اگر انحصار وراثت گم شود چه کنیم؟

اگر شماره پرونده و شعبه را داشته باشید به راحتی می توان کپی برابر اصل را درخواست نمایید. اگر آن هم نداشته باشید و بدانید در کدام شهر بوده و مربوط به هفت هشت سال اخیر باشد از طریق جستجوی کدملی در رایانه دادگاه یا شورا قابل پیگیری است. اگر پرونده قدیمی باشد و در بایگانی راکد باشد نیازمند دانستن شماره پرونده و شعبه است. نکته ظریف اینکه اگر سابقاً در دفترخانه انتقال صورت گرفته باشد حتماً یک نسخه کپی در مدارک آن دفترخانه و سند تنظیمی وجود دارد. بنابراین می توانید به آنجا مراجعه کنید و اگر هیچ یک از موارد بالا نیست خوب دوباره باید دادخواست داد.

اعتراض به گواهی انحصار وراثت به چه صورت است؟

هر کسی که نسبت به مفاد آن اعتراض داشته باشد بدون قید مدت می تواند نسبت به اعتراض اقدام نماید.

اگر یکی از وراث خارج از کشور باشد و مدارک هم ندهد چه باید کرد؟

هرکدام از وراث می تواند به تنهایی و بدون مدارک سایر وراث هم تقاضای صدور گواهی حصر ورثه کند در صورت اصل مدارک، از اداره ثبت احوال استعلام خواهد شد.

اگر برای زمین قولنامه ای سند نگیریم چه می شود ؟

در این صورت مالکیت شما متزلزل است و ممکن است مشکلات زیادی برای شما به وجود بیاید علاوه بر آنکه ارزش ملک را پایین می آورد.

آیا نیاز به استعلام زمین قولنامه ای داریم ؟

استعلام قولنامه زمینی که در حال خریداری آن هستید از اهمیت زیادی برخوردار می باشد که به نام فرد دیگری نباشد که دعوایی در آن ایجاد نشود پس حتما استعلام ملک را بگیرید.

چگونه گرفتن سند طولانی تر می شود ؟

ایجاد یک دعوا یا نداشتن قول نامه ثبت شده میتواند مشکلاتی در این روند ایجاد کند.

تعدیل یا افزایش اجاره بها در املاک تجاری

قانون تعدیل اجاره بها که در سال 1356 به تصویت رسیده در مورد اماکن تجاری می باشد و در مورد اماکن مسکونی قابل استناد نیست. علاوه بر این، تعدیل اجاره زمانی می تواند اجرا گردد که اجاره ملک تجاری، میزان مشخصی باشد و از این بابت بین موجر و مستاجر اختلافی وجود نداشته باشد.

درخواست تعدیل اجاره بها

برای اینکه فردی بتواند درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کند، لازم است شرایط ویژه ای را رعایت کرده و آنها را مدنظر قرار دهد. در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر به این شرایط اشاره شده است که عبارتند از:

 

1=انقضاء موعد اجاره: درخواست تعدیل اجاره بهاء زمانی می تواند مطرح گردد که از مدت اعتبار آن گذشته باشد. در واقع توجه به مدت اجاره برای طرح چنین دعاوی ملکی حقوقی الزامی است.

2=گذشت 3 سال شمسی: از شرایط دیگر ذکر شده در قانون، سپری شدن 3 سال شمسی از زمانی است که در حکم قطعی ذکر شده است. به عبارت دیگر برای ارائه چنین درخواستی باید از آخرین تعدیل انجام گرفته 3 سال شمسی گذشته باشد.

دعوای تعدیل اجاره بها

از دعاوی ملکی حقوقی رایج در ایران، دعوای تعدیل اجاره بها است که در سال 1356 به تصویب رسیده است. اکثر دعاوی که ممکن است در روابط بین موجر و مستاجر پیش آید، پیچیدگی ها و شرایط خاصی دارند. لکن در مورد دعاوی تعدیل اجاره بها از بابت دفاع و اثبات، موضوع به این دشواری نیست؛ ولی داشتن شرایط لازم برای اثبات برخی موارد ضرورت دارد.

قانون تعدیل اجاره بها

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 به تصویب رسیده است چنین آمده است:

 

“موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”

با توجه به این قانون در صورتی که مالک و مستاجر در مورد تعدیل اجاره بها اختلاف داشته و در این مورد توافق ننمایند، می توانند برای حل اختلاف خود به دادگاه مراجعه کنند. در این شرایط هر کدام از طرفین می توانند با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور، درخواست افزایش و یا کاهش اجاره، تنظیم و به دادگاه ارائه دهند.

