رعایت نکردن چه نکاتی منجر به باطل شدن قرارداد فروش ملک می شود؟

در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، می‌بایست نکاتی را رعایت کرد که در صورت عدم رعایت آنها، قرارداد باطل می‌شود. در این حالت اثر حقوقی نخواهد داشت.

مواد قولنامه شامل چه مواردی هستند؟

به طور عمومی قولنامه در ۷ بند تنظیم می‌گردد.

 

ماده ۱: طرفین معامله

در این بخش، مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل درج می شود. این ماده پیچیدگی ندارد. ولی بایستی با نهایت دقت تکمیل شود.

 

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات

در این قسمت، مشخصات ملک به صورت کامل بیان می‌شود. در این قسمت دقت لازم را مبذول فرمایید تا همه اطلاعات در کمال صحت و توافق قبلی طرفین تکمیل شود. چرا که در غیر این صورت، ممکن مشکلاتی را برای فسخ قرارداد بوجود بیاورد.

 

ماده ۳: ثمن معامله

ثمن به معنای بهای کل یا ارزش ملک می‌باشد. در این بخش، قیمت نهایی مورد توافق طرفین، نوشته می‌شود. علاوه بر درج مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت و سررسیدها نیز تعیین می‌شود. تعهدات فروشنده به پرداخت به موقع مبالغ مندرج، از اهمیت بالایی برخوردار است.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

در این جا، شرایط و تاریخ مربوط به تنظیم سند ذکر می‌شود تا از بروز اختلاف در آینده پیشگیری شود. و همچنین مبلغ جریمه تخلف طرفین در مورد شرایط تنظیم سند، درج می‌شود.

 

ماده ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

اطلاعات مربوط به تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در این بخش از قرارداد فروش ملک درج می‌شود. تعهدات فروشنده برای شرایط تحویل ملک به خریدار بایستی مشخص شود و فروشنده به آنها پایبند بماند.

 

ماده ۶: آثار قرارداد

این ماده شامل ۷ بند است که جزئیاتی مثل تاثیر نداشتن نوسانات قیمت ارز بر ثمن، سلب شدن اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین و غیره بیان می‌شود.

 

ماده ۷: فایل متعاملین

ای ماده نیز شامل ۶ بند است و مواردی از قبیل نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک، نحوه استعلام کد رهگیری، پرداخت حق الزحمه مشاور املاک به علاوه ۹% مالیات بر ارزش افزوده، ثبت صحیح اطلاعات طرفین، کد رهگیری و مواردی این چنینی است.

انواع قرارداد فروش ملک کدامند و تفاوت آن‌ها در چیست؟

قرارداد فروش ملک در دو نوع رسمی و عادی وجود دارد. قرارداد های رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این نوع سند، در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری است.

در مقابل، اسناد عادی هستند که خریدار و فروشنده خودشان آن را تنظیم می کنند. این اسناد اعتبار بسیار پایینی دارند و در صورت بروز اختلاف و مشکل، قابل پیگیری در مراجع قضایی نیستند.

انگیزه افراد از انجام این کار، معمولا نپرداختن حق هزینه کمیسیون مشاور املاک می باشد؛ که البته ریسک بالایی دارد.

قرارداد فروش ملک چیست؟

به بیان ساده، این قرارداد نوعی سند است که افراد بر اساس موارد مندرج در آن، متعهد به رعایت تعهدات خود می‌شوند. چرا که در زمان فروش ملک، تا قبل از مرحله تسویه حساب و انتقال سند ملک، افراد تکلیف خود را بدانند.

نام دیگر قرارداد خرید ملک، مبایعه ­نامه یا قولنامه نیز می باشد.

اسناد مورد نیاز برای اثبات مالکیت اراضی کدام است؟

اسناد و ادله با توجه به شرایط مختلف، متفاوت است. با این‌حال بسیاری از وکلا، مستند دعوا را سند مالکیت می‌دانند.

تشخیص اراضی ملی از مستثنیات چگونه انجام می‌شود؟

چنانچه ملکی در حاشیه اراضی ملی قرار گرفته باشد یا سند آن برای قبل از سال ۱۳۴۱ باشد جز مستثنیات بوده و طبق قانون با آن برخورد می‌شود.

اراضی ملی در بین کدام اراضی تقسیم بندی می‌شوند؟

از سال ۱۳۴۱ تمامی اراضی جنگل و بیشه‌ها به دولت تعلق گرفت. بنابراین افرادی که بیش از این دارای سند مالکیت بودند را دچار چالش کرده است.

