منظور از تفکیک آپارتمان چیست؟

زمینی که آپارتمان روی آن ساخته می شود ممکن است یک سند مالکیت داشته یا حتی سندی مشاعی با چند مالک داشته باشد. اما زمانی که آپارتمان ساخته می شود باید تفکیک آپارتمان انجام شود که ضمن این تفکیک اسناد قبلی باطل گشته و سند های تفکیک شده جدید توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک به تعداد هر واحد مسکونی صادر می گردد.

 

پس از آن که آپارتمان در یک قطعه زمین معین ساخته شد برای اینکه هر مالک بتواند سند مالکیت واحد خود را اخذ نماید قبل از آن باید تفکیک آپارتمان صورت پذیرد. یعنی هر واحد به صورت جدا و مستقل جدا سازی شود. همچنین موارد عرصه و اعیان واحد های مذکور همچون وجود انباری ، پارکینگ و… به طور دقیق معین شود و محدوده و متراژ هر واحد معین گردد .

 

لازم به ذکر است که اگر یک مجتمع یا ساختمان تخریب شود و از نو ساخته شود باید تفکیک آپارتمان به صورت مجدد پس از اخذ پایان کار انجام شود. در این خصوص می توان به بند ۳۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها استناد کرد.

همانطور که در توضیحات بالا گفته شد موارد عرصه و اعیان باید به صورت دقیق توسط کارشناسان رسمی دادگستری مشخص شود . لازم است تعریف عرصه و اعیان را در این بخش گفته شود چرا که شاید بار ها این دو واژه را شنیده باشیم. اما اهمیتی به آن ندهیم اما گاهی ممکن است اختلافاتی در این خصوص میان مالکان به وجود بیاید که بهتر است مفهوم این دو واژه را بدانیم.

 

در تعریف عرصه باید عنوان داشت به قطعه زمینی گفته می شود که بنا در آن احداث شده است. در تعریف اعیان باید گفت به ساختمان و بنایی و واحد هایی گفته می شود که روی عرصه قرار دارد یعنی اعیان روی عرصه احداث می شود.

تنفیذ وصیت نامه در صورتی که بین وراث صغیر باشد:

در صورتی که صغیری بین وراث باشد، هیچ شخصی حق تنفیذ وصیت مازاد بر ثلث را برای صغیر ندارد. در این گونه مورد قیم، ولی و وصی نمی‌توانند وصیت مازاد بر ثلث را نسبت به سهم صغیر تنفیذ نمایند مگر اینکه تنفیذ و تایید متضمن مصلحت و غبطه صغیر بوده و عدم اجازه موجب ضرر حتمی برای صغیر باشد. در صورت وجود ولی و وصی برای محجور دادستان و دادسرا تکلیفی به دخالت ندارند، اما در خصوص قیم اجازه باید با تصویب دادستان باشد.

دعوای تنفیذ وصیت نامه عادی به طرفیت چه کسی باید اقامه گردد؟

دعوای تنفیذ وصیت نامه عادی باید به طرفیت کلیه وراث و همچنین کسی که برای او وصیت شده است اقامه شود در غیر اینصورت قابلیت استماع را ندارد.

آیا انواع وصیت نامه قابل اعتراض و قابل تنفیذ هستند؟

وصیت نامه رسمی ،غیر قابل اعتراض از سوی هر شخصی می باشد چرا که این نوع وصیت نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و دارای اعتبار قانونی می باشد و ورثه حق اعتراض به آن را ندارند ،مگر اینکه سردفتر صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشد یا موصی در هنگام تنظیم وصیت نامه محجور بوده باشد و حجر وی اثبات گردد.

اما در رابطه با وصیت نامه سری و خود نوشت می توان گفت این نوع از وصیت نامه ها قابل اعتراض و تنفیذ از سوی ورثه می باشند.

نحوه رسیدگی به دعوای تنفیذ وصیت نامه چگونه است؟

مطابق ماده ۲۹۱ قانون امور حسبی و رای وحدت رویه هیت عمومی دیوان عالی کشور ،وصیت نامه عادی در صورتی قابل تایید و تنفیذ از سوی دادگاه است که از طرف اشخاص ذی نفع ،صحت آن مورد اقرار واقع شود .در غیر این حالت حتی در صورت وجود ادله اثباتی دیگر برای صحت وصیت نامه عادی ،دادگاه حق تنفیذ و تایید آن را نخواهد داشت.

