تصدیق صحت امضاء

امضاء شناسی

به حکم ماده 49 قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 1310یکی ازوظایف دفاتر اسناد رسمی « تصدیق صحت امضا» است و مطابق ماده 20 قانون دفاتر مصوب 1354 دفتر گواهی امضاء ، دفتری است که منحصراً مخصوص تصدیق امضای ذیل نوشته های عادی است و نوشته تصدیق امضا شده با توجه به ماده 375 قانون آیین دادرسی مدنی مسلم الصدور شناخته می شود . وزارت دادگستری آیین نامه لازم را برای گواهی امضا تهیه و تصویب خواهد کرد .

 

همان گونه که در ماده 20 قانون یادشده مصرح است هر نوشته عادی قابل تصدیق صحت امضا است و هیچ گونه قید و بندی برای تصدیق صحت اسناد عادی منظور نشده است ولیکن از آنجا که وفق قسمت اخیر ماده مذکور اختیار تهیه و تصویب آیین نامه برای گواهی امضاء به وزارت دادگستری تفویض شده است ، مطابق ماده 12 آیین نامه مربوطه مصوب 17/10/1354 علاوه بر تکلیف دفاتر اسناد رسمی به نگهداری رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده محدودیت هایی نیز برای تصدیق صحت امضا ذیل اسناد عادی وضع گردیده است . از جمله آن که دفاتر اسناد رسمی مجاز به تصدیق صحت امضا نوشته های مالی نیستند و در تعریف نوشته های مالی نیز آمده است « ... مقصود از نوشته های مالی نوشته هایی است که در آن به طور منجز پرداخت وجه نقدی از طرف امضا کننده تعهد یا ضمانت شده باشد و یا آن که موضوع گواهی امضا شده عین یا منفعت مال غیرمنقول و یا سهام شرکت های ثبت شده باشد .»

قطع نظر از مغایرت یا عدم مغایرت ماده 12 آیین نامه استنادی با ماده 20 ق . د.ا.ر.ک. که در محل خود قابل بحث و بررسی است ، آنچه نگهداری رونوشت یا فتوکپی سند گواهی امضا شده توسط دفاتر اسناد رسمی را توجیه می کند ، همان محدودیت های مقرر در ماده 12 آیین نامه می باشد . به عبارت دیگر، یکی از ادله و یا شاید تنها دلیل اثباتی برای حسن نظارت بر اجرای ماده مذکور توسط دفاتر اسناد رسمی و عدم خروج آن ها از محدودیت های وضع شده ، نگهداری رونوشت یا فتوکپی سند گواهی امضا شده خواهد بود . فلذا با فرض عدم مغایرت ماده12آیین نامه با ماده 20 ق.د.ا.ر.ک.، تکلیف ایجاد شده نیز عقلاً ومنطقاً قابل دفاع به نظر می رسد . لیکن در رأی وحدت رویه مورد نقد در پاسخ به سؤال دفترخانه 727 تهران بدین شرح ( آیا نسخه کپی گواهی امضا شده که در بایگانی دفترخانه نگهداری می شود نیاز به مهر و امضای سردفتر دارد یا خیر ؟)آمده است ؛ « با توجه به ماده 12 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 ، سندی که مورد گواهی امضا قرار می گیرد باید قبل از اخذ کپی مبادرت به امضا توسط سردفتر گردد » که بنا به دلایل ذیل رأی موصوف غیرقابل توجیه به نظر می رسد :

1- همان گونه که در سطور پیشین اشاره شد ، فلسفه وضع ماده 12 مورد نزاع نظارت بر حسن اجرای محدودیت های مقرردرآن است واین نظارت چه از طریق اخذ فتوکپی پس از امضای سردفتر یا قبل از امضا و یا حتی به حکم مقرر در ماده 12 تهیه رونوشت سند گواهی امضا شده قابل اعمال بوده و ایجاد تکلیفی فراتر از منظور تدوین کنندگان و تصویب کنندگان آیین نامه قابل دفاع به نظر نمی رسد .

2- اجرای رأی موصوف به منزله ترجیح کپی امضای سردفتر به اصل امضا، بی تردید بلامرجح است .

3- اجرای رأی موردنقد متضمن ایجاد مضیقه در تصدیق صحت امضای اسناد عادی است . زیرا گرچه قریب به اتفاق دفاتر اسناد رسمی برای کمک و تسهیل در امور ارباب رجوع ، دارای دستگاه کپی بوده و در عمل پس از تصدیق صحت امضا مبادرت به اخذ فتوکپی از آن می نمایند اما داشتن دستگاه کپی تکلیف قانونی نیست و درنتیجه اجرای رأی صادره موجد مشکلات عدیده برای دفاتر اسناد رسمی است . بدین معنا که برای حصول اطمینان از اخذ کپی از سند و نوشته گواهی امضا شده دفاتر اسناد رسمی لاجرم باید یا یکی از کارمندان خود را برای تهیه فتوکپی مأمور نمایند و یا این که به شیوه های دیگری برای حصول نتیجه متوسل گردند که در صورت اخیر نیز هیچ تضمینی برای اخذ کپی توسط متقاضی و ارائه آن به دفترخانه وجود ندارد .

در پایان تصویر دادنامه شماره 268 مورخ 7/12/86 صادره از دادگاه انتظامی سردفتران و دفتریاران در خصوص موردعیناً درج می شود :

« در خصوص تخلف انتسابی به آقای ... سردفتر اسناد رسمی شماره .... به شرح کیفر خواست صادره از ناحیه دادستان محترم انتظامی سردفتران و دفتریاران مبنی بر اخذ کپی اسناد گواهی امضا شده و غیره این دادگاه به موضوع رسیدگی با توجه به محتویات پرونده ولایحه دفاعیه آقای سردفتر وقوع تخلفی را احراز نمی نماید . لذا برائت نامبرده را صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است .»

اظهارنامه ثبتی شامل چه نکاتی است ؟

 1) نام و نام خانوادگی ، شماره شناسنامه یا کدملی و محل صدور آن و نام پدر و سمتا دهندة اظهارنامه نسبت به ملک مورد درخواست و محل اقامت مستدعی ثبت .
 2) تابعیت مستدعی ثبت .
 3) نوع مال غیر منقولی که درخواست ثبت آن می‌شود با تعیین محل وقوع ملک ( حوزة ثبتی ، بخش یا روستا و شماره پلاک اعم از اصلی و فرعی ) ، حدود و مشخصات اجزاء و متعلقات آن و آدرس ملک ( خیابان ، کوچه ، پلاک شهرداری ) و محل اقامت متقاضی .
 4) بهای ملک در تاریخ درخواست ثبت طبق قیمت منطقه بندی .
5) شرح حقوق عینی که برای اشخاص درآن ملک است با تعیین صاحبان حقوق و همچنین حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد.

نسبت به املاک خاص چه کسانی می‌توانند تقاضای ثبت نمایند؟

 1)موقوفاتی که متولی خاص ندارند، نماینده اوقاف محل مستقیماً درخواست ثبت خواهد کرد .
2) املاکی که به نفع عموم حبس شده است ، متصدی امور حبس مکلف به درخواست ثبت است .
3) درخواست ثبت نسبت به موقوفات خاصه به عهدة متولی و نسبت به املاکی که به نفع اشخاص معینی حبس شده به عهدة متصدی امور حبس است لیکن هریک از موقوف علیهم و محبوس لهم نیز می‌توانند درخواست ثبت نمایند.
4) در مورد ثلث مؤبد و باقی ، وصی مکلف به درخواست ثبت است .
 5) در صلح‌های محاباتی که برای مصالح حق فسخ قید شده ، درخواست ثبت از متصالح با قید حق فسخ برای مصالح پذیرفته می‌شود.

چند نکته:

1-عقد شرکت دو چهره دارد.یکی از چهره های آن اشاعه است که لازم است.و چهره دیگر اذن در اداره مال مشاع است که از این حیث جایز است.

