شمول قانون سال ۱۳۵۶ بر قرارداد اجاره ­ای که در سال ۱۳۶۱ تنظیم و در سال ۱۳۸۴ تمدید شده است

شخصی مغازه خود را در سال ۱۳۶۱ اجاره داده مدتی گذشته، تا اینکه در سال ۱۳۸۴ این اجاره­ نامه به صورت جدید تنظیم شده مورد اجاره از ان موقع تا کنون تحت تصرف مستأجر بوده و حق سرقفلی حسب اقرار طرفین برای مستأجر محفوظ می­باشد، اینک موجر درخواست تخلیه مغازه را به لحاظ انقضاء مدت اجاره از دادگاه درخواست می­کند، سئوال این است آیا مقررات روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ جاری خواهد بود یا سال ۱۳۵۶؟

پاسخ:
با توجه به اینکه روابط استیجاری بین طرفین حسب فرض مذکور در سئوال در سال ۱۳۶۱ و بالنتیجه در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بوده است، هر چند در سال ۱۳۸۴ مدت آن تمدید گردیده ولی به لحاظ حقوق مکتسبه مستأجر و مبنای روابط حقوقی طرفین مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در این صورت مبنای اتحاذ تصمیم دادگاه خواهد بود. 

امکان انتقال موصی به غیرمنقول، به زوجه متوفی

پس از صدور گواهی انحصار وراثت در مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال اموال متوفی، دفترخانه از انتقال مالیکت زمین به زوجه متوفی امتناع نموده با این استدلال که زوجه از اموال غیرمنقول غیر از ابنیه و اشجار ارث نمی­برد آیا عمل دفترخانه قانونی است؟

پاسخ:
ارث­ نبردن زوج از عین اموال غیرمنقول که طبق مواد ۹۴۶، ۹۴۷ قانون مدنی مقرر شده با آنچه عنوان موصی به دارد دو مقوله جداگانه و متفاوت از یکدیگر است به عبارت دیگر موصی به ارث نیست تا مواد فوق­الذکر در آن مصداق داشته باشد، بنابراین در مورد سئوال چنانچه کلیه وراث، وصیت­نامه زوج را تنفیذ و از حیث میزان موصی به که در مورد زوجه به آن وصیت شده رضایت داشته باشد، مانعی برای ثبت و نقل و انتقال موصی به غیر منقول به نام زوجه وجود ندارد و عمل سردفتر فاقد وجاهت قانونی است.

اعسار و تقسیط مهریه قبل از محکومیت به پرداخت دین

آیا قبل از اقامه دعوی مطالبه مهریه و صدور حکم و قبل از استقرار دین می توان دادخواست اعسار و تقسیط مهریه داد یا دادگاه صادرکننده حکم بدوی می تواند به هنگام انشاء رای مطالبه مهریه همزمان به اعسار و تقسیط مهریه نیز حکم دهد ؟

پاسخ :
به نظر اینجانب و البته با توجه به قواعد مسلم حقوقی و قوانین مربوطه ، اعسار به دلالت ماده ۲۲ قانون اعسار و ماده ۵۰۴ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در دو مورد محکوم به و هزینه دادرسی می باشد و در مانحن فیه آنچه که زوج (خواهان) تقاضای اعسار و تقسیط نسبت به آن نموده ، محکوم به دادنامه و محکومیت نیست و خواهان نمی تواند به عنوان محکوم علیه قرار بگیرد . مهر در اصل عندالمطالبه است و به صراحت قانون ، زن به مجرد عقد نکاح مالک کل مهر می شود البته طرفین می توانند توافق کنند که مهر عندالمطالبه نباشد . دادگاه فقط به استناد دادخواست مطالبه مهر ، اقدام به صدور حکم مبنی بر محکومیت زوج به پرداخت مهر می نماید و نمی تواند حکم به پرداخت اقساطی یا دادن مهلت برای پرداخت مهر نماید ، بلکه باید دادخواست اعسار داده شود تا دادگاه به استناد آن حکم به پرداخت اقساطی مهر دهد و برای صدور چنین حکمی چون ابتدا باید اصل دین ثابت گردد و حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دین داده شود ، بعد از استقرار دین بر فرد  می توان به دادخواست اعسار وی و مطابق با تشریفات آئین دادرسی مدنی رسیدگی کرد ، ولی با توجه به رای وحدت رویه ذیل این امر ممکن می باشد .
رای وحدت رویه شماره ۷۲۲- ۱۳/۱۰/۱۳۹۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور:
مستفاد از صدر ماده ۲۴ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ و لحاظ مقررات قانون اعسار مصوب سال ۱۳۱۳ این است که دعوی اعسار که مدیون در اثناء رسیدگی به دعوی داین اقامه کرده قابل استماع است و دادگاه به لحاظ ارتباط آن‌ها باید به هر دو دعوی یکجا رسیدگی و پس از صدور حکم بر محکومیت مدیون در مورد دعوی اعسار او نیز رای مقتضی صادر نماید؛ بنابراین رای شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان همدان در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رای طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و کلیه دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.

