در مبایعه نامه و یا همان قولنامه خودرو مانند تمامی قرارداد ها موارد قانونی همچون مورد معامله، طرفین معامله، ارزش مورد معامله، شرایط پرداخت، چگونگی فسخ و … ذکر می گردد. علاوه بر این موضوعات جهت فسخ قولنامه دستی خودرو باید اختیارات زیر برای طرفین پیش بینی گردد که از آن ها با نام خیارات یاد می گردد. خیارات معامله عبارتند از:
خیار غبن
خیار مجلس
خیار شرط
خیار عیب
خیار تدلیس
خیار تاخیر
خیار اختیار رویت و تخلف از وصف
خیار تعذر تسلیم
1=کفر
2=لعان
3=قتل مورث
4=جنین
5=مفقود الاثر
6=زنازاده
از مواد قانونی که در این زمینه به آن اشاره شده است، می توان به ماده ی ۸۸۴ از قانون مدنی اشاره کرد. بر اساس این ماده فرزند نامشروع از والدین و اقوام آنها ارث نمی برد. البته این امر با نکات مهمی نیز همراه بوده است. در شرایطی که یکی از طرفین حرمت رابطه (که فرزند حاصل آن بوده است) را اثبات نماید، برای طرف دیگر نیز شبهه زنا نباشد، طفل می تواند از طرف یکی از والدین و اقوام وی ارث ببرد.
برای پی بردن به شرایط ارث فرزند نامشروع، می توان به احکام، قواعد و قوانین مدنی شرع مراجعه کرد. در قانون مدنی کشور ما، برخی از موانع برای ارث بیان شده اند که در خصوص فرزند زنازاده و نامشروع نیز صدق می کند.
زمانی که بین والدین، رابطه ی نکاح صحیح و قانونی انجام نپذیرد، فرزندی که حاصل رابطه مورد نظر است ولد زنا و یا زنا زاده شناخته می شود. بچه نامشروع از حکم قانونی و حقوقی مانند فرزند مشروع برخوردار است. از استثنائاتی که در این زمینه برای فرزند نامشروع قابل بیان است، ارث فرزند نامشروع می باشد. فرزندی که زنا زاده بوده از والدین ارث نمی برد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، می توانید به ماده ۱۱۶۵ از قانون مدنی مراجعه نمایید.
یکی از موارد ذکر شده در دعوای فک رهن ملک، خرید و فروش املاک فک رهن نشده است. اگر به ماده ۵۶ از قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنید، حتما به این امر مهم پی خواهید برد که: هر گونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده، بلا اثر و باطل خواهد بود. بنابراین فروش ملکی که در رهن بانک است، در دسته بندی معاملات فروش مال غیر قرار گرفته و با فرد خاطی برابر قانون رفتار خواهد شد. به طوری که با اثبات فروش املاک رهنی، فروشنده به مجازات ۱ الی ۷ سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شود.
( این دعوای فک رهن ملک بین برخی از سازندگان ملک و خریداران ایجاد می‌شود. در بسیاری از موارد سازندگان ملک قبل از اقدام به فروش ملک و در فرایند ساخت و ساز، اقدام به دریافت وام از بانک و رهن قرار دادن ملک مورد نظر می‌نمایند. از این رو زمانی فروش ملک مورد نظر، اقدام به تنظیم قولنامه نموده و متعهد به تنظیم سند پس از فک رهن به نام خریدار می‌شوند. در صورت سرباز زدن فروشنده از انجام تعهد، خریدار می‌تواند اقدام به درخواست الزام تنظیم سند و فک رهن، نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه میتوانید از مشاوره‌های وکلای کاردان استفاده کنید.)
(در این نوع از انواع فک رهن، وامی توسط یک فرد از بانک دریافت شده و ملکی را در رهن بانک به عنوان ضامن قرار می‌دهد. اگر فرد رهن دهنده دین خود را در موعد مقرر پرداخت کند، می‌تواند فک رهن انجام داده و ملک را از رهن خارج کند. حال در صورتی که پرداخت دین انجام پذیرد اما ملک از رهن خارج نشود، می‌تواند دادخواستی را برای الزام به فک رهن به دادگاه صالح ارائه نماید. در این صورت می‌تواند برای تقاضای خسارات قانونی و پرداخت اجرت المثل ایام رهن نیز اقدامات لازم را به کار ببندد.)
