قانون مرتبط دیگر در این زمینه

قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ میباشد که به موجب ماده ۱۰۹ این قانون افرادی که مال دیگری را (که می تواند اراضی دولتی هم باشد) مصنوعی و غیر واقعی مال خود معرفی کرده و برای آن سند دریافت یا حتی تقاضای ثبت آنها را کند کلاهبردار شناخته شده و به مجازات این جرم محکوم خواهند گردید. در چنین جرمی عمل شخص زمین خوار سه عنصر مهم دارد از جمله استفاده از وسایل متقلبانه و فریب خوردن شخص قربانی و برده شدن مال است. در قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی که کسی فقط درخواست ثبت ملک را نموده است کلاهبردار تلقی کرده ولی باید به این چنین شخصی و کسی که توانسته با انجام اقداماتی متقلبانه خود را در دفتر ثبت املاک به ثبت برساند تفکیک قائل شد ولی از نظر اصول حقوقی به صرفه تقاضای ثبت در اداره ثبت برای گرفتن سند مال دیگری شروع به کلاهبرداری به نظر می رسد نه کلاهبرداری.

همچنین در برخی موارد قضات دادگاه ها برای شخص زمین خوار مجازات ماده ۲ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ را در نظر می گیرند چرا که مبلغ جزای نقدی مقرر در این ماده نسبت به سایر قوانین بیشتر است و می تواند تا دو برابر ارزش مال اخذ شده افزایش یابد.

تفکیک املاک

واژه تفکیک املاک زمانی به کار می رود که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود در این حالت ملک مورد نظر ممکن است متعلق به یک نفر و یا متعلق به چند نفر باشد که در صورت تعدد مالکین کلیه آنها باید با تفکیک موافقت نمایند. پس از تفکیک مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر با سهم وی در ملک اولیه می باشد.

تعریف تفکیک بسیار به تعریف افراز نزدیک می باشد ولی باید گفت که این دو واژه متفاوت از یکدیگر بوده و دارای تفاوت هایی با هم هستند.

این تفاوت ها عبارت است از:

•  در افراز الزاماً باید ملک، مشاع باشد ولی در تفکیک چنین الزامی وجود ندارد حتی ممکن است مالک مالی بخواهد مال خود را به اجزای مختلفی تفکیک نماید.
• پس از تفکیک ملک حالت اشاعه از بین نمی رود و هر یک از شرکا در هر قطعه از ملک به نسبت سهم خود مالکیت دارند ولی در افراز، حالت اشاعه از بین خواهد رفت.
• ملاک افراز، سهام هر یک از شرکا می باشد یعنی افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می گردد ولی در تفکیک میزان مالکیت شرکا تاثیری ندارد به این معنا که در افراز سهم هر شریک متقاضی افراز تعیین شده و سهم وی از سهم سایر شرکا جدا می گردد.
• مرجع صالح برای افراز در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است ولی اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی محل خواهد بود ولی مرجع صالح برای تفکیک املاک، همیشه اداره ثبت است.

معامله معارض و قانون

در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است که هر شخصی اگر به سند عادی و یا رسمی در مورد عین مال و یا منفعت مال حقوقی را به شخص و یا اشخاصی داده باشد و اما بعد از مدتی درمورد همان ملک یا اموال معامله ای را با سند رسمی و یا عادی صورت دهد طبق قانون به مجازات حبس محکوم خواهد شد . برای این گونه معاملات دو حالت وجود دارد که عبارتند از :

1. هردو معامله به سند رسمی صورت گرفته باشد.
2. معامله اولی با سند عادی و معامله دومی با سند رسمی اتفاق افتاده باشد.
3. در این گونه معاملات همیشه معامله ای که در ابتدا صورت گرفته است از نظر قانون تایید می شود دلیل این امر نیز این است که در اولین معامله دیگر ملک از دست اولین فروشنده خارج می شود و اما معاملات بعدی که وی روی همان ملک صورت می دهد دیگر شخص مالک ملک فروخته شده به چند نفر نیست. همین باعث می شود تا معاملاتی که در بعدها اتفاق افتد معاملاتی بی اساس بوده و فاقد اعتبار قانونی باشد .

از منظر حقوقی نیز در معامله معارض تنها کسی مالک قانونی ملک است که برای اولین بار معامله کرده باشد و باید به دادگاه شکایت کرده و خواستار این موضوع شود تا معاملات بعدی را باطل اعلام کنند. این موضوع نیز تفاوتی ندارد که سند مالک اول به صورت رسمی و یا عادی تنظیم شده باشد.

توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت به منظور دریافت مهریه

مهریه نیز نوعی سند رسمی است که نمایانگر بدهی شوهر به همسرش است. به همین دلیل، هر زمان که زوجه اختیار کند، می‌تواند اقدام به مطالبه مهریه خود کند.

