تفاوت ها و شباهتهای دستور موقت و تامین خواسته.

فاوتها:
۱- صدور دستور موقت منوط به احراز فوریت می باشد
ولی تامین خواسته مستلزم احراز فوریت نیست.
(بند ب و ج ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی)

۲- صدور دستور موقت منوط به تایید رییس حوزه قضایی است
در صورتی که در تامین خواسته تایید رییس حوزه قضایی لازم نیست.
(ماده 108 و تبصره 1 ماده 325 ق.آ.د.م)

۳-قرار دستور موقت به همراه اصل دعوی قابل تجدید نظر می باشد
در صورتیکه تامین خواسته قابل تجدید نظر نیست.
(مواد 119 و 325 ق.آ.د.م)

۴- اگر تقاضای دستور موقت قبل از اقامه دعوی باشد متقاضی باید ظرف 20 روز از تاریخ صدور دستور موقت دادخواست خود را تقدیم کند
اما در تامین خواسته قبل از تقدیم دادخواست و اقامه دعوی فرصت فوق الذکر 10 روز از تاریخ صدور می باشد.
(مواد 112 و 318 ق.آ.د.م)

۵- در دستور موقت چناچه خواهان محکوم به بی حقی شود خوانده باید ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ رای نهایی مطالبه خسارت را از تامین سپرده شده بنماید
در حالیکه این مدت در تامین خواسته 20 روز می باشد.
(مواد 120 و 324 ق.آ.د.م)

۶-در تامین خواسته الزاما مال توقیف می شود
اما موضوع دستور موقت الزاما توقیف مال نیست بلکه عمل یا منع از انجام عملی می باشد.
(مواد 121 و 316 ق.آ.د.م)

۷- در تامین خواسته بدون خسارت احتمالی نیز صدور قرار ممکن است در حالات پیش بینی شده در قانون (مستند به سند رسمی باشد، اسناد تجاری واخواست شده باشد، در معرض تعدی و تفریط باشد)
اما در دستور موقت بدون اخذ و تودیع خسارات احتمالی قرار صادر نمی شود.
(مواد 110 و 314 ق.آ.د.م)

۸-در تامین خواسته دادگاه باید بدون دعوت از خوانده به درخواست رسیدگی نماید و پس از تایید بعد از ابلاغ فورا اجرا می شود
ولی در دستور اصل بر این است که برای احراز و تشخیص مورد دستور موقت خوانده دعوت می شود و اجرای آن نیز پس از ابلاغ امکان پذیر است.
(مواد 115 و 319 ق.آ.د.م)

شباهتها:
۱- هر دو قبل از اقامه دعوی اصلی قابل طرح است.

۲-هر دو ضمن تقدیم دادخواست راجع به اصل دعوی قابل طرح است.

۳-هر دو در جریان دادرسی می تواند مطرح شود.
۴-در هر دو تصمیم دادگاه علیه خوانده است یعنی از حقوق خواهان می باشد.

۵-هزینه دادرسی هر دو معادل دعوی غیر مالی می باشد.

۶- در هر مورد تصمیم دادگاه باید به خوانده ابلاغ شود و پس از آن اجرا گردد.

۷-در هر دو مورد اجرای قبل از ابلاغ در صورتی که مورد تضییع و تفریط باشد قابل اجرا است.

۸-در هر دو صورت رد دعوای خواهان، خوانده می تواند مطالبه خسارت خود را از تامین سپرده شده را بنماید.

اعتراض به قرار تامین خواسته در دادگاه.

ماده ۱۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ با اصلاحات بعدی:

ماده ۱۱۶ ـ قرار تامین به طرف دعوا ابلاغ می شود، نامبرده حق دارد ظرف ده روز به این قرار اعتراض نماید. دادگاه در اولین جلسه به اعتراض رسیدگی نموده و نسبت به آن تعیین تکلیف می نماید.

قرار تامین خواسته به طور کلی در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ با اصلاحات بعدی:

ماده ۱۰۸ ـ خواهان می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا درجریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است درموارد زیر از دادگاه درخواست تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است :
الف ـ دعوا مستند به سند رسمی باشد .
ب ـ خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد .
ج ـ در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون ، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین باشد.
د ـ خواهان ، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.
تبصره ـ تعیین میزان خسارت احتمالی ، بادرنظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تامین را می پذیرد . صدور قرار تامین موکول به ایداع خسارت خواهد بود .

ماده ۱۰۹ ـ درکلیه دعاوی مدنی اعم از دعاوی اصلی یا طاری و درخواستهای مربوط به امورحسبی به استثنای مواردی که قانون امور حسبی مراجعه به دادگاه را مقرر داشته است ، خوانده می تواند برای تادیه خسارات ناشی از هزینه دادرسی و حق الوکاله که ممکن است خواهان محکوم شود از دادگاه تقاضای تامین نماید . دادگاه در صورتی که تقاضای مزبور را با توجه به نوع و وضع دعوا و سایر جهات موجه بداند ، قرار تامین صادر می نماید و تا وقتی که خواهان تامین ندهد، دادرسی متوقف خواهد ماند و در صورتی که مدت مقرر در قرار دادگاه برای دادن تامین منقضی شود و خواهان تامین ندهد به درخواست خوانده قرار رد دادخواست خواهان صادر می شود .
تبصره – چنانچه بر دادگاه محرز شود که منظور از اقامه دعوا تاخیر در انجام تعهد یا ایذای طرف یا غرض ورزی بوده، دادگاه مکلف است در ضمن صدور حکم یا قرار، خواهان را به تادیه سه برابر هزینه دادرسی به نفع دولت محکوم نماید.

ماده ۱۱۰ – در دعاویی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف ، خوانده نمی تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین نماید.

ماده ۱۱۱ ـ درخواست تامین از دادگاهی می شود که صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.

ماده ۱۱۲ ـ درصورتی که درخواست کننده تامین تا ده روز از تاریخ صدور قرار تامین نسبت به اصل دعوا دادخواست ندهد، دادگاه به درخواست خوانده، قرار تامین را لغو می نماید.

ماده ۱۱۳ ـ درخواست تامین درصورتی پذیرفته می شود که میزان خواسته معلوم یا عین معین باشد.

ماده ۱۱۴ ـ نسبت به طلب یا مال معینی که هنوز موعد تسلیم آن نرسیده است، در صورتی که حق مستند به سند رسمی و در معرض تضییع یا تفریط باشد می توان درخواست تامین نمود .

ماده ۱۱۵ ـ درصورتی که درخواست تامین شده باشد مدیر دفتر مکلف است پرونده را فوری به نظر دادگاه برساند ، دادگاه بدون اخطار به طرف، به دلایل درخواست کننده رسیدگی نموده، قرارتامین صادر یا آنرا رد می نماید .

ماده ۱۱۶ ـ قرار تامین به طرف دعوا ابلاغ می شود ، نامبرده حق دارد ظرف ده روز به این قراراعتراض نماید. دادگاه در اولین جلسه به اعتراض رسیدگی نموده و نسبت به آن تعیین تکلیف می نماید .

ماده ۱۱۷ ـ قرار تامین باید فوری به خوانده ابلاغ و پس از آن اجرا شود. درمواردی که ابلاغ فوری ممکن نباشد و تاخیر اجرا باعث تضییع یا تفریط خواسته گردد ابتدا قرار تامین اجرا و سپس ابلاغ می شود .

ماده ۱۱۸ ـ درصورتی که موجب تامین مرتفع گردد دادگاه قرار رفع تامین را خواهد داد. درصورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا و یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود.

ماده ۱۱۹ ـ قرار قبول یا رد تامین قابل تجدید نظر نیست.

ماده ۱۲۰ ـ درصورتی که قرار تامین اجرا گردد و خواهان به موجب رای قطعی محکوم به بطلان دعوا شود و یا حقی برای او به اثبات نرسد ، خوانده حق دارد ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، خسارتی را که از قرار تامین به او وارد شده است با تسلیم دلایل به دادگاه صادرکننده قرار، مطالبه کند. مطالبه خسارت در این مورد بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی صورت می گیرد.
مفاد تقاضا به طرف ابلاغ می شود تا چنانچه دفاعی داشته باشد ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ بادلایل آن راعنوان نماید. دادگاه در وقت فوق العاده به دلایل طرفین رسیدگی و رای مقتضی صادر می نماید. این رای قطعی است. در صورتی که خوانده درمهلت مقرر مطالبه خسارت ننماید وجهی که بابت خسارت احتمالی سپرده شده به درخواست خواهان به او مسترد می شود.

۲ ـ اقسام تامین

ماده ۱۲۱ ـ تامین در این قانون عبارت است از توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول .

ماده ۱۲۲ ـ اگر خواسته ، عین معین بوده و توقیف آن ممکن باشد، دادگاه نمی تواند مال دیگری را به عوض آن توقیف نماید.

ماده ۱۲۳ ـ درصورتی که خواسته عین معین نباشد یا عین معین بوده ولی توقیف آن ممکن نباشد، دادگاه معادل قیمت خواسته از سایر اموال خوانده توقیف می کند.

