روش اثبات عقد بیع شفاهی چیست؟

برای اثبات عقد بیع شفاهی لازم است که شاهدان ماجرا را به دادگاه احضار کنید یا خواهان سوگند یاد کند که عقد بیع انجام شده است.

برای درخواست اثبات وقوع بیع باید به چه نهادی مراجعه کنیم؟

با توجه به اینکه رسیدگی به عقود بیع و انکار آن یک مسئله حقوقی است، دادخواست اثبات وقوع بیع را باید از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید.

دادخواست اثبات بیع

خواسته: اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی

 

دلایل و منضمات: مبایعه نامه عادی شماره ……؛ و شهادت شهود

 

ریاست محترم شعبه ……دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان ……………………

 

با سلام

 

احتراماً به استحضار می‌رساند این‌جانب از خوانده محترم آقای/ خانم……. در مورخه ………… یک باب آپارتمان به شماره پلاک ثبتی ………؛ و مساحت…………متر به صورت قراردادی خریداری کرده‌ام و نیمی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت کرده‌ام.

 

آقای ………………… و آقای ………………… نیز به عنوان شاهد معامله حضور داشته‌اند و قرارداد را امضاء کرده‌اند و مدارک آن موجود است. برای پرداخت الباقی ثمن معامله سه فقره چک به شماره‌های ……؛ و……… و……… به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد مقرر چک‌ها وصول شده است.

 

اما خوانده محترم به تعهد خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل نکرده است؛ و با وجود مراجعات مکرر تاکنون نتیجه‌ای حصول نشده است. لذا از محضر دادگاه محترم با توجه به امتناع خوانده از انجام تعهد خود برای انتقال سند تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا است.

 

محل مهر و امضا

نحوه پرداخت وجه التزام چگونه است؟

بر اساس مواردی که در قرارداد بین طرفین درباره مطالبه وجه التزام قراردادی شرط شده، شخص متخلف باید مبلغ معین شده را بپردازد. در صورتی که میزان خسارت تعیین شده با نرخ تورم و پول رایج مملکت در زمان رسیدگی به پرونده همخوانی نداشته باشد، قاضی از تحدید مسئولیت استفاده کرده و میزان اصلی و دقیق خسارت را محاسبه می‌کند.

همچنین اگر شخص متخلف در زمان مقرر به بخش‌هایی از تعهدات خود عمل نکند، برای مطالبه وجه التزام در تعهدات پولی، به تجزیه تعهدات می‌پردازد. سپس شخص متخلف باید برای آن بخش از قرارداد که به آن متعهد نبوده، خسارت پرداخت کند.

مدارک لازم برای دادخواست مطالبه خسارت قراردادی

.قرارداد فی مابین

.پروانه ساختمان

دادخواست مطالبه خسارت قراردادی

خواسته موضوع و بهای آن: مطالبه وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد

 

ریاست محترم دادگاه

شرح دادخواست

 

با سلام و تقدیم احترام

 

به استحضار عالی می‌رساند که موکل و خوانده محترم به موجب ساخت و تجمیع دو پلاک ثبتی با یکدیگر توافق رسیده و قراردادی را ثبت نموده اند. طبق ماده ۵ قرارداد مورد نظر، دوره ساخت نهایتاً ۱۲ ماه است که این پروژه از تاریخ اخذ جواز ساخت و تخلیه ملک توسط مالک و تحویل آن به سازنده شروع شده است.

 

خوانده محترم در تاریخ 91 مجوز ساخت را از مرجع مربوطه اخذ کرده و با عنایت به مراتب فوق، صدور دستور آن مقام مبنی بر پرداخت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام قرارداد بر طبق بند ۲ از قسمت ب ماده ۶ قرارداد فی مابین از زمان وقوع تخلف تا زمان تحویل ملک و صدور قرار تأمین خواسته مورد استدعا است.

مدت زمان تقسیم ترکه چقدر است؟

تقسیم ماترک معمولا به پیچیدگی‌های پرونده مربوط است. تعداد نفرات وراث، میزان اموال، اختلاف بین وراث و… عواملی هستند که روی پرونده تاثیرگذار خواهند بود.

تحریر ترکه چیست؟

تحریر ترکه به این معنی است که دیون و مطالبات متوفقی مشخص شود. برای این کار باید مراحل خاصی از طریق دادگستری طی شود.

