تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و دعوای خلع ید

آنچه که خواهان باید در دعوای رفع تصرف عدوانی ثابت کند، سبق تصرف مشروع است اما خواهان در دعوای خلع ید باید حتما مالک رسمی ملک باشد.

تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و دعوای تخلیه ید

در دعوای رفع تصرف عدوانی، خوانده ملک را به طریق نامشروع و بدون رضایت متصرف قانونی از ید وی خارج کرده و خود بر آن مسلط شده است.

اما در دعوای تخلیه ید، شروع تصرف خوانده قانونی و با رضایت مالک بوده است ولی پس از اتمام مدت یا زوال رضایت، خوانده از تخلیه و تحویل ملک امتناع کرده است.

عقد مساقات چیست؟

به موجب ماده 543 قانون مدنی مساقات معامله ای است که بین صاحب درخت و امثال آن با عامل در مقابل ………… مشاع معین از ثمره واقع می شود و ثمره اعم است از میوه و برگ گل و غیره آن بر این اساس این معامله یک توافق بین صاحب درخت و شخصی است که قرار است از باغ محافظت نماید یا به نوعی یک قرارداد مشارکتی در این خصوص تلقی می گردد سقی به معنی آبیاری است اما احتمالاً منظور قانونگذار صرفاً توافق در خصوص آبیاری نباشد و توافقی جامع در خصوص نگهداری درختان می شود. از شروط این قرارداد این است که درخت مثمر باشد به نحوی که میوه ای از درخت حاصل گردد و عامل بتواند از آن منتفع گردد در حقیقت مبنای طرفین این است که چنانچه میوه ای از درختان موضوع عقد مساقات حاصل گردد، طرفین به میزان مورد توافق آن را تقسیم نمایند علاوه بر این با توجه به بیان قانونگذار که ذکر نموده درخت و امثال آن می تواند حکم این ماده را به بوته هایی گسترش داد که میوه از آن ها حاصل می گردد که از جمله آنها می توان به توت فرنگی، تمشک و …. اشاره نمود.

این قراراد به نحوی می باشد که صرفاً شامل توافق بر سر حاصل و ثمره درخت می شود، بنابراین چنانچه توافقی در خصوص درختکاری باشد مشمول این عقد نخواهد شد و توافقی جداگانه تلقی می گردد. همچنین اگر این قرارداد به هر نحوی باطل شود یا فسخ گردد تمام ثمره و میوه و حاصل مال مالک می باشد و عامل مستحق اجرت المثل می باشد. بحث دیگری که لازم به ذکر است این که چنانچه عامل به طور متعارف از باغ و درختان مراقبت و مواظبت ننماید و همین امر مؤثر در میزان ثمره و میوه گردد در اینجاعامل باید تفاوت بین ثمره مفید و ثمره حاصل را به مالک پرداخت نماید. دلیل این امر بدین نحو قابل توجیه خواهد بود که اساساً عامل امین تلقی می شود و در فرضی که تقصیری در نگهداری نداشته باشد مسئولیتی در این خصوص نخواهد داشت اما چنانچه تقصیری متوجه عامل باشد در این صورت مسئولیت خواهد داشت.

نکته قابل ذکر دیگر این است که در عقد مساقات چنانچه شرط شود که تمام ثمره مال مالک یا عامل تنها باشد عقد باطل است در این صورت چون تعادل در قرارداد از بین می رود و عملاً زحمت یکی از دو طرف از بین می رود باعث ایجاد خلل در عقد گردد و صحت عقد زیر سوال خواهد رفت توجه داشته باشید که عقد مساقات با فوت متعاملین یایکی از آنها باطل نمی شود مگر این که مباشرت عامل شرط شده باشد چنانچه مباشرت شرط شده باشد چون عقد بر محور شخص خاصی منعقد گردیده بدیهی است در صورت فوت آن شخص عقد باطل خواهد شد و دیگر نمی توان عقد مذکور را معتبر دانست.

