برای طرح دعوای تخلیه باید به کدام دادگاه برویم؟

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع است اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

قانون حاکم بر دعاوی املاک دارای حق کسب و سرقفلی کدامند؟

قانون اصلی حاکم بر اجاره، قانون مدنی است و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است و قانون روابط موجرومستاجر76 نیز که آخرین قانون در این زمینه است اجاره ها را به دو دسته تقسیم کرده است: اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین سابق است و اجاره هایی که از این پس واقع شده اند که تابع قانون جدید است. اگر اجاره ای که در حکومت قانون ۵۶ یا ۶۲ است پی در پی و بی وقفه تمدید شود تا از سال ۷۶ عبور کند این اجاره همچنان تابع قوانین سابق خود خواهد بود و مشمول قانون۷۶ نخواهد شد.

فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

 

• ایجاد حق کسب، پیشه و تجارت پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانونگذار است، ولی حق سرقفلی قراردادی و ناشی از اراده اشخاص است.
• حق کسب و پیشه وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالیکه حق سرقفلی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد.
• فقها حق کسب و پیشه را دارای مشروعیت نمی دانند، اما حق سرقفلی را پذیرفته اند.
• حق کسب و پیشه با خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی ایجاد می شود ولی حق سرقفلی ارتباطی به عوامل فوق ندارد.
• حق کسب و پیشه ممکن است زایل شود، اما سرقفلی با هیچ تخلفی از بین نمی رود، مگر شرط ضمن عقد به صورت وجه التزام باشد.
• انتقال حق کسب و پیشه ممکن نیست مگر با اجازه مالک ولی انتقال حق سرقفلی مجازاست و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر اینکه تصریح شود.
• انتقال حق کسب و پیشه صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالیکه انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان پذیر است.
• حق کسب و پیشه حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن ممکن نیست، اما مقررات مربوط به حق سرقفلی، تکمیلی بوده و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است. موقع شک در وجود حق کسب و پیشه، به لحاظ آمره بودن، اصل بر عدم است منتها در حق سرقفلی، اصل بر جریان آن است.

 

آیا شیر دادن طفل جزیی از حضانت است؟

قانون مدنی در ماده ی ۱۱۷۶ مقرر می دارد: «مادر مجبور نیست که به طفل خود شیر بدهد مگر در صورتی که تغذیه طفل به غیر شیر مادر ممکن نباشد.» چون اصولا مادر مکلف به شیر دادن به فرزند خود نیست، می تواند برای این کار اجرت مطالبه کند. در این صورت، اگر طفل دارایی داشته باشد، این اجرت از دارایی خود طفل برداشته خواهد شد. وگرنه پرداخت این مال از باب نفقه بر عهده ی پدر و در صورت فقر یا فقدان پدر بر عهده ی جد پدری و در صورت فقر یا فقدان جد پدری برعهده ی مادر از باب نفقه است.

اثر شوهر کردن مادر در حضانت

با توجه به ماده ی ۱۱۷۰ که پیشتر ذکر شد، هرگاه مادری که حضانت طفل با وی است ازدواج کند، نگاهداری طفل به پدر باز خواهد گشت. زیرا در این گونه موارد مادر نمی تواند وظیفه ی نگهداری طفل را چنانکه باید انجام دهد و جمع بین وظایف ناشی از حضانت و تکالیفی که ازدواج بر دوش وی می نهد، دشوار است. اما اگر شوهر اول فوت کند و بعد مادر با کسی ازدواج کند حضانت با مادر خواهد بود.

اثر جنون پدر یا مادر در حضانت طفل

در صورت حدوث جنون حضانت از دارنده ی آن سلب می گردد. ماده ی ۱۱۷۰ قانون مدنی در این باره بیان می دارد:

«اگر مادر در مدتی که حضانت طفل با او است مبتلا به جنون شود یا با دیگری شوهر کند حق حضانت با پدر خواهد بود.»