گواهی حصر وراثت اعتبار امر مختومه دارد؟

زمانی که یک حکم دارای اعتبار امر مختومه است بدین معناست که دادگاه رسیدگی کننده به پرونده و صادر کننده حکم حق بررسی پرونده به صورت مجدد را ندارد مگر اینکه قانون این اجازه را در موارد خاصی به او داده باشد. این قانون در خصوص گواهی انحصار وراثت نیز جاریست و بنابراین می توان این گونه نتیجه گرفت که گواهی حصر وراثت نیز از اعتبار امر مختومه برخوردار است و شورای حل اختلاف صرفا به درخواستی که در مبحث قبل و نسبت به تعداد ورثه بود می تواند رسیدگی کند. لازم به ذکر است که تعداد وراث در صورتی که براثر سهل انگاری اشتباه درج شده باشند و صرفا نیاز به یک اصلاح ساده داشته باشد در دادگاه بدوی قابل رسیدگی است و اگر پرونده با شبهات خاصی مواجه باشد به دادگاه های بالاتر ارسال می گردد.

مدارک لازم برای گرفتن گواهی تجرد

مدارکی که برای گرفتن گواهی تجرد در داخل کشور و از طریق اداره ثبت احوال نیاز است به شرح ذیل است؛ 

 

۱- اصل شناسنامه فرد متقاضی گواهی

 

۲- کپی تمام صفحات شناسنامه

 

۳- فیش واریزی طبق تعرفه جاری ثبت احوال

 

۴- در صورت داشتن وکیل ارائه وکالتنامه قانونی

 

۵- تکمیل فرم درخواست

 

تحویل گواهی منوط به عدم وجود مغایرت بین اطلاعات مندرج در شناسنامه و سوابق سجلی موجود در سازمان ثبت احوال کشور خواهد بود.

بیع عقدی رضایی است

عقد رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می گردد. اما گاهی اوقات صرف ایجاب و قبول نیز برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض (به معنی تحویل دادن) موضوع عقد یا تشریفات خاص دارد، مثلا در بیع صرف (بیع طلا و نقره) قبض موضوع عقد شرط تحقق و صحت عقد است و در فروش اموال دولتی برگزاری مزایده شرط است.

ولی بیع املاک چنانچه گفته شد یک عقد تشریفاتی است. در نتیجه، بیع اصولا یک عقد رضایی است ولی در موارد استثنایی، تشریفاتی بوده یا نیاز به انجام اقداماتی دارد. اما چون موضوع بحث ما بیع املاک است از سایر انواع بیع غیر رضایی صرف نظر می کنیم و فقط بیع تشریفاتی را بررسی می کنیم. بیع املاک یک عقد تشریفاتی است و تشریفات آن شامل انجام ترتیبات تنظیم سند و امضای آن می باشد. بنابراین در خصوص بیع املاک ثبت شده در صورتی که تشریفات قانونی انجام نشود حاکمیت، بیع بدون رعایت تشریفات را معتبر نخواهد دانست. به همین دلیل است که جهت فراهم کردن مقدمات تشریفات نقل و انتقال سند، در عرف، قراردادی ایجاد شده است که طرفین را متعهد به انجام تشریفات انعقاد قرارداد بیع (تنظیم و انتقال سند به نام خریدار) در دفتر اسناد رسمی می کند که چنانچه سابقاً گفته شد به این قرارداد، مبایعه نامه گفته می شود.

بیع عقدی لازم است:

عقد لازم یعنی اینکه هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد یا طرفین با توافق این حق را ایجاد کرده باشند (از طریق اعمال خیار فسخ قانونی یا اجرای حق فسخ که در شرایط خاص برای طرفین ایجاد می شود) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می توانند بیعی را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. مگر اینکه طرفین حق فسخ قانونی خود را اسقاط کرده باشند که در این صورت دیگر طرفین در مواردی که قانون تعیین کرده است نمی توانند بیع را فسخ کنند‌. اسقاط خیار فسخ قانونی معمولا با این عبارت انجام می شود 《طرفین با توافق صریح کلیه خیارات خود را اسقاط می نمایند به ویژه خیار غبن فاحش بل افحش》. باید تاکید کرد که اسقاط خیار با این عبارت یا هر عبارت مشابه دیگر باعث اسقاط خیار فسخی که طرفین با توافق به عنوان ضمانت اجرای تخلف از تعهدات و جلوگیری از ورود زیان پیش بینی می نمایند، نخواهد شد.

مبایعه نامه املاک نیز یک عقد لازم است و با توجه به این که عرفاً ذیل مبایعه نامه های املاک (که فرمت از پیش تعیین شده و چاپی است) کافه ی خیارات قانونی یعنی تمامی خیارات مندرج در قانون ساقط می شود به استناد خیارات قانونی، مبایعه نامه ها قابل فسخ نیست.

