اسقاط حق سرقفلی مغازه به دلیل عدم پرداخت اجاره بهاء

اگر مستاجر یا صاحب مغازه نتواند اجاره ‌بها را پرداخت کند ، صاحب ملک می‌تواند برای بیرون راندن وی و تصرف کنترل ملک اقدام قانونی انجام دهد. مالک نه‌ تنها ممکن است دارایی‌های فیزیکی مغازه را در اختیار بگیرد، بلکه ممکن است ادعای سرقفلی مغازه نیز داشته باشد.

این به این معنی است که موجر ممکن است پایگاه مشتری ، روابط تامین‌کننده و سایر دارایی‌های نامشهودی را که به موفقیت مغازه در حین کار کمک کرده است در اختیار بگیرد. اسقاط حق سرقفلی مغازه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها به این معناست که مالک حق دارد ارزش غیرفیزیکی مغازه را به‌عنوان جبران اجاره‌بها پرداخت نشده، حفظ کند.

اسقاط حق سرقفلی مغازه به علت انتقال سرقفلی به غیر

در بحث انتقال سرقفلی ، هنگامی که یک نوع کسب ‌وکار سرقفلی خود را به طرف دیگری منتقل می‌کند، به این معنی است که شهرت نامشهود، نام تجاری و پایگاه مشتری خود را به شخص دیگری می‌فروشد یا منتقل می‌کند؛ در نتیجه، کسب‌وکار اولیه ، ارزش سرقفلی خود را از دست می‌دهد و مالک جدید ارزش سرقفلی را در دفاتر خود ثبت خواهد کرد.

ابطال مزایده به حکم دادگاه و درخواست محکوم علیه

ابطال مزایده توسط دادگاه صورت میگیرد اما انجام این کار براحتی و سادگی انجام نمی پذیرد. محکوم علیه باید بتواند با کمک وکیل متخصص دعاوی مالی و تجاری جهات و اسباب ابطال مزایده را پیدا کند. سپس با استناد به قانون ، لایحه ابطال مزایده را به دادگاه ارائه کند. البته باید دانست در این مسیر ، شرایط ابطال مزایده اموال منقول با شرایط ابطال مزایده اموال غیر منقول تفاوتهایی در عمل با یکدیگر دارند.

ثلث مال در قرآن

در قانون و شرع اسلام در مورد وصیت تاکید شده است، مثلا در سوره بقره و آیات و روایات نیز به این موضوع اشاره شده است که تا علامت مرگ در کسی حاضر نشده است وصیت کند. و در روایتی دیگر نیز امده است که مومن نمی خوابد مگر اینکه وصیت او زیر سرش باشد. قرآن نیز وصیت در مورد اموال را تا یک سوم یا همان ثلث اموال قبول دارد و زاید بر آن را به دلیل انکه به ضرر سایر ورثه است را رد کرده است، و فقط در صورتیکه ورثه اجازه بدهند مورد قبول قرار میگیرد. و این رد مازاد بر ثلث اشکالی از نظر شرعی برای ورثه ایجاد نمی نماید چون قانونا وشرعا خق مسلم وراث می باشد.

وقف اموال در زمان حیات

هر شخصی میتواند در اموال خود هر گونه دخل و تصرفی که لازم بداند انجام دهد. یکی از این موارد وقف است، لازم به ذکر است که عنوان شود وقف نیز شرایط و احکام خاص خود را دارد. بعنوان مثال واقف باید در هنگام وقف عاقل و بالغ و مکلف باشد، و با اختیار مال خود را وقف نماید و هیچ اجبار و اکراهی وجود نداشته باشد. و شرایطی دیگر برای مال وقفی و کسی که وقف می کند وجود دارد که در این بحث نمی گنجد.

