آیا مبایعه نامه ی عادی بدون شهود ضمانت اجرای قانونی دارد؟

 

مبایعه نامه ای که شهود کافی نداشته باشد ضمانت اجرا و ارزش قانونی ندارد.

آیا مبایعه نامه ای که توسط وکیل فروشنده به امضا رسیده است پس از فوت فروشنده اعتبار دارد؟

 

در صورتی که قرارداد تنظیم شده وکالت نامه باشد اعتباری نخواهد داشت اما در صورتی که مبایعه نامه باشد معتبر است و می توان به آن استناد کرد.

وکالت نامه فروش ملک

پس از بررسی نکات مربوط به وکالت نامه فروش ملک، تفاوت آن با سند قطعی و موارد مهم دیگر تیم وکلای شهرداد نمونه‌ای از وکالت نامه فروش ملک را برای آشنایی بیشتر شما آورده است.

 

الف ) مشخصات موکل

 

 نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره از ………….. تاریخ تولد …………. محل تولد…………… شغل …………… به نشانی …………….

 

ب ) مشخصات وکیل

 

نام و نام خانوادگی …………… فرزند …………… دارنده شناسنامه شماره …………… صادره …………… تاریخ تولد ……………. محل تولد …………… شغل …………… به نشانی ……………

 

ج ) مورد وکالت

 

مراجعه به کلیه ادارات و سازمان ها و وزارتخانه ها اعم از دارایی و شهرداری و ثبت اسناد و املاک ، ارگان ها و نهادهای انقلابی و سازمان های آب ، برق ، گاز و مخابرات و هر مرجع و مقام دیگر که لازم باشد ، به منظور‌ رفع ‌موانع ‌قانونی ‌در هر زمینه ‌که ‌باشد و‌ پرداخت ‌کلیه ‌هزینه ها با حق واگذاری ‌کلیه ‌حقوق ‌نسبت ‌به (مشخصات کامل ملک) ………………….. به نشانی …………………… .

 

اخذ مفاصا حساب پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و حضور در کمیسیون های متشکله و اعتراض به برگ‌ تشخیص ‌و تجدیدنظر و دفاع ‌از حقوق در نزد هر مقام و هر مرجعی که لازم باشد و مراجعه به ‌اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای تفکیک و معرفی محل و امضا ذیل صورت مجلس تفکیکی و دریافت صورت مجلس تفکیکی و تنظیم امضای تقسیم نامه و درخواست صدور سند ملکی و انجام تشریفات قانونی آن و تعقیب آن تا صدور سند مالکیت و دریافت آن .

 

دادن رسید دریافت وجه و اسقاط کافه خیارات و ضمانت کشف فساد و تحویل مبیع به خریدار و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای ذیل اوراق و اسناد و مدارک و دفاتر مربوطه و همچنین ‌اجاره دادن ملک مزبور به هرکس و به هر مبلغ و به هر شرط که وکیل صلاح و مقتضی بداند و فسخ و تجدید اجاره و دوباره اجاره دادن، ولو کرارا و اخذ مال الاجاره و اجرت المثل معوقه و آتی و تخلیه عین مستاجره و مراجعه به دادگاه های صالحه و تخلیه و اخذ وجوه تودیع شده در صندوق ثبت؛

 

امضا ذیل اسناد و تنظیم سند قرارداد اجاره و دریافت اسناد و مدارک مربوطه و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا ذیل اوراق و مدارک مربوطه و تقاضا و استقراض وام از هر یک از بانک های وام دهنده به نام یا به نفع خود، در قبال هر مبلغ و وام و هر مدت و با هر شرایط و تنظیم هرنوع قرارداد بانکی با قبول کلیه قیود و شرایط و عقود اسلامی مندرج در قراردادهای بانکی و اخذ وجه و چک و همچنین حق توکیل ‌به غیر،

 

جهت تحقق رهن و دادن اختیار فروش به بانک و تنظیم هر نوع سند و امضاء ذیل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه به طوری که در هیچ ‌یک از مراحل فوق، نیازی به حضور و امضای مجدد موکل نباشد .

د ) حدود اختیارات

 

وکیل مذکو، نسبت به موارد فوق، با حق توکیل به غیر ولو کرارا، دارای اختیارات تامه و مطلقه بوده و کلیه امضاء و عملیات و اقدامات مشارالیه، به منزله امضا و عمل موکل بوده و نافذ و معتبر است . مدلول این برگ ، فقط در نفس وکالت موثر است. در ضمن عقد خارج لازم، موکل، حق عزل وکیل و یا ضم امین و وکیل دیگر از تاریخ ذیل، تا انجام کامل مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود.

