اصطلاحات و واژگان ثبتی

• املاک مجهول المالک
  • درقانون ثبت به املاکی اطلاق می شود که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تاکنون از طرف مالک ویا قائم مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد و متصرفین اینگونه املاک می توانند باتوجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود میباشد همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند.

• آگهی نوبتی
  • پس از قبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلو گیری از تضییع حقوق افراد حقیقی یا حقوقی شماره ومشخصات املاک چهار نوبت در سال ( اول مردادماه – اول آبان ماه –اول بهمن ماه و اول اردیبهشت ماه سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند تا ۹۰ روز پس از انتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و تا یکماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

• آگهی تحدید حدود
  • تاملاک پس از آگهی نوبتی به منظور تثبیت حدود آگهی می شوند چنانچه مالکین مجاور و یا صاحبان حقوق ار تفاقی( حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد تحدید حدود دارد مانند حق عبور , آ بچک وباز کردن درب و پنجره ) داشته باشند می توانند از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود به مدت سی روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی نماید.

• املاک جاری
  • به املاکی اطلاق می‌شود که سابقه ثبت در دفتر املاک نداشته باشد بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

• املاک ثبت شده
  • به املاکی اطلاق می‌شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.

• سندمالکیت المثنی
  • وقتی که سند ملاکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

• تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
  • چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعدد به یک نفر انتقال یابد خریدار می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارایه اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت به نام خود بنماید.

• تجمیع حدود املاکی که دارای سندمالکیت می باشند
  • درمواردیکه دویا چند پلاک براثرساختمان یا دیوارکشی بصورت واحد درآمده یاقطعاتیکه وصل بهم باشند ویامالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتراملاک داشته باشندمالک یا مالکین باتسلیم اسناد مالکیت خویش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خودرابنمایند

• افراز
  • چنانچه دو یاچند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت دارند هریک از انها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند.

• تفکیک املاک
  • در صورتیکه ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می شود دراین حالت ملک ممکن است یک نفر ویا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک کلیه مالکین بایستی با تفکیک موافقت داشته باشند بدیهی است مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر است با سهام وی در ملک اولیه

• استعلام
  • دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلا جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک پرسش نمایند هم چنین پاره‌ای از دستگاههای اجرائی ذیربط و یا مراجع صالحه قضایی نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند.

• بازدداشت املاک
  • املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبیل محاکم ودادسراهای عمومی وانقلاب وشعب بازرسی واجرای ثبت ودادگستری قابل بازداشت می باشند

• رفع بازداشت املاک
  • رفع بازداشت املاک املاکی که حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می‌شوند اعم از اینکه درای سند مالکیت باشد یا نباشند حسب همان مراجع از آنان رفع بازداشت می‌گردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولا بایستی ۱- ممهور به مهرمرجع تقاضاکننده باشد.۲- اشاره به نامه قبلی که بموجب آن تقاضای بازداشت شده داشته باشد.۳- مشخصات کامل ملک اعم از شماره تاریخ …….. در آن قید شده باشد

• اعیان
  • اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود اطلاق میگردد گرچه از نظر حقوقی کلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان می‌نماید ولی در امر ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است که روی ملک(زمین) بنا می‌گردد.

• ماده ۴۵آئین نامه قانون ثبت
  • باتصویب طرح‌های هادی و جامع شهر‌ها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد واحداث معابر و خیابان‌های جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابانهای جدید الاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می‌گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آیین‌“امه قانون ثبت میباشد.

• اصلاح حدود
  • چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ایکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید

• ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت
  • بسیار اتفاق افتاده املاکی در گذشته با مساحت معینی مورد معامله واقع شده ولی بعدا معلوم گردیده که دارای اضافه مساحت میباشد ، در صورتیکه اضافه مساحت ناشی از تغییر طول و ابعاد نباشد مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده وپس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله ) در وجه مالک اولیه با تودیع مبلغ در صندوق ثبت ، سند مالکیت اصلاح می گردد.

• اعتبار اسناد مالکیت
  • اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می‌باشد.

• املاک موروثی
  • هرگاه فردیکه سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او می‌توانند با ارائه مدارک زیر: الف- تقاضای صدور سند مالکیت ب – فرم گواهی حصر وراثت ج – فرم ۱۹ مالیاتی و- اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید

• آگهی تحدید حدود اختصاصی
  • املاکی که به واسطه عدم حضور مالک یا جهات دیگر تحدید عمومی نشده یا باصطلاح از تحدید خارج شده باشند در صورتی که به استناد تبصره ذیل ماده ۱۵ قانون ثبت نتوان آنها را تحدید عمومی نمود در این صورت به درخواست مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی او و هزینه شخصی وی با ذکر علت می توان نسبت به آن ملک تحدید حدود اختصاصی بعمل آورد آگهی اختصاصی جنبه استثنایی دارد.

• آگهی تحدید حدود عمومی
  • بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاکی که به عنوان مجهول المالک از آنها قبول ثبت به عمل آمده انتشار آگهی تحدید حدود عمومی امکانپذیر می باشد (ماده ۶۶ آئین نامه قانون ثبت) و در تهیه پیش نویس آگهی تحدید عمومی رعایت نکات زیر ضروری است: پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومی هر بخش به ترتیب شماره املاک تهیه و برای هر یک یا چند پلاک با توجه به موقعیت و مساحت آنها روز یا روزهائی برای تحدید حدود تعیین می شود (موضوع مواد۶۱ و۶۲ آئین نامه قانون ثبت) و تاریخ روز تحدید و ساعت مقرر برای شروع عملیات تحدیدی باید ذیل شماره پلاک های مربوطه قید شود. در ذیل آگهی تذکر داده می شود مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی ملک مورد تحدید حقی برای خود قائل است می تواند ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ تحدید به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرض حال دهد (ماده۲۰ قانونثبت(

• آگهی فقدان پرونده
  • چنانچه پرونده ثبتی مفقود گردید در راستای تشکیل پرونده ثبتی المثنی آگهی فقدان پرونده که شامل مشخصات پرونده و ملک و مالک می باشد در یکی از روزنامه های محلی یا کثیر الانتشار منتشر می شود آگهی مذکور مربوط به پرونده های ثبتی املاکی است که دارای اظهار نامه هستند و تحدید حدود آنها به عمل آمده اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده و دارای سند مالکیت باشند یا نباشند.

• آگهی فقدان سندمالکیت
  • آگهی فقدان سند مالکیت توسط متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک تهیه می شود در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد. آگهی در دو نوبت به فاصله ای که کمتر از ده روز نباشد بایستی در روزنامه چاپ شود و در آن قید گردد که پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی نداشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام دارد و یا انقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر خواهد شد.

• اجاره
  • عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. (ماده ۴۶۶ از قانون مدنی)اجاره اشخاص: در اجاره اشخاص کسی که اجاره می‌‌نماید مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر و مال‌ الاجاره اجرت نامیده می‌شود. (ماده ۵۱۲ از قانون مدنی) منظور از اجاره مذکوره در این ماده (تبصره ۱ از ماده ۱ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۰/۳/۱۳۳۹) آن است که تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم شده یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد.

• اراضی آیش
  • به اراضی می گویند که : اولا زمینی که بالفعل مالک دارد ثانیا مزروعی است ثالثا مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد .

• اراضی بایر
  • به اراضی می گویند که : اولا مالک بالفعل داشته باشند هر چند مالک فعلی آن مشخص نباشد . ثانیا مشغول به کشت و زرع آبادی از هر قبیل اعم از بنا و قنات و اشجار و غیره نباشد. ثالثا مالک برای مدتی نا معلوم و نامحدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد . رابعا از اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آنها نباشد غالبا زمین بایر را به حساب زمین موات می گذارند .

• اراضی دولتی
  • اراضی دولتی اعم از ثبت شده و ثبت نشده دایر و بایر عبارت است از: الف) اراضی موات، ب) اراضی که به نحوی از انحا به دولت منتقل شده است اعم از طریق اصلاحات ارضی، خالصه، مجهول المالک و غیره، ج) اراضی متعلق به دولت که دراختیار اشخاص حقیقی و حقوقی یا مؤسسات دولتی قرار دارد و به علت عدم استفاده یا عدم اجرا مفاد قرارداد به دولت برگردانده شده است. (بند ۱۰ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیا اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ شورای انقلاب)

• اراضی شهری
  • اراضی شهری ‌زمین‌هایی است‌که در‌محدوده قانونی و‌حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته است. (ماده ۲ از قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶)

• اراضی متروکه
  • به اراضی می گویند که : اولا سابقه مالکیت خصوصی مسلم داشته باشد ثانیا فعلا مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد ثالثا مالک سابق از مالکیت آن چشم پوشیده باشد

• اراضی موات
  • زمین‌های غیرآبادی است که سابقه احیا و بهره‌برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است. (بند ۳ واژه‌نامه از لایه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیا اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ شورای انقلاب) اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد. (ماده ۳ از قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰) به اراضی می گویند که : اولا سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد یعنی مجهول باشد ثانیا مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد ثالثا بالفعل مالک نداشته باشد

• ارتفاق
  • حقی است برای شخص در ملک دیگری. (ماده ۹۳ از قانون مدنی)

• استعلام املاک
  • استعلام ورقه بهادار و متحد الشکلی است که به وسیله دولت چاپ و منتشر میشود و سفید آن از طرف ادارات ثبت در قبال اخذ بهاء به دفاتر اسناد رسمی تحویل میگردد.(که حالیه بصورت الکترونیکی است) دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک قبلاً جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمایند هم چنین پاره ای از دستگاههای اجرائی ذیربط و یا مراجعقضائی صالحه نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند اعتبار پاسخ استعلامیه هائی که محل وقوع دفترخانه و اداره ثبتدر یک شهر است یک ماه و دوایر شعب تابعه همان حوزه چهل و پنج روزاست.(بند ۲۸مجموعهبخشنامه های ثبتی) برای هر ملک یا یک صفحه دفتر املاک یکاستعلامیهتنظیم می شود و قید چند شماره ملک روی یک استعلام جایز نیست.(بند۳۱ مجموعهبخشنامههای ثبتی)

• اسباب تملک
  • تملک حاصل می‌شود: ۱- به احیا اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه، ۲- به وسیله عقود و تعهدات، ۳- به وسیله اخذ بشفعه، ۴- به ارث، (ماده ۱۴۰ از قانون مدنی)

• اسناد مالکیت صادره در اجرای قانون اصلاحات ارضی
  • اسناد مالکیتی که دراجرای مقررات اصلاحات ارضی وبر طبق مواد ۱۴۲و۱۴۴ قانون ثبت به نام زارعین صاحب نسق صادر می گردد .

• اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۱۴۷
  • اسناد مالکیت صادره دراجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مطابق با ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت واصلاحات بعدی آن برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاک وباغات واراضی کشاورزی ونسق های زراعی که به صورت عادی منتقل شده وبه لحاظ موانع قانونی با صدور توافق طرفین به دستور رئیس ثبت ودر غیر اینصورت با صدور رای توسط هیات حل اختلاف سند مالکیت به نام متقاضی صادر می گردد. اسناد مالکیت صادره دراجرای ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مطابق با ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت چنانچه املاک مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری وموقوفه باشد موضوع در هیات حل اختلاف مطرح شده وسند مالکیت به نام متقاضی صادر می گردد. اسناد مالکیت صادره مطابق با ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه کشور اسناد مالکیتی که بر اساس ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه کشور مربوط به املاک روستائیان داخل دربا فت روستاها صادر می گردد را شامل می شود

• اصلاح حدود
  • چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده‌ایکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید

• اقاله
  • به هر لفظ یا فعلی واقع می‌گردد که دلالت بر بهم زدن معامله کند. (ماده ۲۸۴ قانون مدنی)

• افراز املاک
  • چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاعمالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود ازسایر مالکیندیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.