اثبات مالکیت اراضی ملی؛ پیچیده و قابل حل

اثبات مالکیت اراضی ملی از جمله مسائل پرچالش در مسائل حقوقی است که افراد عمدتا در شمال کشور با آن روبه‌رو هستند. این مشکل، موجبات دعوا میان مالکین اراضی و سازمان جنگل‌ها را فراهم می‌آورد. طبق قانون تصویب شده در سال ۱۳۴۱، تمامی جنگل‌ها و مراتع به دولت تعلق گرفت از این‌رو اراضی حواشی این ناحیه دچار چالش شده و گاهی ملک آن‌ها در حوزه منابع طبیعی شناخته می‌شود. چنانچه این اراضی پیش از سال ۴۲ به مالکیت فرد درآمده باشند، لازم است اعتراض خود را به مراجع ذی صلاح ارائه کند و اراضی خود را جز مسثنیاتی که خارج از طرح قرار دارند، اعلام دارد.

اعتراض اثبات ملکیت اراضی باید نسبت به چه چیزی باشد؟

معترض باید نسبت به تشخیص، اعتراض داشته باشد یا دعوای اثبات مالکیت را بیان کند؟ یا هر دو را در طرح دعوا قرار دهد؟ ماده یک افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی در این مورد مفصل توضیح داده است و برای رفع این ابهام باید به نحوه نگارش تبصره یک ماده ۹ اشاره نمود که چنین بیان کرده: ” چنانچه ذی‌نفع، احراز مالکیت قطعی و نهایی خود را از شعبه مرکز استان دریافت کرده باشد، در صورت تشخیص مستثنیات بودن ملک، محکوم له به‌عنوان مالک شناخته می‌شود.

از این‌رو دادخواستی که به دادگاه ارجاع داده می‌شود باید با عنوان ” اعتراض به تشخیص سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری” باشد و ضروتی بر اثبات مالکیت اراضی ملی نیست. به ویژه اینکه اعتراض به تشخیص سازمان، مربوط به ملی شناخته شدن است و به اختلاف در مالکیت ارتباطی ندارد. برای پیگیری دعاوی اراضی بهتر است حتما از یک وکیل ملکی کمک گرفته شود و به‌صورت انفرادی اقدامی صورت نگیرد.

اسناد مورد نیاز برای اعتراض به اثبات مالکیت زمین‌ها

اسناد و ادله موردنیاز در هر دعوا باتوجه به شرایط خواهان متفاوت است. برخی افراد یا وکلای دادگستری، مستند دعوا را سند مالکیت قرار می‌دهند اما برخی دیگر به اسناد اصلاحات اراضی، قرارداد عادی یا شهادت شهود را استناد می‌کنند. باتوجه به رویه‌ای که در دادگاه‌ها حاکم است. علاوه‌بر مدارک اثباتی به نقشه‌ای با مختصات utm نیاز است. البته خواهان یا وکیل می‌توانند از دادگاه تقاضا کنند که کارشناسی را برای رسم این نقشه تعیین کند اما بهتر است، از پیش، این نقشه را تهیه و پیوست کرد و cd آن را به‌کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی زمین، تحویل داد.

چراکه ممکن است مدیر دفتر با ارسال رفع نقص و انقضای مهلت، قرار رد دادخواست را صادر کند. تمامی وکلایی که در این زمینه فعالیت دارند به این قوانین آگاه هستند و ترسیم نقشه را ضروری می‌دانند، پس برای تسهیل امور و هزینه کمتر، لازم است از یک وکیل کمک گرفته شود.

در خصوص شیوه طرح دعوای اثبات اراضی مالکیت اراضی ملی در ماده ۶ آیین نامه اصلاحی مصوب سال ۹۰ اینگونه بیان شده است: “معترض یا معترضین یا وکیل حقوقی آن‌ها برای اعتراض باید فرم‌های مخصوص را تنظیم کرده و همراه با مدارک و مستندات لازم به دبیرخانه هیئت مستقر در اداره منابع طبیعی و آبخیزداری شهرستان محل تسلیم و شماره ثبتی آن را دریافت کنند. معترض یا معترضین موظفند، نشانی دقیق خود را به دادگاه ارائه دهند تا ابلاغ اوراق، دعوتنامه و سایر مکاتبات در فرم اعتراضیه قید و به‌نشانی شخص ارسال شود. همچنین چنانچه تغییر آدرس صورت گیرد، باید نشانی جدید به دبیرخانه اطلاع رسانی شود.”

