چطور می‌توانیم خانه را از رهن بانک درآوریم؟

اولین راه فک رهن، تسویه حساب با بانک و پرداخت کامل اقساط است. زمانی که تصمیم به فروش خانه‌ای که با وام خریده‌اید می‌گیرید، قطعاً چند قسط از وام را پرداخته‌اید. بنبراین می‌توانید بقیۀ اقساط را هم پرداخت و با بانک تسویه کنید. برای این کار می‌توانید به بانک بروید و درخواست تسویه حساب وام مسکن  را ارائه کنید. بانک میزان بدهی اصلی شما را محاسبه و اعلام می‌کند. پس از آن شما می‌توانید با پرداخت یک جای اقساط باقیمانده، سند را از رهن بانک آزاد کنید.

 

2. سپرده‌ گذاری در بانک‌ها

روش سپرده‌گذاری را چند سالی هست که بعضی از بانک‌ها اجرا می‌کنند. بانک مسکن هم به‌طور ویژه از طریق طرحی به نام طرح رها، امکان این سپرده‌گذاری را فراهم کرده است. شما در این طرح می‌توانید بعد از محاسبۀ باقیماندۀ بدهی، مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک سرمایه‌گذاری کنید. بعد از این کار، سند شما از رهن بانک آزاد خواهد شد.

آیا امکان خرید و فروش خانه‌ای که فک رهن نشده وجود دارد؟

در آگهی‌های فروش بعضی از فروشندگان قید می‌کنند که خانه «وام دار» است. معنای این عبارت این است که خانه با وام خریداری شده و سند آن در رهن بانک است. در چنین مواقعی مبلغ وام هنگام معامله از قیمت خانه کم می‌شود. اما به دلیل فک رهن نشدن این خانه، امکان اینکه سند آن به نام مالک جدید بشود وجود ندارد. این معامله‌ها معمولاً به صورت قولنامه‌ای و با وکالت انجام می‌شود. فروشنده در هنگام معامله به خریدار وکالت می‌دهد که هر وقت اقساط وام تسویه شد، بتواند خانه را به نام خودش بزند.

ریسک معاملاتی که سندشان فک رهن نشده بالاست و مشکلات حقوقی زیادی دارد. بنابراین در زمان انجام چنین معامله‌هایی باید دقت زیادی داشت. فروشنده می‌تواند چنین خانه‌ای را از طریق قولنامه هم‌زمان به چندین نفر بفروشد و کلاهبرداری کند.

چرا باید خانه‌ای را که در ضمانت بانک است فک رهن کنیم؟

اگر قصد داشته باشید خانه‌ای را که در رهن بانک است معامله کنید، فک رهن ضروری خواهد بود. براساس قوانین، معاملۀ خانه بدون فک رهن به ضرر منافع بانک است. در نتیجه اگر پیش از معامله سند را آزاد نکنید، بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.

چطور می‌توانیم بفهمیم که یک ملک در رهن است؟

ممکن است شما بخواهید ملکی را اجاره کنید یا بخرید. یکی از موارد مهمی که در هنگام خرید و اجاره خونه باید به آن توجه کرد، آزاد بودن سند است. برای اینکه مطمئن شوید سند خانه در رهن کسی یا بانک نیست، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. این دفترخانه‌ها می‌توانند وضعیت سند را استعلام و به شما اعلام کنند. توصیه می‌شود به دلیل جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، خانه‌هایی را که در رهن بانک هستند نخرید.

نکتۀ مهم:

مکانی که به‌عنوان رهن در اختیار طلبکار است، حکم امانت را دارد. بنابراین او بعد از اتفاق افتادن هر کدام از این سه مورد، باید مال را آزاد کند.

چه راه‌هایی برای فک رهن وجود دارد؟

به طور کلی برای فک رهن‌ها چهار راه وجود دارد:

 

بدهکار بدهی خود را به‌طور کامل پرداخت کند.

طلبکار از دریافت طلبش منصرف شود و آن را به طور کامل ببخشد.

طلبکار از دریافت ضمانت و رهن منصرف شود و آن را آزاد کند.

مال در گرو (مرهونه) از بین برود.

فک رهن چیست؟

حال که با تعریف رهن و موارد حقوقی مربوط به آن آشنا شدیم، بهتر است به تعریف فک رهن بپردازیم. کلمۀ «فکّ» از نظر لغوی به معنای آزاد کردن و جدا ساختن است. در اصطلاح حقوقی فک رهن به آزاد کردن مالی گفته می‌شود که به عنوان وثیقه در دست طلبکار بوده است.

به عنوان مثال برای اینکه بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخریم یا بفروشیم، باید آن را فک رهن کنیم. در واقع فک رهن به معنی آزاد کردن سند ملکی است که به‌عنوان وثیقه یا ضمانت در اختیار بانک بوده است.

9 نکتۀ حقوقی مهم دربارۀ رهن

در بعضی قراردادها و عقودی که در قانون مدنی آمده است، شرط است که مال به طرف مقابل تسلیم بشود. عقد رهن هم جزو این قراردادهاست و مال حتماً باید به رهن گیرنده یا طلبکار تسلیم شود.

