مدارک لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

* سند رسمی ملک
* شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
* پروانه ساخت کل ساختمان
* پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
* تأییدیه مهندس ناظر ساختمان

نحوه دخل و تصرف در مشاعات ساختمان چگونه است؟

در تصرفات مادی و غیرحقوقی در مشاعات ساختمان، استفاده و بهره مندی از مال مشاع برای هرگونه دخل و تصرف، نیازمند رضایت ۱۰۰ درصدی تمام صاحبان حق می باشد. به عبارتی دیگر، هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

به عنوان مثال برای دخل و تصرف در قسمت مشاع، اگر ۹۰ درصد از صاحبان حق، رضایت دهند، رضایت ۱۰ درصد صاحبان دیگر هم الزامی است. در صورت عدم رضایت آن ۱۰ درصد، به هیچ عنوان امکان دخل و تصرف در قسمت مشاع وجود ندارد.

کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به دعوای تخلیه ملک مسکونی را دارد؟

مطابق با قوانین موضوعه در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیرتجاری باشد مرجع صالح برای تخلیه، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

اگر موجر مطابق با قرارداد اجاره ملک را تحویل مستاجر ندهد چه باید کرد؟

در صورتیکه مطابق با قرارداد اجاره تاریخ مشخصی برای تحویل ملک در نظر گرفته شده باشد و در آن زمان موجر اقدام به تحویل ملک به مستاجر ننماید، در اینصورت مستاجر می بایست دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را بر علیه موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید.

جهت فروش ملک مشاع چه اقداماتی لازم است؟

در وهله اول می بایست گواهی عدم افراز ملک (غیرقابل تقسیم بودن ملک) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه صادر گردد و بعد از آن هر یک از مالکین مشاعی می توانند با مراجعه به دادگاه صالح (دادگاه محل وقوع ملک)، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند.

تفهیم اتهام چیست؟

حق مسلم متهم است که بداند مرتکب کدام عمل مجرمانه شده است. تفیهم اتهام عبارت است از اعلام رسمی عمل یا اعمال مجرمانه به متهم از سوی قاضی تحقیق به زبان و شیوه‌ای که با توجه به وضعیت حاضر هر متهم، برای او قابل درک باشد.

مجازات به رهن گذاردن ملک فروخته شده چیست؟

عمل کسی که ملکی را جزئاً یا کلاً به دیگری می فروشد و سپس آن را در قبال وامی که از بانک می گیرد به رهن می گذارد، از مصادیق ماده ۲ “قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸” است و مجازات آن بر اساس ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین می شود.

نظریه مشورتی اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه شماره ۷/۹۸/۹۱۱ – ۱۳۹۸/۶/۲۰

آیا اسکرین شات برای اثبات ادعا در دادسرا کافی است و می توان به آن استناد کرد؟

در صورتی که مرجع قابل اعتمادی مانند پلیس فتا اصالت اسکرین‌شات ارائه‌ شده از سوی اصحاب دعوا را تایید کند می‌توان بر مبنای آن قضاوت کرد. (‌ماده‌ی ۶۸۵ قانون آیین دادرسی کیفری)

اگر فرد مبتلا به بیماری‌ واگیردار خطرناکی، بیماری خود را پنهان کند، عمل وی چه مجازاتی دارد؟

چنانچه شخصی با علم بر داشتن بیماری واگیرداری، ثابت گردد که قصد آسیب رساندن به دیگران را دارد،‌ در صورت بروز خسارات جانی به افراد، مرتکب قتل عمد شده است.

سوءسابقه (سوء پیشینه) شامل چه کسانی می‌شود؟

بر اساس ماده ۲۵ قانون مجازات اسلامی محکومیت قطعی کیفری در جرایم عمدی شامل قطع عضو، قصاص عضو، مجازات‌های اعدام، حبس ابد، شلاق حد و حبس بیش از دو سال، سوءپیشینه ی موثر محسوب می‌شود و فرد را از حقوق اجتماعی محروم می‌کند.
ارتکاب جرایمی غیر از جرایم فوق در پیشینه کیفری محکوم درج می‌شود لکن سوءپیشینه موثر نبوده و در گواهی‌های صادره از مراجع ذی ربط منعکس نمی‌گردد مگر به درخواست مراجع قضایی برای تعیین یا بازنگری در مجازات.

