الزام به فک رهن به منظور تنظیم سند رسمی

هنگامی که سند ملکی در رهن بانک می باشد امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد. بارها پیش آمده خریدار بدون اطلاع از اینکه ملک در رهن بانک است آن را به موجب مبایعه نامه و قولنامه خریده است. در این حالت می بایست دعوایی با خواسته الزام فروشنده به فک رهن طرح گردد. توجه داشته باشید متاسفانه بسیار پیش آمده است که خریدار ناآگاه به مسایل حقوقی شرطی را تحت عنوان تعهد به فک رهن که بر عهده خریدار است را امضا نموده که این امر عملا بار فک رهن را به دوش او می گذارد.

الزام مالک به تنظیم سند سرقفلی

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در مورد املاک تجاری مستاجر در ابتدای اجاره می تواند با پرداخت مبلغی صاحب حق سرقفلی شود. حق سرقفلی طبق این قانون اصولا قابل انتقال به دیگری می باشد مگر اینکه انتقال آن ضمن اجاره نامه منع شده باشد. اگر شما به عنوان مستاجر جدید حق سرقفلی را از مستاجر قبلی خریداری کرده اید می بایست دعوایی تحت عنوان الزام مالک به تنظیم سند رسمی سرقفلی طرح نمایید.

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی سندی است که مشخصات جزئی ساختمان در آن به تفکیک و معین درج می شود. هنگامی که شما ملکی را به صورت تمام نشده یا پیش خرید، خریداری می کنید یکی از پیش شرط های صادر شدن سند مالکیت، اخذ صورت مجلس تفکیکی است. گاهی پیش می آید، فروشنده از اخذ صورت مجلس تفکیکی امتناع می نماید. در این صورت شما می بایست برای اینکه سند رسمی ملک به نام شما صادر شود دعوایی تحت عنوان الزام فروشنده به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقامه کنید.

الزام به اخذ پایان کار

عملیات ساخت ساختمان یا آپارتمان می بایست طبق جواز ساخت انجام شود. هر گونه تخلف از جواز ساخت و مقررات شهرداری باعث عدم صدور گواهی پایان کار ساختمان خواهد شد. در مواقعی که شما ملکی را پیش از اتمام و اخذ پایان کار خریداری می نمایید صدور سند رسمی ملک به نام شما مشروط به اخذ پایان کار خواهد بود. حال اگر فروشنده ملک، پایان کار اخذ نکرده باشد شما می بایست دعوایی با خواسته الزام فروشنده به اخذ پایان کار طرح نمایید.

الزام به تحویل مبیع

بلافاصله پس از امضای مبایعه نامه یا قولنامه فروشنده موظف است ملک را به شما تحویل دهد مگر اینکه به موجب قرارداد تاریخ دیگری درج شده باشد. گاهی پیش می آید علیرغم درخواست خریدار، فروشنده از تحویل ملک خودداری می کند که در اینجا شما می توانید با رعایت مواد مندرج در قرارداد اقدام به طرح دعوی الزام فروشنده به تحویل یا تسلیم ملک نمایید.

گواهی عدم حضور (گواهی حضور)

یکی از مواردی که می بایست در مبایعه نامه و قولنامه رعایت شود ذکر تاریخ و ساعت حضور در دفترخانه به منظور انتقال رسمی سند مالکیت ملک است. این تاریخ از این حیث حائز اهمیت است که اولا می تواند مبنای شروع تخلفات هر یک از طرف های قرارداد باشد. ثانیا می توان بابت این تخلف مطالبه خسارت کرد. ثالثا پس از این تاریخ می توان طرح دعوی نمود. به همین منظور هنگامی که در دفترخانه حاضر شدید ولی طرف مقابل حضور نداشت می بایست از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور طرف مقابل یا گواهی حضور خود را نمایید. یکی از مهم ترین اسناد در دعاوی ملکی همین گواهی است.

آیا انتقال ملکی که در رهن بانک است امکانپذیر است؟

انتقال ملکی که در رهن بانک است بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری است اما استثنائا از دو طریق می توان اقدام نمود:

 

1)از طریق فک رهن با تسویه کامل بدهی

 

2)از طریق انتقال تسهیلات به خریدار

 

در واقع طبق مقررات رسمی، خریدار جدید به جای مالک قبلی ملک، پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام او منتقل می گردد، ادامه باز پرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار می گیرد.