البته در ماده از جنون پدر سخنی به میان نیامده که باید به پای مسامحه ی قانونگذار گذاشت چرا که جنون مادر خصوصیتی ندارد.

 

تعریف، مفهوم و ماهیت حضانت

حضانت عبارت است از نگه داشتن طفل، مواظبت و مراقبت او و تنظیم روابط او با سایر اشخاص که حق ملاقات با خویشان نیز در همین مقوله می‌گنجد. بنابراین، حضانت بیشتر ناظر به حمایت جسمی از کودک است؛ هرچند که حمایت روحی و اخلاقی هم مدنظر می‌باشد.

ماده ی ۱۱۷۳ قانون مدنی نیز به جنبه ی معنوی و اخلاقی حضانت اشاره می کند. زیرا این ماده مقرر می کند که هرگاه در اثر عدم مواظبت یا انحطاط اخلاقی پدر یا مادری که طفل تحت حضانت اوست، تربیت اخلاقی طفل در معرض خطر باشد، دادگاه می تواند هر تصمیمی را که درباره ی تربیت طفل مقتضی بداند، اتخاذ کند.

خلع ید از املاک مورد تصرف عدوانی

بعد از اثبات عدوانی بودن تصرف متصرف،مالک می تواند درخواست صدور حکم خلع ید متصرف را از دادگاه تقاضا نماید.این در صورتی است که مالک بتواند مالکیت خود را از طریق اسناد رسمی به اثبات برساند.

اجرت المثل ایام تصرف:

بعد از اثبات عدوانی بودن تصرف متصرف ،مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف مطالبه نماید و همچنین اختیار دارد اگر بنا یا درختی در ملک ایجاد شده آنها را تخریب نماید.بنابراین برای تعیین اجرت المثل ایام تصرف با اظهارنظر کاشناس مربوطه ،مالک می تواند به حقوق از دست رفته اش رسیده و فرد متصرف محکوم می گردد.

الزام به تحویل مبیع مالی است یا غیر مالی

در پاسخ به این سوال که دعوای الزام به تحویل مبیع مالی است یا غیر مالی باید گفت که این نوع دعوا جز دعاوی مالی به شمار می آید و دعوای مالی دعوایی است که  راجع به مال و حق مالی می باشد.

نکات:

1-اگر در قرارداد زمان تحویل مبیع ذکر نشده باشد ، فروشنده می بایست مبیع را فوری تحویل دهد.

2- اگر طرفین معامله زمان خاصی را برای تحویل مبیع در نظر گرفته باشند تا قبل از رسیدن آن تاریخ ، دعوای الزام به تحویل مبیع پذیرفته نیست.

3- وقتی قبل از تحویل مبیع عیبی در آن به وجود بیاید ، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.

4- پرداخت هزینه های مربوط به تحویل مبیع بر عهده ی فروشنده است.

الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع

مشاع به معنای آن است که در یک مال بیش از یک نفر شریک وجود دارد مثل یک باغ که سه دونگ آن برای یک نفر و سه دونگ دیگر برای نفر دیگری می باشد حال اگر یک نفر از شرکا سه دونگ خود را بفروشد و طبق تعهد خود آن را تحویل ندهد دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع آیا باید بر علیه هر دو شریک اقامه شود یا فقط بر علیه فروشنده؟ در پاسخ باید گفت که دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع فقط به طرفیت فروشنده اقامه خواهد شد و علیه شریک دیگر در باغ دعوایی اقامه نمی شود.

الزام به تحویل مبیع غیر منقول

مال غبر منقول بیشتر شامل زمین و خانه می شود که به آن ملک هم گفته می شود و مثل تعریف بالا دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول زمانی به وجود می آید که مال غیر منقولی فروخته شود اما فروشنده مبیع را تحویل ندهد و خریدار این جا دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول را در دادگاه اقامه می کند. نکته ای که این جا اهمیت دارد این است که این دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیر منقول در آن حوزه واقع شده است.

