⚖به روز بودن دانشجویان حقوق و پاسخگویی به سوالات هموطنانم.⚖بابیش از10سال سابقه حقوقی

۴۹۳۰ مطلب با موضوع «مطالب آیین دادرسی مدنی» ثبت شده است

انواع تعارض منافع چیست؟

در پیش­نویس لایحه تعارض منافع که از سوی معاونت حقوقی نهاد ریاست جمهوری ارائه شده است، تعریف تعارض منافع این گونه آمده است: «تعارض منافع عبارتست از تعارض منافع شخصی مشمولان این قانون با انجام بی طرفانه و بدون تبعیض وظایف و اختیارات قانونی آنها.» تعارض منافع را می توان از جهات گوناگون به شیوه های مختلفی دسته بندی کرد که در اینجا به طور مختصر به برخی از این دسته بندی ها می پردازیم.

 

.فرد محور یا سازمان محور: در تعارض منافع فردمحور منافع شخصی یک فرد در تعارض با وظایف و مسئولیت های غیرشخصی او قرار می گیرد و در تعارض منافع سازمان محور، وظایف یک سازمان در تعارض با منافع خاص آن قرار می گیرد مانند زمانی که سازمان بازرسی یک وزارتخانه خاص از همان وزارتخانه ای کسب درآمد کند که مسئول نظارت بر آن است.

 

.نظام مند یا غیر نظام مند: تعارض منافع غیر نظام مند به معنای آن است که اگر فرد یا سازمانی در یک جایگاه خاص قرار بگیرد ممکن است تعارض منافع ایجاد شود درصورتی که اگر فرد یا سازمان دیگری در آن جایگاه قرار داده شود، تعارض منافعی رخ ندهد. اما در تعارض منافع نظام مند، مهم نیست چه شخص یا سازمانی در جایگاهی قرارگرفته است زیرا به صورت نهادینه شده ای این نوع از تعارض منافع رخ می دهد.

 

.بالقوه، بالفعل و شبهه تعارض منافع: در تعارض منافع بالقوه(potential) فرد ممکن است که به خاطر قرار گرفتن در یک موقعیت خاص، در آینده حین انجام وظایف خود، تحت نفوذ منافع متعارض قرار بگیرد. در این تعارض منافع، هرچند هنوز آن موقعیت پدیدار نشده است اما هر آن می توان منتظر آن بود اما در تعارض منافع بالفعل (actual) فرد در زمان حال در موقعیتی است که تحت تأثیر منافع شخصی اش قرارگرفته است. این موقعیت به منافع متعارضی در زمان حال یا گذشته اشاره دارد. شبهه تعارض منافع Perceived (apparent))) زمانی پدیدار می شود که به نظر برسد یک فرد ممکن است تحت نفوذ منافع متعارض قرار بگیرد ولی در اصل این گونه نباشد.

 

.مالی یا غیرمالی: تعارض منافع مالی موقعیت هایی را در برمی گیرد که شامل منفعتی مالی هستند درحالی که در تعارض منافع غیرمالی پای منافع غیرمالی مانند روابط شخصی و خانوادگی، شأن و جایگاه اجتماعی فرد، علاقه یا تعصب و … در میان است.

۲۰ دی ۰۲ ، ۲۳:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تعارض منافع چیست؟

تعاریف مختلفی برای مسئله تعارض منافع ارائه می شود. با وجود این طبق یک تعریف فراگیر: «مجموعه ای از شرایط که موجب می گردد تصمیمات و اقدامات حرفه ای، تحت تأثیر یک منفعت ثانویه قرار گیرد را تعارض منافع می نامند»، همچنین تعارض منافع به عنوان نشانه، شاکله و نتیجه فساد مورد نظر قرار گرفته است. نهادهای مختلف بین المللی تعاریف مختلف و البته مشابهی را برای تعارض منافع مطرح کرده اند. راهنمای سازمان توسعه و همکاری های اقتصادی (OECD) در پاسخ به سؤال تعارض منافع چیست، آن را به عنوان تعارضی میان وظایف دولتی و منافع خصوصی مأمورین دولتی تعریف می کند، به طوری که این منافع می تواند به صورت ناصحیحی وظایف آن ها را تحت تأثیر قرار دهد. سازمان شفافیت بین الملل تعارض منافع را شرایطی می داند که در آن افراد یا نهادها (که می تواند دولت، رسانه، کسب و کار با سازمان مدنی باشد) در مواجه با انتخاب بین وظایف خود و منافع شخصی شان قرار می گردند. در طرح نامه کمیسیون اروپا در مورد دستورالعمل تدارکات دولتی آمده است که مفهوم تعارض منافع باید در برگیرنده تمامی حالت هایی باشد که در آن کارکنان پیمانکار با سایر ارائه کنندگان خدمات دخیل در فرایند، دارای منفعت شخصی از نتیجه این قرارداد بوده، به گونه ای که بی طرفی و عملکردشان را به طور ناصوابی تحت تأثیر قرار دهد.