 

دلایل استفاده از وکالت نامه فروش ملک

وجود دلایلی باعث می‌شود تا خریدار یا فروشنده تا به جای سند قطعی، تمایل به تنظیم وکالت نامه فروش ملک داشته باشند. از جمله این دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

=سند ملک مفقود شده باشد و موجود نباشد.

=سند ملک رهن بانک باشد.

=به دلیل نوساز بودن ملک سد آن صادر نشده باشد.

=فروشنده از پرداخت مالیات فرار کند.

=انتقال سند زمان بر و پرهزینه باشد.

تفاوت وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی ملک

همانطور که در قسمت‌های قبل به معرفی وکالت نامه فروش ملک و سند قطعی و تفاوت این دو پرداختیم، در این قسمت به تفاوت‌های دیگر آن‌ها اشاره می‌کنیم.

 

.در فروش ملک از طریق وکالت نامه فروش ملک فروشنده هنگام فروش به خریدار ملک می‌تواند وکالت بدهد تا زمانی‌که شرایط میسر شد با رجوع به دفترخانه تنظیم سند رسمی را انجام دهد. در این حالت، فروش ملک به شکل قطعی هنوز انجام‌نشده است و خریدار، تنها با استفاده از حکم وکیل می‌تواند به اسم خود سند مالکیت را دریافت نماید.

.وکالت ‌نامه فروش ملک در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل از بین می‌رود. بنابراین اگر فروشنده فوت کند، عقد وکالت نامه، پایان‌یافته و دیگر خریدار نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند؛ اما در خصوص فروش ملک با سند قطعی، این مشکل به وجود نخواهد آمد.

.مدارک لازم برای وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی متفاوت است. برای فروش ملک با سند قطعی مدارکی همچون اصل و کپی سند مالکیت، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداریمورد نیاز است. اما برای واگذاری موارد ذکر شده لازم نیست.

نکات مهم درباره قولنامه اجاره مغازه

=مدت قرارداد

در نوشتن قرارداد توجه به مدت زمان برای موجر و مستاجر بسیار قابل توجه است. به طور مثال اگر با هدف برندسازی و رونق کسب و کار به دنبال اجاره مغازه هستید، نوشتن قولنامه اجاره مغازه طولانی مدت از ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری می‌کند.

 

=مبلغ اجاره

از دیگر نکات مهم در قولنامه اجاره مغازه، مبلغ اجاره است که به دو صورت رهن کامل یا رهن و اجاره قابل پرداخت می‌باشد. توافق طرفین درباره مبلغ اجاره به دلیل تغییر مبلغ اجاره در سال اهمیت دارد.

 

=نوع کاربری

ممکن است شما ملک خود را با هدف تاسیس یک رستوران، مغازه طلا و جواهرات، آرایشگاه، پوشاک و یا موارد دیگر راه اندازی کنید. ذکر نوع کاربری در قولنامه اجاره مغازه همانند موارد دیگر مانند مبلغ اجاره و مدت قرارداد به یکدیگر بستگی دارد. به طور مثال برای شغل‌هایی مانند رستوران و فست فود که آلودگی‌های خود را دارند باید از قبل به موجر اطلاع دهید تا بعداً در حین مدت اجاره با مشکلی مواجه نشوید.

 

سرقفلی

توافق بر سر سرقفلی نیز از دیگر مواردی است که برای موجر و مستاجر حائز اهمیت است. اگر سر قفلی وجود داشته باشد باید در حتما در قرارداد ذکر شود و مستاجر مبلغ مشخصی را بپردازد.

قولنامه اجاره مغازه چیست؟

به قولنامه و قراردادی که بین موجر و مستاجر تنظیم می‌شود و به منظور واگذاری ملک به مستاجر در مدت زمان معین و به ازای مبلغ اجاره‌ی معینی، قولنامه اجاره مغازه گفته می‌شود.

نکات مهم نوشتن قرارداد اجاره نامه مغازه

.مدت قرارداد

در قرارداد اجاره مغازه توجه به مدت قرارداد برای موجر و هم برای مستاجر بسیار حائز اهمیت است. مثلا اگر کسب و کارتان نیاز به مطرح شدن و اصطلاحا برند سازی دارد باید مغازه ای با قرارداد بلند مدت اجاره کنید تا از ضررهای جبران ناپذیر و از دست دادن مشتریان خود جلوگیری کنید.