برای وصول مهریه راه‌های زیادی وجود دارد که یکی از آن راه‌ها توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت است. یعنی زوجه می‌تواند خودرو همسرش را جهت وصول مهریه توقیف کند. فقط در صورتی که اثبات شود که فرد از طریق خودرو خود امرار معاش می‌کند، نمی‌توان حکم توقیف آن را گرفت.

همانطور که گفتیم بعضی از اموال جزء مستثنیات دین هستند، که می‌شود آن‌ها را توقیف کرد. مانند: مبلغ رهن منزل، ماشینی که وسیله امرار معاش فرد باشد و یا منزل مسکونی که در شان زوج است.

توقیف خودرو با حکم قضایی چگونه است؟

در ابتدا باید به این نکته توجه کرد که توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت دارا مزایا و منافعی است که در ادامه به توضیح آن‌ها می‌پردازیم.

باید بدانید که از طریق اجرای ثبت، وصول مطالبات کار بسیار ساده‌تری است. یعنی اگر شما بخواهید از طریق محاکم قضایی اقدام به توقیف مال شخصی را داشته باشید که بتوانید مطالبات خود را وصول کنید، پروسه دادرسی خیلی طولانی‌تر و سخت‌تری خواهید داشت. زیرا مثلا برای توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت احتیاجی به باطل کردن تمبر مالیاتی نیست ولی برای محاکم قضایی، شما باید حتما هزینه تمبر بپردازید، زیرا در غیر این صورت دادخواست شما بررسی و پیگیری نمی‌شود، مگر در صورتی که رای قطعی صادر شود. این نیز نیازمند صرف زمان و هزینه بسیار است.

توقیف اموال یا توقیف خودرو بابت چک

زمانی که در یک معامله بین دو طرف، یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد، فرد دیگر می‌تواند معادل تعهدات مالی آن فرد، اموال وی را توقیف کند. این شخص می‌تواند از طریق اجرای ثبت، اقدام به توقیف اموال وی کند. به این صورت که شخص طلبکار به اداره ثبت اسناد مراجعه می‌کند و سپس درخواست توقیف اموال را می‌دهد. زمانی که اجراییه صادر می‌شود، بدهکار باید ظرف مدت 10 روز به مفاد اجراییه عمل کند.

همچنین امکان دارد که در این شرایط، شخص بدهکار اموال خود را برای فروش یا انتقال بگذارد، که بنابراین طلبکار می‌تواند اموال وی را قبل از تمام شدن 10 روز توقیف کند. که به این توقیف تامینی می‌گویند.

همچنین باید به این نکته توجه داشت که اموالی که جزء مستثنیات دین است را نمی‌توان توقیف کرد.

برای رسمیت شناختن یک سند، سه پیش شرط اصلی زیر الزامی است:

1. اولا باید سند فوق توسط مامور قانونی یا همان سردفتر تنظیم شده باشد.
2. دوما باید سند فوق در محدوده صلاحیت مامور قانونی باشد.
3. سوما باید سند رسمی فوق بر طبق قوانین و مقررات تنظیم شده باشد

ابطال شناسنامه متوفی چه ضرورتی دارد و جرم عدم ابطال آن چیست؟

ابطال شناسنامه متوفی از نظر قانونی بسیار مهم می‌باشد. شناسنامه سند رسمی احراز هویت افراد است. در قالب این سند رسمی اوصاف احوال شخص مانند تولد، ازدواج، طلاق، فرزندان و مرگ ثبت می‌شود. هر فردی باید تنها یک شناسنامه داشته باشد. از نظر قانونی تنها دارنده شناسنامه مجاز به استفاده از آن است و با مرگ صاحب شناسنامه، این سند باطل و فاقد ارزش قانونی می‌باشد. شاید این پرسش برای شما مطرح گردد که اگر بعد از فوت یک شخص، بستگان او نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام نکنند آیا از لحاظ قانونی مرتکب جرم شده‌اند؟. ابطال شناسنامه چه نکاتی دارد و مشاوره حقوقی ابطال شناسنامه در چه مواردی مورد نیاز است؟. برای بررسی این موضوع، مطالعه آنچه در ادامه می‌آید را از دست ندهید.

 

الف) نکات مهم پیرامون ابطال شناسنامه متوفی

 

بر اساس قانون ثبت احوال، بعد از فوت یک شخص، چه باید کرد؟

ماده 22 قانون ثبت احوال بیان می‌دارد بعد از فوت هر شخص، این موضوع باید به یکی از ادارات ثبت احوال کشور اطلاع داده شود. حتی فوت افراد ایرانی در خارج از کشور باید به مأموران کنسولی محل اقامت یا به یکی از ادارات ثبت احوال کشور اعلام شود. ثبت احوال، بعد از اطلاع از فوت افراد نسبت به صدور گواهی فوت و ابطال شناسنامه متوفی اقدام می‌کند. با دریافت مشاوره حقوقی ابطال شناسنامه می‌توانید به سادگی و در کمترین زمان نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام کنید.

 

چه کسانی می‌توانند نسبت به اعلام وفات اقدام نمایند؟

1. نزدیک‌ترین خویشاوند متوفی یا هر شخصی که در موقع وفات حاضر بوده‌است (با ارائه مدرک شناسایی).