قانون پذیره وقف چیست؟

در مواردی که قطعه زمین وقفی بدون اجازه اداره اوقاف و متولی تا آخر سال 1360 تصرف و در آن واحد مسکونی احداث شده باشد در صورت تایید استحقاق متصرف از طرف شورای امناء و نظار محل و تایید مصلحت وقف از طرف اوقاف و متولی و مشاور حقوقی با توجه به موقعیت موقوفه و متصرف مبلغ 30% قیمت عادلانه روز زمین علاوه بر مال الاجاره عادله و اجور معوقه از ابتدای تصرف بعنوان پذیره از متصرف بنفع وقف دریافت خواهد شد و اگر در ضمن احداث محل مسکونی محل کسبی نیز احداث کرده باشند علاوه بر پرداخت پذیره فوق الذکر بایستی 70% سرقفلی متعلقه را طبق نظر کارشناس به موقوفه بپردازد و نسبت به کسانی که فقط محل کسب احداث کرده اند تمام سرقفلی بنرخ عادله روز دریافت میشود.

ارث فرزند خوانده :

بنده متوجه شده ام که برادر بزرگم در حقیقت برادر ناتنی منه و پدر و مادر چند سال قبل از تولد من ایشون رو از پروشگاه گرفتن ممکنه راجع به ارث بردن در این شرایط توضیح بفرمایید؟

پاسخ : طبق قانون ایران، افراد فقط به دو دلیل از هم ارث می برند یا نسب یا سبب. یعنی یا باید دارای رابطه مشروع خویشاوندی و ژنیتکی باشند یا اینکه زن و شوهر باشند. در غیر اینصورت مجوزی برای ارث بردن وجود ندارد. بنابرین فرزندخواندگی از موجب ارث بردن نیست.

هبه ناشی از عقد باطل

در عقد هبه به عنوان عقد رایگان مانند سایر عقود معوض، قبض به باطل ید ضمانی است یعنی اینکه اگر متهب هبه ای را ناشی از عقد باطل به تصرف خود گرفته مسئولیت تلف، قصان آن را به عهده دارد. آن را باید به مالک آن برگرداند.

نکات کاربردی عقد هبه

در موردی که ولی یا قیم محجور، مالی را که در قبض خود دارد، به مولی علیه خود هبه نماید، نیازی به قبض نیست و با وقوع تراضی، عقد هبه واقع می شود.اما هرگاه مال موهوب هنوز به تصرف واهب در نیامده باشد، مانند: مبیع پیش از تسلیم به خریدار یا مالی که دیگری راغصب نموده ،قبض باید به ولایت و قیومت واقع شود

• اگر حیوانی توسط واهب به متهب هبه داده شود و حیوان دارای حمل شود حمل از نمائات و منافع منفصل محسوب می شود. بنابراین اگر در این حالت که حمل درشکم مادر است،واهب(هبه دهنده) رجوع کند،حمل متعلق به متهب(هبه گیرنده) می شود.
• هرگاه در اثرکار و عمل متهب درعین مال مورد هبه،ارزش و قیمتی اضافه گردد،درحالتی که واهب از هبه ی خود رجوع کند ،متهب مستحق افزایش قیمتی خواهد بود که در اثر کار او در عین موهوبه بوجود آمده است
• واهب می تواند محل مصرف آنچه را که بخشیده است معین کند.مثلا اگر فردی بنام محمد میزان ۲۰۰میلیون به دوستش پرداخته تا صرف هزینه درمان مادرش رابدهداین هبه صحیح میباشد حتی اگر هزینه درمان بیش از مبلغ ۲۰۰ میلیون بشود.
• اگر شخصی مالی را به مکان، یا موسسه یا سازمانی هدیه کند که خود او هم از آن منتفع شود هبه صحیح است. وقتی شخصی مکانی جهت احداث انجمن علمی هبه کند و خود در آن شرکت کند واز آن مکان منتفع شود هبه صحیح می باشد.
• اگر شخصی به موجب قرارداد یا شرط ضمن عقد تعهد نماید که مالی را به دیگری ببخشد، مثل اینکه فرد بگوید اگر به فرزندم ریاضی یاد بدهی ماشینم را به تو هدیه می دهم و خود هبه پس ازتحویل خودرو اتفاق می افتد این اقدام راباید تعهد به هبه نامید و خود هبه با ایفا و اجرای تعهد واقع می شود.
•  هبه عقد تملیکی است و موضوع آن باید مال باشد( عین،منفعت،دین )،بنابراین حقوق غیر مالی مانند ولایت، زوجیت، اهلیت و عناصر احوال شخصیه نمی تواند موضوع هبه باشد این درحالی است اثرهبه انتقال مالکیت و شامل انتقال حقوق نمی شود مانند حق ارتفاق، حق انتقاع، حق تحجیر، حق شفعه.

