دعوای تخلیه اماکن تجاری

دعوای تخلیه اماکن تجاری از دیگر انواع دعاوی ملکی است. و مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه بسته به این که در زمان عقد اجاره حق سرقفلی تعیین شده یا خیر حسب مورد در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است. چرا که اگر بحث سرقفلی در بین نباشد، مرجع دادخواست تخلیه، شورای حل اختلاف می باشد. گاهی اوقات، موجر دیگر تمایلی به اجاره ملک خود نداشته و می خواهد مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

این در حالی است که مستاجر تمایلی برای تخلیه اماکن اداری ندارد. برای ثبت این دعوا، خواهان در ابتدا باید با یک وکیل مشورت نماید تا بر اساس قوانین سال 56 یا 76 شرایط را بررسی کند. چون روند شکایت و نگارش دادخواست بر اساس قانون اعمال شده، متغیر خواهد بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

از مهمترین انواع دعاوی ملکی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد. به صورت کلی، پس از فروش یک ملک، فروشنده موظف است تا با استفاده از قرارداد سند رسمی، ملک را به نام خریدار در آورد. بر اساس ماده 22 قانون ثبت ایران، مالک املاکی که سند رسمی دارند، فقط کسی است که نامش در سند درج شده است. چرا که مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.

در نتیجه، اگر نام خریدار در سند قانونی ملک درج نشود، خریدار نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد. پس تنظیم سند به نام خریدار، یک تعهد منطقی و طبیعی برای مالک است. در صورتی که مالک در حالت عادی این پروسه را دنبال نکند، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به کار گیرد. بر اساس این دعوا، مالک یا فروشنده مجبور می شود تا سند را به نام خریدار بزند.

لازم به ذکر است که این دعوا می تواند روند تنظیم سند را به صورت مستقیم تحت تاثیر خود قرار دهد و به جاست که خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دیگر موارد مندرج در قرارداد فیمابین را هم مطرح کند. مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان، الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کند. چرا که اخذ سند، بدون ارائه صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار، امکان پذیر نیست.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع دیگر مورد از انواع دعاوی ملکی است، ملک مشاعی به ملکی گفت می شود که چندین نفر در آن شریک هستند. گاهی اوقات، شرکاء در اداره مال مشاع دچار اختلافاتی می شوند. در این حالت، آنها تصمیم می گیرند تا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند. در واقع در ملک مشاع، سهم هر کدام از مالکین مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم علامت گذاری نشده است. مثلا اگر دو نفر در یک آپارتمان با هم شریک باشند، همه اجزای آن آپارتمان میان آن دو فرد تقسیم می شود. حال اگر یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

فروش یا تقسیم ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکاء امکان پذیر خواهد بود. در اولین مرحله، شریکی که قصد فروش ملک خود را دارد باید در اداره ثبت، درخواستش را ثبت کند. اگر امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد یا اینکه صاحبان آن به تفاهم نرسند، هر شریک می تواند ازدادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نماید. حال اگر یکی از شرکا، راضی به فروش ملکش نباشد و حاضر نشود، کماکان دستور صادر و اجرا می گردد. چرا که دستور فروش ، رای محسوب نمی شود که غیابی یا حضوری باشد و حتی برای اجرای آن برخلاف دیگر آراء غیابی دادگاه، نیاز به ارائه وثیقه یا ضامن نخواهد بود.

دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع از جمله دیگر دعاوی پر اهمیت مربوط به اماکن تجاری است. اگر مستاجر محل کسب و تجارت، بتواند برای همان شغل سند را به نام شخص دیگری ثبت کند، تجویز انتقال منافع رخ داده است. نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت می باشد که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، خواهان دعوا در ابتدا باید یک اظهارنامه قضایی را برای موجر ارسال نمایند. و به موجر اطلاع دهد که یا سرقفلی را پرداخت کند یا اینکه اجازه انتقال سرقفلی را صادر نماید.