دادخواستم تقسیم ماترک متوفی

ریاست محترم ...” نام شهرستان محل اقامت متوفی ”

 

با سلام احتراماً به استحضار می رساند:

 

شادروان ….. فرزند…….. مورث قانونی در تاریخ …….. در محل اقامت دائمی خود در………. در گذشته اند و اینجانب………. به شماره شناسنامه ……. و خوانده/خواندگان به ترتیب به شماره‌های شناسنامه ………. ورثه حین الفوت می‌باشیم. که گواهی انحصار وراثت صادره به شماره ….. مورخ ……. صادره از شعبه ” شماره و نام شهرستان”مستند قانونی وراثت می‌باشد. نظر به اینکه ما ترک فیمابین ورثه تقدیم نگردیده است فلذا صدور حکم بر تقسیم ماترک فیمابین ورثه به استناد ۳۰۰ و ۳۱۷ قانون امور حسبی مورد استدعاست. در صورتیکه ماترک قابل تقسیم نباشد صدور دستور فروش و تقسیم ثمن حاصله فی مابین ورثه بر اساس حصه‌های قانونی مندرج در گواهینامه انحصار وراثت فوق الذکر به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست.

ابطال تقسیم ترکه

به صورت کلی امکان ابطال تقسیم‌نامه ترکه وجود ندارد. چرا که فرض بر این است افراد با آگاهی و اشراف کامل نسبت به این موضوع رضایت خود را اعلام کرده‌اند. مگر در شرایط خاصی که اثبات آن بسیار سخت است.

مدارک مورد نیاز برای تقسیم ترکه

دادخواست تقسیم ماترک به همراه اطلاعات شخصی که دادخواست را ثبت کرده است.

اگر تحریر ترکه انجام نشده باشد باید صورت اموال هم به دادگاه تقسیم شود.

چه کسانی حق درخواست تقسیم ترکه را دارند؟

1.ولی و وصی و قیم هر وارثی که محجور باشد

2.هرکدام از ورثه

3.امین غائب و جنین

4.شخصی که سهم الارث بعضی از ورثه را دارد.

5.وصی منصوب از جانب وی

مسئولین وراث در قبال پرداخت طلب، طلب‌کاران در سه فرض بررسی می‌شود

قبول ترکه

اگر وراث بدون هیچ شرطی ترکه را قبول کنند مسئولیت پرداخت تمام دیون متوفی را بر عهده دارند. اعم از اینکه دارایی متوفی بیشتر از دارایی متوفی بوده است یا ثابت کنند که پس از فوت متوفی ترکه بدون تقصیر آنها تلف شده و باقیمانده ترکه برای پرداخت دیون کافی نیست. قبول ترکه ممکن است به صورت صریح و بوسیله تنظیم اسناد رسمی یا عادی باشد. یا به صورت ضمنی و از طریق انجام دادن اعمالی که کاشف از قبول باشد مانند بیع، صلی، هبه و رهن ترکه باشد.

 

قبول ترکه به شرط تحریر ترکه

گاهی اوقات وراث از میزان دارایی و دیون متوفی اطلاعاتی ندارند. پس قبول ترکه را که مشروط به تحریر ترکه می‌نمایند. پس از تحریر مسئولیت وراث محدود به میزانی است که در صورت تحریر ذکر شده و بیش از آن مسئولیتی ندارند.

رد ترکه

اگر وراث ترکه را رد نمایند، ترکه در حکم ترکه متوفی بلا وارث خواهد بود. به موجب ماده ۳۲۷ به بعد قانون امور حسبی ترکه به وسیله مدیر ترکه‌ای که از طرف دادگاه تعیین می‌گردد، اداره، حفظ و تصفیه خواهد شد. اگر بعد از تصفیه از ماترک چیزی باقی بماند به ورثه تعلق خواهد گرفت.

ماده ۸۶۹ قانون مدنی

حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق میگیرد و باید قبل از تقسیم آن اداء شود از قرار ذیل است:

 

قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه مثل عینی که متعلق رهن است.

دیون و واجبات مالی متوفی.

وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثه و زیاده بر ثلث با اجازه آنها.

هزینه کفن و دفن در ماده ۲۲۵ قانون امور حسبی شامل هزینه کفن، دفن و هزینه‌های مربوط به غسل ایشان است. همچنینی یک‌سری از دیونی  باید قبل از تقسیم ترکه پرداخت شود.

