اراضی کشاورزی شامل چه زمین هایی می شود؟

همان طور که از عنوان قانون حفظ کاربری بر می آید، محدوده اعمال آن تنها در زمین های زراعی و باغ ها است؛ حال اینکه چه مواردی مشمول زمین های زراعی و باغ ها شده و چه مواردی در حکم آن هاست، موضوعی است که در ادامه بدان می پردازیم.

اراضی کشاورزی عبارتند از اراضی تحت کشت، آیش و باغات، اعم از آبی و دیم، و همچنین اعم از دایر و بایری که سابقه بهره برداری داشته باشد.

موارد در حکم اراضی زراعی و باغ ها : اراضی تحت فعالیت های موضوع تبصره 4 قانون حفظ کاربری ( مواردی مثل احداث گلخانه، دامداری، مرغداری، پرورش ماهی و … در روستاهای فاقد طرح هادی) نیز در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند؛ به عبارت دیگر اراضی کشاورزی که تأسیسات مذکور در آن ها احداث شده است، اگر تنها به امور مذکور اختصاص داده شده و در عمل نیز مورد کشت یا آیش قرار نگیرند، زمین زراعی تلقی می شوند.

مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن اراضی :مرجع تشخیص مزرعه یا باغ بودن زمین موضوع شکایت، وزارت جهاد کشاورزی است. وزارت خانه مزبور پاسخ به استعلامات مراجع اداری یا قضایی را در تشخیص موضوع فوق، به سازمان های جهاد کشاورزی استان ها واگذار کرده است.

نکته: نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

 

تشخیص اینکه اراضی، تحت کشت یا آیش بوده و یا باغات، آبی یا دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره برداری داشته اند تلقی می شوند، و همچنین اینکه زمین، در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند با کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان جهاد کشاورزی استان است.

 

مصادیق اراضی زراعی : کارشناس منتخب سازمان کشاورزی استان، اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد را بر اساس یک یا چند مورد از مؤلفه های زیر تشخیص می دهد:

.سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.

.سوابق کشت و کار

.واقع بودن در محدوده قطب های کشاورزی و یا شرکت های سهامی زراعی یا شرکت های تعاونی تولید و امثالهم

.اراضی واگذار شده برای فعالیت های کشاورزی

.استعلام محلی

.وضعیت موجود زمین

.نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استان (متشکل از نماینده خاک شناسی، امور زمین و امور زراعی)

منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع

.امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی.

نظریه کارشناس یا کارشناسان پس از تایید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع اداری یا قضایی ارسال می گردد.

 

=مصادیق باغ

باغ ها به دو دسته مثمر و غیر مثمر تقسیم می شوند.

 

باغ مثمر محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن محصولات باغی یا درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس و یا پیوند شده باشد و تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار آن، حداقل یکصد اصله باشد و تعداد درختان خرما و زیتون در هر هکتار باید حداقل پنجاه اصله باشد .هم چنین به موجب تبصره ای که در ادامه این تعریف آمده، اراضی تحت کشت چای، باغ محسوب می شود. لذا می توان چنین برداشت کرد که در خصوص چای، رعایت نصاب مقرر شده الزامی نیست.

باغ غیرمثمر و قلمستان محلی است که دارای محدوده ای معین و مشخص بوده و در آن درختان غیرمثمر به وسیله اشخاص غرس شده و در هر هکتار از آن حداقل هزار اصله درخت وجود داشته باشد.

حد مجاز ساخت بنا در زمین های کشاورزی چه میزان است؟

در صورتی که این اقدام برای سکونت شخصی صاحبان زمین و تا مساحت 500 متر مربع باشد، تغییر کاربری محسوب نمی شود. البته مبادرت به این اقدام نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها است.

ایجاد کانکس یا آلاچیق در زمین های کشاورزی تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می شود؟

اقدام به احداث موارد فوق در صورتی که بنا به تشخیص قاضی رسیدگی کننده به پرونده، مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود قلمداد شود، تغییر کاربری محسوب شده و ممنوع است.