اگر پدری فرزند خود را به قتل برساند آیا قصاص می شود؟

خیر، بر اساس ماده ٣٠١ قانون مجازات اسلامی اگر پدر یا جد پدری فرزند خود را به قتل برساند، قصاص نمی گردد فی الواقع قتل اتفاق افتاده در زمره قتل های عمدی است که مرتکب آن (پدر) قصاص نمی شود.

آیا زوجه در ضمن عقد نکاح میتواند شرط کند که حق انتخاب مسکن با او باشد؟

اگر زن حق انتخاب مسکن را نداشته باشد هر محلی که شوهر تعیین می کند (البته باید متناسب با شئونات زن باشد) زن مکلف است در آنجا زندگی کند و در صورت امتناع، مرد می تواند دعوی الزام به تمکین را در دادگاه مطرح کند.
۱/ حق انتخاب مسکن تنها منوط به انتخاب محل شهر نیست بلکه تعیین محل سکونت و حتی منطقه و خیابان و کوچه و حتی منزل هم با زوجه خواهد بود.
۲/ اگر حق تعیین مسکن با زن است زن دیگر لازم نیست در منزلی که مرد تعیین کرده زندگی کند و خروج از منزل و اصرار به تعیین منزل دیگر از مصادیق ناشزه بودن نیست.

بهتر است زوجه رضایت نامه ای از زوج جهت انتخاب منطقه مورد نظر جهت سکونت یا حتی انتخاب منزل خاص اخذ نماید.

آیا در مهریه موجل زوجه می تواند از حق حبس خود استفاده کند؟

داشتن حق حبس در مهریه به این معنا می باشد که زوجه با استفاده از حق حبس خود، تا زمانی که مهریه اش پرداخت نشود، می تواند از تمکین خودداری نماید. مساله مهمی که می بایست در مورد مهریه موجل مد نظر قرار گیرد این است که اگر برای پرداخت مهریه، مدت تعیین شود یعنی مهر موجل باشد، در اینصورت حق حبس زن ساقط میشود و نمیتواند تا زمان پایان یافتن مدت تعیین شده، مهریه خود را مطالبه نماید.

آیا زن می تواند نام همسر سابق خود را از شناسنامه اش پاک کند؟

زن در دو صورت می تواند اقدام به حذف نام همسر سابق خود از شناسنامه کند. یکی در صورتی که مجدداً ازدواج نماید و این ازدواج در دفاتر ازدواج و طلاق به ثبت برسد و دیگری اثبات دوشیزگی (بکارت) وی طبق حکم دادگاه یا به روش های دیگر است.

آیا زوجه می تواند مهریه ای که به هنگام طلاق بخشیده است را دوباره مطالبه کند؟

چنانچه زوجه قصد مطالبه مهریه ای را که به هنگام طلاق بخشیده است داشته باشد باید در ابتدا دعوای اثبات رجوع به مابذل را طرح کند سپس دعوای مطالبه مهریه.

حضانت فرزندی با پدر است، در صورت فوت پدر تکلیف فرزند چه می شود؟

در صورت فوت یکی از والدین، حضانت بر عهده دیگری است. یعنی اگر پدر فوت کند حضانت با مادر است و چنانچه مادر فوت کند، حضانت با پدر است. ولی در صورت فوت هر دو آن ها، حضانت با جد پدری است.

افزایش خواسته چیست و چگونه انجام می گیرد؟

تعریف خواسته

تعیین خواسته و بهای آن از شرایط ددخواست است. تقدیم دادخواست به منظور خاصی صورت می گیرد؛ خواهان ضرر و زیان می خواهد، اجرای شرطی قراردادی را درخواست می نماید، خلع یدازملک یا رفع تصرف عدوانی از آن را هدف قرار داده است و … لذا، خواسته، جوهره اصلی دادرسی می باشد.