• امضای الکترونیکی
  • عبارت از هر نوع علامت منضم شده یا به نحو منطقی متصل شده به «داده پیام» است که برای شناسائی امضاء کننده «داده پیام» مورد استفاده قرار گیرد. (بند ی ماده ۲ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۸۲) امضاء الکترونیکی مطمئن: هر امضای الکترونیکی است که مطابق با ماده ۱۰ این قانون باشد. (بند ک ماده ۲ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۷/۱۰/۱۳۸۲)

• املاک ثبت شده
  • به املاکی اطلاق می شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند یا به عبارت دیگر برای آنها سند مالکیت صادرشده است (موضوع ماده ۲۲ ق.ث)

• املاک جاری
  • میشودکه سابقه ثبتدر دفتر املاک را نداشته باشند (موضوع ماده ۲۱ ق.ث) املاک جاری به املاکی اطلاق یا به عبارت دیگر برای آنها سند مالکیت صادر نشده است

• املاک مشمول مالیات برارث
  • عبارت است از کلیه ماترک متوفی واقع در ایران یا خارج از ایران اعم از منقول و غیرمنقول و مطالبات قابل وصول و حقوق مالی پس از کسر هزینه کفن و دفن در حدود عرف و عادت و واجبات مالی و عبادی در حدود قواعد شرعی و دیون محقق متوفی. (ماده ۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳/۱۲/۱۳۶۶)

• باغ
  • در مناطق جنگلی به محلی اطلاق می‌شود که دارای شرایط زیر باشد: حدود آن به نحوی از انحا مشخص و معین شده باشد. حجم درختان جنگلی خود روی آن از پنجاه متر مکعب در هکتار تجاوز نکند. حداقل در هر هکتار آن یکصد عدد درخت با رده یا مجموعاً دویست عدد درخت با رده و جوان دست کاشت میوه‌ای یا یک هزار بوته چای وجود داشته باشد. حداقل نه دهم سطح آن از کنده و ریشه درختان جنگلی پاک شده باشد. (بند ۱۱ ماده ۱ از قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶) باغ به محلی گفته می‌شود که حدود آن به نحوی از انحا مشخص و معین شده و در هر هکتار بیش از یکصد اصله درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت زیتون یا نخل یا گردو یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر دست کاشت یا بوته چای داشته باشد. (بند هـ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح ماده (۳۴) قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب ۱۴/۳/۱۳۵۴ و الحاق چند تبصره به آن مصوب ۲/۷/۱۳۷۴ هیأت وزیران)

• بستن دفاتر
  • برای این که تاریخ ثبت بیش‌تر ثابت و مصون از تغییر باشد مباشر ثبت همه روز هنگام بسته شدن مباشرت تمام دفاتر را می‌بندد مقصود از آن بستن دفاتر آن است که مباشر ثبت در ذیل آخرین سطر تاریخ روز و ماه و سال را گذاشته امضا می‌نماید تخلف از مفاد این ماده مستوجب مجازاتی می‌باشد که در ماده ۱۳۱ مقرر است. (ماده ۸۰ قانون ثبت اسناد مصوب ۲۱/۲/۱۲۹۰)

• بیع
  • عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. (ماده ۳۳۸ از قانون مدنی)

• بیع شرط
  • نوعی از معامله است که در آن شروطی مورد توافق متعاملین قرار می‌گیرد. (بند ۱۱ ماده ۱ از آیین‌نامه اجرایی قانون واگذاری زمین‌های دایر و بایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۲۹/۱۱/۱۳۶۵ هیأت وزیران)

• بیع قطعی
  • اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد. (ماده ۳۴۴ از قانون مدنی)

• بیع شرطی
  • اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاری وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد. (ماده ۳۴۴ از قانون مدنی)

• پلاک
  • قطعه فلزی است با ابعاد، طرح و رنـگ‌ خاص که شمـاره ثبتی روی آن حک می‌شود ودر ثبت عمومی به در منازل نصب می شد

• پیش نویس سندمالکیت
  • پیش نویس سند مالکیت به وسیله نماینده تهیه می شود که علاوه بر قید مشخصا تکامل املاک و شماره پلاک و محل وقوع ملک و حدود و مشخصات آن جریان کامل پرونده بایستیدر قسمتمربوطه از ابتدا تا عملیات تحدید ذکر و نماینده نظر نهائی خود را در خصوص صدور سند مالکیت اعلام نماید

• تبدیل تعهد
  • در موارد ذیل حاصل می‌شود: ۱- وقتی ‌که متعهد و متعهدله به تبدیل تعهد اصلی به تعهد جدیدی که قائم مقام آن می‌گردد به سببی از اسباب تراضی نمایند در این صورت متعهد نسبت به تعهد اصلی بری می‌شود. ۲- وقتی که شخص ثالث با رضایت متعهدله قبول کند که دین متعهد را ادا نماید. ۳- وقتی که متعهدله مافی‌الذمه متعهد را به کسی دیگر منتقل نماید. (ماده۲۹۲ قانون مدنی)

• تجمیع
  • در مواردی که دویا چند پلاک بر اثر ساختمان یا دیوار کشی بصورت واحد درآمده یا قطعا تیکه وصل بهم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتراملاک داشته باشند مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند

• تصرف
  • مقصود از تصرف تصرف به‌عنوان مالکیت است یا وقفیت خواه بدون واسطه باشد و خواه به واسطه مستأجر و مباشر و امثال آن. (تبصره ۲ ماده ۱۵ از قانون راجع به دعاوی اشخاص نسبت به املاک واگذاری مصوب ۱۲/۳/۱۳۲۱) تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد . (تعریف دکتر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق ثبت)

• تصویر نقشه کاداستر ملک
  • نقشه قطعه تفکیکی حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک مطابق با استاندارد کاداستر است که پس از گواهی مطابقت نقشه با سند و محل توسط سیستم در سند مالکیت درج می شود و در حاشیه کادر سند مختصات نقشه اضافه می گردد.

• تفکیک املاک
  • در صورتیکه ملکیبه قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می شوداصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمدهو به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا در افراز تعداد مالکین مشاعی بایداز ۲نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد میتوان آنرابه قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید

• تقاضای ثبت پذیرفته شده
  • املاکی که فاقد سابقه ثبت بوده مجهول المالک نامیده می شوند طبق ماده ۱۱ قانون ثبت ،تقاضای ثبت این گونه املاک پس از احراز تصرف مالکانه ، طبق فرم چاپی مخصوصی که اظهار نامه نامیده می شود انجام می پذیرد ، و به اظهار نامه های پذیرفته شده (اظهار نامه برگشتی )تقاضای ثبت پذیرفته شده می گویند .

• ثبت اسناد
  • مقصود از ثبت اسناد موافق ترتیباتی که در قانون ثبت اسناد مصوب ۲۱/۲/۱۲۹۰مقرر است رسمی کردن اسناد ثبت شده است یعنی قطعی کردن تاریخ سند و ضبط خط و مهر و اقرار و حفظ مندرجات سند از تغییر و تبدیل. (ماده ۸۲)

• ثمنیه
  • ثمن فرضیه زوجه یا زوجه‌ها است در صورت فوت شوهر با داشتن اولاد. (ماده ۹۰۱ قانون مدنی) که در اصطلاح ثبت بدان ثمنیه گفته می شود

• جعاله
  • عبارت است از التزام شخصی به ادا اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف معین باشد یا غیرمعین. (ماده ۵۶۱ قانون مدنی)

• حصروراثت
  • حکمی است که بعد ازفوت مورث حسب تقاضای احد یا تمامی ورثه بعد از طی تشریفات قانونی لازم ازطرف مرجعقضایئ صادر می شود و در آن ضمن اشاره به فوت مورث وتاریخ ومحل آن تعداد و مشخصات کامل ورثه متوفی درآن بهوضوح قید و نیز میزان سهم الارث آنها بر طبق قانون ارث تعیین می شود.

• حریم
  • حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد. (ماده ۱۳۶ قانون مدنی)

• حق انتفاع
  • عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. (ماده ۴۰ قانون مدنی)

• حق ابه
  • عبارت از حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه یا مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون به نفع مالک آن تعیین شده باشد. (ماده ۳ قانون آب و نحوه ملی شدن آن مصوب ۲۷/۴/۱۳۴۷)

• حکم نهائی
  • عبارت از حکمی است که به واسط طی مراحل قانونی و یا به واسط انقضای مدت اعتراض و استیناف بر تمییز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده ا زدعاوی مختومه محسوب شود (تبصره ذیل ماده ٢٢ قانون ثبت)

• حیازت
  • مقصود از حیازت تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلا. (ماده ۱۴۶ قانون مدنی)

• خلاصه معامله
  • به مفاد معاملات ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی خلاصه معامله گویند، که در دفاتر املاک در ذیل ثبت ملک ویا با قید خروجی در دفاتر املاک جاری ،واحد ثبتی محل وقوع ملک ثبت می گردد.

• خیابان
  • راه عبور و مرور در محل سکونت و فعالیت مردم که عرض آن بیش از ۶ متر باشد. (بند ۵۲ ماده ۱ آیین‌نامه راهنمایی و رانندگی مصوب ۱۸/۳/۱۳۸۴ هیئت وزیران)

• دایر
  • اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است. زمین‌های دایر مشمول قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد. (ماده ۵)

• دفترخانه اسنادرسمی
  • واحد وابسته به وزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می‌شود. (ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴) دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود تعیین و به اداره ثبت محل و اداره ثبت اسناد مرکز اطلاع می‌دهد (ماده ۲۲ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶)

• دفتر گواهی امضا
  • دفتری است که منحصراً مخصوص تصدیق امضا ذیل نوشته‌های عادی است و نوشته تصدیق امضا شده با توجه به ماده ۳۷۵ آیین دادرسی مدنی مسلم‌الصدور شناخته می‌شود. (ماده ۲۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

• دفتریار
  • کسی است که سمت معاونت دفترخانه را دارا است و برحسب پیشنهاد سردفتر و تصویب وزارت عدلیه انتخاب می‌گردد (ماده ۲۴ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶)

• دفتریاراول
  • هر دفترخانه علاوه بر یک دفتریار که سمت معاونت دفترخانه و نمایندگی سازمان ثبت را دارا است و دفتریار اول نامیده می‌شود می‌تواند یک دفتریار دوم نیز داشته باشد. دفتریار به پیشنهاد سردفتر و به موجب ابلاغ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برابر مقررات این قانون منصوب می‌شود. (ماده ۳ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

• ربعیه
  • فرض دو وارث ربع ترکه است: ۱- شوهر در صورت فوت زن با داشتن اولاد. ۲- زوجه یا زوجه‌ها در صورت فوت شوهر بدون اولاد. (ماده ۹۰۰ قانون مدنی)

• رهن
  • رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. (ماده ۷۷۱ قانون مدنی)