ماده ۱۲۴ ـ خوانده می تواند به عوض مالی که دادگاه می خواهد توقیف کند و یا توقیف کرده است، وجه نقد یا اوراق بهادار به میزان همان مال در صندوق دادگستری یا یکی از بانک ها ودیعه بگذارد . همچنین می تواند درخواست تبدیل مالی را که توقیف شده است به مال دیگر بنماید مشروط به اینکه مال پیشنهاد شده از نظر قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلا توقیف شده است کمتر نباشد. در مواردی که عین خواسته توقیف شده باشد تبدیل مال منوط به رضایت خواهان است.

ماده ۱۲۵ ـ درخواست تبدیل تامین از دادگاهی می شود که قرار تامین را صادر کرده است. دادگاه مکلف است ظرف دو روز به درخواست تبدیل رسیدگی کرده، قرار مقتضی صادر نماید.

ماده ۱۲۶ ـ توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و صورت برداری و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی که نزد شخص ثالث موجوداست، به ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی پیش بینی شده است .

ماده ۱۲۷ ـ از محصول املاک و باغها به مقدار دوسوم سهم خوانده توقیف می شود. اگر محصول جمع آوری شده باشد، مامور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف می نماید. هرگاه محصول جمع آوری نشده باشد برداشت آن، خواه دفعتا و یا به دفعات، باحضور مامور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده مکلف است مامور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. مامور اجراحق هیچ گونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد ، فقط برای تعیین میزان محصولی که جمع آوری می شود حضور پیدا خواهد کرد. خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.
تبصره – محصولاتی که در معرض تضییع باشد فورا ارزیابی و بدون رعایت تشریفات با تصمیم و نظارت دادگاه فروخته شده، وجه حاصل در حساب سپرده دادگستری تودیع می گردد.

ماده ۱۲۸ ـ در ورشکستگی چنانچه مال توقیف شده عین معین و مورد ادعای متقاضی تامین باشد، درخواست کننده تامین بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد.

ماده ۱۲۹ ـ در کلیه مواردی که تامین مالی منتهی به فروش آن گردد رعایت مقررات فصل سوم از باب هشتم این قانون (مستثنیات دین) الزامی است.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید.

لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست.
همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند، تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد.

🔺عده ای مالکیت را شرط می دانند.

🔺عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند.
⚖رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. با توجه به ق.آ.د.م رسیدگی به دعوای خلع ید در حیطه اختیارات دادگاه عمومی میباشد و دعوای تصرف عدوانی به انتخاب مدعی می باشد.
🖇در مواردی هم مدعی طبق ماده ۶۹۰ ق.م عمل مینماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

مترادف :.

چند لفظ که یک معنا دارند را «مترادف» می‌نامیم.

*مثال : ماده ۵۱۶ قانون‌مدنی: تعهّدات متصدّیان حمل و نقل اعم از این که از راه خشکی یا آب یا هوا باشد برای حفاظت و نگهداری اشیایی که به آن‌ها سپرده می‌شود همان‌است‌که برای امانت‌‌داران مقرّر است.
الفاظ «حفاظت» و «نگهداری» در مادۀ 516 قانون‌مدنی؛ دو لفظ هستند که بر یک معنا دلالت دارند (یک معنا می‌دهند)؛ لذا به این دو لفظ، مترادف می‌گوییم.

✍️منبع: اصول فقه دانشگاهی استاد  شب خیز

مسائل حقوقی سرقفلی اماکن تجاری.

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت درمحل کار خود دارد. وجزء اموال غیرمنقول تبعی است

  سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت مشاهده می شود:

1.   سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
2.  سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به فرد دیگر نیز واگذار کند.

 تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:

با توجه به تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی‌ها ارایه شد، تا حدودی تفاوت آن‌ها  مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است، در حالی که سرقفلی‌های واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می‌شوند و ریشه در اجاره‌های سابق ندارند. اما تفاوت‌های این دو نوع سرقفلی به اینجا پایان نمی یابد بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.

 مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران و کسانی که سرقفلی  حاصل از حق کسب و پیشه را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آن‌ها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چرا که مالکین در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را کاملا رعایت می‌کند خطر سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.  رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکان سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات، یا با عدم رعایت آن‌ها با خطر تخلیه مواجه می‌شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار و حتی تضعیف کسب و کار خود را فراهم می‌کنند . برخی مغازه داران و مالکان سرقفلی می‌گویند بدون اجازه مالک نمی‌شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد. 

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

•   سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا معمولی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک گرفته شود. حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.
•   شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می‌خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد باید در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت‌تر خواهد بود.
•  انتقال: مسئله ای که دقت در آن از اهمیت زیادی برخوردار است موضوع انتقال است. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می‌خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد اما شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.

نکات مربوط به فروش سرقفلی یک ملک

•   اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
•   اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.
•   در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه کند که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظر‌های موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته‌تر خواهد بود.

انواع سند سرقفلی

•   سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.
•  سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی است  حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.

انتقال سندسرقفلی و شرایط آن

انتقال سر قفلی به این منظور است که فرد دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود. 

•   اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
•  قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.
•   قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.اجاره عقدی  =      اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، کسی که جایی رو اجاره میدهد را موجر وکسی که جایی را اجاره میکند را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

 در واقع عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر پولی که به موجر می‌دهد، برای زمان معین مالک منافع مثل مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد؛ بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.

شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از اوگرفته شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره زمانی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و باید در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات زیادی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری بلاتکلیف باشند.

تکالیف موجر
۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد

   جمع آوری مطلب هادی کاویانمهر

زمان مناسب طرح دعوای ضامن علیه وام گیرنده.

ضامن در چه زمانی می تواند در دادگاه طرح دعوای مطالبه اقساط را علیه وام گیرنده طرح کند؟ آیا باید صبر کند تمام اقساط از فیش حقوقی اش کسر شود سپس دادخواست را به دادگاه تقدیم کند یا اینکه پس از کسر شدن چند قسط نیز می تواند طرح دعوا نماید یا اینکه حتی قبل از کسر شدن هیچ قسطی آیا به صرف اخطار بانک وام دهنده ، می تواند طرح دعوی نماید. در وضعیتی که اقساط از فیش حقوقی ضامن کسر نمی شود و ضامن خودش به بانک مراجعه و قبل از کسر اقساط ، بدهی وام گیرنده را با بانک صاف می کند چه زمانی می توان طرح دعوا کرد؟

یکی از شرایط دعوا این است که وجود دین بر ذمه مدیون محقق شده باشد به عبارتی زمان بدهی مدیون فرا رسیده باشد. مثلاً اگر کسی از یک شخص بدحساب چکی در دست دارد نمی تواند قبل از رسیدن تاریخ چک به صرف اینکه می داند صادرکننده چک بدهی اش را با سوء سابقه بدحسابی پرداخت نمی کند ، از او مطالبه نماید. در مبحث وام و ضمانت نیز قبل از اینکه مبلغی مطابق گواهی کسر از حقوق ارائه شده از حقوق ضامن کسر گردد یا قبل از اینکه ضامن بصورت نقدی اقساطی پرداخت نکند صرف بدحسابی وام گیرنده و تعلّل در پرداخت اقساط نمی تواند دلیلی برای استحقاق مطالبه وجه محسوب گردد.

ولی با کسر حتی یک قسط از حقوق ضامن یا پرداخت نقدی یک قسط ، استحقاق مطالبه وجه به اندازه مبلغ کسر شده یا پرداخت شده پیدا می شود. ماده ۷۰۹ قانون مدنی نیز مطلب فوق را بدین صورت مورد تأئید قرار می دهد که « ضامن حق رجوع به مضمون عنه ندارد مگر بعد از اداء دین» . علی رغم اینکه هنوز اقساط وام به پایان نرسیده و وام مستهلک نشده ، در صورت طرح دعوای ضامن ، دادگاه وظیفه رسیدگی پیدا می کند و باید به دعوای مطروحه رسیدگی نماید. ضامن باید مطابق ماده ۷۱۳ قانون مدنی در دادخواست تقدیمی در قسمت میزان خواسته صرفاً مجموع مبالغی را که پرداخت کرده یا از فیش حقوقی او کسر شده قید نماید نه کل مبلغ وام . لیکن ضامنی که می داند وام گیرنده ای که از او ضمانت کرده شخصیتاً الباقی اقساط را حتی با وجود طرح دعوای حقوقی پرداخت نمی کند ، برای هر تعداد قسطی که از حقوقش کسر می گردد باید یک دادخواست جداگانه بدهد که در مجموع سبب تشکیل چندین پرونده در محاکم قضایی می شود.

