مشاعات و مالکیت به چه معنی است؟

مالکیت و اشتراکات در موضوعات متفاوتی می‌تواند مصداق پیدا کند. بحث مشاعات فقط دربارۀ ساختمان‌ها نیست، راجع به زمین، اتومبیل و هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.برای مثال من با شریکم می‌توانم ماشینی بخرم، که ۷۵ درصد سهم من و ۲۵ درصد سهم او باشد. ما در ملکیت این ماشین، مشاعی مالک هستیم. یا یک زمین کشاورزی بخریم، و آن را با شریکمان نصف کنیم، در این صورت این زمین هم مشاعی است.

موارد صدور حکم تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در قانون سال ۱۳۵۶ روابط موجر و مستاجر و در ماده ۱۴ آن موارد فسخ و تخلیه قرارداد اجاره ذکر شده است. این قانون در مورد املاک تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند قابل اجرا خواهد بود.

 

۱-در مواردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر به دیگری منتقل نماید

 

۲-احتیاج مالک برای سکونت در ملک

 

۳-ملک در معرض خرابی باشد همانند انکه زمین فرونشست کرده باشد

 

۴- در صورتی که مستاجر به استفاده ی دیگری جز انچه مورد توافق طرفین است اقدام نموده باشد .

 

۵-در صورت تعدی و تفریط مستاجر در ملک

 

۶-در صورت عدم پرداخت متوالی اجاره بهای ملک از سوی مستاجر

 

۷-تغییر شغل فرد مستاجر در محل عین مستاجره .

دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه دعوای مالی است یا غیر مالی؟

در این خصوص در آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۷۶در ماده سوم ان دستور تخلیه را غیر مالی قلمداد نموده است. در قانون تشکیل دادگاه های حقوقی یک و دو ((دعاوی راجع به روابط موجر و مستاجر به استثنای مطالبه اجور )) را غیر مالی اعتباری قلمداد کرده است . لذا بنظر میرسد دستور و حکم تخلیه هر دو دعوای غیر مالی میباشند.

شرایط درخواست دستور تخلیه عبارتند از :

.قرارداد اجاره با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.

.دو نفر شاهد قرارداد را امضاء کرده باشند.

شرایط درخواست دستور تخلیه

برای اخذ دستور تخلیه شرایطی در قانون ذکر شده است . چنانچه این شرایط در قرارداد اجاره وجود داشته باشد شما می توانید از ((دستور تخلیه)) برای خارج نمودن مستاجر از ملک خود استفاده نمایید. لیکن اگر این شرایط حتی یک مورد آن در قرارداد اجاره وجود نداشته باشد می بایست بدنبال گرفتن (( حکم تخلیه)) باشید. (نگران نباشید چرا که اغلب قراردادهای اجاره معمولاً این شرایط را دارند) .

اتمام مدت اجاره

در مواردی که مدت اجاره پایان می یابد میتوان از دستور تخلیه فوری ملک استیجاری استفاده نمود. در قراردادهای اجاره بواسطه الزام قانون مدنی مدت قرارداد می بایست ذکر شود. هر گاه مدت قرارداد طی شود قانونگذار به مالک اختیار داده که ((دستور تخلیه)) عین مستاجره (ملک یا خانه اجاره داده شده) را خواستار شود. ((دستور تخلیه)) نسبت به ((حکم تخلیه)) بسیار سریع تر صورت می پذیرد. لذا توصیه ما استفاده از دستور تخلیه می باشد.

اجاره به غیر در سرقفلی

تا اینجا تا حدودی با این مفهوم آشنا شدید که پول پیش با سرقفلی چه تفاوتی دارد.

 

گاهی در قرارداد ، علاوه بر مبلغ پول پیش و اجاره ، در مورد مبلغ سرقفلی نیز توافق می‌شود. در چنین شرایطی ملک اجاره ‌داده‌ شده به شکل کامل در اختیار فرد مستأجر قرار می‌گیرد. او می‌تواند ملک را به فرد دیگری نیز اجاره داده و از منافع آن استفاده کند. همچنین موجر اجازه ندارد دستور تخلیه ملک را برای مستأجر صادر کند.

اما در مورد قرارداد اجاره‌ای که دارای عنوان سرقفلی نیست و تنها مبلغی به ‌عنوان اجاره ‌بها و پول پیش مشخص شده باشد ، مستأجر تنها خودش مجاز به استفاده از ملک است . او نمی‌تواند در طول قرارداد آن را به فرد دیگری اجاره دهد . این یعنی سرقفلی امتیازهایی را به مستأجر می‌دهد که قراردادهای عادی اجاره این مجوز را نخواهند داد.

