اقسام دعوای جعل سند رسمی

اگر بخواهیم دعوای جعل سند را با توجه به موضوع جعل و نوع دعوا دسته بندی نماییم اقسام زیر قابل طرح می باشند:

 

ادعای جعلیت سند رسمی بدون تعیین جاعل و با تعیین جاعل

برابر ماده ۲۲۷ قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ چنانچه مدعی جعلیت سند رسمی در دعوای حقوقی، شخص معینی را به جعل سند مورد استناد، متهم کند دادگاه به هر دو ادعا یک جا رسیدگی می نماید. در صورتی که دعوای حقوقی در جریان رسیدگی باشد، رأی قطعی کیفری نسبت به اصالت سند برای دادگاه متبع خواهد بود.

 

این ماده ناظر به صورتی است که طرح دعوای جعل با تعیین جاعل انجام شده باشد. ولی گاهی دعوای جعل بدون تعیین جاعل و فقط ناظر به خود سند است. دلیل آن است که یا جاعل شناخته شده نیست یا مدعی جعلیت ترس از آن دارد که نتواند انتساب جرم را به او اثبات نماید. و تحت عنوان مفتری تحت تعقیب قرار گیرد.

افراز املاک چقدر طول می کشد ؟

مدت زمان افراز املاک تا حد زیادی بسته به میزان تراضی افراد و شرایط مالکین دارد.

برای طرح دعوا افراز املاک باید به کدام مرجع قضایی مراجعه کرد ؟

شما می توانید برای طرح دعوا افراز املاک به اداره ثبت یا دادگاه های عمومی مراجعه کنید.

آیا طرح دعوا افراز املاک امکان پذیر است ؟

بله به جز چند مورد استثنائی که قانون تعیین کرده است طرح دعوا افراز املاک امکان پذیر است.

تفاوت‌ تفکیک و افراز ملک مشاع

تفاوت تفکیک و افراز ملک چیست؟ تفاوت هایی میان تفکیک و افراز ملک و زمین مشاع وجود دارد که مهم ترین آن به این شرح می باشد :

 

۱- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

۲- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

۳-در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌ هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌ شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛

۴-اما در افراز ملک مشاع رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌ گیرد، تقویم و در صورت‌ مجلس افراز قید شود.

۵-تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

۶-در تفکیک صورتجلسه ی تفکیکی صادر و تنظیم می شود اما در افراز املاک مشاع رای صادر می شود.

مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه

تشکیل جلسه: پس از تشکیل جلسه دادگاه، مسئله افراز ملک مشاع مورد بررسی قرار می‌ گیرد.

ارجاع به کارشناس: درخواست به کارشناس ثبتی ارجاع داده می‌ شود تا تقسیم ترتیب مالکیت مشخص شود.

نظر کارشناس: کارشناس با مطالعه و بازدید از ملک، نظر خود را در مورد تقسیم مالکیت ارائه می‌ دهد.

تصمیم قاضی: پس از بررسی نظر کارشناس و شنیدن طرفین، قاضی تصمیم خود را صادر می‌ کند.

اجرا: در نهایت، افراز ملک مشاع به مرحله اجرا می‌ رسد و مالکیت طبق تصمیم دادگاه تقسیم می‌ شود.

مشاع یعنی چه؟

در راستای افراز ملک چیست؟ اگر بخواهیم ملک مشاع را به طور ساده تعریف کنیم می توان چنین گفت :

 

ملک مشاع مالی است که دو یا چند نفر بطور مشترک مالک آن هستند و هر کدام سهمی در آن دارند؛ بدون این که مشخص باشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد. به عبارت دیگر هر کدام از مالکان مشاع، به نسبت سهم خود در تک تک اجزا و قسمتهای مال مشاع سهیم و مالک هستند. در چنین شرایطی است که برای تفکیک دقیق هر سهم به افراز ملک مشاع پرداخته می شود.

 

توجه داشته باشید که ممکن است مقدار سهم مالکان مشاع، یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک مشاعی قطعه زمینی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است؛ اما به هر حال هر دو نفر در تمام قسمتهای زمین سهم دارند.

 

پس هیچ کدام از دو مالک نمی تواند بخشی از زمین را جدا کند و از آن استفاده اختصاصی نماید. پس از این که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم شد و به عبارتی افراز گردید، به آن مفروز می گویند. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا شده و می تواند از آن هر استفاده ای که می خواهد، بکند.