درخواست تعدیل اجاره بها در گروه دعاوی ملکی حقوقی قرار دارد که مانند موارد حقوقی دیگر شرایط و مراحل قانونی خاصی برای آن در نظر گرفته شده است. 

فروش مال مشاع بدون قابلیت افراز

در صورتی که به تشخیص دادگاه ملک مشاع امکان افراز نداشته باشد، دادگاه رای خود را به صورت گواهینامه صادر می کند. اخذ این گواهینامه به این معنی است که ملک مورد نظر امکان افراز ندارد و متقاضی فروش ملک می تواند تقاضای فروش خود را به دادگاه حقوقی ارائه دهد. در نهایت دادگاه نیز با بررسی اسناد و مدارک مالکیت، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.

فروش مال مشاع با قابلیت افراز

در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قابل افراز بودن ملک مشاع را تایید کند، نمی توان ملک مورد نظر را به صورت کلی فروخت. در این شرایط هر کدام از مالکین تنها می توانند سهم خود را به فروش برسانند. برای این کار باید کارهای ثبتی ملک را انجام دهید تا برای هر کدام از شرکا سند افراز شده صادر گردد. پس از آن، هر یک از مالکان می توانند با رضایت شرکاء دیگر و یا حتی بدون رضایت آنها سهم خود را بفروشند.

قوانین مرتبط با مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

 

1=ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید: مدعی حق دارد در اقامه دعوی، در جریان دادرسی یا مستقلاً از خوانده خسارت مطالبه کند.

2=ماده 328 قانون مدنی می‌گوید: کسی که مال دیگری را تلف کند، به عنوان تضمین آن مال می باشد و باید عین یا قیمت او را بپردازد. خواه عمداً تلف کرده باشد یا سهوا، خواه منفعت باشد یا عین، در صورتی که مال را معیوب یا ناقص کرده باشد این یک عامل تعیین کننده برای ضمانت مبلغ مال است.

3=در ماده 331 قانون مذکور آمده است: هر کس موجب زیان اقتصادی شود باید جبران مبلغ آن را بپردازد. و اگر موجب معیوب یا ناقص شدن مال شده باشد، باید قیمت آن را بپردازد.

بنابراین در موارد فوق شاکی حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک اعم از عدم تشکیل پرونده یا تاخیر در تشکیل پرونده و در هر دو مورد ضرر و زیان از خوانده را دارد. و دادگاه با توجه به مواد فوق الذکر ملزم به تشخیص و تعیین مبلغ اجرت المثل خواهد بود.

نحوه محاسبه و دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک

محاسبه این خسارت و اجرت المثل به عوامل مختلفی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نوع شرایط، نوع وظایف، روش استفاده، مدت زمان استفاده و سایر شرایط مربوط به این موضوع متفاوت است. بنابراین اجرت المثل زمانی تعیین می شود که دعوا به محکمه یا دادگاه تقدیم شود و کارشناس دادگاه تمامی شرایط را برای تعیین میزان خسارت و هزینه آن بررسی کند.

البته می توانید پس از اعلام نظر کارشناسی با اصل نظر آن ها مخالفت کنید. زیرا بسیاری از افراد بدون مشورت با وکیل خوب شیراز و به صورت انفرادی فرآیندی را برای مطالبه هزینه های اجرت المثل آغاز می کنند، که بر اساس آن با توجه به تخصصی بودن پرونده و منافع طرفین، بهتر است کلیه این اقدامات از طریق وکیل انجام شود.

اینکه فرآیند حل و فصل اختلاف در هیئت حل اختلاف یا در دادگاه انجام شود یا خیر، بستگی به مبلغ درخواستی در ابتدای دعوا دارد.

مرجع رسیدگی به دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

دادگاه صلاحیت دار برای درخواست این اجرت المثل به میزان مورد درخواست، ممکن است در صلاحیت دادگاه یا کمیته حل اختلاف باشد. چنانچه مبلغ غرامت 20 میلیون یا کمتر از 20 میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می شود. اما اگر اجرت المثل ایام تصرف بیش از 20 میلیون تومان باشد، در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی ملک یا همان دعاوی ملکی حقوقی است.

تنظیم سند برخلاف قوانین و نظم عمومی

مواردی که خلاف اخلاق حسنه و برخلاف قوانین باشد: 

«هر موردی که خلاف قانون باشد خلاف اخلاق حسنه هم محسوب می شود» مثلاً دایر کردن یک قمارخانه جرم است ، لذا مدلول تنظیم یک سند رسمی نمی تواند دلالت بر فعالیت قمارخانه باشد.یا خلاف نظم عمومی باشد: مثلاً سردفتر بدون در نظر گرفتن آئین نامه نحوه استملاک اتباع بیگانه، برای فرد اتباع بیگانه سند مالکیت صادر کند. اما گاهی اوقات فرد خواهان ابطال سندی است که نزد ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است.