نحوه خرید ملکی که به عنوان رهن در قراردادهای بانکی در توقیف است

در معامله مال مرهونه، اشخاصی که بدون اطلاع از اینکه خانه ای در رهن بانک است آن را خریداری نموده اند می توانند ابتدائا از فروشنده تقاضا نمایند علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن نیز اقدام نماید چنانچه فروشنده خودداری نماید، خریدار حق دارد معامله را برهم بزند و در صورت هرگونه پرداختی، مبلغ را مسترد نماید و یا با مراجعه به مراجع قضایی علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن ارائه دهد.

اعراض از رهن در صورتی که مازاد ملک به نفع غیر توقیف شده؟

بنا به ماده 113 آیین نامه اجراء، چنانچه مازاد مرهونه به نفع غیر بازداشت شده باشد در صورت اعراض از رهن ، بازداشت مازاد به بازداشت اصل تبدیل می گردد.

بنابراین با اعراض مرتهن، سند رهنی فک و حق تقدم وی زایل می گردد. هر چند که مرتهن حق عینی نسبت به رهینه دارد، اما باید از تصرف در عین و منافع آن بدون اذن راهن خودداری نماید. در صورت تصرف، عمل وی باطل و موجب ضمان است زیرا مرتهن در این حالت در حکم غاصب است. مرتهن مکلف به حفظ، نگهداری اداره و استرداد رهینه است. در صورت فک دین یا ادا دین در سررسید یا بخشیدن دین راهن، یا اسقاط دین به هر نحو، استرداد عین بر عهده مرتهن است. در صورت تلف رهینه اگر مرتهن تعدی و تفریط نماید ضامن عین و منافع مال مرهونه می باشد که در این صورت علیه مرتهن(بانک) می توان اقدام نمود.

اعراض نسبت به سهم یک یا چند نفر از راهنین

در مورد وراث مدیون و نیز زمانی که راهن متعدد بوده و فک رهن و فسخ موکول به ادا تمام دین شده باشد اعراض از رهن باید به تمام مرهونه باشد و اعراض از رهن نسبت به سهم یک یا چند نفر از بدهکاران زمانی پذیرفته می شود که حق مطالبه ی دین بدهکارانی که از رهینه آنها اعراض گردیده از سایر بدهکاران اسقاط شده باشد.

اعراض از رهن در صورتی که موعد سند رهنی منقضی نشده باشد

اگر موعد سند منقضی نشده باشد به محض اعراض، مورد رهن آزاد می شود. مطالبه وجه و صدور اجراییه برای وصول آن، موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود. اما اگر مدت سند رهنی، منقضی شده باشد با توجه به مفهوم مخالف ماده مذکور، نیازی به صدور اجرائیه مجدد نمی‌باشد و بستانکار می‌تواند سایر اموال بدهکار را معرفی نماید.

تا چه زمانی مرتهن می تواند از رهن اعراض نماید؟

تا هنگامی که دین بر عهده راهن باقی است مرتهن می تواند از حق خود اعراض نماید چه بقای دین از بابت اصل باشد یا خسارات و غیره، حتی اگر مرتهن قبلا مبلغی دریافت کرده باشد. برابر ماده 38 آیین‌نامه اجراء، بخشیدن دین مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل بدهی، مانع صدور اجرائیه نمی‌باشد و چون مرتهن حق دارد تقاضای صدور اجرائیه نماید حق اعراض‌ از ‌رهن نیز برای او محفوظ است. در صورت تلف واقعی یا حکمی مورد وثیقه، نیازی به اعراض ‌از ‌رهن نیست. چون سند خود به خود برابر ماده 117 آیین‌نامه تابع مقررات اسناد ذمه‌ای می‌گردد. در واقع، رهینه‌ای موجود نیست تا اعراض صورت بگیرد.