همانطور که گفته شد مساقات در لغت به معنای آبیاری می باشد اما در اصطلاح معامله ای است بین شخصی که مالک درختان و مانند آنها در مقابل سهم مشخصی از میوه و ثمره درختان در این خصوص آنچه مشخص میباشد این است که این قرارداد به نوعی همان استفاده از خدمات عامل می باشد عامل همان خدمتکاری خواهد بود که در قبال انجام کارهای روزانه باغ و رسیدگی به درختان قسمتی از ثمره باغ و میوه را به عنوان حق الزحمه دریافت می کند. در حقیقبت عامل به جای این که ماهانه مبلغی را به عنوان دستمزد دریافت نماید دستمزد خواد را به صورت برداشت قسمتی از ثمره و میره های باغ را به عنوان دستمزد دریافت می کند از سوی دیگر چنانچه عامل مراقبت کافی از درخت ها ننماید و بدین وسیله درخت ها آسیب ببیند یا این که مثلاً درخت ها بر اثر کم آبی خشک شوند در این صورت عامل مسئول خواهد بود و باید خسارات ناشی از آن را پرداخت نماید.

دعاوی تصرف به زبان ساده

اگر کسی مالی یا حقی را در اختیار داشته باشه و عملا تصرف کند، قانونگذار به این تصرف عملی افراد بها داده و به اینکه شخص واقعا آن حق را دارد یا ندارد توجه نکرده و همین که کسی مال یا حقی را در تصرف (در دست ،اختیار ) خود داشته باشد قانون از آن حمایت می کند.

پس اگر کسی در یک مال غیرمنقول متصرف بوده (مثلا مستاجر بوده یا به رایگان در ملک دیگری ساکن بوده یا ملک خودش بوده و ساکن ملک بوده و..)به این می گویند تصرف و تصرف او به مدت مثلا 1 سال سابقه تصرف محسوب می شود حالا کسی این ملک را به زور و عدوان از دست متصرف قبلی خارج کند غیر قانونی می باشد و قانونگذار آن را ممنوع کرده است و طرف می تواند علیه کسی که ملک را عدوانا تصرف کرده دعوای تصرف اقامه کند.

نکات مهم و قابل توجه

ابلاغ فوری تامین خواسته به خوانده و اجرای سریع آن الزامی است.

حتی در صورت وجود بیم از اختفا و یا انتقال اموال مدنظر، می توان اجرای تامین خواسته را قبل از ابلاغ به خوانده از دادگاه درخواست نمود.

امکان تقاضای تبدیل مال توقیفی به وجه نقد از جانب خوانده وجود دارد.

احتمال وارد آمدن خسارات به خوانده وجود دارد و مبلغ آن توسط دادگاه تعیین می شود و حدودا 20 درصد از ارزش مال توقیفی است.

ارزش اموال توقیف شده از خوانده برابر با میزان بدهی وی خواهد بود.

اگر ارزش مال توقیفی بیشتر از مقدار بدهی شخص باش و در عین حال مال غیر قابل تجزیه باشد، کل آن توقیف خواهد شد.

طرفین در موارد زیر حق اعتراض به حکم صادره را خواهند داشت:

مدعی بودن بدهکار در پرداخت بدهی

ادعای بدهکار مبنی بر جعلی بودن اسناد در دست طلبکار که نشان دهنده بدهی وی هستند.

ادعای شخص ثالث در مالکیت مال توقیف شده

معرفی مال دیگر از جانب طلبکار جهت توقیف

دخالت یا تصرف افراد در اموال توقیف شده توسط مامورین اجرائی، جرم محسوب شده و فرد مجرم مشمول مجازات 3 ماه تا 1 سال حبس خواهد شد.

شکستن و فک عمدی پلمپ، توسط اشخاص جرم محسوب شده و مجازات شخص مرتکب 3 ماه تا 2 سال حبس خواهد بود.

توقیف ملک قولنامه ای در صورت عدم اثبات مالکیت، امکان پذیر نیست.

توقیف مالی که در رهن بانک است نیز امکان پذیر است.

