مهلت طرح شکایت در جرم فروش مال غیر

نکته بسیار مهمی که در این خصوص وجود دارد مدت مرور زمان جرم فروش مال غیر است که با در نظر داشتن معیار مطرح گردیده در ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی بایستی به موجب میزان مجازات جرم مزبور، مدت مرور زمان را مشخص نمود. مجازات جرم فروش مال غیر حبس از ۱ تا ۷ سال است. به استناد ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی این جرم درجه چهار محسوب می‌گردد و جرایم تعزیری از نوع درجه چهار دارای یک سال مهلت اقامه دعوی و ده سال مهلت تعقیب هستند، که چنانچه در این مواعد مقرر اقدامی صورت نگیرد، ممکن است شخص متضرر نتواند به حق خود در جرم انتقال مال غیر دست یابد.

فروش مال غیر با قولنامه و سند

در جرم انتقال مال غیر فرقی بین انتقال با سند عادی مثل قولنامه یا سند رسمی وجود ندارد. بنابراین مجازات آن‌ها هم یکسان خواهد بود:

 

=از ۶ ماه تا ۳/۵ سال حبس

=برگرداندن مال به مالک

=جریمه نقدی برابر با مال تصرف شده 

=در صورت کارمند دولت بودن انفصال دائم از خدمت

مجازات فروش مال غیر مشاع

در رابطه با فروش مال مشاع از طریق شریک، موضوع کمی پیچیده است. در واقع در این رابطه نظرات متفاوتی وجود دارد و از نگاه طرفین پرونده می‌توان دفاعیاتی را مطرح نمود. از سویی زمانی که شخصی بدون اذن و رضایت صاحب مال، اقدام به معامله آن کند و به نفع خود مالی کسب می‌نماید، می‌توان از این کار برداشتی سوء داشت. همچنین یک‌سری از قضات فروش مال مشاعی را جرم انگاری نکرده‌اند. به این خاطر که شریک مشاعی در همه مال شریک بوده و به تعبیری مال خود وی نیز به حساب می‌آید. بنابراین رویه قضایی واحدی در این مورد وجود نداشته و بایستی موضوع به طور تخصصی توسط وکیل ملکی اعلام نظر شود.

فروش مال غیر خودرو

خودرو جزو اموال منقول محسوب می‌شود. یعنی اینکه انتقال آن مستلزم خرابی مال نبوده و نقطه مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول نظیر خانه قرار دارد. چنانچه شخص منتقل کننده مال غیر را انتقال دهد، اگر انتقال گیرنده از این مسئله مطلع باشد معاون جرم به حساب می‌آید. مالک خودرو بایستی حداکثر تا یک ماه در اظهارنامه‌ای مالکیت خود را به خریدار اطلاع دهد در غیر این صورت او هم مجرم شناخته می‌شود و معاون جرم محسوب می‌گردد.

فروش مال غیر با وکالتنامه

گاهی افراد بنا به دلایل گوناگون مانند ملکی که در رهن بانک است، قادر به انتقال مال به خریدار نیستند. در چنین مواردی شخص ملک را به صورت وکالت نامه‌ای به فروش می‌رساند. یعنی اینکه وکالت بلاعزل به خریدار می‌دهد که هر زمان تصمیم داشت آن مال را به خود یا دیگری منتقل نماید.

بایستی بگوییم که صرف داشتن وکالت‌نامه بلاعزل امتیاز محسوب نخواهد شد. چرا که امکان دارد برای خریدار دردسر ساز باشد. بنابراین بایستی که شخص چنانچه نمی‌تواند سند رسمی تنظیم کند، حداقل یک مبایعه نامه نزد خود داشته باشند تا فسخ وکالت‌نامه تنها به زیان خریدار نباشد.

فروش مال غیر مشاع

مال مشاع به مالی می‌گویند که میان چند نفر شریک مشترک بوده و همه مالکان در تمامی ملک مورد نظر دارای حق و حقوق مالکیت هستند. به طور مثال، می‌توان به اموالی که به صورت موروثی به افراد به ارث می‌رسد تحت عنوان یکی از مصادیق ملک مشاع اشاره داشت. چنانچه شریک ملک مشاع به عمد و بدون اجازه و رضایت سایر مالکان مشاعی سهم آن‌ها را به غیر انتقال دهد، به جرم فروش مال غیر مرتکب شده است. زیرا نسبت به انتقال مال دیگری اقدام نموده بدون آنکه رضایت یا توکیلی از طرف آنان داشته باشد. البته لازم به ذکر که چنانچه شریکی بدون اذن سایر شرکا فقط سهم خود را انتقال دهد جرم فروش مال غیر صورت نگرفته است.

