.مسترد شدن مبلغ رهن به مستاجر پس از اتمام مدتزمان قرارداد
.عدم نیاز به پرداخت ماهانه اجاره بها
.در این روش امکان دارد که موجر پول پیش را خرج کرده باشد و نتواند آن را به مستإجر بازگرداند؛ بنابراین دست مستأجر برای تمدید قرارداد و تعیین میزان رهن و اجاره بازتر خواهد بود.
.عدم بازپرداخت اجارهبها به مستاجر پس از اتمام دوره قرارداد.
.در این روش مستاجر هر ماه بابت پرداخت مبلغ اجاره تحتفشار خواهد بود.
.پرداخت ماه به ماه اجارهبها که از این طریق میتوان موجر را وادار به انجام کارهای منزل کرد.
.پرداخت ماهانه اجاره و عدم نیاز به پرداخت مبلغ بالا بهصورت یکجا و فشار آمدن بر مستأجر.
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است. مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی امکانپذیر است که خواهان گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد، گاهی ممکن است یکی از طرفین تعهد مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شود در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد تعیین این وجه التزام مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.
اگرچه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی میشود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد وجود نداشته باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد. ضمن اینکه ممکن است در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.
قبل از تشکیل جلسه مزایده می بایست بهای اموال مورد مزایده تعیین شده باشد. هم چنین موعد و محل فروش تعیین شده، دادستان آگاه شده باشد و آگهی مزایده نیز منتشر و زمینه رویت اموال مورد مزایده برای داوطلبان خرید فراهم شده باشد. در این مقاله در ارتباط با تعیین قیمت اموال (قیمت پایه) مورد مزایده بعنوان گام نخست جهت انجام اقدامات لازم پیش از تشکیل مزایده پرداخته می شود.
مزایده در لغت بمعنای بر یکدیگر افزودن می باشد. در اصطلاح، مزایده بمعنای فروش یا واگذاری مالی یا خدمتی است که آن را در معرض فروش عمومی قرار دهند تا داوطلبان هر کدام بتوانند قیمت مورد نظر خود را اعلام و هم چنین به قیمت بالاتری که دیگران پیشنهاد می کنند اضافه نمایند تا آن مال یا خدمت مورد مزایده به فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد میدهد فروخته یا واگذار شود.
انکار: هرگاه یکی از طرفین دعوا جهت اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود، سندی را به دادگاه ارائه نماید که منتسب به طرف دیگر باشد، منتسب الیه می تواند مهر، امضاء یا دست خط منتسب به خود را "انکار" نماید.
تردید: هرگاه یکی از طرفین دعوا جهت اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود، سندی را به دادگاه ارائه نماید که منتسب به شخصی غیر از طرف دعوا باشد، طرف دیگر می تواند مهر، امضاء یا دست خط منتسب به منتسب الیه را "تردید" نماید.
نکته مهم این است که ایراد انکار و تردید فقط نسبت به اسناد عادی مسموع است. نسبت به سند رسمی یا در حکم رسمی نمی توان ایراد انکار یا تردید نمود. (اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. (ماده 1287 قانون مدنی)) سند در حکم رسمی به اسناد عادی گفته می شود که طرف دیگر آن سند را نسبت به خود یا فرد دیگری، تصدیق نموده باشد و یا اینکه دادگاه، اعتبار آن سند را تصدیق نموده باشد.
اگر در مرحله بدوی، دعوای مطرح شده خواهان بدلیل عدم توجه دعوا به خوانده، رد شود (صدور قرار رد دعوا) خواهان در مرحله تجدیدنظر نمی تواند طرف اصلی دعوا را بعنوان ثالث به دعوا جلب نماید.
مهلت تجدیدنظر از قرار رد دادخواست جلب ثالث موضوع ماده ۱۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی، تابع مهلت تجدیدنظر از حکم راجع به اصل دعوا است بنابراین اگر قرار رد دادخواست جلب ثالث در جریان رسیدگی به دعوای اصلی صادر شده باشد، خواهان جلب ثالث مکلف نیست که ظرف ۲۰ روز بعد از ابلاغ تجدیدنظر خواهی نماید بلکه مهلت تجدیدنظر از قرار مزبور، از تاریخ ابلاغ حکم مربوط به دعوای اصلی آغاز می گردد.
اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد.
ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند.
نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد.
نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست.
نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی.
نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.
برگه ای که درنسخه های طراحی شده ازسوی اتحادیه املاک درسه نسخه تنظیم میشود.که یک نسخه متعلق به موجر،یک نسخه مستاجر، ویک نسخه درآرشیو دفتراملاک بایگانی میشود.و دفترملزم است این نسخه را ظرف پنج سال در بایگانی خود نگهداری کند.
چنانچه گفته شد وظیفه دفاتراملاک تنظیم قراردادهای پرینتی دارای کد رهگیری وهولوگرام می باشد.که مانع انعقاد قراردادهای مجدد ومعارض شود.
دراین مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستاجروموجرباید بروی آن به توافق برسند.بطورکلی پرداخت هزینه های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید درهنگام بستن قرارداد تعیین تکلیف شود.معمولا هزینه شارژ مصرفی ازسوی اجاره نشین پرداخت می شود.
به طورکلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزئی واساسی.تعمیرات جزئی به تعمیراتی گفته می شود که مربوط به استفاده های جاری وکوتاه مدت است.مانند تعویض لامپ، پوشال کولر... جزو مصارف جاری محسوب ومستاجرباید هزینه های مربوطه را بپردازد.مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می شوند و صاحب خانه باید هزینه آن راپرداخت کند. برخی ازهزینه های تعمیرات که باهزینه های متوسط امکان پذیراست وتاحدودمبلع اجاره ماهانه است عرفاً توسط مستاجرانجام می شود و با ارائه رسید از مبلغ اجاره ماهانه کسر شود.
مهم ترین نکته برای تنظیم متن توافق نامه تمدید قرارداد این است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرارگرفته ومشخص شودکه کدام یک از بندها قرار است تغییرکند.
برخی ازقراردادها در دوره ی دوم نسبت به دوره ی اول هیچگونه تغییری نمی کنند به همین خاطرنیازنیست که بصورت مجدد یک قرارداد تکراری واز نو نوشته شود.بلکه همان قراردادقبلی باذکریک پاراگراف درپشت همان قرارداد مبنی برتمدید قرارداد شماره فلان وذکرتاریخ تمدیددرمتن صورتجلسه مذکورودرنهایت وامضای طرفین تمدیدمیشود. این کارازنظرحقوقی نیزمعتبرومورداستناد است.درصورتی که درهرکدام ازبندهای قرارداد مانند اجاره بها ، مدت قرارداد و......تغییری ایجادشود باید تغییرات مربوطه درهمین پاراگراف آورده شوند و درپایان نیزمورد تایید طرفین قرارداد قرارگیرد.
نکته مهم: موردفوق حالتی رادربرمیگیرد که اجاره نامه باتوافق طرفین وبصورت دستی تنظیم شده باشدوکدرهگیری اخذ نشده باشد.اما اگرطرفین یایکی ازآنها بخواهد تمدید درسامانه ثبت معاملات ثبت گردد،چاره ای نیست جزاینکه یک قرارداد جدیدتوسط دفتراملاک تنظیم وبه امضای طرفین برسد.
درصورتی که قرارداد اجاره ابتدائا درسامانه ثبت معاملات ثبت شده باشد،برای تمدید این قرارداد نمی توان با نگارش یک پاراگراف درپشت قرارداد اقدام به تمدید آن نمود،اعم ازاینکه تمدید بدون تغییردربندهای قراردادسابق باشد یا تمدید با ایجاد تغییردربند یا بندهایی ازآن باشد.تمدید این قراردادباید ازطریق ثبت درسامانه ثبت معاملات اتحادیه املاک انجام شود
نکته مهم: ممنوعیت تنظیم قرارداد دستی نه تنها شامل کل قرارداد میشودبلکه شامل تمام بندبند آن نیز میشودواگرقرارداد دارای کدرهگیری باشد نمی توان درمحتویات آن دست برد.این تاکید وممنوعیت ها تاحدی است که نمیتوان کلمه ای ازقرارداد های با کدرهگیری رابصورت دستی غلط گیری نمود.
نکته مهم: لازم به ذکروتذکراست که طرفین می توانند قرارداد اجاره را خودشان وخارج از آژانس های املاک ودریک برگه معمولی تنظیم کنند که البته به هیچ وجه توصیه نمیشود.ولی درهرصورت این قرارداد دردادگاه ها ومراجع قضایی دارای اعتبارتام وتمام یک عقد اجاره میباشد.
نکته مهم: براساس تعرفه کمیسیون اتحادیه املاک،پس ازانقضای مدت قرارداد اجاره اگرطرفین قصد تمدید قرارداد را داشته باشند وبرای تمدید به همان آژانس سال قبل مراجعه کنندآژانس املاک نباید بابت تمدیدقرارداد بابت تمدید ازطرفین مبلغی دریافت نماید زیرا تمدید اجاره رایگان می باشد.
ممکن است برخی تصورکنند که این کاردلیل بربی اعتمادی است وکاردرستی نیست.اماحقیقت آنست که دریافت رسید تنها مدرک معتبربرای پرداخت اجاره بها نیست، و به دلیل پیشرفت تکنولوژی راه های دیگری نیزوجود دارد. ازجمله واریز به حساب های بانکی یا شماره۱۶ رقمی کارت که این ابزارباید درزمان انعقاد دربخش توضیحات قید گردد و شماره حساب یا شماره کارت موجر به عنوان یک روش پرداخت تصریح گردد. به همین دلیل باپرداخت اجاره بها یک رسید الکترونیکی محکمه پسند برای مستأجر ایجاد می شود.
به دلیل اینکه عقد اجاره یک عقد لازم است موجریکطرفه نمیتواند خواهان افزایش اجاره بها باشدولی بدیهی است که طرفین میتوانند باتوافق اجاره بها رابالا ببرند. بعدازاینکه زمان عقد اجاره منقضی شد موجرمی تواند تمدید قرارداد را منوط به افزایش اجاره بها کند.به زبان ساده بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر حق ندارد در طول قرارداد اجاره مورد توافق راکه در آن قید شده تغییردهد.
نکته مهم: تغییر یا افزایش اجاره بها درمیان مدت عقد اجاره ازطریق متمم انجام می شود.