 2-بیع اموال منقول ثبت شده تشریفاتی است.زیرا حتما باید با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد.( م ۲۲ ق ثبت)

3-صلح اموال غیر منقول ثبت شده و همچنین هبه اموال غیرمنقول ثبت شده در مناطقی که ثبت الزمی است باید در دفتر ثبت املاک به ثبت برسد.( م ۴۶ و ۴۷ ق ثبت)

 4-بر اساس قانون دریایی هرگونه معاملات راجع به کشتی ( اجاره ، رهن ، بیع ) باید حتما با تنظیم سند رسمی باشد و در اداره بنادر به ثبت برسد.

توقیف اموال غیر منقول

آیا توقیف یا فروش اموال غیر منقول محکومی که به صورت عادی اموال به وی انتقال یافته و دارای وکالت بلاعزل و اقرار رسمی از مالک است، جایز می‌باشد؟
چنانچه محکوم‌علیه وکالت بلاعزل داشته یا دارای اقرار رسمی از صاحب مال (برای مثال: ملک، زمین، آپارتمان، مغازه،) باشد، قاعدتا مالک شناخته می‌شود و در نتیجه توقیف اموال وی جایز خواهد بود؛ اما اگر ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ملاک تشخیص قرار گیرد، بازداشت ملک محکوم‌علیه که به ثبت نرسیده و فاقد شماره ثبتی است، در صورت تصرف مالکانه در قبال طلب محکوم‌له بی اشکال می‌باشد.

‌از طرف دیگر مطابق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 قانونگذار تنها کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که دفاتر اسناد موجود در سازمان ثبت، وی را مالک اعلام کرده‌اند.

بر این اساس، توقیف ملک با وصف مندرج در سئوال جایز نیست. از آنجا که این بحث اختلاف نظر میان کارشناسان حقوقی را در بر داشته و عده‌ای از آنها معتقد به بازداشت ملک و بسیاری هم اعتقاد به عدم جواز توقیف ملک دارند، ابتدا ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی تعریف می گردد و سپس دیدگاه اقلیت و اکثریت حقوقدانان مورد بررسی قرار می‌گیرد.
در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی آمده است:
توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

چنانچه حکم به مالکیت محکوم‌علیه صادر شده؛ اما به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف این مال در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز است؛ ولی ادامه عملیات اجرایی، موکول به صدور حکم نهایی است.

عده‌ای از قضات و حقوقدانان معتقد هستند با توجه به اینکه ماده های 46  و 47 قانون ثبت ناظر به انتقال مال است، با فرض وجود اقرار رسمی، در واقع مالک اقرار به مالکیت دیگری و انتقال آن به غیر نموده است و به این ترتیب هدف قانونگذار برآورده شده است. در مورد ماده 22 قانون ثبت نیز با اقرار رسمی مالک مطابق ماده 1275 قانون مدنی، توقیف و فروش مال غیر منقول ممکن است و تفاوتی بین مال غیر منقولی که دارای سابقه ثبتی یا فاقد آن است، وجود ندارد.

اما عده ای دیگر از حقوقدانان معتقدند با توجه به تصریح ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، مطابق مقررات ثبتی صرفا در صورتی اموال محکوم‌علیه قابل توقیف است که سند رسمی ملک به نام محکوم‌علیه باشد. در نتیجه ملاک توقیف در اموال غیر منقول ثبت شده صرفا سند رسمی است.
بسیاری از قضات و کارشناسان معتقد هستند که باید بین اموال غیر منقول ثبت شده و اموالی که هنوز به ثبت نرسیده‌اند، تفاوت قائل شد.

اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف هستند که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت شده باشند.

در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی می‌توان این اموال را توقیف و به فروش رساند.

به نظر می‌رسد توقیف مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت نشده است و ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک هم وی را مالک نمی‌داند، جایز نیست و فروش آن نیز در صورت توقیف امکان عملی نخواهد یافت؛ چه آن که صحت مزایده و تملیک مال موضوع آن موکول و مشروط به انتقال رسمی آن است.

بنابراین چگونه مالی که برابر قانون به محکوم‌علیه تعلق ندارد را می‌توان توقیف نمود و سپس به فروش رساند؟

هنگامی که قانون‌‌گذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی پذیرفته است، پس می‌توان مدعی شد که سختگیری قانون‌گذار در این خصوص ملاک برای پاسخ منفی به فرض پرسش بالا می‌باشد.

می‌توان چنین نتیجه گرفت که مطابق مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت دولت،  فقط کسی را که ملک، زمین، آپارتمان … به نام او ثبت شده باشد، مالک می‌شناسد و اسناد عادی راجع به موضوع مواد 46 و 47 به استناد ماده 48 قانون مرقوم در هیچ مرجعی، اعم از اداری و قضایی، به طور مستقل سندیت ندارند. بنابراین با عنایت به مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه می‌باشد را قابل توقیف دانسته، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد.

تقسیم بندی عقود در قانون مدنی:

سی عقد که در قانون مدنی ذکر شده و گفته میشه که چه نوعی هستند:
مثلا جایز یا لازم.اذنی. معوض یا غیر معوض.رضایی.عینی.عهدی یا مطلق یا موقت ....
اولین عقدی که بشر منعقد کرد نکاح : لازم - عقد رضایی( ساده) - غیر معوض - عهدی - غیر قابل تعلیق - هم بصورت دائم و هم موقت.

معاوضه : لازم - رضایی - معوض - تملیکی

بیع:  لازم - رضایی - معوض - تملیکی

 اجاره : لازم - رضایی - معوض - تملیکی - موقت

صلح : لازم - رضایی - معوض / غیر معوض - عهدی / تملیکی.

وکالت : جایز - رضایی - غیر معوض - اذنی - مطلق / موقت.
 
رهن : دو وجهی - عینی - معوض - عهدی - تبعی - غیر قابل تجزیه - مطلق / موقت.

هبه : عینی - غیر معوض - تملیکی.

 در لازم و جایز بودن عقد هبه اختلاف نظر است.لیکن اگر یکی از طرفین فوت کند منحل نمی شود و حق رجوع واهب از بین میرود. ( حاشیه ۱ م ۸۰۳ و ماده ۸۰۵)

ضمان نقل ذمه: لازم - رضایی - معوض - عهدی - غیر قابل تعلیق - تبعی - مسامحه ای - مطلق / موقت.
 
ضمان ضم ذمه : دو وجهی - رضایی - غیر معوض - عهدی - تبعی - مطلق /موقت.
 
کفالت : دو وجهی - رضایی / غیرمعوض - عهدی - تبعی- مطلق / موقت.
 
وقف : لازم - عینی - غیرمعوض - تملیکی -دائمی.

مضاربه : جایز - رضایی - معوض - عهدی - مطلق / موقت.
 
ودیعه : جایز - رضایی - غیرمعوض - اذنی.
 
عاریه : جایز - رضایی - غیرمعوض - اذنی.

 جعاله : جایز - رضایی - معوض - عهدی - مسامحه ای.

 قرض : لازم - رضایی - معوض - تملیکی.

حواله : لازم - رضایی - معوض - عهدی - تبعی.

مزارعه: لازم - رضایی - معوض - عهدی - موقت.
 مساقات : لازم - رضایی - معوض - عهدی -موقت

عقد انتفاع: دو وجهی - عینی - معوض / غیرمعوض - اذنی - عمری / مطلق / رقبی.

بیع صرف : لازم - عینی - معوض - تملیکی
 
وصیت تملیکی : رضایی - غیر معوض - تملیکی

حبس مطلق : جایز - رضایی - غیرمعوض - اذنی

بیمه : لازم - رضایی - معوض - عهدی

 دلالی : جایز - رضایی - معوض - عهدی

قرارداد حمل : جایز - رضایی - معوض - عهدی

 حق العمل کاری : جایز - رضایی - معوض - عهدی

تقسیم : لازم - رضایی - معوض - تملیکی
 
شرکت : رضایی - معوض - تملیکی

قرارداد ارفاقی : لازم - تشریفاتی - معوض - عهدی
حالا یکسری نکات درمورد اینا

 عقد شرکت دو شهره دارد.یکی از چهره های آن اشاعه است که لازم است.و چهره دیگر اذن در اداره مال مشاع است که از این حیث جایز است.