نکته قابل توجه این است که اگر اقساط معوقه از فیش حقوقی ضامن کسر گردد در اثبات وجود دین بر ذمه وام گیرنده مشکلی بوجود نمی آید چرا که از دادگاه تقاضای استعلام از بانک یا کارگزینی محل خدمت فرد می شود و صحت کسر اقساط از حقوق ضامن و لزوم بازپرداخت آن توسط وام گیرنده برای دادگاه ثابت می شود. ولی زمانی که ضامن برای جلوگیری از مسدود شدن حقوق ماهیانه اش خود پیش قدم شده و نقداً اقساط معوقه را تصفیه می کند حتماً بایست ضمن پرداخت ، گواهی از بانک مبنی بر اینکه این اقساط توسط ضامن پرداخت شده اخذ کند. در غیر این صورت چه بسا اثبات پرداخت توسط ضامن به مشکلاتی بر بخورد و دادگاه قرار رد دعوای ضامن را صادر نماید.

مطابق ماده ۴۱۱ قانون تجارت پس از آنکه ضامن دین را پرداخت کرد بانک باید تمام اسناد و مدارکی را که برای رجوع ضامن به وام گیرنده لازم و مفید است به او بدهد. بنابراین اگر بانک از وام گیرنده چک یا سفته ای بابت تضمین بازپرداخت اقساط وام اخذ می کند پس از تصفیه وام توسط ضامن ، باید آنها را در اختیار او قرار دهد تا اقدامات مقتضی را برای وصول طلب خود معمول دارد. ضامن نمی تواند یک بار اقساط پرداختی را با استناد به چک یا سفته موجود در بانک و یک بار هم به استناد کسر از فیش حقوقی اش از وام گیرنده بگیرد. یک دین را نمی توان از دو طریق دو بار دریافت نمود.

اعتبار امر قضاوت شده(مختوم).

آیا دادگاه دیگری می تواند در مورد رای قطعی و اجرا شده ی دادگاه صادر کننده حکم، رسیدگی نماید؟

برابر بند (۶) ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی،«چنانچه دعوای طرح شده سابقا بین همان اشخاص یا اشخاصی که اصحاب دعوا قائم مقام آنان هستند، رسیدگی شده و نسبت به آن حکم قطعی صادر شده باشد»

دادگاه مجددا وارد رسیدگی ماهوی نخواهد شد و بر اساس قاعده اعتبار امر مختوم می باید اقدام به صدور قرار رد دعوا نماید.

امر عدمی.

اثبات امر عدمی:
سؤالی که مطرح می شود این است که آیا امر عدمی قابل اثبات است وآیا شخص می تواند بر امر عدمی اقامه دعوی کندیا خیر؟
در پاسخ لازم است که متذکر شویم که امر عدمی یا عدم خاص است یا عدم مطلق. عدم مطلق مانند این که کسی مدعی شود هیچگاه در محل ومکان معینی نبوده است.وعدم خاص مانند اینکه شخصی مدعی شود در زمان خاصی در مکان معینی حضور نداشته است.عدم مطلق قابل اثبات نیست وکسی نمی تواند برای اثبات آن دلیل اقامه کند اما عدم خاص قابل اثبات است البته نه مستقیما بلکه ازطریق اثبات امر وجودی که ملازمت با عدم خاص دارد .مثلا کسی نمی تواند اثبات کند هیچگاه در شهر مشهد حضور نداشته است اما می تواند ثابت کند که در مورخه 1/8/87در مشهد نبوده است وآن از طریق اثبات حضور خود(امر وجودی) در همان روز در شهر دیگری یا درخارج از کشورمی باشد.


در مورد ماده265ق.م
اثبات عدم مدیونیت مدعی غیر ممکن نیست ومانند بسیاری از امور عدمی با اثبات یک امر وجودی، میسر است . چنانکه می توان ثابت کرد که وجه برای خرید چیزی داده شده است ،نه درمقام انجام تعهد واثبات به همین مقدار به مقصود کفایت می کند .ثانیا صرف عنوان امر عدمی نباید این توهم را درذهن تداعی کند که اثبات آن امکان پذیر نیست . موارد متعددی درقوانین وجود دارد که اثبات امر عدمی بر عهده مدعی نهاده شده است که به پاره ای از آنها اشاره می شود.
الف . ماده 95 قانون مدنی مقررمی دارد: هرگاه زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین ینا خانه دیگر ی بوده است ، صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن کند، مگر درصورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.))
دراین ماده اثبات (( عدم استحقاق )) بر عهده مدعی نهاده است .
ب، ماده 348 قانون مدنی می گوید: ؛؛ بیع جیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است ..؛؛ اگر مشتری مدعی بطلان عقد باشد ، باید عدم قدرت بر تسلیم بایع را به اثبات برساند.

هرچند از دیدگاه فقهای عظام شهادت عدمی (شهادت نفی) معتبر نیست لیکن آگر آن برگشت به شهادت بر اثبات باشد بلامانع است.  به دیگر سخن شهادت بر لوازم وجودی امر عدمی مسموع است و دادرس باید از راه احراز آن لوازم،  پی به ملزوم برد و لوازم عرفی و عادی دراین باره کافی است (ترمینولوژی حقوقی، دکتر لنگرودی،  ص 399).  چنانکه شهادت بر اعسار نمونه اجلی و روشن این نوع شهادت است لیکن آن از طریق اثبات درآمد و هزینه کرد و بررسی وضعیت دارایی مثبت و منفی خواهان آن  قابل اثبات است.

همچنین با مطالعه منابع زیر صحت مدعای پیش گفته اثبات میشود:

دانش نامه حقوقی، لنگرودی، ج 1 ص 504 و ج 5 ص 195 و 196

جواهر ج4/370/23 و 24

قضاء، آشتیانی،  ص 109

الاشباه و النظائر، ابن نجیم ،  ص 222

دایره المعارف علوم اسلامی،  ص 357 تا 430

سلوک الملوک ص 133

مسبوط در ترمینولوژی حقوقی، لنگرودی، ج 3 ص 2311 (به نقل از منبع آخری).

 

دیوان عالی کشور ایران فرصت یافته است تا در یکی از آرای درخشان خود نظریه‌ «اثبات ناپذیری مطلق امر عدمی»را مورد تشکیک قرار داده،اثبات‌پذیر بودن آن را از طریق یک امر وجودی ملازم با آن ممکن بشمارد:

«دلیلی بر اینکه امر عدمی به‌طور کلی قابل تحقیق و رسیدگی نباشد موجود نیست و ممکن است به شهادت مطلعین مشتمل بر امر وجودی باشد،لذا عدم قبول تقاضای‌ مزبور به‌عنوان اینکه در امر عدمی مورد ندارد صحیح نخواهد بود.»

دیوان عالی کشور،رأی شماره 1706 مورخ 8/7/1318 به نقل از:
صدرزاده افشار(سید محسن):«ادّلهء اثبات دعوتی در حقوق ایران»،تهران،مرکز نشر دانشگاهی،1376،ص 25

مقاله: ژرف ساخت دلیل کیفری - پژمان پورزند مقدم

تفاوت حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی.

تفاوت حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی

این دو مفهوم در گفتارهای روزمره معمولا با هم اشتباه گرفته می شوند.

حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع فصل پنجم قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است. این حق مالی در این قانون تعریف نشده ولی از مواد18 و 19 اینطور برداشت میشود که این حق در نتیجه عمل تجاری مستاجر و رونق ملک موضوع اجاره ایجاد میشود و به هنگام تخلیه مالک باید مبلغی با عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.

قانون روابط موجر و مستاجر1356 بر قراردادهای اجاره با موضوع تجاری تا قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط مالک و مستاجر1376، حاکم بوده.

حق سرقفلی موضوع فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است.

بر اساس ماده 6 قانون اخیر الذکر(( هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید....))

با توجه به تبصره 1 و 2 ماده 6 و ماده 9 اگر موجر به هنگام انعقاد قرارداد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر نگرفته باشد؛ به هنگام تخلیه، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی نخواهد بود.

بررسی وضعیت اعمال حقوقی سفیه.

🔶با توجه به⚖ ماده ۱۲۱۴ قانون مدنی، حجر سفیه مانند حجر صغیر غیر ممیز و مجنون، کامل نیست.

🔺حجر سفیه مخصوص امور مالی اوست،اما با این حال، سفیه در استیفای حقوق مالی خود،به طور مطلق محجور اعلام نشده است،بلکه معاملات مالی او منوط به اجازه ولی(اگر سفه متصل به صغر باشد) و یا قیم(اگر سفه بعد از بلوغ حادث شده باشد) خواهد بود. چنان‌چه معاملات او را سرپرست اجازه نماید،نافذ و در صورت رد او،باطل خواهد بود.

👈🏻در نتیجه سفیه دارای قصد انشاء معامله است و اهلیت انعقاد معامله را دارد؛ولی قانونگذار برای رعایت غبطه و حمایت از منافع او و جلوگیری از سوء استفاده از وضعیت او،معاملاتش را غیرنافذ دانسته است، اعم از این که اجازه قبل یا بعد از معامله کسب شود.