شرایط مطالبه خسارت ملکی

دعاوی خسارت به اموال ناشی از گودبرداری و ساخت و ساز غیرقانونی در محله از رایج ترین دعاوی در دادگاه است. گاهی این آسیب ها منجر به تخریب کامل یا جزئی ساختمان های مجاور می شود.

روش های جبران خسارات ناشی از چنین حوادثی شامل پرداخت خسارت عادلانه، جبران ضرر و زیان ها و بازسازی املاک است. در این گونه دعاوی باید با اخذ نظر کارشناس میزان خسارت وارده محاسبه شود و منشأ خسارت به طور کامل نشان داده شود. اثبات وجود رابطه سببیت بین تقصیر عامل آن و منشأ یکی از ویژگی های اصلی این دعاوی محسوب می شود.

دعوای مطالبه ضرر و زیان قراردادی

این خسارت همانطور که از نامش پیداست از توافق طرفین ناشی می شود. بنابراین، اگر یکی از طرفین با امتناع از انجام تعهدات خود در قرارداد، خسارتی به طرف دیگر وارد کند، به طرف دیگر این حق را می دهد که خسارت ناشی از قرارداد را در دادگاه مطالبه کند.

دعوای مطالبه خسارت قراردادی مستلزم قرارداد معتبر، اصولی و لازم الاجرا است. و هر گونه خسارتی که طرف مقابل متحمل می شود، ناشی از نقض این قرارداد و تعهدات قراردادی آن نخواهد بود.

در زمان فسخ قرارداد یا به موجب قرارداد جداگانه دیگری، امکان تعیین خسارت ناشی از تأخیر در انجام یا عدم اجرای تعهدی که از آن به عنوان مسئولیت یاد می شود، وجود دارد. در این خصوص ماده 230 قانون مدنی مقرر می دارد:

اگر در معامله مشخص شود که متخلف در صورت تخلف باید خسارت وارده را پرداخت کند، قانونگذار نمی تواند او را کمتر یا بیشتر از حد لازم مجازات کند. اصولاً تعیین مسئولیت تخلف از تعهدات قراردادی به موجب مواد 10 و 230 قانون مجازات اسلامی معتبر است و طرفین قرارداد باید آن را رعایت کنند.

دعوای مطالبه ضرر و زیان قهری

یکی از انواع مطالبه خسارت، غرامت و ضرر قهری است. این خسارات نقطه مقابل خسارت قراردادی هستند. یعنی هیچ توافقی بین طرفین در این مورد وجود ندارد. به عبارت دیگر اگر قراردادی بین دو نفر نباشد و یکی عمداً یا سهواً به دیگری آسیب برساند، دعوای مطالبه خسارت قهری نام دارد.

این موضوع چندین خسارت و ضرر و زیان های گسترده ای را پوشش می دهد. در موارد وقوع جرم، نام جرایم موجود، جرایم کیفری است و در نهایت با مجازات همراه می شود. اما اگر خسارت مادی یا معنوی اعم از عمدی یا غیر عمدی به شخصی وارد شود، مسبب آن خسارات مسئولیت مدنی دارد و در نتیجه متعهد به جبران خسارت است. 

انواع خسارت های قابل مطالبه

بر اساس قانون خسارات قابل مطالبه، مدعی حق دارد به طور همزمان در جریان دادرسی یا به طور مستقل برای جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر در انجام وظیفه یا عدم اجرای وظیفه شکایت کند. تکلیف ناشی از تقصیر خوانده در استیفای حق یا امتناع از اعمال آن به خواهان انجام می شود.

 

همچنین شخص در صورت عدم تسلیم دعوی یا تأخیر در تحویل به دلیل اتلاف مال، می تواند از خوانده غرامت بخواهد. همچنین فرد خوانده می تواند از خواهان برای جبران خسارت شکایت کند و ادعا کند که شاکی عمداً در جریان دادرسی به او خسارت وارد کرده است.

 

به طور کلی انواع دعوای مطالبه خسارت به دو بخش تقسیم می شود، ضرر و زیان قراردادی و خسارت قهری. حق خسارت ناشی از مسئولیت خصوصی افراد بر اساس یکی از موارد زیر است که به توضیح و بررسی هر یک می پردازیم.

 

1=خسارات ناشی از قراردادها یا تعهدات قراردادی

2=ضروریات ناشی از تعهدات قهری یا غیر قراردادی