هبه مال مشاع

بنابر نظر دکتر کاتوزیان هبه مال مشاع در صورتی که تصرف در آن به حقوق دیگران صدمه ای وارد نکند هیچ ایرادی ندارد.

چنانچه عین موهوبه مشاع باشد و شریک یا شرکای دیگر، حاضر به تسلیم نباشند، بنابر نظر دکتر کاتوزیان دادن اجازه از حقوق شرکا می باشد و نباید آن را به عنوان تکالیف آنها بدانیم .در این حالت شریک مال مشاع میتواند جلوگیری کند از دخل و تصرف دیگران، مگر در مواردی خاص مانند محل های مشترک عبور و مرور بیشتر در مورد قسمت مشاعات یک ساختمان که موجب معطل ماندن ملک مشاع می شود اتفاق خواهد افتاد.

اثر قبض در تملیک

چون قبض(به تصرف در آوردن) از شرایط عقد هبه می باشد، باید با اذن و اراده هبه دهنده حال اگر متهب بدون اجازه مال مورد هبه به تصرف خود دراورد عقد هبه تحقق پیدا نمی کند و ید متهب غاصبانه یعنی در مورد تلف و ناقص شدن مسئولیت دارد.

هبه های غیر قابل رجوع

اصولا واهب می تواند پس از انعقاد هبه از آن رجوع کند، مگر در موارد ذیل، که واهب حق رجوع از هبه را ندارد:

• در صورت تلف شدن عین موهوبه: در حالتی که مال مورد هبه تلف و یا اتلاف شود قابل رجوع نیست.مانند اینکه انگشتری در دریا بیفتد.
• در صورتی که متهب پدر یامادر یا اولاد واهب باشد: در این صورت هبه عقدی لازم است و نمیتوان رجوع کرد. یعنی مال مورد هبه قابل پس گرفتن نیست..
• در صورتی که هبه معوض شده: یعنی وقتی که هبه با شرط عوض باشد قابل رجوع نیست؛ مگر اینکه آن شرط انجام نشده باشد.برای مثال: شخص الف در قبال ماشین خود به دیگری که هدیه کرده شرط میکند که شخص ب نقاشی خانه ی وی را به عهده بگیرد. تا زمانی که شخص ب نقاشی را انجام نداده باشد شخص الف می تواند هبه خود را برگرداند اما اگر شخص نقاشی را کرده باشد دیگر هبه قابل پس گرفتن نیست.
• در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده است: مثال اگر شخص الف ماشین خود را به شخص ب هبه کند و شخص ب به هر عقدی مثل بیع، صلح یا معاوضه ماشین را به شخص ج بدهد دیگر ماشین قابل برگشت به شخص الف نیست.
• در صورتی که در عین موهوبه تغییرحاصل شده باشد: منظور از تغییر، تغییر عرفی یا نه تغییر ماهیت منظور پارچه ای که تبدیل به لباس شود این مال مورد هبه قابل برگشت نیست.

اشتباه در شخصیت هبه گیرنده

در عقد هبه، شخصیت متهب علت عمده عقد، لذا در صورت اشتباه در شخصیت شخص هبه گیرنده هبه باطل است در حالتی که شخص هبه گیرنده را فرزند برادر خود می دانسته بعدا مشخص شده که نبوده پس هبه باطل است.