خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه چه مشکلاتی دارد؟

البته ما در این بخش در رابطه با نقل و انتقال ملک بیشتر صحبت خواهیم کرد. سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلا عزل به وکیل خود دلایل بسیاری زیادی را در برمی‌گیرد. چند نمونه از آن دلایل عبارت است از:

 

.صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.

.صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.

.گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.

.فرار مالیاتی

.آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده دربیایند.

.عجله فروشنده و … .

موارد استثنا در فسخ وکالت

طبق ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت از طرف موکل عزل شود اما وکیل از این امر آگاه نباشد، هرگونه اقدام وکیل در حیطه موضوع وکالت، قابل قبول خواهد بود. در واقع باید گفت که حکم عزلی که به اطلاع و آگاهی وکیل نرسیده باشد، قابل قبول و اثر نخواهد بود و عزل حکم در صورتی موثر خواهد بود که به وکیل از آن اطلاع داشته باشد.

 

حال این سؤال پیش می‌آید که اگر موکل فوت شود و وکیل از آن اطلاع نداشته باشد و موضوع وکالت را انجام دهد، در این صورت نیز عزل وکالت بی‌اثر خواهد بود یا خیر.

این سؤال نیز پاسخ قطعی ندارد. عده‌ای اعتقاد دارند که چون عزل یک اقدام ارادی است و تا وقتی که وکیل از آن آگاه نشود، منشأ اثر قانونی نخواهد بود، پس فوت نیز که یک عمل غیر ارادی است باید به طریقه مورد اول تحت حکم ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران قرار داشته باشد. به عبارت دیگر، موکل تا پایان عمر به وکیل خود اعتماد داشته است و قرارداد وکالت را فسخ نکرده است؛ اما عزل قرارداد نشانه بی‌اعتمادی است و با مورد فوت قابل مقایسه نیست و این دو نباید در یک جایگاه سنجش قرار بگیرند.

گروهی دیگر اعتقاد دارند که قانون‌گذار در ماده ۶۸۰ قانون مدنی کشور، از واژه فوت نام نبرده است پس اختیار این را دارد فوت را تابع اصل بداند. در صورتی که وکیل از عزل قرارداد آگاه باشد اما همچنان در موضوع وکالت اقداماتی انجام دهد، معامله قابل اثر نخواهد بود و موکل باید به وکیل مراجعه کند.

نکات مهم در معامله ملک اوقافی

=توجه داشته باشید که تمام بدهی‌های ملک مربوطه به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه، پرداخت شده باشد. برای این کار حتما از اداره اوقاف منطقه استعلام بگیرید.

=در مبایعه‌‌نامه این معامله حتما ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است. در این صورت خریدار دیگر نمی‌تواند ادعا کند که از اوقافی بودن آن خبر نداشته است.

=نکته دیگر این است که تا تاریخ تنظیم سند، اجاره‌نامه به خریدار انتقال یابد، تا از پیش آمدن مشکل بین خریدار و فروشنده جلوگیری شود.

=همانطور که قبلا هم گفتیم، در سند ملک عبارت”شش دانگ اعیان” به جای عبارت “شش دانگ عرصه و اعیان” ذکر شود.

=راستی حواستان به کلاهبردارها باشد. افرادی ممکن است با جعل سند، سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا بزنند. پس خیلی دقت کنید.

انتقال املاک و زمین اوقافی

به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.

امکان دریافت وام روی زمین اوقافی

یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.

خرید و فروش ملک اوقافی

خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تایید اداره اوقاف انجام شود. نکته دیگر اینکه شما هنگام خرید و فروش ملک وقفی، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک متعلق به متولی آن است و شما برای عرصه به صورت سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کنید.

به طور کلی برای خرید ملک وقفی باید بدانید قدرت خرید و هدف از خرید شما چیست. اگر تصمیم گرفتید که با توجه به شرایط و بودجه خود، املاک اوقافی را خریداری کنید، باید توجه داشته باشید که گاهی فروش این املاک برای مالک بسیار سخت است. که بخشی از این سخت بودن فرایند فروش به علت ناآگاهی و باورهای نادرستی است که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند.