۲۰ دی ۰۲ ، ۲۳:۱۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نظریه ایجاد خطر

یکی از ارکان مسئولیت مدنی فعل زیان بار است، که در حقوق ایران ماده 1 قانون مسئولیت مدنی و در حقوق فرانسه ماده 1382 قانون مدنی فرانسه به آن اشاره داشته اند. فعل زیان بار در جهت تعیین متعهد جبران خسارت ضروری است. مسئول جبران در زنجیره اسباب، شخصی است که «فعل زیان بار» را انجام داده است که به طور سنتی این فعل باید تقصیرآمیز باشد. در کنار این مبنای سنتی، یعنی تقصیر، مبانی دیگری مانند نظریه خطر، نظریه مختلط، نظریه تضمین و نظریه تعهد ایمنی نیز ارائه شده است. با وجود این، نظرات در یک نکته اشتراک دارند و آن اینکه مسئولیت مدنی، نیازمند فعل زیان بار است و بنابراین در تعیین شخص مسئول، قاعده این است که اصولاً شخصی به عنوان مسئول جبران خسارت تعیین می گردد که مرتکب فعل یا ترک فعلی شده باشد. در اینجا این سئوال اهمیت پیدا می کند که آیا قاعده ضرورت فعل زیان بار، هنوز به قوت خود باقی است یا خیر؛ و با لحاظ تفکیک بین تقصیر و فعل زیان بار، آیا تقصیر هنوز مبنای مسئولیت است یا صرف فعل زیان بار کفایت می کند. از نظر تحلیلی نمی توان تقصیر را به کلی از حقوق مسئولیت مدنی حذف کرد، اما در عین حال، حقوق در این چارچوب نیز محصور نمی ماند. امروزه در کنار این قاعده، نظرات دیگری مطرح شده که بر دامنه قاعده نقش فعل در تعیین مسئول اثر گذاشته است. نظریه خطر دارای شکل ها و گونه های مختلف است:

 

.برخی بر این نظرند که شخصی که از فعالیتی سود می برد، باید ضرر های ناشی از آن را هم تحمل کند و این امری طبیعی و موافق با اخلاق و عدالت است. این نظریه به نظریه خطر، معروف است. مقصود از نفع، سود مالی و اقتصادی است و فعالیت اقتصادی سود آور موجب مسئولیت است، هر چند که تقصیری در میان نباشد. بنابراین برای مطالبه خسارت اثبات تقصیر یا حتی فرض تقصیر لازم نیست و زیان دیده فقط باید ثابت کند که ضرر ناشی از فعالیت سود آور خوانده بوده است.

.از آن جا که فعالیت انسان منحصر به فعالیت انتفاعی نیست و چه بسا ممکن است خسارت ناشی از فعالیت غیر انتفاعی (مانند رانندگی برای تفریح) باشد نظریه خطر، دارای قلمروی گسترده شد. این نظریه معروف به نظریه خطر مطلق یا خطر فعالیت است. طبق این نظریه، نفع اعم از نفع مادی یا معنوی است. بنابراین، راننده اتومبیل چه نفع مالی داشته باشد و چه برای تفریح رانندگی کند، در صورت ایراد خسارت به دیگری مسئول است، هرچند که مرتکب تقصیری نشده باشد یا تقصیر او را نتوان اثبات کرد.

۲۰ دی ۰۲ ، ۲۳:۱۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نظریه تقصیر

طبق این نظریه مسئولیت مدنی مبتنی بر تقصیر (اعم از عمدی یا غیر عمدی) است و فقط کسی را می توان مسئول شناخت که مرتکب تقصیر شده باشد و اثبات آن اصولا بر عهده زیان دیده است. طرفداران این نظریه آن را با مفاهیم اخلاقی توجیه می کنند و می گویند محکوم کردن شخص، بی آن که تقصیری از او سر زده باشد، محکوم کردن بی گناه است که اخلاق آن را نمی پذیرد.