در حوزه ملک منظور از افراز چیست؟

به طور کامل در پاسخ افراز ملک چیست؟ می توان گفت که افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است.

 

شرکا می‌ توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌ خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌ تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می‌ تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند. به طور کلی در قانون افراز ملک مشاع به دو دسته تقسیم می‌ شود:

 

افراز اجباری چیست؟

اجبار در افراز ملک به افرازی می‌ گویند که در آن شرکا با توجه به‌حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول مال مشاع شده باشند. این موضوع زمانی رخ می دهد که طرفین قادر به تقسیم توافقی ملک نیستند یا یکی از شرکا حاضر به تقسیم مال مشاع نیست. در این زمان است سایر شرکا می توانند اقدام به طرح دعوا افراز ملک مشاع نمایند.

 

دعوا افراز ملک مشاع

بسیاری از پرونده های موجود در دادگاه های ما امروزه به افراز ملک باز می گردد. اگر بخواهیم به طور مختصر روند رسیدگی به دعوا افراز املاک را نام ببریم به این شرح خواهد بود :

 

1-طرح دعوا و ارائه مدارک مالکیت و داشتن سهم بر قسمتی از زمین

2-برسی مدارک توسط دادگاه

3-اعزام کارشناس به ملک و برسی شرایط و ارزش قسمت های مختلف آن

4-کارشناسی برای تقسیم درست و عادلانه ملک بر اساس قدر السهم هر کس

5-ارائه گزارش به دادگاه

6-در صورت تایید صدور گواهی یا حکم افراز ملک مشاع بر اساس گزارش قاضی

برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر. در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

افراز ملک مشاع به چه معنی است؟

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.

فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

۱-در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند.

۲-در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا ، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.

۳-در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد و در صورت عدم اعتراض امکان فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک ممکن می باشد.

۴-تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

۵-در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.

۶-در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

برای فروش ملک مشاع بدون اذن شریک چه کنیم ؟

1-تقاضای فروش ملک مشاع بر اساس اطلاعات ارائه شده، از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌ شود و دادگاهی که ملک در آن واقع شده است، به این تقاضا رسیدگی خواهد کرد. در دادخواست باید اسامی تمامی شرکاء ملک مشاع نوشته شود.

2-اگر برخی از شرکاء فوت شده باشند، باید گواهی انحصار وراثت آن‌ها اخذ شده باشد. پس از صدور دستور فروش از طرف دادگاه، ملک به وسیله‌ کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و به مزایده گذاشته می‌ شود. در مزایده، کل ۶ دانگ ملک به فروش می‌ رسد و وجه فروش به صندوق دادگستری واریز می‌ شود.

3-هر یک از شرکاء، به میزان سهم خود، می‌ تواند وجه فروش ملک را برداشت کند. با احتساب سهم هر شریک، مابقی وجه فروش ملک بین شرکاء تقسیم می‌ شود و هر کس به اندازه سهم خود می‌ تواند وجه خود را دریافت کند. این فرآیند جهت حل اختلافات و فروش ملک‌ های مشاع به طور معقول و منصفانه طراحی شده است و به کمک دادگاه و مراحل مشخص و شفاف، به فروش ملک می‌ انجامد و حقوق هر شریک مشاعی حفظ می‌ شود.

فروش ملک مشاع بدون اذن شریک و افراز ملک

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۲ دی ۱۳۵۷ در راستای فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا، این امکان را به مالکان مشاعی می‌ دهد که در صورت عدم توافق اداره ثبت برای افراز ملک‌ ها، هر یک از مالکان مشاعی می‌ توانند از دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاعی را داشته باشند.

تصمیم دادگاه به عنوان دستوری صادر می‌ شود و به عنوان حکمی محسوب نمی‌ شود، بنابراین از طریق تجدید نظر قابل تغییر نیست و نیازی به تشکیل جلسه و اطلاع رسانی به سایر شرکای مشاع ندارد، اگرچه برخی از محاکم ممکن است جلسه‌ هایی را برگزار کنند. (به منظور بررسی موارد خاص یا رفع ابهامات.)

