خرید خانه بدون سند درست است ؟

در برخی موارد‌ دیده شده است که خانه‌‌های فاقد سند به علت اینکه سند ندارند بسیار ارزان‌‌‌تر از خانه‌‌های دارای سند هستند که همین باعث وسوسه شدن خریدار و‌‌‌ ترغیب او به خرید این نوع خانه‌‌ها ‌می‌شود.

اما ‌سوالی که ممکن ‌است در ذهن اکثر افراد به وجود بیاید این است که خانه بدون ‌سند بخرم‌ یا نه؟ که در پاسخ به این ‌پرسش باید بگوییم خرید خانه بدون سند منع و اشکال قانونی ندارد. شما مجاز هستید که خانه قولنامه‌‌‌‌‌ای و بدون سند نیز خریداری کنید. اما در برخی موارد ممکن است که خرید چنین خانه‌‌هایی باعث فریب خوردن شما و ضرر و زیان شود. برای مثال ممکن است فردی که خانه‌اش سند ندارد به صورت همزمان خانه را با چند نفر قولنامه کند که در این‌ صورت آن چند نفر فریب خورده‌‌‌‌اند.

تفاوت عقد منجز و عقد معلق چیست‌‌‌‌‌ ؟

عقد منجز عقدی است که بلافاصله پس از بسته شدن قرارداد افراد باید کاری را انجام دهند اما در عقد معلق اینگونه نخواهد بود و افراد ‌‌‌می‌توانند انجام کار را به روز‌‌‌‌های بعد موکول کنند.

عقد معلق به چه عقدی گفته ‌‌‌می‌شود‌‌‌‌‌ ؟

عقد معلق نیز یکی از انواع عقود در قانون کشور ما ‌‌‌می‌باشد که قوانین مربوط به خود را دارد. در عقد معلق طرفین ‌‌‌می‌توانند انجام کاری را به بعدها موکول کنند. برای مثال در عقد ذکر ‌‌‌می‌کنند که اگر فردی در آزمون دکترا قبول شود برای او اتومبیل ‌‌‌می‌خرند که در این صورت فردی که قرار است اتومبیل بخرد نیاز نیست که اتومبیل را بلافاصله بعد از عقد به طرف مقابل بدهد و ‌‌‌می‌بایست صبر نماید تا او در آزمون دکترا قبول شود.

عقد منجز چیست‌‌‌‌‌ ؟

طبق ماده ۱۸۹ عقد منجز به عقدی گفته ‌‌‌می‌شود که طی انجام آن افراد به محض اینکه قرارداد ‌‌‌می‌نویسند موظف به انجام کاری ‌‌‌می‌شود و ‌‌‌می‌بایست حتما آن ‌کار را انجام دهند. برای مثال شخصی در عقد منجز ‌‌‌می‌گوید که پس از بسته شدن قرارداد خانه‌اش را به نام طرف مقابلش ‌‌‌می‌زند و در قبال خانه مبلغی پول دریافت ‌‌‌می‌کند‌ که در این صورت ‌اگر عقد امضا شود ‌‌‌می‌بایست خانه‌اش را به نام طرف مقابل زده و در عوض پول دریافت کند.

قید شرط تا نصف اموال

یک شرط دیگر برای تحقق حق تنصیف اموال هنگام طلاق این است که عبارت «تا نصف دارایی» در سند نکاح درج شده باشد.

 

لذا قاضی محکمه این اختیار را دارد تا از کمترین میزان تا نصف دارایی را موضوع رای قرار داده و زوج را ملزم به اطاعت از آن میزان دارایی به زوجه یا پرداخت معادل آن نماید.

 

نکته قابل توجه این است که: نمی‌تواند به بیشتر از آن میزان رای دهد. به عنوان دیگر عبارت «تا نصف دارایی» به دادگاه خانواده این اختیار را می‌دهد، که به هر میزان از دارایی زوج را که تشخیص دهد به تملک زوجه درآورد. البته باید توجه داشت که این مقدار نباید از نصف اموال زوج بیشتر باشد.

دادخواست طلاق از جانب زوج باشد

یکی از شروط دیگر حق تنصیف دارایی این است که حتمن درخواست دهنده طلاق، زوج باشد. چنانچه زوجه خواهان طلاق باشد نمی‌تواند از این شرط استفاده نماید.