2. مأموران انتظامی متصدی یا صاحب مکانی که وفات در آن رخ داده‌است.

3. متصدیان گورستان‌ها.

4. مقامات قضایی و نظامی.

5. گروه‌های امدادی.

هنگام مراجعه به ثبت احوال برای ثبت واقعه فوت، ارائه چه مدارکی مورد نیاز است؟

برای صدور گواهی فوت، ارائه شناسنامه متوفی و کارت ملی (در صورت صدور کارت) ضروری است. همچنین باید از پزشک یا بیمارستان یا مسئولین گورستان گواهی دریافت شود. اگر این گواهی موجود نیست، حضور دو نفر گواه با ارائه مدرک شناسایی در اداره ثبت احوال کفایت می‌کند.

اگر بلافاصله پس از مرگ، تحویل شناسنامه متوفی ممکن نباشد، چه باید کرد؟

در صورت عدم تحویل شناسنامه متوفی، باید مدارکی ارائه شود که هویت متوفی را مشخص نماید. با این مدارک ثبت احوال نسبت به صدور گواهی فوت اقدام می‌نماید. بعد از آن می‌توان در فرصت مناسب، با ارائه شناسنامه و گواهی فوت، نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام کرد. 

 

اگر شناسنامه مفقود شده باشد، ابطال شناسنامه متوفی چگونه امکان‌پذیر است؟

بدون شناسنامه هم می‌شود نسبت به ثبت فوت اقدام کرد. بنابراین اطرافیان متوفی نباید به واسطه فقدان شناسنامه، در ثبت وفات تعلل ورزند. آن‌ها می‌توانند بعد از ارائه سایر مدارک شناسایی متوفی و صدور گواهی فوت، از طریق دادگاه امر ابطال شناسنامه را پیگیری کنند. بدین ترتیب که دادگاه به درخواست بستگان متوفی، برای ثبت احوال دستور صادر می‌کند تا برای متوفی شناسنامه المثنی به همراه اطلاعات فوت ایشان صادر شود.

 

مهلت قانونی ثبت واقعه وفات چند روز است؟

بهتر است واقعه وفات در ظرف مهلت مقرر، یعنی 10 روز، به اداره ثبت احوال اعلام شود. روز وفات و تعطیل رسمی بعد از آخرین روز، جزء این مهلت به حساب نمی‌آید و اگر وفات در هنگام سفر رخ دهد، مهلت اعلام آن از تاریخ رسیدن به مقصد محاسبه خواهد شد. افرادی که خارج از این مهلت قانونی نسبت به ثبت واقعه فوت اقدام کنند، علاوه بر جریمه‌های اعلام شده از سوی ثبت احوال، از طرف شورای حل اختلاف نیز مشمول جریمه نقدی می‌شوند.

 

با توجه به اینکه متوفی عملاً به شناسنامه احتیاج ندارد، ضرورت درج اطلاعات وفات و مهر ابطال چیست؟

با توجه به اینکه فوت افراد، دارای آثار حقوقی است، زمان دقیق فوت دارای اهمیت فراوانی است. فوت افراد آثار حقوقی از جمله لزوم تعیین تکلیف دارایی متوفی و میزان سهم الارث و حقوق وراث را به دنبال دارد. لازم به ذکر است شناسنامه و گواهی فوت متوفی، از مدارک لازم برای درخواست انحصار وراثت می‌باشد.

 

ب) تخلفات و مجازات ناشی از عدم ابطال شناسنامه متوفی

 

اگر بستگان متوفی نسبت به ثبت واقعه وفات اقدام نکنند، چه مشکلی برای آن‌ها پیش می‌آید؟

در قانون برای کوتاهی در اعلام واقعه‌ فوت مجازات قانونی تعیین شده‌است. به همین دلیل توصیه‌ می‌شود برای اینکه مسئولیت قانونی متوجه بستگان متوفی نشود، در اولین فرصت ظرف مدت مقرر، فوت را به ثبت احوال اعلام کنند. چرا که ثبت احوال موظف است در صورت ثبت نشدن واقعه‌ فوت از سوی خانواده‌ متوفی، علیه این افراد اعلام جرم کند. معمولاً عدم ابطال شناسنامه متوفی، سوء استفاده از این سند را به همراه خواهد داشت.

 

تکلیف فردی که از شناسنامه متوفی استفاده می‌کند چیست؟

پیش از این گفتیم شناسنامه سند شناسایی اختصاصی افراد است. هرکس تنها باید از شناسنامه خود استفاده نماید و استفاده از شناسنامه دیگران مخصوصاً فرد متوفی، تخلف و سرپیچی از قانون است. به موجب قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، فردی که مرتکب چنین جرمی شود، به حبس از 91 روز تا یک سال و یا پرداخت جریمه نقدی و یا به هر دو محکوم خواهد شد.