 بیع اموال منقول ثبت شده تشریفاتی است.زیرا حتما باید با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد.( م ۲۲ ق ثبت)

صلح اموال غیر منقول ثبت شده و همچنین هبه اموال غیرمنقول ثبت شده در مناطقی که ثبت الزمی است باید در دفتر ثبت املاک به ثبت برسد.( م ۴۶ و ۴۷ ق ثبت)

 بر اساس قانون دریایی هرگونه معاملات راجع به کشتی ( اجاره ، رهن ، بیع ) باید حتما با تنظیم سند رسمی باشد و در اداره بنادر به ثبت برسد.

آیا بعد از طلاق می توان اسم همسر را از شناسنامه حذف کرد ؟

چنانچه فردی با همسرش متارکه کرده باشد با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه‌اش می‌تواند به اداره ثبت احوال مراجعه و درخواست برای حذف نام همسر اول را ارائه دهد.

*در صورتی که زوجه بعد از جدایی، مجددا ازدواج نکرده باشد؛ حذف نام زوج از شناسنامه زوجه تنها در صورتی امکان پذیر است که در دوران عقد جدایی انجام شده باشد و دوشیزه بودن زوجه مطابق احکام قضایی و سند طلاق قابل استنباط باشد.

*همچنین اگر همسر فردی فوت کند، در صورت ثبت شدن ازدواج، فرد می‌تواند با مراجعه به ادارات ثبت احوال نسبت به حذف نام همسر فوت شده از شناسنامه‌اش اقدام و نام همسر فوت شده را از شناسنامه‌اش حذف کند

تخلیه چیست؟

براساس ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی(اجاره‌نامه‌هایی که دردفاتر اسناد رسمی ثبت شده است)در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین‌مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.

مالک با توجه به شرایط و دلایل خودبرای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کند. از این‌رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می‌کند.

مرجع در خواست تفکیک و افراز

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت‌است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد .
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک‌ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز درحوزه آن واقع است.بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می‌شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‌شود. ‌

الف ) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره‌ ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‌باشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ - مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‌باشد. ‌

ب ) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد،‌ مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است ‌و رای آن دادگاه قابل تجدید‌نظر است. ‌
باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد،‌ صدور سند مالکیت نشان‌دهنده ختم عملیات ثبتی است ودر نتیجه درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد بهتر است قبلا‌ به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد.
فرق تفکیک و افراز

هرچند بعضی از حقوقدانان و وکلا و یا اهل قانون ممکن است فرقی بین افراز و تفکیک قائل نباشند و در بعضی از قوانین هم متاسفانه بین افراز و تفکیک خلط شده باشد ولی باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی است که به بیان آن می پردازیم .
اصطلاح تفکیک که در حقوق جدید ایران پدید آمده است از جهاتی با مفهوم افراز و تقسیم مشابهت دارد.

تفکیک

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا زمین به متراز 5000 متر که مالک یا مالکین آنرا به قطعات 500 متری تفکیک تقسیم می کنند.

افراز

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.

تقسیم

تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل اموال منقول وغیر منقول می شود ولی در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه بکار برده می شود نه افراز یا تقسیم.

فرق تفکیک و افراز

1)در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند انرا به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آنرا تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود.

2)اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. امادر افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود.

3)در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد باین نحو که یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آنرا مالک باشد د ر موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.

4)چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچوقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

قوانین و آیین نامه ها و مصوبات در خصوص اشتباه تفکیکی

رسیدگی و رفع اشتباهی که در صورت مجلس تفکیکی در صورتی که با ا نتقال رسمی ثبت دفتر املاک شود، با‌ هیات نظارث ثبت استان است.  اشتباه در تفکیک گاه به متن مستندات (سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی) ارتباط پیدا می کند؛ یعنی مستندات خود دارای اشتباهی بوده که با تبعیت از آن اشتباه تفکیک صورت گرفته است و گاه اشتباه از آنجا ناشی شده که مامور تفکیک دقت نمی کند که قطعات تفکیک مورد درخواست در محدوده سند مالکیت قراردارد یا نه و بر اثر این عدم توجه دقیق به حدود سند مالکیت و تطبیق آن با محل از رو‏ی سهل انگاری، تجاوز به املاک مجاور با اراضی عمومی صورت می گیرد یا در تعیین حدود و ابعاد یا مساحت بی دقتی و ‌اشتباه می شود، در اینصورت اولاً اگر صورت مجلس تفکیکی که دارای اشتباه است، هنوز منجر به تنظیم سند معامله و یا صدور سند مالکیت نشده، باید با تنظیم صورت جلسه اصلاحی پیرو صورت مجلس قبلی تنظیم و اشتباه را اصلاح و به دفترخانه ارسال گردد، ثانیاً اگر تفکیک مقتضی اشتباه به تنظیم سند انتقال یا صدور سند مالکیت انجامیده باشد، به دستور بند شش ماده 25 قانوق ثبت باید موضوع به هیات نظارت گزارش شود.
در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، ثبت کننده ملک مکلف است در مورد هر تفکپک طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط  جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد؛ اقدام به تفکیک نمایند و در مورد افراز، دادگاهها مکلف اند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اگر حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا ‏افراز راساً ا‏قدام خواهند نمود.
دادگاههای ادارات ثبت اسناد و املاک باید طیق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام نمایند و شهرداریها مکلف اند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند، در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.

 

اصلاحات ارضی در ایران

مطالب موجود در مورد اصلاحات ارضی را می توان به دو دسته وسیع تقسیم کرد . دسته اول شامل مطالعات کلی است که درباره اصلاحات ارضی انجام شده و از آن به دلیل شکستن مناسبات ارباب رعیتی دفاع شده است .نظیر لمپتون و واریرز . برخی دیگر از محققان ، اصلاحات ارضی را یک رفرم بورژوازی قلمداد کرده اند مثل کدی ، کاتوزیان ، ریچاردز و خسروی . دسته دوم که جهت درک چگونگی انتقال جامعه روستایی سنتی ایران به یک جامعه مدرن از نظریه نوسازی کمک گرفته اند .
اصلاحات ارضی

توزیع مجدد منابع کشاورزی یک کشور را می گویند . از نظر سنتی اصلاحات زراعی یا ارضی به توزیع مجدد زمین محدود شده که در خود گستره وسیعی شامل تغییرات در نهاده ها ، اعتبارات ، مالیات بندی و تعاونی ها دارد . اصلاحات زراعی می تواند منجر به بهره وری پایین خصوصاٌ در شکل های جمعی شود . اما اگر این اصلاحات در جهت انتقال منابع به کشاورز باشد می تواند سبب افزایش بهره وری شود . اصلاحات ارضی از نظر تاریخی نوعی برگشت به حساب می آید . تاریخ یونان و روم پر از کشمکش هایی است که بین مالکین و روستاییان بی زمین صورت گرفته است . در قرون وسطی تقاضا برای اصلاحات ارضی ، دهقانان را به سمت شورش هدایت می کرد . نظیر انقلابهای دهقانان در انگلیس که بوسیله جان بال و وات تایلر در ۱۳۸۱ صورت گرفت و همین طور جنگ دهقانان در آلمان در تاریخ ۱۵۲۶ ۱۵۲۴.

لوله و اتصالات هوالرزاق با سلام آیرون پایپ در زمینه عرضه لوله …

وضعیت روستاهای ایران قبل از اصلاحات ارضی

واحد کشاورزی در ایران ده است که زمین های آیش و زیر کشت در اطراف آن پراکنده است . خانه های زارعین و اماکن عمومی مثل مسجد ، حمام و راهها و … در داخل ده قرار دارند . از قدیم دهات به ۶ قسمت تقسیم می شده که هر یک را دانگ می گفتند . این دانگها لزوماٌ با هم برابر نبودند . واحد اراضی در اغلب دهات جفت است . این جفت مقدار ارضی است که توسط یک جفت گاو شخم زده می شود . البته این میزان هم در جاهای مختلف متفاوت است .