تفاوت سند اوقافی با سند ملکی در چیست؟

سند اوقافی

این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به ادارۀ اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال دربارۀ اجارۀ مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازۀ اوقاف داشته باشید.

 

املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود.

 

در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شود.

سند ملکی

اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرد. نکتۀ مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق ادارۀ ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.

=در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازۀ سهم خود سند دفترچه‌ای و منگوله‌دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد.‌ در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.

=شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.

=نکتۀ مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است. اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است . گفته می‌شود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونۀ مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است.

=نکتۀ مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معاملۀ ملک وقفی، علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.

سند اوقافی چیست؟

تعریف این نوع ملک می‌تواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند. در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.

البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!

املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.

منظور از ملک وقفی این نیست که اداره اوقاف آن ملک را تصاحب کرده باشد یا آن ملک معارض داشته باشد .بلکه به اینصورت است که صاحب اولیه آن ، ملک یا زمین را وقف کرده و اداره اوقاف نیز سالیانه مبلغ نه چندان زیادی از صاحب ملک دریافت مینماید.

 

در خرید و فروش این املاک یا زمین ها ، اداره اوقاف بصورت اقساط 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار مینماید. این املاک هیچ ایرادی ندارند چه بسا برای افرادی که به دنبال خرید ملک ارزانتر میباشند یک حسن محسوب میشود .زیرا با قیمت پایینتر میتوانند صاحب خانه شوند.

 

یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه تنها می‌توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.

هبه چیست؟

هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خودش را به یک فرد دیگری می‌بخشد. طلای اهدایی هنگام ازدواج نیز نوعی هبه محسوب می‌شود.

برگ سبز گم‌شده را چه کنیم؟

در صورتی که برگ سبز شما مفقود شد، باید بلافاصله پس از مفقود شدن، در روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی دهید تا از عواقب احتمالی مانند سواستفاده‌های احتمالی جلوگیری کنید. اگر شما به هر دلیلی مفقودی برگ‌ سبز خودروی‌تان را اعلام نکردید، مسئولیت هرگونه پیشامد قانونی، متوجه شما خواهد بود.

در صورتی که مفقودی برگ سبز خودرویتان را اعلام کردید، حتما پیگیر پیدا شدن آن باشید، اما اگر برگ سبز شما پیدا نشد، شما می‌توانید به یکی از مراکز تعویض پلاک مراجعه کنید و درخواست برگ سبز المثنی دهید.

شرایط و مدارک صدور برگ سبز المثنی

=مالک یا نماینده قانونی مالک، باید به همراه خودرو برای اقدامات و مراحل قانونی برگ سبز المثنی حضور داشته باشد.

=مدارک شناسایی معتبر مانند کارت‌ملی، شناسنامه یا وکالت‌نامه نماینده قانونی و مدارک شناسایی وکیل

=اصل کارت مشخصات خودرو

=یکی‌دیگر از شرایط دریافت برگ سبز المثنی، منتشر کردن یک نوبت آگهی گم شدن برگ سبز در روزنامه‌های کثیرالانتشار است و البته قبول مسئولیت پیدا شدن احتمالی برگ سبز!

=مدارک احراز سکونت مالک در آدرس اعلامی

=بیمه‌نامه شخص ثالث معتبر

=به همراه داشتن برگ معاینه فنی از مراکز مکانیزه مجاز صادر شده باشد.

=گواهی مفاصا حساب از اجرائیات در صورت عدم پرداخت وجوه جرائم معوقه.

=پرداخت هزینه برای صدور برگ سبز المثنی.

برگ سبز المثنی

برگ در خرید و فروش بسیار مهم است و به همین دلیل شما باید در پیدا کردن برگ سبز بسیار حساس باشید و سریع درخواست المثنی کنید؛ چرا که شما تنها با اعلام مفقودی برگ سبز، نمی‌توانید خودرویتان را به فروش برسانید و باید منتظر برگ سبز المثنی باشید.