فروش مال غیر با قولنامه

برخی بر این باورند که چنانچه مال غیر را با تنظیم یک قولنامه در معرض خرید و فروش قرار دهند به جرمی مرتکب نگردیده‌اند. ولی باید بگوییم تصور اشتباهی است. زیرا که این کار به لحاظ عنصر مادی این جرم هیچ فرقی با انتقال مال غیر با سند رسمی ندارد. بر همین اساس فروش مال غیر با قولنامه و برگه عادی به عنوان جرم فروش مال غیر شناخته می‌شود.

منظور از فروش مال غیر چیست؟

انتقال مال غیر به معنای فروش نامشروع و غیرقانونی هر نوع مالی که متعلق به دیگری بوده که عیناً یا منفعتاً توسط افراد از جمله حقیقی یا حقوقی به دیگری با سوءقصد، تقدم تصمیم و آماده‌سازی مقدمات قبلی مبنی بر قرارداد با هدف کسب منافع مادی به صورت غیرقانونی صورت گرفته، است. در ماده ۱ قانون مجازات مربوط به انتقال مال غیر هم تعریفی برای فروش مال غیر بیان شده است. به موجب ماده مذکور، “کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود. همچنین است انتقال ‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.”

تعهد به انتقال بخشی از زمین به سازنده :

اگر در قرارداد مشارکت مالک متعهد شده باشد که سهمی از عرصه و زمین را بعد از زمان مشخصی (مثلاً اتمام سفت کاری) منتقل نماید، آیا در این فرض اگر سند زمین مالک توقیف گردد، سازنده می تواند اعتراض ثالث نماید؟؟ به نظر می رسد حتی در این فرض نیز امکان اعتراض ثالث از جانب سازنده متصور نیست. چرا که :

اولاً : تعهد مالک به انتقال بخشی از زمین به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ماهیت بیع ندارد و نمی تواند در مقابل ثالث قابل استناد باشد اعم از این که موعد انتقال رسیده باشد یا خیر. در واقع شروطی که در قراردادهای مشارکت در ساخت در خصوص انتقال بخشی از زمین به سازنده مقرر می شود، ماهیت بیع منجز ندارد و صرفاً تعهد به انتقال سند رسمی و نهایتاً در خوشبینانه ترین حالت تعهد به بیع است. فلذا بازهم سازنده حق عینی بر خود زمین پیدا نمی کند تا بتواند اعتراض ثالث نماید.

 

ثانیاً : به فرض هم که سازنده بتواند با تمسک به شرط تعهد مالک به انتقال بخشی از زمین، اعتراض ثالث به توقیف طلبکار مالک نماید و مثلاً یک دانگ از شش دانگ زمین توقیف شده آزاد شود، چه سودی دارد؟؟ برای صدور سند تفکیکی و اجرای کامل قرارداد مشارکت در ساخت سند شش دانگ آزاد لازم است.

عدم تعهد به انتقال بخشی از زمین به سازنده :

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدی به نفع سازنده دائر بر انتقال رسمی بخشی از زمین مقرر نشده باشد، در این صورت نیز اعتراض ثالث از جانب سازنده مسموع نیست. در واقع صرف قرارداد مشارکت و یا پیش فروش موجب نمی شود که سازنده و یا پیش خریدار حق عینی و حق مالکیتی بر خود عرصه و زمین و سند مادر پیدا کنند. به عبارت دیگر ممتنع شدن اجرای قرارداد مشارکت در ساخت دلیل موجه برای رفع توقیف نیست.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل آپارتمان

در اموال غیر منقول دلیل مالکیت صرفاً سند مالکیت رسمی است و یکی از آثار مالکیت در اختیار داشتن و تصرف بر مال غیر منقول است. حال کسی که بر اساس مبایعه نامه ملکی را خریده است و از فروشنده (دارنده سند رسمی) تحویل ملکش را میخواهد، باید همزمان در مقام کسب مالکیت رسمی نیز برآید و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

در چند سال اخیر رویه قضایی خصوصاً در تهران به این سمت رفته است که بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دعوای الزام به تحویل آپارتمان مورد معامله را بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان نمی پذیرند. اما بدبختی آن جایی نمایان می گردد که در مبایعه نامه موعد تحویل و موعد سند فاصله زیاد داشته باشد و عملاً خریدار و یا پیش خریدار مجبور می گردد که تا رسیدن زمان دفترخانه و تاریخ انتقال سند رسمی، صبر نموده و نتواند دعوای الزام به تحویل را مطرح نماید. البته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون دعوای الزام به تحویل آپارتمان صحیح است ولی دعوای الزام به تحویل آپارتمان بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صحیح نیست.