حق استفاده از زمین زراعی در ده را نسق می گفتند بدون این که حق مالکیت این اراضی را داشته باشند . یکی از سنت های خوب در اغلب دهات تغییر محل زراعت در سال های مختلف بوده است تا زمین های با کیفیت متفاوت در دست مردم بچرخد . در بعضی مواقع عده ای از زارعان گروههایی را به نام بنه تشکیل می دادند . هر بنه توسط سر بنه اداره می شد که مسئول دادن سهم هر مالک به زارع بود . گفته می شود که بنه ها به جهت مشکلات کمبود آب تشکیل شده است . در واقع زارعان به جای تقسیم آب بین خود ، زمین های خود را یکی یکی آبیاری می کنند . مثلاٌ اگر زارعان مجبور باشند زمین خود را ۱۵ روز یکبار آبیاری کنند ۱۵ بنه تشکیل می شود .

هر روستا دارای یک کدخدا بوده است . کدخدا توسط مالک تعیین می شد . گاو بند هم کسی بود که صاحب زمین نبود ولی دارای سرمایه نقدی و بذر و خیش و … بود . در بین روستاییان افرادی زندگی می کردند که بدانها خوش نشین می گفتند . این افراد کار کشاورزی نمی کردند ولی ممکن بود دارای مغازه باشند ، در معادن کار کنند . آخرین گروه پیله وران بودند که بار خود را پشت موتو سیکلت می کردند به روستا می آوردند و در بین مردم به فروش می رساندند . البته لزوماص ساکن روستا نبودند .
نظام های بهره برداری روستایی قبل از اصلاحات ارضی

شامل موارد متعدد و بیشماری بودند که در اینجا به چند مورد اشاره می شود .

خرده مالکی : محدود به زارعانی با مالکیت کمتر از یک دانگ زمین می شد .عمدتاٌ کار خود با کمک اعضای خانواده خود انجام می دادند .

اجاره داری :در مناطق معتدل وجود داشت ، خصوصاٌ در شمال کشور . البته معمولاٌ قرارداد بین مالک و کشاورز توافقی بود و حالت رسمی در ایران وجود نداشت .

مزارعه:عقدی که به موجب آن احد طرفین زمینی را به مدت معین به طرف دیگری می دهد که آن را زراعت کند و محصول را تقسیم کند . بر اساس پنج عامل کار ، بذر ، آب ، زمین و وسیله شخم بوده است .

غارس و مالکی:عمدتاٌ در مناطق خرما خیز بوده است . مالک زمین ، آب و نهال را در اختیار زارع گذارده ، زارع از محصول نگهداری کرده تا به بار بنشیند . دو سوم نخلستان به مالک و یک سوم آن را زارع بر می دارد به علاوه یک دهم محصول تحت نام حق باغبانی به زارع داده می شود . شخص دیگری به نام خراس نیز در این بین وجود داشته که وظیفه ارزیاب را انجام می داده است . وی مقدار محصول موجود در باغ را خراس یا برآورد می کند و سپس متعهد است که سهم تعیین شده برای ملک را در موقع برداشت محصول به مالک بدهد.غارس در این جا فوق باغبان بوده است و وظایف باغبانی نیز در آن مستتر است .
مراحل اصلاحات ارضی در ایران

مرحله اول۱۳۴۳ ۱۳۴۱:شامل تقسیم اراضی بزرگ مالکان غایب از ده بود . تحت این قانون ، مالکیت زمین به طور دسته جمعی به زارعان به نسبت میزان نسق آن ها واگذار گردید . زارع حقی نسبت به زمین نداشت . زارعان مجبور بودند جهت اداره زمین های ده خود در تعاونی های روستایی عضو شوند . حداکثر حق مالکیت که یک مالک می توانست داشته باشند یک ده شش دانگ بود .

مرحله دوم۱۳۴۴ ۱۳۴۷:هدف حذف نظام سهم بری بدون تغییر نظام بهره برداری بود . دهاتی که در مرحله اول مستثنی شده بودند باید یکی از راههای زیر را انتخاب می کردند .
اجاره به رعایا ۳۰ساله که در هر ۵ سال قابل تمدید بود .
فروش اراضی خود به رعایا
تقسیم به نسبت بهره مالکانه
تشکیل واحد زراعی مشترک
خرید حق ریشه زارعان

مرحله سوم اصلاحات ارضی۱۳۴۷ ۱۳۴۹

تلاش در جهت حذف نظام ارباب رعیتی صورت گرفت . این مرحله جهت تثبیت نظام اصلاحات ارضی صورت گرفت . در این مرحله مالکان دو راه داشتند :
فروش زمین به کشاورز

تقسیم زمین بین مالک و زارع بر اساس حق مالکیت

نظام های بهره برداری تشکیل شده در دوران اصلاحات ارضی

در دوران اصلاحات ارضی نظام های بهره برداری مختلفی همزمان با وقوع تغییرات ناشی از اصلاحات به وجود امد که شامل موارد زیر است .
تعاونی های تولید روستایی:

در سال ۱۳۴۹ جهت مقابله با مسایل ناشی از اصلاحات ارضی و با هدف اعمال مدیریتی واحد و تخصصی در جهت حداکثر بهره برداری از منابع آب و خاک ، انجام کارهای زیربنایی ، استفاده صحیح از نهاده ها و وسایل و ماشین آلات کشاورزی و افزایش تولید و درآمد سرانه کشاورزان روستایی و بهبود زندگی آنان …قانون تعاونی نمودن تولید و یکپارچگی اراضی با حفظ مالکیت فردی زارع در حوزه عمل شرکت های تعاونی تولید روستایی تصویب شد . این تعاونی ها علی رغم موفقیت در عرصه تولید در زمینه خرید محصول و عرضه به موقع خدمات مورد نیاز روستاییان ، هنوز نتوانسته اند جایگزین پیله وران گردند .
سهامی زراعی

قانون و اساسنامه شرکت های سهامی زراعی در سال ۱۳۴۶ تصویب شد و پی از آن تا سال ۱۳۵۷ حدود ۹۳ شرکت در ۸۵۱ روستا با بیش از ۳۰۰۰۰ عضو سهامدار با هدف افزایش درامد سرانه کشاورزان و بهبود شرایط زندگی آنان از طریق ایجاد امکانات لازم برای بکارگیری ماشین آلات کشاورزی ، استفاده از روش ها و فنون نوین کشاورزی ، افزایش سطح زیر کشت ،توسعه فعالیت های غیر کشاورزی ، استفاده از نیروی انسانی نوین کشاورزی ، افزایش سطح زیر کشت ، توسعه فعالیت های غیر کشاورزی ، حداکثر استفاده از نیروی انسانی فعال موجود در روستاهای کشور و جلوگیری از خردشدن و تقسیم اراضی مزروعی تشکیل گردید . احساس و انگیزه مالکیت یکی از عوامل موثر بر تولید است و چون افراد با عضویت در شرکت و واگذاری حق استفاده مطلق و دایم از اراضی خود به هیات مدیره این احساس و انگیزه را از دست می دهند ، این امر بر تقلیل میزان کارایی شرکت موثر واقع می شود .
کشت و صنعت ها

واحد های کشت و صنعت در سال ۱۳۴۷ با اهداف فنی (اجرای سیاست های یکپارچگی اراضی و کشت ، انجام عملیات زیر بنایی ، استفاده صحیح از ماشین آلات و ابزار و ادوات کشاورزی ، کاربرد روش های علمی و فنون نوین و پیشرفته کشاورزی)،اقتصادی(رشد تولیدات متنوع زراعی و دامی و فراورده های آن ها ، افزایش بازدهی عوامل تولید ، استفاده از اعتبارات و پیوند کشاورزی با صنعت در جهت توسعه صنایع تبدیلی و تکمیلی وابسته به کشاورزی)اجتماعی(مدیریت و سازماندهی علمی و تخصصی و …)فرهنگی(ارتقا سطح دانش علمی و فنی)و اکولوژیک(حفظ منابع خاک ،آب،مراتع و جنگل ها…)تاسیس و به سرعت رو به گسترش نهاد.
اصلاحات ارضی بعد از انقلاب اسلامی

بعد از اقلاب با توجه به فرار زمین داران بزرگ و همچنین مساله زمین های دولتی و خاندان پهلوی اقداماتی به شرح زیر صورت گرفت .
تشکیل شورای اسلامی:

در دهم شهریور ۱۳۶۱ تصویب شد . در این قانون کدخداها ، خانه انصاف و نظایر آن که قبل از انقلاب بوجود آمده بودند حذف شد .
طرح خانه همیار روستا:

توسط شورا معرفی می شد و جهاد سازندگی حکم مربوطه را صادر می کرد . عمدتاٌ وظیفه اجرایی داشت و به علت عدم موفقیت شوراها و نبود کدخداها ایجاد شدند .