 

۲۰ دی ۰۲ ، ۲۳:۱۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مبانی مسئولیت در قانون مدنی

مسئولیت‭ ‬مدنی‭ ‬عبارت‭ ‬از‭ ‬جبران‭ ‬ضرر‭ ‬و‭ ‬زیان‭ ‬و‭ ‬خسارت‭ ‬به‭ ‬دیگری‭ ‬است‭ ‬که‭ ‬این‭ ‬مسئولیت‭ ‬بر‭ ‬اساس‭ ‬رابطه ای‭ ‬دینی‭ ‬بین‭ ‬زیان دیده‭ ‬از‭ ‬جرم‭ ‬و‭ ‬زیان زننده‭ ‬ایجاد‭ ‬می شود‭.‬ بر‭ ‬این‭ ‬اساس،‭ ‬شخص‭ ‬به‭ ‬جبران‭ ‬خسارتی‭ ‬که‭ ‬به‭ ‬دیگران‭ ‬وارد‭ ‬می کند،‭ ‬ملزم‭ ‬می شود‭ ‬و‭ ‬در‭ ‬حقیقت‭ ‬این‭ ‬الزام،‭ ‬ناشی‭ ‬از‭ ‬عمل‭ ‬منتسب‭ ‬و‭ ‬مرتبط‭ ‬به‭ ‬او‭ ‬نسبت‭ ‬به‭ ‬دیگری‭ ‬است‭.‬ در اکثر کشور ها نظریه تقصیر مبنای اصلی مسئولیت مدنی است، اگر چه در مواردی بر اساس نیاز ها و مصالح اجتماعی نظریه خطر یا مسئولیت بدون تقصیر مورد قبول قانون گذار واقع شده است. 

۲۰ دی ۰۲ ، ۲۳:۱۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

اصطلاحات حقوقی کار رفته

=مبیع: عین موجود در خارج (که قابل رویت و لمس باشد) ویا عین کلی در ذمه که بعنوان معوض و بانتظار دریافت عوض معلوم به طرف تملیک می‌شود. مثلاً در عقد صلح اگر دو مال مبادله شود هیچک جنبه معوض را ندارد بلکه صرفاً هریک بدل دیگر است و از همین رو عقد صلح که صرفاً یک نوع تسالم و توافق است با عقد بیع فرق می‌کند.

=ثمن: مالی که عوض مبیع در عقد بیع قرار می‌گیرد ثمن نامیده می‌شود. ثمن باید مال باشد و لازم نیست حتماً پول باشد بلکه ممکن است عین یا کلی در ذمه باشد. هرگاه در عقد بیع یکی از عوضین پول باشد عنوان ثمن را دارد.

عین معین: چیزی مادی متمایز و مشخص را گویند. مانند این خانه با پلاک ثبتی فلان……..

=عین در حکم معین: یا عین کلی در معین نیز گفته می‌شود. مانند ۱۰۰ کیلو گندم از انبار گندم موجود معین

=مبیع کلی فی الذمه: اشیایی است که بواسطه عدد یا وزن یا مقدار مشخص می‌شود و تشخیص خارجی (فرد معین خارجی) آن‌ها در نظر گرفته نمی‌شود. مانند ۱۰۰ کیلو گندم در ذمه فروخته شود. گاهی نیز آن را عین خارجی غیر معین نیز می‌نامند.

۱۵ دی ۰۲ ، ۱۳:۴۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تعریف حقوقی خیار تأخیر ثمن

مطابق مادهٔ ۴۰۲ قانون مدنی، اگر فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت مشخص نکرده باشند، در صورتی که در ظرف سه روز از تاریخ معامله بگذرد و خریدار ثمن (وجه مورد توافق) را نپردازد و فروشنده هم کالا را در اختیار وی نگذاشته باشد، فقط فروشنده حق خواهد داشت معامله را فسخ کند. به این نوع خیار که مختص بایع (فروشنده) است خیار تأخیر ثمن گفته می‌شود.

