صدور اجراییه برای تجمیع

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تجمیع ،میبایست اجراییه صادر گردد چرا که این حکم جنبه اجرایی دارد نه اعلانی.

شرط تجمیع از جهت قانونی

املاک در کنار و مجاورت یگدیگر باشند ، والنهایه آن املاک براساس احداث ،بصورت یک ملک واحد درآمده باشند.

عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع

اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.

دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.

توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی

بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع املاک وجود ندارد.

شرایط تجمیع املاک

1)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

 

2)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.

 

3)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.

 

4)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.

 

5)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.

 

6)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

افراز املاک در ابتدا در صلاحیت اداره ثبت است که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است که واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملکی مورد تقاضا ی شرکا را افراز می نماید.

افراز چیست؟

افراز زمانی یک مال غیر منقول بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند افراز فقط در ملک و زمین کاربرد دارد.

تفکیک چیست؟

تفکیک در قانون ثبت از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر گفته می شود از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک به صورت مفروز سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.

تجمیع چیست؟

در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است و تصمیم دارد که همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.

معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.

مرجع یا مراجع صالح برای تخلیه اماکن استیجاری با سند رسمی

در خصوص ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶/ ۵ / ۲۶ ، أیا تقاضای تخلیه ملکی که با سند رسمی به اجاره داده شده است، در دادگاه قابل استماع است؟

 

نظر اکثریت

 

با توجه به صراحت ماده، در خصوص تفکیک مرجع صالح برای اجرای تخلیه اماکن استیجاری بر حسب نوع سند تنظیمی عقد اجاره (عادی یا رسمی)، مراجع قضایی، صلاحیتی در خصوص استماع تقاضای تخلیه مستند به سند رسمی اجاره نداشته مکلف به رد آن هستند، مضافا که مفاد مواد آیین نامه مربوط نیز مؤید این انفکاک وظایف میباشد.

نظر اقلیت

 

اقلیت با استدلال به صلاحیت عام مراجع قضایی به عنوان مرجع تظلمات، تقاضای تخلیه مستند به سند رسمی اجاره را قابل استماع و اقدام میدانند. در عین حال مقرر گردید در این خصوص از اداره حقوقی قوه قضاییه، کسب نظر شود.

نظر کمیسیون

 

نشست قضایی (۵): هر چند ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، برای انتظام امور و تسریع در اجرای تخلیه، اجرای تخلیه مورد اجاره سند رسمی را به عهده اجرای ثبت محول نموده، این امر با توجه به صلاحیت عام مراجع قضایی، مانع از صدور دستور تخلیه مستندا به سند رسمی اجاره وسیله دادگاه نمیباشد و دادگاه نمی تواند از صدور دستور تخلیه امتناع نماید و طبق رأی وحدت رویه شماره ۱۲ – ۶۰/ ۳ / ۱۶ لازم الاجرا بودن اسناد مزبور، مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی بدانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند. در نتیجه نظر اقلیت تأیید میشود.

تخلیه منزل استیجاری به چه صورت است

با عنایت به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه منزل استیجاری با دادسراست یا دادگاه؟ نحوه عمل در این خصوص چگونه است؟ چنانچه با محاکم باشد محاکم حقوقی یا جزایی کدام یک صالح می باشند؟

 

نظر اکثریت

 

در صلاحیت دادگاه است.

 

نظر اقلیت

 

در صلاحیت دادسراست.

 

نظر کمیسیون

 

نشست قضایی (1) مدنی: با توجه به اینکه در تاریخ تصویب قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۷۶/ ۵ / ۲۶ ) دادسرایی وجود نداشته و سالها قبل از آن منحل اعلام گردیده بود و نظر به اینکه اساسأ تخلیه مورد اجاره مبتنی بر عقد اجاره و رابطه حقوقی بوده و با داشتن طبع حقوقی، صدور حکم با دستور بر تخلیه مورد اجاره از وظایف محاکم حقوقی است.

از آن جایی که مراد از مقام و مرجع قضایی مندرج در ماده ۳ قانون مرقوم، دادگاههای عمومی است و در شرایط فعلی دادگاههای عمومی حقوقی مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ صالح به رسیدگی نسبت به موضوع است. بنابراین، موضوع فاقد طبع کیفری بوده و قاضی محکمه حقوق صالح به صدور دستور میباشد.

اعتراض به حکم تخلیه

توجه داشته باشید که مستاجر می تواند با اثبات این مسئله که مدت اجاره طبق اجاره نامه منقضی نشده است و موجر امکان طرح دعوای تخلیه نداشته است به حکم تخلیه منزل استیجاری اعتراض نماید. 

در خصوص دستور تخلیه نیز امکان اعتراض تحت عنوان طرح درخواست ابطال دستور تخلیه نیز وجود دارد .

حکم تخلیه منزل استیجاری

تفکیک حکم تخلیه و دستور تخلیه در خصوص دعاوی میان موجر و مستاجر از حیث آثار حقوقی ان بسیار حائز اهمیت است. در مواردی که اجاره نامه تنظیمی رسمی نباشد یا به صورت سند عادی با امضای دو شاهد نباشد یا اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد امکان صدور دستور تخلیه منزل استیجاری وجود ندارد بلکه بایستی موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم تخلیه منزل استیجاری را داشته باشد.