توقیف مال جهت وصول بدهی وام بانکی

در صورت عدم پرداخت وام توسط وام گیرنده، بانک به وی و در ادامه به ضامن اخطاریه ارسال می کند. عدم توجه آنها به اخطاریه ارسالی منجر به توقیف اموال منقول و غیر منقول ضامن می شود. همان طور که از نام آن پیداست، شخص ضامن، ضمانت پرداخت وام را برعهده دارد. بنابراین اگر وام گیرنده عمدا و یا در صورت عدم توانایی مالی اقدام به پرداخت وام نکند؛ ضامن با بانک طرف حساب خواهد بود و بانک می تواند اموال وی را در صورت عدم پرداخت بدهی، توقیف نماید. چنانچه بعدها ضامن موفق به دریافت مبالغ پرداختی خود به بانک از جانب فرد وام گیرنده نشود، می تواند از وی شکایت کرده و در مراحل دادرسی، درخواست صدور تامین خواسته نماید.

اموال قابل توقیف جهت وصول مهریه

املاک وی شامل آپارتمان، زمین و …

حساب بانکی

سهام

یک چهارم حقوق کارمند تا زمان تاهل

یک سوم حقوق کارمند در زمان جدایی

طلب وی از دیگر اشخاص

اموالی که جزو اموال غیر قابل توقیف نباشند.

مراجع رسیدگی

1.اداره اجرای ثبت اسناد و املاک

2.دادگستری

موارد رفع توقیف اموال

پرداخت خواسته خواهان و خسارات وارده بر وی توسط خوانده

توافق طرفین و سازش

نقض خواسته خواهان توسط دادگاه

نقض حکم طبق اعاده دادرسی

اعتراض شخص ثالث مبنی بر داشتن حق از مال توقیفی و اثبات صحت ادعای وی

مال توقیفی جزو اموال غیر قابل توقیف(مستثنی) باشد.

فرد شاکی بعد از ارائه تامین خواسته قبل از طرح دعوا، طی مدت 10 روز باید اقدام به تقدیم دادخواست در اصل دعوا نماید. در غیر اینصورت با اعتراض خوانده، قرار تامین قابل لغو خواهد بود.

جعلی بودن اسناد نشان دهنده خواسته خواهان

مشروط یا مدت دار بودن بدهی بدهکار

اتلاف مال مورد نظر جهت توقیف

قوانین توقیف اموال

ابلاغ اجرائیه به خوانده

اقدام به اجرای توقیف اموال بعد از گذشت 10 روز از ابلاغ اجرائیه و عدم توجه خوانده به اجرائیه ابلاغی به وی

ذکر تمامی خصوصیات مال توقیف شده توسط مامور اجرائی

تنظیم صورت جلسه با دقت کافی و مشمول امضای حاضران

در صورت وجود ادعای شخص ثالث مبنی بر داشتن حق نسبت به مال توقیفی، مامور اجرائی موظف به ثبت ادعای وی در صورت جلسه می باشد.

ارزیابی اموال منقول و غیر منقول به هنگام توقیف و تعیین قیمت و درج در صورت جلسه

حفاظت از اموال توقیفی در محل خود اموال و یا در محلی دیگر و تحت حفاظت یک مسئول.

توقیف اموال غیر منقول ثبت نشده

1=برخی از اشخاص اقدام به ثبت اموال غیر منقول خود نمی کنند و با همان وضعیت در آن سکونت داشته و یا فعالیت می نمایند. از این رو این اموال فاقد سابقه ثبت خواهند بود.

2=توقیف این اموال تنها در صورتی امکان پذیر است که تحت تصرف خوانده به عنوان مالک باشد و یا براساس حکمی نهایی مال متعلق به خوانده محسوب شود.

توقیف اموال منقول

مطلع ساختن خوانده توسط مامور اجرائی از اجرای دستور

در صورت وجود بیم از نابودی اموال، مامور می تواند قبل از اطلاع شخص اقدام به اجرای حکم نماید.

همراه بردن 2 شاهد توسط مامور اجرائی به هنگام اجرای حکم و یا حضور 2 نفر از معتمدین محل

در شرایط زیر مامور می تواند همراه نماینده مدعی العموم اقدام به توقیف اموال نماید:

قفل بودن درب مکان مال منقول

امتناع خوانده از بازگشایی درب مکان

عدم حضور خوانده در محل

توقیف اموال تحت تصرف فردی غیر از خوانده که وی ادعای مالکیت داشته و یا مال را متعلق به شخص دیگری بداند، امکان پذیر نخواهد بود.