ودیعه با سرقفلی چه فرقی دارد؟

سرقفلی به مبلغی گفته می‌شود که مالک می‌تواند به‌ جز اجاره‌ بها از مستأجر ملک خود دریافت کند. این مبلغ بر اساس میزان اعتبار ملک ، تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفته و معمولا از مستاجر دریافت خواهد شد.

 

اما همیشه اینگونه نیست یعنی در برخی موارد ، حین تنظیم و امضای قرارداد سرقفلی ، مستأجر دارای حقوق خاص خواهد بود. به عنوان مثال حق تخلیه ملک از مالک سلب خواهد شد. در چنین شرایطی این مستأجر است که برای برگرداندن ملک به مالک و گذشتن از حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند. مبلغ سرقفلی کاملاً توافقی بوده و به نوع تنظیم قرارداد بستگی دارد.

در مورد اجاره ‌بها و پول پیش می‌توان گفت مستأجر مالک کلی منافع ملک خواهد شد. سرقفلی نیز نوعی از اجاره‌بها و پول پیش به حساب می‌آید اما در مورد اجاره دو قانون کلی وجود دارد.

یکی اینکه اگر حقی برای انتقال حقوق تجاری مشخص نشده باشد، قرارداد بدون سرقفلی است و اگر با مشخص‌کردن مبلغی به‌عنوان سرقفلی باشد به آن اجاره با حق سرقفلی می‌گویند.

در قرارداد با پول پیش و اجاره شما برای مدت‌ زمان خاصی منافع را به مستأجر می‌دهید اما در مورد سرقفلی، این منافع به شکل یکجا به فرد دیگری منتقل خواهد شد.

شاید بپرسید این پول پیش با سرقفلی چه تفاوتی دارد؟

ولی که به‌عنوان پول پیش یا ودیعه در قراردادها مشخص می‌شود در واقع یک نوع امانت است که در انتهای قرارداد باید به مستأجر بازگردانده شود. زمان بازگرداندن پول پیش در اغلب موارد زمانی است که به هر دلیل قرارداد خاتمه یافته باشد.

تعریف پول پیش در قراردادهای اجاره

عقد قرارداد یکی از متداول‌ترین توافق‌هایی است که در اموال منقول و غیرمنقول دیده می‌شود. قرارداد اجاره به توافقی گفته می‌شود که در آن مستأجر در طول قرارداد، مالک منافع ملک اجاره‌ داده ‌شده، خواهد شد. در این قرارداد مبلغی به‌عنوان اجاره ‌بها مشخص می‌شود که معمولاً ماهانه از سوی مستأجر به مالک پرداخت میگردد.

در بسیاری از قراردادهای اجاره ، علاوه بر مبلغ ماهانه اجاره ، شاهد اضافه ‌شدن مبلغی هستیم که به عنوان ودیعه یا پول پیش در اختیار مالک قرار میگیرد.

چطور می‌توان حق سرقفلی را تعریف کرد؟

با نگاه به قانون ، می‌توان در چند مورد از مفهوم سرقفلی استفاده کرد . اولین مورد زمانی است که مستأجر مبلغی را به ‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند . یعنی مستأجر برای مدت زمان اجاره ملک ، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی می‌پردازد.

در مورد دوم شرایط کمی متفاوت است. یعنی در زمان انعقاد قرارداد ، حقی از سوی مالک برای مستأجر در نظر گرفته می‌شود. بر این اساس مستأجر می‌تواند در زمان خاتمه قرارداد ، ملک را به فرد دیگری اجاره دهد.

در چنین شرایطی مستأجر مبلغی را از موجر یا مستأجر بعدی خود دریافت خواهد کرد . در کل می‌توان گفت سرقفلی مبلغی است که مستأجر به موجر پرداخت می‌کند و یا حق خاصی است که به شکل مالی به مستأجر داده می‌شود.

تامین دلیل ، هنگام تحویل نگرفتن محل اجاره

ممکن است مستاجر به منظور دریافت پول پیش خود ، ملک اجاره ای را تخلیه کند اما موجر حاضر به تحویل ملک خود و بازگرداندن پول پیش مستاجر نباشد . در این موارد مستاجر برای دریافت پول پیش خود ، باید اقدام به تامین دلیل کند . یعنی مراتب تخلیه ملک اجاره ای را با مراجعه به شورای حل اختلاف ، گواهی کند .