بیع از عقود معوض است:

عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می دهد، نیست.

از معوض بودن عقد بیع می توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد.

نتیجه ی دیگر آن که، هر یک از خریدار و فروشنده می تواند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید.

بیع از عقود تملیکی است:

عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود.

گفته شد که یکی از قراردادهایی که آژانس های املاک در خصوص املاک منعقد می کنند مبایعه نامه است. اثر عقد بیع با موضوع املاک که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود تملیک است اما مبایعه نامه تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی است. در نتیجه چون مبایعه نامه، بیع نیست، اثر آن نیز تملیک نیست بلکه تعهد به تملیک است.

اعاده ی دادرسی طاری باید واجد شرایط زیر باشد:

الف) فقط طرف دعوای اعاده ی دادرسی حق درخواست اعاده ی دادرسی موصوف را دارد.

 

ب) درخواست اعاده ی دادرسی طاری فقط نسبت به همان حکمی است که نورد رسیدگی اعاده ی دادرسی می باشد.

 

ج) جهات اعاده ی دادرسی طاری همان جهات مربوط به اعاده ی دادرسی اصلی است.

 

د) اعاده ی دادرسی طاری باید قبل از ختم رسیدگی به اعاده ی درخواست شود و بعد از خاتمه جریان رسیدگی مجالی برای آن نخواهد بود.

 

ه) درخواست اعاده ی دادرسی طاری باید کتبی و واجد شرایط و جهات قانونی باشد.

 

و) اگر درخواست اعاده ی دادرسی طاری در جلسه ی رسیدگی عنوان شده باشد باید ظرف سه روز دادخواست مربوط به دفتر دادگاه تقدیم گردد.

ترتیب رسیدگی به اعاده ی دادرسی:

ترتیب رسیدگی به اعاده ی دادرسی تابع قواعد رسیدگی به دعاوی نخستین و تجدید نظر و همچنین نوع دعاوی و نوع دادرسی اعم از عادی، اختصاری با تشریفات خاص و بدون تشریفات می باشد. ابتدا دادگاه صالح نسبت به قبول یا رد درخواست اعاده ی دادرسی، اقدام و قرار مقتضی مبنی بر رد یا قبول درخواست صادر می نماید. در صورت قبول درخواست مبادرت به رسیدگی ماهوی خواهد نمود. با صدور قرار قبولی اعاده ی دادرسی و اگر محکومُ به غیر مالی باشد اجرای حکم متوقف خواهد شد و چنانچه محکومُ به مالی باشد و امکان اخذ تامین و جبران خسارت احتمالی باشد به تشخیص دادگاه از محکومُ له تامین مناسب اخذ و اجرای حکم ادامه می یابد. در مواردی که درخواست اعاده ی دادرسی مربوط به یک قسمت از حکم باشد حسب مورد مطابق محکومُ به غیر مالی یا مالی عمل خواهد شد. پس از رسیدگی، اگر دادگاه درخواست اعاده ی دادرسی را وارد تشخیص داد حکم مورد اعاده ی دادرسی را نقض و حکم مقتضی صادر می نماید. در صورتی که درخواست اعاده ی دادرسی راجع به قسمتی از حکم باشد، فقط همان قسمت نقض یا اصلاح می گردد. اگر جهت اعاده ی دادرسی مغایرت دو حکم باشد، دادگاه پس از قبول اعاده ی دادرسی حکم دوم را نقض و حکم اول به قوت خود باقی خواهد بود.

در مورد اعاده ی دادرسی طاری، مطابق ماده ۴۳۳ ق آ .د م، درخواست مزبور به دادگاهی تقدیم می گردد که حکم در آنجا به عنوان دلیل ابراز شده است. پس از درخواست اعاده ی دادرسی طاری باید دادخواست لازم ظرف سه روز به دفتر دادگاه تقدیم گردد. دادگاه مزبور مکلف است آن را به دادگاه صادر کننده ی حکم ارسال نماید.

ترتیب اعاده ی دادرسی تبعی:

مستنداً به ماده ی ۶۰۹ ق آ. د. م ۱۳۱۸ ترتیب رسیدگی به اعاده ی دادرسی تبعی مطابق ترتیب پژوهش تبعی بود. بنابراین:

 

اولاً: باید نسبت به محکومیت خود و جهتی که نسبت به آن معترض است در خواست اعاده ی دادرسی تبعی نماید. در صورت فقدان محکومیت درخواست اعاده ی دادرسی مورد نخواهد داشت.