 

تکلیف فردی که شناسنامه متوفی را در اختیار دیگران قرار می‌دهد چیست؟

اگر فردی خود از شناسنامه متوفی استفاده نکند اما آن را به فرد دیگری اجاره داده یا بفروشد، باز هم مطابق قانون مجرم محسوب می‌شود. به علاوه مطابق ماده 15 قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، خرید و فروش شناسنامه و اسناد سجلی جرم است. هر یک از مرتکبین به پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شوند و در صورت تکرار به اشدّ مجازات محکوم، و در صورت تبدیل به حرفه، علاوه بر محکومیت به حداکثر جزای نقدی و حبس از سه سال تا ده سال محکوم خواهد شد.

 

جرم کسی که برای فرار از تعقیب یا اجرای مجازات قانونی یا به قصد اقدام به خروج غیر مجاز از کشور، از شناسنامه دیگری به نام هویت خود استفاده کند، چیست؟

بر اساس ماده ۹ قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، فرد علاوه بر تحمل مجازات اصلی به حبس از یک تا سه سال و پرداخت جریمه نقدی محکوم می‌شود.

اگر بستگان متوفی برای دریافت یارانه وی، نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام نکنند و یا شناسنامه متوفی را برای دریافت یارانه به اتباع خارجی بفروشند چه حکمی دارند؟

برابر قانون هنگامی که فردی فوت می‌کند باید واقعه فوت در مراجع ذیصلاح ثبت و اسناد هویتی وی نیز باطل گردد. هرگونه سوء استفاده از مدارک هویتی متوفی توسط هر شخصی جرم تلقی شده و پیگرد قانونی دارد. همچنین در صورتی که افرادی به دنبال خریداری اسناد هویتی هستند، مشخص است که قصد آن‌ها سوء استفاده از مدارک می‌باشد. همکاری با این گونه افراد جرم محسوب می‌شود و بسته به نوع سوء استفاده، مجازات خاطی توسط مراجع قضایی تعیین می‌گردد.

 

اگر والدین فردی که در کودکی فوت کرده‌است، به جای ابطال شناسنامه متوفی، آن را در اختیار فرزندی که بعداً متولد می‌شود قرار دهند، چه مشکلی پیش خواهد آمد؟

حق هر انسانی است که با شناسنامه مخصوص خود زندگی کند. در چنین مواردی، به دلیل عدم تطابق سن واقعی با سن مندرج در شناسنامه، برای فرد مشکلاتی پیش می‌آید که در اکثر موارد به طرح دعوی ابطال شناسنامه در دادگاه می‌انجامد. به همین جهت بهتر است از همان ابتدا، والدین نسبت به ابطال شناسنامه فرزند متوفی خود اقدام نموده و برای فرزند دیگر خود شناسنامه جدید بگیرند و با این کار از مراجعات بعدی به مراجع قضایی جلوگیری نمایند.

سخن پایانی

مطابق قانون باید برای هر فردی که متولد می‌شود، شناسنامه صادر گردد. وقایع مهم زندگی هر فرد در شناسنامه او ثبت می‌شود و ضروری است هنگام وفات او نیز، نسبت به ثبت فوت و ابطال شناسنامه متوفی اقدام شود.

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند رسمی:

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی می باشد؛ اعم از این که، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) تلقی نمایید.

ماهیت قولنامه یک تعهد و قولی باشد. زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ایی را داشته لکن مقدمات لازم را هنوز فراهم نکرده اند، پس اقدام به انعقاد قراردادی کرده و در آن، دو طرف تعهد می نمایند که معامله را با شرایط مشخص و معین شده  و همچنی ظرف مدت زمانی خاص که در قراردا به آن توافق کرده اند،انجام دهند. البته این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی می باشد.

نکته مهم، این است که سند مورد نظر، وقوع معامله و مالکیت را ثابت می نماید و حال آن که قولنامه چنین اثری را نداشته به این معنا که تا مدت زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی، ملک را منتقل نکرده باشد، نه خریدار می تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه دیگر اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله میان طرفین قرارداد استناد نماینددر روند عادی، طرفین در دفتراسناد رسمی حاضر و با رعایت تشریفات قانونی مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت طرف قرارداد می کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه می باشد. حال اگر یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سر پیچی کند چه اتفاقی خواهد افتاد؟

در این فرض، یکی از مهم ترین آثار قولنامه، که تنظیم سند و انتقال می باشد، آشکار می گردد و متعهدله این اختیار را دارد که الزام متعهد را به انجام تعهد درخواست نمایدمحکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، اقدام به صدور حکم میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی و پابر جا می باشد  و حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از میان بردارد و این تعهد به وراث نیز منتقل می گردد و در صورت امتناع آن ها، محاکم قضایی می تواند الزام آن ها به تنظیم سند رسمی را بخواهند.

 الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول:

وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده ذکر کرده باشد.

تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفتر اسناد رسمی مشخص شده جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور بایع(فروشنده) در دفتر اسناد رسمی، در قرارداد پیش بینی شده باشد)

گواهی عدم حضور بایع( فروشنده ) در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه مشخص شده  توسط خریدار دریافت شده باشد.