✅نکته قابل توجه دیگر این است که حجر سفیه در اعمال حقوقی مالی، در موردی است که بخواهد مالی را از دارایی خود خارج کند؛ اما در مواردی که خواهان به دست آوردن مالی به صورت بلاعوض یا مجانی و افزودن به دارایی خود باشد،می‌تواند مستقلا تصمیم بگیرد و حق خود را استیفاء نماید و نیازی به کسب اجازه از سرپرست ندارد.لذا می‌توان گفت حجر سفیه یک حجر نسبی است نه مطلق.

🔶بنابراین غیر‌نافذ‌ بودن اعمال سفیه مربوط به معاملاتی است که احتمال نفع و ضرر در آن وجود دارد.اما اعمال صرفا نافع سفیه،حتی بدون اجازه سرپرست صحیح می‌باشد و اعمال صرفا مضر او حتی با کسب اجازه از سرپرست باطل و بلااثر خواهد بود.اما اعمال حقوقی سفیه،تا جایی که مربوط به امور مالی نباشد،نافذ است.مثلاً می‌تواند بدون اجازه ولی، نکاح کند یا همسر خود را طلاق دهد.

۲۰ نکته کاربردى درخصوص سند رسمی.

۱ ـ سند رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها نافذ و معتبر است (ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی).

۲- تاریخ سند رسمی معتبر است حتی بر علیه ثالث (ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی).

۳- انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست (ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی و ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۴- صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می‌بخشد (تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مالک ومستاجر مصوب ۱۳۵۶).

۵- نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت‌ها با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی (ماده ۱۰۳ قانون تجارت).

۶- مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد (ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد).

۷- تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست (ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد).

۸- مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است (ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم).

۹- الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (باسندرسمی) از طریق صدور اجرائیه از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و نیاز به دادرسی ندارد (بند الف. ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۱/۶/۱۳۸۷ و بند الف. ماده ۲ همان آیین نامه و غیره).

۱۰- وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است.

۱۱- سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضا‌های مندرجه در آن معتبر است، مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شو (ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد).

۱۲- امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و درصورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهدبود (ماده ۷۴ قانون ثبت اسناد).

۱۳- در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است (بندالف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی).

۱۴- در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند (ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی).

۱۵- هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است.

۱۶- امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

۱۷- با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آن‌ها مشمول مجازات‌های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد (قانون پیش فروش ساختمان).

۱۸- ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده‌ای در قضازدایی خواهد داشت.

۱۹ ـ پذیرفته شدن اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (دردفتراملاک) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و نیز صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی (مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد).

۲۰- عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهدشد (ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد).

واخواهی.

در تأسیسات حقوقی اعتراض دارای دو معنای عام و خاص است. اعتراض در معنای عام شامل کلیه طرق عادی و فوق‌العاده‌ای می‌شود که به جهت امتناع از قبول تصمیم مراجع قضائی یا اداری اتخاذ می‌شود و اعم است از دعاوی تجدیدنظرخواهی، فرجام‌خواهی، اعاده دادرسی، واخواهی و غیره؛ اما اعتراض در مفهوم خاص خود فی‌الواقع مترادف است با واخواهی که عبارت است از اعتراض به صدور حکم غیابی.

مفهوم واخواهی

واخواهی در لغت به معنای اعتراض کردن و بازخواست کردن است و در اصطلاح عبارت است از اعتراض یا شکایتی که محکوم‌علیه غایب نسبت به احکام غیابی به عمل می‌آورد. آن‌چنان که در ابتدای ماده305 ق.آ.د.م آمده است: «محکوم‌علیه غایب حق دارد به حکم غیابی اعتراض نماید، این اعتراض واخواهی نامیده می‌شود.»

در علم حقوق رأی اعم است از حکم و قرار، از این رو به موجب قید کلمه حکم در ماده ۳۰۵ ق.آ.د.م. باید گفت که واخواهی فقط از احکام مقدور است و نسبت به قرارهای صادره از مراجع قضائی امکان واخواهی نیست. چون غیابی بودن فقط از ویژگی‌های احکام دادگاه‌ها است و اصلاً عنوان قرار غیابی در حقوق موضوعیت ندارد.

همچنین در خصوص احکام دادگاه‌ها به موجب ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م. همیشه اصل به حضوری بودن آن‌ها است و در نتیجه غیابی بودن احکام یک امر استثنائی است و از این رو تفسیر آن باید در محدوده قانون صورت گیرد. ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م. اشعار می‌دارد که: «در حکم دادگاه حضوری است مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی وی در هیچ‌یک از جلسات دادگاه حاضر نشده و به طور کتبی نیز دفاع ننموده باشد و یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد.»

بر همین مبنا ادارۀ حقوقی قوه قضائیه در نظریه ۴۹۱/۷- ۳/۳/۹۱ بیان داشته است که: «اگرچه قطع سیستم و دستگاه‌های رایانه‌ای توجیه قانونی برای عدم لایحه دفاعیه خوانده و ضم آن به پرونده و تقدیم به موقع آن به دادگاه در جلسه دادرسی نیست؛ ولی به هر حال چنانچه به هر علت دادگاه از وصول لایحه دفاعیه خوانده در جلسه دادرسی مطلع نشده و مبادرت به صدور رأی غیابی، بدون توجه به لایحه واصله نموده باشد. رأی صادره غیابی محسوب و قابل واخواهی از طریق محکوم‌علیه غایب است و به استناد لایحه دفاعیه تقدیمی خوانده که دادگاه بدوی از آن مطلع نشده و در صدور رأی به آن توجهی نکرده است نمی‌توان رأی مذکور را حضوری دانست.»

مع‌الوصف چنانچه زمانی در حضوری یا غیابی بودن حکم تردیدی حاصل شد با مراجعه به اصل باید آن را حمل بر حضوری بودن کنیم. ضمن آنکه حضوری یا غیابی بودن از ویژگی‌های احکام دادگاه‌ها در امور ترافعی است و شامل تصمیمات دادگاه در امور حسبی نمی‌شود. چون خوانده به معنای خاص وجود ندارد. از دیگر ویژگی‌های حکم آن است که همیشه نسبت به خواهان حضوری است و فقط نسبت به خوانده با وجود شرایطی ممکن است غیابی باشد. شرایطی که در ماده ۳۰۳ ق.آ.د.م. بیان شده و در بالا ذکر گردید.

ارکان دعوای واخواهی

هر دعوایی در علم حقوق دارای اجزا و ارکانی است و این ارکان در دعوای واخواهی عبارت‌اند از:

1. خواهان؛
2. خوانده غایب؛
3. حکم صادره غیابی.

مبحث اول: آرای قابل واخواهی

به موجب مواد ۳۰۳ و ۳۶۴ ق.آ.د.م. فقط آراء صادره در مرحله بدوی و تجدیدنظرخواهی قابل واخواهی هستند و لاجرم واخواهی در مرحله فرجام‌خواهی بی‌معنی است؛ بنابراین آنچه لازم به ذکر است این موضوع می‌باشد که در هر دو ماده ۳۰۳ و ۳۶۴ ق.آ.د.م. برای اقامه دعوای واخواهی چه در مرحله بدوی و چه در مرحله تجدیدنظرخواهی چند شرط لحاظ شده است که باید همگی آن‌ها توأمان وجود داشته باشد.

این شروط عبارت‌اند از:

1. خوانده یا تجدیدنظر خوانده یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده ایشان در هیچ‌یک از جلسات دادگاه بدوی و تجدیدنظر حاضر نشده باشند.
2. لایحه کتبی برای دفاع ارسال نکرده باشند.
3. مفاد دادخواست بدوی یا تجدیدنظر به آن‌ها ابلاغ واقعی نشده باشد.

از این رو به موجب نظریه ۹۴۴/۷- ۲۹/۳/۱۳۸۱ اداره حقوقی قوه قضائیه اگر خوانده عمداً از گرفتن برگ اخطاریه و نسخه ثانی دادخواست و ضمائم خودداری نماید، ابلاغ به خوانده در حکم ابلاغ واقعی خواهد بود؛ زیرا منظور از ابلاغ واقعی اطلاع از موضوع است و در چنین موردی اطلاع حاصل شده است. همچنین در تبصره ۳ ماده ۳۳۹ ق.آ.د.م. آمده است که: «دادگاه باید ذیل رأی خود قابل تجدیدنظر بودن یا نبودن رأی و مرجع تجدیدنظر آن را معین نماید و این امر مانع از آن نخواهد بود که اگر رأی دادگاه قابل تجدیدنظر بوده و دادگاه آن را قطعی اعلام کند، هریک از طرفین درخواست تجدیدنظر نماید.» از این رو با وحدت ملاک از این تبصره باید گفت که دادگاه مکلف است، در حکم خود حضوری یا غیابی بودن حکم را ذکر نماید، البته توصیف حضوری یا غیابی بودن حکم، تأثیری بر حق واخواهی ندارد. لذا درصورتی‌که حکم حضوری توصیف شود، محکوم‌علیه می‌تواند با ادعای غیابی بودن آن واخواهی نماید و دادگاه نمی‌تواند از ثبت دادخواست واخواهی جلوگیری کند و تنها می‌تواند در صورت اصرار به رأی سابق خود قرار عدم استماع دعوای واخواهی را صادر نماید.

