معنی ارث چیست؟

ارث به معنای انتقال مالکیت اموال متوفی به ورثه پس از فوت شخص است. ارث یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که در زندگی همه افراد وجود دارد. ارث می‌تواند شامل اموال منقول، غیرمنقول، حقوق و تعهدات باشد.

ارث؛ موانع ارث، دیون متوفی

ارث یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که برطبق قانون ارث، وارثین شخص متوفی از ماترک متوفی ارث می‌برند. طبقات ارث و اشخاصی که به جهت توارث از شخص متوفی ارث می‌برند، در قانون مدنی مشخص شده است. قانونگذار در قانون مدنی با پیروی از فقه شیعه، طبقات ارث، شرایط تحقق ارث و موانع ارث را بیان کرده است. با توجه به پیچیدگی پرونده‌های ارث و میراث بهتر است، پرونده‌های ارث و میراث توسط وکیل متخصص ارث در دادگاه پیگیری شود تا وارثین به حق قانونی خود برسند.

تنظیم قرارداد اجاره با رعایت اصول حقوقی و قانونی

تنظیم قرارداد اجاره با رعایت اصول حقوقی و قانونی، می‌تواند به کاهش اختلافات بین موجر و مستاجر کمک کند. در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، باید تمام شرایط و تعهدات موجر و مستاجر به صورت دقیق ذکر شود. با تنظیم قرارداد اجاره با رعایت اصول حقوقی و قانونی، می‌توان از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات بین موجر و مستاجر جلوگیری کرد. به عنوان مثال، اگر در قرارداد اجاره، میزان اجاره‌بها به صورت دقیق ذکر شده باشد، موجر نمی‌تواند به‌طور خودسرانه اجاره‌بها را افزایش دهد.

وظایف و حقوق مستاجر

پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر: مهم‌ترین وظیفه مستاجر، پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر است. مستاجر باید اجاره‌بها را در موعد مقرر، به موجر پرداخت کند.

استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف و متناسب با هدف اجاره: مستاجر باید از عین مستاجره به نحو متعارف و متناسب با هدف اجاره استفاده کند. به عبارت دیگر، مستاجر باید از عین مستاجره به گونه‌ای استفاده کند که به آن آسیب نرساند و آن را از بین نبرد.

حفظ عین مستاجره در وضعیتی که آن را تحویل گرفته است: مستاجر باید عین مستاجره را در وضعیتی که آن را تحویل گرفته است، حفظ کند. به عبارت دیگر، مستاجر باید از عین مستاجره به گونه‌ای استفاده کند که آن را در وضعیت اولیه خود نگه دارد.

استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف و متناسب با هدف اجاره: مستاجر حق دارد که از عین مستاجره به نحو متعارف و متناسب با هدف اجاره استفاده کند. به عبارت دیگر، مستاجر حق دارد که از عین مستاجره به گونه‌ای استفاده کند که به آن آسیب نرساند و آن را از بین نبرد.

تقاضای رفع مزاحمت و ممانعت از حق از سوی موجر: اگر موجر، مستاجر را بدون داشتن دلیل موجه، از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند الزام موجر به اجاره دادن عین مستاجره را از دادگاه درخواست کند.

تقاضای تعمیرات عین مستاجره در صورت ضرورت: اگر عین مستاجره دچار خرابی شود، مستاجر می‌تواند از موجر درخواست تعمیر آن را کند. موجر باید در صورت ضرورت، عین مستاجره را تعمیر کند.

 

وظایف و حقوق موجر

اجاره دادن عین مستاجره به مستاجر: مهم‌ترین وظیفه موجر، اجاره دادن عین مستاجره به مستاجر است. موجر باید عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد و مانع از استفاده مستاجر از آن نشود.

حفظ عین مستاجره در وضعیتی که برای استفاده مستاجر مناسب است: موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی که برای استفاده مستاجر مناسب است، حفظ کند. به عبارت دیگر، موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی که برای استفاده مستاجر از نظر ایمنی، بهداشت و… مناسب است، نگه دارد.