احداث چه تاسیساتی در زمین های کشاورزی تغییر کاربری محسوب نمی شود؟

1.احداث گلخانه، دامداری، مرغداری در روستاهای فاقد طرح هادی

 

2.راه اندازی پرورش ماهی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

3.اقدام به سایر تولیدات کشاورزی در روستاهای فاقد طرح هادی

 

4.احداث کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در اراضی و باغات

 

موارد فوق بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی است و در نتیجه تغییر کاربری محسوب نمی شود.

آیا دیوارکشی از موارد تغییر کاربری غیر مجاز است؟

این که دیوار کشی از مصادیق تغییر کاربری است یا خیر در رویه قضایی به شدت محل اختلاف بوده و هست؛ لیکن دستورالعمل وزارت جهاد کشاورزی مصوب 10/12/1381 حکم جداگانه ای در خصوص مزارع و باغ ها ارائه کرده است؛ بدین ترتیب که دیوارکشی اطراف مزارع را به طور کلی ممنوع و تغییر کاربری تلقی کرده و صدور مجوز برای آن را منتفی دانسته است اما دیوارکشی اطراف باغ ها را با رعایت شرایطی مجاز شناخته و سازمان امور اراضی (مدیریت امور اراضی) را مسئول صدور مجوز در این رابطه دانسته است؛ از جمله شرایط لازم این است که سند مالکیت باغ باید رسمی باشد، اقدام به دیوارکشی باید عرفاً در آن محل معمول باشد، ارتفاع دیوار نهایتاً هشتاد سانتی متر باشد و ….

 

.نقض هر یک از این شرایط در احداث دیوار، موجب تعقیب فرد با عنوان اتهامی تغییر کاربری خواهد بود.

 

به موجب همین دستورالعمل فنس کشی و نصب سیم خاردار در اطراف اراضی کشاورزی، دیوارکشی محسوب نمی شود؛ لذا اقدام به این کار نیازمند مجوز نبوده و بلامانع است.

.تغییر کاربری باغ به مزرعه و برعکس منع قانونی ندارد.

آیا اقدام به انجام هر یک از موارد فوق تغییر کاربری محسوب می شود؟

اقدامات فوق تنها در صورتی که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، تغییر کاربری مجرمانه خواهند بود و تشخیص این موضوع هم در صلاحیت قضات دادگاه ها است.

نماینده چه اختیاراتی در تنظیم قرارداد دارد؟

منبع اعطای نمایندگی حدود اختیار نایب را نیز معین می کند.در نمایندگی قراردادی ، صلاحیت وکیل تابع اختیاری است که موکل به او داده است.تفسیر عقد وکالت ، و به ویژه اراده موکل، حدود این اختیار را معین می کند.در نمایندگی های قانونی و قضایی نیز حکم قانون یا مفاد تصمیم دادگاه نشان می دهد که مرز اقتدار نماینده کجا است.

در نمایندگی قراردادی در مرحله نخست، اختیار وکیل باید از کلام موکل و پس از آن از قراین به دست آید.بدین ترتیب وکالت ممکن است صریح یا ضمنی باشد.

در تمام اقسام نمایندگی، نیابت مقید بر این است که نماینده رعایت غبطه و مصلحت اصیل را بکند .پس اگر ولی یا قیم یا وکیل از اختیار خود به زیان اصیل استفاده کند،کار او التزامی برای مولی علیه و موکل به وجود نمی آورد.

شرایط تحقق نمایندگی در قراردادها چیست؟

چنانچه قرارداد به نیابت بسته شود و اصیل به التزامی که نماینده برعهده گرفته است پای بند باشد، وجود و جمع این سه شرط ضروری است.

 

=نماینده بایستی عقد را انشاء کند و در این کار قاصد و راضی باشد.

=عقد به قصد نیابت از طرف دیگری واقع شود.

=نماینده اختیار انجام عمل حقوقی را داشته باشد و در حدود آن اختیار بیان اراده کند.

