آیا قرارداد بدون کد ره‌گیری در اجاره منزل مشکل حقوقی دارد؟

کد ره‌گیری بر اساس مصوبه هیئت‌وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خریدوفروش و اجاره ندارد، مثلاً باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به‌وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین مانع از کلاه‌برداری و فروش مال غیر می‌شود.

آیا برای خرید خانه‌ای که سه مالک دارد، نوشتن قولنامه کفایت می‌کند؟

در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.

آیا امکان منعقد کردن قرارداد اجاره خانه به مدت هشت ماه وجود دارد؟

در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است ولی حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده است.

در خرید خانه پیش‌فروش چه مواردی را باید رعایت کنیم؟

در قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳، شرایط متعددی ازجمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، پرداخت ۱۰ درصد در زمان تنظیم سند قطعی، صدور قبوض اقساطی، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی‌شده است.

اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند، فروشنده قیمت را بالا ببرد چه‌کاری می‌توان انجام داد؟

 در قانون مابین موجر و مستأجر چنین امری پیش‌بینی‌نشده است، لذا درصورتی‌که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود، اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجراست.

برای خرید خانه الزاماً قولنامه باید تنظیم شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟

می‌توانید با تنظیم یک قرارداد نقل‌وانتقال در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کنید.

اسناد قرارداد

برگه‌های قرارداد باید معمولا در دو نسخه تنظیم شوند و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده باشند، البته در عقود رسمی معمولا سه نسخه از سند تنظیم می‌شود که یکی نزد دفتر اسناد می‌ماند.

تعهدات طرفین قرارداد

اشاره کردیم که تعهد همان موضوع عقد است که طرفین بر انجام کار یا پرداخت مبلغی توافق می‌کنند که در قراردادهای مختلف این تعهدها به دو دسته اصلی و فرعی تقسیم می‌شوند؛ تعهدات اصلی معمولا در قسمت موضوع قرارداد و به صورت مشخص و تیترگونه نوشته می‌شود که تعهد اصلی معامله است.

به عنوان مثال در قرارداد خرید کالایی مشخص از یک فروشگاه و تحویل آن در روزی مشخص به خریدار، اگر تأخیری در تحویل کالا صورت بگیرد در حقیقت فروشنده تعهد فرعی را نقض کرده و اگر اجرای تعهد در زمان دیگری نیز برای طرف معامله سودمند باشد، وی می‌تواند تنها برای متعهد متخلف جریمه در نظر بگیرد، امّا اگر کالایی تحویل داده نشود، تعهد اصلی زیر سوال رفته و خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام و پیگیری کند.

گفتنی است که تعهدات طرفین معامله همواره مورد حمایت قانون است و اگر هر یک از طرفین به آنها عمل نکند با جریمه و ضمانت اجرا‌های تعریف شده در قانون مواجه خواهند شد که بستگی به نوع عقد و تخلف خواهد داشت.

شرایط نوشتن قرارداد

مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایطی باید برای نوشتن قرارداد وجود داشته باشد تا از نظر قانونی صحیح شناخته شود:

 

رضایت و قصد طرفین: اولین شرط برای نوشتن قرارداد راضی بودن و وجود قصد در هر دو طرف برای انجام معامله است.

اهلیّت طرفین: منظور از اهلیت این است که هر دو طرف باید عاقل، بالغ و رشید باشند یعنی به سن قانونی رسیده باشند و قدرت و توانایی اعمال حق خود را داشته باشند و در مورد اشخاص حقوقی باید تحقیق شود که آیا در مورد موضوع مورد معامله، توانایی لازم را دارد یعنی این موضوع در چارچوب اساسنامه آن شرکت قرار دارد یا نه؟

معیّن بودن موضوع معامله: پیش از این اشاره شد که مال یا عملی که طرفین بر سر آن توافق می‌کنند باید مشخص و معلوم و قابل رویت باشد و در صورت رویت نشدن باید کیفیت دقیق آن مشخص باشد.