 

.شرایط کار

مشخص بودن نوع کاری که می خواهید انجام دهید در هنگام عقد قرارداد اجاره نامه مغازه بسیار مهم است. زیرا بعضی از صاحب مغازه ها ممکن است حساسیت خاصی داشته باشند و فقط مغازه خود را برای برخی از کسب و کارها اجاره دهند. مثلا مشاغلی مثل فست و فود و رستوران آلودگی های خاص خود را دارد پس باید موجر را از قبل در جریان قرار دهید تا در حین کار با مشکلی مواجه نشوید.

.مبلغ اجاره

با توجه به اینه هر سال با تمدید قرارداد اجاره مغازه، مبلغ اجاره افزایش خواهد یافت پس بهتر است سال اول انعقاد قرارداد اجاره مغازه بر روی قیمت معقولی توافق کنید تا در دوره های بعدی تمدید قرارداد توان پرداخت اجاره بها را داشته باشد.

 

.سرقفلی

سرقفلی یکی از مواردی است که باید در انعقاد قرارداد اجاره نامه مغازه به آن توجه نمود. مبلغ سرقفلی توسط دادگاه و بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک و کیفیت مورد اجاره تعیین می‌شود. طرفین تنها می‌توانند در خصوص وجود یا عدم وجود سرقفلی در قرارداد اجاره مغازه با یکدیگر توافق نمایند.

نکات مهم قبل از نوشتن قرارداد اجاره مغازه

کاربری مغازه

املاک تجاری برای کاربری های مخصوصی ایجاد شده اند. مثلا یک مغازه ممکن است برای فروش پوشاک کاربرد داشته باشد و مغازه دیگری برای رستوران، سوپر مارکت یا مکانیکی و مشاغل فنی که این مورد جزء اولین عوامل تعیین کننده برای اجاره محسوب می شود.

 

منطقه جغرافیایی

برای بستن قرارداد اجاره مغازه در نظر گرفتن نیازهای منطقه با توجه به کسب و کارتان و از نظر دسترسی، پر رفت و آمد بودن، داشتن جای پارک مناسب بسیار حائز اهمیت است. مثلا اگر کسب و کارتان فروش اقلام مصرفی افراد است و روزانه افراد زیادی نیاز به خرید آن دارند هر مغازه ای در هر محلی اجاره کنید مشتری های خود را پیدا می کنید و ممکن است فروش موفقی داشته باشید.

اما اگر قصد فروش اسباب بازی را دارید اجاره مغازه ای در مکان پر رفت و آمد به خصوص مکان هایی نزدیک به محل تفریحی کودکان می تواند در میزان فروشتان تاثیر زیادی داشته باشد.

 

متراژ مغازه

متراژ مغازه به شغل شما و تعداد مشتری هایی که به شما مراجعه می کنند بستگی دارد. مثلا اگر قصد راه اندازی یک فروشگاه لوازم خانگی دارید بهتر است یک مغازه با متراژ بزرگ اجاره کنید. در ادامه نکاتی که هنگام عقد قرارداد اجاره نامه مغازه باید به آن توجه کرد را بررسی می کنیم.

 

نحوه گرفتن دستور تخلیه فوری علیه مستاجر

برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

شرایط لازم برای بوجود آمدن جرم انتقال مال غیر

برای اینکه جرم انتقال مال غیر تحقق یابد، نیازمند چند مورد می‌باشد که در اینجا به طور کامل به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

 

متعلق بودن دارایی به شخص دیگری: به طور کلی مالک دارایی در اینگونه جرم‌ها مهم نیستند. مالک دارایی ممکن است شخص حقیقی، حقوقی و یا خصوصی باشد. همچنین مواردی که متعلق به حکومت هم می‌باشد در مصداق انتقال مال غیر نیز وجود دارند. صرفا مال باید به شخص دیگری تعلق داشته باشد و شناسایی مالک شرط انجام این جرم نمی‌باشد.

برای تحقق جرم انتقال مال غیر، موضوع فروش یا انتقال باید “مال” باشد. یعنی دارای اعتبار و ارزش باشد و قابل معامله نیز باشد.

پیامد مجرمانه: یعنی برای اینکه جرم انتقال مال غیر انجام شود، نیاز است ضرر و زیانی به‌وجود بیاید. زیان کیفری برای به‌وجود آمدن این جرم کافی می‌باشد.

عناصر رکن معنوی انتقال مال غیر

یعنی باید یک قصد مجرمانه ای وجود داشته باشد. حال این نیت به موارد زیر تقسیم بندی می‌شود:

 

سوء نیت خاص

اراده داشتن به عملی که موجب ضرر رساندن شود. یعنی اینکه شخص مورد نظر قصد تحقق پیامدی مجرمانه را داشته باشد و در بحث انتقال مال غیر هدف وی ضرررسانی باشد.

 

سوء نیت عام

یعنی این‌که شخص دارای اراده آگاهانه بر عمل مجرمانه داشته باشد. دقت داشته باشید که عمل انجام شده حتما باید با اراده فرد انجام شود و نیز از اینکه مال برای شخص دیگری می‌باشد، آگاه باشد.

آیا بین انتقال مال غیر و معامله فضولی ارتباطی وجود دارد؟

در معامله‌های فضولی، فروشنده به هیچ عنوان برای ضرر رساندن به شخص معامله‌‎ای را انجام نمی‌دهد و حتی گاهی به هدف سود بیشتر برای شخص این کار را انجام می‌دهد. اما در بحث انتقال مال غیر، فروشنده به قصد ضرر و زیان، اقدام به فروش مال شخص می‌کند. وی می‌تواند از طریق مراجع قضایی این مسئله را پیگیری کند.

اموالی که بواسطه عمل انسان غیر منقول شده است

1.ابنیه

2.آسیای منصوب در بنا

3.لوله‌ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا بکار رفته باشد.

4.آئینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن‌ها

5.ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیرمنقول است.

6.اشجارـ شاخه ـ نهال ـ قلمه که در حکم حاصل و ثمره است. مادام که بریده یا کنده نشده است غیرمنقول است.

7.اموالی که در حکم غیر منقول می‌باشد.

8.اموال غیر منقول طبیعی

اموالی که ذاتا غیر منقول بوده

اموالی نظیر زمین که شامل اعماق و آنچه در آن است میشود. البته در نظر داشته باشید اموالی که از دل زمین استخراج می‌شوند مانند سنگ‌های قیمتی، خاک و غیره پس از استخراج، منقول به شمار می‌آیند.

اگر موکل وکیل به فروش ملکی فوت کند، تکلیف وکالت طرف اول برای فروش ملک چه خواهد شد؟

با فوت موکل، تمام روابط حقوقی وی با دیگران از میان رفته، و وکالت وی دیگر معتبر نخواهد بود. بدیهی است در چنین حالتی، انجام معامله از طرف وی، اعتبار قانونی نداشته و باطل است.

هدف و رضایت طرفین معامله

برای امضای قرارداد فروش ملک، لازم است طرفین راضی به انجام این کار باشند و توسط فرد یا افرادی مورد تهدید واقع نشده باشند.

معامله در صورتی صحیح است که فرد با میل و رغبت خود، وارد معامله شود و از بندهای قرارداد آگاه و راضی باشد. البته اگر یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایل شخصی با اکراه مجبور به امضای قرارداد باشد، معامله همچنان صحیح است چرا اشخاص دیگر او را مجبور به این اقدام نکرده‌اند.

همچنین عدم هوشیاری طرفین در زمان عقد قرارداد، باعث ابطال قرارداد می‌شود و هیچ اثر قانونی هم به دنبال نخواهد داشت.

تعیین دقیق مورد معامله در قرارداد خرید ملک

هنگام عقد قرارداد فروش ملک، لازم است ملک مورد معامله به طور دقیق مشخص شود. این ملک باید در آن زمان وجود داشته باشد.

البته لازم به ذکر است در زمانی که ملک به صورت نیمه ساز مورد معامله قرار گیرد، منع قانونی وجود ندارد.

مشروعیت دلیل و قصد خرید ملک

در زمان انعقاد قرارداد، نیازی به بیان قصد خریدار از این معامله نیست ولی اگر خریدار قصد خود را اعلام کند. در صورتی که هدف ایشان از خرید ملک، استفاده غیرقانونی و نامشروع از آن ملک باشد، قرارداد باطل است.

اما اگر فروشنده نیت خریدار را نداند هرچند که نامشروع باشد، معامله صحیح می‌باشد.

همچنین، اگر شخصی برای فرار از دِین مالی خود به دیگری مثلا فرار از پرداخت مهریه، ملک خود را به نام شخص دیگری سند بزند، در صورتی که طلبکار با ارائه دلایل خود به دادگاه شکایت ببرد، قرارداد باطل است.

اهلیت طرفین در قرارداد فروش ملک

افراد و گروه‌هایی هستند که انجام هرگونه معامله توسط قانون منع شده اندو. مثل اشخاصی که اعلام ورشکستگی کرده باشند، شخص مجنون، محجور و مواردی از این دست.

این افراد نمی‌توانند قرارداد فروش ملک را امضا کنند و لذا در این حالت قرارداد باطل است. نیاز است ولی یا قیم این افراد که ناظر بر امور مالی این اشخاص هستند، قرارداد را امضا یا تایید کنند.