 

ثانیاً: در صورت استرداد درخواست اعاده ی دادرسی اصولاً اعاده ی دادرسی تبعی خود به خود از بین خواهد رفت.

شرایط اعاده ی دادرسی تبعی:

1- فقط برای طرف دعوا اعاده ی دادرسی.

 

2- فقط نسبت به همان حکمی که مورد رسیدگی اعاده ی دادرسی است.

 

3- باید یکی از جهات اعاده ی دادرسی موجود باشد.

 

4- قبل از خاتمه رسیدگی به اعاده ی دادرسی (اصلی یا طاری) درخواست شود.

 

5- به موجب دادخواست با رعایت جهات و شرایط آن تقدیم گردد.

ترتیب و مرجع رسیدگی به درخواست اعاده ی دادرسی تبعی:

ماده ی ۶۰۸ ق آ. د. م تبصره ی ماده ی ۴۳۴ ق آ. د. م ۱۳۱۸ مقرر می داشت «هرگاه یکی از طرفین دعوی نسبت به حکمی درخواست اعاده ی دادرسی نماید، طرف دیگر می تواند در مقابل آن شخص مادامی که جریان اعاده ی دادرسی خاتمه نیافته از همان حکم نسبت به محکومیت خود در صورت وجود یکی از جهات اعاده ی دادرسی تبعاً درخواست اعاده ی دادرسی نماید. هر چند مدت مقرر برای اعاده ی دادرسی نسبت به او منقضی شده باشد».

ترتیب و مرجع رسیدگی به درخواست اعاده ی دادرسی طاری:

به استناد ماده ی ۴۳۳ و ۴۳۴ ق آ. د. م دادخواست اعاده ی دادرسی طاری به دادگاهی تقدیم می گردد که حکم در آنجا به عنوان دلیل ابراز شده است. دادگاهی که دادخواست اعاده ی دادرسی طاری را دریافت می دارد مکلّف است آن را به دادگاه صادر کننده ی حکم ارسال نماید و چنانچه دلایل درخواست را قوی بداند و تشخیص دهد حکمی که در خصوص درخواست اعاده ی دادرسی صادر می گردد موثر در دعوا می باشد، رسیدگی به دعوا مطروحه را در قسمتی که حکم راجع به اعاده ی دادرسی در آن موثر است تا صدور حکم نسبت به اعاده ی دادرسی به تاخیر می اندازد و در غیر این صورت به رسیدگی خود ادامه می دهد.

 

مهلت اعاده ی دادرسی طاری (فرعی) تعیین نگردیده است به عبارت دیگر هرگاه حکمی به عنوان دلیل در دادگاهی ابراز گردد قابلیت درخواست اعاده ی دادرسی طاری را خواهد یافت.

 

اطلاق ماده ی ۴۲۷ ق آ. د. م شامل اعاده ی دادرسی طاری نمی گردد. زیرا ماده ی ۴۳۲، ۴۳۳ و ۴۳۴ وارد بر ماده ی ۴۲۷ ق آ. د. م است. ماده ی پیشین قابلیت توسعه و یا تحدید مواد بعدی را ندارد. تعیین محدودیت (بیست روز یا دو ماه) به استناد اطلاق و عموم ماده ی ۴۲۷ ق آ. د. م از موقعیت قانونی برخوردار نیست.

 

در هر حال درخواست اعاده ی دادرسی طاری به استناد تبصره ی ماده ی ۴۳۳ ق آ. د. م پس از اظهار در جلسه ی اول دادرسی که به موضوع دعوا اصلی رسیدگی می کند باید ظرف سه روز به دفتر دادگاه تقدیم گردد. سایر ترتیبات رسیدگی دادخواست طاری مانند دادخواست اعاده ی دادرسی اصلی است.

مرجع رسیدگی به اعاده ی دادرسی اصلی:

1- اگر حکم بدوی به صورت قطعی صادر شده و قابل تجدید نظر نباشد و یا به علت عدم درخواست تجدید نظر قطعی شده باشد رسیدگی به اعاده ی دادرسی با همان دادگاه نخستین (بدوی) است.

 

2- اگر پرونده مرحله ی تجدید نظر را سپری کرده باشد اعم از اینکه دادگاه تجدید نظر رای تجدید نظر خواسته را تایید و یا نقض نموده باشد. رسیدگی به درخواست اعاده ی دادرسی با دادگاه تجدید نظری است که حکم قطعی را صادر نموده است.