مهمترین و اصلی ترین گام برای رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها، تنظیم دادخواست است. این دادخواست از سوی طرف خواهان تنظیم می شود. ثبت این دادخواست در دفتر خدمات قضایی نیز بسیار ضروری خواهد بود. پس از ثبت، دفتر خدمات قضایی دادخواست مورد نظر را به شورای حل اختلاف ارسال می کند. دفتر شورا اقدام به تعیین نوبت رسیدگی نموده و زمان آن را از طریق سامانه ثنا به طرفین اعلام می کند. زمانی که دادگاه مورد نظر اقدام به اعلام حکم نماید، این حکم بدون نیاز به دستور قابلیت اجرایی را در بر خواهد داشت.
طرفین باید اسناد و مدارک خود را به داوران تسلیم نمایند . داوران نیز می توانند توضیحات لازم را از آنان بخواهند. اگر برای اتخاذ تصمیم جلب نظر کارشناس ضروری باشد ، داوران می توانند کارشناس انتخاب نمایند. هزینه کارشناس نیز از سوی طرفین پرداخت خواهد شد.
به استناد ماده 478 ممکن است ضمن رسیدگی مسائلی کشف شود که مربوط به وقوع جرم باشد. یا مواردی مربوط به نکاح و طلاق مطرح شود . در این صورت، رسیدگی داوران تا صدور حکم نهایی از دادگاه صلاحیتدار متوقف می گردد .
بر اساس ماده 463 قانون مدنی این امکان وجود دارد که طرفین یک معامله از قبل در مورد انتخاب داور اقدام کرده باشند. اما در زمان اختلاف، داور به هر دلیل از انجام داوری امتناع نماید. در این صورت طرفین در صورت عدم توافق در مورد انتخاب داور جدید می توانند به دادگاه مراجعه و اختلاف خود را آن طریق حل نمایند.
قراردادها نیز پایه و اساس معاملات بشمار می روند. اکنون در بسیاری از قراردادها مرسوم است که تنظیم کنندگان و یا طرفین قرارداد، ماده ای را تحت عنوان داوری در قرارداد می گنجانند. این امر برای آن است تا در صورت بروز اختلاف امکان مراجعه طرفین قرارداد به داور و یا داوران امکان پذیر باشد. این موضوع در ماده 455 قانون مدنی تصریح شده است.
بهتر است در قراردادها و یا هر نوع موضوعی که قرار است به داور مراجعه شود طرفین از قبل در مورد موضوع یا موضاعات مورد نظر و نیز مشخصات داور توافق نمایند. تا بعدها این موضوع، خودش موجبات بروز اختلاف را فراهم ننماید. البته اگر در قراردادها به مسأله داوری اشاره نشده باشد، طرفین بعد از شروع اختلاف، می توانند به داور مراجعه و نسبت به حل اختلافات خود اقدام نمایند. این موضوع نیز در ماده 458 قانون مدنی صراحت دارد.
برابر ماده 454 قانون آیین دادرسی مدنی، در مورد دعاوی که قانون برای ارجاع آن به داوری محدودیتی قائل نشده، در هر مرحله از رسیدگی به دعوا می توان امر اختلافی را از طریق مراجعه به داور حل و فصل نمود. بنابراین به استناد این ماده از قانون چه دعوا در دادگاه مطرح نشده باشد و چه دعوا در دادگاه در حال رسیدگی باشد امکان مراجعه به داوری وجود دارد.
اگر مالک از اجازه انتقال سرقفلی امتناع می‌کند، میتوانید از دادگاه کمک بخواهید. در چنین شرایطی ممکن است توسط دادگاه اجازه انتقال سرقفلی برای شما صادر شود. گاهی نیز به مالک دسترسی ندارید. در این صورت میتوانید به دادگاه اعلام کنید که مالک مجهول‌المکان است و دادگاه به روند کار رسیدگی خواهد کرد.
همان‌طور که گفته شد، برای انتقال این حق حتی به فرزندان خود، باید رضایت مالک را کسب کرده باشید. اما اگر این کار را بدون رضایت مالک انجام دهید، چه تبعاتی برای شما خواهد داشت؟
در صورتیکه شما بدون کسب اجازه از مالک اقدام به انتقال سرقفلی به فرزند خود کنید، به عنوان متخلف شناخته خواهید شد.
در چنین شرایطی مالک می‌تواند از شما شکایت کند و درخواست تخلیه مورد اجاره داده شده را داشته باشد. اگر شما در دادگاه محکوم شوید، علاوه بر تخلیه ملک، نصف مبلغی که به عنوان سرقفلی پرداخت کرده بودید را نیز از دست خواهید داد. در نهایت تنها نیمی از مبلغ پرداخت شده در ابتدای قرارداد به شما برگردانده می‌شود.