اگر مالی به‌عنوان رهن یا ضمانت به کسی داده شود، بدهکار همچنان مالک آن است. بنابراین می‌تواند آن را اجاره دهد.

اگر بدهکار بخواهد مالی را که در رهن است بفروشد، باید موافقت طلبکار را جلب کند. البته بدهکار هر زمان که خواست می‌تواند با پرداخت بدهی، وثیقه و رهن خود را آزاد کند.

مالی که رهن یا ضمانت داده می‌شود، باید قابل مشاهده و لمس باشد. فرض کنید فردی که به کسی بدهکار است، از نفر سومی طلبکار باشد. او در این شرایط نمی‌تواند آن طلب را به‌عنوان ضمانت یا رهن در نظر بگیرد. چون آن طلب در حال حاضر قابل مشاهده و لمس نیست. حتی حق سرقفلی مغازه هم به دلیل قابل رؤیت نبودن، نمی‌تواند وثیقه یا ضمانت باشد.

در صورتی که طلبکار بدهی‌اش را نپردازد، طلبکار می‌تواند طلبش را با فروش وثیقه یا ضمانت وصول کند.

عقد رهن قراردادی است که به سبب وجود دین یا بدهی بسته می‌شود. بنابراین هر زمان که طلب یا دین پرداخت شود یا از بین برود، رهن و ضمانت هم معتبر نخواهد بود.

امکان فسخ قرارداد رهن بعد از امضا شدن برای طلبکار وجود دارد. اما بدهکار نمی‌تواند به‌صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار قرارداد را فسخ کند.

بدهکار علاوه بر مال خود، می‌تواند مال شخص دیگری را هم به‌عنوان رهن به طلبکار بدهد. البته برای این کار باید رضایت آن شخص را بگیرد. به این نوع رهن، رهن عاریه‌ای گفته می‌شود.

اگر چند نفر در یک مال شریک باشند (اصطلاحاً مال مشاع  باشد) هر کدام از آنها می‌توانند سهم خود را به رهن بگذارند.

چرا رهن وجود دارد؟

تعیین رهن برای این است که طلبکار مطمئن شود که بدهکار بدهی‌اش را پرداخت می‌کند. در صورتی هم که بدهکار نتواند بدهی را بپردازد، طلبکار می‌تواند طلبش را از محل ضمانت وصول کند.

رهن چیست؟

در یک تعریف ساده رهن، دادن مالی به‌عنوان ضمانت از سوی شخص بدهکار به طلبکار است. مالی که در گروی طلبکار قرار می‌گیرد نیز ممکن است ملک، زمین یا اموال دیگری باشد.

رهن در قانون مدنی هم تعریف شده است. براساس ماده 771 قانون مدنی، اگر فرد بدهکاری مالی را به‌عنوان ضمانت یا وثیقه به طلبکار بدهد، بدهکار را راهِن (رهن دهنده) و طلبکار را مُرتَهن (رهن گیرنده) می‌نامند. مثلاً فردی را در نظر بگیرید که می‌خواهد از بانک وام بگیرد و خانه‌اش را به‌عنوان ضمانت به بانک بدهد. قانون به وام گیرنده راهن و به بانک مرتهن می‌گوید

پایان دادن به وکالت کاری چگونه است؟

می توانید با فسخ وکالت کاری به عمر و اعتبار آن پایان بدهید اگر چه موارد دیگری نیز وجود دارند.

نحوه تنظیم وکالت کاری چگونه است؟

در متن تنظیم شده باید دقت فراوان داشت از این جهت که ممکن است عدم خواندن قرارداد برای شما مشکل آفرین باشد. نکته دیگر این که سعی کنید وکالت نامه بلاعزل نباشد و این که اگر برای کارهایی است که سریع انجام می شود مثل تعویض پلاک بهتر است مدت در آن ذکر کنید تا پس از آن خود به خود وکالت نامه بی اعتبار شود‌.

وکالت کاری چیست؟

هر نوع وکالتی که برای امور خارج از دادگاه به کسی داده می شود وکالت کاری است‌.

مسئولیت امین در امانت نامه چیست؟

گفتیم که چون امین در مقام امین است و مورد اعتماد مالک بوده لذا تا زمانی وه مرتکب تقصیر در نگهداری نشود مسئولیت ندارد.

نمونه عقد امانت

قرارداد ودیعه (امانت) یو دستگاه اتومبیل به مشخصات….

 

مودع (امانت گذار ) : خانم ……………. نام پدر به شماره ملی …………………… نام پدر …… شماره شناسنامه ………… به نشانی ……………………………………………………………………………. مستودع (امین) : آقای : آقای …………………. نام پدر اسمعلی شماره ملی …………………. شماره شناسنامه . به نشانی فوق مورد ودیعه (مورد امانت) : یک دستگاه اتومبیل با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء که امین با رؤیت مورد ودیعه ، وقوف کامل از تعداد و مشخصات و محل وقوع ، اقرار صرف و قبض مورد ودیعه نمود. نمونه امانت نامه شهود عبارتند از: ۱- آقای / خانم فرزند شناسنامه . صادره از متولد .به شماره ملی . ساکن شغل . ۲- آقای / خانم فرزند شناسنامه صادره از .متولد به شماره ملی . ساکن . شغل

 

که فی المجلس حضور داشتند و مورد امانت و تعداد و کم و کیف آن به رویت ایشان رسیده است. مدت: مادام العمر مودع از تاریخ زیر و امانت گذار در هر حال حق رجوع دارد و امین قبول ودیعه نمود و نیز متعهد گردید هر گاه رد مال ودیعه مطالبه شود نسبت به تحویل آن اقدام نماید. اجرت: رایگان است که مستودع متقبل به حفظ و نگهداری مورد ودیعه بطور مجانی گردید.

 

شروط : ۱- ترتیب حفظ مال مورد ودیعه طبق متعارف و معمول محل با مستودع بوده و در عین حال امین هر تغییری را که برای حفظ مال مورد ودیعه لازم بداند می تواند اعمال نماید . ۲- چنانچه امین موجب تعدی و تفریط مال مورد ودیعه گردد ضامن تلف یا نقصان مال مورد ودیعه می باشد . ۳- مودع متعهد به تأدیه مخارجی که امین برای حفظ مال مورد ودیعه کرده می باشد همچنین چنانچه رد مال ودیعه مستم مخارجی باشد بر عهده امانت گذار است . ۴- با فوت امانت گذار این ودیعه باطل بوده و امین متعهد به رد مال مورد ودیعه به ورثه قانونی مودع می باشد. ۵- هرگاه به هنگام وم رد مال مورد امانت طبق مفاد این سند ، امین از رد آن امتناع ورزد از تاریخ امتناع احکام امین به او مترتب نشده و ضامن تلف و هر نقص یا عیبی است که در مال ودیعه حادث شود اگر چه عیب یا نقص مستند به فعل او نباشد و همچنین این عمل خیانت در امانت بوده و امانت گذار حق طرح دعوی حقوقی و کیفری خواهد داشت. ۶- مودع در صورت رجوع ( هم چنین ورثه قانونی امانت گذار پس از درگذشت مودع ) محق ب استرداد مال مورد ودیعه و تحویل گرفتن آن از مستودع می باشند و حق دارند علیه امین (مستودع) یا علیه ورثه قانونی امین اجرائیه صادر کنند .نمونه امانت نامه ۷- امین در همه حال می تواند بنا بواسطه ضرورت های مورد تشخیص خود مال مورد ودیعه را رد کند و اگر به مودع دسترسی نداشته باشد و یا اگر مودع از قبول رد خودداری ورزد امین حق دارد مال مورد ودیعه را از طریق دادگاه صالحه رد نماید .

 

امضاء مودع: امضاء مستودع:

 

شاهد اول: شاهد دوم:

امانت نامه چیست؟

قراردادی که طرفین در آن توافق میکنند که یک طرف نگهداری مال شخص دیگر را برعهده بگیرد برای مثال ممکن است شما به مسافرت رفته باشید و نگهداری از خانه و آب دادن گل ها و… را به یکی از دوستان یا همسایگان خود سپرده اید.

در این قرارداد کسی که نگهداری از مال را بر عهده میگیرد اجرت و مزدی دریافت نمیکند.

امانت نامه سند و نوشته ای است که فرد در آن مال خودش را به کسی می سپارد که از آن نگهداری کند این مال میتواند هر چیزی باشد مثل ملک و خانه و یا ماشین و موارد دیگر.

در قانون مدنی عقد امانت تحت عنوان ودیعه آمده است ودیعه یا نگهداری از مال همان امانت یا امانت نامه است. یکی از ارکان این امانت نامه رایگان بودن آن است و اگر فرد در قبال نگهداری آن مزدی دریافت کند عنوانی دیگر پیدا میکند.

عقد امانت در قانون مدنی

قانونگذار در ماده ۶۰۷ قانون مدنی در تعریف عقد ودیعه می‌ گوید:

 

ودیعه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می‌ سپارد، برای آن که آن را مجانا نگاه دارد در عقد امانت یا ودیعه کسی که وظیفه نگهداری از مال را برعهده دارد امین نامیده میشود یا مستودع و کسی که مالک مال است و مال را برای حفظ به امین سپرده است مودع نامیده می شود.

امر مختومه در دعوای حقوقی چگونه است؟

در اینجا فرد با همان طرف دعوا و با همان موضوع قبلی نمی تواند طرح دعوا کند اما ب ای یک موضوع دیگر این امکان وجود دارد‌.

امر مختوم در چه دعاوی وجود دارد؟

هم در دعاوی کیفری و هم در دعاوی حقوقی این امر جریان دارد.

امر مختوم به چه معناست؟

امر مختوم یا امر قضاوت شده به این معناست که قبلا به یک دعوا رسیدگی شده و دیگر دوباره قابل شکایت نیست مگر به دلایل جدید.