بازدید از ملک و تهیه صورتمجلس و نقشه ملک

اداره ثبت پس از بررسی مدارک ابرازی، وقتی را جهت بازدید و معاینه محل ملک تعیین میکند. همچنین به متعهدله اعلام می نماید در روز مقرر احراز، نمایندگان و نقشه برداران ثبت در معیت نماینده متعهدله، به محل وقوع ملک عزیمت کنند. در ادامه، پس از انجام تحقیقات و معاینه محل و احراز تصرفات مالکانه، صورت مجلس لازم و نقشه ملک را تهیه مینماید.

 

سپس صورت مجلس مذکور به امضای نماینده و نقشه بردار ثبت و مجاورین می رسد. در صورتی که ثبت ملک خالی از اشکال باشد متعاقب تکمیل اظهارنامه ثبتی، توسط نماینده متعهدله، عملیات مقدماتی ثبت ، ملک به نام و به نفع متعهدله آغاز می گردد.

املاک مجهول المالک ثبتی

قبل از آنکه وارد بحث تشریفات ثبتی املاک مجهول ‌المالک و از قلم‌افتاده شویم بهتر است ابتدا تعریفی از املاک مجهول المالک ثبتی ارائه دهیم.

 

با توجه به مواد 12 و 139 قانون ثبت و نیز ماده 51 آیین نامه اجرایی قانون ثبت املاک مجهول المالک به املاکی گفته میشود که در اجرای مقررات قانون ثبت به ثبت عمومی گذاشته شده و به رغم اینکه طبق ماده 11 قانون ثبت مقرر بوده در مهلت تعیین شده مالکین نسبت به درخواست ثبت ملک اقدام نمایند لیکن از ناحیه آنان در این خصوص اقدامی صورت نگرفته است.

 

بنابراین به رغم معنای لغوی آن (معنای مجهول المالک تعریف شده در قانون مدنی) در اینجا مالک، معلوم و سوابق ثبتی و مندرجات دفتر توزیع اظهارنامه نیز حکایت از مالکیت متصرفان به عنوان مالک دارد.

 

در صورتی که جریان ثبتی این قبیل املاک مورد استعلام قرار گیرد معمولاً ادارات ثبت چنین پاسخ خواهند گفت:

 

پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در مزرعه ……….. بخش ………… شهرستان ………….. در دفتر توزیع اظهارنامه به نام ……………… معرفی شده و تا کنون تقاضای ثبت آن به عمل نیامده است.

انواع املاک از نظر وضعیت ثبتی

از لحاظ وضعیت ثبتی میتوان در یک تقسیم بندی کلی املاک را به چهار گروه تقسیم کرد:

 

.املاک مجهول المالک

.املاک از قلم افتاده یا به ثبت نرسیده

.املاک جاری یا در جریان ثبت

.املاک دارای سند مالکیت یا به ثبت رسیده

ثبت ملک و اثر آن در اثبات مالکیت

برابر ماده 22 قانون ثبت «همینکه ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده باشد و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت».

ملاحظه این ماده از قانون نشان میدهد «ثبت ملک»، اثر خود را در جریان «اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است» نشان میدهد. و از سوی دیگر اثر منفی «ثبت ملک»، آثار خود را بر «سلب مالکیت اغیار»، «اعتبار نداشتن تصرفات اغیار»، «رای داور مخالف» و «عدم جریان مرور زمان» نشان میدهد.

وظیفه اداره ثبت در مورد اعتراض در مهلت قانونی

اگر اعتراض در مهلت قانونی به اداره ثبت تحویل شود به شرح زیر عمل خواهد شد:

 

.تسلیم رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض.

.روی برگ اظهارنامه ملک، مهری با عبارت تقدیم اعتراض زده می شود. برای هر اعتراض یکم بار مهر زده می شود.

.خودداری از ادامه عملیات مقدماتی ثبتی تا تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه. در صورتی که معترض دادخواست اعتراض را به دادگاه تقدیم کند.

مستند قانون در باره اعتراض به عملیات ثبتی

به موجب ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا نود روز اقامه دعوی نماید. اعتراضیه یا عرضحال مورد بحث به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. با دریافت اعتراض، در مقابل باید رسیده داده شود.

اجرای دستور افراز

پس از اینکه جواب نهایی به مالکان تحویل داده شود، اگر رضایت همگی جلب شده باشد، طبق دستور پیش می‌روند. در غیر این صورت، تعیین سهم هر مالک بر اساس قرعه تعیین خواهد شد.

