وارد شدن خسارت به ملک

دلیل سومی که به موجر اجازه می دهد تا بتواند حکم تخلیه منزل و یا ملک را بگیرد، مربوط به زمانی است که مستاجر در زمان سکونتش در ملک، خسارت هایی را به ملک وارد کرده باشد و این خسارت ها را پرداخت ننموده باشد. به همین خاطر نیز موجر می تواند به راحتی از مستاجر شکایت کند و این مبالغ را از او دریافت نماید. البته صرف وارد شدن خسارت به ملک، نمی توانید حکم تخلیه گرفته و از مستاجر شکایت کنید، بلکه زمانی که مستاجر از پرداخت این خسارت ها سر باز می زند، این موضوع اتفاق می افتد.

بدهکار بودن مستاجر

مورد بعدی مربوط به زمانی می شود که مستاجر به موجر بدهکار است. این بدهکاری می تواند مربوط به عدم پرداخت به موقع کرایه منزل و یا هر گونه مشکل و مسئله دیگری باشد که بین صاحب خانه و مستاجر وجود دارد.

پس دادن پول پیش

مستاجران معمولا علاوه بر کرایه ای که پرداخت می کنند، پول پیش نیز دارند. این مقدار از پول را موجر یا همان صاحب ملک باید به مستاجر پس داده باشد تا بتواند نسبت به بلند کردن آن اقدام کند. برای آن که بتوانید این مسئله را بهتر درک کنید باید بدانید که مقادیر پول پیش ها متفاوت بوده و عدم پس دادن آن می تواند به راحتی مانع گرفتن حکم تخلیه شود. بنابراین اولین شرط آن است که هیچ پول پیشی را شما موجر به مستاجر بدهکار نباشد.

چه زمانی میتوان حکم تخلیه منزل گرفت؟

حکم تخلیه منزل را می توانیم در چند مورد دریافت کنیم. اینکه صرفا مالک ملکی باشیم و مستاجری در خانه و یا ملک ما سکونت داشته باشد، به ما این حق را نمی دهد که بتوانیم تحت هر شرایطی نسبت به دریافت حکم تخلیه منزل اقدام کنیم. در چند مورد است که قانون گذار به موجر اجازه داده است تا نسبت به دریافت حکم تخلیه منزل بتواند اقدام کند.

ابطال سند به جهات دیگر

 غیر از موارد یادشده در فوق دعوای ابطال سند در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است البته دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک که دراین‌صورت خواهان باید دادخواست ابطال سند رسمی را به دادگاه تقدیم نماید این‌که دعوای ابطال سند رسمی مالی است یا غیر مالی بسته به نوع تعهد موجود در سند متفاوت است چنانچه تعهد موجود در سند غیرمالی باشد دعوای ابطال سند غیرمالی است و چنانچه تعهد موجود در سند مالی باشد دعوای ابطال سند مالی است و همچنین خواسته در دعوای مالی حسب مورد ممکن است ابطال سند مالکیت معارض، اصلاح سند رسمی، ابطال وکالت‌نامه رسمی یا صلح‌نامه رسمی و یا غیره باشد.

تشریفات طرح دعوای ابطال سند رسمی

خواهان باید بداند کدام یک از مراجع اعم از قضایی یا شبه قضایی صلاحیت رسیدگی برای دادخواست یا درخواست ابطال سند وی را دارد تا دعوای خود را به همان مرجع صالح تقدیم نماید . مرجع صالح با توجه به نوع خواسته یا درخواست آن متفاوت است

 

 ۱_ ابطال سند به جهت اشتباهات ثبتی

 

 این خواسته اصولاً در صلاحیت هیئت نظارت می‌باشد ، البته چنانچه اشتباه به‌گونه‌ای باشد که اصلاح آن در تعارض با حقوق اشخاص ثالث باشد موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج و در دادگاه صلاحیت‌دار رسیدگی خواهد شد .

 

 ۲_ ابطال سند مالکیت معارض اگر دارنده‌ی سند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ثبت در دادگاه اقامه دعوا نکند و رسید آن را به اداره ثبت تسلیم ننماید دارنده سند مالکیت مقدم می‌تواند ابطال سند مالکیت معارض را از هیئت نظارت تقاضا کند دراین‌صورت هیئت نظارت سند معارض را ابطال و دستور ثبت آن را می‌دهد اما برعکس اگر دارنده سند معارض در ظرف مهلت مقرر اقدام به طرح دعوا نماید و رسید آن را به اداره ثبت تسلیم نماید. موضوع از صلاحیت هیئت نظارت خارج و دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود دراین‌صورت دادگاه پس‌از رسیدگی‌های لازم هر یک از اسناد را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام گرفته است تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد .

حقوق و تکالیف دارندگان اسناد معارض

 ۱_ دارنده سند مالکیت مقدم مالک شناخته‌شده و قبل‌از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می‌تواند نسبت‌به ملک معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی باید در متن سند قید کنند که نسبت ‌به مورد معامله سند معارض صادر شده و مادام که تکلیف نهایی طبق قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد. و همین حکم نسبت ‌به انتقالات بعدی جاری است.

