آیا در جرم جعل برای اعمال مجازات حتما باید ضرری واقع شده باشد؟

از آنجا که صرف انجام جعل چک یا دیگر اسناد بر اساس قانون جرم محسوب می‌شود، برای شکایت نیاز نیست حتما ضرری متوجه شاکی شده باشد.

جعل چک چه حکمی دارد؟

پیش از این اشاره شد که علاوه بر جبران خسارت شاکی، فرد مجرم از شش ماه تا دو سال می‌تواند به حبس محکوم شود و باید بر اساس نظر دادگاه از سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی بپردازد.

راه‌کارهای جلوگیری از جعل امضای چک

معمولا جعل چک توسط فردی صورت می‌گیرد که با امضای صاحب آن آشنایی دارد و به اسناد او دسترسی دارد چرا که باید آن را سرقت کرده باشد. می‌دانید که چک سندی خصوصی محسوب می‌شود و قانون به همین منظور از صاحبان دسته چک خواسته است که آن را در مکانی امن و دور از دسترس دیگران قرار دهند تا مورد سوء استفاده قرار نگیرد.

علاوه بر این پیش از امضا کردن آن باید مبلغ را حتما قید کنند و تا حد امکان از امضاء کردن در معرض دید دیگران خودداری شود؛ قانون به این افراد توصیه می‌کند با رعایت این نکات خود و دیگران را از دردسر دعاوی قضایی ایمن کنند.

شکایت از جعل چک

معمولا جرایم مربوط به تزویر و جعل در دادسرا و دادگاه قابل پیگیری است و از آنجا که جعل چک نیز از مصادیق این جرم‌ها محسوب می‌شود، شاکی باید به دادسرا مراجعه کرده و شکایت خود را طرح کند. پس از این کار بازپرس یا دادیار دلایل شاکی را جمع‌آوری می‌کند و پرونده را برای انجام امور کارشناسی به مرجع تشخیص هویت آگاهی تحویل می‌دهد.

پس از این بر عهده‌ی کارشناسان است که با روش‌های خاص خود مشخص کنند آیا جعل چک صورت گرفته است یا خیر. معمولا برای این کار کارشناسی تشخیص خط، نوع جوهر و… انجام خواهد گرفت. اگر جعل اثبات شود پرونده برای کیفرخواست به دادسرا می‌رود و با ثابت شدن جرم، متهم محکوم به مجازات‌های تعریف شده در قانون خواهد شد که البته این حکم قابل اعتراض از سوی متهم خواهد بود و ممکن است با تجدید نظر مواجه شود.

مجازات جعل امضای چک

بر اساس قانون مجازات اسلامی و با توجه به اینکه جعل چک و امضای آن جرم تلقی می‌شود، فرد مجرم ابتدا باید خسارت و زیانی را که توسط جعل چک به دیگری وارد کرده را جبران کند، علاوه بر این طبق مقررات دادگاه می‌تواند مجرم را از شش ماه تا دو سال به حبس محکوم کند و سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی نیز در انتظار او خواهد بود.

جرم جعل امضای چک

می‌دانید که چک سندی رسمی محسوب می‌شود و طبق قانون اگر مورد جعل قرار بگیرد، انجام دهنده‌ی این کار مجرم شناخته می‌شود و برای آن مجازات در نظر گرفته شده است. بر اساس این جرم، جاعل قصد دارد طرف مقابل را به اشتباه انداخته و با تسلیم چک جعلی به او مالی را از او خریداری کند، برای این کار امضای فرد دیگری را جعل می‌کند و چک او را به فروشنده می‌دهد.

مصداق‌های جرم جعل در ماده‌ی ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی، به صراحت بیان شده است، بر این اساس جعل امضاء یا مهر فردی دیگر، ساخت سند، خراشیدن و تراشیدن و تغییر در سند، جرم است. پس بر این اساس قانون دست بردن در چک را نیز جرم می‌داند، خواه در مبلغ یا تاریخ چکی باشد که قبلا صادر شده است.