سپس اظهارنامه ای به طرفیت موجر ، برای وی ارسال و خواستار دریافت پول پیش خود شود. در صورتی که موجر ، به تعهد خود عمل نکرد ، دادخواست مطالبه ودیعه را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، تقدیم دادگاه کند . چنانچهدر صورتی که دادگاه ، حکم قطعی ، مبنی بر بازپرداخت پول پیش صادر نمود ، حکم از طریق واحد اجرای احکام ، قابل اجرا خواهد بود .

در این مرحله به موجر سی روز فرصت داده می شود تا در مورد بازگرداندن پول پیش اقدام و یا دادخواست اعسار خود را تقدیم کند . در غیر این صورت ، می توان با در نظر داشتن مستثنیات دین ، اقدام به توقیف ملک موجر بابت عدم استرداد ودیعه نموده و از محل فروش آن ، پول پیش مستاجر را به وی بازگرداند . همچنین ، بنا به درخواست مستاجر ، می توان بابت عدم پرداخت پول پیش ، حکم جلب موجر را نیز صادر کرد .

مبلغ ودیعه را فقط به مستاجر بدهید

در هنگام بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش مستاجر ، بهتر است انجام این کار در پشت قرارداد قید شود و موجر و مستاجر و دو نفر شاهد آن را امضاء کنند. و رسید دریافت پول پیش نیز دریافت شود.

نکته دیگر آنکه نباید موجر ، پول پیش را به جز خود مستاجر ، به شخص دیگری پرداخت کند.

مبلغ ودیعه و هزینه های پرداخت نشده

پس باید دانست در دو حالت : پایان یافتن مدت قرارداد که معمولاً یک سال است و فسخ قرارداد ، موجر و مستاجر ، می بایست به تعهدات قانونی خود عمل نمایند . یعنی موجر ، باید پول پیش مستاجر را به وی بدهد. مستاجر نیز برای دریافت پول پیش باید ملک اجاره ای را تخلیه نماید.

اما اگر مستاجر ، تکالیف قانونی خود را در خصوص پرداخت اجاره انجام ندهد و هزینه های قبض آب ، برق ، گاز و شارژ ساختمان را پرداخت ننماید ، یا اینکه خساراتی به ملک اجاره ای وارد کند ، موجر میتواند از محل پول پیش تعیین شده ، طلب خود را وصول نماید . برای انجام بی دردسر این کار بهتر است مراتب در هنگام تنظیم قرارداد اجاره در متن قرارداد ذکر شود.

لذا در صورتی که مستاجر ، بدهی ای از بابت موارد ذکر شده به موجر داشته باشد ، بازگردان پول پیش مستاجر ، با احتساب مبالغ یاد شده ، به عمل می آید و در واقع ، موجر می تواند قسمتی از پول پیش مستاجر را در ازای بدهی های مذکور ، کسر کرده و مابقی آن را به مستاجر پرداخت کند .

فسخ قرارداد و بازگرداندن پول مستاجر

ممکن است در مواردی ، مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید . یا اینکه طرفین با توافق یکدیگر ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند . در اینگونه موارد ، زمان بازگرداندن پول پیش مستاجر ، موقعی است که قرارداد اجاره ، خاتمه پیدا می کند .

در این موارد ، پول پیش مستاجر ، زمانی پرداخت میشود که مستاجر به تعهدات خود عمل نموده و ملک اجاره ای را تخلیه نماید .

زمان پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر

امروزه ، مرسوم است که هنگام عقد اجاره ، مستاجر به موجر ، پول پیش بدهد . این مبلغ در اجاره نامه ، معمولاً به عنوان قرض الحسنه یا امانت ، به موجر داده می شود . و موجر ، در قرارداد رهن خانه ، پس از پایان مدت اجاره نامه ، موظف است آن را به مستاجر بازگرداند. در غیر این صورت ، عواقب ناشی از آن را باید پذیرا باشد.

در قانون ، شیوه دقیقی در مورد نحوه بازگرداندن پول مستاجر ذکر نشده است. شیوه بازگرداندن ودیعه به مستاجر بهتر است در قرارداد آنهم در همان ابتدای تنظیم قرارداد اجاره ، ذکر شود. تا هر گاه قرارداد اجاره به پایان ‌رسید ، طرفین دچار ابهام نشوند و تکلیف خود را بدانند.