سقوط حق اعراض

بنا به تبصره ماده 112 آیین نامه اجراء، با تنظیم صورت مجلس مزایده حق اعراض از رهن از مرتهن به دلیل انتقال مالکیت مورد رهن پس از تنظیم صورتمجلس مزایده ساقط می گردد.

اعراض از رهن در حین عملیات اجرایی

همچنین اگر اعراض از رهن در حین عملیات اجرایی باشد اجرای ثبت مکلف است مراتب اعراض را به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام نماید، در این حالت دفترخانه اسناد رسمی اطلاع نامه فسخ مربوطه را به اداره ثبت ارسال می دارد و چنان چه سند رهنی منقضی نشده باشد به مجرد اعراض مورد رهن آزاد و حق عینی بستانکار به حق دینی تبدیل می گردد و مطالبه وجه و صدور اجراییه برای وصول آن موکول به انقضای مدت مذکور در سند معامله خواهد بود.

اعراض از رهن پس از صدور اجراییه سند رهنی

چنان چه اعراض از رهن پس از صدور اجراییه باشد، می بایستی مراتب کتباً به اجرا اعلام و رییس اجرا صحت انتساب تقاضانامه مذکور ، موضوع را به متعهد ابلاغ کرده و برابر اسناد ذمه ای عمل بنماید.

اعراض قبل از صدور اجراییه

 

هرگاه اعراض قبل از صدور اجراییه باشد مرتهن (بانک)، در دفترخانه اسناد رسمی مربوطه حاضر می گردد و با ذکر توضیح در ملاحظات ثبت سند رهنی مراتب اعراض سند رهنی قید و به امضاء مرتهن می رسد و در این صورت اجراییه صادر خواهد شد و با صدور اجراییه، قید اعراض ‌از ‌رهن می‌بایستی در اجراییه مشخص باشد. قید «دفترخانه اسناد رسمی مربوطه» در واقع ثبت اعراض در حاشیه ملاحظات ثبت منحصرا در صلاحیت دفتر خانه تنظیم کننده سند است.

آیا با اعراض از مال مرهونه عقد رهن منحل می گردد؟

با اعراض ‌از ‌مال مرهونه ، عقد رهن منحل نمی گردد، بلکه تنها بستانکار(بانک) باید طلب خود را از‌ طریق مقررات اجرای اسناد ذمه‌ای وصول نماید و سند در خصوص دیون مندرج در آن دارای اعتبار کامل می‌باشد. اما در صورت فک رهن، مطابق بند ض از ماده 1 آیین‌نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی، که آن را به آزاد‌کردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء داین، یعنی به‌ محض فک رهن، دیگر دینی باقی نمی‌ماند. زیرا یا مرتهن مطالبات خود را دریافت نموده و یا مدیون را بری‌الذمه نموده که این، هر دو مورد یعنی ایفای تعهد و ابراء، از اسباب سقوط تعهدات محسوب می‌گردند.

بنابراین اعراض ‌از ‌رهن و فک رهن در آزاد شدن رهینه مشترک هستند و پس از اعراض، اجرای سند مطابق اسناد ذمه‌ای است اما پس از فک رهن اصولاً هیچ گونه بدهی باقی نمانده (به واسطه پرداخت دین یا ابراء مدیون) تا اقدام دیگری متصور باشد.

اعراض از رهن چه زمانی صورت می گیرد؟

اعراض از رهن در صورتی می تواند صورت گیرد که تمامی مورد رهن تکافوی دین نباشد. در این صورت عمل اعراض موجب می شود که سند وثیقه ای به سند ذمه ای تبدیل گردد.

اعراض از رهن تا چه زمانی می تواند مطرح شود؟

اعراض ‌از‌ رهن بدین معنی که مرتهن( بانک) از وثیقه‌ رهنی خود گذشت کند. از آنجا که عقد رهن از سوی مرتهن جایز است او می‌تواند آن را یک‌جانبه فسخ نماید و حق وثیقه او به دین بدون ‌وثیقه تبدیل می شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجرای اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌گردد.

فلسفه وجودی قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری چیست؟

در این قانون به مالکین زمین موات فرصتی حدود 3 سال داده می شود که زمین خود را احیا کنند. وگرنه دولت اقدام به ابطال سند مالکیت آنها خواهد کرد.