نحوه تقسیم مال مشاع

باید گفت طرفین می توانند با توافق هم دیگر هر گونه که دلخواهشان است تقسیم را انجام دهند. اگر در این زمینه به توافق نرسیدند باید از اداره ثبت افراز مال مشاع را درخواست کنند. اگر غیر قابل تقسیم بود(غیر قابل افراز) که ممکن است غالبا ملک ها به دلیل جدایی ناپذیر بودن، غیر قابل افراز باشند توسط اداره ثبت احراز شده و گواهی ای به فرد داده می شود مبنی بر این که این ملک غیر قابل افراز است که با این گواهی می توان درخواست فروش ملک مشاع را از دادگاه درخواست کرد. این فروش با مزایده انجام می شو‌د.

درخواست تقسیم ترکه به چه صورت است؟

این درخواست غیر ترافعی و از امور حسبی است که باید به طرفیت تمام وراث اقامه شود.

تقسیم اموال از طریق دادگاه

برای اجرای تقسیم اموال متوفی در دادگاه لازم است لازم است که یک کارشناس درستی تقسیم اموال را تایید کند و دادگاه باید قانع شود که توافقی که بین وراث برای تقسیم اموال انجام شده است ضرری به محجورین یا کسی که غایب است وارد نمی کند.

در هر موردی که اموال متوفی تقسیم می شود، ایجاد تعادل بین سهم وراث ضروری است. مثلا هر گاه قرار باشد زمینی بین دختر و دو پسر متوفی تقسیم شود، زمین باید به پنج سهم برابر تقسیم شود که هر پسر دو سهم و دختر یک سهم می برد.

نکته: در صورتی که دارایی متوفی یک خانه باشد و تنها یکی از وراث تقاضای تقسیم اموال کند، آیا دادگاه به این تقاضای او رسیدگی می کند؟ جواب مثبت است و دادگاه باید به تقاضای آن فرد رسیدگی کند و در صورتی که ملک قابل تقسیم باشد، این ملک تقسیم می شود و سهم هر یک از وراث به او پرداخت می شود.

اما اگر بنا به هر دلیلی این خانه قابل تقسیم نباشد، دادگاه دستور می دهد تا خانه را بفروشند و پس از فروش، سهم وراث به آن ها پرداخت می شود.

اجرای تقسیم اموال متوفی طبق ماده ۳۱۳

ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی بیان می کند:

 

«در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود ‌تقسیم نمایند لیکن اگر مابین آنها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.»

یکی از راه های تقسیم اموال متوفی این است که وراث بین خود توافق کنند که هر کس چقدر می تواند از اموال متوفی سهم داشته باشد. در واقع اگر شما به عنوان وراث این روش را انتخاب کنید راه آسان تری در پیش خواهید داشت.

اما این راه در صورتی است که تمام وراث عاقل و بالغ باشند. اگر شما در خانواده مثلا خواهر یا برداری دارید که به سن بلوغ نرسیده است یا از لحاظ ذهنی ناتوانی دارد، نمی توانید بجای او تصمیم بگیرید و تقسیم اموال انجام دهید.

 

بنابراین تقسیم اموال به صورت توافقی در صورتی است که بین وراث کسی نابالغ و ناتوان ذهنی نباشد. مثلا فرض کنید پدر خانواده فوت کرده و یکی از وراث او مثلا پسرش از لحاظی ناتوان است و یکی از دخترانش به سن بلوغ نرسیده و هشت ساله است، در این صورت تقسیم اموال توسط نمایندگان آنها در دادگاه انجام می شود.

اگر تحویل ملک خریداری شده غیر ممکن شود تکلیف چیست؟

در این رابطه باید گفت عقد و قرارداد خود به خود از بین میرود و اگر خریدار پولی پرداخت کرده آن را پس میگیرد.

آیا خسارت تاخیر در تحویل ملک قابل مطالبه است؟

بله اگر تاخیر به مدتی بوده که احتمال ضرر و زیان در آن وجود دارد این مطالبه خسارت ممکن است.

در چه دادگاهی برای تحویل ملک طرح دعوا کنیم؟

دعوای الزام به تحویل ملک در دادگاه محل واقع شدن ملک قابل طرح است.

ضمانت اجراهای غاصب چه مواردی خواهد بود؟

پرداخت اجرت و مبلغ تمام مدتی که از مال استفاده کرده و همچنین جبران تمام خسارات وارد آمده به ملک همچنین اگر شما وکیل گرفته اید و طرح دعوا کرده اید پرداخت هزینه وکیل و هزینه دادرسی نیز بر عهده غاصب خواهد بود.