• سردفتر
  • برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی وزارت عدلیه در حوزه‌های ثبتی به قدر کفایت دفتر اسناد رسمی تأسیس خواهد نمود. (ماده ۱ قانون دفتر اسناد رسمی مصوب ۱۵/۳/۱۳۱۶) اداره امور دفترخانه اسناد رسمی به عهده شخصی است که با رعایت مقررات بنا به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با جلب نظر مشورتی کانون سردفتران و به موجب ابلاغ وزیر دادگستری (اکنون ابلاغ صادره از سوی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد) منصوب و سردفتر نامیده می‌شود. (ماده ۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتر یاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴)

• سندرسمی
  • اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. (ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی) سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر آن که مجعولیت آن ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست. (ماده ۷۰ قانون اصلاح مواد ۱۳، ۴۱، ۴۳، ۷۰، ۱۱۱و ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۷/۵/۱۳۱۲) اسناد رسمی از قرار تفصیل ذیل است: ۱ـ اسنادی که در اداره ثبت اسناد به طوری که قانون معین کرده ثبت یا تصدیق شده باشد. ۲ـ تسجیلات و تصدیقات محاضر شرعیه که مراجع عدلیه‌اند در امور راجعه به آن‌ها. ۳ـ تصدیقات محاکم عدلیه در صورتی که‌خارج از صلاحیت آن‌ها نباشد و همچنین تصدیقات ادارات دولتی دراموری که راجع به آن‌ها است در صورتی که تصدیق خارج از صلاحیت آن‌ها نباشد. (ماده ۲۸۲ از قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب ۱۸/۸/۱۲۹۰)

• سندعادی
  • غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است. (ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی) اسناد عادی سندی است که غیر از اسناد رسمی باشد. (ماده ۲۸۳ قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب ۱۸/۸/۱۲۹۰)

• سندمعارض
  • چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بارسند مالکیت صادر شود سند مالکیت مؤخر صدور را که نسبت به تمام یا قسمتی ازملک صادرشده سند معارض گویند و تا زمانی که حکم قطعی دادگاه به صحت آن صادر نشده نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی میشود.(بند۱ از ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض(

• سواد مصدق
  • مقصود از سواد مصدق سوادی است که دفتر محکمه‌ای که عرضحال به آن‌جا داده می‌‌شود یا دفتری که از محاکم دیگر یا یکی از ادارات ثبت اسناد یا دفتر اسناد رسمی و در جایی که هیچ یک از آن‌ها نباشد حاکم محل یا یکی از ادارات دولتی مطابقت آن را با اصل تصدیق کرده باشد. در صورتی که سواد سند در خارجه تهیه شده باشد باید در دفتر یکی از سفارت خانه‌ها یا قنسول‌گری‌های ایران مصدق شود. هرگاه اسناد مفصل باشد مثل دفتر تجارتی یا اساسنامه شرکت و امثال آن قسمت‌هایی که مدرک ادعا است خارج نویس شده ضمیمه عرضحال می‌گردد. (ماده ۷۱ قانون اصول محاکمات حقوقی و تجاری مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۴)

• شماره ثبتی
  • عددی است که معیار شناسایی املاک از یکدیگر می باشد و ترتیب آن بسته به زمان ثبت آن ملک و مجاورین دارد بدین ترتیب اعداد کوچکتر مربوط به ثبت های نخستین و برعکس می باشد شماره ثبتی را نماینده با استناد به آخرین شماره ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه اخذ می کند و در هنگام تعیین شماره برای ملک مورد تقاضا درصورتی که مجاورین آنفاقد شماره باشند برای آنها نیز بایستی شماره تعیین و در تعریف حدود ومشخصات ملکمورد تقاضا شماره های مجاورین نیز بایستی مشخص شده باشد.

• سندمالکیت المثنی
  • وقتی که سند ملاکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یاگم شودمالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

• سند تعویضی
  • در اثر بی توجهی مالک یا اتفاقات غیر مترقبه از قبیل آتش سوزی یا سیل اسناد مالک غیر قابل استفاده می شوند در این صورت مالک می تواند با ارائه لاشه سند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای سند جدید را بنماید.

• سرقفلی
  • سر قفلی یا منافع ملک عبارت از حقوقی هستند کهممکناست متعلق به مالک ملک باشد یا دیگری و این قبیل منافع که مالک آنها را بهموجب سندرسمی به دیگری واگذار می نماید معمولاً به املاکی تعلق دارند که حالت تجاریرا دارامی باشند

کدام دعاوی غیرقابل استماع هستند؟

در قانون بعضی از دعاوی قابل استماع در محاکم نیست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
برخی دعاوی، بر اساس قانون، قابل استماع در محاکم نیست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. دعاوى ذیل از شمار دعاوى غیرقابل استماع محسوب می‌شوند.
دعواى الزام به تنظیم سند ملک مرهونه، اعم از آنکه موضوع خواسته الزام به تنظیم سند انتقال عین یا منفعت باشد، غیرقابل استماع هستند.

نکته‌ای که باید مورد اشاره قرار گیرد، این است که منافع در قابلیت انتقال، تابع عین هستند همچنین هرگاه دعوى به خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمى مطرح شده باشد، قابل استماع است مگر اینکه دعوى در بخش الزام به فک رهن به هر دلیل محکوم به رد شود که در این صورت دعوى در بخش الزام به تنظیم با قرار رد مواجه خواهد شد. دعواى تخلیه عین مستأجره به دلیل انتقال به غیر، بدون طرف دعوى قرار دادن منتقل‌الیه، غیرقابل استماع است.
دعواى ابطال سند انتقال اجرایی در فرضى که موضوع سند انتقال، عین محکوم‌به باشد، غیرقابل استماع است.
سند انتقال اجرایی، حاصل اجراى راى دادگاه است و تا زمانى که راى مزبور نقض نشده باشد (از طریق واخواهى یا هر یک از طرق فوق‌العاده شکایت از احکام) به قوت خود باقى است.

دعواى ابطال اسناد رسمى صادره در اجراى مواد ١۴٧ و ١۴٨ قانون ثبت بدون آنکه درخواست صدور حکم به ابطال راى کمیسیون شده باشد، غیرقابل استماع است.
دعواى ابطال اسناد رسمى صادره به نام دولت با استفاده از اختیار حاصل از ماده ٩ قانون زمین شهرى (تملک اراضى براى تامین مسکن) بدون آنکه بدواً راى به ابطال اقدامات دولت از دیوان عدالت ادارى صادر شده باشد، غیرقابل استماع است.

دعواى الزام به تنظیم سند رسمى بدون طرف دعوى قرار دادن ایادى متعاقب انتقال و مالک رسمى، غیرقابل استماع محسوب می‌شود. دعوى ابطال سند رهنى بدون طرف دعوى قرار دادن مرتهن (بر خلاف دعوى الزام به فک رهن که در آن ضرورتى به طرف دعوى قراردادن مرتهن نیست) غیرقابل استماع به شمار می‌رود. دعواى ابطال سند انتقال اجرایی یا عملیات اجرایی به اعتبار اینکه راى موضوع اجرا، متعاقباً و به موجب راى نهایی نقض شده است، غیرقابل استماع محسوب می‌شود.
نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در صورتى که راى موضوع اجرا، متعاقب اجرا به موجب راى نهایی نقض شود، عملیات اجرایی به دستور دادگاه لغو می‌شود.

دعوى به طرفیت متولى موقوفه غیرقابل استماع هستند. توضیح اینکه موقوفات داراى شخصیت حقوقى مستقل هستند و متولى نماینده (مدیر) موقوفه است. طرح دعوى به طرفیت متولى از مصادیق طرح دعوى به طرفیت نماینده و غیر قابل استماع است.
دعوى به طرفیت ورثه متوفى و به خواسته اجراى تعهدات متوفى بدون آنکه کلیه ورثه طرف دعوى واقع شده باشند، غیرقابل استماع هستند مگر در دعاوى قابل تفکیک که در آنها می‌توان هر وارث را نسبت به سهم وى طرف دعوى قرار داد.

 

اضافه مساحت ملک

تحلیل مواد ٣٥٥قانون مدنی و ١٤٩ قانون ثبت 

 

مقنن درماده 355 قانون مدنی و در صورت کمتر بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط در معامله ، حق فسخ برای مشتری و در صورت اضافه بودن مساحت واقعی ملک از مساحت مشروط ، حق فسخ برای بایع منظور نموده است .

 

 

از سوی دیگر ماده 384 قانون مدنی مقرر می دارد : ( هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم .....مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است ) .

 

 

 

ملاحظه می گردد که در این ماده ، کلمه ( مبیع ) بدون تعیین مصادیق و امثال آن ذکر شده و عنایت به انواع و اقسام مبیع در معاملات مشخص می دارد که چنین عبارتی نمی تواند نسبت به تمامی انواع مبیع قابل اعمال باشد و از مضمون ماده موصوف استنباط می گردد که آن ماده ناظر به مواردی است که مبیع مشتمل بر ( اشیاء متساوی الاجزاء ) و از همه مهمتر ( اجزای متشابه الاوصاف ) باشد بنحوی که هریک از اجزای مساوی مبیع دارای اوصاف یکسان و قیمت واحد باشند .

 

 

 

تردیدی نیست که اولاً جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در املاک برای بایع و مرجع قضایی رسیدگی کننده به پرونده ، امری متعذر است ثانیاً بهای اجزای املاک ( خصوصاً در املاک داخل شهر ) بهیچ عنوان یکسان نیست و هر بخش از ملک بلحاظ نزدیک یا دور بودن از معابر و خیابانها و امکانات شهری ، دارای موقعیت و قیمتهای متفاوت بوده و جدا کردن بخشی از ملک مورد معامله و تحویل آن به بایع ، موجبات تضرر یکی از متعاملین را بدنبال خواهد داشت و بهمین سبب بنظر می رسد که حکم مقنن مقرر در ماده 384 قانون مدنی منصرف از بحث املاک باشد زیرا که اجزای هر ملکی (خصوصاً در داخل شهر ) با لحاظ موقعیت و سمت استقرار آن اجزاء از نظر اوصاف و قیمت اختلاف فاحش بلکه افحش دارند .

 

 

 

ماده 385 قانون مدنی با ذکر تمثیلاتی ( از جمله خانه یا فرش ) معیار و مبنای مهمی جهت اعمال قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی تعیین نموده و آن اینکه زیاده مبیع فقط در صورتی مال بایع است که تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد و حسب حکم مقنن در ماده 385 قانون مدنی چنانچه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد و مبیع بشرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد جبران ضرر بایع منحصراً از طریق اعمال فسخ معامله ممکن خواهد بود .

 

 

 

ماده 149 قانون ثبت ( مصوب 26/12/1310 ) موخر بر ماده 384 قانون مدنی ( مصوب 18/2/1307 ) به تصویب رسیده است و بلحاظ تاخر در تصویب ، مخصص ماده 384 قانون مدنی و ناظر و وارد و حاکم بر ماده 384 قانون مدنی محسوب می گردد و قابل توجه است که ماده 149 قانون ثبت ، حکم اضافه بودن مساحت املاک مورد معامله بین اشخاص را آنهم مشروط به تحقق شرایط خاصی صراحتاً و منجزاً تعیین نموده و مقرر داشته که :

 

 

 

( نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ...در صورتیکه اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع (فروشنده ) اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد ...) .