نحوه برگرداندن مبلغ ودیعه به مستاجر

پس دانستیم در هیچ کجای قانون موضوعی تحت عنوان قانون یک سوم پول پیش نداریم و این موضوعی است که بیشتر در نقل قول ها مطرح میشود و بنیان قانونی ندارد.

موجر و مستاجر در هنگام تخلیه ملک ، باید بر اساس آنچه در قرارداد اجاره آمده است عمل کنند. یعنی موجر در تاریخ و زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده‌ است ، مبلغ ودیعه مستاجر را به وی بازگرداند . در این مورد بهتر است موجر از مستاجر بابت بازگرداندن آن ، رسید بگیرد . مخصوصاً زمانی که تخلیه مستاجر زودتر از موعد مقرر در اجاره نامه اتفاق می افتد . باید توجه داشت در متن رسید حتماً مشخصات مالک و مستاجر و موضوع و مبلغ عودت ودیعه به مستاجر ، باید بطور دقیق ذکر شود.

قانون یک سوم پول پیش به مستاجر چیست؟

زیرا تخلیه ملک منوط به پرداخت کل مبلغ ودیعه به مستاجر است و نه یک سوم پول پیش یا ودیعه.

پول پیش مستاجر در دست مالک امانت است و مالک نسبت به بازپرداخت آن مسئولیت دارد . در نتیجه عدم پرداخت پول پیش یا تاخیر در پرداخت آن ، برای مالک دردسرساز می‌شود .

بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی : اجاره ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، مستاجر ، مالک منافع مال اجاره ای می شود . بنابراین ، در طول مدت زمانی که عقد اجاره منعقد می شود ، مستاجر ، می تواند از منافع ملک ، استفاده نماید ؛ البته به شرط پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره .

معمولاً بهترین کار آن است که در هنگام تنظیم قرارداد ، مالک و مستاجر ، در مورد نحوه بازگرداندن مبلغ ودیعه توافق کنند تا بر همان اساس عمل شود. در این صورت ، هنگام تخلیه ملک ، هم مالک میداند چگونه باید پول پیش را پس بدهد و هم مستاجر میداند چه وقت و چگونه باید آن را دریافت نماید.

موارد ابطال سند رسمی توسط ثبت

ابطال سند رسمی توسط ثبت شامل مواردی می شود که نیاز به صدور حکم دادگاه نبوده و اداره ثبت طبق دستور هیئت نظارت یا به حکم قانون رأساً نسبت به ابطال سند رسمی مالکیت اقدام می نماید. این موارد عبارتند از:

۱. ارائه سند مالکیت اصلی بعد از صدور المثنی

گاه مالک کتباً اعلام می کند سند اصلی پیدا شده است. در این مورد بر اساس تبصره ۶ الحاقی به ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت املاک عمل می شود. لذا چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله نشده باشد، سند مالکیت المثنی باطل می شود. سپس مراتب پیرو بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی تابعه اعلام می گردد. در ادامه سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال، در پرونده ثبتی مربوطه ضبط می گردد.

 

۲. تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید

به موجب ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت املاک، گاهی در یک ملک دارای سند مالکیت، چندین آپارتمان احداث می شود. در این مورد در صورت درخواست مالک یا مالکین ، اداره ثبت برابر صورتمجلس تفکیکی ، یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت می نماید. سپس با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هریک از قطعات مفروزه یا آپارتمان ها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد کرد.

 

۳. انتقال ملک مشاع به یک نفر

گاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل می شود. در این مورد به موجب ماده ۱۱۰ اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک عمل می شود. یعنی در صورت تقاضای مالک، در ملاحظات هر یک از صفحات، ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود. و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت می شود. و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می شود. طبق موارد گفته شده ابطال چنین سندی نیز بر عهده اداره ثبت می باشد.

۴. ناقص بودن سند مالکیت

گاهی سند مالکیت اصلی ناقص می شود. یعنی در اثر پارگی، ریختن جوهر یا سوختگی قسمتی از سند از بین می رود. در این مورد بر اساس تبصره ۵ اصلاحی ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت املاک عمل می شود. بدین ترتیب که طی تشریفات قانونی، سند مالکیت المثنی صادر و سند مالکیت اصلی در پرونده بایگانی می گردد.

