نکات مهم قبل از نوشتن قرارداد اجاره مغازه

کاربری مغازه

املاک تجاری برای کاربری های مخصوصی ایجاد شده اند. مثلا یک مغازه ممکن است برای فروش پوشاک کاربرد داشته باشد و مغازه دیگری برای رستوران، سوپر مارکت یا مکانیکی و مشاغل فنی که این مورد جزء اولین عوامل تعیین کننده برای اجاره محسوب می شود.

 

منطقه جغرافیایی

برای بستن قرارداد اجاره مغازه در نظر گرفتن نیازهای منطقه با توجه به کسب و کارتان و از نظر دسترسی، پر رفت و آمد بودن، داشتن جای پارک مناسب بسیار حائز اهمیت است. مثلا اگر کسب و کارتان فروش اقلام مصرفی افراد است و روزانه افراد زیادی نیاز به خرید آن دارند هر مغازه ای در هر محلی اجاره کنید مشتری های خود را پیدا می کنید و ممکن است فروش موفقی داشته باشید.

اما اگر قصد فروش اسباب بازی را دارید اجاره مغازه ای در مکان پر رفت و آمد به خصوص مکان هایی نزدیک به محل تفریحی کودکان می تواند در میزان فروشتان تاثیر زیادی داشته باشد.

 

متراژ مغازه

متراژ مغازه به شغل شما و تعداد مشتری هایی که به شما مراجعه می کنند بستگی دارد. مثلا اگر قصد راه اندازی یک فروشگاه لوازم خانگی دارید بهتر است یک مغازه با متراژ بزرگ اجاره کنید. در ادامه نکاتی که هنگام عقد قرارداد اجاره نامه مغازه باید به آن توجه کرد را بررسی می کنیم.

 

نحوه گرفتن دستور تخلیه فوری علیه مستاجر

برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

شرایط لازم برای بوجود آمدن جرم انتقال مال غیر

برای اینکه جرم انتقال مال غیر تحقق یابد، نیازمند چند مورد می‌باشد که در اینجا به طور کامل به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

 

متعلق بودن دارایی به شخص دیگری: به طور کلی مالک دارایی در اینگونه جرم‌ها مهم نیستند. مالک دارایی ممکن است شخص حقیقی، حقوقی و یا خصوصی باشد. همچنین مواردی که متعلق به حکومت هم می‌باشد در مصداق انتقال مال غیر نیز وجود دارند. صرفا مال باید به شخص دیگری تعلق داشته باشد و شناسایی مالک شرط انجام این جرم نمی‌باشد.

برای تحقق جرم انتقال مال غیر، موضوع فروش یا انتقال باید “مال” باشد. یعنی دارای اعتبار و ارزش باشد و قابل معامله نیز باشد.

پیامد مجرمانه: یعنی برای اینکه جرم انتقال مال غیر انجام شود، نیاز است ضرر و زیانی به‌وجود بیاید. زیان کیفری برای به‌وجود آمدن این جرم کافی می‌باشد.

عناصر رکن معنوی انتقال مال غیر

یعنی باید یک قصد مجرمانه ای وجود داشته باشد. حال این نیت به موارد زیر تقسیم بندی می‌شود:

 

سوء نیت خاص

اراده داشتن به عملی که موجب ضرر رساندن شود. یعنی اینکه شخص مورد نظر قصد تحقق پیامدی مجرمانه را داشته باشد و در بحث انتقال مال غیر هدف وی ضرررسانی باشد.

 

سوء نیت عام

یعنی این‌که شخص دارای اراده آگاهانه بر عمل مجرمانه داشته باشد. دقت داشته باشید که عمل انجام شده حتما باید با اراده فرد انجام شود و نیز از اینکه مال برای شخص دیگری می‌باشد، آگاه باشد.

آیا بین انتقال مال غیر و معامله فضولی ارتباطی وجود دارد؟

در معامله‌های فضولی، فروشنده به هیچ عنوان برای ضرر رساندن به شخص معامله‌‎ای را انجام نمی‌دهد و حتی گاهی به هدف سود بیشتر برای شخص این کار را انجام می‌دهد. اما در بحث انتقال مال غیر، فروشنده به قصد ضرر و زیان، اقدام به فروش مال شخص می‌کند. وی می‌تواند از طریق مراجع قضایی این مسئله را پیگیری کند.

اموالی که بواسطه عمل انسان غیر منقول شده است

1.ابنیه

2.آسیای منصوب در بنا

3.لوله‌ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا بکار رفته باشد.