 

 

 

همانگونه که فوقاً ذکر گردید اعمال ماده 149 قانون ثبت نیز مشروط به وجود و تحقق شرایط خاصی است و زمانی می توان به ماده اخیرالذکر متوسل شد و استناد نمود که اولاً ملک ثبت شده و دارای سند رسمی باشد ثانیاً  اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت قرار گرفته باشد ثالثاً به مجاورین تجاوزی نشده رابعاً بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت قراری داده نشده باشد و نظر به اینکه حکم مندرج در ماده 149 قانون ثبت ، یک حکم استثنایی محسوب می گردد لذا می باید به تعاریف و شرایط مقرر و مندرج در متن ماده اکتفاء نمود و نباید آن را به غیر از آنچه که در متن ماده اشاره شده تسری داد .

 

 

 

مضافاً بنظر می رسد که باید بین حالتی که ملک بشرط داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و متراژ ملک رکن موثر در انجام معامله قرار گرفته با حالتی که متراژ ملک منحصراً واجد ( وصف مورد معامله ) را دارد تفاوت قائل شویم و از سیاق ماده 149 قانون ثبت چنین استنباط می گردد که حکم مقرر در ماده مذکور زمانی قابل اعمال است که متراژ ملک صرفاً جنبه وصفی داشته باشد نه شرطی زیرا در مواردی که متراژ ملک بعنوان شرط در معامله منظور گردد اعمال ماده 149 قانون ثبت ملازمه با این خواهد داشت که زیاده مبیع را قهراً به مالکیت مشتری وارد نمائیم لکن چنانچه متراژ بعنوان شرط نباشد و صرفاً بعنوان وصف در معامله منظور شود با اصلاح سند توسط اداره ثبت دیگر بحث دخول قهری زیاده بر مبیع به مالکیت مشتری منتفی خواهد بود .

 

 

 

نکته مهم دیگر اینکه حتی چنانچه اضافه مساحت مبیع ، خارج از مصادیق و شرایط مندرج در ماده 149 قانون ثبت باشد یقیناً رسیدن به هدف موردنظر یعنی اعاده مالکیت و اعاده تصرف بایع نسبت به زیاده بر مبیع مستلزم طرح دعوی در محاکم محترم دادگستری با خواسته ابطال سند رسمی انتقال نسبت به میزان اضافه مساحت موردنظراست و این اقدام از دو حال خارج نیست با این توضیح که یا می باید تقاضای ابطال سند رسمی نسبت به قسمت مفروزی از ملک را خواستار شد و یا اینکه بمقام ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاع از ملک برآمد و تردیدی نیست که ابطال سند رسمی انتقال نسبت به قسمت مفروز از ملک مورد معامله فاقد هرگونه مبنای قانونی و قراردادی است زیرا جانمایی و مشخص نمودن حدود و موقعیت و سمت اضافه مساحت در مورد معامله امری متعذر است  و از سوی دیگر ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال نسبت به سهام مشاعی از ملک نیزاز اینجهت که با ابطال موردنظر بایع صرفاً بر اجزای مشاع از مورد معامله ، تحصیل مالکیت خواهد نمود نه بر زیاده بر مساحت معین از مبیع ، چنین اقدامی موجه بنظر نمی رسد .

 

و با این ترتیب بنظر می رسد چنانچه اضافه مساحت در املاک ، مشمول شرایط مقرر در ماده 149 قانون ثبت باشد اقدام بشرح ماده یادشده موجبات استیفای حقوق بایع را فراهم خواهد نمود در غیر اینصورت فسخ معامله به استناد ماده 355 قانون مدنی تنها راهکار جلوگیری از تضرر بایع خواهد بود آنهم بشرطی که اسقاط کافه خیارات در مرحله انجام معامله از طرفین نشده باشد

 

 

بنابراین در صورتی که ملکی با سند رسمی فروخته شود وبعدا مساحت آن بیشتر درآید در اینجا مطابق ماده ١٤٩ مشتری (‌خریدار)‌باید براساس قیمت روز معامله ثمن اضافه را بدهد و اگر فروشنده قبول نکرد به صندوق ثبت بسپارد و تقاضای اصلاح سند کند

ورشکستگی به تقصیر اختیاری :

بند۱) برعهده گرفتن تعهدات مالی دیگری بدون آنکه در مقابل عوضی دریافت نماید، با توجه به اینکه پذیرش این گونه تعهدات با وضع وی فوق العاده و خارج از اصول تجاری می باشد. مانند قبول ضمان موجب نقل ذمه بدون اجازه مضمون عنه .

بند ۲) پس از سه روز از تاریخ توقف، آن را با وجود سوء نیت به دادگاه اعلام نکرده است.

بند ۳) در صورتی که دفتر نداشته یا دفاتر او ناقص و یا بی‌ترتیب بوده و یا در صورت دارایی وضعیت حقیقی خود را اعم از قروض و مطالبات به طور صحیح معین نکرده باشد البته مشروط به اینکه در این موارد مرتکب تقلب نشده باشد.

ورشکستگی به تقلب:

بند۱) مفقود کردن دفاتر تجاری – عمدی و به قصد تقلب.

بند۲) از میان بردن صوری قسمتی از دارایی تاجر از طریق مواضعه و معاملات صوری.

 بند۳) مخفی کردن قسمتی از دارایی به وسیله‌ی تاجر

 بند ۴) بیشتر نشان دادن متقلبانه بدهی به وسیله‌ی تاجر برای کم کردن سهم غرمایی (غرما یعنی طلبکاران)

تعاریف و اصطلاحات ثبتی:

۱_سند لازم الاجراء: سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول ‌ سند باشد٬ مانند سند رسمی طلب(مهریه) و چک (در حکم سند لازم الاجراست.)

۲_سند ذمه ای: سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می رود.

۳_سند وثیقه: سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم ازینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قرار دهد٬ خواه آن عمل رد طلب باشد خواه عمل دیگر.

۴_فک رهن: آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن ٬ خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.
۵_اعراض از رهن:یعنی اینکه مرتهن از وثیقه اش بگذرد زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جایز است و او می تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید پس دین با وثیقه او مبدل به دین بی وثیقه می شود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجرای اسناد ذمه ای بر آن مترتب میشود.

علامت تجارتی چیست؟

علامت تجارتی  طبق تعریف انجمن بازاریابی امریکا، برند یا نمانام، (به انگلیسی: Brand)‏ یک نام، عبارت، طرح، نماد یا هر ویژگی دیگری است که مشخص‌کننده خدمات یا فروشنده محصولی خاص باشد که به وسیله آن از دیگر محصولات و خدمات مشابه متمایز می‌گردد. عنوان قانونی برای برند، نشان تجاری است.
برند مجموعه گره های ذهنی یا تداعیات کارکردی، احساسی، عقلی و مزیت هایی است که ذهن بازار هدف را اشغال نموده است. تداعی معانی و برقراری ارتباط با تصاویر و نشانه ها از مزایا و فواید یک برند است. این مزایا یا فواید برند است که مبنای تصمیم گیری برای خرید آن واقع خواهد شد.
برند، همان چیزی است که مخاطب با دیدن، شنیدن، حس کردن و یا هرگونه ارتباطی با آن بصورت ذهنی (Conceptual)، دیداری (Visual) یا شنیداری (Verbal) صفات و ویژگی‌های آن را در ذهن و قلب خود تداعی می‌کند.
برند شامل همه احساسات، ویژگی ها و مفاهیمی است که به یک نام گره خورده است؛ برند، برداشت افراد از یک نام است.
در فارسی واژه برند معمولا برای اشاره به محصول یا خدمتی به کار می‌رود که ارزش اعتباری و اجتماعی بالایی داشته باشد. به بیان دیگر برند دارای ماهیت اجتماعی است و برندهای قدرت‌مند آن‌هایی هستند که افراد نسبت به آن‌ها حس مالکیت دارند و برای مثال می‌گویند: «این برند، اسم برند دلخواه من است». نمانام‌های برتر می‌توانند هیجان و عواطف مصرف‌کنندگان خود را برانگیزند و مشتریان نیز به این نام‌ها اعتماد داشته و از آنها انتظار خلق ایده‌های برتر و نوآوری در محصولاتشان را دارند.
در این راستا موضوع وفاداری به برند از مهمترین موضوعات موردتوجه شرکتها می‌باشد و شرکتها همواره به دنبال راههایی برای کسب و جلب وفاداری مشتریان می‌باشند. یکی از مهمترین معیارهای وفاداری به برند، عامل یادآوری و بازآوری برند با گروه کالایی خاص می‌باشد که زمینه را برای خریدهای مجدد مشتریان فراهم می‌آورد.
یک برند نیرومند باید از این صفات برخوردار باشد: ۱. تناسب ۲. جایگاه مناسب ۳. تحمل پذیری ۴. اعتبار ۵. الهام بخشی ۶. بی همتایی ۷. جذابیت
برند از نظر مصرف کننده یعنی: ۱. منشا یا مبدا محصول ۲. واگذاری مسئولیت به تولیدکننده ۳. خطرپذیری کمتر ۴. هزینه پرس و جوی کمتر ۵. نشانه کیفیت ۶. معامله یا عهد و پیمان با تولیدکننده محصول ۷. وسیله نمادین برای اظهار شخصیت
علامت تجاری یکی از مهمترین عناصر بازاریابی و موفقیت یک سازمان می باشد و تصویریست که سازمان یا شرکت شما را با همه ابعادش معرفی می کند و خلاصه ای از آنچه را که هستید یا می خواهید باشید را در ذهن بیننده، مشتریان، مصرف کنندگان و… ایجاد می کند.
در واقع نشانه ای است که شرکت یا سازمان شما را از رقبا متمایز می کند و همچنین معرف کالاها و خدمات ایجاد شده توسط شرکت شما می باشد.
در درجه نخست علامت تجاری (برند) یک تعهد است و می گوید که شما آن نام را می شناسید و به تعهد آن اعتماد دارید. اعتماد یک قدم اول حیاتی است که هدف علامت تجاری شتاب دادن به این قدم به وسیله نفوذ تعهد ضمنی علامت تجاری است.
اغلب علائم تجاری یک نشانه ویژه دارند که به عنوان یک میانبر برای به یادآوری تعهد علامت تجاری عمل می کند. این نشانه از رنگ، شکل، حروف، و تصاویر برای خلق یک تصویر متمایز استفاده می کند که هم برای جلب چشم ما و هم برای هدایت نظر ما در مسیری که می خواهد طراحی شده است. علامت تجاری ممکن است با آهنگ، شهرت، عبارات گیرا و … همراه باشد. تمامی قسمتهای تصویر علامت تجاری به عنوان یک محرک روانی یا محرکی که موجب پیوستگی تمامی نظرات دیگر در مورد علامت تجاری است، عمل می کند.
اگر در جزئیات دقیق شوید می بینید که هر چیزی یک علامت تجاری است، چرا که ما درکمان از دنیا را به وسیله خلق ارتباط درباره چیز های مختلف میسازیم. برای مثال یک درخت، تعهدی ضمنی از زیبایی و سایه را دارد. حتی کلمات نیز علامت تجاری هستند. به عنوان مثال زمانی که می گوییم “سرعت" ، در ذهنتان تصویری از یک ماشین سریع و… تداعی می شود. افراد هم علامت تجاری هستند. وقتی که مردم شما رامی بینند یا نام شما را می شنوند، تصویری از شما را که دارند به یاد می آورند (چیزی که شما می توانید فعالانه مدیریت کنید یا اجازه دهید که اتفاق بیفتد). در یک شرکت جایی که افراد قابل رویت برای مشتریان هستند، مثل یک شرکت خدمات تجاری، افراد آن شرکت قسمت بزرگی از علامت تجاری آن شرکت هستند.