سپس در صورت عدم دادن اجازه، مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را تنظیم کرده و آن را به یکی از دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. به بیان دیگر دعوای تجویز انتقال منافع، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که حق انتقال سرقفلی و کسب و پیشه را به غیر ندارد، علیه موجر مطرح می نماید و از طریق دادگاه آن را درخواست می کند. حکم دادگاه، مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی، باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجراشود و اگر طی فرجه مقرر اقدام نشود، حکم صادره بی اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه

یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی به حساب می آیند که قانون گذاران ایران طی چند مرحله مختلف به آن پرداخته اند. اولین بار این قانون در سال 1356 و برای بار دوم در سال 1376 نگارش شد. سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت تفاوتهای زیادی دارد.

به صورت کلی، اگر ملکی قبل از سال 1376 در اختیار یک مستاجر قرار گرفته باشد و او با کسب و کارش نسبت به افزایش ارزش ملک اقدام نماید، باید هزینه زحماتش را موجر پرداخت کند که به آن، حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1356 بیان شده است. حال آنکه برای مشخص شدن احکام سرقفلی باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مراجعه نمود. پس حقوق مستاجر در این زمینه بر اساس تاریخ نگارش قرارداد، متغیر می باشد. 

انواع دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی با توجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می شود به انواع مختلفی تقسیم می شود. انواع دعاوی ملکی عبارتند از:

 

=دعوای خلع ید

=مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه

=دعوای اثبات مالکیت

=دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)

=دعوای تصرف عدوانی حقوقی

=دعوای ابطال سند رسمی

=دعوای تخلیه اماکن تجاری

=دعوای تخلیه اماکن تجاری

=دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

=دستور فروش ملک مشاع

دعاوی ملکی چیست؟

از اسم دعاوی ملکی پیداست، در این نوع دعاوی، اختلاف بر سر ادعای احقاق حق از نوعی سهم مالی در ملک است. دعاوی حقوقی به دو نوع مختلف دعاوی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. دعاوی ملکی عمدتا دعاوی غیر منقول می باشند. منظور از دعاوی غیر منقول این است که موضوع آن اموال غیر منقول می باشد و اموال غیر منقول نیز اموالی می باشند که مانند ملک و زمین، از جایی به جای دیگر قابل انتقال نیست. دادگاه رسیدگی کننده به دعاوی ملکی غیر منقول دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

نحوه اجرای حکم خلع ید از ملک

در صورت استنکاف محکوم علیه از خلع ید از ملک مشاع، محکوم له در معیت مامور کلانتری به محل وقوع ملک مراجعه نموده و درب ملک توسط قفل ساز باز شده و ملک تخلیه می گردد. لازم به ذکر است چنانچه در زمان اجرای حکم خلع ید، مدارک و اسنادی در ملک باشد که متعلق به اشخاص ثالث است، وفق ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی باید عمل گردد.

 

 این ماده مقرر می دارد” هر‌گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد دادورز (‌ مامور اجرا ) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند.

 

1- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ها سپرده می‌شود.

 

2_ اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن‌ها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.

 

3_در مورد سایر اموال، دادورز (‌ مامور اجرا ) آن‌ها را در‌‌ همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت می‌دارد.”

اجرای حکم خلع ید توسط کلانتری

پس از صدور رای و قطعیت دادنامه، اجراییه صادر گریده و به محکوم علیه فرصت داده می شود ظرف ده روز نسبت به رفع تصرف خود اقدام نماید. چنانچه محکوم علیه نسبت به رفع تصرف خود وفق مفاد اجراییه اقدام نکند، اجرای احکام به صورت کتبی، خطاب به کلانتری مربوطه اجرای حکم را خواستار می شود.

نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی

در مورد نحوه و چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی باید گفت، ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این مورد تکلیف شرکا را مشخص نموده است. این ماده مقرر می دارد” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌ له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.”