به این معنی که آنچه خواهان را وادار می کند که در دادگاه حاضر شود و دادخواست تنظیم کند وجود حقی است که خواهان ادعای نقض آن را توسط خوانده دارد. به این ترتیب خواسته، گستره و هدف دادرسی را مشخص کرده و می تواند مالی مانند پول یا یک واحد

شرایط درخواست افزایش خواسته

افزایش خواسته این امکان را به خواهان میدهد در صورتی که پس از تقدیم دادخواست و تا پایان اولین جلسه دادرسی، خواسته خود را به شرطی که با موضوع دعوا هم منشا باشد، افزایش دهد و طی یک لایحه این موضوع را به دادگاه اعلام نماید. باید توجه نمود که افزایش خواسته فقط تا پایان اولین جلسه دادرسی امکان پذیر است پس اگر خواهان در جلسه دوم دادرسی این موضوع را مطرح نماید،دادگاه به درخواست او ترتیب اثر نخواهد داد.

مطابق با ماده ٩٨ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی

“خواهان می تواند خواسته خود را که در دادخواست تصریح کرده، در تمام مراحل دادرسی کم کند؛ ولی افزودن آن یا تغییر نحوه دعوا یا خواسته یا درخواست در صورتی ممکن است که با دعوای طرح شده مرتبط بوده و منشا واحدی داشته باشد و تا پایان اولین جلسه آن را به دادگاه اعلام کرده باشد.”

مسکونی باشد یا غیر مالی مانندالزام به  تمکین یا انجام عملی باشد.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

منظور از افزایش خواسته در ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ تغییر دادن و اضافه کردن خواسته نخستین مندرج در دادخواست است. افزایش خواسته تا جلسه نخست دادرسی اشکالی ندارد ولی افزودن یا تغییر نحوه دعوی یا خواسته در دادخواست باید با خواسته نخستین دارای منشأ واحد باشد و افزایش خواسته موضوع این ماده غیر از افزایش بهای خواسته موضوع ماده ۶۳ همین قانون است؛

بنابراین افزایش خواسته چنانچه وجه نقد باشد؛ مثلاً از سه میلیون ریال به یکصد میلیون ریال و نیز افزودن مطالبه اجرت‌المثل به خواسته اولیه که خلع ید بوده و به لحاظ وحدت منشأ تا پایان جلسه دادرسی نخستین بلااشکال است.

چنانچه خواهان طبق ماده ۹۸ قانون یاد شده خواسته خود را افزایش دهد مکلف است هزینه دادرسی را نسبت به مابه‌التفاوت نیز پرداخت کند عدم پرداخت هزینه دادرسی مذکور از موارد نقص دادخواست محسوب و در صورتیکه با اخطار رفع نقص، خواهان به تکلیف قانونی خود عمل نکند دادخواست به طور کلی رد می‌شود.

نکات حقوقی مرتبط با خواسته دعوا

 

 

1. مستند به ماده ۲۷ آئین ‏نامه آئین دادرسی دیوان، خواسته های متعدد با منشا متفاوت در دادخواست واحد قابل رسیدگی نبوده و محکوم به رد شکایت است.
2. اگر دادگاه بدوی در خصوص بخشی از خواسته اظهارنظر نکرده باشد، دادگاه تجدیدنظر پرونده را به بدوی اعاده می‌کند.
3. خواسته هم در ستون خواسته و شرح دادخواست باید به صورت منجز و یکسان ذکر گردد و در صورت مغایرت بین آنها دعوی به صورت شکلی رد می‌شود.
4. تغییر خواسته از خسارت عدم انجام تعهد قراردادی به الزام به ایفای تعهد همان قرارداد به علت برخورداری از ارتباط کامل و منشأ واحد بلامانع است.
5. اگر خواهان در قسمت خواسته‌ی دادخواست، خواسته خود را “تأیید تنفیذ فسخ قرارداد” اعلام اما در دادخواست خواسته را مبنی بر “تقاضای فسخ قرارداد فوق” اظهار کند دعوای فوق به علت مردد بودن خواسته قابل استماع نیست.
6. چنانچه خواسته اثبات مالکیت و در پرانتز جلوی آن اثبات صحت و اصالت مبایعه نامه ذکر شده باشد دادگاه باید از خواهان توضیح بخواهد تا یکی از خواسته‌ها را به‌ عنوان دعوای خود انتخاب کند.
7. چنانچه دادگاه بدوی درباره افزایش خواسته اظهارنظر نکرده باشد دادگاه تجدیدنظر تکلیفی درباره رسیدگی به موضوع افزایش خواسته ندارد و تنها به آنچه در دادگاه بدوی رسیدگی شده است رسیدگی می‌کند.
8. چنانچه چند خواسته مالی ضمن یک دادخواست مطرح شوند هر کدام مستقلاً باید تقویم و هزینه دادرسی آن پرداخته شود.
9. در دعوای مطالبه ارزخارجی که بهای آن به ریال تقویم شده باشد، آنچه می‌بایست مورد حکم قرار گیرد خواسته (ارز خارجی) است نه بهای ریالی آن.
10. فروش ملک مشاع غیرقابل افراز با دستور انجام می‌شود، نه حکم، لذا اگر خواهان خواسته خود را صدور حکم به فروش ملک اعلام کند، دعوا قابل استماع نیست.