جعل چک بانکی ؛ مجازات و روشهای جلوگیری از جعل امضای چک

در امور تجاری و داد و ستدها، اسناد تجاری مخصوصا چک از اهمیت بالایی برخوردار هستند؛ امّا مانند دیگر اسناد، چک هم ممکن است برای کلاهبرداری و امور مجرمانه به صورت غیرقانونی صادر شود، یکی از راه‌های این کار جعل چک یا امضای آن است.

نکات مهم در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

گرفتن حکم تعدیل اجاره در صورتی ممکن است که مبلغ اجاره مشخص باشد و مورد اختلاف طرفین نبوده باشد.

اگر ضمن قرارداد اجاره شرط شود که موجر حق افزایش اجاره بها را ندارد، این شرط از منظر قانون باطل است چرا که این توافق مغایر با ماده قانون ذکر شده است.

مالی بودن یا نبودن دعوای تعدیل اجاره از نظر معاونت آموزشی و اداره حقوقی قوه قضاییه محل اختلاف نظر است، امّا از آنجا که در این دعوا فقط مبلغ اجاره تعیین شده و در صورت عدم مطالبه، حکمی مبنی بر پرداخت مابه‌التفاوت اجاره قبلی و فعلی صادر نمی‌شود، این دعوی بیشتر غیر مالی به نظر می‌رسد.

چگونگی اجرای رأی تعدیل اجاره

اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست؛ گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام می‌شود. اما اگر موجر مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره، مطالبه نماید؛ در این‌صورت مابه‌التفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرا آن می‌باشد.

مستندات قانون در طرح دعوای تعدیل اجاره بها

پیش از این به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره کردیم که برای پیشگیری از ضرر و زیان طرفین معامله در نظر گرفته شده است؛ این قانون برای مواقعی در نظر گرفته شده است که برای مستأجر معمولا به دلیل کسب و کار طولانی مدت در محل مورد نظر، حق کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود.

در این شرایط خاص که البته مربوط به قراردادهایی است که در گذشته تنظیم شده است، امکان درخواست تخلیه ملک مگر در شرایط خاص، برای موجر ممکن نیست، از این رو با توجه به بالارفتن هزینه‌های زندگی، قانون برای جلوگیری از زیان دیدن موجر در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، حق تعدیل اجاره را در نظر گرفته است.

البته گفتیم که این حق برای طرفین قرارداد قابل اجرا است که امروزه با توجه به شرایط کشور، فقط توسط موجر مورد استفاده قرار می‌گیرد و طبق این ماده برای تعدیل اجاره باید مدت قرارداد تمام شده باشد و از زمان استفاده مستأجر از ملک یا صدور رأی قطعی قبلی برای تعدیل اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد.

الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها

باید بدانید که هرچند قانون روابط موجر و مستأجر حق تعدیل اجاره را برای هر دو طرف قرارداد در نظر گرفته است، امروزه با توجه به افزایش تورم و بالا رفتن روزافزون قیمت املاک، این دعوا معمولا از سوی موجر و برای بالا بردن مبلغ اجاره مطرح می‌شود که برای این کار ابتدا باید شرایطی را در دادگاه اثبات کند:

 

اثبات ذی‌نفع بودن یا مالکیت: مانند هر دعوی دیگر در دعوای تعدیل اجاره بها، خواهان ابتدا باید هویت خود را برای دادگاه احراز کند و ثابت کند که در ملک مورد نظر ذی‌نفع است؛ دادگاه این کار را معمولا با رویت سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد انجام می‌دهد.

اثبات رابطه استیجاری: در طرح این نوع از دعوی باید برای دادگاه مشخص شود که رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر وجود داشته است که این کار از طریق قرارداد اجاره انجام می‌شود.

احراز انقضای تاریخ رأی قبلی: ممکن است پیش از این نیز دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد و برای آن رأی صادر شده باشد که باید خواهان آن را به استحضار دادگاه برساند و حتما سه سال تمام از آن گذشته باشد؛ البته این نکات معمولا توسط محکمه در نظر گرفته می‌شود ولی از آنجا که دادگاه‌های حقوقی معمولا بر اساس شواهد و مدارک خواهان شروع به رسیدگی به پرونده می‌کنند، بهتر است این مسائل از طرف خواهان مطرح شوند چون ممکن است با توجه به شرایط، دادخواست رد شود.