در صورت اثبات خلاف ادعای فرد متصرف، وی باید خسارات وارده به شاکی را جبران نماید.

توقیف اموال منقول واقع در محلی خارج از منزل یا محل کار خوانده، تنها در صورت وجود شواهد و قرائن مبنی بر اثبات مالکیت وی، امکان پذیر است.

اموالی که نگهداری زیاد آنها تحت توقیف منجر به کاهش قیمت آن و یا نیازمند صرف هزینه زیاد باشد، سریعا بعد از ارزیابی و اقدامات لازم، به فروش خواهند رسید.

انواع توقیف اموال

توقیف قانونی : به معنای منع نقل و انتقال اموال

توقیف فیزیکی : علاوه بر منع نقل و انتقال، منع از تصرف

توقیف تامینی

توقیف اجرائی

خواسته لازم برای تنظیم کردن سند در مقابل ثابت کردن مالکیت

از دیگر شرایطی که در طرح کردن دعوای ثابت کردن مالکیت، یعنی هنگامی که دارنده سند عادی این قصد را داشته باشد که مالکیت خود را اثبات نماید، باید در این مورد رعایت شود، طرح کردن خواسته ای که ملزم به تنظیم کردن سند در کنار ثابت کردن مالکیت باشد.

به خصوص هنگامی که دارنده سند عادی در برابر دارنده سند رسمی قصد داشته باشد که مالکیت خود را اثبات نماید، زیرا که در برخی از موارد دادگاه‌ها در زمینه چنین مورد هایی دعوای ثابت کردن مالکیت را مطابق با بند ۷ در ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی را نمی پذیرد با این وجود که دعوا با فرض ثابت شدن، تاثیر قانونی را نخواهد داشت.

اثبات برای اعتبار داشتن قرارداد

به منظور اثبات کردن موجودیت یک قرارداد یا ثابت کردن راه قانونی در زمینه نقل و انتقالات ملک، وظیفه خواهان دعوا برای طرح کردن دعوا در ثابت کردن مالکیت به پایان خواهد رسید و شخص خوانده دعوا باید با توجه به اینکه اعتبار سند عادی دارای ایراد می باشد در دعوا از خود دفاع نمایدو اگر علتی از جانب خوانده مبنی بر بدون ‌اعتبار بودن قرارداد وجود داشته باشد باید از طرف خواهان عرضه گردد، ثابت کردن اعتبار قرارداد هم می تواند بر عهده خواهانی باشد که ادعای اعتبار قرارداد را دارند، می باشد.زیرا که این امکان وجود دارد که قرارداد با اعتباری هم در این زمینه تنظیم شود، ولی از جهت های قانونی پس از تنظیم کردن، فسخ نمودن، اقاله یا باطل شده باشد؛ بنابراین در این زمینه با دفاع کردن تاثیر گذار از جانب شخص خوانده، خواهان باید بتواند اعتبار قرارداد خود را اثبات نماید.

موجود بودن قرارداد کتبی یا شفاهی

اشخاصی که خواهان دعوای ثابت کردن مالکیت هستند باید در ابتدا نسبت به ثابت کردن وجود قرارداد و یا اینکه دلایلی مبنی بر انتقال دادن مالکیت اقدام نمایند که در برخی از موارد خواهان در این زمینه با عرضه کردن سند عادی برای اثبات کردن وجود قرارداد اقداماتی را انجام می دهندبه دلیل اینکه خواهان دعوی برای اثبات نمودن مالکیت بدون شک، سند عادی یا مدرکی به غیر از سند رسمی از قبیل قرارداد شفاهی را دارا باشند که در رابطه با گزینه کنونی باید وجود داشتن چنین قراردادی را با سایر دلایل بیان شده را بتوان ثابت کرد، ولی برای مطرح کردن دعوای ثابت کردن مالکیت صرف وجود داشتن سند، قرارداد یا هر گونه دلیلی مبتنی بر وجود داشتن قرارداد شفاهی یا عادی کافی و لازم نمی باشد.