پرداخت هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات اساسی عین مستاجره: موجر باید هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات اساسی عین مستاجره را بپردازد. منظور از هزینه‌های نگهداری، هزینه‌هایی است که برای جلوگیری از خرابی عین مستاجره انجام می‌شود. منظور از هزینه‌های تعمیرات اساسی، هزینه‌هایی است که برای رفع خرابی‌های اساسی عین مستاجره انجام می‌شود.

دریافت اجاره‌بها از مستاجر: موجر، در ازای اجاره دادن عین مستاجره، حق دریافت اجاره‌بها از مستاجر را دارد. میزان اجاره‌بها باید در قرارداد اجاره مشخص شود.

تقاضای تخلیه عین مستاجره در پایان مدت اجاره: در پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند از مستاجر درخواست تخلیه عین مستاجره کند. مستاجر نیز باید در پایان مدت اجاره، عین مستاجره را تخلیه کند.

تقاضای رفع تصرفات غیرقانونی مستاجر از عین مستاجره: اگر مستاجر بدون داشتن حق، از عین مستاجره استفاده کند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست رفع تصرفات غیرقانونی مستاجر از عین مستاجره را کند.

نکات مهم در مورد قوانین و مقررات مربوط به اجاره

در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید به قوانین و مقررات مربوط به اجاره توجه کرد. رعایت این قوانین و مقررات می‌تواند به جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات بین موجر و مستاجر کمک کند. تنظیم قرارداد اجاره با رعایت قوانین و مقررات مربوط به اجاره می‌تواند به ایجاد یک رابطه حقوقی پایدار و رضایت‌بخش بین موجر و مستاجر کمک کند. از جمله نکات مهم در مورد قوانین و مقررات مربوط به اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قرارداد اجاره باید به شکل کتبی تهیه شود
• در قرارداد اجاره، باید تمام شرایط و تعهدات موجر و مستاجر به صورت دقیق ذکر شود
• در قرارداد اجاره، باید مدت اجاره مشخص شود
• در قرارداد اجاره، باید میزان اجاره‌بها مشخص شود

سایر مقررات مربوط به اجاره

علاوه بر قوانین و مقررات ذکر شده، قوانین و مقررات دیگری نیز در مورد اجاره وجود دارد که می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قانون مبارزه با رباخواری
• قانون منع افزایش بهای اجاره‌بها
• قانون حمایت از مستاجران

قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳

قانون تملک آپارتمان‌ها، که در مورد مالکیت و اداره آپارتمان‌های چند واحدی وضع شده است، مقررات خاصی را در مورد اجاره آپارتمان‌های مسکونی دارد. از جمله مقررات مهم قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد اجاره آپارتمان‌های مسکونی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هر یک از مالکین می‌تواند ملک خود را به اجاره دهد، مگر اینکه در اساسنامه یا قراردادی خصوصی خلاف آن ذکر شده باشد.
• در صورت وجود شرطی در اساسنامه یا قرارداد خصوصی که حق اجاره دادن ملک را از مالک سلب کند، این شرط باطل است. اگر مالک، ملک خود را به اجاره دهد، باید به سایر مالکین اطلاع دهد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، که به قانون موجر و مستاجر معروف است، مقررات خاص‌تری را در مورد اجاره وضع کرده است. این قانون در مورد اجاره خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی، مغازه‌ها و اماکن تجاری، و اراضی کشاورزی، مقررات خاصی دارد. از جمله مقررات مهم قانون موجر و مستاجر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حداکثر مدت اجاره‏‎خانه و آپارتمان مسکونی‏‎ برای هر دوره اجاره‏‎، دو سال است.
• در پایان مدت اجاره، اگر مستاجر مایل به تمدید اجاره باشد، باید قبل از انقضای مدت اجاره به موجر اعلام کند.
• اگر موجر، مستاجر را بدون داشتن دلیل موجه از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند الزام موجر به اجاره دادن عین مستاجره را از دادگاه درخواست کند.