معامله فضولی به چه معامله ای گفته می شود؟

لزومی ندارد که طرف قرارداد برای خود معامله کند و اصیل(طرف اصلی معامله)باشد.در بسیاری از قراردادها دو طرف یا یکی از آنها به نمایندگی در تراضی شرکت می کنند.و اثر عقد را برای دیگران می خواهند.از سوی دیگر، گاه دیده می شود که شخصی ، به اشتباه یا به عمد، بدون داشتن نمایندگی برای دیگری معامله میکند.بی گمان چنین معامله ای نفوذ حقوقی ندارد.لیکن آثاری به جا می گذارد که تحلیل آن با نظریه نمایندگی ارتباط پیدا می کند.معامله ای که بدون داشتن نمایندگی به مال دیگری انجام می شود، معامله فضولی می نامند.

توافق نامه چیست؟

تفاهم‌نامه برای طرفین ایجاد التزام قانونی نمی‌کند ولی توافق‌نامه سندی مکتوب است که برای طرفین ایجاد التزام می‌کند اما رسمیت آنها از یک قرارداد کمتر است.

توافق نامه ها دارای جزئیات بیشتری نسبت به تفاهم نامه ها هستند و تغییر شروط و بندهای توافق‌نامه اصولاً امکان‌پذیر نیست و آنچه در یک موافقت‌نامه درج می‌شود اغلب عیناً در بندهای قرارداد اما به صورت کامل‌تر ذکر می شود.

در این مرحله سند نزاکتی که همان تفاهم نامه است کمی قوام پیدا می کند و اصول و روش های اجرایی کلی آن نیز مورد توافق قرار می گیرد، در این مرحله طرفین توافق نامه، تفاهم پیشین را از یک اصول کلی و نظری به یک مأموریت اجرایی تبدیل نموده و راهکارهای ایجاد، عرضه و توسعه را مورد بررسی قرار می دهند. پس از این و قبول توافقات، نوبت به انعقاد قرارداد می رسد.

تفاهم نامه چیست؟

مهم ترین نکته این است که اصولا تفاهم‌نامه برای طرفین الزام‌آور نیست. می توان این گونه عنوان کرد که تفاهم نامه در واقع سندی است که در آن اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی برای دستیابی به یک توافق در آینده، اهداف مشخصی را در نظر می گیرند و این تفاهم را مبنا و چارچوب هر گونه تصمیم بعدی قرار می دهند، از این جهت می توان گفت که تفاهم نامه ها فاقد تعهداتی مانند تعهدات حقوقی هستند و شاید از آن ها بتوان به تفاهم نامه های مشترک نزاکتی نام برد.

پس از ایجاد یک تفاهم نامه مشترک، برای دستیابی به اهداف مشخص، طرفین توافقاتی را در خصوص چگونگی رسیدن به اهداف تفاهم نامه انجام خواهند داد.

طرفین با امضای یادداشت تفاهم یا تفاهم‌نامه اگرچه سعی دارند نسبت به توافقات حاصل شده از ایجاد ضمانت اجرا و آثار حقوقی الزام‌آور جلوگیری کنند ولی در عین حال نشان می دهند که نسبت به مذاکرات انجام شده به یک نقطه مشترک دست یافته‌اند و قصد دارند مذاکرات را تا انعقاد قرارداد پیش ببرند.

پس تفاهم نامه به نوعی پیش‌نویس قرارداد محسوب می‌شود و به عنوان سند پشتیبان مذاکرات شفاهی به طرفین قرارداد در پیکربندی آن کمک می‌کند.

تفاوت دادخواست تقسیم ترکه و مطالبه سهم الارث

دادخواست تقسیم ترکه ناظر بر شخصی نمودن سهام وراث می باشد. لذا از اینرو با دادخواست مطالبه ی سهم الارث تفاوت دارد، در مطالبه سهم الارث ممکن است ماترک نزد احد از وراث شخص ثالث و یا طلبکاران باشد، از اینرو دعوای تقسیم ترکه دعوایی حسبی، غیرمالی و غالباً بدون آنکه دادگاه به امر تحویل و تسلیم ماترک وارد شود صادر می گردد.