برای رفع این معضل دادرسی می بایست در قراردادهای پیش فروش و یا مبایعه نامه هایی که موعد تحویل با موعد دفترخانه فاصله زیاد دارد، شرط نمود در صورتی که فروشنده از تحویل ملک تاخیر نماید، موعد الزام به تنظیم سند (و یا پایانکار و صورتمجلس تفکیکی) منطبق با تاریخ مثلاً سه ماه بعد از سررسید تحویل می گردد و خریدار میتواند همزمان دعوای الزام به تحویل و تنظیم سند را مطرح نماید ولکن خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی از همان تاریخ اولیه مقرر در قرارداد شروع می گردد.

 

فایده این شرط این است که اگر فاصله تحویل تا دفترخانه مثلاً یک سال باشد، دیگر خریدار نیاز نیست برای طرح دعوای الزام به تحویل یکسال صبر کند بلکه سه ماه کافی است و بعد از سه ماه می تواند همزمان دعوای تحویل و سند را با هم مطرح نماید. از طرفی برای این که خیال فروشنده نیز راحت باشد، خسارت تاخیر در تنظیم سند از سررسید همان یکسال شروع می گردد.

بعد از رد و بدل شدن پول در بیع نامه چه می شود ؟

در عقد بیع ، امضا بیع نامه و رد و بدل شدن حتی بخش کمی از ثمن معامله موجب می شود تا بیع جاری شده ، خریدار مالک عین و بایع مالک ثمن شود.

آیا بیع نامه و قولنامه یکی می باشند ؟

خیر مبایعه نامه و قولنامه تفاوت های بسیار مهمی دارند که باعث می شود در ماهیت عقود تفاوت زیادی ایجاد شود.

آیا بیع بدون تعیین ثمن امکان پذیر است ؟

عقد بیع بدون تعیین ثمن معامله مبهم می باشد که از این رو ابهام در معامله باعث بطلان عقد می شود.

بیع نامه یا مبایعه نامه چیست ؟

بیع نامه دیگر مانند قولنامه تعهد نیست و فردی نمی گوید “ در آینده فلان مال را به تو می فروشم” بلکه در بیع نامه و به مجرد امضا آن فروشنده می گوید ” این مال را به تو فروختم” و با امضا خریدار ، فرد متضمن می شود “که من این مال را ازای پرداخت ثمن معامله به تو فروختم” از این رو قولنامه و بیع نامه مفهوم متفاوتی دارند و بدیهی است که وقتی مالی را می فروشیم باید ثمن آن را بپردازیم پس در بیع نامه باید رد و بدل شدن پول وجود داشته باشد.

آیا قولنامه به رد و بدل کردن پول نیاز دارد ؟

که قولنامه صرفا مکتوب کردن یک قول و تعهد می باشد و بدیهی است که وقتی هنوز رد و بدل شدن مال صورت نگرفته است نیازی به رد و بدل کردن پول نیز وجود ندارد و همچنان قولنامه پا برجا می ماند. با این وجود رد و بدل شدن پول می تواند اعتبار و ضمانت اجرای قولنامه را قوی تر کند. 

 

قولنامه بدون رد و بدل شدن پول مانعی ایجاد نمی کند اما در صورتی که پولی از ثمن پرداخت شود ممکن است وضعیت جدیدی ایجاد شود .

موارد صدور دستور توقیف عملیات اجرایی

اعاده دادرسی

در برخی از پرونده ها ممکن است به علت فقدان مدارک لازم و کافی حکمی صادر شود. چنانچه محکوم علیه یا وکیل وی مدارک جدیدی ارائه دهند که ممکن است در حکم دادگاه تغییر ایجاد کند ، آنگاه دادگاه ذی صلاح تا زمانی برسی مدارک جدید و صدور حکم نهایی ، دستور توقیف عملیات اجرایی می دهد.