فرمول تعدیل اجاره بها

به طور کلی برای به دست آوردن میزان رهن یک ساختمان ارزش کل آن ملک را تقسیم بر ۵ یا ۶ می کنند. در واقع ملک نوساز را بر ۵ تقسیم می کنند و اگر چند سال از ساخت آن گذشته باشد آن را بین ۵ تا ۶ تقسیم می کنند. اما در سال های جدید مالکین ساختمان ها مبلغ رهن را براساس متراژ آن مشخص می کند که نسبت به فرمول گذشته عدد بالاتری به دست می آید.

شاخص تعدیل اجاره بها

از آنجا که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول می‌شود؛ این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل مورد نظر و مقایسه آن با اماکن مشابه انجام می‌شود.

گفتنی است که نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر: قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و… مد نظر قرار گرفته باشد؛ هم‌چنین عوامل دیگر مانند میزان اجاره بهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر در نظر گرفته خواهد شد.

شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها

همان‌طور که اشاره کردیم برای طرح این دعوی در محکمه بر اساس قانون باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:

 

پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجاره نامه است.

سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یاد شده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.

تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است، با در نظر گرفتن بالارفتن یا پایین آمدن هزینه‌های زندگی، موجر و مستأجر می‌توانند از دادگاه درخواست تجدید نظر برای مبلغ اجاره داشته باشند که به آن دعوای تعدیل اجاره بها می‌گویند.

اگر شرایط قانونی طرح این دعوا وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی آنها و استفاده از نظر کارشناس، مبلغ اجاره را نسبت به نرخ معقول روز بازار، تعدیل خواهد کرد و باید بدانید که رأی دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود. گفتنی است که طرح این مسئله معمولا در خصوص املاک تجاری و پس از ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر صورت می‌گیرد و در مورد املاک مسکونی کاربرد ندارد. از طرفی با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری کلی قرار گرفت و قانون جدیدی در این سال به تصویب رسید، صرفاً تعداد معدودی از قراردادهای اجاره تحت شمول قانون مصوب ۱۳۵۶ هستند و این احکام تعدیل فقط برای آنها قابل اجراست.

تعدیل چیست؟

این کلمه در اصطلاح لغوی به معنای معتدل کردن است و در علم حقوق، هر زمان بین طرفین قرارداد اجاره بر سر مبلغ توافق صورت نگیرد، می‌توانند برای تعدیل اجاره به مراجع قانونی مراجعه کنند؛ بر این اساس موجر و مستأجر هر کدام بسته به وضع اقتصادی جامعه می‌توانند برای درخواست افزایش یا کاهش اجاره بها اقدام کنند.

تعدیل اجاره بها یا افزایش اجاره در قراردادهای مسکونی

همیشه در قرارداد اجاره و روابط بین موجر و مستأجر ممکن است بر سر اجاره بها اختلاف نظر پیش بیاید و برای این کار در قانون، ضوابطی پیش بینی شده است؛ به دعواهایی که در مورد افزایش یا کاهش مبلغ اجاره صورت می‌گیرد تعدیل اجاره بها می‌گویند.

شرایط حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا

هرچند گفته شد که تمامی قراردادهای اجاره مسکونی باید از این سند تبعیت کنند اما در مواردی نیز این مصوبه به منظور حمایت از بیشتر از مالکان استثنائاتی را پذیرفته که در ادامه بیان می‌شود.

 

الف) انتقال مالکیت: اگر مالک، مسکن خود را از قبل یا در مدت زمان تمدید اجاره، به دیگری فروخته باشد مستاجر نهایتا تا ۲ ماه فرصت تخلیه ملک را دارد و تمدید دیگر ادامه نمی‌یابد. برای مثال اگر قرارداد در تاریخ ۱۳۹۹/۰۸/۰۹به پایان برسد براساس این مصوبه مستاجر می‌تواند تا سه ماه بعد از پایان کرونا در ملک بمانند. اما اگر در مدت تمدید قرارداد، مسکن را به دیگری بفروشد، مستاجر فقط از تاریخ انتقال دو ماه فرصت برای تخلیه خواهد داشت.