همچنین اگر طلاق به دلیل محکمه پسند، تخلف زوجه از وظایف زناشویی یا به دلایل سوء رفتار زوجه باشد با وجود اینکه طلاق به درخواست زوج هست بازهم زوجه مستحق دریافت حق تنصیف اموال نیست. به‌عنوان مثال چنانچه ناشزه بودن زوجه در دادگاه خانواده به اثبات رسیده و حکم قطعی صادر شود، زوجه امکان استفاده از این شرط را نخواهد داشت.

وقوع طلاق

برای تحقق این شرط باید صیغه طلاق جاری گردد. به این معنا که این شرط برخلاف شروط دیگر ضمن عقد نکاح، منوط به وقوع طلاق و جدایی زوجین است.

زوجه نمی‌تواند بدون طلاق از زوج درخواست اجرای حق تنصیف دارایی را داشته باشد. و الزام شوهر قبل از وقوع طلاق به اجرای شرط تنصیف دارایی امکان‌پذیر نمی‌باشد.

تنصیف اموال در طلاق

حق تنصیف اموال اصولاً هنگامی مطرح می‌شود که زوجین قصد جدایی و طلاق داشته باشند از همین جهت مهم‌ترین شرایط شرط تنصیف دارایی، طلاق می‌باشد.

شرایط اقتصادی جامعه

برخی اوقات ممکن است که از تاریخ صدور رای مبنی بر محکومیت تا زمان اجرا و پرداخت اقساط محکوم به، تغییر قابل توجه ای در زمینه مسائل اقتصادی جامعه رخ داده باشد، به عنوان مثال: نرخ تورم افزایش یافته باشد، این شرایط مسلما در پرداخت محکوم به تاثیر داشته و به تبع آن دادخواست تعدیل اقساط محکوم به مطرح می گرددد.

 

همچنین شرایط اقتصادی، تغییراتی در وضعیت مالی محکوم علیه نیز از موارد مهم و اثر گذار دیگری است که در خصوص ثبت دادخواست تعدیل در پرداخت میزان اقساط محکوم به مورد توجه قرار می گیرد.

شرایط دادخواست تعدیل اقساط محکوم به

شرایط دادخواست تعدیل محکوم به، در درجه اول به مسائل اقتصادی حاکم در جامعه و وضعیت مالی محکوم علیه ارتباط تنگا تنگ دارد.

اگر دادگاه معسر بودن مجکوم علیه را بپذیرد در این صورت شیوه پرداخت محکوم به را اقساطی می کند. حال با توجه به این شرایط ممکن است که طرفین دعوی تمایل داشته باشند که در مورد نحوه پرداخت اقساط تعیین شده توسط محکمه تغییراتی را به وجود آورند.

مواردی که محکوم علیه می تواند دادخواست تعدیل محکوم به بدهد؟

حتمن رای اعسار قطعیت یافته باشد.

 

 مدت زمانی از تاریخ قطعیت رای اعسار گذشته باشد به نوعی که در وضعیت مالی محکوم علیه یا شرایط اقتصادی کلی جامعه تغییر یافته باشد.

دادخواست تعدیل تقسیط محکوم به

چنانچه شخصی بر اساس حکم قطعی دادگاه معسر از پرداخت محکوم به شده باشد، و اگر هر یک از اصحاب دعوا به هر دلیلی در خصوص اقساط مشخص شده تقاضای کاهش یا افزایش داشته باشند می توانند دادخواست تعدیل تقسیط محکوم به را شخصا یا توسط وکیل پایه یک دادگستری در دفتر خدمات قضایی به ثبت برسانند. 

صدور حکم مبنی بر تعدیل اقساط محکوم به

تعیین خواسته: صدور حکم مبنی بر تعدیل اقساط محکوم به

 

 

 

دلایل و منضمات دادخواست: دادنامه شماره ……………………….. و دادنامه شماره …………………………. استشهادیه، رسید اقساط واریزی، گردش حساب بانکی، قرارداد اجاره

 

 

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی …………..

با سلام

 

احتراما به استحضار می رساند به موجب دادنامه شماره ……………….. صادره از شعبه ………… دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی ………………….