اگراظهارنامه ایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی توسط خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، کپی برابر اصل شده آن نیز پیوست دادخواست گردد.

عند الزوم گرفتن تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله و سوابق آن نیز پیوست دادخواست گردد.

در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) می باشد، قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل نمایید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری داشته باشد؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد.

مورد معامله می بایست دارای سابقه ثبتی باشد و یا در جریان ثبت قرار داشته باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیز نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت نخواهد داشت.

دادخواست می بایست به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه باشد.

دادخواست باید در دفتر خدمات قضایی ثبت و سپس به  به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، ارجاع شود.

 

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار:

با عنایت به  ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، نیز ملزم می باشند.
بایع(فروشنده)  به موجب عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد و عدم ذکر آن در سند نیز موجب برائت فروشنده نمی گردد.
در نتیجه  به نظر می آید، در قراردادهایی که عرفآ و قانونآ می بایست برای مورد معامله (مبیع)، سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد قید شده و چه قید نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد.

لکن می بایست توجه نمود که  در برخی قراردادها چنین تصریح می گردد که “اچنانچه فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید، فلان مبلغ را می بایست پرداخت نماید” که در این صورت، این اختیار به فروشنده داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب نماید و خریدار نیز تنها اختیاری که دارد این است که  وجه التزام را درخواست نماید و یا الزام به تنظیم سند را تقاضا نماید.

مگر این که در قرارداد فی مابین آن ها ، تصریح به هر دو تعهد شده باشد، یعنی تصریح نموده باشند که در صورتی که فروشنده در اجرای تعهدات خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهدات وی و الزام به تنظیم سند، می بایست مبلغی را به عنوان وجه التزام پرداخت نماید.

 موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

خریدار قبل از طرح دعوا می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت قرا نداشته باشد؛ چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت می باشد، رای نخواهد داد. در این حالت می بایست  فک رهن مورد معامله را در دادخواست ابتدایی خود قید کرده و ازمحضر دادگاه صالح تقاضا نمایید.

همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نبوده باشد، خریدار قادر است از طریق محاکم کیفری با طرح شکوائیه با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نمی باشد؛ زیرا که او مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده و برای دیگری حقی در آن نهفته است.

 اجرا حکم صادره در صورت امتناع فروشنده:

پس از صدور حکم قطعی محکمه ، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام تقاضا نماید.

اجرائیه به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می گردد و چنانچه محکوم علیه  ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار می تواند مجددا به واحد اجرا مراجعه کند.
دایره اجرا به دفترخانه های که مشخص شده بود به تنظیم سند اقدام نماید، اطلاع می دهد که پس از آماده شدن سند رسمی انتقال، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام نماید.

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و بیان می دارد «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نگردد، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید»

نکته های که می بایست به آن اشاره نمود، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه دخالت و مسئولیتی نخواهد داشت.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه تلقی می گردد که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

اقدامات دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند:

احراز و اثبات مالکیت خوانده:

از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (چنانچه شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح میکند و حکم به انتقال می دهد)

احراز و اثبات  مالکیت خوانده بر تبعات موضوع معامله (مبیع): به طور مثال، در مورد خط تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات احراز و اثبات تادیه قسمتی از ثمن معامله (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن معامله و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک مرکزی احراز و اثبات انجام معامله ، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه نامه یا قولنامه ، عنایت  به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین قرارداد ، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین احراز و اثبات هویت طرفین و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت هر یک از آن ها ورثه با ملاحظه حکم انحصار وراثت ، تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک قرار داشته باشد تعیین و احراز میزان بدهی ها، با حفظ تمامی حقوق مرتهن (کسی که مال مرهونه یا مورد رهن به نفع وی توقیف شده است ) یا بازداشت کننده اولی، حکم به الزام به انتقال داده شود.

عنایت به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن توسط طرفین قرارداد : هزینه های لازم به اصولآ برای انتقال مالکیت (از جمله مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است اما این قاعده امری نبوده و می توان خلاف آن نیز توافق نمود.

 

ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف نموده است:

«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا و یا دفاع در مقابل آن قابل استناد باشد.»

ماده 1286 همان قانون سند را بر دو نوع دانسته است: سند رسمی و سند عادی.

سند رسمی سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی و در حدود قانون تنظیم شده باشند. هر سندی که رسمی نباشد، عادی محسوب می شود، اسناد عادی نیز در حدود قوانین معتبر می باشند.

طبق قانون مدنی اسناد رسمی دربرابر طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر می باشند و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک ثبت شد، دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده است  و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.

چطور برای خانه بی سند، سند بگیریم؟

همه ما تا به حال شنیده ایم که یک ملک را به چندین نفر فروخته اند. علت اصلی این امر، فقدان یک سند معلوم و مشخص می باشد. در این جا برای جلوگیری از بروز احتمالی این اتفاق برای شما چگونگی اخذ سند، برای خانه بی سند را شرح می دهیم.

برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟

ممکن است است خود شما یا در آشنایان کسی را بشناسید که خانه بدون سند دارد یا ملکی را قولنامه ای خریداری کرده باشد. برای اخذ سند جای نگرانی نیست.  با انجام مراحل زیر موفق به دریافت سند خواهید شد. مراحل درخواست صدور سند مالکیت به شرح زیر است:مراحل درخواست صدور سند مالکیت به شرح زیر است:

 

تهیه مدارک لازم که در املاک قولنامه‌ای شامل

• کپی از سند مالکیت ملک ( سند اولیه)
• قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه مرتبط می‌کند

در املاک دارای سند مشاعی شامل

• سند مشاعی متقاضی
• در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه

تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه

• متقاضی باید به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت مراجعه و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام کنند.
• در ادامه و پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از مهندس نقشه کش دریافت شود.

 

فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت

• اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی
• کپی از سند مالکیت اولیه ملک ( در اسناد قولنامه‌ای)
• اصل و کپی تمامی قولنامه‌های استنادی (در اسناد قولنامه‌ای)
• اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات
• ارائه نقشه ملک با مختصات UTM
• فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه
• ارائه فیش بانکی به مقدار تعیین شده بابت هزینه تقاضا
• تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه ثبت ملک (برای انجام کار می‌توان به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.)
• ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه ثبت ملک) با استفاده از شماره‌های که در مرحله قبل دریافت شد و کد ملی متقاضی (برای انجام کار می‌توان به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.)
• ارسال مدارک به واحد ثبتی
• پایان ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.

 

هزینه صدور سند ملک چقدر است؟

دریافت سند برای شما یک سری هزینه ها دارد، این هزینه ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند است. در کنار هزینه گرفتن سند خانه یا هزینه صدور سند ملک ، معادل ۵ درصد ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچگونه سندی نداشته باشد باید علاوه بر هزینه‌هایی که گفته شد، مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز طبق مقررات توسط فرد درخواست کننده به حساب خزانه واریز گردد.

      

اختیارات دیوان عدالت اداری

بر اساس قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲/۳/۲۵ طبق مواد ۱۰ و ۱۱ صلاحیت و حدود اختیارات دیوان عدالت اداری به شرح ذیل می باشد:

ماده ۱۰- صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:

۱- رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:

الف- تصمیمات و اقدامات واحد‌های دولتی اعم از وزارتخانه­ ها و سازمان‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی و شهرداریها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهاد‌های انقلابی و مؤسسات وابسته به آنها.

ب- تصمیمات و اقدامات مأموران واحد‌های مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آنها.

۲- رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیأت‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مانند کمیسیون‌های مالیاتی، هیأت حل اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده (۱۰۰) قانون شهرداری‌ها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن‌ها

۳- رسیدگی به شکایات قضات و مشمولان قانون مدیریت خدمات کشوری و سایر مستخدمان واحد‌ها و مؤسسات مذکور در بند (۱) و مستخدمان مؤسساتی که شمول این قانون نسبت به آن‌ها محتاج ذکر نام است اعم از لشکری و کشوری از حیث تضییع حقوق استخدامی
 
این ماده قانونی دارای تبصره های ذیل می باشد:

تبصره ۱- تعیین میزان خسارات وارده از ناحیه مؤسسات و اشخاص مذکور در بند‌های (۱) و (۲) این ماده پس از صدور رأی در دیوان بر وقوع تخلف با دادگاه عمومی است.

تبصره ۲- تصمیمات و آراء دادگاه‌ها و سایر مراجع قضائی دادگستری و نظامی و دادگاه‌های انتظامی قضات دادگستری و نیرو‌های مسلح قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی­باشد.

ماده ۱۱- در صورتی که تصمیمات و اقدامات موضوع شکایت، موجب تضییع حقوق اشخاص شده باشد، شعبه رسیدگی‌کننده، حکم بر نقض رأی یا لغو اثر از تصمیم و اقدام مورد شکایت یا الزام طرف شکایت به اعاده حقوق تضییع شده، صادر می‌نماید.
 