موضوع تصفیه ترکه بهتر است بدانید ورثه ملزم نیستند غیر از ترکه چیزی به بستانکاران بدهند. اگر ترکه برای اداء تمام دیون کافی نباشد ترکه مابین تمام بستانکاران به‌ نسبت طلب آنها تقسیم می‌شود. مگر اینکه آن را بدون شرط قبول کرده باشند که در این صورت مطابق ماده ۲۴۶ مسئول خواهند بود. در موقع تقسیم دیونی که به موجب قوانین دارای حق تقدم و رجحان هستند رعایت خواهد شد بستانکاران زیر هر یک به ترتیب حق تقدم بر دیگران‌ دارند:

 

‌طبقه اول

حقوق خدمه خانه برای مدت سال آخر قبل از فوت.

حقوق خدمتگذاران بنگاه متوفی برای مدت شش ماه قبل از فوت.

دستمزد کارگرانی که روزانه یا هفتگی مزد می‌گیرند برای مدت سه ماه قبل از فوت.

 

‌طبقه دوم

‌طلب اشخاصی که مال آن‌ها به عنوان ولایت یا قیمومت تحت اداره متوفی بوده. نسبت به میزانی که متوفی از جهت ولایت و یا قیمومت مدیون شده‌ است.

‌این نوع طلب در صورتی دارای حق تقدم خواهد بود که موت در دوره قیمومت یا ولایت و یا در ظرف یک سال بعد از آن واقع شده باشد.

 

‌طبقه سوم

‌طلب پزشک و داروفروش و مطالباتی که به مصرف مداوای متوفی و خانواده‌اش در ظرف سال قبل از فوت رسیده است.

‌طبقه چهارم

نفقه زن مطابق ماده ۱۲۰۶ قانون مدنی.

مهریه زن تا میزان ده هزار ریال.

 

‌طبقه پنجم

‌سایر بستانکاران

 

 

 

امور قبل از تقسیم ترکه

امور راجع به ترکه عبارت است از اقداماتی که برای حفظ ترکه و رساندن آن به وراث قانونی انجام می‌شود . که شامل مهر و موم ترکه، تحریر ترکه و اداره ترکه می‌شود.

بر اساس ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی راجع به ترکه متوفی اگر چه خواسته، دین یا مربوط به وصایای متوفی باشد تا زمانی که ترکه تقسیم نشده باشد، در دادگاه محلی اقامه می‌شود که آخرین اقامت‌گاه متوفی در ایران، آن محل بوده. اگر آخرین اقامت‌گاه متوفی معلوم نباشد، رسیدگی به دعاوی یاد شده در صلاحیت دادگاهی است که آخرین محل سکونت متوفی در ایران، در حوزه آن بوده است.

مطابق ماده ۱۶۶ به بعد قانون امور حسبی دادگاه با تقاضای هر یک از ورثه متوفی یا نماینده قانونی آن‌ها یا موصی له در صورتی که وصیت جزء مشاع از ترکه باشد و نیز طلب‌کار متوفی که طلب او مستند به سند رسمی یا حکم قطعی باشد و نیز وصی، فورا پس از اطلاع و با ابلاغ وقت مهر و موم به اشخاص یاد شده، اقدام به مهر و موم می‌نماید.

در نهایت با استناد ماده ۱۹۴ قانون امور حسبی به تقاضای افرادی که حق درخواست مهر و موم را دارند، رفع مهر و موم نیز توسط همان دادگاه صالح برای امور ترکه صورت می‌پذیرد پس از رفع مهر و موم، دادگاه به تقاضای ورثه و وصی، اقدام به تحریر ترکه می‌نماید. تحریر ترکه برای تعیین مقدار ترکه و دیون متوفی است.