در حالیکه مطالبه سهم الارث دعوایی ترافعی است مالی و بر پایه الزام به تحویل یا تسلیم سهم الارث.

 

اسناد مالکیت معارض

 

طبق بند 5 از ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، رسیدگی به احد از وقوع (تعارض در اسناد مالکیت) خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و خواه نسبت به حقوق ارتفاقی مربوط به آن باشد با هیأت نظارت است.

سند مالکیت معارض عبارت است از اسنادی که به رغم ثبت قبلی موضوع آن، یعنی ثبت یک ملک مشخص در دفتر املاک به نام شخصی معین و صدور سند مالکیت آن، مجدداً نسبت به تمام یا قسمتی از همان ملک و یا نسبت به حدود آن و یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن به نام شخص معین دیگری، ملک ثبت دفتر املاک شده و سند مالکیت آن مجدداً صادر گردیده است و هریک ، آثار خاص خود را دارند.

باید توجه داشت پس از تشخیص واحراز تعارض میان اسناد مالکیت از طرف (هیأت نظارت) چنانچه دارنده سند مالکیت مؤخر در مدت تعیین شده به دادگاه مراجعه و طرح دعوی نماید رسیدگی به موضوع تعارض موصوف و تعیین تکلیف نهایی در تشخیص و تعیین اعتبار و یا بی اعتباری هر یک از اسناد مالکیت مقدم و مؤخر صرفاً در صلاحیت دادگاه قرار دارد. طبق تبصره ذیل ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی دادگاه پس از رسیدگی لازم، هر یک از اسناد را معارض تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون صحیحاً انجام شده، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد.

اقدامات حقوقی برای ثبت رد ترکه

برای ثبت این درخواست می توانید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نمایید. به دلیل اینکه خواسته شما از نوع ترافعی نیست و شخص دیگری در مقابل شما حضور ندارد، دادگاه جلسه حضوری تعیین نخواهد کرد. این درخواست ممکن است به تشخیص مراجع قضایی رد یا تایید شود.

آیا رد ترکه زمان مشخصی دارد؟

این کار باید حداکثر تا یک ماه بعد از فوت شخص به صورت شفاهی یا کتبی به دادگاه اعلام شود. همچنین در صورتی که وراث درخواست تحریر ترکه را داده باشند، تا حداکثر یک ماه بعد از تحریر حق ثبت این درخواست را دارند. در صورتی که در زمان مشخص شده هیچگونه درخواستی به سمع و نظر دادگاه نرسد، به منزله قبول مشروط تلقی خواهد شد.

شرایط رد ترکه توسط وراث

رد ترکه بدین معنی است که یک نفر یا تمامی وراث از مدیریت پرداخت بدهی ها انصراف دهند. بنابراین توجه به این موضوع ضروری است که با رد ترکه، پرداخت دیون متوفی از اموال باقیمانده ساقط نمی شود و تنها وظیفه کنترل آن از دوش ورثه برداشته می شود. در این صورت وصی متوفی ملزم به انجام این کار است و در صورتی که فرد قبل از فوت وصی تعیین نکرده باشد، دادگاه توسط مدیر تصفیه و ظرف یک هفته این کار را انجام می دهد. سپس وارثان می توانند مابقی مایملک را میان خود تقسیم نمایند. فردی از وراث که درخواست رد ترکه داده است، حق هر گونه اعتراضی نسبت به امور پرداخت بدهی های متوفی را از خود سلب نموده است.

انواع قبولی ترکه

تمامی دارایی های متوفی پس از فوت به صورت قهری به بازماندگان وی تعلق پیدا می کنند. اما ورثه مطابق با قانون می توانند آن را قبول یا رد کنند. پس از فوت شخص، اگر ورثه قصد قبول ترکه را داشته باشند به دو صورت می توانند این کار را انجام دهند:

 

قبول مطلق ترکه: در این نوع پذیرش، ورثه تمامی دارایی های مثبت و منفی متوفی را قبول می کنند. به طوری که اگر ماترک متوفی برای پرداخت بدهی ها و دیون وی کافی نباشد، وراث باید به نسبت سهمی که از ارث می برند نسبت به پرداخت تمامی دیون – حتی از دارایی های خود و نه از اموال میت – اقدام نمایند. بنابراین می توان گفت قبول مطلق سیار پر ریسک است.