این ماده قانونی دارای تبصره ذیل می باشد:

تبصره- پس از صدور حکم و قطعیت آن بر اساس ماده فوق، مرجع محکومٌ علیه علاوه بر اجرای حکم، مکلف به رعایت مفاد آن در تصمیمات و اقدامات بعدی خود در موارد مشابه است./میزان
 

ماده ۲۰ قانون ثبت

مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، حقی برای خود قائل است می‌تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به وسیلهٔ ادارهٔ ثبت به مرجع صلاحیت‌دار عرض‌حال دهد. مقررات مواد ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ (به استثنای مدت اعتراض که ۳۰ روز است) در این مورد نیز رعایت خواهد شد. تقاضاکننده ثبتی که خود یا نماینده‌اش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاورین مطابق ماده ۱۵ تحدید شده می‌تواند مطابق مقررات این ماده عرض‌حال اعتراض دهد. (۱۵) 

💥تبصره

در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدودهٔ قانونی شهر‌ها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است هر‌گاه اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوا به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورت‌مجلس تحدید حدود تعیین شده است دادگاه در جلسهٔ اداری فوق‌العاده رسیدگی، حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوا را صادر خواهد کرد و این قرار فقط قابل رسیدگی پژوهشی است. (رجوع به قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضین ثبت. مصوب ۱۳۷۳/۲/۲۵) 

نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می‌آید در صورتی که اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدید حدود، سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند، واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بی‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‌نماید. معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور، به هیأت نظارت شکایت نماید. رأی هیأت نظارت قطعی است. 

در صورتی که اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامه‌ای که برای آگهی‌های ثبتی تعیین شده منتشر می‌گردد و معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شکایت نماید. 
 

ماده ۷۵ قانون ثبت اسناد و املاک

هر کس بخواهد سند خود را در اداره ثبت اسناد امانت بگذارد، باید آن را در پاکت و یا لفاف دیگری که لاک و مهر شده باشد گذاشته و شخصاً روی پاکت، تاریخ تسلیم امانت را با تمام حروف در حضور مسئول دفتر قید کند و در صورتی که نتواند بنویسد باید دو نفر شاهد، تاریخ مزبور را روی لفافه یا پاکت نوشته امضا و مهر کنند.

قیم یا امین با موافقت دادستان اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را دارند.

در خصوص فروش اموال صغیر آیا دادسرا قبل از تقسیم ترکه با حفظ حقوق صغار می‌تواند اجازه فروش را صادر نماید یا الزاماً باید با توجه به وجود صغیر جهت تقسیم ترکه به دادگاه مراجعه و از این طریق اموال صغیر را بفروشد؟

💥نظریه مشورتى شماره 5525/7 مورخ 9/8/1372 

مستفاد از مواد 142، 303 و 321 قانون امور حسبی، قیم یا امین با موافقت دادستان (در حال حاضر رئیس دادگستری یا معاونین او) می‌توانند اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را با رعایت مصلحت وی بدهند، ولو اینکه فروش مال قبل از تقسیم ترکه باشد.
 

مجازات کیفری عدم ثبت نکاح

چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی به ازدواج دائم، طلاق یا فسخ نکاح اقدام یا پس از رجوع تا یک ماه از ثبت آن خودداری یا در مواردی که ثبت نکاح موقت الزامی است از ثبت آن امتناع کند، ضمن الزام به ثبت واقعه به پرداخت جزای نقدی درجه پنج و یا حبس تعزیری درجه هفت محکوم می شود. این مجازات در مورد مردی که از ثبت انفساخ نکاح و اعلام بطلان نکاح یا طلاق استنکاف کند نیز مقرر است.

در چه مواردی می‌توان شناسنامه را تعویض کرد؟

✅تعویض شناسنامه در هر یک از حالات زیر صورت می‌گیرد:

۱- تعویض شناسنامه‌های نمونه قدیم دراجرای قانون ثبت احوال

الف) با ارائه شناسنامه نمونه قدیم

ب) بدون ارائه شناسنامه نمونه قدیم

۲- تعویض شناسنامه‌های نمونه جدیدمستعمل.

۳- تعویض شناسنامه ناشی‌از اجرای احکام صادره از محاکم دادگستری، تصمیمات متخذه هیات‌های حل اختلاف، آرای صادره از کمیسیون‌های تشخیص سن یا مصوبات نام خانوادگی.

۴- تجدید شناسنامه پس از رسیدن فرد به سن ۳۰ سالگی جهت تعویض عکس.

۵- تعویض شناسنامه پس از رسیدن فرد به ۱۵ سال تمام

🔹هر یک از اشخاص زیرمی توانند با مراجعه به ادارات ثبت احوال و دفاتر پیشخوان سراسر کشور، نسبت به تنظیم و امضاء برگ درخواست تعویض شناسنامه (فرم شماره ۱) و دریافت شناسنامه جدید اقدام نمایند.

۱- اشخاص ۱۸ سال به بالا

۲- افراد کمتر از ۱۸ سال که دارای حکم رشد باشند

۳- پدر یا جد پدری با ارائه شناسنامه خود جهت فرزندان کمتر از ۱۸ سال

۴- مادر تا زمانی که در قید زوجیت پدر طفل باشد با ارائه شناسنامه خود

۵- سرپرست قانونی (قیم، امین، وصی) برای افراد صغیر و محجور با ارائه مدارک مستندکه سمت او احراز گردیده باشد

🔹مدارک مورد نیاز

۲) تعویض شناسنامه نمونه جدید مستعمل

۱. اصل شناسنامه

۲. سه قطعه عکس ۴×۳ تمام رخ جدید (برای اشخاص ۱۵ سال به بالا)