منع اشتغال زن – زوجه

آیا مرد میتواند در هر زمان و حتی با علم و اطلاع از شغل زن سابق بر ازدواج ، همسر خود را از حرفه یا صنعتی که منافی مسائل خانوادگی یا حیثیات خود یا زن باشد منع نماید ؟

پاسخ :
به استحضار میرساند مطابق با نص صریح ماده ۱۱۷ قانون مدنی « شوهر میتواند زن خود را از حرفه یا صنعتی که منافی مصالح خانوادگی یا حیثیات خود یا زن باشد ، منع نماید » بنابراین اختیار شوهر مقید و محدود به مسائل خانوادگی و و حیثیت خود یا زن است و دادگاه میتواند در صورت اختلاف بر مبنای عادت و رسوم اجتماعی و اخلاقی درباره درستی یا نادرستی تصمیم شوهر نفیاً یا اثباتاً اظهر نظر نماید . لازم به ذکر است اختیار شوهر محدود به مشاغلی نیست که زن پس از ازدواج انتخاب می کند و شامل مشاغل انتخاب شده پیش از ازدواج نیز می باشد و در صورتی که حتی شوهر قبل از ازدواج به وضع استخدامی و شغل زن آگاه بوده و با رضایت و اطلاع کامل از این امر صیغه نکاح جاری شده باشد ، باز می تواند از اختیار قانونی خود استفاده نماید . با صدور حکم به به منع اشتغال زن ، تمام تعهداتی که مربوط به شخص زن به مناسبت حرفه او در برابر دیگران است ابطال می شود ، ولی خساراتی که از این باب به اشخاص ثالث وارد می شود قابل مطالبه می باشد .

چگونگی وضعیت حقوقی معامله ملکی که مساحت آن بیش از میزان مقرر در قرارداد باشد

یک واحد آپارتمان حدود ۸ سال پیش فروخته شده به متراژ تقریبی ۸۲ متر مربع، حال پس از ۵ سال که سند مالکیت صادر شد سند با متراژ ۸۳ متر مربع صادر گدیده است. حال وظیفه خریدار در مقابل فروشنده چیست؟ آیا باید اختلاف قیمت یک متر مربع را با توجه به قیمت روز پرداخت کند یا قیمت روز معامله؟

 

پاسخ:
با توجه به فروش مذکور در سئوال، بدواً ایجاب می­نماید که متن و شرایط مذکور در آن قرارداد مطالعه و بررسی شود، در صورتی که آپارتمان مذکور با اصطلاح به صورت موجود «کان ما کان» فروخته شده باشد، مورد مشمول ماده ۲۱۶ قانون مدنی (مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است) و در حقیقت با علم اجمالی و رضایت آنان مورد معامله قرار گرفته است.
اما در صورتی که آپارتمان مذکور با قید متراژ مشخص و معین (۸۲ متر مربع) و از قرار هر متر مربع، به مبلغ معین در قرارداد، فروخته شده باشد در این صورت قیمت یک متر مربع اضافه همان قیمت روز معالمه و مقرر در قرارداد خواهد بود که با فرض مطالبه فروشنده، باید پرداخت شود. 

امکان صدور رأی مبنی بر صحت و اصالت مبایعه­ نامه

در دادخواستی که خواهان به عنوان خریدار ملک به طرفیت فروشنده به خواسته اثبات صحت و اصالت مبایعه­ نامه عادی تقدیم نموده است، با توجه به سابقه ثبتی ملک و با عنایت به مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، استماع این دعوی چگونه قابل توجیه بوده و در فرض صدور رأی به نفع خواهان قلمرو اجرایی این حکم و آثار آن چیست؟

 

پاسخ:
طرح دعوی به خواسته اثبات صحت و اصالت مبایعه­ نامه قابل استماع و رسیدگی است و رأی صادره در این مورد جنبه اعلامی دارد. 