در این حالت لازم است جلسه دادرسی با دعوت از طرفین انجام گیرد و نیازمند تشریفات خاص دادرسی مانند تقدیم دادخواست می باشد. طبیعتا از آن جا که اجرای حکم تخلیه منزل استیجاری در این حالت نیازمند قطعی شدن حکم است به فوریت دستور تخلیه امکان تخلیه عین مستاجره وجود ندارد.

تخلیه با اجاره نامه رسمی

مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶؛ در صورتی که اجاره نامه ی تنظیم شده میان موجر و مستاجر از نوع اجاره نامه رسمی یا سند عادی با امضای دو شاهد باشد. تخلیه منزل استیجاری فوری ممکن است. در واقع در صورت وجود اجاره نامه رسمی؛ موجر می تواند برای تخلیه منزل استیجاری؛ به دوایر اجرای ثبت مراجعه کند و ظرف یک هفته پس از تقاضای موجر مبنی بر تخلیه منزل استیجاری مستاجر موظف است ملک مربوطه را تخلیه نماید.

در مورد اجاره نامه با سند عادی و با امضای دو شاهد، رسیدگی به درخواست تخلیه منزل استیجاری در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.

مزیت صدور دستور تخلیه منزل استجاری در این حالت آن است که تخلیه منزل استیجاری فوری و بدون نیاز به دعوت مستاجر و تشکیل جلسه دادرسی صورت می گیرد.

آیا مرد می‌تواند همسرش را به دلیل نازایی طلاق دهد؟

حق طلاق در کشور ما با مرد است و زوج برای جدایی از همسرش نیازی به ارائه دلیل ندارد.

ارکان دعوی خلع ید

ارکانی که برای طرح دعوا خلع ید به آن‌ها توجه می‌شود عبارتند از:

 

.غیرمنقول بودن مال

.استیلا بر مال توسط مدعی علیه

.عدوانی بودن تصرف

.مالکیت خواهان

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی

فرق دعوای خلع ید با رفع تصرف عدوانی چیست؟

 

۱.طرح دعوای مال غیرمنقول یا خلع ید تنها توسط مالک آن ممکن است؛ اما دعوا تصرف عدوانی توسط فردی که در منافع مال سهیم است هم می‌تواند مطرح شود.

۲.دعوای خلع ید به عنوان دعوای حقوقی شناخته می‌شود و تنها در دادگاه‌های حقوقی قابل مطرح کردن است؛ اما دعوای تصرف عدوانی را می‌توان در دادگاه‌های حقوقی یا کیفری مطرح کرد.

۳.دعاوی خلع ید از نوع دعاوی مالی است و هزینه دادرسی آن‌ها طبق دعاوی مالی محاسبه می‌شود؛ اما دعاوی تصرف عدوانی به عنوان دعاوی غیرمالی شناخته می‌شوند و هزینه دادرسی آن‌ها نیز طبق دعاوی غیرمالی در نظر گرفته خواهد شد.

۴.دعوای خلع ید نیاز به تشریفات دارد و تا زمان صدور رأی دادگاه قابل اجرا نخواهد بود؛ اما دعوای تصرف عدوانی تشریفات خاصی ندارد و بلافاصله بعد از صدور حکم قابل اجرا خواهد بود.

خلع ید چقدر زمان می‌برد؟

در دعاوی حقوقی مانند دعوای خلع ید زمان مشخصی برای رسیدگی به پرونده در نظر گرفته نشده است؛ بنابراین دعوای مطرح شده ممکن است در زمان کمتر از چند ماه رسیدگی و تعیین تکلیف شود، یا با توجه به تراکم بالای پرونده‌ها در شعبه دادگاه رسیدگی به این دعاوی نیاز به زمان طولانی‌تری داشته باشد.

هزینه اجرای حکم خلع ید

هزینه‌ای که برای طرح دعوا و اجرای حکم خلع ید در نظر گرفته می‌شود مطابق با مبلغی است که برای دعاوی مالی غیرمنقول مانند ملک تعیین شده. هزینه دادرسی این دعواها طبق ارزش معاملاتی ملک یا زمین در منطقه مورد نظر محاسبه می‌شود. توجه به این نکته نیز ضروری است که مشاع بودن یا نبودن زمین در محاسبه این هزینه تاثیری نخواهد داشت.

نکاتی درباره خلع ید

.برای طرح دعوای خلع ید داشتن سند رسمی ملک یا حکم قطعی ثبت مالکیت الزامی است.

.شورای حل اختلاف تنها می‌تواند به دعاوی کمتر از ۲۰ میلیون تومان رسیدگی کند، بنابراین برای طرح دعوای خلع ید لازم است که فرد به دادگاه مراجعه کند.

.علاوه بر فردی که مالک خانه، زمین و… است، کسی که در منافع آن شریک است نیز می‌تواند طرح دعوای خلع ید را مطرح کند.

هم‌زمان با طرح دعوای خلع ید مالک می‌تواند برای الزام به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف با توجه به نظر کارشناسی اقدام کند.