شورای عمران و طرح تشکیل دفتر عمران روستا:هیات ۵ نفره ای جهت همکاری مردم با بنیاد مسکن جهت اجرای طرح های هادی بوجود آمد . وظایف آن تا حدودی شبیه به همیار روستا است .
دهدار و دهداریها :

در سال ۱۳۶۱ قانون مربوطه تصویب شد . طبق این قانون دهدار نماینده دولت در دهستان است که جهت تامین امنیت و اجرای سیاست عمومی است .
هیات هفت نفره:

در سال ۱۳۵۹ به منظور بهره برداری از ارضی مصادره شده ، موات و بایر پدید آمد که شامل زمین های موات ، مصادره ای و اراضی زمین داران بزرگ اعم از دایر و بایر است . اعضای آن شامل دو نفر نماینده وزارت کشاورزی ، یک نفر نماینده وزارت کشور ، یک نفر نماینده جهادکشاورزی ، یک نفر نماینده حاکم شرع و دو نفر نماینده مردم به تایید حاکم شرع می باشد .
واحد تولیدی مشاع:

در سال ۱۳۵۹ شکل گرفت . شامل گروه هایی ۵ تا ۱۵ نفره که روی یک زمین کار می کردند . این زمین توسط دولت واگذار شده و کارهای عمومی نظیر شخم ، کاشت و نظایر آن به صورت مشترک انجام می شود . هر مشاع دارای سرمشاع یا سرپرست بوده که وظیفه ارتباط با هیات های ۷ نفره را بر عهده دارد .

آئیژ عزمی

مراجع به کار رفته:

۱. ازکیا،مصطفی- جامعه شناسی توسعه و توسعه نیافتگی -انتشارات اطلاعات

۲. وثوقی،منصور-جامعه شناسی روستایی-انتشارات کیهان

۳. عبداللهی ،محمد-وضعیت نظام های بهره برداری در ایران-انتشارات وزارت کشاورزی،معاونت امور نظام بهره برداری

۴. عزمی،آئیژ-روند اصلاحات ارضی در چند کشور سوسیالیستی-مجله پارس بیولوژی شماره ۱۲و۱۳

۵. شعبانعلی ،فمی،حسین -جزوه درسی نظام های بهره برداری-دانشگاه تهران

 

تفاوت افراز و تفکیک در املاک مشاعی

این صورت‌مجلس  شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد؛ مثلاً، اگر شخصی 6 دانگ ملک خود را به3 قسمت تقسیم کند؛ اما سند اولیه را باطل نکند، این تفکیک فاقد اعتبار است.   ‌با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و به قطعات شماره‌های جدید؛ اما فرعی داده می‌شود، حدود و حقوق ارتفاعی جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد. از تفکیک در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.در تقسیم نامه، ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌شود.  ‌

تفاوت بین افراز و تفکیک  ‌

تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه  اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی داشته و به  دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستور العمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع گردیده است.  ‌

افراز ملک همزمان با تقسیم و تفکیک در حقوق مدنی راه یافته و مقوله‌ای است که تا به حال چنان صورت کلی و شیوه اقدامی پیدا نکرده و همه راه‌ها به یک نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس می‌باشد، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.   ‌

تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از :   ‌

1- در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.  ‌

2- تفکیک بارضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک می‌باشد. 

3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.  ‌

4-تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.  ‌

5- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛  اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر  میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.  ‌

6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه  میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لم یکن  تلقی شده و دراین شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند ( افراز به  دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه.)  ‌

7- درصورت اعتراض  به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز درحین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض  نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.  ‌

8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجه به این‌که چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید.  ‌

9- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود. پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی 2 مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.   ‌

10- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه  ‌

11- در افراز رای صادر می‌شود؛ ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی  ‌

12- در افراز اجبار حاکم است؛ ولی درتفکیک مسامحه  ‌

13- در تفکیک سهم  تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می‌شود و بقیه ملک مشاع باقی می‌ماند.  ‌

14- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

منبع: نشریه مأوی

مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی چیست؟

سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی محسوب می‌شود. ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در تعریف سند بیان می‌دارد؛ «سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» بنابراین طبق این تعریف، دو عنصر «نوشته بودن» و «قابل استناد بودن در مقام دعوی و دفاع» از ارکان متشکله سند محسوب می‌شود.

ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند و حسب موضوع، این اسناد از اعتبار متفاوت برخوردارند. طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، «اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»

بر اساس این ماده، سند رسمی توسط مامور رسمی در حدود صلاحیت در تنظیم سند و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می‌شود که با حصول رعایت این ۳ شرط که از ارکان متشکله سند رسمی است، قانونگذار اعتبار خاصی برای آن قائل شده و انکار یا تردید را علیه آن مسموع ندانسته است و اصل صحت را بر آن لازم‌الاتباع می‌داند. مگر آنکه علیه آن ادعای جعل شود.

طبق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی، اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را دارند؛ ۱- طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن از منتسب‌الیه را تصدیق کند. ۲- در محکمه ثابت شود که طرفی که سند را تکذیب کرده، در واقع مهر یا امضا کرده است.

تفاوت‌های اسناد رسمی وعادی

1- سند رسمی: طبق ماده ۷۰ قانون ثبت سندی که مطابق قانون به ثبت رسیده باشد، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود؛ مگر آن که جعلیت آن ثابت شود. بنابراین تنها با اقامه دلیل می‌توان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نخواهد بود. ماده ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید؛ ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک ارائه‌شده باید برابر ماده ۲۱۷ این قانون با ذکر دلیل اقامه شود، مگر اینکه دلیل ادعای جعلیت بعد از موعد مقرر و قبل از صدور رای یافت شده باشد، در غیراین صورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‌دهد.

همچنین بر اساس ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، اظهار تردید یا انکار نسبت به دلایل و اسناد ارائه‌شده حتی‌الامکان باید تا نخستین جلسه دادرسی به عمل آید و چنانچه در جلسه دادرسی منکر شود یا نسبت به صحت و سقم آن سکوت کند، حسب مورد آثار انکار و سکوت بر او مترتب خواهد شد. در مواردی که رای دادگاه بدون دفاع خوانده صادر می‌شود، خوانده ضمن واخواهی از آن، انکار یا تردید خود را به دادگاه اعلام می‌دارد. نسبت به مدارکی که در مرحله واخواهی مورد استناد واقع می‌شود، نیز اظهار تردید یا انکار باید تا نخستین جلسه دادرسی به عمل آید.

2- اسناد عادی: امضا مهمترین رکن سند عادی است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را ندارد و تنها رکن سند عادی امضای منتسب‌الیه است. بنابراین طرف می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند. (۲۱۶قانون آیین دادرسی مدنی)

 اعتبار اسناد رسمی و عادی

مندرجات هر سند اعم از رسمی و عادی علیه اشخاصی که آن را امضا کرده‌اند و نیز قائم‌مقام قانونی آنها معتبر است و علی‌القاعده نمی‌توان آن را به اشخاص ثالث تحمیل کرد. اما به موجب ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. بنابراین مفاد اسناد رسمی را چنانچه در قانون تصریح شده باشد، می‌توان به اشخاص ثالث تحمیل کرد مثل معاملات راجع به اموال غیر منقول (ماده ۷۲ قانون ثبت)مهمترین تفاوت اسناد عادی و رسمی قواعد حاکم بر تعرض‌پذیری است. بدین معنا که اولاً: تعرض‌پذیری اسناد عادی عام و فراگیر است و برای دفاع در مقابل اسناد عادی می‌توان از انواع تعرض اعم از جعل، انکار و تردید استفاده کرد. ثانیاً: تکرار تعرض به سند عادی امکان‌پذیر است.