مستندات قانونی مرتبط با افزایش خواسته در آیین دادرسی مدنی

ماده ۹۸- خواهان می‌تواند خواسته خود را که در دادخواست تصریح کرده در تمام مراحل دادرسی کم کند ولی افزودن آن یا تغییر نحوه دعوا یا خواسته یا درخواست در صورتی ممکن است که با دعوای طرح شده مربوط بوده و منشأ واحدی داشته باشد و تا پایان اولین جلسه آن را به دادگاه اعلام کرده باشد.

ماده ۱۰۳- اگر دعاوی دیگری که ارتباط کامل با دعوای طرح شده دارند در همان دادگاه مطرح باشد، دادگاه به تمامی آن‌ها یک‌جا رسیدگی می‌نماید و چنانچه در چند شعبه مطرح شده باشد در یکی از شعب با تعیین رئیس شعبه اول یک‌جا رسیدگی خواهد شد.

ماده ۶۱- بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظر خواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است، مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد.

ماده ۶۲- بهای خواسته به ترتیب زیر تعیین می شود:

اگر خواسته پول رایج ایران باشد، بهای آن عبارت است از مبلغ مورد مطالبه و اگر پول خارجی باشد، ارزیابی آن به نرخ رسمی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تاریخ تقدیم دادخواست بهای خواسته محسوب می‌شود؛ در دعوای چند خواهان که هر یک قسمتی از کل را مطالبه می‌نماید بهای خواسته مساوی است با حاصل جمع تمام قسمت‌هایی که مطالبه می‌شود؛

ماده ۶۳- چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوا اختلاف حاصل شود و اختلاف مؤثر در مراحل بعدی رسیدگی باشد، دادگاه قبل از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین خواهد کرد.

 

1. در دعاوی راجع به منافع و حقوقی که باید در مواعد معین استیفا و یا پرداخت شود، بهای خواسته عبارت است از حاصل جمع تمام اقساط و منافعی که خواهان خود را ذی‌حق در مطالبه آن می‌داند. در صورتی که حقّ نامبرده محدود به زمان معین نبوده و یا مادام‌العمر باشد بهای خواسته مساوی است با حاصل جمع منافع ده سال یا آنچه را که ظرف ده سال باید استیفا کند؛
2. در دعاوی راجع به اموال، بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست معین کرده و خوانده تا اولین جلسه دادرسی به آن ایراد و یا اعتراض نکرده مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد.

انواع دفاتر دفتر دادگاه

-1 دفتر ثبت عرایض
-2 دفتر اندیکاتور
-3 دفتر ثبت لوایح
-4 دفتر ثبت ارجاعی
-5 دفتر ارسالی به دایره ابلاغ دادگستری
-6 دفتر ارسال به شعبات و به حوزه قضائی
-7 دفتر ارسال به واحد پست
-8 دفتر ارسال به ادارات شهری
-9 دفتر ارسالی به اجرای احکام
-10 دفتر ارسالی به دادگاه تجدید نظر
-11 دفتر ثبت فرجام خواهی
-12 دفتر ثبت دادنامه
-13 دفتر ثبت اوقات
-14 دفتر ثبت آمار
-15 دفتر زندانیان
-16 دفتر اجرائیه

نمونه هبه نامه

بسمه تعالی

 

قرارداد هبه(معوض/غیر معوض)

ماده 1:

طرفین قرارداد:

قرارداد حاضر در تاریخ……………..اصالتاً/وکالتاً فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس  ………………………………………… که ازین پس « واهب » نامیده خواهد شد “آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………………………که از این پس « متهب» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد، طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن میباشند.