لازم به ذکر است مطابق ماده ۴۰۳ قانون مدنی اگر فروشنده به هر شکلی از اشکال مطالبه *ثمن نماید مثلاً اظهارنامه‌ای مبنی بر مطالبه ثمن ارسال کند یا شخصی را جهت مطالبه ثمن به خریدار ارسال کرده باشد. دراین حالت با توجه به اوضاع و احوال معلوم گردد که مقصود وی التزام به بیع بوده است خیار تأخیر ثمن عملاً ساقط شده و دیگر حق فسخ نخواهد داشت.

۱۵ دی ۰۲ ، ۱۳:۴۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مال مفروز یعنی چه ؟

ملک مفروز در واقع یک مالک دارد و همان ملک مشاع در قبل بوده که الان هر شریک به تقسیم سهم خود از مال دست زده است پس مال مفروز به معنی مال تقسیم شده است که دیگر شریکی در کار نخواهد بود.

مثال مال مفروز

 

فرض کنید از فرد متوفی زمینی ۵۰۰ متری به ارث رسیده و دو پسر هم از وی به جا مانده در اینجا دو پسر هنگام تقسیم به افراز ۲۵۰ متر به یک پسر و ۲۵۰ متر به پسر دیگر می افتد. حال هر کدام می توانند مستقلاً درباره مال جدا شده خود تصمیم بگیرند و در آن تصرف کنند و در حال حاضر هر یک مال خود را استقلال بخشیده اند.

نکته ای که باید به آن دقت داشت و کارشناس، آن را مورد نظر قرار می دهد این است که در افراز باید تمام قسمت ها دارای ارزش یکسان باشد وگرنه افراز ممکن نیست و باید تقسیم به تعدیل صورت گیرد.

در نتیجه مفروز به مال جدا شده گفته می شود و افراز هم همان عمل جدا کردن است یعنی افراز به معنای جدا کردن سهم مشترک شرکا از هم دیگر است.

حال که معنای مفروز و افراز را دانستیم که به معنای جدا کردن سهم شریک از مال مشترک است. افراز نوعی از نوع تقسیم کردن است. در واقع مالی که مشاع است؛ اگر بخواهیم آن را بین شرکا تقسیم کنیم یک نوع این تقسیم کردن افراز است.

حال اگر مال قابل افراز نبود سراغ موارد بعدی تقسیم مثل تعدیل یا فروش خواهیم رفت.

 

در هر حال صلاحیت افراز مال یا ملک در اختیار دو مرجع است.

 

یک مرجع اداره ثبت است که ملک را افراز میکند و آن زمانی است که جریان ثبتی ملک پایان پذیرفته است و بین شرکا هم فردی غایب یا محجور نباشد. اما اگر جریان ثبتی ملک تمام نشده و حتی تمام شده ولی بین شرکا محجور یا غایب وجود دارد امر افراز با دادگاه خواهد بود.

مثلا : در زمین های کشاورزی می گویند که سهم من از اینجا تا فلان جا و سهم فلانی هم از این محل تا فلان محل یا اینکه مثلا قسمت پایین زمین به شخصی داده می شود و قسمت بالای زمین هم با توافق شبه شخص دیگر در اینجا عمل افراز به صورت عملی و با توافق انجام شده که به آن افراز عملی میگویند یا به آن مفروز الرعیه گفته میشود. پس مفروز الرعیه به افراز عملی اشخاص بین خود گفته می شود.

۱۳ دی ۰۲ ، ۱۵:۲۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ملک تجاری

با توجه به عواملی که تا کنون به آن اشاره کردیم میتوان متوجه تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ملک تجاری شد. یعنی این دو ، ارزشمندی متفاوتی دارند. یعنی هر چه میزان اعتبار محل کسب بالاتر باشد ولی ساختمان و محل کسب ، فاقد جنبه های ارزشمند باشد ، در این حالت سرقفلی نسبت به مالکیت از ارزش بیشتری خواهد داشت. از طرف دیگر ، اگر اعتبار سرقفلی پایین باشد و بالعکس ساختمان تجاری ، نوساز و در موقعیت خاص واقع شده باشد ، در این صورت ، مالکیت نسبت به سرقفلی ارزش بیشتری خواهد داشت.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۲۰ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

موارد تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت

مهمترین وجه افتراق سرقفلی و مالکیت را باید در ماهیت آنها دانست. مالکیت در مورد املاک مسکونی و تجاری صدق میکند. اما سرقفلی فقط در مورد املاک تجاری صادق است. مالکیت میتواند شامل اموال منقول یا غیر منقول باشد. اما سرقفلی فقط مربوط به مال غیر منقول (ملک تجاری) است.