چرا ثبت برند یا علائم تجاری ؟

این مجموعه محتوی پاسخ به سوالات متقاضیان محترم در خصوص ثبت علامت تجارتی می باشد .در این راهنما سعی شده مراحلی را که ثبت یک علامت تجارتی یا تجدید یا تغییر یا اضافه نمودن طبقاتی به طبقات قبلی ثبت شده و یا احیانا اعتراض به تقاضای ثبت علامت یا شکایت از رد انتقال یا تقاضا آن را یا اجزه استفاده به دیگری که لازم است طی شود به زبان ساده بیان گردد و همچنین اطلاعاتی در خصوص قانون ثبت علایم و اختراعات ایران در لابلای گفتار های ذکر شده که دانستن آن برای هر متقاضی ثبت علامت لازم و ضروری می باشد .
دانستن این اطلاعات سبب می گردد که شخص متقاضی ثبت یا صاحب علامت به حقوق مکتسبه خود آشنا گردیده و به موقع برای دفاع از آن قیام نماید.

فرق محتویات و مندرجات سند رسمی.

اسناد رسمی شامل دو قسمت است :

۱-محتویات

۲-مندرجات

میتوان گفت محتویات مربوط به فرم سند است یعنی آن فرم مادی و تشکیل دهنده فرم سند است که همه اسناد آن را دارند مثل تاریخ تنظیم سند – شماره دفتر خانه – موضوع سند چیست ؟ وکالت رضایت اقرار بیع قطعی ..امضاء طرفین تنظیم کننده سند و امضای سردفتر تنظیم کننده سند و امضاء دفتریاراین موارد محتویات سند است و در هر سندی به تفاوت وجود دارد .

مندرجات سند دو قسمت است:

1) اقاریر طرفین تنظیم کننده سند یعنی آنچه که طرفین اظهار می کنند یا طرف تنظیم کننده عنوان می کند و سردفتر در سند منعکس می کند
2) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممکن است مثلا بنویسد که ثمن معامله نقدا پرداخت شده. این نظر خودش را می نویسد هویت طرفین را احراز می کند این نظر خودش است که در سند منعکس می گردد و از جمله مندرجات است آنچه که مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفین به مطلبی است که توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه که مربوط به محتویات است آن چیزهایی است که سر دفتر به عنوان مأمور دولت که ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفتر خانه، تاریخ تنظیم سند و نام و مشخصات طرفین و امضا طرفین و سردفتر.

ماده 70 ق . ث مندرجات و محتویات را جدا کرده است. قسمت اول ماده مزبور در رابطه با محتویات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره ای هم ذیل این ماده است که با توجه به ماده 1292 ق . م توضیح داده می شود.

مطابق این ماده از قانون ثبت آنچه مربوط به محتویات سند است، هیچکس نمی تواند منکر آن بشود و اگر منکر بشود مسموع نیست مگر این که مدعی جعلیت آن شود و در این قسمت اگر قاضی وارد رسیدگی به انکار شود، خودش قابل تعقیب است. رسیدگی به انکار نسبت به محتویات سند اینکه فردی بگوید که من به این دفتر خانه اصلا نرفته و این سند را امضا نکرده ام قاضی اگر وارد رسیدگی به انکار بشود خود قاضی قابل تعقیب است.

در مورد مندرجات نیز انکار مسموع نیست و مانند محتویات سند نباید وارد رسیدگی به انکار شد. طرف نمی تواند منکر مندرجات سند بشود و اگر هم منکر شود قاضی نباید به آن ترتیب اثر بدهد و وارد رسیدگی به انکار شود چون سند رسمی است ولی نسبت به مندرجات بر خلاف محتویات (غیر از ادعای جعل) قاضی می تواند به ادعای دیگر هم وارد رسیدگی شود. مثلا مدعی علیه می تواند بگوید به تعهد خود عمل کرده ام یا بگوید سند از جهات قانونی از اعتبار افتاده است ( قسمت اخیر ماده 1292 ق. م )

آشنایی با مقررات ثبت احوال.

آیا امکان تغییر نام خانوادگی وجود دارد؟

برخی از افراد به نام خانوادگی خود علاقه ندارند و قانون این اجازه را به آن‌ها داده تا آن را بر اساس شرایطی تغییر دهند.
در موارد ذیل ، می توان نام خانوادگی را تغییر داد:

۱- نام خانوادگی ، از دو کلمه بیشتر باشد مانند : فرشچی اصل امامی ، ناصری محمدی مطلق و …

۲- نام خانوادگی‌ ، بیش از یک کلمه و یک عدد باشد مانند چهل تنان محمودی ، جعفری هفت برادران و …

۳- بیش از یک کلمه و حرف باشد مانند : آحسینی نژاد ، ق قنبری پور و…

۴- بیش از یک کلمه و پسوند باشد مانند : محمدی نژاد مطلق ، موسوی فرد متدین و …

۵- نام خانوادگی از واژه های مستهجن و ناپسند ، ترکیب شده باشد مانند : گدا پور

۶- نام خانوادگی از واژه های خارجی باشد . مانند : ویلیامز , کارتر ، میچل و ….

۷- نام خانوادگی های مذموم و نکوهیده که مغایر ارزشهای ایرانی – اسلامی باشد مانند : بی ایمان – پول پرست، کافر و …

۸- هرگاه نام خانوادگی ، اسم یک محل بطور مطلق باشد مانند تهرانی ، اصفهانی ، شیرازی ، تبریزی ، کرجی و …..

۶- هرگاه در نام خانوادگی ، اسم یک محل بصورت پسوند وجود داشته باشد : مانند حسینی تبریزی ، وثیق تهرانی ، مهدوی کرمانی که در این موارد ، پسوند (نام محل) ، قابل حذف است.

۷- در هر مورد که افراد ، به هر دلیل شخصی ، مایل باشند نام خانوادگی خود را تغییر دهند ، مشروط به انکه کسی که قبلا آن نام خانوادگی را دارد، معترض نباشد.

حذف نام زن از شناسنامه مرد.

مطابق این مقرره چنانچه فردی با همسرش متارکه کرده باشد با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه‌اش می‌تواند به اداره ثبت احوال مراجعه و درخواست برای حذف نام همسر اول را ارائه دهد.

در رابطه با این مقرره توجه به چند نکته قابل توجه است:

1. حذف نام همسر اول از شناسنامه منوط به انتخاب همسر دوم و نیز ثبت رسمی ازدواج و ثبت نام ایشان در شناسنامه فرد است. بنابراین به صرف انتخاب همسر و معرفی آن نمی‌توان از این مقرره قانونی استفاده کرد.

2. اما در پاسخ معترضان به این مقرره باید بیان داشت که حذف نام از شناسنامه در این مورد صرفاً پس از وقوع ازدواج دوم و ثبت آن صورت می‌گیرد، لذا همسر دوم از ازدواج پیشین همسر خود مطلع خواهد شد.

از طرفی دیگر اقدام به حذف نام همسر قبلی از شناسنامه علاوه بر کاهش بار روانی موجود، موجب ارائه راحت‌تر شناسنامه در جاهای مختلف است، چه اینکه عمدتاً مسائلی اینچنینی در زمره خصوصی ترین مسائل افراد است و دلیلی ندارد که همگان از آن‌ها با خبر باشند. این در حالی است که با صدور گواهی تجرد باید بیان داشت که زن و مرد پیش از ازدواج می‌توانند با اخذ گواهی تجرد از ازدواج قبلی همسر آینده خود مطلع شوند.

3. از اطلاق واژه همسر دوم باید اینطور نتیجه گرفت که استفاده از این مقرره صرفاً در مورد اختیار کردن همسر دوم امکان پذیر خواهد بود و نه ازدواج‌های بعدی، اما به نظر می رسد که علی رغم نقص این مقرره در این خصوص بتوان در ازدواج های بعدی نیز از مزایای این مقرره قانونی استفاده کرد.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی میشوند چیست؟.

*انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

* تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

* تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

*عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

در صورت مجلس تحدید حدود چه مطالبی باید قید شود؟.

1) تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تعیین حدود در آن واقع شده .

 2) نام و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته‌اند.

3) اشخاصی که اعتراض نموده‌اند.

4) ذکر حقوقی که دیگران در ملک مورد تحدید دارند و یا مورد تحدید در ملک دیگران دارد.

 5) ذکر حدود و مشخصات با علامات و عده و نوع و فواصل آنها و شماره‌های مجاورین .

6) ذکر عبارت آگهی تحدید حدود و شماره روزنامه‌ای که آگهی در آن درج شده و گواهی صحت انتشار آگهی و یا ذکر اشتباه در آگهی مزبور .

رد مال در انتقال مال غیر

رد مال در انتقال مال غیر در صورتی که خریدار و صاحب مال هر دو شاکی باشند یا اینکه یک نفر از آنها شاکی باشد چگونه خواهد بود؟

در بزه انتقال مال غیر، که در حکم کلاهبرداری است، شخص مال غیر را منتقل می‌کند و از جهت انتقال که به شکل بیع یا صلح ... می‌باشد اموال نامشروعی به دست می‌آورد:

الف – چنانچه شکایت توسط خریدار و صاحب مال هر دو مطرح شود، دادگاه در خصوص رد مال نسبت به وجوه یا اموالی که خریدار بابت خرید (مال غیر) پرداخت کرده است به نفع وی انشاء حکم می‌کند و در مورد صاحب مال، چنانچه مال مورد کلاهبرداری مال منقول باشد و از تصرف مالک خارج شود دادگاه رد آن مال را به نفع صاحب مال حکم می‌دهد. لیکن اگر مال غیرمنقول باشد و سابقه سند رسمی داشته باشد رد مال در مورد مذکور در صورتی مورد حکم دادگاه قرار می‌گیرد که مالک با جعل سند رسمی مال را (ولو ظاهرا) از اختیار قانونی صاحب مال خارج کند که در این صورت رد مال که همان ملک موضوع شکایت است مورد حکم قرار می‌گیرد.

اما چنانچه متهم با سند عادی، مال غیرمنقول را منتقل کند چون به مالکیت صاحب مال (دارای سند رسمی) خدشه‌ای وارد ننموده است (ماده 22 قانون ثبت) رد مال (ملک) موضوع [موضوعیت] ندارد، مگر شاکی (صاحب مال) خساراتی را در جهت اثبات شکایت خود متحمل شده باشد که در این صورت، دادگاه مکلف است نسبت به خسارات متحمله رای دهد. بدیهی است چنانچه ملک از تصرف مالک خارج گردد دادگاه باید در جهت رد مال ملک موضوع شکایت را به صاحب آن رد نماید.

ب- چنانچه شکایت توسط یکی از افراد ذی‌نفع، مانند خریدار مال غیر و یا صاحب مال مطرح شود، دادگاه در خصوص رد مال، حسب مورد به شرح فوق اقدام می‌کند.

ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک.

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
 
۱- کلیهٔ عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
 
۲- کلیهٔ معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
 
ماده ۴۷ 
در نقاطی که ادارهٔ ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
 
۱- کلیهٔ عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
 
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

مراجع ثبتی.

منظور از مراجع ثبتی،مراجعی قضایی است که در ادارات ثبت و به موجب مقررات ثبتی تشکیل گردیده و به نوعی رسیدگی به اختلافات ثبتی را عهده دار می باشند.مراجع حل اختلاف ثبتی عباتند از: اداره ثبت، هیأت حل اختلاف ثبت، رئیس اداره ثبت، هیأت نظارت و شورای عالی ثبت.به دلیل اهمیت صلاحیت اداره ثبت، در ادامه به بررسی آن پرداخته می‌شود.