شرایط دعوای اثبات به منظور داشتن مالکیت

دعوا برای اثبات نمودن مالکیت جزء یکی از دعاوی رایج در زمینه املاک می باشد که در برخی از موارد اشخاص به منظور اثبات کردن حق خود در زمینه مالکیت نسبت به طرح کردن آن اقدام می‌ نمایند که باید شرایط و ویژگی های خاصی نیز در این زمینه موجود باشد.

تصرف

راه دیگری که برای اثبات کردن مالکیت هر شخص وجود دارد می تواند تصرف نیز باشد. منظوری که از این قاعده وجود دارد این است که فردی که مالی در اختیار خود داشته باشد و مثل یک مالک با آن رفتار خواهد کرد، مالک آن مال می باشد، در غیر این صورت که خلاف این مطلب ثابت گردد. به ‌عنوان نمونه شخصی که اتومبیلی سوار می باشد، مالک آن اتومبیل می باشد و نباید این گونه تصور نمود که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و یا اینکه نامشروع کسب کرده است.

بنابراین در رابطه با این این نکته وجود دارد که تصرف در مال به‌ عنوان اینکه مالک باشد، علتی بر مالک بودن شخص متصرف می باشد. تصرف کردن تا جایی اعتبار قانونی دارد که علت دیگری از قبیل سند مالکیت یا شاهد نتواند خلاف این مطلب را ثابت کند.

در صورتی که شخصی ادعا نماید که متصرف، مالک مال ذکر شده نمی باشد و این موضوع را نیز بتواند به وسیله سند یا شاهد آن را اثبات نماید، در این صورت و با اثبات کردن آن مالکیت شخص متصرف باطل می باشد.

اگر در این زمینه شخصی هم پیدا گردد و بتواند سند مالکیت اتومبیل را رو کند، در این مورد هم دیگر مالکیت متصرف منقضی است. در عصر کنونی، با داشتن سند مالکیت یا قولنامه نشان دهنده تصرف دارنده آن به حساب می آید، بنابراین تسلط داشتن مادی بر روی اموال، به تنهایی نمی تواند علتی شناخته ‌شده برای تصرف داشتن نمی باشد. به عنوان نمونه شخصی که سند اتومبیلی را به نام خود او می باشد، مالک آن به حساب می آید، حتی بدون اینکه اتومبیل در تصرف او باشد.

ارزش اثباتی برای شاهد

 با وجود این مطلب که سند، می تواند مهم ترین و اساسی ترین علت برای اثبات مالکیت در هر مالی به حساب آید، بنابراین در این زمینه ها نمی توان از ارزش اثباتی که شاهد دارد نباید غافل ماند.

به این دلیل که در بسیاری از موارد، با استفاده از شاهد در این زمینه ها می توان مالکیت خود را بر اموالی که ادعای مالکیت آن را دارد اثبات نمود. بنابراین در این مسئله نباید البته این نکته را فراموش کرد که شهادت هر کسی در این زمینه اعتبار نخواهد داشت بلکه برای شهادت و بر اساس مواردی که در بالا گفته شد و شرایط و ویژگی های شاهد در آن بیان شد، باید شخص راستگو و درستکار باشد و در ظاهر شخص نیز مشکلی وجود نداشته باشد که بتواند به اعتبار شهادتی که داده است، نقصانی وارد نماید.

سند مهم ترین علت برای اثبات کردن مالکیت

مهمترین و اساسی ترین علتی که هر شخص برای ادعای خود نسبت به یک مال می تواند داشته باشد و کفته او برای همه درست و صحیح باشد این است که سند مالکیت را در مورد مال خود داشته باشد. بنابراین و بر اساس قانون، اموالی از قبیل املاک، در دفتر های اسناد رسمی ثبت می‌ گردند، به این ترتیب و براساس موارد گفته شده دولت تنها به کسی را که مال مشخص شده به اسم او ثبت شده باشد، را به عنوان مالک در اموال تعیین شده می شناسد.