همچنین در تبصره ۶ ماده ۶ آیین نامه مذکور، مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای اثبات مالکیت اراضی ملی و رسیدگی هیئت مدیره به این شرح زیر است:

 

ذکر دلیل سمت ( اصل، نماینده قانون یا وکیل) به وسیله معترض یا معترضین

تکمیل فرم مربوط به اعتراض

ارائه مدارک و مستندات مالکیت موضوع ماده یک آیین نامه

ارائه نقشه utm با مقیاس مناسب به پیوست فرم توسط معترض یا معترضین

جوابگویی به استعلامات صورت گرفته و سایر مدارک موردنیاز اعلام شده از سوی هیئت مستقر

در تمامی سازمان‌های جنگل‌ها و مراتع فرم‌های مخصوص برای طرح دعوا در کمیسیون ماده تنظیم و تهیه شده است.

خوانده در دعوای اعتراض به اثبات مالکیت اراضی

زمانی که حرف از ذی‌نفع در طرح دعوا می‌شود باید از خوانده نیز نام برد. طبق قانون، منابع طبیعی به‌عنوان خوانده در نظر گرفته شده و نماینده قانونی آن باید به دادگاه مراجعه کند. بهتر است این جلسه با حضور وکیل برگزار شود چراکه شخصی عادی اطلاعات کمتری نسبت به وکیل یک ارگان دارد و ممکن است از استحقاق حق جا بماند.

نحوه اعتراض در پرونده های اثبات مالکیت اراضی ملی

به‌طور کلی در یک اعتراض باید ذی‌نفع، طرح دعوا کند. اما در این شرایط، ذی‌نفع چه کسی است؟ شخصی که سند مالکیت دارد؟ متصرف ملک؟ یا هرکس که ادعا به مستثنیات دارد؟ طبق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره ۱۶۳۶/۷ مورخ ۹/۸/۹۱ به استناد به تبصره ۱ ماده ۹ قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹، ذی‌نفع پرونده کسی است که ادعای مالکیت را عنوان کند و بر طبق مستثنیات ماده ۲ قانون ملی شدن جنگل ها و تشخیص مناطبع طبیعی به‌عنوان مدعی حق، اعتراض و دادخواهی نماید.

این شخص پس از اعتراض، طبق مراحلی باید به اثبات برساند که اراضی او در تصرف جنگل‌ها و مراتع نیست. همچنین دلیل مالکیت خود بر ملک را به اثبات برساند که در این مورد، بیع نامه عادی نیز مورد پذیرش است. این فرد باید ثابت کند که ملک او، پیش از ملی شدن جنگل‌ها و مراتع یا در تاریخ موردنظر، متصرف بر ملک بوده و این عرصه در قسمت جنگل و مرتع قرار ندارد. بنابراین لزومی بر ارائه سند رسمی یا حکم قطعی بر مالکیت به عنوان شرط اقامه دعوا نیست.

خواهان باید دعوای خود را بر علیه منابع طبیعی اقامه کند و در شرایطی که منابع طبیعی، آن اراضی را به ارگان یا نهادی برای راه و شهرسازی واگذار کرده باشد، بهتر است برای جلوگیری از صدور قرار عدم استماع دعوا، این نهاد نیز طرف دعوا قرار بگیرد. درواقع فرد باید به نظر منابع طبیعی دال بر تصرف اراضی ملی اعتراض داشته و آن را به اثبات برساند. این طرح دعوا می‌تواند در قالب اعتراض به اثبات مالکیت اراضی ملی صورت گیرد.

تشخیص اراضی ملی از مستثنیات

منظور از این اصطلاح، پیگیری قضایی اراضی است که از حکم مصوب در ماده ۱ تصویب نامه قانونی ملی شدن جنگل ها و مراتع مصوب ۱۳۴۱ خارج است. واژه مستثنیات در قانون کلی ذکر نشده اما در بازنگری ماده ۵۶ سال ۴۶ و ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی مصوب سال ۷۱ از این واژه به‌عنوان مستثنیات نام برده شده است. تشخیص اراضی ملی و مستثنیات بر عهده وزارت جهاد سازدگی قرار دارد و اداره آن بر عهده منابع طبیعی است. پس از صدور رای، مالکیت فرد، رسمی شناخته می‌شود چراکه بسیاری از افرادی که ملک آن‌ها در حواشی این جنگل‌ها قرار گرفته بود، ملک خود را طبقاین طرح از دست داده‌اند.