 

رضایت طرف مقابل

گاهی فردی که حکم به نفع او صادر شده است در طی یک رضایت نامه ی کتبی ، رضایت خود را به دادگاه ذی صلاح ارائه می کند. در این صورت اگر حکم در حال اجرا باشد دادگاه حکم توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند.

 

صدور حکم غیابی

ممکن است تحت شرایطی دادگاه حکمی علیه شخصی در غیاب او صادر کند. در این صورت فرد می تواند به شیوه ی صدور حکم اعتراض کرده و درخواست تشکیل دادگاه و برسی مجدد با حضور خود بدهد. در صورت موافقت دادگاه تا برسی مجدد و اعلام نتیجه ی نهایی ، موقتا حکم توقیف عملیات اجرایی صادر می شود.

 

اظهارات مدعی جدید

در دادگاه ها اصولا یک مدعی یا خواهان وجود دارد و یک خوانده. چنانچه دادگاه حکمی را با توجه به اظهارات مدعی صادر کند و در حین اجرا شدن حکم مدعی جدیدی حضور پیدا کند و اظهارات مخالف مدعیان سابق را مطرح کند ، دادگاه برای برسی مجدد پرونده و اظهارات مدعی جدید الظهور ، دستور توقیف عملیات اجرایی را تا صدور حکم قطعی و نهایی می دهد.

 

بدیهی است که شخص مذکور باید اسناد و مدارک معتبری مبنی بر ذی نفع بودن خود به دادگاه ارائه کند و سپس دادگاه به برسی ادعای وی می پردازد.

 

 

 

توقف عملیات اجرایی با اعتراض ثالت

در ماده ی ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی در مورد اعتراض ثالث و توقف اجرای حکم چنین نوشته شده است :

 

“هر‌گاه نسبت به مال منقول یا غیر منقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی‌ یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می‌شود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.”

 

گاهی پیش می آید که دادگاه حکمی مبنی بر توقیف اموال معینی را صادر می کند. سپس شخص ثالثی با ارائه ی مدارک معتبر ادعا کند که اموال مذکور متعلق به وی بوده است . در این صورت توقیف عملیات اجرایی با اعتراض ثالث صورت می گیرد. دادرسی به اعتراض مذکور نیز مطابق ماده ی ۱۴۷ این قانون چنین صورت می گیرد:

 

“شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می‌شود. مفاد‌ شکایت به طرفین ابلاغ می‌شود و دادگاه به دلائل شخص ثالث و طرفین دعوی به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می‌کند و در صورتی که‌ دلائل شکایت را قوی یافت قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می‌نماید. در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول ‌باشد دادگاه می‌تواند با اخذ تامین مقتضی، دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. ‌به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق رسیدگی خواهد شد.”

 

‌تبصره – محکوم ‌له می‌تواند مال دیگری را از اموال محکوم‌ علیه به جای مال مورد اعتراض معرفی نماید. در این صورت آن مال توقیف و از مال‌ مورد اعتراض رفع توقیف می‌شود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می‌گردد.

 

نکته: اگر اعتراض شخص ثالث با توسل به سند رسمی و ادله قوی باشد ، در این صورت ممکن است نیازی به ارائه ی تامین نباشد.

 

تصور عموم بر این است که با صدور حکم قطعی و نهایی و اجرایی شدن آن دیکر امکان تجدید نظر یا متوقف کردن حکم وجود ندارد و شکست آن ها در دادگاه قطعی شده است. اما اگر اقدامات شما به وسیله وکیل کاربلد و حاذق باشد شما حتی پس از اجرایی شدن حکم نیز به دنبال ارائه ی درخواست تجدید نظر و تغییر حکم مذکور هستید. بدیهی است که دریافت دستور توقیف عملیات اجرایی توسط فرد غیر متخصص نمی تواند انجام شود و صرفا حضور یک فرد متخصص لازم است. یک وکیل هر لحظه در پرونده ی شما به دنبال مدرک یا مورد تازه ای است که با استناد به آن حکم دادگاه را تغییر بدهد و اجرای حکم را متوقف کند.