اخذ شناسنامه براى اطفال ناشى از رابطه نامشروع.

‌به موجب بند الف ماده یک قانون ثبت احوال مصوب سال 1355 یکی از وظایف سازمان ثبت احوال ثبت ولادت و صدور شناسنامه است و مقنن در‌این مورد بین اطفال متولد از رابطه مشروع و نامشروع تفاوتی قائل نشده است و تبصره ماده 16 و ماده 17 قانون مذکور نسبت به مواردی که ازدواج پدر‌و مادر به ثبت نرسیده باشد و اتفاق در اعلام ولادت و صدور شناسنامه نباشد یا اینکه ابوین طفل نامعلوم باشد تعیین تکلیف کرده است لیکن در‌مواردی که طفل ناشی از باشد و زانی اقدام به اخذ شناسنامه ننماید بااستفاده از عمومات و اطلاق مواد یاد شده و مسأله 3 و مسأله 47 از موازین‌قضائی ازدیدگاه حضرت امام خمینی رضوان الله تعالی علیه، زانی پدر عرفی طفل تلقی و نتیجه کلیه تکالیف مربوط به پدر از جمله اخذ شناسنامه بر‌عهده وی می‌باشد و حسب ماده 884 قانون مدنی صرفا" موضوع توارث بین آنها منتفی است.

نکته های در قراردادهایِ عادی خرید املاک خطرهای متعددی شما را تهدید میکند!.

 بنابراین ضروری است به نکات ذیل توجه کنید:
1- قبل از معامله باید اطمینان پیدا کنید که طرف مقابل شما مالک ملک مورد معامله است. چگونه؟ از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام  مالکیت  بعمل  آورید، سپس با تحقیق محلی و میدانی هویت مالک را احراز و آنرا با سجل ابرازی انطباق دهید.در غیر اینصورت ممکن است مال غیر را خریداری نموده باشید!
2-مشخصات دقیق پلاک ثبتی را با تعیین هر دو پلاک فرعی و اصلی، در قرارداد خود درج نمایید. همچنین ضروری است نشانی دقیق ملک را نیز درج نمایید. اگر مورد معامله، آپارتمان باشد، حساسیت های فوق بیشتر و ظرائف دیگری را نیز بهمراه خواهد داشت!
3-شروط مربوط به وجه التزام و تضامین را به دقت در قرارداد درج کنید. با این شروط، در فرض تخلف طرف مقابل، میتوانید از محل وجه التزام و شروط ضمنی، حقوق خود را تأمین نمایید.
*این شروط در قراردادهای مختلف، متفاوت خواهد بود، لذا در صورت لزوم از متخصصین حقوقی حتماً مشورت بگیرید.
4-شرایط مربوط به پرداخت ثمن معامله را بصورت پلکانی و مشروط درج کنید.
 + اگر قرار است چک بدهید، حتما شماره چک ها و تاریخ آنرا و همچنین و تحویل آنرا به دقت در قرارداد درج نمایید.
5- زمان تحویل ملک و نحوه تحویل را بدقت در قراردادتان لحاظ کنید.
6- موعد دقیق انتقال اسناد رسمی مالکیت و دفترخانه اسناد رسمی مربوطه را به صراحت در قرارداد ذکر نمایید.
7- آثار عدم حضور در دفترخانه و یا عدم تحویل ملک را به صراحت در قرارداد درج نمایید.
8- نشانی دقیق طرفین در قرارداد ذکر شود.
9-حتماً دو شاهد معتمد قرارداد شما را امضاء کنند.
10- علاوه بر امضاء، اثر انگشت طرف مقابلاتان را نیز در ذیل قرارداد اخذ نمایید.

موقوفه چیست و اداره آن با چه کسی و چگونه است؟.

 
مطابق ماده 55 قانون مدنی، وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. کسی که مال خود وقف می کند واقف نامیده می شود. واقف با عمل به وقف، عین مال خود را حبس می نماید؛ یعنی اینکه عین مال دیگر قابل خرید و فروش و واگذاری نیست و اشخاصی که واقف معین می نماید می توانند از منافع و درآمد حاصل از عین مال استفاده نمایند.

وقف بر دو نوع است:
1- وقف خاص:
 چنانچه موقوف علیهم؛ یعنی کسانی که حق دارند از منافع وقف بهره ببرند، محصور و معین باشند؛ مثل وقف بر اولاد، این وقف را وقف خاص می نامند.
2- وقف عام:
چنانچه موقوف علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد، این وقف را وقف عام می گویند.
در وقف خاص، پس از ایجاب از طرف واقف، قبول طبقه اول شرط است و در وقف عام، قبول حاکم. برای تحقق وقف، باید واقف به هر لفظی آن را قبول کند که صراحتا دلالت بر وقف مال می کند و هم قبول کند کسی را که وقف به نفع او صورت گرفته یا اداره و سازمان مربوطه را. مالی را می توان وقف کرد که با استفاده از آن، اصل مال از بین نرود.
وقف برای مدت نامحدود است. پس نمی توان برای آن زمان تعیین نمود.
اداره امور موقوفه با متولی ای است که از جانب واقف معین می گردد. واقف می تواند تولیت؛ یعنی اداره کردن امور موقوفه، را مادام الحیات یا برای مدت معینی، برای خود قرار دهد و نیز می تواند متولی دیگری را معین نماید. اداره موقوفات خاص تا زمانی که متولی نداشته یا مجهول التولیه باشد و موقوفات عام با سازمان اوقاف است.

فروش مال وقف ممنوع است؛ مگر در سه مورد:
1- خراب شدن مال موقوفه.
2- ترس از خراب شدن مال به حدی که امکان بازسازی آن نباشد.
3- اختلاف بین موقوف علیهم به حدی شدید و جدی باشد که احتمال قتل و خونریزی داده شود. هر گاه موقوفه خراب یا در شرف خرابی باشد یا مسلوب المنفعه گردد، تبدیل به احسن یا فروخته می شود و آن چه که مورد نظر واقف بوده به نحو دیگری عمل می گردد. برای تبدیل موقوفه، اخذ مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است. چنانچه موقوفه اجاره داده شده و مجوز ساخت به مستأجر داده شود، بنائی که در ملک ساخته می شود متعلق به سازنده آن می باشد. فرض کنیم موقوفه زمین کشاورزی بوده که به علت واقع شدن در شهر، دیگر قابل کشت و زرع نباشد و با تغییر کاربری از کشاورزی به مسی، قصد احداث ساختمان در آن داشته باشیم. اگر کسی حاضر گردد با هزینه شخصی در آن بنائی مطابق مقررات بسازد، بنای ساخته شده ( اعیانی ) متعلق به شخص سازنده و عرصه متعلق به موقوفه خواهد بود و سازنده بابت ساخت در زمین مذکور، اول باید وجهی به عنوان پذیره به متولی بپردازد تا مجوز ساخت به وی داده شود و پس از ساخت بنا، سازنده مالک اعیان خواهد شد و می تواند پس از اخذ پایان کار، سند اعیانی اخذ نماید؛ لکن بابت قرار گرفتن بنای احداثی بر روی عرصه موقوفه، می بایست اجاره ای به متولی موقوفه بپردازد که این اجاره مانند هر اجاره دیگری مرتبا تمدید می شود و مطابق نرخ روز، مال الاجاره از صاحب اعیانی به نفع موقوفه اخذ خواهد شد.
طبق ماده 27 قانون ثبت و مواد 25، 32 و 35 آئین نامه قانون ثبت املاک، درخواست ثبت موقوفات بر عهده متولی آنهاست و از این جهت، فرقی بین وقف عام و خاص نیست. در نهایت، در مورد موقوفات عام المنفعه، متولی باید ظرف 30 روز از تاریخ نشر اولین آگهی مقدماتی ( آگهی ماده 10 قانون ثبت )، درخواست ثبت نماید؛ وگرنه اداره اوقاف درخواست ثبت خواهد کرد و طبق ماده 39 آئین نامه مذکور که ناظر به ماده 31 قانون ثبت است، عنوان درخواست کننده ثبت موقوفه، « متصدی » یا « مدعی تولیت » قید می شود؛ نه « متولی »؛ زیرا اداره ثبت مرجع تشخیص متولی نیست و ثبت ملک به عنوان موقوفه هم مثبت تولیت متقاضی نمی باشد. در مورد موقوفات خاص، هر یک از موقوف علیهم نیز؛ علاوه بر متولی، حق درخواست ثبت دارند.

انواع شرکت‌ و مراحل ثبت شرکت.

مراحل ثبت شرکت

 

انواع شرکت‌ و مراحل ثبت شرکت

این مطلب که راجع به ثبت شرکت های تجاری است؛ ‌ابتدا به معرفی مختصری از شرکت‌های تجاری هشت‌ گانه (سهامی عام‌، سهامی خاص، با مسئولیت محدود، تضامنی، مختلط غیرسهامی، مختلط سهامی، نسبی و تعاونی) پرداخته، سپس مدارک مورد نیاز جهت ثبت هر شرکت را نام برده و بعد از آن رویه‌ی عملی مراحل ثبت شرکت را به طورکلی توضیح خواهیم داد.

 

1- تعریف شرکت سهامی عام‌

شرکت سهامی‌عام، شرکتی است بازرگانی (‌ولو اینکه موضوع عملیات آن، امور بازرگانی نباشد) که سرمایه‌‌ی آن به سهام، تقسیم‌شده که بخشی از این سرمایه از طریق فروش سهام به مردم تأمین‌ می‌شود. در شرکت سهامی‌عام، تعداد سهام‌داران نباید از سه نفر کمتر باشد و مسئولیت سهام‌داران، محدود به مبلغ اسمی سهام آنهاست. در این شرکت، عبارت «شرکت سهامی عام» باید قبل از نام شرکت با بعد از آن، بدون فاصله با نام شرکت در کلیه‌ی اوراق و اطلاعیه‌ها و آگهی‌های شرکت به طور روشن و خوانا قید شود.

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت سهامی عام:

 

الف ) ‌مدارک لازم جهت کسب اجازه‌ی پذیره‌نویسی شرکت سهامی‌عام در حال تأسیس، از مرجع ثبت شرکت‌ها:

1) دو نسخه طرح اظهارنامه‌ی شرکت سهامی‌عام

2) دونسخه طرح اساسنامه‌ی شرکت سهامی‌عام

3) دو نسخه طرح اعلامیه‌ی پذیره‌نویسی

4) گواهی بانکی مبنی بر واریز حداقل 35%‌ سرمایه، تعهد توسط مؤسسین

5) فتوکپی شناسنامه‌ی مؤسسین

 

ب ) مدارک لازم جهت تأسیس شرکت:

1) دو نسخه اظهارنامه

2) دو نسخه اساسنامه

3) دو نسخه صورت جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین

4) دو نسخه صورت جلسه‌ی هیأت مدیره (‌تعداد مدیران، حداقل پنج نفر می باشد.)

5) آگهی دعوت مجمع مؤسسین در روزنامه‌ی تعیین شده

6) فتوکپی شناسنامه‌ی مدیران (‌در مورد اشخاص حقوقی، ارائه‌ی برگ نمایندگی، الزامی است.)