تعویض پلاک با برگ سبز

مراحلی که باید برای تعویض پلاک طی شود از این قرار است:

 

1=دریافت قبض ورودی پارکینگ (زمان ورود به مراکز تعویض پلاک)

2=دریافت نوبت‌ و مشخص شدن شماره باجه خدمات دولت الکترونیک

3=مراجعه به باجه تعیین‌شده و ارائه مدارک لازم به کارشناس حقوقی

4=اخذ فرم بازدید فنی خودرو از دفتر تعیین‌شده

5=بازدید فنی خودرو توسط کارشناسان مرکز (تأیید اصالت خودرو)

6=ارائه گواهی عدم خلافی در صورت داشتن تخلف

7=پرداخت وجه پلاک برابر تعرفه و واریز به حساب خزانه نزد بانک ملی

8=مراجعه به دفتر مربوطه جهت دریافت تأییدیه نقل‌ و انتقال و سند مالکیت خودرو

9=مراجعه به محل مربوطه جهت فک پلاک خودرو

10=مراجعه به انبار پلاک و تحویل پلاک قدیم و اخذ پلاک جدید

11=مراجعه به محل نصب جهت نصب پلاک جدید

12=مراجعه به در خروج با ارائه قبض ورود به پارکینگ و خروج از مرکز تعویض پلاک

همانطور که در بند هشت مشاهده می نمایند برای تعویض پلاک نیاز به استعلام سند مالکیت داریم. در حال حاضر تعویض پلاک با برگ سبز خودور ممکن نیست؛ زیرا سندی که به موجب قانون مدنی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسد سند عادی محسوب می شود و به همین دلیل با برگ سبز خودرو امکان تعویض پلاک حتی به صورت وکالتی هم وجود ندارد. متقاضیان خرید و فروش خودرو باید به این نکته هم توجه نمایند تا دچار مشکلاتی در مورد تعویض پلاک نشوند.

نحوه دریافت برگ سبز خودرو چگونه است؟

برای دریافت برگ سبز ماشین، طرفین باید در مراکز تعویض پلاک مدارک مورد نظر را ارائه دهند.

چرا داشتن برگ سبز خودرو ضروری است؟

برای تعویض پلاک و یا فروش خودرو داشتن برگ سبز الزامی است.

قانون اجرت المثل نگهداری مادر

طبق ماده ۳۳۶ قانون مدنی، در صورتی که فردی برای دیگری کاری را انجام دهد که آن کار دارای ارزش باشد و بتوان برای آن مزدی را در نظر گرفت، انجام دهنده مستحق دریافت اجرت و مزد خواهد بود. مگر اینکه فرد مورد نظر امور مربوطه را صرفاً برای نیکوکاری و بدون شرط دریافت مزد انجام داده باشد.

بنابراین نگهداری از والدین موجب دریافت اجرت المثل برای فرزند خواهد شد و این مبلغ باید توسط خود پدر و مادر یا سایر فرزندان آن‌ها به فرد مورد نظر پرداخت شود.

در چه صورتی نیاز به پرداخت اجرت المثل نگهداری از پدر و مادر نیست؟

در صورتی که فرد صرفاً به خاطر نیکوکاری و بدون دریافت مزد این وظیفه را انجام داده باشد، مبلغی به عنوان اجرت المثل برای او در نظر گرفته نخواهد شد.

اجرت المثل نگهداری از پدر و مادر چقدر است؟

مبلغ دقیق اجرت المثل نگه‌داری از والدین بر اساس اموری که فرد انجام داده و طبق نظر کارشناس دادگستری مشخص خواهد شد.

در صورتی که مادر فوت شده تحت پوشش قانون استخدام کشوری بوده است.

.شوهر (در صورت عقد دائمی)

.فرزندان

.پدر و مادر متوفی

.نوادگان متوفی (در صورتی که پدر و مادر آن‌ها فوت شده باشد)

در صورتی‌ که مادر فوت شده بازنشسته و تحت پوشش قانون تامین اجتماعی بوده است.

.شوهر (در صورت عقد دائمی)

.فرزندان

.پدر و مادر متوفی