4.آئینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن‌ها

5.ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیرمنقول است.

6.اشجارـ شاخه ـ نهال ـ قلمه که در حکم حاصل و ثمره است. مادام که بریده یا کنده نشده است غیرمنقول است.

7.اموالی که در حکم غیر منقول می‌باشد.

8.اموال غیر منقول طبیعی

اموالی که ذاتا غیر منقول بوده

اموالی نظیر زمین که شامل اعماق و آنچه در آن است میشود. البته در نظر داشته باشید اموالی که از دل زمین استخراج می‌شوند مانند سنگ‌های قیمتی، خاک و غیره پس از استخراج، منقول به شمار می‌آیند.

اگر موکل وکیل به فروش ملکی فوت کند، تکلیف وکالت طرف اول برای فروش ملک چه خواهد شد؟

با فوت موکل، تمام روابط حقوقی وی با دیگران از میان رفته، و وکالت وی دیگر معتبر نخواهد بود. بدیهی است در چنین حالتی، انجام معامله از طرف وی، اعتبار قانونی نداشته و باطل است.

هدف و رضایت طرفین معامله

برای امضای قرارداد فروش ملک، لازم است طرفین راضی به انجام این کار باشند و توسط فرد یا افرادی مورد تهدید واقع نشده باشند.

معامله در صورتی صحیح است که فرد با میل و رغبت خود، وارد معامله شود و از بندهای قرارداد آگاه و راضی باشد. البته اگر یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایل شخصی با اکراه مجبور به امضای قرارداد باشد، معامله همچنان صحیح است چرا اشخاص دیگر او را مجبور به این اقدام نکرده‌اند.

همچنین عدم هوشیاری طرفین در زمان عقد قرارداد، باعث ابطال قرارداد می‌شود و هیچ اثر قانونی هم به دنبال نخواهد داشت.

تعیین دقیق مورد معامله در قرارداد خرید ملک

هنگام عقد قرارداد فروش ملک، لازم است ملک مورد معامله به طور دقیق مشخص شود. این ملک باید در آن زمان وجود داشته باشد.

البته لازم به ذکر است در زمانی که ملک به صورت نیمه ساز مورد معامله قرار گیرد، منع قانونی وجود ندارد.

مشروعیت دلیل و قصد خرید ملک

در زمان انعقاد قرارداد، نیازی به بیان قصد خریدار از این معامله نیست ولی اگر خریدار قصد خود را اعلام کند. در صورتی که هدف ایشان از خرید ملک، استفاده غیرقانونی و نامشروع از آن ملک باشد، قرارداد باطل است.

اما اگر فروشنده نیت خریدار را نداند هرچند که نامشروع باشد، معامله صحیح می‌باشد.

همچنین، اگر شخصی برای فرار از دِین مالی خود به دیگری مثلا فرار از پرداخت مهریه، ملک خود را به نام شخص دیگری سند بزند، در صورتی که طلبکار با ارائه دلایل خود به دادگاه شکایت ببرد، قرارداد باطل است.

اهلیت طرفین در قرارداد فروش ملک

افراد و گروه‌هایی هستند که انجام هرگونه معامله توسط قانون منع شده اندو. مثل اشخاصی که اعلام ورشکستگی کرده باشند، شخص مجنون، محجور و مواردی از این دست.

این افراد نمی‌توانند قرارداد فروش ملک را امضا کنند و لذا در این حالت قرارداد باطل است. نیاز است ولی یا قیم این افراد که ناظر بر امور مالی این اشخاص هستند، قرارداد را امضا یا تایید کنند.

رعایت نکردن چه نکاتی منجر به باطل شدن قرارداد فروش ملک می شود؟

در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، می‌بایست نکاتی را رعایت کرد که در صورت عدم رعایت آنها، قرارداد باطل می‌شود. در این حالت اثر حقوقی نخواهد داشت.

مواد قولنامه شامل چه مواردی هستند؟

به طور عمومی قولنامه در ۷ بند تنظیم می‌گردد.

 

ماده ۱: طرفین معامله

در این بخش، مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل درج می شود. این ماده پیچیدگی ندارد. ولی بایستی با نهایت دقت تکمیل شود.

 

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات

در این قسمت، مشخصات ملک به صورت کامل بیان می‌شود. در این قسمت دقت لازم را مبذول فرمایید تا همه اطلاعات در کمال صحت و توافق قبلی طرفین تکمیل شود. چرا که در غیر این صورت، ممکن مشکلاتی را برای فسخ قرارداد بوجود بیاورد.