برای درخواست تقسیم ترکه چه مدارکی نیاز است؟

وراث می‌توانند با توافق ترکه را بین خود تقسیم کنند اما اگر با هم اختلاف داشتند و یا یکی از آنها محجور بود حتماً باید تقسیم ترکه از سوی دادگاه انجام شود. مدارک مورد نیاز برای تقسـیم ترکـه به شرح زیر است:

 

.درخواست به همراه مشخصات درخواست‌دهنده

.گواهی انحصار وراثت

.صورت اموال در صورت عدم تحریر

روش های تقسیم اموال متوفی از نظر قانون چگونه است؟

چنانچه بین وراث و ذینفعان توافقی در مورد چگونگی تقسیم ترکه حاصل نگردد، دادگاه از طرق زیر آنان را مجبور به تقسیم ترکه خواهد نمود:

تقسیم به افراز: این روش معمولاً به ندرت اتفاق می‌افتد. افراز در صورتی قابل انجام است که بتوان مال منقول مشاعی را به اجزای مساوی و با قیمت برابر تقسیم کرد. در آن صورت هر کدام از ورثه یا ذینفعان به نسبت سهم الارث و یا طلب خود می‌توانند تعدادی سهم اختیار کنند. این روش برای اموالی مانند خانه، آپارتمان و … قابل انجام نیست. 

تقسیم به تعدیل: این روش بیشتر در زمانی بکار می‌آید که ورثه دارای سهمی مساوی باشند. در این حالت اگر مال مورد تقسیم در نقاط مختلف دارای کیفیت متفاوت باشد، می‌توان تقسیم را به گونه انجام داد که قطعات تعلق گرفته به ورثه دارای متراژ متفاوت باشد، اما قیمت تمامی قطعات با یکدیگر برابر باشد.

تقسیم به رد: در شرایطی که تقسیم بدون اضافه کردن مالی خارج از ترکه امکان پذیر نباشد، دادگاه می‌تواند ورثه را الزام کند تا در صورتی که مالی بیش از سهم از ترکه دریافت کردند، ما به التفاوت را به سایر ورثه و ذینفعان پرداخت کنند.

 تقسیم به فروش و مزایده: در صورتی که مال میان وراث قابل تقسیم و تعدیل نبوده و وراث بر تقسیم به رد نیز به توافق نرسند، دادگاه دستور فروش مال مشاعی را داده و پول حاصل از فروش در صندوق دادگستری واریز شده و هر یک از وراث می توانند به میزان سهم الارث قانونی خود از صندوق دادگستری برداشت نمایند.

تقسیم ترکه

بعد از انجام مراحل فوق آنچه از ماترک باقی مانده است مابین وراث تقسیم می شود. تقسیم ماترک بین وراث ممکن است با توافق آنها به عمل آید و در صورتی که بین آنها در خصوص تقسیم اختلافی حاصل گردد ،این اختلاف در دادگاه حل می شود. برای تقسیمی که در آن تراضی بین وراث نیست ،هریک از وراث می توانند با ارائه گواهی انحصار وراثت،دادخواست تقسیم ترکه را ثبت کنند.

بنابراین تقسیم ترکه به دو صورت ذیل می باشد:

 

1. تقسیم ترکه با تنظیم تقسیم نامه توافقی بین تمامی ورثه 

2. تقسیم ترکه به صورت تقسیم اموال توسط دادگاه

تصفیه ترکه به چه معناست؟

تصفیه ترکه به معنای پرداخت دیون و مطالبات مالی متوفی می باشد.براساس ماده 260 قانون امور حسبی:مقصود از تصفیه ترکه تعیین دیون و حقوق بر عهده متوفی و پرداخت آنها و خارج کردن مورد وصیت از ماترک است.

 

تصفیه ترکه به طرق زیر صورت می گیرد:

 

الف) تصفیه ترکه در صورت قبول آن: ورثه متوفی با قبول ترکه، تعهد ضمنی می نمایند که تمامی دیون و تعهدات متوفی را که به ترکه او تعلق گرفته است، پرداخت نمایند. هر یک از ورثه به نسبت سهم خود مسئول پرداخت دیون متوفی می باشند.

نکته:ورثه موظف به پرداخت دیون مازاد بر ترکه نیستند مگر اینکه قبول مطلق نموده باشند.

نکته:قیم محجور و امین غایب نمی‌توانند ترکه و دیون را به طور مطلق قبول نمایند، ولی می‌توانند مطابق صورت تحریر ترکه قبول کنند.

ب) تصفیه ترکه در صورت رد آن: رد ترکه یعنی امتناع ورثه از تصفیه امور ترکه یعنی اداره کردن آن و تعهد به پرداخت دیون متوفی و وصول مطالبات آن. وراثی که ترکه را رد نمایند می بایست کتباً یا شفاهاً مورد رد را به دادگاه اطلاع داده، اطلاع آنها باید در دفتر مخصوصی در دادگاه به ثبت برسد و رد نباید معلق یا مشروط باشد.

نکته:رد ترکه از سوی برخی وراث به معنای محرومیت از اموال متوفی نبوده بلکه به معنای رد تصفیه ترکه و محرومیت از سمت مدیریت می باشد.

ج) تصفیه ترکه در صورت قبول آن مطابق صورت تحریر ترکه: وراث میتوانند مطابق صورت تحریر ترکه، تصفیه ترکه را قبول نمایند که می بایست ظرف یک ماه از تاریخ فوت مورث به دادگاه صلاحیتدار اطلاع دهند که ترکه را طبق تحریر ترکه قبول دارند. 

د) تصفیه ترکه در صورت درخواست آن از دادگاه: وصی و هر یک از ورثه می‌توانند از دادگاه کتباً تصفیه ترکه را بخواهند.

نکته: اگر بعضی از ورثه ترکه را قبول کرده باشند سایر ورثه نمی‌توانند تصفیه ترکه را بخواهند.

دادگاه بخش پس از درخواست تصفیه منتهی تا یک هفته ،یک یا چند نفر را به سمت مدیر تصفیه معین می‌نماید و آنها تحت نظر دادرس امور تصفیه را انجام می‌دهند. و اگر اداره تصفیه در محل موجود باشد آن را به اداره نامبرده مراجعه می‌نمایند. ‌اداره تصفیه می‌تواند یک یا چند نفر را به سمت مدیر تصفیه معین نماید که تحت نظر آنها امور تصفیه را انجام دهند.

نکته: اگر متوفی وصی برای اداره اموال داشته باشد امر تصفیه به وصی واگذار می‌شود.

مرجع صالح به رسیدگی در خصوص تحریر ترکه کدام است؟

به موجب بند ت ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 قاضی شورای حل اختلاف با مشورت اعضای شورا در مورد صدور گواهی حصر وراثت ،تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن رسیدگی و مبادرت به صدور رای می نماید. در خصوص صلاحیت ملی شورای حل اختلاف رسیدگی کننده به دادخواست تحریر ترکه باید گفت که براساس ماده ۱۶۳ قانون امور حسبی : امور راجع به ترکه با دادگاه بخشی است که آخرین اقامتگاه متوفی در ایران در حوزه آن دادگاه بوده و اگر متوفی در ایران اقامتگاه نداشته با دادگاهی است که آخرین محل سکنای متوفی در حوزه آن دادگاه بوده است. همچنین براساس ماده ۱۶۴قانون امور حسبی: هرگاه متوفی در ایران اقامتگاه یا محل سکنی نداشته، دادگاهی صالح است که ترکه در آنجا واقع شده و اگر ترکه در جاهای مختلف باشد، دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است صلاحیت خواهد داشت و اگر اموال غیر منقول در حوزه های متعدد باشد صلاحیت با دادگاهی است که قبلاً شروع به اقدام کرده است. در صورتی که تمام یا قسمتی از اموال متوفی در حوزه دادگاهی غیر از دادگاهی که مطابق مواد فوق صالح است باشد، دادگاهی که اموال در حوزه آن دادگاه است، اقدامات راجع به حفظ اموال متوفی را از قبیل مهر و موم به عمل آورده، رونوشت صورت مجلس عملیات خود را به دادگاهی که مطابق دو ماده فوق برای رسیدگی به امور ترکه صالح است میفرستد.نکته مهم: در این مورد باید گفت منظور از دادگاه در مواد قانون امور حسبی با توجه به تخصیص به عمل آمده و سلب صلاحیت از دادگاه به قانون شورای حل اختلاف، به کیفیت مقرر توسط قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 در خصوص صدور گواهی حصر وراثت، تحریر و مهر موم ترکه و رفع مهر موم، همان شورای حل اختلاف و قاضی این نهاد می باشد و عنوان دادگاه مندرج در قانون امور حسبی در موضوعات یاد شده فاقد موضوعیت است و حمل بر شورای حل اختلاف می گردد. اما در خصوص تقسیم ترکه این امر مطابق مقررات قانون امور حسبی همچنان در دادگاه حقوقی رسیدگی و مورد صدور رای قرار می گیرد.