اخذ به شفعه و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

حق اخذ به شفعه یکی از حقوقی است که قانون برای شرکای یک ملک در نظر گرفته اند. اگر بخواهیم این حق را به طور ساده تعریف کنیم به این شرح است :

 

.اگر در مالی غیر منقول که میان دو نفر به صورت مشاع است یکی از طرفین قصد فروش سهم خود را داشته باشد باید ابتدا برای فروش سهم خود به شریک ملک مراجعه نماید. یعنی شریک فروشنده حق شفعه خوهد داشت.

 

اگر در چنین مالی فرد اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک خود کند یعنی برای فروش سهم خود به طرف دوم مراجعه نکند فرد می توان از این حق استفاده کرد و معامله فروش را باطل کند.

ملک حتما باید غیر منقول باشد یعنی ملکی باشد که به طور ذاتی امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد.

.ملک باید حتما میان دو نفر مشاع باشد در غیر این صورت حق شفعه وجود نخواهد داشت.

.اگر فرد دوم یا شریک به هر علتی به خرید سهم شریک خود اقدام نکند در این صورت حق شفعه ساقط و فرد می تواند اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک خود کند.

آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک باطل است ؟

همانطور که فوقا گفتیم شما بدون مجوز یا افراز ملک نمی توانید به فروش ملک مشاع بپردازید. چرا که در حقیقت به فروش مال دیگران پرداخته اید که در هر صورت مجاز نیستید. اما نمی توان گفت که این معامله باطل است. این معامله فضولی می باشد که غیر نافذ می باشد. یعنی اگر سایر شرکا تنفیذ نمایند معامله صحیح می باشد و در غیر این صورت می توانند درخواست اعلان بطلان معامله را طلب کنند و اقدام به اعاده مال به وضع سابق نماید. 

از این روست که به شما پیشنهاد می کنیم تا به فروش مال مشاع بدون اجازه شریک نپردازید چرا که در نهایت متضرر می شوید.

افراز املاک چه تاثیری در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارد ؟

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند. در حقیقت افراز ملک همان تقسیم ملک مشاع میان افراد است که گاهی توافقی به نتیجه می رسد و گاهی به طرح دعوا نیاز دارد.

افراز ملک موجب می شود تا قدر السهم هر کس در ملک مشخص شود و در نتیجه آن فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر شود. البته که این فروش می تواند در ابتدا با موانعی رو به رو است که از آن به نام حق اخذ به شفعه یاد می شود.

اگر شریک حاضر به فروش ملک مشاع نباشید چه کنیم؟

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. در چنین حالتی است که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر می شود و بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

 

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

آیا فروش ملک مشاع بدون اذن شریک امکان پذیر است؟

با توجه به مشکلات ذکر شده باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

 

همین به نوعی فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را یک اقدام غیر جایز به شمار می رود چرا که در هر صورت اذن یا اجازه مالکان دیگر برای تصرف نیاز می باشد.

 

کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک چیست؟

فروش ملک مشاع بدون اجازه تمامی شرکا از نظر قانونی قابل قبول نیست و می تواند با دستور دادگاه فسخ شود و ملک به سرعت تخلیه گردد. چنین اقدامی بدون توافق همه صاحبان، صرف نظر از میزان سهم هر کدام، جرم تلقی می شود. این نوع فروش می تواند به دو صورت رخ دهد:

 

.فروش کامل ملک بدون اجازه سایر شرکا: این عمل معادل فروش مال غیر است و ممکن است به مجازات حبس یا جبران خسارت مال باختگان منجر شود. مثالی از این عمل غیرقانونی، تصرف ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث بدون رضایت فرد دیگر است. در نتیجه جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، همان فروش مال غیر است.

.فروش سهم خود بدون اذن شرکا: فروش سهم خود شخص از نظر قانونی مشکلی ندارد و فرد می تواند سهم خود را بدون اذن شریک بفروشد، اما در زمان تحویل ملک باید اجازه دیگر شرکا را بگیرد و رضاین آن ها را جلب‌کند. اگر اذن شرکا را نگیرد، فرد مرتکب جرم شده است و جبران این خطا با پرداخت جریمه همراه خواهد بود.

مثلا اگر یک ملک دارای دو صاحب الف و ب باشد و اقای الف سهم خود را بفروشد، آقای ب طبق قانون مدنی حق شفعه دارد و این حق به آقای ب توانایی این امر را می دهد که با دادن همان قیمتی که آقای الف فروخته سهم آقای الف را بخرد و شخص سوم نیز نمی تواند حق شفعه را نادیده بگیرد.