وصیت نامه تقسیم اموال

هر زمان شخصی از دنیا می رود، ممکن است اموال و دارایی از خود بجا بگذارد، و ماترک قهرا در مالکیت ورثه قرار میگیرد، اما این انتقال به خودی خود صورت نمی گیرد و ممکن است توسط متوفی نسبت به اموال وصیت نامه ای تنطیم شده باشد، و با استناد به ماده ۸۳۳ قانون مدنی ورثه متوفی نمی تواند در مالی که نسبت به آن وصیت شده است تصرف کند، تا زمانی که موصی له رد یا قبول خود را به آنها اعلام نکرده است. اگر تاخیر این اعلام موجب تضرر ورثه باشد دادگاه موصی له ( کسی که به نفعش وصیت شده باشد) را مجبور می کند که تصمیم خود را معین نماید. و بعد از آنکه تکلیف وصیت نامه مشخص شد وراث میتوانند اموال را بین خود تقسیم نمایند، مگر اینکه مال مشاعی باشد و موصی له با سایر وراث شریک باشد، که در اینجا مال باید فروخته شود و تقسیم شود.

یک فرد در وصیت نامه خود چه مقدار از اموال منقول و غیرمنقول را میتوان وصیت کرد

تنظیم وصیت نامه مطابق قانون احکام و ترتیب خاص حود را دارد، بدوا باید به عرض رساند که کسی که میخواهد وصیت کند باید نسبت به آن مال جایز التصرف باشد به این معنی که مال غیر را وصیت ننماید و نسبت با آن مال حق مالکانه داشته باشد. هر فرد در وصیت نامه خود میتواند تا یک سوم ار اموال منقول و غیرمنقول خود را به نفع دیگر یا هر کار خیری وصیت نماید، اما وصیت زیادتر از یک سوم هم باطل نیست و اگر بعد از فوت وراث اجازه دهند آن وصیت نیز معتبر میشود و در غیر اینصورت زاید بر ثلث توسط وراث قابل رد خواهد بود. ضمن اینکه مقدار مازاد آن یک سوم در زمان فوت شخص مدنظر قرار میگیرد نه در زمان زنده بودن شخص.

وصیت اموال منقول و غیر منقول

به موجب قانون مدنی هر فرد میتواند وصیت نامه خود را به دو روش عهدی و تملیکی تنظیم نماید، در وصیت نامه تملیکی شخص میتواند تا یک سوم از اموال منقول و غیر منقول خود را به هرکسی که خواست ببخشد، وصیت نسبت به کل اموال منقول و غیر منقول ایرادی ندارد ولی اجازه بیشتر از ثلث آن با ورثه است و اگر اجازه ندهند نمیتوان در مازاد ثلث اموال منقول و غیر منقول دخل و تصرفی کرد.

عدم همکاری وراث در تقسیم ارث

گاهی وراث برای تقسیم ارث با یکدیگر همکاری لازم را ندارند و بنابراین به علت خواسته های شخصی خود شروع به بحث و جدال در رابطه با تقسیم ارث می کنند، لذا در این مواقع افرادی که مایل به تقسیم ارث هستند باید به دادگاه درخواست تقسیم ماترک تسلیم نمایند تا دادگاه در صورتی که سهم آن ها قابل تقسیم باشد (مانند پول) آن را تقسیم کنند در غیر این صورت مال را به مزایده گذاشته و از پول بدست آمده از فروش مال، تقسیم بندی ارث را بین وراث انجام می دهند.

اگر اموال ماترک در تصرف یکی از وراث باشد

گاهی وراث با تصرف مال منقول یا غیر منقول به جای مانده از متوفی مانع از تقسیم ارث بین سایر وراث می شود که در این صورت، در مورد تصرف یکی از ورثه بر اموال منقول باید روشن شود که آیا تحریر (نوشتن) ترکه صورت گرفته یا نه. اگر تحریر ترکه انجام شده باشد باید آن اموال نزد یکی از ورثه امانت باشد تا پس از تقسیم ترکه وضع آنها روشن شود. اما اگر ترکه تحریر نشده باشد، چون طبیعت مال منقول قابل جابه جایی است و می تواند توسط متصرف مخفی و پنهان شود لذا اثبات این که در ید ورثه ی متصرف می باشد، بسیار دشوار است. اما در خصوص اموال غیر منقول به عنوان مال مشاع در مالکیت همه وراث است لذا تصرف در آن توسط یکی از ورثه بدون اذن سایر وراث ممنوع است و مشمول مقررات مربوط به «شرکت» در قانون مدنی است. در این صورت، وراث متصرف باید از آن رفع تصرف نماید وگرنه از طریق اقامه ی دعوا از ناحیه هر یک از سایر وراث غیر متصرف، محکوم به خلع ید می شود.