 

 ۲_ دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی‌که تکلیف این سند توسط دادگاه مشخص نشده باشد حق هیچ‌گونه معامله‌ای را نسبت‌به آن ندارد و می‌تواند حقوق متصور خود را به دیگران انتقال دهد.

شرط سوم : طرح دعوا در مهلت قانونی

درصورتی‌که هیئت نظارت و یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ، ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض یعنی ثبت مؤخر ابلاغ می نماید و دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند . سپس گواهی طرح دعوی را ظرف مهلت مذکور به اداره ثبت تسلیم و رسید بگیرد اگر چنین نکرد دارنده سند مالکیت مقدم می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ گواهی عدم طرح دعوی آن را به اداره ثبت تسلیم کند . دراین‌صورت به درخواست او پس‌از ثبت بطلان سند ، مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مالکیت معارض و دفاتر رسمی به اطلاع خواهد داد .

شرط دوم : معارض بودن اسناد مالکیت

 در تعریف سند مالکیت معارض آمده‌است سندی که نسبت‌ به کل یا جزء محدوده سند که ابتدائاً از اداره ثبت صادر شده [ مؤخر بر سند اولیه] به‌ثبت ‌رسیده باشد یعنی ابتدا نسبت ‌به ملکی یک سندی صادر می‌شود و بعد از آن مجدداً سند دیگری نسبت‌به کل یا بعض همان ملک صادر می‌شود ، سند دوم را سند معارض می‌گویند. اگر هیئت نظارت تشخیص بدهد که نسبت ‌به تمام یا بعض ملک ، سند مالکیت معارض صادر شده باشد ، خواه نسبت ‌به اصل ملک یا حقوق ارتفاقی آن یا حدود آن به ‌ترتیب ذیل عمل خواهد کرد :

 

 ۱_ سند مالکیت مقدم سندی که ابتدائاً صادر شده تا زمانی‌که به‌موجب حکم نهایی دادگاه باطل نشده باشد معتبر است ولی سندی که بعداً صادرشده نسبت‌به ملک سند معارض تلقی می‌شود .

 

 ۲_ اداره ثبت به محض اطلاع از صدور سند مالکیت معارض وجود سند معارض[ ثبت مؤخر ]و همچنین سند مالکیت مقدم [ثبت مقدم] را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه ابلاغ می‌نماید و گزارش را جهت اتخاذ تصمیم قانونی به هیئت نظارت ارسال می‌کند .

شرط اول : وجود چند سند مالکیت

اولین شرط دعوای ابطال سند مالکیت معارض این است که دو یا چند سند مالکیت در تعارض با هم از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشند ، لذا تعارض سند مالکیت ، با بنچاق تنظیمی در دفترخانه یا با صلح‌ نامه نمی‌تواند رکن این دعوا را تشکیل دهد .لذا در اصطلاحات ثبتی سند مالکیت به همان کتابچه‌های قدیمی سند یا سند تک برگ که فی‌الحال از ادارات ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود گفته میشود.

دعوی ابطال سند مالکیت معارض

دعوای ابطال سند مالکیت معارض شرایط خاص و مجزایی از دعوای عمومی ابطال سند دارد .

بی‌اعتباری سند به جهت عدم رعایت تشریفات تنظیم و صدور سند

هرگاه تشریفاتی که جهت تنظیم و صدور سند که در قانون ثبت اسناد و املاک پیش‌بینی‌شده است از طرف کارکنان و کارشناسان اداره ثبت رعایت نشده باشد ، می‌توان تقاضای ابطال سند نمود چون مقررات ثبتی از قواعد آمره بوده و عدم رعایت آن‌ها به اعتبار سند خدشه وارد خواهد کرد.

 اگر در تنظیم و صدور سند اشتباهاتی رخ دهد صلاحیت رسیدگی و رفع اشتباه و اصلاح آن با هیئت نظارت اداره‌ی ثبت است.

بی‌اعتباری سند به جهت انتفاء موضوع سند

گاهی تعهدی که در سند آورده شده اعم از مالی و غیرمالی منتفی می‌شود و خواهان که متعهدعلیه آن است به جهت سقوط تعهد ، تقاضای ابطال آن را می‌کند تا ذی‌ نفع نتواند از آن سند استفاده کند. چنانچه تعهد موضوع سند اعم از عادی یا رسمی ساقط شده باشد و از بین برود سند مذکور فاقد ارزش بوده و ذی‌ نفع نمی‌تواند از آن استفاده کند پس متعهد می‌تواند از دادگاه درخواست ابطال آن را کند مثل وجه چکی که از طرف متعهد پرداخت شده، یا سقوط تعهد رسمی در معامله ای که اقاله یا تفاسخ گردیده است ، همچنین اسنادی که در آن تعهد ابراء شده یا اسنادی که دین ناشی از آن تهاتر گردیده است.