قوانین و مقررات مربوط به اجاره

قوانین و مقررات مربوط به اجاره در ایران، در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ تدوین شده است. قانون مدنی، که یکی از مهم‌ترین قوانین ایران است، در مورد اجاره مقررات کلی و عامی را وضع کرده است. از جمله مقررات قانون مدنی در مورد اجاره می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تعریف اجاره
• ماهیت حقوقی اجاره
• شرایط صحت عقد اجاره
• حقوق و وظایف موجر و مستاجر

تعریف اجاره و روابط موجر و مستاجر

در قانون مدنی ایران، اجاره به این صورت تعریف شده، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. به عبارت دیگر اجاره قراردادی است که به موجب آن موجر حق استفاده از عین مستاجره را به مستاجر واگذار می‌کند. عین مستاجره می‌تواند هر نوع مال غیرمنقولی باشد. روابط موجر و مستاجر، یک رابطه حقوقی است که بر اساس قرارداد اجاره ایجاد می‌شود. در این رابطه، هر یک از طرفین، وظایف و حقوق خاصی دارند.

اجاره و روابط موجر و مستاجر

اجاره یکی از رایج‌ترین قراردادهای حقوقی در جامعه است که در آن، موجر در مقابل دریافت اجاره‌بها، حق استفاده از ملک خود را به مستاجر واگذار می‌کند. این قرارداد، روابط پیچیده‌ای بین موجر و مستاجر ایجاد می‌کند که شناخت آن‌ برای هر دو طرف ضروری است.

دعاوی ابطال اجراییه مالی است یا غیرمالی

یکی از سوالات مهم در مورد دعوای ابطال اجرائیه ثبتی این است که این نوع دعوا، دعوای مالی است یا غیرمالی. براساس قانون، دعوای اجراییه ثبتی، دعوای مالی است و میزان هزینه دادرسی با توجه به مبلغ اسناد لازم الاجرا مانند مبلغ چک، مهریه و اظهارنامه رسمی تعیین می‌شود. همچنین دعاوی ابطال اجراییه قراردادهای تسهیلات بانکی و اجرای سندهای رهنی، دعوای مالی است.

توقیف عملیات اجرایی ثبت در ممنوع الخروجی بدهکار

زمانی که دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می‌کند، ممنوع الخروجی بدهکار نیز رفع می‌شود.اما بسیاری از واحدهای اجرای ثبت، با صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ممنوع الخروجی بدهکار را رفع نمی‌کنند و بیان می‌کنند که قرار صادر شده در مورد توقیف عملیات اجرایی ثبت است و در مورد ممنوع‌الخروجی شخص بدهکار نیست. بنابراین برای رفع ممنوع الخروجی، دادگاه باید دستور مقتضی جداگانه صادر کند.

توقیف عملیات اجرایی ثبت

قانونگذار در ماده ۵ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی،‌ در مورد شرایط توقیف عملیاتی اجرایی توضیح داده است. در صورتی که مرجع قضایی دلایل توقیف عملیات اجرای ثبتی را قوی بداند یا اجرای سند رسمی باعث ایجاد ضرر غیرقابل جبران شود، می‌تواند از شخص معترض تامین مناسب اخذ و با درخواست مدعی، عملیات اجرای ثبتی را متوقف کند. در صورتی که سند لازم الاجرا، مبلغ نقد باشد، تامین نیز باید نقد بوده و در صندوق ثبت محل توقیف شود و نیاز به تامین دیگری نیست. قوانین و مقررات مربوط به اخذ تامین در توقیف عملیات اجرایی ثبت، موارد مطرح شده در آیین دادرسی مدنی در مورد تامین خواسته است.