 

البته این انتقال باید به صورت رسمی بوده و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. با این حال برخی از املاک از ابتدا هیچ سند رسمی نداشته اند و با بیع‌نامه بین افراد منتقل می‌شده‌اند. درنتیجه امکان انتقال رسمی ملک با ثبت سند وجود ندارد. در این موارد پیشنهاد می‌شود که ابتدا مالک سند رسمی ملک خود را دریافت کرده و سپس اقدام به فروش رسمی ملک کند.

 

ب) عدم موافقت مستاجر با افزایش اجاره‌بها: مالک می‌تواند به ازای تمدید قرارداد اجاره تا سقف‌های مقرر در این مصوبه اجاره‌بها را افزایش دهد. اگر مستاجر با افزایش قیمت بر اساس نرخ‌های مقرر مخالف بود، ملک قابل تخلیه خواهد بود. البته باید توجه داشت که مالک این اختیار را دارد که حداکثر افزایش قیمت را اعمال کند و مستاجر نمی‌تواند مخالفتی کند. همینطور اگر مستاجر تا یک ماه از تاریخ تمدید مابه‌التفاوت اجاره‌بهای قبلی و فعلی را پرداخت نکند مالک می‌تواند ملک را تخلیه کند.

 

ج) ملک مورد نیاز خود مالک یا بستگان درجه یک او باشد: در صورتی که مالک بتواند اثبات کند ملک را برای نیاز خود یا سکونت یکی از بستگان درجه یک خود می‌خواهد تمدید قرارداد مشمول او نخواهد شد و می‌تواند ملک را تخلیه کند. مثلا مالک می‌تواند به استناد اینکه فرزندش ازدواج کرده و نیازمند مسکن است تخلیه ملک را از مستاجر در خواست کند.

 

د) دریافت پروانه تخریب و احداث ساختمان جدید: اگر مالک قبل از تمدید قرارداد یا بعد از آن پروانه تخریب ملک و احداث ساختمان جدید را دریافت کرده باشد می‌تواند ملک را تمدید نکرده یا بعد از تمدید درخواست تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد.

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

بر اساس این مصوبه «کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.»

این عبارت به این معناست که در صورت تمایل خریدار، قراردادها به صورت خودکار تمدید می‌شوند و مستاجران املاک مسکونی می‌توانند تا سه ماه بعد از پایان کرونا که توسط وزارت بهداشت تعیین و اعلام می‌شود همچنان میزبان مالکان باشند؛ بدون آنکه قرارداد جدیدی بین آن‌ها منعقد شود. این در حالی است که مالک با حضور بیشتر مستاجر مخالف است و قرارداد اجاره نیز به پایان رسیده‌ است.

برای مثال فرض کنید که قرارداد اجاره‌ای در تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۹ طبق توافق بین مالک و مستاجر به پایان می‌رسد. در این صورت مالک نمی‌تواند به استناد اینکه قرارداد به پایان رسیده مستاجر را از ملک خارج کند یا تخلیه ملک را از مراجع قانونی درخواست کند.

حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا

شاید شما هم در رسانه های خبری شنیده باشید که «ستاد ملی مبارزه با کرونا» در مصوبه‌ای،‌ تمامی صاحبان املاک مسکونی را موظف کرده تا سه ماه بعد از پایان کرونا نیز میزبان خوبی برای مستاجران خود باشند و نباید آن‌ها را مجبور به تخلیه ملک کنند حتی اگر قرارداد آن‌ها به پایان رسیده باشد. در این مقاله قصد داریم با بررسی حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا شما را (چه مالک باشید چه مستاجر) با حقوق خود در این زمینه آشنا کنیم. علاوه بر آن ببینیم چه موانع عملی و قانونی بر سر اجرای این مصوبه قرار دارد.