بی‌اعتباری منشاء صدور سند

ممکن است ابطال سند ، به‌عنوان موضوع خواسته خواهان ازاین‌جهت باشد که منشأ صدور آن به دلایلی ازبین‌رفته و دیگر قابلیت استناد و استفاده نداشته باشد . به فرض مثال شخص الف ملک را به شخص ب می‌فروشد و بعد مطابق تعهدات قراردادی سند رسمی تنظیم و سند تک برگ مالکیت برای خریدار صادر می‌گردد و درصورتی‌که موضوع معامله ملک مستحق للغیر درآید معامله باطل میشود( منشاء صدور سند) بنابراین تمامی آثار ایجادشده از جهاد او نیز از بین خواهد رفت که از جمله قطع رابطه مالکیت خریدار نسبت‌به ملک می‌باشد که با ابطال سند مالکیت اتفاق خواهد افتاد.

ارکان اصلی طرح دعوای ابطال سند

شرط اول : وجود سند

 ابتدایی‌ترین شرط طرح دعوای ابطال سند وجود سند اعم از عادی یا رسمی می‌باشد که به هر دلیلی خواهان مدعی عدم اعتبار و خواستار ابطال آن است .

 

 

 

 انواع سند از نظر فرد تنظیم ‌کننده آن بر دو بخش است :

 

 

 

 سند رسمی

 به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ، دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مأمورین رسمی بطوری که در محدوده صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد ، سند رسمی است.

 

 البته قانون‌گذار برای برخی از اسناد عادی ، اعتبار سند رسمی عطا کرده ‌است و در این خصوص ماده۱۲۹۱ قانون مدنی اعلام می‌دارد که اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آن‌ها معتبر است :

 

 ۱_ اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده ، صدور آن را از منسب الیه تصدیق نماید .

 

 ۲_ هرگاه در دادگاه ثابت شود طرفی که سند عادی را تکذیب یا تردید کرده ، آن را مهر یا امضاء کرده است به این اسناد در سند حکم سند رسمی می‌گویند.

 

 

 

سند عادی

 تمامی اسنادی که شرط بند الف در تنظیم آن‌ها رعایت نگردد سند عادی می‌باشد. لذا اگر سند به وسیله ماموری تنظیم ولی آن مأمور صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشد یا در تنظیم آن سند مقررات قانونی را رعایت نکرده باشد آن سند رسمی نیست و اگر سند دارای مهر یا امضای طرف باشد عادی است.

 

 اسناد عادی هم خود به اسناد عادی تجاری و اسناد عادی غیر تجاری تقسیم می‌شوند اسناد عادی تجاری عبارت‌اند است از برات ،سفته ،چک

 

 

 

 شرط دوم : بی‌اعتباری سند

 دومین رکن دعوای ابطال سند ادعای بی‌اعتباری سند می‌باشد و فرقی هم نمی ‌کند که این سند از اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد و یا توسط دفاتر اسناد رسمی یا ارگان‌های دولتی و ماموری که اجازه تنظیم و صدور سند را دارند صادر شده باشد.

 

 نکته مهم آن است که به جهتی از چند جهت قانونی سند ، موضوع خواسته خواهان اعتبار خود را از دست داده باشد.

 

 مهم‌ترین مواردی که ممکن است دلیل بی‌اعتباری یک سند را مهیا و بر آن خدشه وارد سازند عبارت‌اند

فسخ سند

در مواردی که معامله با سند رسمی انجام گرفته است ولی با توافق طرفین و یا از طریق حق فسخ ایجاد شده این معامله منحل می‌گردد و انحلال رسمی معامله مطابق تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک در دفتری که ثبت مزبور در آن به‌ثبت‌ رسیده ثبت می‌گردد.

ابطال سند

در این حالت با باطل شدن سند تمامی آثار و ارزش اعتبار و استنادی آن از بین میرود و دیگر نسبت ‌به دارنده آن یا اشخاص ثالث فاقد اعتبار بوده و قابل استناد نیست.

دعوای ابطال سند

دعوایی است که به موجب آن کسی که خواهان اعلان بی‌اعتباری یک سند اعم از رسمی یا عادی است در خواست ابطال آن را از دادگاه درخواست می‌کند. نوع درخواست ابطال سند در موارد خاص متفاوت است مثلا میتواند ابطال معامله‌ای که مبنای صدور سند بوده‌است باشد و یا عدم رعایت مقررات در صدور سند و یا حتی درخواست ابطال سند معارض میتواند باشد. در هر صورت در این دعوا شما خواهان ابطال سند هستید.

شیوه اعتراض به رای دادگاه کیفری

برای اعتراض کردن به رای دادگاه که توسط قاضی صادر شده است، روش های مختلفی وجود دارد. این روش ها معمولا با توجه به نوع مشکل و همچنین شرایط طرفین در نظر گرفته می شوند.

اعتراض به رای دادگاه چیست؟

زمانی که رای بدوی صادر می شود، اگر هر یک از طرفین نسبت به رای صادر شده اعتراض داشته باشند و گمان کنند که رای همان چیزی است که خلاف منفعت و مصلحت آن ها و همچنین خلاف قانون است، می توانند به این رای اعتراض کنند. پس از اعتراض کردن افراد، وا خواهی و تجدید نظر رخ می دهد. در این مراحل مجددا به موضوع مورد شکایت رسیدگی می شود و رای دوباره صادر خواهد شد.