اجرت المثل ملک ورثه

پرسش:

با سلام پدرم فوت شده اند مادری همراه دخترانش باهم در همان خانه پدری کما فی السابق زندگی میکنن. چند سالی که فوت شده مادر اصرار به فروش خانه و تقسیم خانه را دارد اما پسر بزرگش که وکیله حاضر نیست خانه را بفروشد و مادر مستاصل شده و حالا بعد 3 سال از فوت پسر وکیل آن زن برادر کوچکتر خود را مجاب کرده که از مادرشان و دخترها اجرت بگیرن ضمن این نکته که چون مادر خودش درخواست تقسیم ترکه از دادگاه کرده تا این قضیه فیصله پیدا کنه حالا دوباره پرونده اجرت و گرفتن کرایه را پیش کشیدن آیا راه قانونی برای این مادر مستاصل وجود داره ممنون

 

پاسخ :

پرونده تقسیم ترکه ارتباطی به پرونده مطالبه اجرت المثل ندارد. 

توقیف زمین قولنامه ای

پرسش:

سلام، ایا زمینی که به صورت قولنامه دستی به من واگذار شده قابلیت توقیف رو داره توسط همسرم بابت مهریه؟ سند به نامم نیست.

 

پاسخ :

خیر مگر اینکه اثبات کند که آن زمین در مالکیت شما قرار دارد. 

سهم ارث از زمین

پرسش:

باسلام بنده پس از صدورگواهی انحصار وراثت بامراجعه به اداره ثبت اسناد وپرداخت مالیات درخواست صدورسند از سهم ارث ملک مسکونی نمودم و بعد چند ماه صادر شد ومنزل مسکونی ساختم ساکن شدم ملک حدود450متراست 80مترساختم جا برای ساخت دیگر وراث است آیا دیگر وراث می‌توانند درخواست فروش کل ملک یا پلمپ یا خلع ید بدهند یا خیر؟ باتشکر

 

پاسخ :

بله چون ماهیت ملک یا زمین مشاعی است مگر اینکه رضایت تمامی وراث را نسبت به قسمت تقسیمی خود گرفته باشید. 

انتقال سند بیمار(تومور مغزی بدخیم منتهی ب مرگ) بستری در بیمارستان شدنی است؟

پرسش:

خواهرم ملکی ب نام خودش دارد دامادم از ماه های قبل میدانسته که خواهرم درگیر تومور مغزی بدخیم است اما نه بخواهرم و نه ب ما چیزی نگفته حتی صحبتهای دکتر مربوطه را وارونه جلوه داده. ما و خواهرم بدلیل اعتمادی که به وی داشتیم حرفش را باور کردیم و این شد که حالش وخیم شد و در عمل اول حدود یکماه به کما رفته و سپس بهوش امده. دکتر تصمیم ب عمل دوم گرفت که بعد عمل حدود 4، 5 روز که کاملا بهوشه اما دکتر گفته که زیاد عمر نمیکنه حال میخواهم بدانم اکنون که در بیمارستان بستری است چگونه میتوان ملکش را به نام مادرم بزنه ضمنا میتوانم از دامادم شکایت کنم؟

 

پاسخ :

شکایت از داماد منتفی است اما شما می توانید به یکی از دفاتر اسناد رسمی هماهنگ نموده تا بدون فوت وقت در محل بیمارستان حاضر شده و سند انتقال را تنظیم تا ایشان بتواند آن را امضاء کند. 

صلح عمری قابل توقیفه؟

پرسش:

با سلام در مورد ملکی که قرارداد صلح عمرا بین مالک و همسر و یا فرزند تنظیم شده و مصالح (مالک ) بدهکار باشد آیا دادگاه میتونه این ملک توقیف کنه یا خیر؟

 

پاسخ :

صلح عمری پس از فوت مصالح انتقال عین تحقق می یابد و تا آن زمان مصالح مالک است و جزء دارایی ایشان محسوب و قابل توقیف است. 

