چگونگی ید مستأجر نسبت به عین مستأجره در فرض ورود خسارت عین مستأجر، پس از انقضای مدت اجاره

رویه عملی دادگاه­ ها در خصوص خسارت یا تلف عین مستأجره در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد چگونه است بر مبنای ید امانی یا ضمانی؟

 

پاسخ:
در صورت انقضاء مدت اجاره در واحدهای مسکونی، با توجه به مقررات ماده۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ و همچنین ماده یک قانون مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مبنی بر اینکه «اجراه کلیه اماکن …. تابع مقررات قانون مدنی می­باشد» بنابراین در مورد سئوال، یعنی ورود خسارت به عین مستأجره یا تلف آن پس از انقضاء مدت اجاره طبق مقررات مواد ۴۹۳ و ۴۹۴ قانون مدنی با فرض مطالبه بانک و عدم استرداد عین مستجره توسط موجر بدوی که قبلاً امانی بوده تبدیل به ضمانی شده و مسئول خواهد بود اما در صورتی که مطالبه نکرده باشد با توجه به اینکه ید وی قبلاً امانی بوده با فرض عدم تعدی و تفریط امانی بوده کماکان مسئولیتی نخواهد داشت. 

مطالبه اجور معوقه و تحویل و تجدید در اجاره ­بها و الزام به تنظیم سند اجاره از سوی اداره اوقاف

در پرونده ­ای، خواسته خواهان (اداره اوقاف) مطالبه­ ی اجور معوقه از سال ۱۳۶۰ و تحویل و تجدید اجاره و الزام به تنظیم سند رسمی اجاراه است. توضیح اینکه، احد از اوصیا سابقاً با مستأجر در سال ۱۳۶۰ قرارداد رسمی اجاره تنظیم نموده و لیکن چون نامبرده منفرداً چنین اختیاری نداشته، فلذا اجاره نامه مذکور فاقد اثر است و مستأجر باید اجاره­بها را از سال ۱۳۶۰ با جلب نظر کارشناس بپردازد. از طرف دیگر در سال ۱۳۸۴ اداره اوقاف اجاره­نامه عادی با مبلغ معین نسب تبه شش دانگ عرصه و اعیان مورد اجاره برای مدت ۳ سال با مستأجر تنظیم کرده و لیکن چون کارشناس آن اداره اشتباهاً فقط اجاره­ بها عرصه را معین نموده بود نه شش دانگ را، لذا این اجاره­ نامه­ ی رسمی و فسخ یا ابطال اجاره ­نامه ­ی عادی را درخواست نکرده آیا دعوی وی وجاهت دارد یا خیر؟

 

پاسخ:
با توجه به فروض مسأله و اینکه حقوق مستأجر مترتب بر دو فقره اجاره­ نامه رسمی و عادی می­باشد، که روابط موجر و مستأجر را مشخص نموده است، تا زمانی که اجاره­ نامه­ ی مزبور دارای اعتبار قانونی است، این روابط بر مبنای اجاره­ نامه­ های مزبور تعریف می­گردد و چنانچه موجر مدعی بی ­اعتباری اجاره­ نامه­ ها می­باشد، می­بایست بدواً ابطال آن را از دادگاه درخواست کند و سپس ادعاهای جدید خود را طرح و عنوان نماید و تا زمانی که ابطال آنان، اثبات شود حقوق و تکالیف طرفین قرارداد بر اساس اجاره­ نامه­ های تنظیمی جدید تعیین و مشخص می­گردد. 

استماع تقاضای تأمین دلیل تخلیه مورد اجاره توسط مستأجر

از یک ساختمان استیجاری تقاضای تأمین دلیل کرده ­اند مبنی بر اینکه ساختمان را تخلیه نموده و مالک اصلی با توجه به اتمام قرارداد از تحویل­ گرفتن ساختمان امتناع می­کند. مستأجر تقاضای کارشناسی و تحویل کلید به شورای حل اختلاف دارد، آیا چنین چیزی امکان دارد؟

 

پاسخ:
در مواردی که مستأجر پس از اتمام موعد اجاره مورد اجاره را تخلیه نموده در این مورد هم تأمین دلیل کرده و موجر از تحویل­ گرفتن مورد اجاره خودداری کرده باشد. مستأجر می­تواند کلید مورد اجاره را به شورای حل اختلاف تحویل و مراتب را به موجر اعلام دارد. 

عدم نیاز به احراز مالکیت در دعوی مطالبه اجاره ­بها

موجری دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه حسب یک برگ اجاره ­نامه عادی به طرفیت مستأجر تقدیم نموده است. آیا احراز مالکیت موجر در عین مورد اجاره با استعلام از اداره ثبت اسناد ضروری است یا اجاره­ نامه کفایت می­کند؟ پاسخ:
در مورد دعاوی مطالبه اجور معوقه ملک نیاز به استعلام از اداره ثبت اسناد املاک در مورد مالکیت خواهان نیست مگر اینکه خوانده به مالیکت او ایراد کند باید توجه داشت که موجر لزوماً همیشه مالک نیست.