 

ماده ۳: ثمن معامله

ثمن به معنای بهای کل یا ارزش ملک می‌باشد. در این بخش، قیمت نهایی مورد توافق طرفین، نوشته می‌شود. علاوه بر درج مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت و سررسیدها نیز تعیین می‌شود. تعهدات فروشنده به پرداخت به موقع مبالغ مندرج، از اهمیت بالایی برخوردار است.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

در این جا، شرایط و تاریخ مربوط به تنظیم سند ذکر می‌شود تا از بروز اختلاف در آینده پیشگیری شود. و همچنین مبلغ جریمه تخلف طرفین در مورد شرایط تنظیم سند، درج می‌شود.

 

ماده ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

اطلاعات مربوط به تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در این بخش از قرارداد فروش ملک درج می‌شود. تعهدات فروشنده برای شرایط تحویل ملک به خریدار بایستی مشخص شود و فروشنده به آنها پایبند بماند.

 

ماده ۶: آثار قرارداد

این ماده شامل ۷ بند است که جزئیاتی مثل تاثیر نداشتن نوسانات قیمت ارز بر ثمن، سلب شدن اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین و غیره بیان می‌شود.

 

ماده ۷: فایل متعاملین

ای ماده نیز شامل ۶ بند است و مواردی از قبیل نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک، نحوه استعلام کد رهگیری، پرداخت حق الزحمه مشاور املاک به علاوه ۹% مالیات بر ارزش افزوده، ثبت صحیح اطلاعات طرفین، کد رهگیری و مواردی این چنینی است.

انواع قرارداد فروش ملک کدامند و تفاوت آن‌ها در چیست؟

قرارداد فروش ملک در دو نوع رسمی و عادی وجود دارد. قرارداد های رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این نوع سند، در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری است.

در مقابل، اسناد عادی هستند که خریدار و فروشنده خودشان آن را تنظیم می کنند. این اسناد اعتبار بسیار پایینی دارند و در صورت بروز اختلاف و مشکل، قابل پیگیری در مراجع قضایی نیستند.

انگیزه افراد از انجام این کار، معمولا نپرداختن حق هزینه کمیسیون مشاور املاک می باشد؛ که البته ریسک بالایی دارد.

قرارداد فروش ملک چیست؟

به بیان ساده، این قرارداد نوعی سند است که افراد بر اساس موارد مندرج در آن، متعهد به رعایت تعهدات خود می‌شوند. چرا که در زمان فروش ملک، تا قبل از مرحله تسویه حساب و انتقال سند ملک، افراد تکلیف خود را بدانند.

نام دیگر قرارداد خرید ملک، مبایعه ­نامه یا قولنامه نیز می باشد.

اسناد مورد نیاز برای اثبات مالکیت اراضی کدام است؟

اسناد و ادله با توجه به شرایط مختلف، متفاوت است. با این‌حال بسیاری از وکلا، مستند دعوا را سند مالکیت می‌دانند.

تشخیص اراضی ملی از مستثنیات چگونه انجام می‌شود؟

چنانچه ملکی در حاشیه اراضی ملی قرار گرفته باشد یا سند آن برای قبل از سال ۱۳۴۱ باشد جز مستثنیات بوده و طبق قانون با آن برخورد می‌شود.

اراضی ملی در بین کدام اراضی تقسیم بندی می‌شوند؟

از سال ۱۳۴۱ تمامی اراضی جنگل و بیشه‌ها به دولت تعلق گرفت. بنابراین افرادی که بیش از این دارای سند مالکیت بودند را دچار چالش کرده است.

اثبات مالکیت اراضی ملی؛ پیچیده و قابل حل

اثبات مالکیت اراضی ملی از جمله مسائل پرچالش در مسائل حقوقی است که افراد عمدتا در شمال کشور با آن روبه‌رو هستند. این مشکل، موجبات دعوا میان مالکین اراضی و سازمان جنگل‌ها را فراهم می‌آورد. طبق قانون تصویب شده در سال ۱۳۴۱، تمامی جنگل‌ها و مراتع به دولت تعلق گرفت از این‌رو اراضی حواشی این ناحیه دچار چالش شده و گاهی ملک آن‌ها در حوزه منابع طبیعی شناخته می‌شود. چنانچه این اراضی پیش از سال ۴۲ به مالکیت فرد درآمده باشند، لازم است اعتراض خود را به مراجع ذی صلاح ارائه کند و اراضی خود را جز مسثنیاتی که خارج از طرح قرار دارند، اعلام دارد.