تقسیم ارث بدون حضور وراث

در رابطه با تقسیم ارث بدون حضور وراث می توان گفت که در مرحله انحصار وراثت حتی اگر تعدادی از وراث مدارک خود را ارائه ندهند و همکاری لازم را نداشته باشند اقدام یکی از وراث این وظیفه را از دیگران سلب می کند و بهتر این است که وراث با توافق با هم یکی از وراث را به عنوان وکیل برای انجام این کار مامور کنند. اما اگر وراث دیگر همکاری نکنند و مدارک خود را تحویل ندهند به دلیل آنکه شورای حل اختلاف، خود از اداره ثبت احوال استعلام خواهد گرفت در روند بررسی انحصار ورثه خللی ایجاد نخواهد شد.

اگر فرزند زودتر از والدین خود فوت کند تقسیم ارث چگونه خواهد بود؟

مطابق قانون، وقتی فرزندی زودتر از والدین خود فوت می کند، ورثه آن فرزند از جد پدری خود ارث نمی برند. به عبارت ساده تر شخص مرده از کسی ارث نمی برد تا آن مال به بازماندگانش منتقل شود و این با محرومیت از ارث تفاوت دارد.

نحوه ی تقسیم بندی ارث و میراث بین زوج و زوجه

شرط اصلی برای ارث بری زن و شوهر از همدیگر این است که ازدواج آن ها به صورت دائم در عقدنامه به ثبت رسیده باشد. در این صورت میزان سهم شوهر از ارث زن (زوجه) در صورت نداشتن فرزند به صورت نصف سهم الارث از زوجه می باشد، اما اگر فرزند داشته باشد این سهم به یک چهارم از سهم الارث می رسد. برای زنان هم به این صورت است که اگر شوهر زن فوت کند و فرزندی داشته باشند، در این صورت یک هشتم اموال شوهر به زن می‌رسد و اگر فرزند نداشته باشند، سهم الارث زن یک چهارم اموال شوهر است.

آیا والدین قبل از مرگ حق تقسیم ارث و میراث خود را دارند؟

عشق و علاقه ی والدین به فرزندان خود حتی قبل و بعد از مرگ نسبت به فرزندان قطع نخواهد شد و آن تقسیم ارث و میراث خود در بین فرزندان است. اما اینکه والدین می توانند تا زمانی که زنده هستند اموال خود را تقسیم نمایند یا نه، قانون گذار منعی برای این تقسیم در نظر نگرفته است و تمام اختیارات را به والدین داده است و آن ها مختارند که اموال خود را به هر نحوی که مایل اند بین فرزندان خود تقسیم نمایند، اما تجربه نشان داده است زمانی که والدین دارایی زیاد خود را بین فرزندان تقسیم می کنند این تقسیم آن ها به گونه ای است که والدین هیچگونه مالی از اموال خود برای خود نگه نمی دارند و انجام همین امر می تواند برای والدین خطر آفرین باشد چرا که گاها پیش آمده است با اینکه والدین تمام مال خود را بخشیده اند و حق استفاده از مال را برای خود ساقط کرده اند آخر عمری به کاسه ی چه کنم، چه کنم افتاده اند چرا که بی مهری فرزندان با تقسیم اموال باز نسبت به والدین آشکار می شود و آن ها نمی دانند برای امرار و معاش خود چه اقدامی باید انجام دهند برای همین والدین باید در واگذاری اموال به فرزندان خود به گونه ی عمل کنند که در صورت داشتن کثرت عمر دچار بی مهری و تنگدستی نشوند.

دعاوی که در تقسیم ارث اتفاق خواهد افتاد:

ارث یا همان ماترک به اموال مادیی که از فرد متوفی برای وراث به جایی می ماند گفته می شود اما اینکه چه کسانی در این مال به جای مانده حق و حقوقی دارند باید بگوییم کسانی در این ارث می تواند حقی داشته باشند که با فرد متوفی چه از لحاظ سببی و چه از لحاظ نسبی ارتباط قومیت را داشته باشند می تواند نسبت به تنظیم نامه تقسیم ارث اقدامی انجام دهند، اما هنگام این تنظیم نامه تقسیم ارث ممکن است بین افراد وراث دعاوی و اختلافاتی پیش بیاید .