زمان قطع رابطه استیجاری پس از انقضای مدت اجاره

مستأجر پس از انقضای مدت اجاره وسیله اظهارنامه و سپس تقدیم دادخواست آمادگی خود جهت تحویل مورد اجاره به موجر، همچنین مطالبه وجه مورد ودیعه از نامبرده را اعلام و به علت امتناع موجر از تحویل منزل ضمن تخلیه محل از اثاث البیت مراتب را تأمین دلیل و درب منزل را قفل نمود که کلید آن تا زمان صدور رأی از دادگاه بدوی در نزد مستأجر باقی مانده است. با توجه به خواسته مستأجر مبنی بر مطالبه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه و با عنایت به این که از زمان تخلیه منزل از اثاث ­البیت، کلید آن به جهت امتناع موجر از دریافت کلید و تحویل منزل، همچنان نزد مستأجر است و کلید نزد دفتر کل دادگاههای عمومی به منظور تحویل به مالک سپرده نشده است سئوال این است که:
۱٫     آیا به محض انقضای مدت عده اجاره و اعلام آمادگی مستأجر به موجر برای تحویل محل، نامبرده مستحق وجه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه می­باشد؟
۲٫     آیا می­توان گفت تا زمانی که کلید منزل به هر تقدیر نزد مستأجر است مشارٌ­الیه مستحق دریافت ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه نبوده و ضامن منافع یان مدت نیز می­باشد؟

 

پاسخ:
در مورد سئوال چنانچه موجر حاضر به دریافت کلید نگردد و در نتیجه مستأجر مواجه با عسر و حرج گردد. سپردن کلید به دفتر دادگاه اجرا و اعلام مراتب به موجر راه حل قضیه خواهد بود و از تاریخ تحویل کلید ضامن پرداخت اجاره­ بها نمی­باشد و بودن کلید نزد مستأجر به معنی ادامه تصرف در مورد اجاره است. 

حکمی که با توجه به ماده ۲۸ قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ملغی­ الاثر شده اعتبار امر مختومه ندارد

دادگاه براساس درخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نومده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معین نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد، خواهان­ها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته­ اند و لذا حکم تخلیه ملغی­ الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است؟

 

پاسخ:
با توجه به مدلول ماده ۲۸ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را بپردازد. در غیر این صورت حکم صادره ملغی ­الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم­ بها می­باشد و چون در اینجا به علت ملغی­ الاثرشدن، این اثر نیز از بین رفته است. لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد. 

عدم تعارض بین درخواست تعدیل اجاره­ بها با درخواست تخلیه

آیا چنانچه موجر متعاقب استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره­بها، دادخواست تعدیل یا افزایش اجاره ­بها را به دادگاه تقدیم نماید، این امر موجب سقوط حق تقاضای تخلیه به استناد عدم پرداخت اجاره ­بها خواهد بود؟

 

پاسخ:
در صورت استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره تخلف وی محرز و درخواست تعدیل اجاره ­بها منافاتی با درخواست تخلیه به علت تخلف مزبور ندارد. 

عدم امکان انتقال ملک مورد اجاره در صورتی که عدم انتقال به غیر تصریح شده باشد

در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عام حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستأجر، وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند، آیا ورثه می­توانند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟ پاسخ:
بدون اجازه موجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می­توانند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنماید که در آن صورت موجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

تعلق خسارت تأخیر تأدیه به اجاره­ بهای معوقه از تاریخ مطالبه موجر

اگر قرارداد اجاره­ای فیمابین مستأجر و موجر در یک قولنامه عادی تنظیم شود و مستأجر موظف به پرداخت ماهیانه مبلغی به عنوان مال ­الاجاره به موجر گردد و مستأجر مال­ الاجاره را در موعد مقرر پرداخت ننماید، آیا خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق می­گیرد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ استحقاق موجر به دریافت اجاره بها چنانچه علی­رغم مطالبه موجر از طریق قانون اظهارنامه، اخطاردفترخانه یا دادخواست دعوی خواهان بر محکومیت خوانده به پرداخت آن قابل پذیرش می­باشد.