مع‌الوصف ادارۀ حقوقی قوه قضائیه در نظریه ۴۸۵۰/۷- ۶/۱۲/۱۳۹۰ عنوان می‌دارد که: «مورد از موارد اصلاح رأی نیست و به رغم قید اشتباه (حضوری) به جای (غیابی) محکوم‌علیه در مهلت قانونی حق واخواهی داشته است و مهلت بیست روزه حق واخواهی برای وی محاسبه می‌شود و اگر در این مدت واخواهی نکند مهلت تجدیدنظرخواهی، پس از انقضاء مهلت واخواهی محاسبه می‌شود.» بنابراین اگر درخواست تجدیدنظرخواهی در این مهلت تقدیم شده باشد خارج از مهلت نیست و اگر دادگاه بدوی بدون محاسبه فوق دادخواست تجدیدنظرخواهی را خارج از مهلت دانسته و در اجرای تبصره ۲ ماده ۳۳۹ ق.آ.د.م. ۱۳۷۹ آن را رد کرده است این اشتباه است و با توجه به اینکه این قرار ظرف مهلت قانونی قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است، دادگاه تجدیدنظر استان در صورت اعتراض به قرار مزبور باید با الغای آن دادخواست تجدیدنظرخواهی را بپذیرد؛

همچنین اگر مهلت اعتراض به قرار رد دادخواست تجدیدنظرخواهی منقضی شده باشد چنانچه در دادگاه تجدیدنظر محرز شود اشتباه دادگاه باعث وضعیت پیش آمده شده و محکوم‌علیه به امید داشتن حق واخواهی در مهلت مقرر به قرار مزبور اعتراض نکرده است، چون اشتباه دادگاه نباید باعث تضییع حق محکوم‌علیه باشد، دادگاه تجدیدنظر استان باید به اعتراض وی رسیدگی کند.

مبحث دوم: شرایط طرح دعوای واخواهی

برای طرح دعوای واخواهی باید وجود تعدادی از شرایط را مورد توجه قرار داد، از جمله این شرایط اولاً: آن است که به موجب ماده ۳۰۵ ق.آ.د.م. تنها از احکام غیابی صادره از دادگاه می‌توان واخواهی کرد، ثانیاً: واخواهی صرفاً در مرحله بدوی و تجدیدنظر ممکن است؛

درخواست واخواهی در آرای دادگاه‌های

درخواست واخواهی در نشست‌های قضائی

• پرداخت هزینه جهت رسیدگی به واخواهی در دعاوی حقوقی

پرسش: آیا پرداخت هزینه جهت رسیدگی به واخواهی در دعاوی حقوقی قانونی است؟ (واخواه بایستی هزینه دادرسی را بپردازد؟

با توجه به صراحت قسمت ب بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین که میزان هزینه دادرسی در مرحله تجدیدنظر و اعتراض به حکمی که بدواً یا غیاباً صادر شده باشد را سه درصد به نسبت ارزش محکوم به اعلام کرده است و اینکه ماده مرقوم مرحله اعتراض را بیان کرده است ونیز با توجه به اینکه رویه قضائی حاکم بر محاکم و اینکه در ماده مورد اشاره «واو» بین مرحله تجدیدنظر و اعتراض، «واو» عطف است بایستی گفت که واخواه جهت واخواهی مکلف است میزان ۳% ارزش محکوم به را به‌عنوان هزینه دادرسی پرداخت نماید.

نظر اقلیت

نظر به‌ اینکه مقصود مقنن از توضیح عبارت شق «الف» «ب»  «ج» بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول وضع ترتیبی است که شامل سه مرحله بدوی – تجدیدنظر و دیوان‌عالی کشور است و با توجه به این موارد و وضع قانون به نحو اعلامی کاملاً روشن است که مانع ادخال معانی مختلف‌الجهت با ادراکات متناقض المتعارض است؛ چرا که مرحله تجدیدنظرخواهی با مرحله واخواهی از جهت درجه دادگاه متفاوت است اگر محکوم‌علیه غایب نسبت به رأی غیابی اعتراض واخواهی کند چون رسیدگی واخواهی در هیچ‌یک از مراحل (بدوی – تجدیدنظر – دیوان‌عالی کشور) جای ندارد و بایستی گفت که نیاز به پرداخت هزینه دادرسی نیست و اخذ هزینه دادرسی به مأخذ ۳% ارزش محکوم به خلاف قانون است.

• واخواهی خارج از فرجه قانونی بیست روزه

پرسش: چنانچه دادخواست واخواهی خارج از فرجه قانونی بیست روزه و بدون عذر موجه باشد آیا باید قرار ردّ دادخواست واخواهی صادر کرد یا نه؟ آیا چنین قراری قابل اعتراض است (وفق ماده ۳۳۲) یا آنکه واخواهی خارج از فرجه، به طور اتوماتیک تبدیل به تجدیدنظرخواهی می‌گردد و پس از جری تشریفات قانونی باید به مرجع تجدیدنظر ارسال گردد؟

نظر اکثریت (با ذکر مبانی استدلال)

اگر خواهان خارج از فرجه قانونی دادخواست واخواهی تقدیم کند و با ادعای عذر موجه باشد باید رسیدگی شود‎‏ٌْ؛ ولی اگر خارج از فرجه واخواهی و بدون عذر در فرجه چهل روزه باشد، طبق تبصره ۳ ماده ۳۰۶ قانون آ.د.م. باید به دادگاه تجدیدنظر ارسال گردد؛ اما اگر چنانچه با ادعای عدم اطلاع خارج از فرجه چهل روزه باشد و نتواند ادعای خود را ثابت نماید قرار ردّ واخواهی صادر می‌شود و این قرار قابل اعتراض است و مانع از اجرای حکم نمی‌شود.

نظر اقلیت (با ذکر مبانی استدلال)

در هر صورت اگر خارج از فرجه چهل روزه واخواهی شود و یا واخواهی داخل فرجه چهل روزه باشد ولی عذرش موجه نباشد و یا عدم اطلاع خود را ثابت نکند پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال نمی‌شود بلکه باید رسیدگی و قرار ردّ صادر شود و این قرار قابل اعتراض است.

نظر اتفاقی (در صورت اتفاق نظر با ذکر مبانی استدلال)

جواب بند «۱» اتفاق نظر وجود دارد مبنی بر اینکه «فرجه رفع نقص موضوع مادتین ۵۳ و ۵۴ قانون مذکور همان ده روز است نه بیشتر» و فرجه یک ماهه موضوع ماده ۵۵ آن مختص خوانده مجهول‌المکان و هزینه نشر آگهی است و لاغیر.

درخواست واخواهی در نظریه‌های مشورتی

• اعتراض بر حکم غیابی

احکام غیابی دادگاه حقوقی مطلقاً و احکام غیابی دادگاه صلح در مواردی که قابل تجدیدنظر نباشند قابل واخواهی می‌باشند.

پرسش: با توجه به لایحه قانونی تشکیل دادگاه‌های عمومی چه احکامی قابل واخواهی می‌باشد؟

برحسب اطلاق ذیل ماده ۱۱ لایحه قانونی تشکیل دادگاه‌های عمومی مصوب ۱۳۵۸ و ماده ۱۹ لایحه قانونی مذکور کلیه احکام غیابی دادگاه حقوقی و احکام غیابی دادگاه صلح که قابل تجدیدنظر نباشد قابل واخواهی در دادگاه صادرکننده حکم است و مقررات مزبور در این حدود مقررات مغایر قبلی از جمله قانون آیین دادرسی مدنی را نسخ و الغاء کرده است النهایه ماده ۳۰ لایحه قانونی مارالذکر مقررات افراز و فروش املاک مشاع را استثناء نموده است.

نظریه مشورتی شماره ۱۹۹۲/۷ مورخ ۱/۵/۶۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

• حکم غیابی دادگاه صلح

هرگاه خواسته دعوی یکصد هزار ریال باشد حکم صادر در مورد آن هرچند که همراه با خسارت دادرسی و حق‌الوکاله باشد در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است.

پرسش: اگر خواسته مطالبه مبلغ یکصد هزار ریال تمام باشد و حکم غیابی صادر شده باشد آیا حکم مذکور قابل واخواهی است یا تجدیدنظر؟ به ویژه در صورت مشتمل بودن حکم بر خسارت دادرسی

«۱٫ با توجه به مواد ۱۱ و ۱۷ و ۱۹ لایحه قانونی تشکیل دادگاه‌های عمومی مصوب شهریورماه ۱۳۵۸ چنانچه خواسته مبلغ یکصد هزار ریال تمام باشد و نسبت به آن حکم غیابی صادر شود این حکم قابل واخواهی در دادگاه صادرکننده حکم است.

2. طبق مدلول ماده ۱۷ لایحه قانونی مذکور و مستنبط از ماده ۴۷۹ قانون آیین دادرسی مدنی ملاک در قابل تجدیدنظر بودن احکام میزان خواسته اصلی است و متفرعات آن مانند هزینه دادرسی و نیز میزان محکوم به چنانچه مشتمل بر خواسته اصلی و متفرعات باشد مورد نظر نیست.»