رسیدگی به اصالت اسناد

دادگاه زمانی رسیدگی به اصالت سند را آغاز می‌کند که اولاً: نسبت به اصالت آن تعرض شده باشد. ثانیاً: این تعرض با عنوان متناسب قانونی (جعل، انکار و تردید) نسبت به سند و ثالثاً: در زمان مقرر قانونی به عمل آمده باشد. طبق مفاد مـواد ۲۱۷ و ۲۱۹ قانون آیین دادرسی مـدنی تعـرض به اسناد (اظهار تردید، انکار و جعل) حتی‌الامکان باید تا نخستین جلسه دادرسی به عمل آید.

رسیدگی به تعرض و اصالت سند مستلزم شرایط ذیل است:

۱-  استنادکننده به آن بر استفاده از سند باقی باشد.

۲-  استنادکننده اصل آن را در موعد مقرر در دادگاه حاضر یا به دفتر تسلیم کند.

۳-  سند مورد تعارض موثر در دعوی باشد.

وقتی دادگاه شروع به رسیدگی نسبت به اصالت سند می‌کند، فرض به این است که دادگاه با جمع آمدن همه شرایط رسیدگی به اصالت را آغاز کرده است. به موجب ماده ۹۶ قانون آیین دادرسی مدنی خواهان باید اصل اسناد که رونوشت آن را ضمیمه دادخواست کرده است و خوانده نیز اصل و رونوشت اسنادی را که می‌خواهد به آن استناد کند، در جلسه دادرسی حاضر کند. در غیر این صورت، اگر سند عادی باشد و مورد انکار و تردید قرار گیرد، اگر خوانده باشد از عداد دلایل او خارج می‌شود و اگر خواهان باشد در صورتی که دادخواست مستند به دلیل دیگری نباشد دادخواست ابطال می‌شود. بنابراین ضمانت اجرای نیاوردن اصل سند عادی به دادگاه در جلسه خروج سند از عداد دلایل است و فرقی بین خواهان و خوانده وجود ندارد.

همچنین چنانچه سند رسمی باشد اگر نسبت به آن ادعای جعل شود طبق ماده ۲۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، ادعای جعلیت و دلایل آن به طرف مقابل ابلاغ می‌شود و چنانچه به استفاده از سند باقی باشد موظف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اصل سند مورد ادعای جعل را به دفتر دادگاه تسلیم کند. چنانچه صاحب سند در موعد مقرر از تسلیم اصل سند به دادگاه خودداری کند سند از عداد دلایل او خارج خواهد شد.

چگونگی رسیدگی در جلسه دادرسی

به اصالت سند در جلسه دادرسی رسیدگی می‌شود. به همین دلیل خواهان و خوانده مکلف شده‌اند تا اصل مستندات خود را برای ملاحظه طرف مقابل و شروع رسیدگی ارائه کنند. ماده ۲۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی نیز در این خصوص بیان می‌کند: رسیدگی به دلایل که صحت آن بین طرفین مورد اختلاف و موثر در تصمیم نهایی دادگاه باشد در جلسه دادرسی به عمل می‌آید؛ مگر در مواردی که قانون طریق دیگری تعیین کرده باشد. این بدان معنا است که نمی‌توان در دفتر کار‌شناسی یا محل دیگری از انکارکننده استکتاب کرد. البته رسیدگی در جلسه دادرسی علاوه بر محل جلسه لوازم دیگری دارد که از جمله مهمترین آنها ابلاغ زمان دادرسی به اصحاب دعوی و امکان حضور آنها است.

تصمیم دادگاه پس از رسیدگی به تعرض

در رویه قضایی دادگاه پس از رسیدگی به اصالت سند درصورتی که آن را اصل تشخیص دهد معمولاً قرار صحت و اصالت را صادر و طبق آن اقدام به صدور رای می‌کند و نیز حسب مورد هرگاه سند را مجهول تشخیص دهد یا اصالت آن را احراز نکنند با اعلام این مورد ادعای مستند به سند را محکوم به رد می‌کند. علی‌القاعده از تصمیم دادگاه مبنی بر اصالت یا صحت سند نمی‌توان عدول کرد اما چنانچه رای دادگاه قابل اعتراض باشد معترض می‌تواند تصمیم دادگاه درباره اصالت یا عدم اصالت سند را نیز حسب مورد با ارائه دلایل جدید مورد اعتراض قرار دهد.

تصمیم دادگاه در مرحله نخستین نسبت به اصالت یا عدم اصالت سند مانع رسیدگی دادگاه تجدید نظر نسبت به این امر نیست؛ بنابراین هرگاه دلیلی در پرونده وجود داشته باشد یا در مرحله تجدید نظر ارائه شود که به نظر دادگاه تجدید نظر تصمیم دادگاه بدوی را بی‌اعتبار کند، دادگاه می‌تواند تصمیم دیگری درباره اصالت سند بگیرد.

پس از رسیدگی به تعرض و ادعای جعل دادگاه مکلف به تعیین تکلیف سند است؛ بدین معنا که همچنان که ماده ۲۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی نیز بیان می‌دارد؛ در خصوص ادعای جعل نسبت به اسناد دادگاه مکلف است که ضمن صدور حکم راجع به ماهیت دعوی، نسبت به سندی که ادعای جعل شده نیز تعیین تکلیف کرده، اگر آن را مجعول تشخیص ندهد دستور تحویل آن را به صاحب سند صادر کند و در صورتی که مجعول بداند تکلیف آنکه تمام سند از بین برده شود یا قسمت مجعول سند ابطال شود یا اینکه کلماتی محو و تغییر داده شود تعیین خواهد کرد. اجرای رای دادگاه در این خصوص منوط به قطعی شدن حکم دادگاه در ماهیت و قطعیت رای است.

بنچاق و کاربرد آن

در گذشته، بنچاق به سندی عادی که قبل از تصویب قانون ثبت نوشته می شد اطلاق می گردید. این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می باشد؛ مانند قید شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و ...، و مطالبی در بنچاق نوشته می شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.