ارزش مالکیت به در اختیار داشتن سند (عادی یا رسمی) است . اما ارزش سرقفلی عمدتاً به اعتبار ی است که متولی محل کسب به آن بخشیده است. مالکیت عینی است اما سرقفلی جنبه اعتباری دارد نه عینی و ملموس.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عوامل تاثیر گذار بر ارزش سرقفلی

علاوه بر تاثیر فعالیت مستاجر ملک تجاری بر میزان ارزش سرقفلی ، عوامل دیگری نیز در افزایش مبلغ سرقفلی تاثیرگذار هستند. این عوامل عبارتند از :

 

.نام و علائم تجاری

.پروانه کسب

.گواهینامه از مراجع معتبر

.اختراع و داشتن حق انحصاری

.نمایندگی و داشتن امتیاز از دیگر برندهای معروف

.انواع مالکیت اعم از صنعتی ، تجاری ، هنری یا ادبی

.موقعیت مکانی کسب ، نوع ساختمان و کیفیت بنا

.میزان هزینه صرف شده در محل

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

افزایش حق سرقفلی در اثر فعالیت های مستاجر

وقتی مستاجر محل کسب را از مالک تحویل میگیرد ممکن است سرقفلی آن بسیار اندک باشد. اما وقتی مستاجر در آن محل به فعالیت موثر میپردازد و موجب افزایش رونق و اعتبار و شناخته شدن محل میگردد ، سرقفلی محل افزایش می یابد لذا در صورتی که مستاجر بخواهد مغازه را به مالک بازگرداند و یا بر اساس توافق قبلی با مالک ، به مستاجر جدید واگذار نماید ، سرقفلی آن ، دیگر همان سرقفلی گذشته نخواهد بود.

بنابراین حق سرقفلی ، مبلغی است که مستاجر بابت سابقه ، تعداد مشتریان ، افزایش فروش ، ایجاد اعتبار ، برند شدن و… از صاحب ملک یا مستاجر جدید دریافت می‌کند. سرقفلی جز دارایی های نامرئی محسوب می‌شود و مالیات به آن تعلق نخواهد گرفت.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

آیا میدانید تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت در چیست؟

سرقفلی را میتوان میزان ارزش و اعتبار مادی و معنوی محل کسب و تجارت دانست که در طول زمان بر اثر مساعی و کوشش گرداننده آن محل ، بدست آمده است .

بطور طبیعی سرقفلی یک مغازه تازه تاسیس و ناشناخته در قیاس با مغازه ای با سابقه بیشتر و اعتبار بالا و داشتن مشتریان پرشمار در همان محدوده ، تفاوت چشمگیری خواهد داشت. از اینرو سرقفلی به موازات افزایش سابقه و اعتبار محل کسب ، افزایش می یابد. بنابراین مبلغ سرقفلی قابل محاسبه نیست و رقم ثابتی ندارد و در طول زمان تغییر پیدا میکند.

سرقفلی را میتوان حق مالی ، ناشی از اعتبار یک محل کسب دانست که مستاجر آن ، در قبال فعالیت و تلاش خود برای جلب مشتری و رونق آن ، کسب می‌کند.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مالک در کدام موارد میتواند ملک سرقفلی را تخلیه کند؟

.تخلیه سرقفلی منوط به قوانین مختلف سالهای 56 و 76 است. اگر قرارداد وابسته به قانون سال 56 باشد ، موجر میتواند برای نوسازی ، رفع نیاز شخصی ، سکونت ، تغییر شغل مستاجر ، عدم پرداخت اجاره بها (پس از پرداخت حق سرقفلی) اقدام و سپس از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید.

.تخلیه سرقفلی بر مبنای قانون سال 76 منوط به اتمام مدت قرارداد و یا فسخ قرارداد بدلیل عدم رعایت شروط قراردادی است.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

در چه مواردی سرقفلی دریافت میشود؟

.در هنگام عقد قرارداد اجاره (و پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر به مالک ) .

.در پایان مدت قرارداد اجاره ( و پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر جدید به مستاجر قدیمی) .