7) گواهی بانک مبنی بر واریز 35% سرمایه‌ی شرکت

8) ارائه‌ی مجوز یا موافقت اصولی یا مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز

 

2- تعریف شرکت سهامی خاص

شرکت سهامی خاص شرکتی است بازرگانی (ولو اینکه موضوع عملیات آن،‌ امور بازرگانی نباشد) که تمام سرمایه‌ی آن منحصراً توسط مؤسسین،تأمین‌گردیده و سرمایه‌ی آن به سهام، تقسیم شده و مسئولیت صاحبان سهام، ‌محدود به مبلغ اسمی سهام آنهاست. تعداد سهام‌داران نباید از سه نفر کمتر باشد و عنوان «‌شرکت سهامی خاص»‌ باید قبل از نام شرکت یا بعد از آن بدون فاصله با نام شرکت، به طور روشن و خوانا قید شود.

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت سهامی خاص:

1) دو برگ اظهارنامه‌ی تکمیل شده‌ی شرکت سهامی خاص و امضا ذیل اظهارنامه توسط کلیه‌ی سهام داران

2) دو جلد اساسنامه‌ی شرکت سهامی خاص و امضا ذیل تمام صفحات آن توسط کلیه‌ی سهام‌داران

3) دو نسخه صورت جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین که به امضای سهام‌داران و بازرسین رسیده باشد

4) دو نسخه صورت جلسه‌ی هیأت مدیره که به امضای مدیران منتخب مجمع، رسیده باشد

5) فتوکپی شناسنامه‌ی کلیه‌ی سهام‌داران و بازرسین ( برابر اصل در دادگستری‌)

 

6) ارائه‌ی گواهی پرداخت حداقل 35% سرمایه‌ی شرکت از بانکی که حساب شرکت در حالِ تأسیس در آنجا باز شده است تذکر: درصورتی که مقداری از سرمایه‌ی شرکت، آورده‌ی غیرنقدی باشد ( اموال منقول و غیرمنقول ) ارائه‌ی تقویم نامه‌ی کارشناس رسمی دادگستری، الزامی است و در صورتی که اموال غیرمنقول، جزء سرمایه‌ی شرکت قرار داده شود؛ ارائه‌ی اصل سند مالکیت، ضروری است

7)ارائه‌ی مجوز در صورت نیاز، بنا به اعلام کارشناس اداره‌ی ثبت شرکت‌ها.

 

 

3- تعریف شرکت با مسئولیت محدود

شرکت با مسئولیت محدود، شرکتی است که بین دو یا چند نفر برای امور تجاری تشکیل شده و هر یک از شرکا بدون اینکه سرمایه به سهام یا قطعات سهام تقسیم شده باشد؛ فقط به میزان سرمایه‌ی خود مسئول قروض و تعهدات شرکت است.در نام شرکت باید عبارت ‹‹‌با مسئولیت محدود›› ‌قید شود.

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت با مسئولیت محدود:

1) دوبرگ تقاضانامه‌ی ثبت شرکت‌ها با مسئولیت محدود

2) دوبرگ شرکت نامه

3) دو نسخه از اساسنامه

4)دو نسخه صورت‌جلسه‌ی مجمع عمومی مؤسسین و هیأت مدیره

5) فتوکپی شناسنامه‌ی شرکا و مدیران و ارائه‌ی مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز.

 

4- تعریف شرکت تضامنی

شرکت تضامنی،شرکتی است که تحت نام مخصوص برای امور تجاری بین دو یا چند نفر با مسئولیت تضامنی تشکیل می‌شود.اگر دارایی شرکت برای تأدیه‌ی تمام قروض کافی نباشد؛ هر یک ازشرکا مسئول پرداخت تمام قروض شرکت است. هر قراری که بین شرکا برخلاف این، ترتیب داده شده باشد در مقابل اشخاص ثالث، کان لم یکن خواهد بود. در نام شرکت تضامنی باید عبارت «شرکت تضامنی» ‌و لااقل اسم یک نفر از شرکا ذکر شود.

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت تضامنی:

1) دو برگ تقاضانامه

2) دو برگ شرکت‌نامه

3) دو نسخه اساسنامه

4) فتوکپی شناسنامه‌ی شرکا

5) مجوز از مراجع ذیصلاح در صورت نیاز .

 

5- تعریف شرکت مختلط غیرسهامی

شرکت مختلط غیرسهامی، شرکتی است که برای امور تجاری تحت نام مخصوصی بین یک یا چند نفر شریک ضامن و یک یا چند نفر شریک با مسئولیت محدود، بدون انتشار سهام، تشکیل می‌شود. شریک ضامن، مسئول کلیه‌ی قروضی است که ممکن است علاوه بر دارایی شرکت پیدا شود. شریک با مسئولیت محدود، کسی است که مسئولیت او فقط به میزان سرمایه‌ای است که درشرکت گذارده و یا بایستی بگذارد. در اسم شرکت باید عبارت «شرکت مختلط» ‌و لااقل اسم یکی از شرکای ضامن، قید شود.

 

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت مختلط غیرسهامی :

1) یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه

2) یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه (اگر باشد )

3) اسامی شرکت یا شرکای ضامن که سمت مدیریت دارند.

 

 

6- تعریف شرکت مختلط سهامی

شرکت مختلط سهامی، شرکتی است که تحت نام مخصوص بین یک عده شرکای سهامی و یک یا چند نفر شریک ضامن تشکیل می‌شود.شرکای سهامی کسانی هستند که سرمایه‌ی آنها به صورت سهام یا قطعات سهام متساوی القیمه درآمده و مسئولیت آنها تا میزان همان سرمایه‌ای است که در شرکت دارند. شریک ضامن کسی است که سرمایه‌ی او به صورت سهام درنیامده و مسئول کلیه‌ی قروضی است که ممکن است علاوه بر دارایی شرکت پیداشود .در صورت تعدد شریک ضامن، مسئولیت آنها در مقابل طلبکاران و روابط آنها با یکدیگر، تابع مقررات شرکت تضامنی خواهد بود. در نام شرکت باید عبارت «شرکت مختلط»‌ ‌و لااقل اسم یکی از شرکای ضامن قید شود.

 

مدارک شرکت مختلط سهامی برای ثبت:

1)یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه

2) یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه

3) اسامی مدیر یا مدیران شرکت

4) نوشته‌ای با امضای مدیر شرکت، حاکی از تعهد پرداخت تمام سرمایه و پرداخت واقعی لااقل ثلث از آن سرمایه

5) سوابق مصدق از تصمیمات مجمع عمومی در موارد مذکور در مواد 40 ،41 و 44

6)نوشته‌ای با امضای مدیر شرکت، حاکی از پرداخت تمام سرمایه‌ی نقدی شرکای ضامن و تسلیم تمام سرمایه‌ی غیرنقدی با تعیین قیمت حصه‌های غیرنقدی

 

7- تعریف شرکت نسبی

شرکت نسبی شرکتی است که برای امور تجاری، تحت نام مخصوص بین دو یا چند نفر تشکیل می‌شود و مسئولیت هریک از شرکا به نسبت سرمایه‌ای است که در شرکت گذاشته است. در اسم شرکت نسبی عبارت «شرکت نسبی» و لااقل اسم یکی از شرکا باید ذکر شود؛ در صورتی که اسم شرکت مشتمل بر اسامی تمام شرکا نباشد؛ بعد از اسم شریک یا شرکایی که ذکر شده عبارتی از قبیل «و شرکا» و «‌و برادران» ضروری است.

 

مدارک مورد نیاز برای ثبت شرکت نسبی :

1) یک نسخه‌ی مصدق از شرکت نامه

2) یک نسخه‌ی مصدق از اساسنامه (اگر باشد)

 

8- تعریف شرکت تعاونی

به موجب ماده‌ی17 قانون تجارت جمهوری اسلامی ایران، «شرکت تعاونی، شرکتی است که تمام یا حداقل 51% سرمایه‌ی آن به وسیله‌ی اعضا در اختیار شرکت تعاونی قرارگیرد و وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، شرکت‌های دولتی و وابسته به دولت و تحت پوشش دولت، بانک‌ها،‌ شهرداری‌ها، شوراهای اسلامی کشوری، بنیاد مستضعفان و سایر نهادهای عمومی می‌توانند جهت اجرای بند 2 اصل 43 از راه وام بدون بهره یا هر راه مشروع دیگر از قبیل مشارکت، مضاربه، مزارعه، ‌مساقات، اجاره، اجاره به شرط تملیک، بیع شرط، فروش اقساطی و صلح، اقدام به کمک در تأمین یا افزایش سرمایه‌ی شرکت‌های تعاونی نمایند؛ بدون آن که عضو باشند.

 

تبصره: در مواردی که دستگاه‌های دولتی در تأسیس تعاونی، شریک می شوند؛ ظرف مدتی که با موافقت طرفین درضمن عقد شرکت، تعیین خواهد شد؛ سهم سرمایه‌گذاری دولت به تدریج بازپرداخت و صددرصد سرمایه به تعاونی تعلق خواهدگرفت. مطابق ماده‌ی 26 همان قانون: «تعاونی‌های تولیدی، شامل تعاونی‌هایی است که در امور مربوط به کشاورزی، دام داری، ‌دام پروری، پرورش و صید ماهی، شیلات، صنعت، معدن، ‌عمران شهری و روستایی و نظایر اینها فعالیت می‌نمایند» و به موجب ماده‌ی 27: «‌تعاونی‌های توزیع، عبارتند از تعاونی‌هایی که نیاز مشاغل تولیدی و یا مصرف کنندگان عضو خود را در چهارچوب مصالح عمومی و به منظور کاهش هزینه‌ها و قیمت‌ها تأمین می‌نمایند». تبصره‌ی ماده‌ی 28: ‌«‌تعاونی‌های موضوع این قانون با رعایت قوانین و مقررات می‌توانند به امر صادرات و واردات در موضوع خود بپردازند».

 

مدارک شرکت‌های تعاونی برای ثبت: (هر کدام در 4 نسخه)

1) صورت جلسه‌ی تشکیل مجمع مؤسس و اولین مجمع عمومی عادی و اسامی اعضا و هیأت مدیره‌ی منتخب و بازرسان و مدیرعامل شرکت

2) اساسنامه‌ی مصوب مجمع عمومی

3) درخواست کتبی ثبت

4) طرح پیشنهادی و ارائه‌ی مجوز وزارت تعاون

5) رسید پرداخت مقدار لازم التأدیه‌ی سرمایه

6)مدارک دعوت تشکیل اولین جلسه‌ی مجمع عمومی عادی (موضوع بند 2 ماده‌ی 32)

7) موافقت‌نامه‌ی تشکیل شرکت یا اتحادیه ( تبصره‌ی ماده‌ی 51)

8) مجوز ثبت شرکت یا اتحادیه ( بند 28 ماده‌ی 66 و بند 4 ماده‌ی 51)

- اولین هیأت مدیره‌ی منتخب شرکت تعاونی، مکلف است پس از اعلام قبولی با انجام تشریفات مقرر نسبت به ثبت تعاونی اقدام نماید.