 

پس از موافقت با اعسار اینجانب و حکم به تقسیط محکوم به، به میزان ………. میلیون ریال پیش پرداخت و ماهیانه به عنوان ………… میلیون ریال اقساط مشخص گردید. اما به دلایلی اینجانب در مرحله اول مبلغ ………….. میلیون ریال و 4 قسط …… میلیون تومن پرداخت کرده ام که در مجموع 7 قسط پرداخت شده است، مستند پرداختی ضمیمه دادخواست است.

حسب استعلامات به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک اینجانب فاقد اموال غیر منقول می باشم و به موجب استعلامات انجام شده از بانک های سطح شهر نیز فاقد موجودی کافی می باشد. در حال حاضر مستاجر هستم و اجاره خانه به مبلغ ماهیانه …………. میلیون ریال پرداخت می شود، قرارداد اجاره ضمیمه شده است.  

 

با توجه به اینکه اینجانب یک کارگر ساده می باشم و با توجه به اوضاع نابسامان اقتصادی فعلی جامعه، افزایش لجام گسیخته تورم ناشی از وضعیت بد اقتصادی ناشی از رکود و تحریم و مضافاً معیشت اینجانب، بسیاری از مشاغل از جمله شغل اینجانب به دلیل مشکلات فراوان اقتصادی، دچار چالش و رکود شده و با عنایت به اینکه اعسار و ایسار اشخاص، تابع زمان و مکان بوده و بسته به شرایط اقتصادی و معیشتی واشخاص و وضع اقتصادی جامعه، در حال تغییر می باشد؛ با توجه به ماده ۱۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در تعیین اقساط باید میزان درآمد مدیون و معیشت ضروری او لحاظ شده و به نحوی باشد که او توانایی پرداخت آنرا داشته باشد.

بنابراین دادگاه من حیث المجموع مستنداً به مفهوم مخالف مادتین ۱۱ ،۹ ،۸ ،۶ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴/۰۷/۱۵ خواهان را معسراز پرداخت یک جای محکوم به تشخیص و آنرا تقسیط نموده است.

لذا به لحاظ شرایط مطرح شده و افزایش هزینه ها و افزایش چشمگیر تورم در طی این مدت و ثابت ماندن در آمد بنده و همچنین شرایط بیماری افراد تحت تکلف(مادر و خواهر) توان پرداخت مبلغ مشخص گردیده را ندارم و با تقدیم این دادخواست و استشهادیه ضمیمه شده به دادخواست استدعای تعدیل و کاهش اقساط محکوم به را دارم.

 

در عمل پرداخت این مبلغ در ماه برای بنده غیر ممکن گشته با توجه به اوضاع و شرایط اقتصادی و حقوق دریافتی درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته به تعدیل در مورد اقساط را دارم.

 

از بذل توجه و مساعدت جنابعالی کمال قدردانی را دارم.

 

 

 

با تشکر فراوان

 

نام و نام خانوادگی خواهان

در صورت فوت مکفول

فوت مکفول له تاثیری در برائت کفیل ندارد یعنی موجب برائت کفیل نمی شود.

موارد برائت کفیل

مطابق با ماده ٧٤٦ قانون مدنی در موارد ذیل کفیل بری می شود:

 

در صورت حاضر کردن مکفول به نحوی که متعهد شده است.

در صورتی که مکفول در موعد مقرر شخصاً حاضر شود.

در صورتی که ذِمه مکفول به نحوی از انحا از حقی که مکفول له بر او دارد بری شود.

در صورتی که مکفول له، کفیل را بری نماید.

در صورتی که حق مکفول له به نحوی از انحا به دیگری منتقل شود.

دادن مهلت به کفیل

اگر مکفول غایب باشد و دسترسی به او دشوار گردد، باید به کفیل مهلتی که برای حاضر کردن مکفول کافی باشد، داده شود.

انواع کفالت مدنی

کفالت مدنی به دو صورت می باشد:

 

.موقت

.مطلق

در کفالت موقت باید مدت معلوم گردد.

 

در کفالت مطلق، مکفول له هر موقع که بخواهد میتواند احضار مکفول را تقاضا کند ولی در کفالت موقت قبل از رسیدن موعد حق مطالبه ندارد.