فرق عرصه و اعیان ملک چیست ؟

منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد که دارای کاربری های مسکونی، اداری ،تجاری و ….می باشد . بنابراین در صورتی که ملک به صورت ششدانگ خریداری شده باشد مشتمل برعرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاک خاص که صرفاً عرصه و یا اعیان است ، باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه است یا اعیانی.! تفکیک تعریف تفکیک در اصطلاح حقوقی عبارتست از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مرجع تفکیک مرجع تفکیک ادارات ثبت می باشند. هزینه تفکیک هزینه تفکیک املاک نسبت به مبلغ معامله از هر ده هزار ریال پانصد ریال دریافت خواهد شد. هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شوداین تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و درتقاضا نامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شو.د هزینه تفکیک باید از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیک ( ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک) ارزش معاملاتی روز خواهد بود. تفکیک عرصه این اقدام باتقاضای مالک یا وکیل قانونی او شروع می شود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات وضوابط شهرداری نقشه مصوبه ( موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها ) را به متقاضی تسلیم ونسخه از آن را جهت تطبیق با ضوابط ومقررات ثبت وتنظیم صورتمجلس به اداره ثبت ارسال می دارد. با وصول نقشه 101 به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از دفاتر اسنادرسمی ودر فرم مخصوص تنظیم می شود، نماینده ونقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند و پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره ومحل ملک در صورت عدم مغایرت ، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر وشوارع به وسیله نقشه بردار ثبت صورت گرفته و نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می کند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفتر اسنادرسمی متقاضی ارسال خواهد شد. تفکیک اعیان تفکیک اعیان توسط اداره ثبت یا با استناد به گواهی پایان کار ساختمان صورت می گیرد مالک یا وکیل قانونی او تقاضای تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم می شود از طریق یکی از دفاتراسنادرسمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ثبت ارائه می دهد وپس از بازدید نماینده ونقشه بردار ثبت از پلاک مورد نظر ، نقشه بردار ، کروکی تمام قطعات مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم می کند وصورتمجلس تفکیکی که حاوی شرح مختصری از سابقه ملک وشرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و هم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است تهیه و تنظیم می نماید که پس از طی تشریفات اداری طبق مراحل زیر، صورتمجلس تفکیکی صادرمی شود: گواهی عدم تجاوز ملک به شوارع وحریم واملاک مجاور و گواهی عدم تعارض وامضاء صورتمجلس به وسیله نماینده ونقشه بردار ثبت گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدی دفاتر املاک گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدی دفتر بازداشتی تطبیق و تایید مفاد صورتمجلس با ضوابط ومقررات مربوط به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان ودستور وصول هزینه قانونی تفکیک به قسمت حسابداری محاسبه هزینه تفکیک وتسلیم فیش بانکی به ذینفع و ضبط یک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده امضای صورتمجلس تفکیکی به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان صدور صورتمجلس تفکیکی وارسال نسخه دوم به دفترخانه متقاضی به وسیله متصدی اموردفتری تفاوت تفکیک عرصه وتفکیک آپارتمانی (اعیان) در تفکیک عرصه ، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می شود به طوری که قطعات هیچ گونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم ندارند و هر یک به صورت قطعه ای مستقل تعریف خواهند شد. ولی در تفکیک آپارتمانی هر چند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت وحدود اربعه مشخص می باشد ولی ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات ومشترکات به وجود نخواهد امد و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانون گذار به اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان ها وآئین نامه اجرایی آن تدوین گردیده است . افراز تعریف افراز عبارتست از جداکردن سهم مشاعی شریک یا شرکاء ، تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان تفاوت تفکیک و افراز تفاوت تفکیک وافراز به شرح ذیل می باشد: در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد در افراز لازم است که ملک مشاع باشد. اگر ملک مشترک ومشاعی تفکیک شود حالت اشاعه واشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثال : اگر زمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوری مشترک باشد و آن زمین به دو قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود. اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود واز حالت مشاع بودن واشتراک خارج می گردد. در افراز، ملک برمبنای سهام شرکاء تقسیم می گردد لیکن در تفکیک براساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی پذیرد. چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکاء برسر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه صالحه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق وجدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد ولذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته وهمواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است . مرجع درخواست افراز ابتدائاً می بایست وضع ملک از لحاظ این که آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه را بررسی کرد: الف . اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد .مرجع رسیدگی ، اداره ثبت محل وقوع ملک است وتصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. ب. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. مرجع رسیدگی به درخواست افراز ، دادگاه عمومی محل است .یا محجور درملک مالکیت داشته باشد. نکته : باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی ، سند مالکیت صادر شده باشد ، صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است ونتیجتاً درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل شود و در صورتیکه آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد. این کار سرعت عمل را بیشتر می کند زیرا در غیر این صورت مثلاً اگر ابتدائاً به دادگاه درخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت سوال نماید که جریان ثبتی خاتمه یافته است یا خیر واین سوال و جواب موجب اطاله کار خواهد بود. نحوه افراز و تفکیک املاک دردادگاه و ادارات ثبت به موجب ماده 154 اصلاحی قانون ثبت ، مصوب 31 تیر 1365 مجلس شورای اسلامی (ماده 4 قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسنادواملاک مصوب 1310 واصلاحات بعدی آن ) دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها وحریم آن ها ، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تایید اقدام به افراز یا تفکیک نمایند و شهرداری ها مکلفند که ظرف دو ماه نسبت به آن کتباً اظهار نظر کنند واگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری اظهار نظر ننمایند ادارات ثبت ودادگاه ها نسبت به افراز وتفکیک راساً اقدام خواهند نمود متن ماده مذکور چنین است: دادگاه و ادارات ثبت اسنادواملاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها وحریم آن ها اقدام نمایند وشهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی ودیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.

چگونگی صدور گواهی تجرد

.  گواهی تجرد 

   2. نحوه اخذ گواهی تجرد
   3. مدارک لازم جهت صدور گواهی تجرد
   4. چگونگی صدور گواهی تجرد 

1- گواهی تجرد

گواهی تجرد تاییدیه ای است که بر مبنای اطلاعات مندرج در سند سجلی شخص صرفاً برای صاحب سند و براساس درخواست وی صادر می شود . 
 
2 - نحوه اخذ گواهی تجرد

هر شخصی می تواند با مراجعه به اداره سجلات و احوال شخصیه در وزارت امور خارجه ( در داخل کشور) و یا نمایندگی های جمهوری اسلامی ایران ( در خارج از کشور) درخواست صدور گواهی تجرد بنماید .

3 - مدارک لازم جهت صدور گواهی تجرد

   1. اصل شناسنامه متقاضی
   2. یکبرگ فتوکپی شناسنامه
   3. تکمیل فرم درخواست
   4.  ارائه فیش بانکی به مبلغ ---- ریال نزد کلیه شعب بانک ملی ایران بنام سازمان ثبت احوال کشور 

4 - چگونگی صدور گواهی تجرد

چنانچه متقاضی نیاز به گواهی تجرد برای خارج از کشور داشته باشد می بایست به نمایندگی های جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور و یا اداره سجلات و احوال شخصیه در وزارت امور خارجه مراجعه نماید . موضوع درخواست وی طی نامه رسمی به اداره کل ثبت احوال امورخارجه واقع در خیابان امام خمینی – نبش خیابان شیخ هادی – ساختمان شماره 6 سازمان ثبت احوال کشور منعکس و پس از استعلام از محل صدور شناسنامه ظرف یکروز گواهی تجرد صادر و به وزارات امورخارجه ارسال می گردد 

معاملات خودرو( و بایسته های آن)

معاملات خودرو( و بایسته های آن )

امروزه ، خودرو به عنوان یک کالای سرمایه ای بخش قابل توجهی از اموال و دارائی های خانواده را تشکیل می دهد و به تبع آن ، نقل و انتقال خودرو نیز رایج ترین معاملات افراد جامعه محسوب می گردد. آنچه در پی می آید جهت آگاهی از مراحل تنظیم سند و آشنائی با مقررات موجود در این زمینه می باشد که امید است در سلامت معاملات افراد و حفظ منافع آنها موثر باشد. مراحل نقل و انتقال خودرو را می توان ( به ترتیب ) در سه بخش ارائه نمود: الف ) تنظیم قرارداد ( قولنامه ) ، ب ) مراجعه به مراکز تعویض پلاک خودرو ، ج ) مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

