محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

بسیاری از افرادی که به تازگی وارد این حرفه مشارکت در ساخت شده اند و یا قصد دارند ساختمان قدیمی خود را با کمک این قرارداد نوسازی کنند، پرسشی مبنی بر نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت و درصد طرفین مطرح می‌کنند.

 

این درصد با توجه به چند مورد محاسبه می‌شود؛

1. ارزش ملک در آن منطقه (آورده مالک)

2. قابلیت ساختمان قدیمی برای ساخت تعداد طبقات و واحد ها (مجوز ساخت چند طبقه را دارد طبق دستور نقشه)

3. هزینه ساخت (آورده سازنده).

 

سازندگان با در نظر گرفتن این 3 عامل و گاها عوامل دیگر، قدرالسهم مشارکت در ساخت را محاسبه کرده و با توافق طرف مقابل درصدی مشخص می‌کنند.

مثلا در یک منطقه این قدرالسهم با توجه به ارزش ملک، 40 – 60 به نفع مالک خواهد بود و در منطقه‌ای دیگر 50 – 50، گاها نیز درصد بالاتر به سازنده تعلق می‌گیرد.

فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

حالا که فهمیدیم قدرالسهم زمین یعنی چه، باید دید که کجا باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد؟ زمانی که قصد خرید آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری دارید، هنگام مقایسه دو آپارتمان، فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار را دارید. حالا نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به چه صورت است.

برای آپارتمان‌های تک متراژ (زمانی که متراژ واحدها با هم برابر است) : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی. مثلا فرض کنید آپارتمان ۲۰۰ متری و دارای ۴ طبقه و در هر طبقه دو واحد داریم. در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید.

برای آپارتمان‌های چند متراژی (زمانی که متراژ آپاتمان ها یکسان نیست): متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم کرده و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی می‌شود که آپارتمان مورد نظر از کل زمین سهم دارد.

متراژ پارکینگ و انباری نیز برای واحدهایی که پارکینگ دارند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.

نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات

طبیعتا قدرالسهم از مشاعات برای هر یک از مالکین، معادل قدرالسهم ملک آن‌ها است. برای محاسبه قدرالسهم مشاعات می‌توانید به ترتیب زیر عمل کنید.

 

ابتدا باید متراژ کل مشاعات ساختمان را از روی نقشه ملک استخراج کنید. سپس هر یک از مالکین به نسب سهمی که از کل اعیان دارند، از مشاعات نیز سهم می‌برند. برای درک بهتر موضوع، به مثال زیر توجه کنید.

 

فرض کنید در یک آپارتمان، ۴ واحد به متراژ‌های: ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۰۰ متر داریم. مجموع این متراژها معادل ۳۴۰ متر است. بنابراین به ترتیب هر یک از مالکین: ۷۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۸۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۹۰ سهم از ۳۴۰ سهم و ۱۰۰ سهم از ۳۴۰ سهم دارند.

 

بنابراین برای محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمانی که ۷۰ متر دارد، باید متراژ کل مشاعات که در نقشه ملک مشخص است را بر عدد ۳۴۰ تقسیم و در عدد ۷۰ ضرب کنیم. یعنی اگر متراژ کل مشاعات ۳۰۰ متر مربع باشد، قدر السهم مالک آپارتمان ۷۰ متری معادل ۶۱.۷۶ متر مربع است.

 

البته توجه داشته باشید که وقتی صحبت از قدرالسهم مشاعات می‌کنیم، منظورمان صرفا قدرالسهم از راهرو، راه پله، پشت بام، آسانسور و موارد مشابه است، نه قدرالسهم از کل زمین.

نحوه محاسبه قدرالسهم

اگر در یک مجتمع آپارتمان یا برج بلند مرتبه تمامی واحدها متراژ برابری داشته باشند، مساحت زمین به طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود و در نتیجه میزان قدرالسهم همه آن‌ها برابر است؛ اما اگر متراژ واحدها با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحدها از زمین می‌برند نیز متفاوت خواهد بود.