از این ماده مستفاد می شود که از ملک مشاع، خلع ید به عمل می آید، اما به تصرف هیچ یک از شرکا هم داده نمی شود. البته در مورد املاک تجاری در رویه های قضایی مشاهده شده که به جای خلع ید از متصرفان، نسبت به وضع ید محکوم له اقدام می شود. به این معنا که محکوم له به جای دعوای خلع ید، دعوای وضع ید مطرح نموده و با محکوم علیه ملک را تصرف می نماید.

مدارک لازم برای خلع ید مشاعی

از جمله مدارک لازم برای خلع ید مشاعی شامل موارد ذیل است:

 

.مدارک هویتی خواهان شامل شناسنامه و کارت ملی

.سند رسمی مالکیت خواهان

 .شهادت شهود و در صورت لزوم معاینه و تحقیق محلی

.ارائه دیگر اسناد و مدارک مربوطه

شرایط قانونی دعوای خلع ید مشاعی

از جمله شرایط قانونی دعوای خلع ید مشاعی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

 

نکته اول اینکه، دعاوی خلع ید در مورد اموال غیرمنقول کاربرد دارد. یعنی مال موضوع دعوا باید ملک یا زمین و… باشد.

 

نکته دوم، خواهان متقاضی طرح دعوای خلع ید، باید دارای مالکیت به موجب سند رسمی نسبت به بخشی از ملک مشاع باشد.

 

نکته سوم، شریک متصرف بدون اذن و رضایت دیگر مالکین و به صورت غاصبانه، ملک را تصرف نموده باشد.

خلع ید مشاعی چیست؟

در حوزه حقوق مربوط به مالکیت، یکی از انواع دعاوی خلع ید، خلع ید مشاعی است. به این معنا که گاهی تصرف چند نفر در مالی، مشترک است و یک یا چند نفر از شرکا بدون رضایت دیگر مالکین، در مال مشترک تصرف می نمایند. در این حالت، شرکای غیر متصرف، رفع تصرف غیر قانونی شریک متصرف را از ملک مشاع تقاضا می نمایند. به عبارت ساده تر، خلع ید مشاعی به معنای خارج کردن ملک از تصرف غیرقانونی شریک یا شرکا متصرف می باشد.

ماده 582 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد” شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.”

ارتباط دعوی ابطال مبایعه نامه و ابطال بیع

ابطال مبایعه نامه متفاوت از ابطال بیع است و دعوای ابطال مبایعه نامه تا قبل از ابطال بیع مبنای آن قابل استماع نیست.

دلایل بطلان بیع‌ نامه

1-عدم اهلیت طرفین

یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد، اهلیت طرفین است. اگر یکی از طرفین قرارداد (مثلاً فروشنده یا خریدار) صغیر، مجنون، یا غیررشید باشد، قرارداد باطل محسوب می‌شود.

 

2-عدم رعایت شرایط قانونی معامله

قانون مدنی ایران شرایطی برای صحت معامله تعیین کرده است، از جمله:

 

موضوع معامله باید معلوم و معین باشد: اگر مال موضوع قرارداد مبهم یا غیرقابل‌تشخیص باشد، بیع‌نامه باطل است.

معامله باید مشروع باشد: معامله درباره موارد غیرقانونی یا غیرشرعی، مانند اموال مسروقه، باطل است.

3-عدم مالکیت فروشنده

اگر فروشنده مالک مال موضوع قرارداد نباشد یا اختیار فروش نداشته باشد، بیع‌نامه فاقد اعتبار است.

 

4-وجود اکراه یا اجبار در قرارداد

در صورتی که یکی از طرفین تحت فشار یا تهدید مجبور به امضای بیع‌نامه شود، قرارداد باطل خواهد بود.

 

5-عدم رعایت اصول قانونی در تنظیم بیع‌نامه

برخی بیع‌نامه‌ها به دلیل نقایص فنی در تنظیم، مانند عدم ذکر جزئیات کامل معامله یا امضای ناقص طرفین، معتبر شناخته نمی‌شوند.