خرید امتیاز مسکن ملی

پرسش:

با سلام یک ماه پیش بنده یک امتیاز مسکن ملی را از آقایی خریدم با تنظیم یک صلح نامه که همان اول کار فروشنده بر خلاف مفاد قرارداد اقدام به پرداخت قسط کرد و موجب بی اعتمادی من شد میخواستم بدونم با توجه به غیر قانونی بودن فروش امتیاز مسکن ملی میتونم از دستش شکایت کنم

 

پاسخ :

بابت مبلغ پرداختی می تواند دعوای ایفای ناروا اقامه و مبلغ مزبور را مسترد کنید. 

رای وحدت رویه انتقال مال غیر

دیوان عالی کشور در خصوص انتقال مال غیر آرای وحدت رویه متعددی صادر نموده است که در یک رای وحدت رویه راجع به انتقال مال غیر، در خصوص اینکه منظور از کلمه غیر در این جرم چه کسی است، اظهار نظر نموده است. مطابق استدلال دیوان عالی کشور در رای شماره ۱۰۳۷۰/۲۱۶ مورخ ۱۳۱۷/۲/۳ کلمه ” غیر” ظاهر در شخص معین است، انتقال مال غیر فقط در صورتی قابل تحقق است که انتقال دهنده شخصاً صاحب مال را بشناسد. در نتیجه جرم انتقال مال غیر را در مواردی که مال دزدی به دست کسی می رسد و او نیز آن مال مسروقه را با علم به مسروقه بودن به فروش برساند، قابل تحقق نمی باشد.

خرید زمین با مبایعه نامه

سلام درمورد زمین ملک من 8ماه پیش یه قطعه زمین خریدم قلنام دارم کل پول پرداخت کردم طرف هنوز زمین بهم طویل نداده با امروز فردا کردی من طویل نداده روز ۲۰۰تومان خسارت هستش وهر روز بهونه در میاره، میگه مادرم به اسم زده و باید انصار وراست بشه ولی زمین اسم خود طرف میباشد زمین فروشی نامی هستش چیکار باید کنم ممنون میشم راهنمای کنی

 

  پاسخ:

سلام زمین سند نداره فروشنامی هستش به اسم مادرش وقتی مادرش میخواست فوت کنه تقسیم به بچه ها کرده تو ثبت احوال مستندمی باشد. ودرضمن اینکارهم میتوانیدانجام دهید. اگه سند زمین خریداری شده توسط شما به اسم طرف میباشد شما باید دادخواستی تحت عنوان، ۱_ الزام به تنظیم رسمی ملک و ۲_ الزام به تسلیم مبیع(ملک) در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح نمائید.

اگر چکی که در حواله کرد سه نفر صادر شده است عبارت حواله کرد خط بخورد و وصول شود جعل میباشد؟

اگر حواله کرد چک خط خورده باشد فرد دارنده نمی توانسته به تنهایی وجه چک را از بانک دریافت کند،بنابراین با انجام عمل جعل سوء نیت وی محرز بوده و قابل تعقییب کیفری است.

برای تنظیم شکایت کیفری جعل به کدام دادگاه باید مراجعه کرد؟

باید به دادسرای محلی مراجعه کرد که جعل در آن حوزه انجام شده است.

آیا در صورتیکه سندی جعل و سپس از آن استفاده شود یک مجازات در نظر گرفته میشود؟

خیر مرتکب هم به مجازات جعل و هم به مجازات استفاده از سند مجعول محکوم خواهد شد.

ادعای جعلی بودن قرارداد با یک برگ کپی امکان پذیر است؟

در صورتیکه فقط کپی قرارداد در اختیار باشد و اصل آن نباشد جعل اثبات نخواهد شد.

تشخیص فرد امضا کننده سند جعلی توسط کارشناس امکان پذیر است؟

مشتکی عنه میتواند هر گونه اتهام را انکار کند لذا اثبات ادعا در خصوص جعل با شاکی میباشد و فرد شاکی باید اثبات کند که ایشان جعل امضا کرده اند لذا کارشناس قادر به مشخص کردن جاعل نمیباشد.

جعل امضا توسط فرد چگونه اثبات میشود؟

در صورتیکه شکایت کیفری جعل امضا در دادسرا مطرح کرده باشید چک برای کارشناسی به کارشناسان خط نگاری ارجاع خواهد شد و جعلی بودن آن مشخص خواهد شد.