 

حالت اول: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای مشابه برابر عبارت است از:

 

قدرالسهم هر واحد = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

 

برای مثال، اگر مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع و ۵ واحد مسکونی باشد، میزان قدرالسهم هر یک از واحدها به شرح زیر است:

 

۸۰ متر = ۵ ÷ ۴۰۰ متر

 

حالت دوم: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای غیر مشابه برابر عبارت است از:

 

قدرالسهم هر واحد = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

 

برای مثال، اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع و ۴ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری باشد، میزان قدرالسهم یک واحد ۱۰۰ متری به شرح زیر است:

 

۷۵ متر = (۴×۱۰۰ متر) + (۲×۲۰۰ متر) ÷ (۱۰۰ متر × ۱۲۰۰ متر)

 

اگر فردی قصد فروش ملک خود را دارد، در بیشتر موارد بسته به نوع ملک انتظار تفاوت قیمت در ارزش ملک وجود دارد. به این معنا که قیمت ملک در بازار مسکن دارای یک رنج و قیمت ناشی از میزان قدرالسهم محاسبه شده نیز مبلغی متفاوت دارد. اگر ارزش ملک براساس قدرالسهم بیشتر باشد، می‌توان قیمت ملک را براساس این مفهوم ارزش گذاری کرد.

قدرالسهم زمین چیست؟

قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. ابتدا بیایید معنی عرصه و اعیان که یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن است را بدانیم. اعیان به هر چیزی گفته می‌شود که روی یک زمین ساخته می‌شود و عرصه زمین ملک است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک است.

هرچه مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود. برای مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که زمین آن مساحت ۲۰۰ متر دارد. هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم می‌برد. به میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق می‌گیرد قدرالسهم زمین گفته می‌شود. اگر متراژ هر ۴ ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۵۰ متر مربع می‌شود.

قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد واحدهای آن کم باشند مثلا یک واحد، دو واحد و غیره. اگر ساختمان قدیمی بوده اما تعداد واحدهای آن زیاد و مثلا ۲۰ واحد باشد به اندازه ملک‌های چند واحدی ارزش ندارد زیرا سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و راضی کردن تمامی واحدها کار سخت‌تری است. معمولا در ایران خانه‌های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشوند.

شرط فعل حقوقی مثبت

مثل این که ضمن خرید ماشینی به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان بر طرف یعنی خریدار شرط می شود که وکالت فروشنده را در فلان دعوا در دادگستری را بر عهده بگیرد زیرا وی وکیل است.

یا این که ضمن فروش خانه ای شرط می شود که خریدار متعهد شود در مدتی ماشینش را به فروشنده به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان انتقال دهد.

شرط فعل چیست مثال و ضمانت اجرای آن

شرط فعل شرطی است که انجام یا انجام ندادن کاری بر دیگری شرط می شود این انجام یا ترک (انجام ندادن) فعل ممکن است فعل حقوقی باشد و ممکن است فعل مادی باشد و هر کدام از این موارد ممکن است به صورت منفی باشد یا به صورت مثبت باشد.

این شروطی که تخلف از آن حق فسخ می دهند به چه شکلی هستند:

1=گاهی شرط ضمن عقد شرط فعل است.

2=گاهی شرط صفت است.

3=گاهی شرط نتیجه است.

خیار تخلف از شرط چیست؟

فرض کنید که در عقدی که بین طرفین منعقد شده است ضمن این عقد یک شرطی به نفع یکی از طرفین می شود حال از این شرط اگر تخلف بشود و انجام نشود فرد چون شرط به نفعش انجام نشده و از این طبق ضرر دیده است.

قانون به وی حق داده است که به خاطر تخلف از شرط، عقد را هم فسخ کند. در واقع اگر ضمن عقدی، شرطی بیاید و از این شرط تخلف بشود فرد خیار تخلف از شرط دارد.

برای مثال در مورد مستاجری فرض کنید که وی با موجر خود قرار داد اجاره بسته است و شرط کرده که حیات خانه یا دیوار های خانه را قبل از آمدن مستاجر رنگ بزند اما موجر از شرطی که قبول کرده تخلف می کند و انجام نمی دهد در این جا مستاجر حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

حدود اربعه ملک چگونه تعیین می شود؟

برای انجام حدود اربعه ملک برای مناطق مسکونی برای دریافت سند تک برگی باید مالک مختصات چهار گوشه قطعه زمین خود(شمال، جنوب، غرب، شرق) را داشته باشد و آنها را میخ گذاری کرده باشد، که این کار با استفاده از نقشه تفکیکی قطعه مادر انجام می شود، اما از آنجایی که اغلب مالکین اطلاعاتی در این باره را در دست ندارند باید توسط جانمایی پلاک ثبتی این کار صورت پذیرد.