پاسخ اداره ثبت به درخواست

کارشناس ثبتی، هنگامی که گزارش کارشناس بررسی کننده و توضیحات نقشه بردار را دریافت کرد، پاسخ نهایی را به درخواست افراز اعلام می‌کند. این درخواست به مالکان ارسال می‌شود و آنها نیز می‌توانند به این پاسخ اعتراض بزنند.

نقشه برداری دقیق

هنگامی که کارشناس در حضور مالکان زمین مشاع، بررسی‌های لازم را انجام داد، از نقشه بردار سازمان ثبت اسناد و املاک درخواست می‌کند که برای تعیین مشخصات دقیق زمین و تهیه نقشه دقیق آن اقدام کند. نقشه بردار گزارش دقیقی آماده می‌کند و آن را به اداره ثبت اسناد تحویل می‌دهد.

معاینه ملک در صورت تأیید کارشناس ثبتی

اگر کارشناس ثبت تأیید کند که ملک مشاع قابل افراز است، کار وارد مرحله بعد می‌شود. در مرحله جدید، کارشناسی باید به ملک مشاع سر بزند و آن را از جوانب مختلف مورد بررسی قرار دهد. در هنگام بررسی، مالکان نیز حضور دارند.

بررسی درخواست از سوی کارشناس ثبتی

هنگامی که درخواست و مدارک به کارشناس اداره ثبت تحویل داده شود، مورد بررسی قرار می‌گیرد. در حقیقت، هنگامی که در سامانه اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت درخواست به طور کامل انجام شود، رکورد آن به دست کارشناس به ثبت می‌رسد، در این حالت باید مدارک را بررسی کند تا کار وارد مراحل بعدی شود.

ثبت درخواست افراز

برای اینکه درخواست قانونی افراز ملک مشاع را ثبت و پیگیری کرد، باید فرم تقاضای افراز ملک مشاع را از اداره ثبت دریافت کرد. آن را تکمیل نموده و مجدداً به اداره ثبت ارائه نمود.

بعد از اطلاع از مسدودی کد ملی کجا برویم؟

همه اشخاص دارای یک کد ملی منحصر به فرد هستند که از طریق اداره ثبت احوال در قالب کارت ملی برای وی صادره شده است.

خوب پس میتوان فهمید سامانه اصلی کد ملی در اداره ثبت احوال مستقر باشد. پس به هر دلیل که افراد از دریافت خدمات اجتماعی و مالی محروم میشوند، بهترین کار آن است که کد ملی وی مسدود شود. به این معنا که هیچ دستگاه دولتی نتواند به کد ملی فرد دسترسی پیدا کند.

با عدم دسترسی دستگاههای دولتی و شبه دولتی مانند شهرداری ، پست ، مخابرات و …. به کد ملی ، دیگر نمیتوان هیچ خدماتی به وی ارائه نمود. بدین ترتیب شخص مورد نظر نمیتواند در مراجعه به این دستگاهها خدمات مورد نظر خودش را دریافت کند.

در این مورد بهترین اقدام ، مراجعه به اداره ثبت احوال یعنی یگانه مرجع کنترل کد ملی همه افراد ، خواهد بود.

ماده 150 قانون ثبت

بر اساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت، چنانچه مالک یا قائم مقام وی تقاضای تفکیک ملک را داشته باشد، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌شود. در تقاضانامه باید ارزش ملک مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شده باشد، چرا که هزینه تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین خواهد شد.

املاک غیر قابل افراز

مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

درخواست افراز ملک مشاع را باید به کجا داد؟

اگر جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد به اداره ثبت محل وقوع ملک مگر بین مالکین غیب یا محجور باشد که به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده می شود (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع)و اگر اداره ثبت اعلام کند جریان ثبتی پایان نیافته است باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست داد.

به هنگام تهیه نقشه افراز ملک توسط نقشه بردار ثبت چه کسانی می تواند حضور داشته باشند؟

مطابق ماده ۳قانون افراز و فروش املاک مشاع نقشه بردار باید از متقاضی افراز و سایر شرکا و نماینده اداره ثبت دعوت به عمل آورده و نقشه افراز را به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاحاضر برساند .

 

نکته:اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد .نشان دهنده این است که جریان ثبتی آن ملک پایلان یافته است.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :

مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.

 

مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .

نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن

در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .

نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.