مشروعیت جهت معامله: هدف معامله در قرارداد باید هدفی مشروع و قانونی باشد، هرچند در متن عقد نوشته نشود، در غیر این صورت معامله باطل است.

علاوه بر این شرایط که در نحوه انعقاد قرارداد باید مورد توجه قرار بگیرند، ممکن است شروط دیگری نیز در متن معامله به توافق دو طرف برسد که در صورت مخالف نبودن آنها با قانون، برای هر دو طرف لازم‌الاجرا هستند.

اجزاء یا عناصر قرارداد

عنوان:

البته در صورت بروز اختلاف در عقود، نیّت طرفین مورد بررسی قرار می‌گیرد و این مهم نیست که با چه عنوانی عقد را تنظیم می‌کنند، امّا برای بهتر روشن شدن قصد طرفین بهتر است که نوع قراردادی که بر آن توافق دارند بدون پسوند یا کلمه‌ای اضافه در بالای قرارداد نوشته شود، مثلا: اجاره.

 

طرفین:

هر یک از طرفین قرارداد شخص یا اشخاصی حقیقی یا حقوقی هستند که در برابر یک یا چند شخص دیگر متعهد به انجام کاری می‌شوند، بنابراین مهم‌ترین اصل این است که مشخصات دقیق هر دو طرف نوشته شود؛ اگر شخصی به نمایندگی از شرکتهای دولتی یا خصوصی طرف معامله باشد، باید حتما صحت حق امضای او مشخص شود و اگر از طرف شخص دیگری وکیل است باید مشخصات وکالت‌نامه در قرارداد درج شود. نکته دیگر اینکه بلوغ عقلی و صلاحیت طرفین معامله نیز بسیار مهم است.

 

موضوع قرارداد:

در یک معامله، موضوع قرارداد عمل یا مالی است که طرفین خود را متعهد به انجام یا پرداخت آن می‌کنند که از نظر قانون این موضوع باید دارای شرایطی باشد: اول اینکه باید دارای ارزش عقلانی باشد، دوم اینکه موضوع باید در زمان انعقاد قرارداد، مشخص، موجود و معلوم و قابل رویت باشد و اگر نبود باید کمیت و کیفیت آن به خوبی مشخص شده باشد. نکته مهم بعد اینکه امکان انجام یا تسلیم آن به طرف مقابل وجود داشته باشد و در اختیار شخص دیگری نباشد.

 

مدّت قرارداد:

حتما باید در نوشتن قرارداد زمان تنظیم و تاریخ تعهد درج شود، در بعضی از قراردادها مانند خدمات، تاریخ انجام کار یک رکن اساسی است و در بعضی دیگر مانند عقد اجاره اگر تاریخ وجود نداشته باشد، عقد با مشکل مواجه می‌شود. بهتر است تاریخ شروع و انجام کار به صورت عدد و حروف، دقیقا نوشته شود تا هیچ شبهه‌ای وجود نداشته باشد.

 

مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت:

در قراردادهای خرید و فروش به ارزشی که در مقابل خدمات یا کالا پرداخت می‌شود، مبلغ یا ثمن گفته می‌شود؛ نحوه پرداخت آن باید به صورت دقیق در برگه قرارداد درج شود. گفتنی است که اگر نحوه پرداخت مبلغ از طریق چک باشد باید مشخصات دقیق آن نوشته شود و اگر باید به صورت ماهیانه یا در تاریخ‌های مشخص پرداخت شود، باید دقیقا این تاریخ‌ها درج شوند.

 

محل انعقاد قرارداد و محل انجام تعهد:

از نظر قانون محل تنظیم قرارداد برای رسیدگی به دعاوی احتمالی بسیار مهم است و در بعضی عقود محل انجام تعهد نیز باید نوشته شود، مثلا در قراردادهای ارائه خدمات یا تحویل کالا.