 

ماده 2:

عین موهوبه :

تماماً شش دانگ یک ……….. در ….  سمت            به مساحت          متر مربع قطعه              تفکیکی دارای پلاک                فرعی از               اصلی مفروز و انتزاعی از
پلاک                 فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی                   بخش             ثبتی ……… و محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره            مورخ              صفحه           جلد              به شماره
چاپی       صادره به نام …………..

 

ماده 3:

مال العوض : 

مبلغ ..........ریال  رایج که تماماً و نقداً به واهب تسلیم گردیده است.

 

ماده4:

شرایط قرارداد:

کلیه شرایط صحت هبه قطعی اعم از قبض و اقباض و صیغه به اظهار و غیره اجرا شده و طرفین ضمن العقد خارج لازم که به قرار عقد خارج لازم به طور شفاهی بین آنان منعقد گردیده ، هرگونه ادعا و اعتراض بعدی احتمالی ولو به عنوان تضرر و غیره را از خود سلب و ساقط نمودند .

منافع عین موهوبه قبلاً به کسی واگذار نشده و متهب پس از رویت آن با وقوف کامل از محل وقوع ، حدود و مشخصات اقرار به تصرف و قبض عین موهوبه نمود. .

بدهی های احتمالی مربوط به عین موهوبه به عهده .........................می باشد

 

ماده5:

طرفین عقد حق هرگونه فسخ یکجانبه را از خود ساقط می نمایند.

 

ماده6:

واهب یا واهبین ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم هبه نامه رسمی وانتقال دائمی سند ملک می باشند.

 

ماده7:

مستندات مربوط به احرازمالکیت واهب یا  واهبین پیوست بلافصل هبه نامه می باشد.

 

ماده8:

حل اختلاف:

در صورت بروز اختلاف در مفاد قرارداد یا اختلاف در تفسیر یا تعبیر متن آن موضوع ابتدا از طریق مذاکره فی مابین و درصورت عدم وصول به نتیجه، از طریق داوری قابل حل است و رأی صادره قطعی و لازم الاجراست.

 

ماده9:

امضای طرفین/ تاریخ:

این قرارداد ………….. صفحه ای مشتمـل بر ……… ماده در تاریخ …………. در محل ………….. تنظیم و امضا گردید که دارای …………….. نسخه با اعتبار واحد است و طرفین در کمال صحت و سلامت عقل با اطلاع کامل از مفاد آن مبادرت به امضاء و انعقاد آن نمودند.

این قرارداد لازم‌الاجرا و لازم الاتباع بوده و از هر حیث برای طرفین قطعی تلقی می‌گردد.

 

امضای طرف اول(واهب)

                                                           

امضای طرف دوم(متهب)

 

امضای شاهد اول                                                                       

امضای شاهد دوم

قانون ریزش نمای ساختمان و تعمیر آن

سقوط سنگ نمای ساختمان ممکن است خطرهای ناگواری ایجاد کند که کمترین آن خسارت مالی است...

در واقع شروع ریزش سنگ از نما نشانه این است که هر لحظه امکان سقوط سنگ از هر نقطه از نما وجود دارد پس در اجرای پیچ و رولپلاک سنگ نمای ساختمان خود دچار تردید نشوید...

 

قانون ریزش نمای ساختمان

سقوط سنگ نمای ساختمان ممکن است خطرات ناگواری را ایجاد کند که کمترین ان خسارت‌های مالی است. با توجه به قانون کار خسارت‌های جانی تا ۱۰ سال بر عهده مالک و سازنده و همچنین مهندسین ناظر است.