نظریه مشورتی شماره ۲۳۸/۷ مورخ ۲۴/۱/۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

قرار

*قرارهای‌اعدادی‌یامقدماتی
به این نوع از قرارها، قرارهای ماهیتی نیز گفته می شود.این دسته قرارها با اینکه نامشان به قرار های قاطع دعوا شبیه تر است؛ و به عبارتی به هر دو دسته »قرار« گفته می شود، ولی هیچ شباهتی در ماهیت و علت صدور با یکدیگر ندارند. این قرارها زمانی صادر می شوند که دادگاه برای صدور حکم نیاز به انجام اقدامی از سوی اصحاب دعوا و یا یکی از نهادهای وابسته به دادگستری داشته باشد. برای مثال دادرس برای اصدار حکم نیاز به انجام تحقیقاتی در محل و پرس و جو از اهالی می بیند، بنابراین قرارتحقیق محلی صادر می کند. یا اینکه در مورد موضوعی نیاز دارد یک متخصص ابراز عقیده نماید، که در این صورت »قرار کارشناسی« صادر می کند و پرونده را به کارشناس احاله می دهد. پس قرار های اعدادی ومقدماتی در مقدمات دعوای طرح شده نقش دارند.

* انواع‌قرارهای‌اعدادی‌و‌مقدماتی
۱. قرار کارشناسی
۲. قرار تحقیق محلی
۳. قرار معاینه محلی
۴. قرار اتیان سوگند
۵. قراراناطه
۶. قرار رسیدگی به اصالت اسناد
۷. قرار تطبیق اسناد

نکته خاص:..

ضمانت اجرای شرط فعل که الزام میباشد و اگر الزام ممکن نشد حق فسخ خواهد بود ناظر بر تعدد مطلوب است بعبارتی ماده ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی ناظر بر شرط فعل در تعدد مطلوب است
ولی شرط فعل وحدت مطلوب ضمانت اجرایش فسخ میباشد به دلیل ماده ۲۴۰ ق.م

تکلیف دارنده سند معارض چیست؟.

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می­تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

✏️آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟
خیر. تکلیف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکیت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواری­هایی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی می­تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی­شود. از این رو، اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوای ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

✏️کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.

✏️ سازوکاری که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد، چیست؟
بحث سند مالکیت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم خلط کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. از این حیث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگیری از معاملات معارض، صادرنکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش­ بینی شده است.

مفهوم اسناد مالکیت معارض چیست؟.

اگر دو سند مالکیت، جزئا یا کلا از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­ الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­شود.

✏️وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض چیست؟
ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت موخر­الصدور که سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند.

✏️ دارنده سند مزبور چه دعوایی را باید اقامه کند؟
حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی­های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحا انجام شده است، مشخص می­کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولا مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می­کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می­کند، اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده­ای است در آیین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن­فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده ۵ در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.

مساقات چیست وچه شرایطی داره؟

مُساقات یکی از عقود و قراردادهایی است که شرایط و ویژگی‌های آن در قانون مدنی ایران در مواد ۵۴۳ تا ۵۴۵ بیان شده است (در اصطلاح یکی از عقود معین است). در این گفتار کوتاه سعی داریم تا با ویژگی‌های اصلی قرارداد مساقات آشنا شویم.

مساقات چیست؟

مساقات در لغت به معنای آبیاری کردن است. در مفهوم فقهی و حقوقی هم مساقات چندان از این معنا دور نیفتاده است. در مفهوم حقوقی، مساقات به معنای «نگهداری از درختان و بوته‌های موجود در باغ و تقسیم منافع و ثمره‌ی این درختان است».

درواقع در این قرارداد، فردی که صاحب باغ یا ملک است، با دیگری قرارداد می‌بندد که به درختان باغ او رسیدگی نماید (آنها را آبیاری کند و دیگر مواظبت‌های معمول را از درختان باغ به‌عمل آورد) و درمقابل، درصد و سهمی از محصول و ثمره‌ی را دریافت کند. به کسی که وظیفه‌ی مواظبت و نگهداری از باغ را برعهده دارد «عامل» گفته می‌شود؛ بنابراین مساقات قراردادی است میان مالک و عامل که در آن عامل متعهد می‌شود از درختان و باغ نگهداری کند و درمقابل در محصول باغ شریک شود؛ یکی باغ را در اختیار می‌گذارد و دیگری عملی را انجام می‌دهد و درنهایت در محصول نهایی شریک هستند و بر محصول مالکیت مشاع دارند (نسبت مالکیت هرکدام در محصول نهایی بسته به توافق طرفین است).

شرایط مساقات

• موضوع این قرارداد نگهداری از درخت، بوته و مواردی است که ریشه‌ی ثابت دارند و میوه، گل یا برگ آنها برداشت می‌شود (مثلا درختان میوه یا بوته‌های گل سرخ یا گیاهی مانند حنا)؛ بنابراین مساقات شامل زراعت و کشت‌وکار محصولاتی مانند گندم و برداشت آنها نمی‌شود (زراعت در زمین دیگری درمقابل دریافت سهم مشخصی از محصول، موضوع یکی دیگر از عقود به نام «عقدمزارعه» است).
• مساقات شامل «کاشتن» درخت و گیاه نمی‌شود. بلکه صرفا شامل نگهداری از درختان و گیاهانی است که موجودند.
• پرداخت حق‌الزحمه در مساقات، حتما باید به‌صورت سهم مشاعی از محصول و ثمره باشد و مطابق با این قرارداد، نمی‌توان مبلغ مشخصی را به‌‌عنوان حق‌الزحمه برای عامل درنظر گرفت. در این صورت این قرارداد دیگر مساقات محسوب نخواهد شد. البته می‌توان چنین شرط کرد که علاوه بر سهم مشاعی از محصول، مال دیگری به یکی از طرفین داده شود. مثلا چنین شرط می‌شود که عامل یک‌دهم از محصول و یک‌میلیون تومان پول دریافت خواهد کرد.
• در عقد مساقات نمی‌توان شرط کرد که تمام محصول یا ثمره، متعلق به عامل یا مالک باشد؛ در این صورت قرارداد مساقات صحیح نیست.
• مدت این قرارداد باید مشخص باشد. باید توجه داشت که مدت این قرارداد نمی‌تواند کمتر از مدتی باشد که در آن میوه و محصول به‌دست می‌آید. به‌‌عنوان‌ مثال درمورد درختانی که در فصل بهار محصول می‌دهند، نمی‌توان قرارداد مساقاتی منعقد کرد که از تابستان شروع و در زمستان تمام شود.
• تعهد عامل در این قرارداد، «تعهد به وسیله» است؛ یعنی او وظیفه دارد که درحدود متعارف و تا جایی که معمول است از درختان و باغ مواظبت و نگهداری به‌عمل آورد. در این صورت اگر محصول باغ به هر دلیلی کم شد، عامل، مسئول آن نخواهد بود؛ اما اگر عامل وظیفه‌ی خود را در نگهداری از محصول (آن‌طور که مرسوم و رایج است) به‌خوبی انجام ندهد (به‌عنوان‌مثال درختان و میوه‌ها را به‌موقع سم‌پاشی یا کوددهی نکند) و به همین دلیل از محصول کاسته شود، باید خسارتی را که به مالک وارد شده است، جبران کند.

اتمام قرارداد

مساقات هم مانند اغلب قراردادها باید دارای مدت مشخصی باشد و پس از اتمام این مدت خاتمه یابد. باید توجه داشت که مساقات در زمره‌ی عقود لازم (یکی ازانواع عقوددرقانون مدنی) دسته‌بندی می‌شود. به این معنی که پس از انعقاد این قرارداد، هیچکدام از طرفین نمی‌توانند قرارداد را برهم بزنند، مگر در موارد محدود و مشخص قانونی. حتی اگر در اثنای قرارداد یکی از طرفین فوت کند، باز هم قرارداد به قوت خود باقی است.

اگر به هر دلیلی قراردادی که میان طرفین بسته شده است، باطل باشد (مثلا یکی از طرفین در زمان انعقاد عقد، اراده‌ی سالمی نداشته باشد) در این صورت تمام محصول متعلق به مالک خواهد بود و عامل دیگر مستحق سهم مشاعی از محصول نیست، بلکه مالک باید با درنظر گرفتن عرف، به عامل اجرت المثل و حق‌الزحمه پرداخت نماید.

انواع عقود در قانون مدنی

---

عقد توافق دو اراده برای ایجاد یک اثر حقوقی است. این اثر حقوقی می‌تواند ایجاد مالکیت برای یک شخص در عقد بیع، برقراری رابطه‌ی زوجیت میان طرفین در عقدنکاح و … باشد.

عقود تقسیم‌بندی‌های مختلفی دارند که برخی در قانون مدنی ایران مطرح شده است و برخی هم ذکر نشده است. در ادامه‌ی این مقاله می‌خواهیم با انواع عقود در قانون اساسی آشنا شویم.