راه های اخراج غاصب چیست؟

طرح دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید و تخلیه ید را می توان از مواردی دانست که فرد می تواند متصرف را از ملک خود بیرون کند.

مسئولیت غاصب

گفتیم که شخصی که مال یا ملکی را غصب کرده است؛ ضامن تمام خساراتی است که به آن مال وارد می شود؛ حتی اگر از تقصیر وی نباشد هم باز مسئول است.

برای مثال طبق حکم قانون، اگر فردی ماشین یا خانه ای را غصب کند و خانه در اثر سیل یا زلزله نابود شود؛ غاصب، ضامن تمام قیمت آن خواهد بود.

همچنین اگر ملک سالم بماند؛ غاصب باید پول مدت زمانی که ملک در تصرف او بوده است را پرداخت کند‌.

غصب چیست؟

تصرف در مال دیگران بدون مجوز قانونی یا اجازه مالک آن، غصب است و انجام دهنده آن غاصب خواهد بود. به اصطلاح حقوقی “استیلا بر حق غیر به نحو عدوان”

فرد غاصب به دلیل نقض حقوق دیگران از ناحیه قانون مسئولیت مطلق دارد؛ یعنی این که هر اتفاقی برای آن مال غصب شده بیفتد وی مقصر جبران آن است؛ حتی اگر آن اتفاق، ربطی به وی نداشته و از تقصیر وی ناشی نشده باشد.

حق مسکن چیست؟

به طور طبیعی زمانی که شما ازدواج می کنید، به عنوان یک زن، باید در خانه ای زندگی کنید که همسرتان انتخاب کرده است. در واقع این حق انتخاب در زمان ازدواج از شما گرفته شده است و تنها شوهرتان می تواند در این خصوص تصمیم گیری کند.

 

طبق ماده ۱۱۱۴ قانون مدنی:

 

« زن باید در منزلی که شوهر تعیین می کند سکنی نماید مگر آنکه اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.»

 

در واقع این مسئله آنقدر در زندگی زناشویی مهم است که یکی از مواردی که نشان دهنده ی تمکین زن است، همین سکونت در منزل شوهر است.

آیا میتوانیم در مقابل پس ندادن پول پیش اجاره را تحویل ندهیم؟

بله طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ این امکان فراهم است.

نحوه برداشت خسارات از محل پول پیش

موجر به دلخواه خود نمی تواند خسارات وارده به ملک را ارزیابی کند و به میزان آن از پول پیش کسر کند بلکه به این صورت است که ابتدا باید دادخواست مطالبه این خسارات را به دادگاه تقدیم کند و سپس زمانی که میخواهد پول پیش را به دایره اجرا بدهد؛ گواهی این دادخواست خود را نیز به آنان تسلیم کند تا دایره اجرا به میزان خسارت مورد ادعا از تسلیم مبلغ به مستاجر خودداری کند تا زمان تعیین تکلیف دعوای مطالبه خسارات.

خودداری از تخلیه تا زمان گرفتن پول پیش

در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برای مستاجر این حق را به رسمیت شناخته که تا زمانی که پول پیش را دریافت نکرده میتواند از تحویل ملک خودداری کند که به نوعی حق حبس به حساب می آید.

پس ندادن پول پیش بعد از تمام شدن اجاره

اجاره ها غالبا به این صورت است همراه با اجاره بهای ماهانه، پول پیش هم تحت عنوان ودیعه به موجر داده می شود. در ابتدای اجاره این پول پیش یا ودیعه بعد از اتمام اجاره باید تماما توسط موجر پس داده شود می توان گفت این مبلغ نوعی تضمین است برای خساراتی که ممکن است به ملک وارد شود یا اجاره بهای آن ماه هایی که پرداخت نمی شود.

حال اگر موجر در پایان اجاره آن را پس ندهد می توان علیه وی دادخواست تنظیم کرد و مبلغ مزبور را از وی مطالبه کرد.

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد؛ تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.

در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به‌‌ همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه موقع طرح می شود؟

این دعوا می تواند هر زمانی طرح شود اما مهم این است که مورد معامله ملک باشد و دارای سند رسمی تا قابل تحقق باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند در کجا اقامه می شود؟

برای این کار لازم است که خریدار در دادگاهی که مال غیر منقول و یا ملک در آن جا موجود است طرح دعوا کند.

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوا از این جهت که دعوای مرتبط با ملک است هزینه دادرسی آن معادل۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک خواهد بود.

که البته این رقم را میتوان از خوانده در صورت محکومیت وی نیز مطالبه کرد و همچنین در صورت نداشتن توانایی مالی میتوان درخواست اعسار از هزینه دادرسی را تقدیم دادگاه کرد‌.