قبول مشروط ترکه: منظور از قبول مشروطه این است که بازماندگان درخواست تحریر ترکه و مشخص شدن مایملک مثبت و منفی فرد را دارند. بدین منظور وارثان باید نسبت به ثبت درخواست تحریر در دادگاه اقدام نمایند. در این صورت ورثه ملزم هستند تمامی دیون و بدهی ها را در حدود صورت تحریر پرداخت نمایند.

پرداخت مایملک منفی بر عهده چه کسی است؟

اگر متوفی دارای دیون و بدهی باشد، قبل از تقسیم اموال میان وارثین نیاز است که دیون فرد پرداخت شوند. اما در صورتی که دارایی های فرد برای پرداخت بدهی های وی کافی نباشند، بازماندگان در حالت عادی وظیفه ای در این قبال ندارند. در واقع وراث تنها در صورتی ملزم به پرداخت دیون شخص وفات یافته هستند که به طور صریح این موضوع را پذیرفته باشند. البته با توجه به نظر دادگاه، اخذ گواهی حصر وراثت خود به معنی قبول آن است و سکوت در این مورد به مفهوم قبول مشروط تلقی می شود. البته اشخاصی که سهم بیشتری از مایملک فرد میبرند نسبت به پرداخت بدهی ها نیز باید بخش بیشتری را بپردازند.

منظور از مایملک مثبت و منفی شخص وفات یافته چیست؟

فردی که فوت می کند، می تواند مایملک مثبت و منفی را برای بازماندگان بر جای بگذارد. این اموال می تواند شامل دارایی های مادی فرد و طلب هایی که از دیگران دارد بشود که به آن ها مایملک مثبت گفته می شود. همچنین ممکن است فرد در هنگام فوت دارای بدهی ها و دیونی نیز باشد که مایملک منفی نامیده می شوند. جانشینی ورثه نسبت به مایملک متوفی ملزم به رعایت یک سری قوانین حقوقی می باشد. به طوری که دارایی های منفی بر مایملک مثبت اثرگذار هستند.

تفاوت فسخ، انفساخ، تفاسخ

فسخ یک طرفه انجام می شود و راضی بودن طرف دیگر اهمیتی ندارد ، اما در تفاسخ پایان دادن به معامله باید با رضایت هر دو طرف باشد اما انفساخ خود بخود و بدون اعلام اراده طرفین است .

که اگر چک برگشت بخورد آن معامله یا قرارداد خودبخود از بین رفته و نیاز ندارد کسی که این شرط به نفعش است به طرف مقابل خود این امر را اطلاع بدهد این برعکس حق فسخ است که کسی که میخواهد از حق فسخ خود استفاده کند حتما باید به طرف مقابل خود اطلاع دهد بنابراین دو تفاوت دارد :

1.در منفسخ قرارداد خود بخود از بین می رود و در حق فسخ این طور نیست دارنده حق فسخ باید از حق خود استفاده نماید تا قرارداد در صورت حصول شرایط خاصی از بین برود

 

2.در منفسخ بودن نیاز به اطلاع دادن به طرف مقابل ندارید و لکن در جهت استفاده از حق فسخ حتما باید به طرف مقابل اطلاع دهید.

تفاسخ به چه معناست ؟

اقاله یعنی دو طرف قرارداد، با رضایت یگدیگر، قرارداد را بر هم می زنند حال چه با دلیل یا بی دلیل -بنابراین در اقاله اراده 2 طرف قرارداد ، در برهم زدن عقد اثر گذار است و با اراده یک طرف قرارداد اقاله صورت نمی گیرد در تفاسخ تمامی تعهدات طرفین قرارداد ،ساقط خواهد شد.