۳. پرداخت هزینه متعلقه طبق تعرفه جاری

۴. چنانچه شناسنامه‌ای که جهت تعویض ارائه می‌شود فاقد عکس باشد ارائه اصل و تصویر مدارک معتبر عکسدار از قبیل: (گذرنامه، کارت پایان خدمت وظیفه عمومی یا معافیت، گواهینامه رانندگی، کارنامه عکسدار دوره‌های تحصیلی راهنمایی به بالا، معرفی نامه عکسدار محصلین از سوی مدرسه‌ای که مشغول تحصیل می‌باشند یا کارت شناسایی عکسدار کارکنان دوایر دولتی باذکر مشخصات سجلی) الزامی است. ضمناً پس از تطبیق اصل و تصویرمدارک معتبر یاد شده، اصل مدرک مسترد میگردد.

🔹 چنانچه صاحب شناسنامه فاقد هر یک از مدارک مذکور در بند ۴ باشد از طریق معرفی وی به نیروی انتظامی، درخواست تأیید عکس خواهد شد.

🔹 کارمندان دولت و یا کسبه (با جواز کسب) می‌توانند نسبت به تآیید هویت در ظهر عکس‌های دارنده شناسنامه اقدام نمایند.

🔷نحوه مراجعه

🔹برای تعویض شناسنامه کلیه ادارات ثبت احوال و دفاتر پیشخوان سراسرکشور آمادگی دریافت مدارک یاد شده را در ساعات و ایام اداری دارند.

🔹ضمناٌ درخواست تعویض شناسنامه در غیر از محل صدور شناسنامه بلامانع است که در این گونه موارد پس از تنظیم درخواست و آن به اداره ذیربط (محل صدور شناسنامه) نسبت به تعویض و تحویل آن اقدام خواهد شد.

🔷توصیه‌های ضروری:

۱- از آنجائیکه شناسنامه منحصرا" مطابق مندرجات سند سجلی صادر خواهد شد لذا بهنگام دریافت شناسنامه تعویض شده آنرا بدقت مطالعه و چنانچه نواقصی مشاهده شد از دریافت آن تا رفع مغایرت خودداری شود.

۲- شناسنامه اشخاص باید در سن سی سالگی تمام با عکس همانسال صاحب آن تجدید (تعویض) شود.

۳- از آنجائیکه شناسنامه سند هویت اشخاص می‌باشد برای حفظ حقوق خود بدقت از آن نگهداری نمایید.

۴- ودیعه گرفتن و ودیعه گذاردن شناسنامه تحت هر شرایطی ممنوع است.

◀️تعاریف و مفاهیم

۱- قیم

نماینده قانونی محجور که از طرف مقامات صلاحیتدار قضائی در صورت نبودن، ولی قهری (پدر- جدپدری) و وصی جهت انجام امور او تعیین می‌گردد

۲- وصی

۳- امین

امین کسی است که جهت انجام امور محجور در زمان نبودن، ولی قهری (پدر-جدپدری) ویا در مواردیکه، ولی بنا به دلایلی قادر به اداره امور محجور تحت ولایت خود نباشد موقتاً از طرف مقامات صلاحیتدار قضائی جهت انجام امور مربوط به محجورکه در قانون ذکر گردیده منصوب می‌گردد.

۴- محجور

اشخاص ذیل محجور میباشند:

۱. صغار (کمتر از ۱۸ سال تمام)

۲. اشخاص غیر رشید

۳. مجانین

إسناد رسمے و عادے به لحاظ قانون نیز تفاوت‌هایے با یکدیگر دارند.

طبق مادہ ۷۰ قانون ثبت، سندے کہ مطابق قانون بہ ثبت رسیدہ باشد، رسمے است و تمام محتویات و امضاهاے مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر آنکہ جعلیت آن ثابت شود بنابراین تنها با اقامہ دلیل (مادہ ۲۱۹ قانون آیین دادرسے مدنی) می‌توان علیہ سند رسمے ادعاے جعل کرد و انکار و تردید نسبت بہ آن پذیرفتہ نخواهد بود.  
  
🔹اما اسناد عادے هیچ یک از ارکان سند رسمے را ندارد و تنها رکن سند عادے، امضاے منتسب‌الیہ است. بنابراین طرف می‌تواند در مقابل ارایہ سند عادے سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط ، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب بہ خود را انکار یا نسبت بہ آن تردید ڪند.    
  
🔹در پایان در خصوص مهمترین تفاوت اسناد عادے و رسمے مے توان بِع قواعد حاکم بر تعرض‌پذیرے إشارہ کرد  یعنے تعرض‌پذیرے اسناد عادے عام و فراگیر است و براے دفاع در مقابل اسناد عادے می‌توان از انواع تعرض اعم از جعل، انکار و تردید استفادہ کرد.
 

سند رسمی

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت  «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت.» 

🔹بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون ثبت، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.

🔹 همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

مالک قانونی ملک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

🔹در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

🔹تبصره: حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.