استماع دعوای تخلیه عین مستأجره از سوی وراث و تعلق اجرت­ المثل پس از انقضاء مدت اجاره

یک مادر یک واحد آپارتمان را اجاره می­دهد اجاره ­نامه در پشت یکی از سه نسخه به مدت یکسال دیگر تمدید شد البته با رهن کامل. مادر ۳ ماه مانده به پایان مدت اجاره فوت می­کند این مادر دو دختر دارد که وارث او هستند تا دختران قانوناً دادخواست تخلیه مستأجر را بدهند، مستأجر علاوه بر زمان اجاره شش ماه هم بیشتر از مدت قرارداد اجاره از مورد اجاره استفاده می­نماید. آیا این شش ماه که مستأجر بیش از مدت اجاره از مورد اجاره استفاده نموده باید اجرت­ المثل بدهد یا خیر؟ (مالکین ادعا دارند که مستأجر تخلیه نمی­کند ولی او ادعا می­کند که پول رهن را تحویل وی نداده ­اند).

 

پاسخ:
با توجه به انقضاء مدت اجاره و اینکه وراث موجر (مادر) مثلاً دو دختر وی بوده و ملک مذکور و این حق طبق مقرات قانونی مدت به مشارالیها منتقل گردیده است با تمدید اجاره هم موافقت نکردند بلکه حسب اظهارات آنان و عدم رضایت خود را با تمدید اجاره اعلام و درخواست تخلیه عین مستأجره را بخواهند بنابراین با فرض تاریخ انعقاد عقد اجاره از تاریخ ۱۳۷۶ به بعد مورد مشمول مقررات قانون مذکور و بالنتجیه قانون مدنی بوده و مکلف به پرداخت اجرت­ المثل عین مستأجره در این مدت شش ماه خواهد بود.
در مورد سئوال دوم هم علی فرض صحت ادعای مستأجر مذکور در خصوص پرداخت مبلغی تحت عنوان «ودیعه یا قرض­ الحسنه» تأثیری در مسأله درخواست تخلیه و مطالبه اجرت­ المثل نداشته و مستأجر می­تواند آن را مطالبه نماید و اما در صورتی که اساساً رابطه حقوقی بین طرفین موجر و مستأجر تحت عنوان «رهن و تصرف» مصلح باشد تخلیه منوط به پرداخت و استرداد مبلغ مذکور به مستاجر بود و با این فرض اجرت­ المثل و مطالبه آن توجیه حقوقی و قانونی ندارد. 

امکان شرط فسخ قبل از انقضاء مدت اجاره از سوی طرفین

در بند ۵ قرارداد اجاره این عنوان ذکر شده است: در صورت نیاز به تخلیه موجر و مستأجر یک ماه جلوتر یکدیگر را مطلع نمایند حال سئوال این است با عناویت به بند ۵ امکان فسخ قرارداد قبل از انقضاء مدت وجود دارد یا خیر؟ 


پاسخ:
چنانچه در قرارداد اجاره طرفین قید نمایند که در صورت نیاز به تخلیه حسب مورد موجر و مستأجر یک ماه قبل طرف دیگر را از نظر خود مطلع نماید. این قید به منزله توافق در فسخ اجاره در موارد نیاز است، بنابراین با توجه به قید مذکور امکان فسخ اجاره ­نامه با رعایت شرط مذکور وجود دارد. ولی اگر در این بند از قرارداد از واژه اقاله استفاده گردد، برهم زدن قرارداد منوط به توافق و اعلام رضایت هر دو طرف می باشد.

عدم تأثیر فوت مستأجر در قرارداد اجاره مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد

مادری به عنوان مستأجر قبل از انقضاء مدت اجاره فوت می­نمایند ورثۀ مستأجر به موجر مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد و دریافت مبلغ ودیعه می­نماید موجر به بهانه اینکه شما وراث قانونی نیستید از پرداخت مبلغ ودیعه مستأجر فوت شده به وراث خودداری نموده و به دلیل اینکه ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان هم اضافه بر ودیعه دریافت می­دارد کماکان این اجاره ­نامه ادامه دارد و از منزل نیز استفاده نمی­شود وراث مستأجر فوت ­شده چه کار باید انجام بدهند یا به حق خود برسند در همچنین مواقعی مرجع قضایی باید چه کار کند تا نامبرده به حق خود برسد؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی­شود مگر اینکه شرط مباشرت مستأجر شده باشد بنابراین در فرض سئوال که مستأجر فوت شده در صورت شرط مباشرت مستاجر عقد اجاره باطل می­شود در غیر این صورت وراث یا باید با موجر توافق به فسخ اجاره نمایند (با فرض عدم انقضاء مدت اجاره) و یا باید منتظر انقضاء مدت اجاره باشند و یا مشخصاً به عنوان قائم ­مقام مستأجر از منافع آن استفاده کنند (عدم استفاده از مورد اجاره نیز موجب بی­ اعتباری قرارداد اجاره و یا عدم پرداخت مال­ الاجاره نخواهد بود) 

حق کمیسیون بنگاه ­دار در صورت تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره

در یک بنگاه معاملات املاک یک قرارداد اجاره تنظیم و امضاء شده اما نه مورد اجاره در اختیار مستأجر قرار گرفته و نه چک پرداختی مستأجر برای ودیعه نقد شده (کسری موجودی) و این معامله انجام نگرفته اما این بنگاه­ دار ادعای کمیسیون از هر دو طرف دارد؟ آیا این بنگاه ­دار محق هست یا خیر؟

 

پاسخ:
وظیفه بنگاه معاملات ملکی معرفی موجرو مستأجر به یکدیگر و تنظیم اجاره و درج شرایط مقرره بین آنها در اجاره­ نامه است و در اختیار نگذاشتن مورد اجاره به مستأجر و عدم وصول وجه چک مستأجر بابت ودیعه به علت کسر موجودی، موجب زایل­ شدن حق بنگاه­ دار نیست. به عبارت دیگر تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره موجب سقوط حق بنگاه­ داری که وظایف خود را انجام داده نیست. 

قابلیت استماع دعوای ابطال اجاره­ نامه رسمی بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری

الف دادخواستی به خواسته ابطال اجاره­ نامه رسمی به میزان سه دانگ به طرفیت ب و ج تقدیم که شخص ج موجر می­باشد، تنظیم نموده است. الف مدعی است به همراه ب مستأجر ملک می­باشد و در آنجا کسب و کار می­کردند و به علت رفاقت با شخص ب قبول نمود که قرارداد مابین ب و ج منعقد گردد. آیا دعوای فوق بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری و تنظیم قرارداد اجاره­ نامه رسمی قابلیت استماع دارد؟ تکلیف دادگاه چیست؟

 

پاسخ:
ادعای شخص الف که مدعی است در اجاره ­نامه رسمی ملکی به میزان سه دانگ با شخص ب در مورد اجاره شریک بوده و تقاضای ابطال اجاره ­نامه را به میزان سه دانگ مطرح نموده، قابلیت استماع و رسیدگی دارد. 

مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است؟

مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشد. 

وجود حق کسب و پیشه در صورتی که مستأجر اجازه انتقال به غیر داشته باشد

در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود، آیا مالک می­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟

 

پاسخ:
حق کسب و پیشه به مستأجر اختصاص دارد هر گاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می­تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم­ مقام مستأجر سابق خواهد بود. 

تعمیرات ملک استیجاری توسط مستاجر در صورت عدم دسترسی به موجر

چنانچه مستأجر دسترسی به موجر نداشته باشد می­ تواند تعمیرات ضروری را در عین مستأجره انجام و هزینه آن را از موجر مطالبه کند؟

 

پاسخ:
بر اساس ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. هر گاه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می­تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه می­دهد تعمیرات مذکور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام دهد. چنانچه مستأجر برخلاف ترتیبات مذکور و بدون اذن موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر نخواهد داشت. 

مجازات عدم ثبت ازدواج دائم چیست ؟

به استحضار می رساند مطابق با ماده ۱۱۴۹ قانون جدید حمایت از خانواده مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۱ چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی به ازدواج دائم، طلاق یا فسخ نکاح اقدام یا پس از رجوع تا یک ماه از ثبت آن خودداری یا در مواردی که ثبت نکاح موقت الزامی است از ثبت آن امتناع کند، ضمن الزام به ثبت واقعه به پرداخت جزای نقدی درجه پنج و یا حبس تعزیری درجه هفت محکوم می ‌ شود. این مجازات در مورد مردی که از ثبت انفساخ نکاح و اعلام بطلان نکاح یا طلاق استنکاف کند نیز مقرر است.

عدم قابلیت اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲

آیا مدت ۵ سال مرقوم در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ مشمول تبصره ۳ همان ماده نیز می­گردد یا خیر؟ و به طور کلی تبصره ۳ ماده ۱۴ در حال حاضر ضمانت اجرایی دارد یا خیر؟

پاسخ:
اولاً در حال حاضر مدت پنج سال مندرج در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ و تبصره ۳ آن منقضی شده و موضوعیتی ندارد و ثانیاً طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم­الاجرا شدن این قانون، روابط موجر و مستأجر تابع مقررات قانونی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می­باشد؛ بنابراین تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ در حال حاضر قابلیت اجرایی ندارد. 

تخلیه بر اساس انتقال عین مستأجره به غیر بدون وجود چنین حقی

چنانچه مستأجر دارای حق سرقفلی بدون حق انتقال به غیر با قرارداد مشارکت عملاً مورد اجاره را به ثالث واگذار نماید، حق تخلیه برای موجر به وجود می­آید یا خیر؟

پاسخ:
چنانچه مستأجری که حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشته است، مورد اجاره را با تنظیم قرارداد عملاً به غیر واگذار نموده و برخلاف بند الف ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ عمل کرده و موضوع از موارد تخلیه می­باشد.