 

- لازم به تذکر است که به موجب مقررات وزارت تعاون، سرمایه‌ی تأمین یا تعهدشده از طرف اعضا در مرحله‌ی تاسیس شرکت، نباید کمتر از 51 درصد کل سرمایه‌ی شرکت باشد و هر تعاونی وقتی ثبت و تشکیل می‌گردد که حداقل یک سوم سرمایه‌ی آن تأدیه و در صورتی که به صورت نقدی و جنسی باشد؛ تقدیم و تسلیم شده باشد. اعضای تعاونی نیز مکلفند مبلغ پرداخت نشده‌ی سهم خود را ظرف مدت مقرر در اساسنامه تأدیه نمایند. (ماده‌ی 21)

 

رویه‌ی عملی مراحل ثبت

در اداره‌ی ثبت شرکت‌ها، فرم نمونه‌ی اسناد فوق‌الذکر، موجود است. می‌توان این فرم‌های نمونه را از اداره‌ی مذکور تهیه و تکمیل‌کرده و ذیل تمام اوراق باید توسط همه‌ی شرکا (مؤسسین) امضا شود. سپس هزینه‌ای بابت تعیین نام شرکت به بانک واریز کرده و چند نام،‌ که واژه‌ی بیگانه نبوده، فاقد سابقه‌ی ثبت بوده و دارای معنا و مطابق با فرهنگ اسلامی باشد؛ انتخاب کرده و به «واحد تعیین نام» ‌اداره‌ی مذکور، معرفی و موافقت آن واحد را درباره‌ی نام تعیین شده اخذ کرده،سپس همه‌ی مدارک به «‌قسمت پذیرش مدارک»‌ اداره‌ی مزبور، تحویل و رسید دریافت می‌شود و موعدی برای گرفتن نتیجه تعیین می‌شود.

 

لازم به تذکر است که امر تعیین نام، فقط در تهران انجام می‌شود و شرکت‌هایی که در سایر شهرها ثبت می‌شوند؛ نیز جهت تعیین نام به تهران معرفی می‌شوند. در صورت کامل بودن مدارک تقدیمی، کارشناس اداره‌ی ثبت شرکت‌ها اقدام به تهیه‌ی پیش‌نویس آگهی ثبت نموده و به متقاضیان ثبت یا یکی از شرکا یا وکیل رسمی شرکت تحویل می‌شود.

 

جهت تعیین حق‌الدرج آگهی باید به «نمایندگی روابط عمومی» ‌مراجعه کرد. لازم به ذکر است درصورتی‌که کارشناس اداره، موضوع شرکت را نیازمند کسب مجوز از مرجع خاصی بداند از مرجع مزبور، استعلام می‌نماید. سپس متقاضی باید مبلغی که بابت حق‌الثبت و حق‌الدرج آگهی، معین می شود؛ ‌به بانک و حساب تعیین‌شده، واریز کند و پس از آن فیش پرداخت حق‌الثبت و حق آگهی را به «‌واحد حسابداری» ‌اداره، تحویل و واحد مذکور، این امر را در ذیل برگه‌ی تقاضانامه، درج می‌کند و بعد مدارک به «واحد ثبت تأسیس و تغییرات» اداره‌ی ثبت شرکت‌ها تحویل و شرکت، ثبت‌می‌شود و امضایی دال بر «برابر بودن ثبت با سند» ‌از شرکا یا وکیل رسمی شرکت، اخذ می‌گردد. سپس دو نسخه آگهی به امضای رئیس اداره رسیده و یک نسخه از تمامی مدارک در پرونده‌ی شرکت، ضبط و نسخه‌ی دوم جهت نگهداری در شرکت به متقاضی داده می‌شود و این سند «سند ثبت شرکت» ‌است.

 

در نهایت، متقاضی، باید یک نسخه از آگهی را به «واحد روابط عمومی» ‌مستقر در اداره‌ی کل ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی و نسخه‌ی دیگر را به دفتر یک روزنامه‌ی رسمی جمهوری اسلامی ایران واقع در تهران، تسلیم کند. با توجه به ماده‌ی 6 نظامنامه‌ی قانون تجارت وزارت عدلیه و ماده‌ی 197 قانون تجارت در ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت شرکت، باید خلاصه‌ی شرکت‌نامه و منضمات آن، توسط اداره‌ی ثبت در روزنامه‌ی رسمی جمهوری اسلامی ایران و یکی از جراید کثیرالانتشار مرکز اصلی شرکت به خرج خود شرکت، منتشر شود.

 

تذکر1: اظهارنامه‌ی ثبت شرکت از اوراق بهادار بوده که باید از اداره‌ی ثبت شرکت‌ها تهیه شود. برای دریافت اظهارنامه‌ی مزبور باید تقاضانامه‌ای دایر بر قصد تأسیس شرکت، تنظیم شود.

 

تذکر2: مرجع ثبت شرکت‌ها در تهران «اداره‌ی ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی»‌ که از دوایر اداره‌ی ثبت اسناد و املاک است؛ می‌باشد و در خارج از تهران‌ «‌اداره‌ی ثبت اسناد و املاک» مرکز اصلی شرکت و نقاطی که اداره یا دایره‌ی ثبت اسناد وجود ندارد؛ دفترخانه‌ی اسناد رسمی و اگر مرجع مذکور، وجود نداشته‌باشد؛ دفتر دادگاهِ محل است. در صورت اخیر باید تا سه ماه پس از تأسیس اداره یا شعبه‌ی اسناد در محل مذکور، شرکت را در دفتر ثبت اسناد، به ثبت رساند. (تبصره و ماده‌ی 2 نظامنامه‌ی قانون تجارت وزارت عدلیه)

 

تذکر3: شرکت‌نامه‌ی مذکور باید به صورت رسمی باشد. شرکت‌نامه نیز حاوی اطلاعات مذکور در فرم تقاضانامه است. به موجب ماده‌ی 5 قانون طرح اصلاحی آیین‌نامه‌ی ثبت شرکت‌ها مصوب شهریور ماه 1340، اداره‌ی ثبت شرکت‌ها در تهران و دوایر ثبت شرکت‌ها در شهرستان‌ها، در ثبت شرکت‌نامه، قائم‌مقام دفترخانه‌های اسناد رسمی هستند و از این¬رو برای تنظیم شرکت‌نامه‌ی رسمی، نیاز به مراجعه به دفترخانه‌ی اسناد رسمی نیست.

 

تذکر4: در صورت‌جلسه‌ی مذکور، نکات ذیل درج می‌گردد: ‌زمان تشکیل جلسه، ‌تصریح به اینکه اساسنامه، اظهارنامه و شرکت‌نامه به تصویب و امضای کلیه‌ی شرکای شرکت رسیده است؛ تعیین و تصریح اعضای هیأت مدیره و مدت مدیریت آنها، تعیینِ دارندگانِ حق امضای اسناد تعهدآور شرکت، تصریح به اینکه اعضای مدیر با امضای صورت‌جلسه‌ی مذکور، ‌قبول سِمت می‌نمایند؛ تصریح به مبلغ سرمایه‌ی شرکت و پرداخت آن از طرف کلیه‌ی شرکا و تحویل آن توسط مدیرعامل و اقرار مدیرعامل به وصول سرمایه‌ی شرکت، تعیین شخصی برای انجام کارهای لازم برای ثبت شرکت.

روش‌های حل تعارض بین سند رسمی و عادی.

 روش‌های حل تعارض بین سند رسمی و عادی

«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد»، این مقرره ماده 1284 قانون مدنی در تعریف سند است؛ در واقع سند نوشته‌ای است که هم شخص مدعی(خواهان) و هم شخصی که دعوا متوجه او است(خوانده) قادر به استناد به آن در دادگاه هستند. سند ممکن است عادی یا رسمی باشد که البته هرکدام از اسناد عادی یا رسمی، دارای شرایط و قابلیت‌هایی هستند که در قوانین به آن اشاره شده است.

تعریف سند عادی و رسمی
سند رسمی، سندی است که توسط ماموران رسمی یا سردفتران اسناد رسمی و درحدود صلاحیت آنان و مطابق با قانون تنظیم می‌شود؛ هر سندی که با غیر از این شرایط تنظیم شده باشد، سند عادی است.

تعارض سند عادی و سند رسمی
در خصوص ادله اثبات دعوی که سند هم یکی از این ادله محسوب می‌شود، تعارض اسناد یا ادله به معنای تقابل و تضاد بین اسناد و ادله ارائه شده به نحوی است که عمل به هر دو یا جمع بین آنها امکان‌پذیر نباشد. برای اینکه بین دو سند تعارض وجود داشته باشد، توجه به چهار نکته ضروری است: اول اینکه حتما باید دو سند در مقابل هم باشند. یعنی اگر یک سند به دادگاه ارائه شود و در مقابل آن سندی نباشد، تعارض بی‌معناست. دوم اینکه دو سند باید منافی یکدیگر بوده  و همدیگر را تکذیب کنند.
شرط چهارم هم این است که دو سند متعارض باید قابلیت استناد داشته باشند.

 حل تعارض بین اسناد عادی و رسمی
قانون ثبت اسناد و املاک دو هدف عمده را دنبال می‌کرده است. هدف اول و اصلی قانونگذار تأمین امنیت قضایی افراد در جامعه بوده است. به نحوی که به استناد مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به عین، منافع و حقوق ثبت شده، باید به ثبت برسد و بر اساس ماده 22 دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد.
دومین هدف قانون‌گذار، اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی بوده به طوریکه بر اساس قانون، مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص بوده و تنها در موارد استثنایی امکان‌پذیر است.

با لحاظ این دو شرط می‌توان گفت که در نگاه اول وجود تعارض واقعی بین سند رسمی و سند عادی تقریبا امکان‌پذیر نیست زیرا برخی از معاملات به طور کلی توسط سند عادی قابل تحقق نبوده و در این صورت سند عادی فاقد ارزش تلقی شده و یارای مقابله با سند رسمی را ندارد. کما اینکه در رای وحدت رویه شماره 43 مورخ دهم آبان‌ماه 1351 دیوانعالی کشور هم این موضوع مورد تاکید قرار گرفته و آمده است: « نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.»

اما این پایان کار نیست، بلکه ممکن است دارنده سند عادی بتواند با اثبات موضوعی دیگر، سند خود را بالاتر از سند رسمی قرار داده و به اصطلاح سند رسمی را از میان به در کرده تا سند عادی تنها دلیل مورد استناد در دادگاه باشد.

یکی از مواردی که دارنده سند عادی می‌تواند در مقابل دارنده سند رسمی ادعا کند، ادعای عدم اعتبار سند رسمی است. بر اساس ماده 217 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، خوانده می‌تواند تا اولین جلسه دادرسی نسبت به اسناد ارائه شده، ادعای جعلیت اسناد را مطرح کند. بر این اساس اگر خوانده بتواند جعلی بودن سند را علی‌رغم دشواری اثبات آن، برای دادگاه محرز کند، در این صورت سند رسمی از عداد دلایل طرف مقابل خارج شده و در این صورت تعارض بین اسناد هم از بین خواهد رفت.
گاهی هم ممکن است که موضوع سند عادی مشتمل بر اجرای تعهدی در راستای سند رسمی باشد که با اثبات موضوع، ارزش سند عادی بالاتر از سند رسمی قرار بگیرد.بنابراین می‌توان گفت بین سند رسمی و سند عادی امکان تحقق تعارض واقعی وجود ندارد و آنچه که به عنوان تعارض بین اسناد مطرح می‌شود، بیشتر شبهه تعارض است که در هر مورد با رجوع به شبهه ایجاد شده می‌توان در خصوص آن تصمیم‌ گرفت که در بالا مثال‌هایی از آن گفته شد اما به طور کلی می‌توان گفت، در جایی که ثبت رسمی در خصوص املاک، منافع و حقوق ثبت‌شده اجباری شده، سند عادی از سوی ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود مگر اینکه بی‌اعتباری سند رسمی یا تعهدی جدا از سند رسمی به نحوی از انحا برای دادگاه اثبات شود تا دادگاه در این صورت سند عادی را دارای ارزشی بالاتر از سند رسمی قلمداد کند
نقل از میزان