قانون حاکم بر قرارداد

گفتنی است که قانون حاکم بر قرارداد را موضوع ذکر شده در آن و شرایط و تعهدات طرفین که در آن نوشته شده، تعیین می‌کند. به همین خاطر است که اشاره کردیم برای انعقاد قرارداد باید علاوه بر قانون مدنی به قوانین مرتبط با موضوع عقد نیز توجه داشت و از ضوابط آن آگاه بود تا موضوع عقد مخالف با مقررات نباشد، چرا که در این صورت قانون از آن حمایت نخواهد کرد.

برای مثال اگر موضوع قراردادی باربری یا حمل و نقل است، باید قانون تجارت مورد توجه باشد یا اگر موضوع عقد، اشتغال کارمندی است، باید حتما به قانون کار و تأمین اجتماعی مراجعه کرد.

انواع قرارداد

قراردادها از منظر قانون انواع مختلفی دارند و از جهات گوناگونی می‌توان آنها را دسته‌بندی کرد؛ مثلا برای بعضی از آنها در قانون مدنی تعریف مشخصی بیان شده است که به عقود معیّن مشهورند، مانند قراردادهای: بیع (خرید و فروش)، اجاره، رهن، وکالت، قرض، مضاربه، حواله، مزارعه و… و بعضی دیگر از قراردادهایی که بین افراد توافق می‌شوند به قرارداد آزاد یا غیر معیّن معروفند که تعریف خاصی برای آنها در قانون نیامده ولی مفاد آنها نباید با قانون مغایر باشند تا برای طرفین لازم‌الاجرا باشند.

امّا قراردادها از منظر آثار آنها و ذات حقوقی به انواع دیگری تقسیم می‌شوند که در ماده ۱۸۴ قانون مدنی به آنها اشاره شده است: لازم، جایز، خیاری، منجز و معلّق، که مهم‌ترین آنها قرارداد لازم و جایز است؛ عقد لازم عقدی است که پس از انعقاد قرارداد هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر در مواقعی که برای فسخ در متن قرارداد شرایطی ذکر شده باشد یا قانون اجازه فسخ قرارداد را داده است، مانند عقد اجاره.

از طرف دیگر قرارداد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند، مانند عقد وکالت؛ امّا قراردادها از نظر تشریفاتی که با آن تنظیم می‌شوند نیز به دو دسته دیگر تقسیم می‌شوند: تشریفاتی و رضایی؛ منظور از عقود تشریفاتی عقودی هستند که در قانون تشریفات خاصی برای انعقاد آنها قرار داده‌ شده مانند قرارداد انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶فقط با تنظیم سند رسمی معتبر هستند و اما عقود رضایی عقودی هستند که به صرف توافق دو طرف و بدون نیاز به رعایت تشریفات خاصی منعقد می‌شوند مانند عقد وکالت که به صرف توافق دو طرف واقع می‌شود.

ممکن است قراردادها در اسناد عادی یا رسمی تنظیم شوند؛ قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی و در حضور مأموران صلاحیت‌دار تنظیم می‌شوند، رسمی هستند و عقودی که بین دو نفر روی برگه منعقد می‌شوند، عادی نام دارند.

نحوه انعقاد قرارداد

می‌دانید که مطابق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد یا عقد یعنی یک یا چند شخص در برابر یک یا چند نفر دیگر به انجام کاری متعهد شوند و این امر مورد پذیرش هر دو طرف قرار داشته باشد؛ پس اولین شرط برای انعقاد قرارداد رضایت طرفین است. نکته دوم این است که بسته به نوع قراردادی که تنظیم می‌شود، باید قوانین حاکم بر کشور در آن خصوص مورد توجه قرار گیرد چرا که اگر مفاد آن مغایر با قانون باشد، این قرارداد از نظر حقوقی صحیح نیستند و مورد حمایت قانون قرار نمی‌گیرد.

چگونه باید عدم حضور مرد غایب یا مفقودالاثر را ثابت کرد؟

در برخی از موارد بعد از عقد نکاح ممکن است مرد برخی از وظایف خود را در قبال همسرش انجام ندهد. بر این اساس زمانی که مردی مفقودالاثر شود و همسرش نتواند نشانی از او پیدا کند، دادگاه با استناد به برخی شروط می‌تواند حکم طلاق غیابی را به نفع زن صادر کند.