مدارک لازم برای گرفتن گواهی انحصار وارثت عبارت اند از:

.استشهادیه محضری

.شناسنامه متوفی

.عقدنامه یا رونوشت

.شناسنامه وراث

.وصیت نامه رسمی شخص فوت شده

گواهی انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت از دیگر عوامل تعیین کننده برای تقسیم ارث می باشد به این صورت که در صورت نداشتن این گواهی هیچ یک از افراد ذینفع نمی توانند نسبت به اموال منقول و غیر منقول فرد متوفی ادعای حقی داشته باشند، برای گرفتن گواهی انحصار وراثت، وراث باید به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه نمایند.

ابطال تقسیم نامه ارث چگونه انجام می شود؟‌

در تقسیم اموال متوفی به صورت انحصار وراثت و تفاهم وراث بر سر تقسیم، باز هم امکان دارد هنگام تقسیم کردن و یا بعد از آن، یکی از ورثه به علت معترض بودن به نوع تقسیمی که صورت گرفته، در دادگاه علیه وراث دیگر طرح شکایت کند و خواستار ابطال تقسیم گردد. 

  در رابطه با ابطال تقسیم نامه ارث می توان گفت که مواد ۶۰۰ و ۶۰۱ و ۶۰۲ قانون مدنی در مورد راه های بطلان تقسیم بحث می کند و اعلام دارد که اگر کسی خواهان ابطال تقسیم باشد، این کار فقط از راه شکایت و صدور رای صورت می پذیرد.

این موارد قانونی به صراحت می دارد که اگر بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت کردن اموال به صورت غلط انجام گرفته و این امر بر دادگاه اثبات گردد، تقسیم باطل خواهد گردید.

 

اگر هر زمانی بعد از تقسیم ارث، یکی از ورثه صاحب مالی شود و بعد مشخص شود در مال عیبی وجود دارد، می تواند به خاطر وجود این عیب تقسیم مزبور را به هم بزند و با اثبات عیب و اینکه در زمان تقسیم از وجود عیب خبر نداشته، تقاضای ابطال تقسیم کند.

مفهوم تنظیم عقد صلح عمری

از آنجایی که در مبحث تقسیم ارث و میرات اموال متوفی واژه ی صلح عمری به وفور دیده می شود لازم دانستیم در قالب یک مثال عقد صلح عمری را با زبان ساده بیان کنیم. فرض کنید پدری خانه ی خود را طی عقد صلح عمری به فرزند خود می دهد با این شرط که تا زمانی که پدر زنده است او بتواند از منافع ملک به نفع خود استفاده نماید برای مثال اجاره دادن ملک، همچنین در همین عقد پدر شرط می کند که در صورت فوت او (پدر) عین مال و تمام منافع حاصل از آن برای فرزند می باشد. اما رابطه ی صلح عمری با تنظیم نامه تقسیم ارث این هست که تا زمانی که مالک یا موروث زنده است وراث در بین خود حق تقسیم ارث را ندارند.

مفهوم تنظیم نامه تقسیم ارث

در تنظیم نامه تقسیم ارث باید بگوییم که اموال متوفی یا از طریق دادگاه و شورای حل اختلاف بین وراث تقسیم می شوند و یا از طریق تنظیم تقسیم نامه با توافق در بین وراث، تقسیم اموال ماترک صورت می گیرد. اما تنظیم تقسیم نامه ارث باید به این صورت باشد که در مفاد آن تمام قوانین مدنی در مورد ارث و میراث به خوبی در آن اجرایی شده باشد و وراثی که تقسیم نامه را امضا می کنند باید از تبعات حقوقی آن آگاه باشند و بدانند که قانون هیچ حق اعتراضی را بعد از امضای آن به امضا کننده وارد نمی داند و این وراث در مورد بدهی ها متوفی نیز مسئول شناخته خواهند شد.