موضوع انتقال سرقفلی به فرزند یکی از مواردی است که زیاد سؤال می‌شود. باید بدانید این کار به شکل قانونی قابل انجام نیست. مگر اینکه در قرارداد سرقفلی، مالک اجازه انتقال آن به دیگران را داده باشد. در چنین شرایطی فرد قادر است سرقفلی ملک تجاری خود را به فرزندش منتقل سازد.
البته در این مورد گاه اختلاف‌نظرهایی دیده می‌شود. برخی افراد می‌گویند اجازه انتقال از سوی مالک تنها برای انتقال به غیر است. از آنجا که فرزند خود فرد، جزء غیر حساب نمی‌شود، می‌توان بدون اجازه گرفتن از فرد مالک انتقال سرقفلی را انجام داد.
اما اغلب بر این باورند که برای انتقال دادن این حق به فرزند نیز دریافت اجازه مالک یکی از ضروریات است.
در مورد اینکه در زمان حیات فرد، امکان انتقال سرقفلی به فرزند وجود دارد یا نه، باید موضوع را دقیق‌تر بررسی کرد. اگر چنین حقی در قرارداد میان مالک و مستأجر آورده نشده باشد و مالک اجازه انتقال سرقفلی به دیگران را نداده باشد، امکان چنین کاری را نخواهید داشت.
برای این کار باید در قرارداد نوشته شود “حق انتقال به غیر از سوی مالک به مستأجر داده شد”. اگر در زمان عقد قرارداد این مورد را ننوشته‌اید، باید قبل از انتقال سرقفلی رضایت مالک را کسب کنید.
سرقفلی مغازه یا هر ملک تجاری متعلق به فرد فوت شده، مانند سایر اموالی است که در زمان زندگی داشته است. این مبلغ نیز باید بر اساس قانون میان ورثه تقسیم شود. در ابتدا لازم است به شکل کامل تمام مراحل انحصار وراثت را انجام داد. اگر زمانی در مورد انتقال سرقفلی به فرزند بعد از فوت میان ورثه اختلافی پیش آمد، باید از دادگاه کمک بخواهند.
در چنین مواردی ابتدا ارزش سرقفلی کارشناسی خواهد شد. سپس تمام ورثه ، مورد تأیید دادگاه قرار میگیرند و بر اساس قانون ، مبلغ سرقفلی میان آنها تقسیم می‌شود.
در زمان انتقال سرقفلی پس از فوت فرد، از آن مالیات کسر خواهد شد. برخی افراد برای پرداخت نکردن این مالیات، قبل از فوت می‌خواهند سرقفلی را به فرزند خود منتقل کنند. این کار شرایطی دارد که در ادامه برای شما شرح داده می‌شود.
برای اینکه بتوانید سرقفلی ملک را از فرد مالک دریافت کنید و این حق را در اختیار خودتان داشته باشید، چند راه پیش رو خواهید داشت. شما میتوانید با مالک به توافق برسید و در ازای پرداخت مبلغی کلی، حق سرقفلی را دریافت کنید. همچنین می‌توان توافق کرد که هر سال مبلغی به عنوان اجاره برای مالک واریز شده و در پایان سال در صورت اتمام روابط، این مبلغ به روز به خودتان برگردانده شود.
اگر تصمیم دارید سرقفلی ملکی را خریداری کنید بهترین کار این است که همه موارد را در قولنامه درج کنید تا در آینده دچار مشکل نشوید. مواردی نظیر اینکه میتوانید حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کنید یا خیر؟ آیا اجازه تغییر شغل دارید؟ آیا میتوانید برای خود شریک اختیار کنید؟ تا چه میزان حق تغییرات و تعمیرات در بنا را دارید و… می‌تواند جز بندها و شروطی باشد که در قولنامه ذکر می‌کنید.
درست است که دامنه اختیارات مالک سرقفلی بسیار گسترده است؛ اما باید بدانید که او اجازه ندارد به کسب‌وکار دیگری در ملک بپردازد؛ بلکه باید به شغلی ادامه دهد که موجر داشته است. برای این مورد نیز استثنایی وجود دارد و آن این است که اگر در قولنامه سرقفلی به شغل خاصی اشاره نشده باشد، مستأجر یا همان مالک سرقفلی این امکان را دارد که شغلی مناسب شرایط خود در ملک برپا کند.