مراحل صدور دستور توقیف عملیات اجرایی

ابتدا مدعی یا خواهان، شکایت خود را با استناد به مدارک و اسناد لازم به دادگاه ذی صلاح ارائه می کند. در صورتی که مدارک برای دادگاه معتبر و محکمه پسند تلقی شد ، از شاکی تقاضای تامین مناسب با موضوع را می کند. تامین مذکور در صندوق ثبت توقیف می شود و پس از دریافت آن ، حکم توقیف عملیات اجرایی صادر می شود. پس از توقف موقت اجرای حکم ، مجددا روند رسیدگی به پرونده از سر گرفته می شود و با توجه به مدارک و مستندات حکم تعطیل شده یا مجددا اجرا می شود. تمامی مراحل مذکور به منظور جلوگیری از تضییع حق انجام می شود.

دستور توقف عملیات اجرایی ثبت

دستور به اجرای حکم از جانب دادگاه یا اداره ی ثبت صورت می گیرد و همچنین دستور توقف آن نیز از جانب دادگاه مذکور صورت می گیرد. در هنگامی که حکمی صادر می شود ، طرفین دعوا می توانند به حکم صادر شده و انجام آن اعتراض کنند و تا زمان رسیدگی به اعتراض و شکایات خواهان اجرای حکم به تاخیر می افتد. اگر مراحل اجرای حکم طی شده باشد دادگاه حکم توقیف عملیات اجرایی صادر می کند تا به دعوی مذکور رسیدگی شده تا از تضییع حق افراد ذی نفع جلوگیری به عمل آید.

 

در مورد علت صدور دستور توقیف عملیات اجرایی در ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی چنین نوشته شده است :

 

“در صورتی که دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند یا در اجراء سند رسمی ضرر جبران ‌ناپذیر باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن تأمین ‌قرار توقیف عملیات اجرایی را می‌دهد ترتیب تأمین همان است که در آیین دادرسی مدنی برای تأمین خواسته مقرر است و در صورتی که موضوع سند‌لازم‌الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد در صندوق ثبت محل توقیف می‌شود و تأمین دیگر گرفته نخواهد شد.

 

منظور از تامین در ماده ی فوق چیست ؟ خواهان توقیف عملیات اجرایی باید برای جبران خسارت احتمالی تامین بدهند. اگر توقیف عملیات اجرایی به وسیل ارائه یک سند رسمی یا بسیار معتبر باشد ، ممکن است ارائه ی تامین لازم نباشد. همچنین مطابق ماده ی فوق گاهی موضوع سند یا حکم لازم الاجرا وجه نقد می باشد و که خواهان با ارائه وجه نقد نیاز به ارائه ی تامین دیگری ندارد.

توقیف عملیات اجرایی و تعریف آن

اصطلاح حقوقی عملیات اجرایی بپردازیم. عملیات اجرایی ، به اجرا شدن حکم دادگاه و یا مفاد یک سند اطلاق می شود. برای مثال زمانی که دادگاه حکم به توقیف اموال شخصی می دهد ، اجرای حکم توقیف اموال همان عملیات اجرایی است. حال ممکن است به موجب حکم دادگاه یا اتفاق افتادن امری ، در اجرای حکم مانع ایجاد شود که به این اتفاق توقیف عملیات اجرایی گفته می شود. دستور توقف عملیات اجرایی از جانب دادگاه صادر می شود و مامور اجرا حقی در این مورد ندارد. در ماده ی ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی در باب توقیف عملیات اجرایی چنین نوشته شده است:

” دادورز (‌مامور اجرا) بعد از شروع به اجرا نمی‌تواند اجرای حکم را تعطیل یا توقیف یا قطع نماید یا به تاخیر اندازد مگر به موجب قرار‌دادگاهی که دستور اجرای حکم را داده یا دادگاهی که صلاحیت صدور دستور تاخیر اجرای حکم را دارد یا با ابراز رسید محکوم‌ له دائر به وصول ‌محکوم به یا رضایت کتبی او در تعطیل یا توقیف یا قطع یا تاخیر اجراء.”

همین طور که از مفاد این مواد بر می آید توقف عملیات اجرایی موقتی است و اجرای حکم می تواند مجددا از سر گرفته شود. در حقیقت دادگاه موقتا دستور توقیف عملیات اجرایی صادر می کند که این میتواند به علت ثبت شکایت ، ارائه ی مدارک جدید یا تغییر اوضاع پرونده باشد که در نهایت با برسی مجدد حکم یا تعطیل می شود و یا اجرای آن مجدد صورت می گیرد.