اجراییه ثبتی چک

اجراییه ثبتی چک، یکی از دعاوی حقوقی چک است که برای حفظ حقوق صاحب چک و ضمانت پرداخت مبلغ چک، در اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود. در ابتدا باید اخطار به صادرکننده چک، ارسال تا مبلغ معوقه چک را پرداخت کند. در صورتی که صادرکننده چک به عنوان صاحب چک، به اخطار پاسخ ندهد، در این مرحله باید درخواست اجراییه ثبتی چک را در دادگاه حقوقی مطرح کنید. در درخواست اجراییه ثبتی چک، باید اطلاعات مبلغ چک، اطلاعات صاحب چک، اطلاعات شخص دارنده چک و مشخصات بانکی قید شود. دادگاه بعد از بررسی مدارک چک، حکم اجراییه ثبتی چک را صادر می‌کند. حکم دادگاه به اداره ثبت ارسال تا بدهی صاحب چک در سامانه ثبت اقتصادی ثبت شود. سپس اجراییه ثبتی چک صادر و عملیات اجرائیه ثبتی توسط بخش اجرای ثبت اسناد و املاک انجام می‌‌شود.

ابطال اجراییه ثبت

دعاوی ابطال اجراییه ثبتی در صورتیکه اجراییه از طرف اداره ثبت یا در خصوص اسناد لازم الاجرا صادر شود، قابل طرح است. اما در مورد اجراییه‌هایی که از طرف اجرای احکام دادگاه‌ها، صادر می‌شود، نمی‌توان دعوای ابطال اجراییه را مطرح کرد. تنها از طریق اعتراض به رای غیر قطعی می‌توان اجراییه دادگاه را باطل کرد. در اجرای ثبت، شخص می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی مانند نحوه ابلاغ یا روش ارزیابی قیمت، اعتراض خود را به رئیس ثبت محل مطرح کند. همچنین در صورتی که شخص به اصل موضوع اجراییه اعتراض داشته‌باشد، باید اعتراض خود را در دادگاه محل اجرای ثبت مطرح کند.

اعتراض به اجرای ثبت

براساس ماده یک قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفتر اسناد رسمی، نسبت به تصمیمات اداره ثبت می‌توان اعتراض کرد. بنابراین در صورتیکه دستور اجرای سند رسمی برخلاف قانون و مفاد سند باشد، می‌توان با توجه به نوع اختلافات ثبتی، نسبت به آن در اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل واحد ثبتی، اعتراض کرد. براساس ماده ۴ قانون ثبت اسناد و املاک، با طرح دعاوی ثبتی، عملیات اجرایی ثبت توقیف نمی‌شود، مگر دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، حکم بطلان یا توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مراحل صدور اجراییه ثبتی

برای صدور اجراییه ثبتی، باید محکوم‌له درخواست خود را به صورت کتبی به دفتر دادگاه مطرح کند. مهمترین نکته در خصوص صدور اجراییه این است که بعد از قطعی‌شدن حکم صادره یا حکم تجدیدنظرخواهی قطعی، اجراییه صادر می‌شود؛ سپس محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را در دفتر دادگاه مطرح کند. درخواست اجرای حکم توسط دفتر دادگاه صادرکننده حکم بدوی انجام می‌شود. در صورتی که مرجع قضایی، حکم قطعی را برای صدور اجراییه محرز تشخیص دهد، دستورات لازم برای صدور اجراییه صادر می‌شود. احکام قطعی ابتدا باید به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی ابلاغ شود، سپس اجراییه صادر شود.همچنین قانونگذار برای اجرای حکم توسط محکوم‌علیه، مهلت قانونی ده روز را تعیین کرده‌است.

پرونده اجرایی ثبت اسناد

واحد اجرای اسناد رسمی در خصوص اجرای بعضی از اسناد رسمی و عادی، فعالیت می‌کند و براساس ماده ۱، ۴ و ۶ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی، می‌توان نسبت به اجراییه این اسناد در دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، اعتراض خود را مطرح کرد و اجرای ثبت به جای دادگاه، اجرای بعضی اسناد را انجام می‌دهد. مثال در خصوص وصول مبلغ چک به عنوان سند عادی لازم الاجرا می‌توان از طریق دادگاه و اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام کرد. در مورد مطالبه مهریه می‌توان اجراییه مهریه را از دفتر رسمی ازدواج و طلاق تقاضا کرد.