در ماده ۱۰۱ قانون مدنی غایب مفقودالاثر شخصی معرفی شده است که برای مدت زیادی مفقود شده باشد و از او هیچ خبری در دست نباشد.

در این شرایط زن می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و وضعیت خود را به اطلاع دادگاه برساند. دادگاه هم پس از اطمینان از صحت موضوع، به مدت سه ماه و هر ماه یک آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار چاپ خواهد کرد تا نسبت به نام و نشان مرد مفقودالاثر پرس و جو کند. اگر یک سال پس از تاریخ آخرین آگهی خبری از مرد نشود، دادگاه می‌تواند درمجموع پس از ۵ سال غیبت حکم طلاق غیابی را به نفع زن صادر کند.

جالب است بدانید پس از صدور حکم طلاق زن باید چهار ماه و ده روز از تاریخ طلاق صبر کند و رابطه‌ی جدیدی را شروع نکند. در این فاصله اگر مرد بازگردد، می‌تواند درخواست رجوع از طلاق را به دادگاه تقدیم کند. مدت مذکور که به «مدت عده زمان » معروف است برای برخی از ملاحظات زناشویی اعمال می‌شود.

ارث از مادر به دختر

سهم دختر از ارث پدر و مادر با یک دیگر فرقی ندارد و کاملاً مشابه است .یعنی همان قانون تقسیم ارث بین فرزندان در صورت فوت پدر، در مورد مادر نیز اجرا می‌شود.

شرایط ارث از مادر

اگر زنی فوت کند و دارای پدر و مادر و زوج و چند دختر و پسر باشد سهم هر یک از وراث به شرح زیر مشخص می‌شود :

 

 سهم پدر یک ششم، سهم مادر یک ششم و سهم زوج یک چهارم می‌باشد که جمع آن چهارده بیست و چهارم می‌شود. ده بیست و چهارم مابقی بین فرزندان بر این مبنا که پسران دو برابر دختران ارث می‌برند، تقسیم می‌شود.

تقسیم ارث زن بدون فرزند

ارث زنی که فرزند ندارد به صورت زیر تقسیم می‌شود:

 

اگر فاقد فرزند و نوه باشد، شوهرش یک دوم از کل ترکه‌اش را به ارث می برد .

در صورت داشتن فرزند یا نوه یک چهارم از کل ماترک به شوهرش ارث می‌رسد .

اگر زن فوت کند و وارثی جز شوهرش نداشته باشد تمام ترکه به شوهر تعلق می‌گیرد .

تقسیم ارث طلای مادر | ارث دختر از طلای مادر

همانطور که می‌دانید هر وارث با توجه به جایگاه خود در طبقات سه‌گانه وراث از اموال منقول و غیرمنقول متوفی ارث خواهد برد .حال اگر اموال به جا مانده از متوفی طلا باشد، تقسیم ارث طلا بدین گونه صورت می‌گیرد:

 

ارث طلا معمولاً از متوفای زن بر جا می‌ماند ، اما ممکن است هر متوفایی اموال او شامل مقداری طلا باشد .

آن چیزی که در عرف رواج دارد این است که طلا سهم دختران متوفی است و پسران و دیگر وراث سهمی از آن نمی‌برند .اما طبق قانون وراثت، طلا نیز جزو اموالی است که تقسیم آن باید به صورت قانونی و بر اساس طبقات ارث انجام شود .

اگر مادر در مورد طلای خود وصیت کرده باشد که به دخترانش برسد، این وصیت فقط در مورد یک سوم طلا مورد قبول است و مابقی آن بین وراث تقسیم خواهد شد . اگر فقط یک وارث وجود داشته باشد، طلایی که به متوفی مربوط است مانند دیگر اموال او تنها به همان وارث خواهد رسید . اما اگر افراد طبقات تقسیم‌بندی سه‌گانه وراث در قید حیات باشند به نسبت سهم‌شان طلاها بین آنها تقسیم می‌شود.