اغلب برای تعیین حدود اربعه و مرزبندی ملک از جانمایی پلاک ثبتی استفاده می شود که در این شرایط، مالک به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک خود را به اداره تحویل می دهد و اداره ثبت، کار نقشه برداری از ملک را به کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی واگذار می کند.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی اقدام به نقشه برداری می نماید و موقعیت دقیق وضع موجود ملک را روی مرزهای ملک توسط تجهیزات و ابزارآلات نقشه برداری بر اساس قطعه تفکیکی مادر تعیین می کند و سپس موقعیت ملک ثابت خواهد شد. که در نتیجه نقشه یو تی ام ثبتی تهیه خواهد شد که امروزه از نقشه یو تی ام در تمامی سازمان هایی که با املاک در ارتباط هستند به کار گرفته می شود.

تعریف حدود اربعه چیست؟

حدود اربعه ملک در واقع مشخص بودن طول چهار طرف ملک به همراه همسایگان آن در سندهای منگوله دار است.

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک با استفاده از دوربین نقشه برداری و دستگاه جی پی اس دو فرکانسه در محل ملک قرار گرفته و گوشه های ملک در دستگاه ثبت و ضبط می شود و در نهایت ابعاد اربعه به همراه مساحت ملک بر اساس داده های مذکور در سیستم مختصات یو تی ام تهیه می شود که به آن نقشه یو تی ام وضع موجود ملک گفته می شود.

سند اعیانی چیست؟

اعیان منظور سازه ایست که روی زمین بنا شده، در نتیجه زمانیکه گفته میشود سند اعیانی منظور سندی است که به موجب آن، مالکیت اعیان صرفا در اختیار فرد قرار گرفته و این مالکیت به هیچ عنوان در زمین (عرصه) نبوده. حال نکته ای مهم وجود دارد و آن این است که در صورت تخریب سازه شما دیگر مالکیتی نخواهید داشت و نمیتوانید ادعایی بر روی زمین داشته باشید. این مورد به خصوص در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بسیار بالایی پیدا می کند.

پس “حقوق مالک عرصه” چه خواهد شد؟ متاسفانه در رابطه با این موضوع بر اساس قراردادهای نوشته شده بین نفرات رفتار شده و نفرات این موضوع را پذیرفته اند که تنها مالکیت خود را بر اعیان یا عرصه دارند و این تقسیم بندی می تواند از حق و حقوق فرد در قسمت دیگر جلوگیری کند. در واقع بر اساس قرارداد مالکیت فرد مشخص می شود و به نوعی شراکت مشاعی در ملک ایجاد می گردد.

نکات مهم درباره عرصه و اعیان

با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می‌باشد. مثلا: اداری، مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی‌توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.

هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین‌های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می‌شوند. ثانیاً زمین‌های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می‌شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی‌شود. آن دسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین‌ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می‌دهند.

اعیان چیست؟

ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می‌شود.

عرصه چیست؟

به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می‌شود.

عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی

وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین‌ها و ساختمان‌ها مواجه می‌شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می‌خورد.

 

1=عرصه

2=اعیان

نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک

وکالت فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.

 

طرفین وکالت نامه فروش ملک

موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.

وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.

در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و میتواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت میدهد.

با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود

.دقت داشته باشید حتی زمانی که شما دارای وکالت بلا عزل هستید در واقع به صورت قانونی مالک ملک خود نیستید.

.بهتر است هر چه سریع‌تر جهت اقدام برای تبدیل وکالت‌نامه به سند قطعی و نقل و انتقال ملک اقدامات لازم را انجام بدهید.

فروشنده می‌تواند ملک وکالتی را به چند نفر بفروشد

.شاید شما به عنوان خریدار ملک وکالتی تصور کنید خانه‌ای که به‌صورت وکالتی به شما فروخته شده است و نقل و انتقال ملک با سند وکالتی انجام شده دیگر نمی‌تواند از طرف فروشنده مورد معامله قرار گیرد زیرا به شما وکالت بلاعزل داده است.

.اما باید بدانید سخت در اشتباه هستید. زیرا حتی هنگامی‌که فروشنده نقل و انتقال ملک با وکالت نامه را انجام می‌دهد و به شما وکالت بلا عزل می‌دهد می‌تواند همچنان انتقال سند قطعی را خودش انجام دهد و ملک را به شخص دیگری بفروشد و حکم ابطال وکالت بر وکالت نامه شما بخورد. در این حالت دیگر شما نیازی به آن وکالت نامه ندارید و خانه‌ای که هزینه آن را پرداخت کرده‌اید از دست می‌دهید. در چنین حالتی شما فقط دو راه‌کار دارید : از فروشنده درخواست کنید هم‌زمان با تنظیم وکالت نامه یک مبایعه نامه تنظیم کند. یا این که در وکالت نامه حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود.