آیا اصل بر آمره بودن می باشد یا تکمیلی بودن قوانین؟

در حیطه حقوق مدنی باید بین قوانین مرتبط با امور مالی و قواعد مرتبط با احوال شخصی (ارث، وصیت، نکاح، طلاق و..) و اهلیت تفاوت قائل شد. در خصوص قوانین و مقررات مالی اصل بر تکمیلی بودن آن­هاست. اما در خصوص قوانین مربوط به اهلیت و احوال شخصی باید بنا و اصل را بر امری بودن آن­ها نهاد مگر اینکه خلاف آن ثابت بشود.

آیا پرداخت اجاره بها مانع تخلیه می شود؟

طبق قانون مزبور در صورتی که اجاره بها پرداخت شود از تخلیه جلوگیری می شود.

ضمانت اجرای پرداخت اجاره بها توسط مستاجر چیست؟

طبق قانون سال ۵۶ در این صورت تحت شرایطی موجر می تواند تخلیه مستاجر را بخواهد.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

طبق قانون سال ۵۶ موجر در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع کند می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را بخواهد. به ابن صورت که ابتدا با ابلاغ اظهارنامه از موجر رسما مطالبه اجاره بها را بخواهد. در صورتی که ظرف ۱۰ روز پرداخت نکرد اگر اجاره نامه رسمی بوده از طریق دفترخانه و اگر به صورت عادی بوده از طریق دادگاه درخواست تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

تحویل نگرفتن اجاره بها توسط موجر

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ماده ۶ آن که ماده مفصلی نیز هست به موردی که مستاجر اجاره بها را نمی‌پردازد اشاره کرده است.

طبق این ماده اگر موجر یا نماینده وی از گرفتن اجاره بها خودداری کند، مستاجر موظف است که آن را به صندوق ثبت بسپارد و قبض و رسید دریافت دارد.

اگر اجاره نامه رسمی بوده قبض رسید را به دفترخانه مربوطه تنظیم میکند.و اگر سند عادی بوده یا اصلا اجاره نامه ای تنظیم نشده این قبض را به یکی از دفاتر رسمی نزدیک محل اقامت موجر تسلیم کند و رسید دریافت دارد.

از طرف دیگر دفترخانه به موجر اطلاع میدهد که برای دریافت اجاره بها مراجعه کند.

تعیین نشدن اجاره بها طبق قانون سال ۵۶

در صورتی که میزان اجاره بها در قرارداد معین نشده باشد لازم است که طبق آنچه بین طرفین مقرر شده پرداخت شود حال اگر بین طرفین هم توافقی راجع به مبلغی انجام نشده باشد؛ باید مبلغی را که در املاک مشابه برای آن پرداخت می شود، پرداخت کند.

پرداخت اجاره بها طبق قانون سال ۵۶

طبق آنچه در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ذکر شده است مستاجر مکلف است که در زمان هایی که بین طرفین مشخص و تعیین شده است مال الاجاره یا اجاره بها را پرداخت کند.

حال در صورتی که مدت اجاره به اتمام رسید و با این حال مستاجر به تصرف خود ادامه داد می بایست که به همان میزانی که قبلا پرداخت کرده است در بازه زمانی ۱۰ روز آن را پرداخت نماید.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر

ماده ۶ – مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

آیا دعوای تقسیم ترکه از سوی فرد ثالثی که سهم‌الارث به او منتقل شده است پذیرفته می‌شود؟

به موجب مواد 301 و 309 قانون امورحسبی اگر احدی از ورثه سهم‌الارث خود را به ثالث منتقل نموده است درخواست تقسیم ترکه از سوی منتقل‌الیه قابلیت استماع دارد.

آیا میزان سهم ‌الارث فرزندان از “پدر” و “مادر” متفاوت است؟

چه پدر و چه مادر فوت کند پسر دو برابر دختر ارث می‌برد. اینکه بعضی تصور می‌کنند که اگر مادر فوت کند پسر و دختر بطورمساوی از مادر ارث می‌برند باور غلطی است.

نحوه تعیین حصه هر یک از وراث

اگر حصه مشخص شد برای تعلق آن به وراث توافق می‌شود ولی اگر پس از تصمیم، وراث به تعیین حصه تراضی نکنند دادگاه اقدام به قرعه‌کشی سهام می‌کند. صورتمجلس تعیین و تقسیم حصه توسط دادگاه تنظیم و به امضاء یا مهر صاحبانشان و امضای دادرس می‌رسد. این صورتمجلس در دفتر دادگاه باقی می‌ماند.

اگر مال که بطور معمول اموال غیرمنقول منظور است قابل تقسیم و تعدیل نباشد فروخته شده و بهای آن تقسیم می‌شود. اگر ماترک تنها شامل اموال غیرمنقول باشد میتوان درخواست فروش را بعنوان خواسته مطرح نمود.

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای مطالبه سهم‌ الارث

در رسیدگی به درخواست تقسیم، ابتدا دادگاه به توافقات احتمالی وراث توجه می‌نماید. در صورتی که برای تقسیم بین وراث توافقی حاصل شد بصورت مکتوب صورتجلسه می‌شود. و به امضای آنها می‌رسد اما اگر توافق در این زمینه حاصل نشد با دستور دادگاه، کارشناس تعیین می‌شود. وانگهی کارشناس باید بهای اموال مورد دادخواست تقسیم و قابل قسمت یا قابل قسمت نبودن آنها را معین نماید.

درخواست تقسیم سهم ‌الارث بطورجداگانه

هر یک از ورثه می‌توانند جداگانه درخواست تقسیم سهم خود را بدهند. اگر بین وراث، محجور یا غایبی باشد، ولی محجور و امین غایب می‌توانند این درخواست را مطرح کنند. همچنین درخواست تقسیم موصی‌به از موصی‌له و وصی نیز پذیرفته می‌شود.

فوت یکی از وراث در حین دادرسی

اگر در خلال رسیدگی یکی از وراث فوت کند یا محجور شود بعلت تأثیر مستقیم بر دعوای مطروحه و سایر ورثه، می‌بایست مطابق ماده 105 قانون آیین دادرسی مدنی دادرسی متوقف گردد.

مشاع بودن ترکه در بین وراث

اموال به جا مانده از متوفی اعم از منقول و غیرمنقول می‌تواند از سوی وراث مورد مطالبه قرار گیرد. این اموال مابین وراث مشاع است و ممکن است آنها بخواهند سهم خود را بطور مفروز مشخص و جدا نمایند.

در این حالت که تقسیم شرکت(شرکت حقوقی، شرکت مدنی، شرکت قهری) است. می‌بایست تمامی شرکا طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا هر نوع اقدام و تصمیم در مورد ترکه ناگزیر مؤثر در حقوق سایر اصحاب دعوی(وراث) است.

اجرای رای رفع تصرف عدوانی

معمولا اجرای احکام منوط به قطعیت است اما بر این قاعده استثنائاتی وارد شده است. یکی از این استثنائات، حکم رفع تصرف عدوانی است. در واقع این امتیازی است که قانونگذار برای محکوم‌له دعوای رفع تصرف عدوانی قائل شده است.

این حکم بلافاصله پس از صدور قابل اجرا میباشد و تجدیدنظرخواهی طرف مقابل نیز مانع اجرای حکم نخواهد بود.

تقاضای صدور اجرائیه از سوی محکوم‌له برای اجرای حکم ضروری است و در صورتی که محکوم‌علیه پیش از زمان اجرای حکم، ملک را به تصرف ثالث بدهد، حکم علیه ثالث اجرا خواهد شد.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی

از آنجا که دعوای تصرف عدوانی مانند سایر دعاوی تصرف، تنها در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است، دادگاه صالح به رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

آثار زراعت در ملک مورد تصرف عدوانی

اگر متصرف، اقدام به زراعت در ملک مورد تصرف کرده باشد،بحث ابقا یا ازاله زراعت بستگی به این دارد که محصول در چه مرحله‌ای باشد.

در صورتی که زمان براشت محصول رسیده باشد، متصرف باید فورا اقدام به برداشت محصول و پرداخت اجرت‌المثل زمین کند.

اما چنانچه هنگام برداشت محصول نرسیده باشد محکوم‌له میتواند متصرف عدوانی را مجبور به ازاله زراعت نماید و در صورتی که به موجب این امر خسارتی به ملک وارد شود، متصرف عدوانی محکوم به پرداخت خسارت و اصلاح آثار خواهد شد. همچنین محکوم‌له مختار است زمین را بدون زاله زراعت، فورا تصرف کرده و سهم متصرف را پرداخت نماید یا اینکه ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار متصرف قرار دهد و اجرت‌المثل زمین را دریافت کند.

 

 

احداث بنا و تاسیسات و غرس اشجار توسط متصرف عدوانی

مطابق مفاد ماده 164 قانون آیین دادرسی مدنی، چنانچه متصرف عدوانی اقدام به تاسیس بنا یا غرس اشجار کرده باشد، بنا و اشجار قلع و قمع میشوند؛ مگر آنکه متصرف عدوانی ادعا کند مالک ملک است و ظرف یک ماه از زمان اجرای حکم دادخواست اثبات مالکیت خود را تقدیم کرده باشد.

تقدم و تاخر دعوای رفع تصرف عدوانی و اثبات مالکیت

در صورتی که خواهان ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نماید، تا زمانی که دعوای مذکور در جریان است نمیتواند دعوای رفع تصرف عدوانی را طرح نماید.

اما اگر زمان طرح دعوای تصرف عدوانی مقدم بر دعوای اثبات مالکیت باشد، بلامانع است. حتی شکست در دعوای رفع تصرف عدوانی نیز تاثیری در اثبات ملکیت ندارد.