 

3- اگر پرونده در دیوان عالی کشور تحت رسیدگی باشد و درخواست اعاده ی دادرسی نسبت به آن به عمل آید. به استثناء تبصره ی ماده ی ۴۳۴ ق آ. د. م درخواست به دادگاه صادر کننده حکم قطعی (حسب مورد بدوی یا تجدید نظر) ارجاع می گردد. در صورت قبول درخواست مزبور از طرف دادگاه، رسیدگی در دیوان عالی کشور تا صدور حکم متوقف خواهد شد.

 

4- اگر حکمی در دیوان عالی کشور ابرام شده باشد. درخواست اعاده ی دادرسی نسبت به آن مسکوت است. برخی را عقیده بر آن است که ((احکام دیوان عالی کشور طبق مستفاد از مواد مربوط به اعاده ی دادرسی از قانون آیین دادرسی مدنی قابل اعاده ی دادرسی نمی باشد)).

 

نظریه اکثریت: آرای دادگاه های بدوی و تجدید نظر در امور مدنی که مورد فرجام خواهی واقع و در دیوان عالی کشور ابرام می گردد قابل اعاده ی دادرسی می باشد. زیرا جهات اعاده ی دادرسی در قانون تصریح شده است و اگر در اعاده ی دادرسی دلایل و مدارک و اسناد جدیدی به دست آید که قبلاً مکتوم بوده از موارد اعاده خواهد بود. از طرفی در قانون نیز تصریح نشده آرایی که مورد فرجام خواهی واقع شده و در دیوان عالی کشور ابرام گردیده قابل اعاده ی دادرسی نمی باشد.

ترتیب درخواست اعاده ی دادرسی:

ترتیب درخواست اعاده ی دادرسی اصلی

 

به موجب ماده ی ۴۳۳ ق آ. د. م اعاده ی دادرسی اصلی مستلزم تقدیم دادخواست با رعایت ارکان و شرایط آن است. در دادخواست اعاده ی دادرسی بلید نکات زیر قید گردد.

 

1- نام و نام خانوادگی و محل اقامت و سایر مشخصات درخواست کننده و طرف او.

 

2- حکمی که مورد درخواست اعاده ی دادرسی است.

 

3- مشخصات دادگاه صادر کننده ی حکم

 

4- جهتی که موجب درخواست اعاده ی دادرسی شده است.

 

5- اگر دادخواست توسط وکیل تقدیم شده است باید نام و مشخصات او در دادخواست ذکر و وکالت نامه نیز پیوست دادخواست گردد.

 

6- هزینه ی دادرسی با مآخذ هر هزار تومان سیصد ریال ۳٪ محکومُ به به استناد بند ۱۲ ماده ی ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳. با رعایت دستور العمل افزایش بی ضابطه و بی مبنای هزینه های دادرسی صادره از جانب ریاست قوه قضائیه امروزه عملاً ۵٪ محکومُ به مبنای محاسبه قرار گرفته است.

 

7- سایر موارد مطابق مقررات مربوط به دعاوی مانند نسخه ثانی دادخواست و مدارک به تعداد خوانده به اضافه یک نسخه و... خواهد بود.

انواع اعاده ی دادرسی:

الف) اعاده ی دادرسی اصلی

 

ب) اعاده ی دادرسی طاری (غیر اصلی)

 

اعاده ی دادرسی اصلی: به استناد ماده ی ۴۳۲ ق. آ. د. م اعاده ی دادرسی اصلی عبارت از این است، که در خواست کننده بنابر یکی از جهات اعاده ی دادرسی در مهلت مقرر قانونی به طور مستقل با تقدیم دادخواست به دادگاهی که حکم قطعی صادر نموده است تقاضای رسیدگی مجدد به دعوا را بنماید.

 

اعاده ی دادرسی طاری: به استناد بند ب ماده ی ۴۳۲ ق آ. د. م اعاده ی دادرسی طاری، غیر اصلی و فرعی عبارت از این است که در اثنای یک دادرسی حکمی به عنوان دلیل ارائه شود و کسی که حکم یاد شده علیه او ابراز گردیده است نسبت به آن در خواست اعاده ی دادرسی (رسیدگی مجدد بنابر یکی از جهات مقرر در ماده ی ۴۲۶ ق آ. د. م) نماید.

 

در قانون جدید ذکری از اعاده ی دادرسی تبعی به عمل نیامده است . علاوه بر اینکه با توجه به صدر ماده ی ۴۳۲ ق آ. د. م ۱۳۷۹ که آمده است ((اعاده ی دادرسی بر دو قسم است الف) اعاده ی دادرسی اصلی ... ب) اعاده ی دادرسی طاری...)) تردیدی نیست که نظر قانون گذار بر حذف اعاده ی دادرسی تبعی بوده است.