 

6-عدم وجود قصد و رضایت واقعی

اگر طرفین قصد واقعی برای انجام معامله نداشته باشند، بیع‌نامه باطل است. به عنوان مثال، قراردادهای صوری که تنها برای نشان‌دادن رابطه‌ای دیگر تنظیم شده‌اند.

تعریف بطلان بیع‌نامه

بطلان بیع نامه به معنای عدم اعتبار قانونی و فقدان آثار حقوقی آن است. زمانی که بیع‌نامه باطل شود، قرارداد هیچ‌گونه تعهدی برای طرفین ایجاد نمی‌کند و طرفین به حالت قبل از انعقاد قرارداد بازمی‌گردند.

تعریف بیع‌نامه و اهمیت آن

بیع‌نامه قراردادی است که در آن فروشنده متعهد می‌شود مال یا ملکی را در ازای مبلغ مشخصی به خریدار واگذار کند. این سند معمولاً قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه استفاده می‌شود.

بیع‌نامه به عنوان یک قرارداد معتبر در قانون مدنی ایران شناخته شده و دارای آثار حقوقی قابل توجهی است، اما اگر شرایط لازم را نداشته باشد، ممکن است باطل تلقی شود.

بطلان بیع‌ نامه

بیع‌ نامه یکی از ابزارهای حقوقی پرکاربرد در معاملات املاک و مستغلات است که به موجب آن طرفین، توافقات خود را در مورد خرید و فروش مستند می‌کنند. اما در برخی موارد، بیع‌نامه‌ها به دلایل قانونی و حقوقی باطل می‌شوند. در این مقاله، به بررسی مفهوم بطلان بیع‌ نامه، دلایل بطلان بیع نامه، شرایط قانونی آن و پیامدهای حقوقی مرتبط پرداخته می‌شود.

راه های رفع مزاحمت ملکی

۱-اقدامات قانونی: مانند ارائه دادخواست به مقامات قضایی و جستجوی دستور موقت برای توقف فعالیت‌های مخرب. این اقدامات می‌تواند به سرعت از ادامه فعالیت‌های مخرب جلوگیری کند. به عنوان مثال، مالک می‌تواند از دادگاه دستور موقت برای توقف ساخت و ساز غیرمجاز درخواست کند.

۲-ادعای خسارت: در صورت تأیید مزاحمت، مالک می‌تواند خسارت مادی و معنوی را طلب کند. این خسارات می‌تواند شامل هزینه تعمیرات ملک، کاهش ارزش ملک و یا حتی خسارات ناشی از نقص استفاده از ملک باشد. دادگاه پس از بررسی ادله، میزان خسارت را تعیین می‌کند.

موارد اثبات مزاحمت در ملک

۱-شهادت شهود: شهادت افرادی که شاهد مزاحمت بوده‌اند. از اظهارات شاهدان عینی می‌توان به عنوان مدرک قابل اعتماد در دادگاه استفاده کرد، به خصوص اگر شهادت شهود بی‌طرفانه و قابل اعتماد باشد. مثلاً همسایگان یا افرادی که در زمان مزاحمت حضور داشته‌اند می‌توانند به نفع مالک شهادت دهند.

۲-شواهد مستند: مانند عکس، فیلم، گزارش کارشناسی یا اسناد رسمی. این اسناد می‌توانند به طور عینی وقوع مزاحمت را نشان دهند. به عنوان مثال، عکس‌های ساخت و ساز غیرمجاز در ملک یا فیلم‌هایی از صداهای مزاحم می‌توانند به عنوان مدرک در دادگاه استفاده شوند. گزارش‌های تخصصی همچنین می‌توانند میزان اختلال ایجاد شده را به دقت تعیین کنند.

۳-اسناد رسمی: مانند گزارش پلیس یا مقامات قضایی. در مواردی که نگرانی به حدی رسیده است که نیاز به مداخله قضایی داشته باشد، گزارش پلیس یا مراجع قضایی می‌تواند به عنوان سند رسمی استناد شود. این اسناد معمولاً بسیار قابل اعتماد هستند و می‌توانند نقش مهمی در اثبات ادعای مالک داشته باشند.