---

۱. عقد لازم و جایز و خیاری

عقد لازم عقدی است که هیچ‌یک از طرفین معامله نمی‌توانند آن را برهم بزنند جز در موارد خاصی که قانون معین کرده است؛ این موارد خاص می‌تواند استفاده از خیارات قانونی باشد؛ مانند عقد بیع و اجاره؛ در عقد بیع هیچ‌یک از بایع و مشتری حق برهم زدن معامله را بدون رضایت دیگری ندارد، مگر در مواردی که قانون معین کرده است، مثلا چنانچه بایع، مغبون (فریب‌خورده) شده باشد و این غَبن فاحش باشد می‌تواند قانونا و با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند. در مورد خیار غبن بد نیست بدانید یکی از انواع خیارات قانونی است که به طرفین معامله حق می‌دهد چنانچه از معامله ضرر کرده باشند و این ضرر از دید عرف قابل چشم‌پوشی نباشد و در اصطلاح فاحش باشد، عقد را فسخ کنند. عقد جایز عقدی است که هریک از طرفین هر زمان که بخواهند می‌توانند معامله را یک‌طرفه برهم بزنند. عقودی جایز هستند که قانون‌گذار به جایز بودن آن تصریح کرده باشد در غیر این صورت آن عقد لازم تلقی می‌شود. عقد وکالت، شرکت، عاریه و … مثال‌هایی از عقود جایز هستند.

عقد جایز علاوه بر آنکه قابلیت فسخ کردن از جانب هریک از طرفین را دارد، مطابق قانون با مرگ یا جنون هریک از طرفین نیز منفسخ می‌شود. مثلا در عقد وکالت اگر وکیل یا موکل بمیرند یا دیوانه شوند عقد خودبه‌خود از بین می‌رود اما برعکس در یک عقد لازم مانند اجاره، مرگ طرفینِ عقد تأثیری در سرنوشت عقد ندارد و عقد هم چنان پابرجاست.

انحلال عقد

انحلال یک عقد به سه شکل ممکن است اتفاق بیفتد که مختصرا به آنها اشاره می‌کنیم:

1. اولین مورد فسخ است؛ به حق برهم زدن عقد فسخ می‌گویند که تنها با یک اراده انجام می‌گیرد، یعنی برای فسخ عقد نیاز به توافق دو اراده نداریم.
2. دومین مورد اقاله یا تفاسخ است که قانونا با دو اراده صورت می‌پذیرد، یعنی همان دو اراده‌ای که عقد را منعقد کرده‌اند با هم توافق می‌کنند و عقد را برهم می‌زنند. در اقاله حتما باید همان دو اراده‌ای که عقد را انشا نموده‌اند عقد را بر هم زنند، بنابراین در صورت فوت یکی از طرفین معامله، امکان اقاله از جانب طرف دیگر با وراث متوفی از بین می‌رود.
3. سومین موردِ انحلال عقد، انفساخ است؛ انفساخ، انحلال عقد بدون اراده‌ی طرفین معامله و به حکم قانون است. یعنی در حالت انفساخ هیچ اراده‌ای دخالت ندارد و صرفا در مواردی که قانون معین نموده است عقد منحل یا منفسخ می‌شود، مانند همان عقود جایزی که با فوت یا جنون یکی از طرفین به حکم قانون منفسخ می‌شوند.

عقد خیاری

عقدی است که برای طرفین معامله یا برای شخص ثالثی اختیار فسخ معامله پیش‌بینی شده باشد. خیار در لغت به معنای اختیار است و عقد خیاری عبارت است از عقدی که در آن برای یکی از طرفین یا هردو یا شخص ثالثی اختیار برهم زدن معامله شرط شده باشد. این خیار را خیار شرط می‌گویند. عقد خیاری یک عقد لازم محسوب می‌شود از آن جهت که عقد جایز هر زمان بدون شرط و شروطی قابل فسخ و برهم زدن است؛ بنابراین اساسا نیازی به‌شرط فسخ ندارد. مثلا چنانچه در عقد اجاره که یک عقد لازم است شرط شود که هریک از طرفین معامله یا هردو یا شخص ثالث تا مدت معینی اختیار برهم زدن معامله را دارد این عقد یک عقد خیاری لازم تلقی می‌شود. درواقع عقد خیاری تقسیم دیگری از عقود نیست بلکه یک عقد لازم است که در آن شرط خیار شده است.

۲. عقد مُنجز و عقد معلق

عقد منجز عقدی است که طرفین عقد اثر ناشی از عقد را بدون هیچ قید و شرطی به‌وجود آورند و چنانچه این اثر را موکول به‌شرط دیگری کنند عقد معلق خواهد بود. به بیان ساده‌تر در عقد منجز توافق طرفین حاصل‌شده و اثر عقد نیز به وجود آمده است مثل اینکه شخصی ملک خود را به دیگری بفروشد و آن را به او تملیک نماید. در اینجا تملیک اثر عقد است و ما می‌بینیم که این اثر بعد از توافق طرفین آمده و موکول به شرطی نشده است؛ اما در عقد معلق طرفین با دو اراده‌ی آزاد باهم توافق می‌کنند و عقد منعقد می‌شود اما اثر عقد منوط به امر دیگری است و تا زمانی که آن امر واقع نشود هیچ اثری بر عقد مترتب نخواهد شد. مثل اینکه پدری به پسر خود بگوید چنانچه در کنکور وکالت قبول شوی ماشینم را به تو هبه می‌کنم و پسرش نیز قبول کند. در اینجا با ایجاب و قبول طرفین، عقد هبه واقع شده است اما اثر عقد (انتقال اتومبیل به پسر) منوط به قبولی وی در کنکور وکالت است و تا زمانی که این امر محقق نشود هیچ اثری بر عقد بار نمی‌شود.

۳. عقد معوض و مجانی

عقد معوض عقدی است که در آن یکی از طرفین مالی را به‌طرف دیگر می‌دهد و درازای آن مالی دریافت می‌کند. درواقع عقد معوض مبادله‌ی مال با مال است و هریک از طرفین تلاش می‌کنند تا از معامله بیشتر سود کنند و کمتر زیان ببینند، مانند بیع. اما عقد غیرمعوض یا مجانی عقدی است که در آن یکی از طرفین مالی به دیگری می‌دهد بدون آنکه چیزی در مقابل آن دریافت کند؛ بنابراین طرفین به دنبال سود و زیان نیستند؛ مانند عقد هبه که یک عقد مجانی است. در عقود مجانی شخصیت طرف معامله بسیار مهم است؛ به بیان دیگر علت عمده‌ی عقد، شخصیت طرف عقد است زیرا انسان مال خود را به هرکسی نمی‌بخشد بلکه به علت حرمت و علاقه‌ای که برای یک انسان قائل است حاضر می‌شود مال خود را بلاعوض در اختیار او قرار دهد. ولی در عقود معوض شخصیت طرفین مهم نیست زیرا دادوستد صورت می‌گیرد و طرفین به دنبال کسب سود بیشتر هستند و مهم نیست که این سود از جانب چه شخصی باشد.

۴. عقد رضایی و تشریفاتی و عینی

عقد رضایی عقدی است که با توافق طرفین واقع می‌شود بدون اینکه تشریفات خاصی مثل تنظیم سند مدنظر قانون‌گذار باشد مانند عقد وکالت یا اجاره، با این توضیح که در اجاره، تنظیم سند اعم از رسمی یا عادی ضروری نیست و وقوع اجاره را با ادله‌ی دیگری ازجمله شهادت شهود نیز می‌توان اثبات کرد، درواقع آنچه مهم است رضایت و قصد طرفین است؛ اما عقد تشریفاتی نیازمند رعایت تشریفات خاصی است که اگر رعایت نشود عقدی واقع نمی‌شود؛ درواقع برای تحقق عقد حتما باید تشریفات خاصی که قانون‌گذار معین کرده است رعایت شود؛ مانند انتقال سهام شرکت‌هایی با مسئولیت محدود که این نقل و انتقال حتما باید با تنظیم سند رسمی صورت گیرد در غیر این صورت این انتقال باطل است.

و اما عقد عینی عقدی است که علاوه بر ایجاب و قبول طرفین نیازمند قبض مورد معامله است؛ مانند هبه و رهن. قبض در عقود عینی شرط صحت و تحقق معامله است؛ اما از دیگر اکثر حقوقدانان قبض در عقود عینی جزو تشریفات محسوب نمی‌شود و عقود عینی رضایی هستند. هرچند که در این باره اختلاف عقیده وجود دارد.

۵. عقد معین و غیرمعین

عقد معین عقدی است که نام معینی دارد و در قانون مدنی یا سایر قوانین و مقررات احکام و شرایط ویژه‌ای برای آنها مقررشده است مانند بیع، اجاره، وکالت، هبه، ودیعه، شرکت، مضاربه، بیمه و … .