اگر کسی در مورد طلای متوفی ادعای وصیت به نفع خود کند باید این وصیت با سند معتبر و شهادت شهود معتبر به اثبات برسد و مورد تایید قانونی قرار بگیرد. اگر چنین نباشد، وراث می‌توانند از تصاحب‌کننده به عنوان کلاهبردار شکایت کنند و مراحل را از طریق وکیل انحصار وراثت پیگیری کنند.

اگر طلایی که در اختیار زن بوده و همسرش به عنوان هدیه به او داده، مورد وصیت قرار گیرد یک سوم آن به نفع وراث تقسیم می‌شود. ولی اگر به عنوان امانت بوده باشد مورد وصیت در مورد آنها قبول نخواهد شد و مثل دیگر اموالی که از متوفی مانده بین وراث به نسبت سهمشان تقسیم خواهد شد .

اگر تنها وارث متوفی دختر او باشد، همه ترکه به دختر تعلق می‌گیرد و اگر تنها وارث متوفی چند دختر و چند پسر باشند، همه ترکه بین آنها تقسیم می‌شود به طوری که قسمت سهم پسران دو برابر دختران است.

اگر مادر در مورد طلای خود وصیت کرده باشد که به دخترانش برسد، این وصیت فقط در مورد یک سوم طلا مورد قبول است و مابقی آن بین وراث تقسیم خواهد شد . اگر فقط یک وارث وجود داشته باشد، طلایی که به متوفی مربوط است مانند دیگر اموال او تنها به همان وارث خواهد رسید . اما اگر افراد طبقات تقسیم‌بندی سه‌گانه وراث در قید حیات باشند به نسبت سهم‌شان طلاها بین آنها تقسیم می‌شود.

فرمول و نحوه تقسیم ارث از مادر

فرمول تقسیم ارث از مادر به شرایط مختلفی بستگی دارد که در ادامه به تفصیل توضیح داده شده است:

 

اگر متوفی دارای یک مادر، یک پدر و یک پسر باشد، به پدر و مادر یک ششم و بقیه به پسر می‌رسد.

اگر متوفی دارای یک مادر، یک پدر و یک دختر باشد، پدر و مادر یک ششم و دختر دو سوم را به ارث می‌برد.

اگر متوفی دارای یک مادر و یک دختر و پسر باشد، مادر یک ششم و بقیه به پسر و دختر به نسبت دو به یک ارث می‌برند.

اگر متوفی دارای یک مادر و دو دختر باشد، سهم مادر یک ششم و سهم هر یک از دختران دو سوم است.

اگر متوفی به جز پدر و مادر، یک پسر و یک دختر هم داشته باشد، پدر و مادر یک ششم و دختر و پسر بقیه را (به نسبت پسرها دو برابر دخترها) به ارث می‌برند.

اگر متوفی به جز مادر و پدر، دو پسر دیگر هم داشته باشد، پدر و مادر یک ششم و بقیه به طور مساوی بین پسران تقسیم خواهد شد.

اگر متوفی به جز پدر و مادر، دختر وهمسر هم داشته باشد، هر کدام از پدر و مادر یک ششم، دختر یک دوم و همسر یک چهارم را به ارث می‌برد.

در صورتی که ورثه‌ی متوفی از یک پدر و مادر باشند، ارث با قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم می‌شود .اما اگر اولاد از پدرهای متعدد باشند و مادر آنها یکی باشد در این صورت تقسیم مساوی صورت می‌گیرد.

سهم ارث بعد از فوت مادر

ارث از مادر به فرزندان تفاوتی با ارث از پدر به فرزندان ندارد. به این معنا که قانون ارث برای فرزندان از پدر و مادر یکسان است و پسر دو برابر دختر ارث می‌برد.

جالب است بدانید در صورتی که ورثه‌ی متوفی از یک پدر و مادر باشند، ارث با قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم می‌شود .اما اگر اولاد از پدرهای متعدد باشند و مادر آنها یکی باشد در این صورت تقسیم مساوی صورت می‌گیرد.