 
الف ) تنظیم قرارداد : همانند سایر معاملات میان افراد ، در نقل و انتقال خودرو نیز ،ابتدا فروشنده و خریدار باید قراردادی میان خود داشته باشند که ضمن آن اصول انجام معامله با توافق طرفین ، به امضاء می رسد. مواردی مانند مشخصات کامل و جامع خودرو خریداری شده ( مدل ، رنگ ، وسایل موجود خودرو ، تک سوخت یا دوگانه سوز بودن آن و ....) ، تعهدات طرفین نظیر قیمت تمام شده و نحوه و مراحل پرداخت آن از سوی خریدار ، زمان تحویل خودرو ( به همراه بیمه شخص ثالث و کارت سوخت و ابزار آن و ...) از سوی فروشنده به خریدار ، توافق بر زمان و نحوه تعویض پلاک خودرو ، تکلیف فروشنده به پرداخت کلیه بدهی های خودرو اعم از عوارض سالانه شهرداری ( مخصوص سواری و وانت دوکابین ) و مالیات ( مخصوص کلیه وانت ها و سواری های کار ) ، زمان حضور در دفترخانه و هر آنچه که عرف جهت منافع هر دونفر ایجاب می کند.
ب ) مراجعه به مراکز تعویض پلاک خودرو : اصل و قاعده – و بهینه ترین روش - آنست که فروشنده و خریدار ( قبل از حضور در دفاتر اسناد رسمی ) ، با حضور در مراکز تعویض پلاک و ارائه مدارک و مستندات ، اقدام به فک پلاک قبلی خودرو و نصب پلاک جدید برای خریدار ، نمایند. در این مراکز ضمن ارائه خودرو به کارشناسان ، باید مدارک لازم را ارائه نمایند. مانند مدارک شناسائی فروشنده و خریدار ، برگ سبز خودرو ، بنچاق بنام فروشنده ( بنچاق قطعی منقول ) و برگ کمپانی ، معاینه فنی ، ارائه مدارک مربوط به احراز آدرس و محل سکونت خریدار ( نظیر سند منزل یا اجاره نامه با کد رهگیری و قبوض برق و تلفن ) . اما چند نکته در این خصوص :
1- در صورتی که به هردلیلی فروشنده یا خریدار یا هر دو ، نخواهند و یا نتوانند به همراه یکدیگر جهت تعویض پلاک مراجعه نمایند می توانند با مراجعه به دفترخانه ، اقدام به تنظیم وکالت نامه جهت تعویض پلاک نمایند.
2- وکالت تعویض پلاک ، وکالتی است که با امضای آن از سوی فروشنده ، خریدار به عنوان نماینده و وکیل وی ( و بدون نیاز به حضور فروشنده ) به مراکز تعویض پلاک مراجعه و مراحل ذکر شده را طی می نماید و پس از تعویض پلاک خودرو ، مجددا " - به همراه فروشنده - جهت تنظیم سند قطعی خودرو به دفترخانه مراجعه می کنند. ( در این حالت فروشنده دوبار در دفترخانه حاضر میگردد)
3- وکالت فروش خودرو ، وکالتی است که پس از امضای آن در دفترخانه ، دیگر نیازی به حضور فروشنده در مراکز تعویض پلاک و پس از آن ، در دفترخانه ، نیست . هزینه تنظیم این نوع وکالت از حالت قبل بیشتر است .
تذکر :نظر به مسئولیت های صاحب پلاک خودرو و امتیازات منفی در قوانین جدید ، پیشنهاد می شود در صورت تنظیم هر گونه وکالت خودرو اولا" فروشنده ضمن توافق با خریدار ، درخواست درج " مهلت تعویض پلاک " در وکالتنامه تنظیمی را بنماید و ثانیا" حتی الامکان - ضمن تقاضا از مسئولین دفترخانه – از اعطای حق توکیل به خریدار ، خودداری نماید.
ج ) مراجعه به دفاتر اسناد رسمی : مطابق با قوانین و مقررات موجود کشور ، پس از تعویض پلاک خودرو ، فروشنده و خریدار موظف به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند قطعی خودرو ، می باشند. مدارکی که جهت تنظیم سند قطعی مورد نیاز است عبارت است از : برگ سبز جدید (شناسنامه خودرو)و تائیدیه نقل و انتقال خودرو ( صادره در مراکز تعویض پلاک ) ، بنچاق قبلی و یا برگ کمپانی (بنام فروشنده ) ، اصل مدارک شناسائی فروشنده و خریدار ، بیمه نامه شخص ثالث و کارت سوخت ، برگ مفاصا حساب پرداختی عوارض سالانه شهرداری (تا پایان سال قبل ، برای سواری ها و وانت های دوکابین ) . اما نکاتی که در این مرحله لازم به ذکر است :
1-به جز دو مورد اول، مدارک لازم جهت وکالت نیز ، مانند فوق می باشد.
2-در حال حاضر د فاتر اسناد رسمی تکلیفی در خصوص اخذ مالیات مشاغل (وانت ها و سواری های کار) و عدم خلافی خودرو ، ندارند .لذا شایسته است خریدار این موارد را تا زمان تحویل خودرو به وی ، از فروشنده مطالبه نماید. و فروشنده موظف به تسویه کامل آن می باشد.( عدم خلافی از طریق مراکز پلیس + 10 و مالیات از طریق دفاتر پیشخوان دولت قابل پرداخت و تسویه می باشد)
3-هزینه های تنظیم سند خودرو در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور یکسان و بر اساس جداول مالیاتی می باشد.این هزینه ها " حق الثبت و مالیات نقل و انتقال ( ویژه دولت ) و حق التحریر ( مخصوص دفترخانه ) " ، می باشد.که برای هر خودرو و با هر مدل ، مبلغ متفاوتی می باشد. و بر اساس عرف موجود پرداخت سهم دولت به عهده فروشنده و پرداخت حق دفترخانه بر عهده دو طرف معامله ( بالمناصفه ) می باشد .مگر فروشنده و خریدار توافقی به غیر آن کرده باشند که در اینصورت عمل به توافق در اولویت بوده و محترم خواهد بود.

تفاوت های سند مالکیت و سند رسمی

1-تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است .

2-بطور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه جریان ثبت است و پس از ثبت ملک مزبور دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود، اما ثبت سند رسمی نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه قوانین و مقررات جاری و با اخذ کلیه استعلامات و مفاصا حساب های مقرر قانونی ملک به نام خریدار منتقل شده ثمن معامله و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد .

3-سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی انجام معامله منعکس کننده آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد .

4-سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود .

5-سند مالکیت اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد .

6-سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجرا بوده و دارای ضمانت اجرایی می باشد.

انکار سند
اگر سندی عادی مانند سفته، برات، چک،نوشته عادی و....علیه شخصی ابراز شود و او مهر یا امضاء یا اثر انگشت منتسب به خود را نفی کند وآنها را از خود نداند به این عمل انکار گویند.انکار فقط نسبت به اسناد عادی امکان پذیر است نه اسناد رسمی.در مورد اسناد رسمی فقط می توان ادعای جعل کرد.فرق انکار با جعل درآن است که انکار به صرف اظهار آن طزف مقابل یعنی کسی که به سند استناد می کند وظیفه دارد اصالت آن را اثبات کند نه انکار کننده ولی در جعل آنکه
مدعی جعل است باید جعلیت سند را به اثبات برساند.

رد در وصیت تملیکی

رد عبارت است از اعلام موصی له به عدم پذیرفتن آنچه موصی، به او تملیک کرده است. تشریفات خاص لازم ندارد. ممکن است لفظی یا کتبی باشد. ممکن است صریح یا ضمنی باشد. صریح می تواند لفظی یا کتبی باشد. رد وصیت می تواند قبل از فوت باشد یا بعد از فوت.

رد وصیت توسط موصی له قبل از فوت موصی: رد موصی له در زمان حیات موصی اثری ندارد. چون وصیت برای بعد از فوت انشا شده است. بنابراین موصی له بعد از فوت هم می تواند آنرا قبول یا رد کند.

ملک طلق چیست ؟

منظور از ملک طلق یا آزاد مالی است که غیر از حدود و قیود قانونی ، حدود و قیود دیگری برای تصرف (حقوقی و مادی ) در آن از راه عقود و ایقاعات یا توسط مقامات قانونی بوجود نیامده باشد .
بعنوان مثال مالی که موقوفه نباشد و یا از طریق وثیقه قراردادی و قضائی و قانونی متعلق حق غیر قرار نگرفته باشد مال طلق می باشد ، بنابراین مالی که قید یا قیودی به اراده شخص یا قهراً بر آن وارد شده باشد مانند وثایق قراردادی و وثایق قضائی مانند مال مورد تامین دادگاه ، و وثایق قانونی مانند عینی که متعلق حق زوجه بابت ثمنیه قرار گرفته یا مال مورد انتقال که در سند صلح آن انتقال گیرنده تا مدتی حق انتقال بغیر را ندارد بعنوان مال مقید (در مقابل طلق ) شناخته می شود .