امروزه اثبات مالکیت اراضی ملی از مستثنیات یکی از مسائل پر چالش است. اراضی ملی متعلق به دولت و تمامی مردم است بنابراین هیچ‌کس حق ادعای مالکیت بر آن را ندارد. اما چنانچه مستثنیات توسط جهاد کشاورزی به رسمیت شناخته شود، مالکیت خصوصی پیدا کرده و حق خرید و فروش به آن داده می‌شود. این مسئله برای افرادی که اراضی آن‌ها در شمال کشور قرار گرفته بسیار اهمیت دارد. 

اعتراض به ملی شدن اراضی جنگلی

مشکلات متعددی که برای صاحبان اراضی خارج از مرزهای مقرر به‌وجود آمده با طرح ملی شدن اراضی جنگل‌ها و مراتع همراه بوده است از این‌رو تاکنون بارها ساز و کار این قانون مورد اصلاح قرار گرفته است. بر طبق آخرین بازنگری که در تاریخ ۲۳/ ۰۴ /۱۳۸۹ برای افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مطابق با تبصره یک ماده ۹ مزبور به تصویب رسیده، اثبات مالکیت اراضی ملی و اعتراض به ملی بودن زمین در دستور کار قوه قضاییه و دادگاه‌های مرکز استان قرار گرفت. در دهه اخیر، این پرونده‌ها تحت عنوان کمیسیون ماده ۵۶ مورد بررسی قرار داده می‌شوند.

دعاوی عرصه و اعیان چگونه پیگیری می‌شود؟

این دعاوی معمولا در اداره ثبت اسناد قابل پیگیری است. چنانچه ملکی روی زمین موقوفی باشد، مالک نمی‌تواند بر قدر السهم خود از اعیان ادعایی داشته باشد.

قدر السهم عرصه و اعیان چقدر است؟

مقدار سهم هر واحد در یک آپارتمان براساس زمینی که ساختمان در آن بنا شده بر کل واحدهای آپارتمان سنجیده می‌شود.

عرصه و اعیان چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

صاحب ملک به اندازه قدر السهم خود صاحب عرصه و که برابر با مساحت زمین است. اعیان ملکی است که روی عرصه قرار دارد و فرد به صورت شش دانگ صاحب آن می‌شود.

سند زمین‌های اوقافی در عرصه و اعیان

در زمین‌های اوقافی، سند یا شامل اعیان می‌شود یا عرصه. ملک اوقافی به‌ زمینی گفته می‌شود که شخصی آن را وقف اداره اوقاف کرده و این اداره نیز آن را به‌شخصی به‌صورت ۹۹ ساله واگذار می‌کند. هیچ فردی برای همیشه مالک ملک اوقافی نیست و حق خرید و فروش و تصرف در آن برعهده اداره اوقاف است. به‌عبارتی، شخص، تنها مالک قسمت اعیان می‌شود و سند عرصه در اختیار اداره اوقاف باقی خواهد ماند. در این نوع املاک، سند زمین یا عرصه موقوفه است.

مزاحمت ملکی در چه دادگاهی بررسی می‌شود؟

مزاحمت ملکی در صورتی که سهوی باشد، جنبه حقوقی پیدا می‌کند و در دادگاه‌های حقوقی به آن رسیدگی می‌کنند. اما اگر این مزاحمت به صورت عمدی باشد، جنبه کیفری پیدا خواهد کرد و در دادگاه‌های کیفری به آن رسیدگی خواهد شد.

اثبات دعوای مزاحمت

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی اگر شخصی مدعی مزاحمت فرد دیگر یا دیگران در ملک خود باشد، می‌تواند دعوای مزاحمت را اقامه کند. در این دعوای مزاحمت اثبات ۳ نکته باعث صدور حکم خواهد شد. اولین نکته این است که مزاحمت خوانده بدون رضایت خواهان بوده است. نکته دیگری که در این دعاوی باید اثبات شود، غیر قانونی بودن کار خواهان است.

 

سومین نکته نیز این است که ملک مورد مزاحمت در تصرف و استفاده او بوده است. در صورتی که این دو مورد از نظر قاضی در دادگاه محرز شوند، حکم لازم برای رفع مزاحمت، جبران خسارت و حتی حبس را صادر خواهد کرد. پس اگر بخواهیم به صورت خلاصه به موارد اثبات دعوای مزاحمت اشاره کنیم، باید از موارد زیر نام برد.

 

.ملک قبل از ایجاد مزاحمت در تصرف و مالکیت فرد بوده است.

.مزاحمت ملکی اتفاق افتاده است.

.مزاحم بدون رضایت مالک در ملک تصرف یا مزاحمت ایجاد کرده است.

.مزاحمت ملکی اتفاق افتاده است.

.مزاحم بدون رضایت مالک در ملک تصرف یا مزاحمت ایجاد کرده است.