۵. صدور سند مالکیت معارض

گاه وقوع تعارض در یک ملک توسط هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، محرز می شود. در این مورد به موجب قسمت اخیر بند ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ عمل می شود. بدین ترتیب که ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض اعلام می نماید. تا نسبت به مراجعه به دادگاه محل ملک اقدام و رسید آن را به اداره ثبت تسلیم نماید. در صورت خودداری وی از این کار، سند مالکیت معارض باطل می گردد.

 

۶. سند مالکیت اراضی موات

اراضی موات، اراضی هستند که در خارج از محدوده شهرها قرار دارند و تشخیص موات بودن آن بر عهده وزارت جهاد کشاورزی است. این کار توسط هیئت هفت نفره صورت می پذیرد. به موجب بند ج تبصره ۲ آیین نامه اجرایی قانون مرجع تشخیص اراضی موات در صورتی که زمین موات اعلام شده دارای سند مالکیت باشد، رأی قطعی مبنی بر موات بودن آن اعلام می شود. چه سند مالکیت قبلی در اختیار هیئت هفت نفره باشد که ارائه دهد یا در اختیار هیئت نباشد. در این صورت اداره ثبت محل مکلف است سند قبلی را ابطال و سند مالکیت جدید به نام دولت صادر نماید.

۷. اسناد موقوفات عام

بر اساس ماده واحده قانون اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۵ / ۱۱ / ۷۱ ، از تاریخ تصویب این قانون، کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود بر می گردد. و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

 

 ۸. انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری

در صورت تفکیک ملکی به قطعات مختلف، رونوشت صورتمجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوطه ارسال می شود. مالک و مالکین با مراجعه به دفترخانه و انتقال هر یک از قطعات، سردفتر در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت، مراتب انتقال را قید و خلاصه معامله آن را به اداره ثبت ارسال می دارد. خریدار با مراجعه به آن اداره، سند مالکیت مورد خریداری را دریافت می نماید. با انتقال آخرین قطعه تفکیکی، دفتر اسناد رسمی عین سند مالکیت را همراه خلاصه معامله به منظور ابطال سند مالکیت مذکور و صدور سند مالکیت قطعه مورد انتقال به اداره ثبت ارسال می دارد.

 

۹. تقسیم ملک مشاع بین مالکین آن

بعد از اینکه یک ملک مشاع بین طرفین تقسیم شد و مالکیت هر کدام از آنها از هر قطعه با حدود و مساحت و مشخصات ذکر گردید، به استناد آن تقسیم نامه کلیه اسناد مالکیت مشاع ملک توسط اداره ثبت ابطال می شود. سپس نسبت به صدور اسناد مالکیت مفروزی به نام هر یک از مالکین اقدام خواهد شد.

 

۱۰. صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت به ملک مشاع

در برخی موارد، رسیدگی به دعوای افراز مال غیر منقول مشاع در صلاحیت دادگاه قرار دارد . چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، حکم به افراز با تعیین سهم مالکین صادر نماید، بعد از قطعیت آن، اجرای حکم به افراز با اداره ثبت است. در این صورت اداره ثبت بر اساس حکم صادره نسبت به ابطال سند مالکیت مشاعی اقدام و سند مالکیت جدید برای هر یک از سهام افرازی به نام مالکین آنها صادر خواهد کرد.

موعد طرح دعوای جعل

موعد طرح دعوای جعل اصلی هم زمان با اقامه دعوای ابطال سند رسمی است. در این حالت، خواهان با ارائه دلیل جعلیت سند مورد نظر خود با طرح دعوای اصلی ابطال سند، تقاضای رسیدگی دارد. تقاضای او صدور حکم به صحت ادعای خود و ابطال سند رسمی مورد نظر می باشد.

 

اما در خصوص موعد طرح دعوای جعل تبعی ماده ۲۱۹ ناظر به ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ نکاتی را بدین صورت معین کرده است:

 

ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک ارائه شده باید برابر ماده ۲۱۷ این قانون با ذکر دلیل اقامه شود. مگر اینکه دلیل ادعای جعلیت بعد از موعد مقرر و قبل از صدور رای یافت شده باشد. در غیر این صورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی دهد.

 

ادعای جعل تبعی سند رسمی باید تا اولین جلسه دادرسی مطرح شود. اما نخستین جلسه دادرسی نیز ملاک عمل آست. یعنی تا قبل از پایان جلسه اول رسیدگی نیز می توان ادعا را مطرح نمود.