 

اگر کفیل نتواند مکفول را حاضر کند بدلیل تخلف از انجام تعهد باید دین مکفول را بپردازد اما اگر کفیل، مکفول را حاضر کند و مکفول از پرداخت دین به مکفول له خودداری کند کفیل هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت چرا که به تعهد خود که حاضر کردن مکفول بوده، عمل کرده است.

 

 

عقد کفالت چیست؟

کفالت عقدی است که به موجب آن احد طرفین در مقابل طرف دیگر، احضار شخص ثالثی را تعهد می کند. متعهد را کفیل، شخص ثالث را مکفول و طرف دیگر را مکفول له می گویند. (ماده ٧٣٤ قانون مدنی)

کفالت بنا بر توافق و رضایت مکفول له ایجاد می شود. اثر کفالت نسبی می باشد به این معنا که محدود به رابطه دو طرف عقد یعنی کفیل و مکفول له است و هیچ تعهد اضافی را برای مکفول بوجود نمی آورد. در حقوق کنونی، کفالت معمولاً در برابر مقام های تعقیب کیفری داده می شود و مکفول له طلبکار مدنی نیست.

متن حقوقی گواهی عدم حضور در دفترخانه

نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف خانم/ آقای ................... مقرر بوده است که سند حاکی از انتقال قطعی ........ مترمربع از مالکیت خانم/ آقای ................... از پلاک ثبتی ........ فرعی از ........ اصلی واقع در بخش ........ تهران با شرایط مذکور در آن مدارک (بیع نامه شماره ................... مورخ ...................) در تاریخ ................... در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت عدم مراجعه و حضور فروشنده بیع نامه مذکور (خانم/ آقای ...................) و بالطبع عدم ارائه و تهیه مدارک لازم جهت ثبت سند قطعی از طرف مالک (فروشنده) تا آخر وقت اداری روز ................... ثبت دفتر نشده است به تقاضای خانم/ آقای ................... (خریدار) که تحت شماره ................... مورخ ................... در دفتر اندیکاتور به ثبت رسیده است و بر اساس بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی این گواهی از طرف اینجانب ................... سردفتر اسناد رسمی ................... تهران تنظیم و به نامبرده تسلیم گردید.

 

سردفتر/ کفیل دفترخانه اسناد رسمی - مهر و امضاء

درخواست صدور گواهی انحصار وراثت از سوی ذینفع به غیر از ورثه

مدارک:

 

۱. اصل و کپی مدارک شناسایی متقاضی (ذینفع) از قبیل کارت ملی و شناسنامه و وکالتنامه

 

۲. استشهادیه محضری

 

۳. اصل دادنامه یا مدرک ذینفع بودن

 

۴. استعلام هویت وراث از ثبت احوال

 

خواسته: درخواست صدور گواهی انحصار وراثت مرحومه ...

ریاست محترم ... شورای حل اختلاف 

 

با درود و نیک خواهی؛

 

احتراما به استحضار می رساند:

 

موکل اینجانب به موجب دادنامه قطعی شماره ... مورخ ...حکم بر محکومیت خانم .... اخذ نموده است. محکوم علیه پس از صدور اجرائیه در تاریخ ... فوت نموده است و متاسفانه ورثه ایشان بابت انحصار وراثت با محکوم له همکاری نمی‌نمایند. علی الظاهر طبق استشهادیه پیوست، وراث قانونی مرحومه عبارتست از ... و ... و ... . و بهای ترکه پنجاه میلیون تومان اعلام می‌گردد.

 

بنابراین نظر به اینکه محکوم له ذینفع حکم علیه متوفی می باشد، با تقدیم این دادخواست، وفق مواد ۳۶۰ و ۳۶۴ قانون امور حسبی و ابلاغ مصوبه وزیر محترم دادگستری به معاون محترم رِئیس قوه قضائیه و رئیس محترم مرکز توسعه شورای حل اختلاف کشور مورخ 07-07-1399 در راستای اجرای تکلیف ماده ۳۶۴ قانون اصلاح موادی از قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ و اصلاحات بعدی، تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت مرحومه ... با استعلام از اداره ثبت احوال، بدون نشر آگهی را دارد.

 

با تشکر وکیل خواهان