اما عقد غیرمعین عقدی است که نام و شرایط خاصی در قانون برای آنها وجود ندارد و بر اساس اصل آزادی قراردادها (ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی) در صورتی که برخلاف نظم عمومی جامعه نباشند معتبر شناخته می‌شوند؛ مانند قراردادی که یک مدرس در یک مؤسسه‌ی آموزشی برای تدریس منعقد می‌کند.

۶. عقد تملیکی و عهدی

عقد تملیکی عقدی است که به‌موجب آن مالی از مالکیت یک شخص به مالکیت شخص دیگر منتقل می‌شود مانند عقد قرض که به‌موجب آن مال از مالکیت شخص قرض دهنده به مالکیت شخص مقروض درمی‌آید و در مقابل عقد عهدی، عقدی است که به‌موجب آن برای طرفین عقد تعهد حاصل می‌شود مانند اینکه شخصی به‌موجب قرارداد متعهد می‌گردد که یک تابلو برای طرف مقابل نقاشی کند، یا خانه‌ای برای او بسازد و … به بیان ساده‌تر در عقد تملیکی اثر عقد انتقال مالکیت از یک ‌طرف به‌طرف دیگر است و در عقد عهدی اثر عقد ایجاد تعهد، انتقال تعهد یا اسقاط تعهد برای طرفین معامله است؛ مانند عقد ضمانت، حواله یا کفالت. اگر در عقد عهدی برای هر دو طرف تعهد ایجاد شود به آن عقد تعاهدی گویند مانند قولنامه‌های رایج تعهد به فروش ملک و چنانچه تعهد فقط برای یکی از طرفین ایجاد شود به آن عقد یک تعهدی می‌گویند مانند تعهد به عدم فروش.

۷. عقد الحاقی و بااراده‌ی آزاد

قرارداد الحاقی قراردادی است که معمولا به‌صورت چاپی بوده و توسط عرضه‌کننده‌ی یک کالا یا خدمات که دارای قدرت انحصاری کاملا برتری است تنظیم و به مصرف‌کننده‌ی آن کالا یا خدمات ارائه می‌شود، درحالی‌که مصرف‌کننده یا باید آن قرارداد را با همه‌ی شروط قبول کند یا کلا از آن صرف‌نظر کند. مثلا افرادی که نیاز به تلفن دارند مجبورند به شرکت مخابرات مراجعه کنند، در ابتدای امر شرکت مخابرات به آنها قراردادی از پیش تهیه‌شده ارائه می‌کند و از آنها می‌خواهد با قبول کلیه‌ی شروط، قرارداد را امضا کنند. درواقع مراجعه‌کننده چاره‌ای ندارد جز اینکه یا قرارداد را با کلیه‌ی شروط آن بپذیرد یا از داشتن خط تلفن انصراف دهد، درواقع چون مصرف‌کننده نیاز به تلفن دارد چاره‌ای جز قبول قرارداد ندارد، بنابراین در این قراردادها زمینه‌ی گفت‌وگو میان طرفین قرارداد فراهم نمی‌شود و طرف فروشنده به دلیل ویژگی انحصارطلب یا قدرت اقتصادی که دارد شرایط خود را به‌طرف مقابل تحمیل می‌کند. به بیان ساده‌تر ویژگی مهمی که قراردادهای الحاقی دارند این است که اگر آن کالا یا خدمات عرضه‌شده را می‌خواهی باید این شرایط را قبول کنی. درواقع طرف فروشنده یا پیشنهادکننده تمام آثار و شروط عقد را به نفع خود تنظیم می‌کند و مفاد عقد را انشا می‌کند و طرف مقابل یا آن را می‌پذیرد یا رد می‌کند؛ بنابراین هرچند این نوع قراردادها نیز عقد محسوب می‌شوند اما توافق دو اراده در آنها بی‌معناست. در مقابل قراردادهای الحاقی، قراردادهای بااراده‌ی آزاد قرار دارند، بدین معنا که طرفین آزادانه به مذاکره پرداخته و شرایط عقد را تعیین می‌کنند.

۸. عقد مستمر و فوری

عقود را در اثری که «زمان» در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد به عقد مستمر و فوری تقسیم می‌کنند. در عقد فوری اثر عقد در لحظه‌ای که طرفین انتخاب کرده‌اند ایجاد می‌شود مانند بیع؛ ولی در عقد مستمر موضوع معامله به‌گونه‌ای است که باید در طول مدت معین انجام گردد مانند اجاره و نکاح.

۹. عقد مغابنی و تسامحی

عقود به لحاظ هدف و انگیزه‌ای که طرفین در انشای آن دارند به عقود مغابنی و تسامحی تقسیم می‌شوند. در عقد مغابنه‌ای طرفین تلاش می‌کنند تا با بهره بردن از هوش و قدرت چانه‌زنی سود بیشتری نصیب خود کنند مانند بیع؛ اما عقد مسامحه‌ای مبتنی بر گذشت و چشم‌پوشی است مثل هبه، بنابراین برای طرفین سود و زیان مهم نیست.

عقدفرض

🔆تعریف عقدقرض:
📝ماده 648 ق. م اینگونه تعریف میکند:قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل قیمت یوم الرد را بدهد.

💯براساس این تعریف 👇🏼

1⃣ موضوع عقد مذکور لزومٱ مال مثلی است
2⃣موضوع قرض تملیک است

🔆اوصاف عقد قرض👇

1⃣لزوم عقد قرض:عقد مذکور عقدی است لازم.موضوع قرض به وام گیرنده تملیک شده است و طرفین پایبند به مفاد عقد هستند
2⃣رضای بودن عقدقرض:اصل بر رضای بودن عقود است و عینی بودن عقد خلاف اصل است و باید قانون به آن تصریح کرده باشد و در عقد قرض تصریح به عینی بودن نشده است
3⃣معاوضی بودن عقدقرض:به دو دلیل 1 عقد مذکور داری دو تعهد است از طرف مقرض تملیک مال مثلی از طرف مقترض تعهد به دادن مثل - 2هردو تعهد در ازاء یک دیگر قرار می گیرند و رابطه علت و معلولی وجود دارد
4⃣تملیکی بودن عقد مذکور:چرا که پس از توافق موضوع عقد به ملکیت وام گیرنده تعلق می گیرد

+اهلیت طرفین:
*مقرض باید برای قرض دادن دارای اهلیت کامل باشد>اگر شخص محجور مال را به دیگری قرض دهد مالکیت منتقل نمی شود و ید نام برده ضمانی خواهد بود. مقترض نیز باید دارای اهلیت کامل باشد

+نکاتی از عقدقرض👇🏼
💯 اگر وام گیرنده تعهد کند که در برابر تملیک مال مثلی بهای آن را بپردازد عقدقرض نیست >موضوع ماده 10 ق. م است
💯به استناد تنزل ارزش پول، وام دهنده نمی تواند مبلغی بیش از آنچه که وام داده است مطالبه کند
💯اگر قیمت مثل مال کاهش یابد باید آخرین قیمت آن داده شود>ماده 312 ق. م
💯در صورتی که شرط شود وام گیرنده دین پولی خود را معادل طلا یا ارز بپردازد قرض نیست ماده 10 است
💯قیم برای مولی علیه حق گرفتن قرض بدون احتیاج و ضرورت ندارد مگر با تصویب >مدعی العموم
💯وام دهنده نمی تواند بگوید عین آن را رد کن بلکه باید مثل آن رد شود لیکن عکس ان اشکالی ندارد
💯شرط اجل در عقد مذکور صحیح است

ملاقات فرزند.

پدری به طرفیت دختر ۱۲ ساله خود دادخواست ملاقات با وی را می دهد، دختر حاضر به ملاقات نیست؛ حال:
۱- آیا اصل دعوا قابل استماع است و دعوای ترافعی شکل گرفته تا قابل استماع باشد؟

۲- چنان چه خواسته پذیرفته و حکم صادر شود، نقض اجرای حکم از سوی خوانده چه ضمانت اجرایی دارد؟
آیا به استناد تبصره ماده ۴۷ از قانون اجرای احکام مدنی می توان برای محکوم  علیه مستنکف جریمه قرار داد چون موضوع محکوم به غیرمالی و قائم به شخص است.

✏️نظریه مشورتى شماره ۶۲۸/۹۳/۷-۹۳/۳/۲۰

امتناع طفل یا نوجوان از ملاقات با پدر (خواهان) نقض یک تعهد یا الزام قانونی برای طفل یا نوجوان (فرزند) تلقی نمی شود تا طرح دعوا مطابق ماده ۲ قانون آئین دادرسی (در امور مدنی) مصوب ۱۳۷۹ را توجیه نماید بلکه این امر یک تکلیف اخلاقی است که فاقد ضمانت اجرای حقوقی می باشد و اساساً چنین دعوایی در صورتی که به طرفیت فرزند مطرح گردد، قابلیت استماع را ندارد.

آیا ممنوع الخروج هستید ؟؟؟.

خودتان استعلام بگیرید...
سازمان ثبت و اسناد املاک کشور لینک  استعلام ممنوع الخروجی  را در اختیار مردم قرار داد👇👇
http://exitban.ssaa.ir/