.در مواردی که موجر بر خلاف قرارداد بخواهد اجاره بها را افزایش دهد ، مستاجر نیز میتواند از موجر مطالبه سرقفلی را بنماید.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

آیا مالک میتواند ملک سرقفلی دار را تخلیه کند؟

بطور کلی ، تخلیه ملک دارای سرقفلی از دو طریق امکان پذیر است . پس از پایان مدت اجاره و ‌فسخ قرارداد اجاره . برای تخلیه ملک تجاری ، بر اساس قرارداد سال 76 ، موجر باید ابتدا سرقفلی را بپردازد و سپس از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید . در صورت عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر ، مالک میتواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بنماید.

اما اگر قرارداد بخواهد فسخ شود ، باید به شروط مندرج در قرارداد مراجعه کرد. چنانچه مستاجر شروط قراردادی را زیر پا گذاشته باشد ، موجر میتواند به دادگاه مراجعه و خواستار فسخ قرارداد شود. در این صورت موجر میتواند نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر بدهد و ملک را به موجب حکم دادگاه تخلیه نماید.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۱۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

چگونه مالک می تواند سرقفلی بگیرد ؟

باید گفت چنانچه قرارداد و شروط خاصی بین مالک و مستاجر تنظیم نشده باشد ، مالک برای پس گرفتن مغازه و ملک تجاری ، باید حق سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و به مستاجر بپردازد. در واقع حق و حقوق مستاجر که در سایه فعالیت های وی ایجاد شده از طرف مالک باید پرداخت شود. و در این رابطه ، هیچ تفاوتی بین مالک یا مستاجر جدید وجود ندارد. مگر آنکه مالک و مستاجر با توافق یکدیگر مبلغ سرقفلی را کاهش و یا افزایش دهند.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۰۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

دستور تخلیه و حکم تخلیه کدام سریعترین است؟

سرعت عمل در تخلیه مستاجر مطرح میشود ، موجر تمام هدفش آن است که مستاجر خود را که حاضر نیست بر خلاف مفاد قرارداد اجاره عمل کند ، از ملک اجاره ای خودش تخلیه یا بیرون کند.

در این موارد باید بدنبال دستور تخلیه بود. زیرا دستور تخلیه را شورای حل اختلاف صادر میکند و معمولاً ظرف دو هفته ، اجرایی میشود. اما حکم تخلیه ، از طریق قاضی دادگاه صادر میشود و فرایند نسبتاً طولانی دارد .

بنابراین اگر بدنبال تخلیه مستاجر خود هستید باید به این فکر باشید که چکونه میتوان دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف گرفت . بنابراین جمله «سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه» اصولاً به لحاظ حقوقی عبارت صحیحی نیست.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۰۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

آیا امکان گرفتن سریع حکم تخلیه وجود دارد؟

بدلیل فراگیر شدن دعاوی مربوط به اماکن استیجاری ، ار سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و ملاک عمل در دعاوی املاک مسکونی و تجاری استیجاری قرار گرفت.

بر اساس این قانون ، به محض اتمام مدت قرارداد اجاره ، موجر میتواند در صورت شرایط خاص و به موجب قانون و مبتنی بر قرارداد اجاره ، در سریعترین زمان ممکن ملک خود را از بابت وجود مستاجر تخلیه نماید.

چنانچه موجر شرایط خاص داشته باشد میتواند در زمان کوتاه دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت بگیرد . در غیر این صورت وارد فرایند دادرسی از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه و گرفتن حکم تخلیه در فرایند طولانی مدت می شود.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۰۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

طرح دعوای اجاره بها یا خسارت

وقتی موجر برای گرفتن دستور تخلیه سریع مستاجر به شورای حل اختلاف مراجعه میکند ممکن است علاوه بر درخواست تخلیه ، بخواهد دعوای اجاره بها و یا خسارت را نیز مطرح نماید. یعنی امکان دارد مستاجر به ملک خساراتی زده و یا مبلغ اجاره را نپرداخته باشد. که در هر دو حالت امکان طرح دادخواست همزمان با تخلیه وجود دارد.

در چنین مواردی موجر میتواند همزمان با تودیع ودیعه مستاجر به حساب دادگستری ، گواهی طرح دعوای اجاره بها یا خسارت را نیز به شورای حل اختلاف ارائه کند. در این صورت ، معادل مبلغ اجاره بها یا مبلغ خسارت ، از ودیعه کسر شده و مابقی به مستاجر داده میشود.

۰۵ دی ۰۲ ، ۰۰:۰۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر