پیش از انجام معاملات ملکی، برای اطمینان از شرایط معامله و مالک مربوطه، استعلام وضعیت ملک یکی از ضروریات معامله به شمار می رود. بطوری که با استعلام ملک می توان به اطلاعات کامل در مورد ملک و مالک آن دست یافت. به عنوان مثال اگر ملک مورد نظر در رهن بانک قرار داشته باشد با استعلام وضعیت ثبتی ملک پیش از انجام معامله، می توان از این موضوع مطلع شد.
برای استعلام ملک و شرایط ثبتی آن با ارائه پلاک ثبتی می توان براحتی به مهم دست یافت و با اطمینان در معملات مربوطه وارد شوید.
پس از تقسیم بندی و ثبت اراضی مختلف شهر، شاهد تقسیم بندی هایی در املاک نیز هستیم. بطوری که بسیاری از املاک دارای تقسیم بندی هایی در خود ساختمان یا ملک مربوطه می باشند که برای تشخیص هر کدام از آنها و پیدا کردن آن، اعدادی را به هر قسمت اختصاص می دهند و معمولا بسته به تعداد قسمت های تفکیک شده در ساختمان از 1 تا هر چندتایی ادامه می یابد. به عنوان مثال در مجتمع های تجاری هر واحد تجاری احداث شده دارای یک پلاک مشخص می باشد که با توجه با محل قرارگیری آن واحد تعیین می شود. علاوه بر این ساختمان های مسکونی نیز این تقسیم بندی ها را داشته و به کمک آنها واحد های مسکونی تعریف شده در ملک مربوطه را تفکیک و مشخص می کنند. در مجموع می توان اینطور بیان کرد که اعدادی که به منظور تفکیک بخش های داخلی ساختمان و یا املاک مختلف، به آنها تعلق می گیرد را پلاک تفکیکی می گویند. این پلاک به معنی این می باشد که هر کدام از بخش های تفکیک شده قابلیت دریافت سند شش دانگ را داشته و می توان آن قطعه از ملک را براحتی خرید و فروش کرد.
پلاک تفکیکی همان شماره ردیف در صورت مجلس تنظیم شده برای ثبت اسناد و یا دریافت گواهی پایان کار است. علاوه بر این پلاک تفکیکی در سند، بنچاق و یا نقشه تفکیکی ملک نیز درج می شود.
همانطور که در بالا اشاره شد پلاک های ثبتی شامل دو عدد می باشد که پلاک اصلی و فرعی نام دارند و هر دو در اسناد ملکی به عنوان پلاک ثبتی آن ملک درج می شوند. پلاک اصلی نشان دهنده قطعه مادر بوده و پلاک فرعی نشان دهنده محل قرار گیری ملک در قطعه اصلی است. عدد ثبت شده به عنوان پلاک اصلی و فرعی با یک ممیز(/) از یکدیگر جدا شده و برای تشهیص آنها می توان از قبل و بعد ممیز کمک گرفت. بطوری که عدد قبل از ممیز یعنی سمت چپ آن عدد اصلی و عدد بعد از ممیز و سمت راست آن عدد فرعی پلاک خواهد بود.
در بازار مسکن هر روزه شاهد معاملاتی هستیم که افراد در جهت سرمایه گذاری و یا سکونت انجام می دهند. در معاملات خرید و فروش ملک به دلیل بالا بودن سرمایه مورد نیاز برای آن؛ بررسی جوانب مختلف و در نظر گرفتن نکات حقوقی مربوطه ضرورت می یابد. یکی از مورادی که می تواند اطمینان لازم برای انجام معامله ای را برای افراد فراهم آورد؛ استعلام ملک و سند مورد نظر می باشد.
منظور از استعلام انواع سند ملکی؛ بررسی اعتبار یک سند از نظر قانونی بودن و رعایت موارد حقوقی آن می باشد. استعلام ملک به منظور بررسی شرایط ثبتی و همچنین بررسی مالکیت ملک انجام می گیرد و اعتبار سند و فروشنده را برای افراد مشخص می کند. برای این منظور سازمان ثبت استاد و املاک کشور تدابیر و قوانین مشخصی را وضع کرده و رعایت آن ها در معاملات ملکی را اجباری کرده است. به این ترتیب افراد با اطمینان بیشتری وارد معامله شده و مشکلات حقوقی معاملات کاهش می یابد.
صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد. بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ . در اینصورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود . هیچیک از مالکین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیکه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود. در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را بطور کامل و ششدانگ انتخاب مینمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود و به موجب همین تقسیم نامه ثبت اسناد خواهد توانست برای هرقطعه و یا واحد سند مالکیت صادر نماید. ملاحظه میگردد که صورتمجلس تفکیکی مقدمه برای تقسیم نامه است . برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج گردد . اگر بعد از صورتمجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نشود کار اداره ثبت در تهیه صورتمجلس تفکیکی عبث و بیهوده بوده است. از آنجا که قانونگذار بر اساس اصل حکمت حکیم و دانا بوده و کار عبث قابل انتساب به او نیست . میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هریک مالکین الزامی و اجباری است . اگر در نحوه تقسیم توافقی بین مالکین نباشد . دادرس کارشناس خواهد گمارد. این الزام و اجبار از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط میشود. بنابراین هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی برهاند از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.
در پروندهای حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال سند مالکیت ملکی صادر گردیده است. قبل از اجرای حکم مذکور، ذینفع دادخواستی به طرفیت خوانده تقدیم نموده با عنوان الزام خوانده به تحویل و تسلیم ملک (با توجه به این که ملک در حال حاضر در ادراه ثبت اسناد و املاک به نام خوانده میباشد) آیا خواسته اخیر خواهان قابلیت استماع دارد؟ (موضوع ماده ۲۲ قانون ثبت)
پاسخ:
دعوی خواهان به خواسته تحویل ملکی که قبلاً در مورد آن حکم قطعی به الزام تنظیم سند رسمی به سود وی صادر شده قابل استماع و رسیدگی است و با توجه به اینکه حکم صادره قبلی منافاتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد و چنانچه فروشنده وجهی از بابت ثمن طلب داشته باشد میتواند اقدام به تقدیم دادخواست متقابل نماید.
شخصی چند دانگ مشاع از پلاک ثبتی را مالک بوده است. سهم او عملاً مفروز الحصه بوده آن را به دیگری تحت عنوان مزارعه داده پس از چندین سال مزارعه کاری، مالک دادخواست خلع ید به دادگاه عمومی داده، آیا لازم است دیگر مالکین مشاعی طرف دعوی خلع ید قرار گیرند یا خیر؟
پاسخ:
چون ملک عملاً مفروز الحصه بوده و مورد مزایده قبلاً مشخص شده بنابراین در دعوی خلع ید ضرورت ندارد که دیگر مالکین مشاعی طرف دعوی خلع ید قرار گیرد لذا مستنبط از سوال توافق ضمنی مالکین مشاعی است.
قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ میباشد که به موجب ماده ۱۰۹ این قانون افرادی که مال دیگری را (که می تواند اراضی دولتی هم باشد) مصنوعی و غیر واقعی مال خود معرفی کرده و برای آن سند دریافت یا حتی تقاضای ثبت آنها را کند کلاهبردار شناخته شده و به مجازات این جرم محکوم خواهند گردید. در چنین جرمی عمل شخص زمین خوار سه عنصر مهم دارد از جمله استفاده از وسایل متقلبانه و فریب خوردن شخص قربانی و برده شدن مال است. در قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی که کسی فقط درخواست ثبت ملک را نموده است کلاهبردار تلقی کرده ولی باید به این چنین شخصی و کسی که توانسته با انجام اقداماتی متقلبانه خود را در دفتر ثبت املاک به ثبت برساند تفکیک قائل شد ولی از نظر اصول حقوقی به صرفه تقاضای ثبت در اداره ثبت برای گرفتن سند مال دیگری شروع به کلاهبرداری به نظر می رسد نه کلاهبرداری.
همچنین در برخی موارد قضات دادگاه ها برای شخص زمین خوار مجازات ماده ۲ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ را در نظر می گیرند چرا که مبلغ جزای نقدی مقرر در این ماده نسبت به سایر قوانین بیشتر است و می تواند تا دو برابر ارزش مال اخذ شده افزایش یابد.
واژه تفکیک املاک زمانی به کار می رود که ملکی به قطعات کوچکتر تقسیم شود در این حالت ملک مورد نظر ممکن است متعلق به یک نفر و یا متعلق به چند نفر باشد که در صورت تعدد مالکین کلیه آنها باید با تفکیک موافقت نمایند. پس از تفکیک مالکیت مالکین مشاعی در هر یک از قطعات تفکیکی برابر با سهم وی در ملک اولیه می باشد.
تعریف تفکیک بسیار به تعریف افراز نزدیک می باشد ولی باید گفت که این دو واژه متفاوت از یکدیگر بوده و دارای تفاوت هایی با هم هستند.
این تفاوت ها عبارت است از:
در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است که هر شخصی اگر به سند عادی و یا رسمی در مورد عین مال و یا منفعت مال حقوقی را به شخص و یا اشخاصی داده باشد و اما بعد از مدتی درمورد همان ملک یا اموال معامله ای را با سند رسمی و یا عادی صورت دهد طبق قانون به مجازات حبس محکوم خواهد شد . برای این گونه معاملات دو حالت وجود دارد که عبارتند از :
از منظر حقوقی نیز در معامله معارض تنها کسی مالک قانونی ملک است که برای اولین بار معامله کرده باشد و باید به دادگاه شکایت کرده و خواستار این موضوع شود تا معاملات بعدی را باطل اعلام کنند. این موضوع نیز تفاوتی ندارد که سند مالک اول به صورت رسمی و یا عادی تنظیم شده باشد.
در ابتدا باید به این نکته توجه کرد که توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت دارا مزایا و منافعی است که در ادامه به توضیح آنها می‌پردازیم.
باید بدانید که از طریق اجرای ثبت، وصول مطالبات کار بسیار ساده‌تری است. یعنی اگر شما بخواهید از طریق محاکم قضایی اقدام به توقیف مال شخصی را داشته باشید که بتوانید مطالبات خود را وصول کنید، پروسه دادرسی خیلی طولانی‌تر و سخت‌تری خواهید داشت. زیرا مثلا برای توقیف خودرو از طریق اجرای ثبت احتیاجی به باطل کردن تمبر مالیاتی نیست ولی برای محاکم قضایی، شما باید حتما هزینه تمبر بپردازید، زیرا در غیر این صورت دادخواست شما بررسی و پیگیری نمی‌شود، مگر در صورتی که رای قطعی صادر شود. این نیز نیازمند صرف زمان و هزینه بسیار است.
ابطال شناسنامه متوفی از نظر قانونی بسیار مهم میباشد. شناسنامه سند رسمی احراز هویت افراد است. در قالب این سند رسمی اوصاف احوال شخص مانند تولد، ازدواج، طلاق، فرزندان و مرگ ثبت میشود. هر فردی باید تنها یک شناسنامه داشته باشد. از نظر قانونی تنها دارنده شناسنامه مجاز به استفاده از آن است و با مرگ صاحب شناسنامه، این سند باطل و فاقد ارزش قانونی میباشد. شاید این پرسش برای شما مطرح گردد که اگر بعد از فوت یک شخص، بستگان او نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام نکنند آیا از لحاظ قانونی مرتکب جرم شده‌اند؟. ابطال شناسنامه چه نکاتی دارد و مشاوره حقوقی ابطال شناسنامه در چه مواردی مورد نیاز است؟. برای بررسی این موضوع، مطالعه آنچه در ادامه می‌آید را از دست ندهید.
ماده 22 قانون ثبت احوال بیان می‌دارد بعد از فوت هر شخص، این موضوع باید به یکی از ادارات ثبت احوال کشور اطلاع داده شود. حتی فوت افراد ایرانی در خارج از کشور باید به مأموران کنسولی محل اقامت یا به یکی از ادارات ثبت احوال کشور اعلام شود. ثبت احوال، بعد از اطلاع از فوت افراد نسبت به صدور گواهی فوت و ابطال شناسنامه متوفی اقدام میکند. با دریافت مشاوره حقوقی ابطال شناسنامه می‌توانید به سادگی و در کمترین زمان نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام کنید.
1. نزدیک‌ترین خویشاوند متوفی یا هر شخصی که در موقع وفات حاضر بوده‌است (با ارائه مدرک شناسایی).
2. مأموران انتظامی متصدی یا صاحب مکانی که وفات در آن رخ داده‌است.
3. متصدیان گورستان‌ها.
4. مقامات قضایی و نظامی.
5. گروه‌های امدادی.
برای صدور گواهی فوت، ارائه شناسنامه متوفی و کارت ملی (در صورت صدور کارت) ضروری است. همچنین باید از پزشک یا بیمارستان یا مسئولین گورستان گواهی دریافت شود. اگر این گواهی موجود نیست، حضور دو نفر گواه با ارائه مدرک شناسایی در اداره ثبت احوال کفایت میکند.
در صورت عدم تحویل شناسنامه متوفی، باید مدارکی ارائه شود که هویت متوفی را مشخص نماید. با این مدارک ثبت احوال نسبت به صدور گواهی فوت اقدام می‌نماید. بعد از آن میتوان در فرصت مناسب، با ارائه شناسنامه و گواهی فوت، نسبت به ابطال شناسنامه متوفی اقدام کرد.
بدون شناسنامه هم میشود نسبت به ثبت فوت اقدام کرد. بنابراین اطرافیان متوفی نباید به واسطه فقدان شناسنامه، در ثبت وفات تعلل ورزند. آنها می‌توانند بعد از ارائه سایر مدارک شناسایی متوفی و صدور گواهی فوت، از طریق دادگاه امر ابطال شناسنامه را پیگیری کنند. بدین ترتیب که دادگاه به درخواست بستگان متوفی، برای ثبت احوال دستور صادر میکند تا برای متوفی شناسنامه المثنی به همراه اطلاعات فوت ایشان صادر شود.
بهتر است واقعه وفات در ظرف مهلت مقرر، یعنی 10 روز، به اداره ثبت احوال اعلام شود. روز وفات و تعطیل رسمی بعد از آخرین روز، جزء این مهلت به حساب نمی‌آید و اگر وفات در هنگام سفر رخ دهد، مهلت اعلام آن از تاریخ رسیدن به مقصد محاسبه خواهد شد. افرادی که خارج از این مهلت قانونی نسبت به ثبت واقعه فوت اقدام کنند، علاوه بر جریمه‌های اعلام شده از سوی ثبت احوال، از طرف شورای حل اختلاف نیز مشمول جریمه نقدی می‌شوند.
با توجه به اینکه فوت افراد، دارای آثار حقوقی است، زمان دقیق فوت دارای اهمیت فراوانی است. فوت افراد آثار حقوقی از جمله لزوم تعیین تکلیف دارایی متوفی و میزان سهم الارث و حقوق وراث را به دنبال دارد. لازم به ذکر است شناسنامه و گواهی فوت متوفی، از مدارک لازم برای درخواست انحصار وراثت میباشد.
در قانون برای کوتاهی در اعلام واقعه فوت مجازات قانونی تعیین شده‌است. به همین دلیل توصیه میشود برای اینکه مسئولیت قانونی متوجه بستگان متوفی نشود، در اولین فرصت ظرف مدت مقرر، فوت را به ثبت احوال اعلام کنند. چرا که ثبت احوال موظف است در صورت ثبت نشدن واقعه فوت از سوی خانواده متوفی، علیه این افراد اعلام جرم کند. معمولاً عدم ابطال شناسنامه متوفی، سوء استفاده از این سند را به همراه خواهد داشت.
پیش از این گفتیم شناسنامه سند شناسایی اختصاصی افراد است. هرکس تنها باید از شناسنامه خود استفاده نماید و استفاده از شناسنامه دیگران مخصوصاً فرد متوفی، تخلف و سرپیچی از قانون است. به موجب قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، فردی که مرتکب چنین جرمی شود، به حبس از 91 روز تا یک سال و یا پرداخت جریمه نقدی و یا به هر دو محکوم خواهد شد.
اگر فردی خود از شناسنامه متوفی استفاده نکند اما آن را به فرد دیگری اجاره داده یا بفروشد، باز هم مطابق قانون مجرم محسوب میشود. به علاوه مطابق ماده 15 قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، خرید و فروش شناسنامه و اسناد سجلی جرم است. هر یک از مرتکبین به پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شوند و در صورت تکرار به اشدّ مجازات محکوم، و در صورت تبدیل به حرفه، علاوه بر محکومیت به حداکثر جزای نقدی و حبس از سه سال تا ده سال محکوم خواهد شد.
بر اساس ماده ۹ قانون تخلفات، جرایم و مجازات‌های مربوط به اسناد سجلی و شناسنامه‌ای، فرد علاوه بر تحمل مجازات اصلی به حبس از یک تا سه سال و پرداخت جریمه نقدی محکوم میشود.
برابر قانون هنگامی که فردی فوت میکند باید واقعه فوت در مراجع ذیصلاح ثبت و اسناد هویتی وی نیز باطل گردد. هرگونه سوء استفاده از مدارک هویتی متوفی توسط هر شخصی جرم تلقی شده و پیگرد قانونی دارد. همچنین در صورتی که افرادی به دنبال خریداری اسناد هویتی هستند، مشخص است که قصد آنها سوء استفاده از مدارک میباشد. همکاری با این گونه افراد جرم محسوب میشود و بسته به نوع سوء استفاده، مجازات خاطی توسط مراجع قضایی تعیین میگردد.
حق هر انسانی است که با شناسنامه مخصوص خود زندگی کند. در چنین مواردی، به دلیل عدم تطابق سن واقعی با سن مندرج در شناسنامه، برای فرد مشکلاتی پیش می‌آید که در اکثر موارد به طرح دعوی ابطال شناسنامه در دادگاه می‌انجامد. به همین جهت بهتر است از همان ابتدا، والدین نسبت به ابطال شناسنامه فرزند متوفی خود اقدام نموده و برای فرزند دیگر خود شناسنامه جدید بگیرند و با این کار از مراجعات بعدی به مراجع قضایی جلوگیری نمایند.
مطابق قانون باید برای هر فردی که متولد میشود، شناسنامه صادر گردد. وقایع مهم زندگی هر فرد در شناسنامه او ثبت میشود و ضروری است هنگام وفات او نیز، نسبت به ثبت فوت و ابطال شناسنامه متوفی اقدام شود.
نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی می باشد؛ اعم از این که، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) تلقی نمایید.
ماهیت قولنامه یک تعهد و قولی باشد. زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ایی را داشته لکن مقدمات لازم را هنوز فراهم نکرده اند، پس اقدام به انعقاد قراردادی کرده و در آن، دو طرف تعهد می نمایند که معامله را با شرایط مشخص و معین شده و همچنی ظرف مدت زمانی خاص که در قراردا به آن توافق کرده اند،انجام دهند. البته این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی می باشد.
نکته مهم، این است که سند مورد نظر، وقوع معامله و مالکیت را ثابت می نماید و حال آن که قولنامه چنین اثری را نداشته به این معنا که تا مدت زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی، ملک را منتقل نکرده باشد، نه خریدار می تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه دیگر اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله میان طرفین قرارداد استناد نماینددر روند عادی، طرفین در دفتراسناد رسمی حاضر و با رعایت تشریفات قانونی مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت طرف قرارداد می کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه می باشد. حال اگر یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سر پیچی کند چه اتفاقی خواهد افتاد؟
در این فرض، یکی از مهم ترین آثار قولنامه، که تنظیم سند و انتقال می باشد، آشکار می گردد و متعهدله این اختیار را دارد که الزام متعهد را به انجام تعهد درخواست نمایدمحکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، اقدام به صدور حکم میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی و پابر جا می باشد و حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از میان بردارد و این تعهد به وراث نیز منتقل می گردد و در صورت امتناع آن ها، محاکم قضایی می تواند الزام آن ها به تنظیم سند رسمی را بخواهند.
وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده ذکر کرده باشد.
تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفتر اسناد رسمی مشخص شده جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور بایع(فروشنده) در دفتر اسناد رسمی، در قرارداد پیش بینی شده باشد)
گواهی عدم حضور بایع( فروشنده ) در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه مشخص شده توسط خریدار دریافت شده باشد.
اگراظهارنامه ایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی توسط خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، کپی برابر اصل شده آن نیز پیوست دادخواست گردد.
عند الزوم گرفتن تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله و سوابق آن نیز پیوست دادخواست گردد.
در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) می باشد، قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل نمایید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری داشته باشد؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد.
مورد معامله می بایست دارای سابقه ثبتی باشد و یا در جریان ثبت قرار داشته باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیز نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت نخواهد داشت.
دادخواست می بایست به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه باشد.
دادخواست باید در دفتر خدمات قضایی ثبت و سپس به به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، ارجاع شود.
با عنایت به ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، نیز ملزم می باشند.
بایع(فروشنده) به موجب عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد و عدم ذکر آن در سند نیز موجب برائت فروشنده نمی گردد.
در نتیجه به نظر می آید، در قراردادهایی که عرفآ و قانونآ می بایست برای مورد معامله (مبیع)، سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد قید شده و چه قید نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد.
لکن می بایست توجه نمود که در برخی قراردادها چنین تصریح می گردد که “اچنانچه فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید، فلان مبلغ را می بایست پرداخت نماید” که در این صورت، این اختیار به فروشنده داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب نماید و خریدار نیز تنها اختیاری که دارد این است که وجه التزام را درخواست نماید و یا الزام به تنظیم سند را تقاضا نماید.
مگر این که در قرارداد فی مابین آن ها ، تصریح به هر دو تعهد شده باشد، یعنی تصریح نموده باشند که در صورتی که فروشنده در اجرای تعهدات خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهدات وی و الزام به تنظیم سند، می بایست مبلغی را به عنوان وجه التزام پرداخت نماید.
خریدار قبل از طرح دعوا می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت قرا نداشته باشد؛ چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت می باشد، رای نخواهد داد. در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را در دادخواست ابتدایی خود قید کرده و ازمحضر دادگاه صالح تقاضا نمایید.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نبوده باشد، خریدار قادر است از طریق محاکم کیفری با طرح شکوائیه با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نمی باشد؛ زیرا که او مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده و برای دیگری حقی در آن نهفته است.
پس از صدور حکم قطعی محکمه ، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام تقاضا نماید.
اجرائیه به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می گردد و چنانچه محکوم علیه ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار می تواند مجددا به واحد اجرا مراجعه کند.
دایره اجرا به دفترخانه های که مشخص شده بود به تنظیم سند اقدام نماید، اطلاع می دهد که پس از آماده شدن سند رسمی انتقال، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام نماید.
ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و بیان می دارد «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نگردد، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید»
نکته های که می بایست به آن اشاره نمود، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه دخالت و مسئولیتی نخواهد داشت.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه تلقی می گردد که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
احراز و اثبات مالکیت خوانده:
از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (چنانچه شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح میکند و حکم به انتقال می دهد)
احراز و اثبات مالکیت خوانده بر تبعات موضوع معامله (مبیع): به طور مثال، در مورد خط تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات احراز و اثبات تادیه قسمتی از ثمن معامله (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن معامله و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک مرکزی احراز و اثبات انجام معامله ، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه نامه یا قولنامه ، عنایت به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین قرارداد ، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین احراز و اثبات هویت طرفین و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت هر یک از آن ها ورثه با ملاحظه حکم انحصار وراثت ، تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک قرار داشته باشد تعیین و احراز میزان بدهی ها، با حفظ تمامی حقوق مرتهن (کسی که مال مرهونه یا مورد رهن به نفع وی توقیف شده است ) یا بازداشت کننده اولی، حکم به الزام به انتقال داده شود.
عنایت به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن توسط طرفین قرارداد : هزینه های لازم به اصولآ برای انتقال مالکیت (از جمله مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است اما این قاعده امری نبوده و می توان خلاف آن نیز توافق نمود.
«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا و یا دفاع در مقابل آن قابل استناد باشد.»
ماده 1286 همان قانون سند را بر دو نوع دانسته است: سند رسمی و سند عادی.
سند رسمی سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی و در حدود قانون تنظیم شده باشند. هر سندی که رسمی نباشد، عادی محسوب می شود، اسناد عادی نیز در حدود قوانین معتبر می باشند.
طبق قانون مدنی اسناد رسمی دربرابر طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر می باشند و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک ثبت شد، دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده است و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.
همه ما تا به حال شنیده ایم که یک ملک را به چندین نفر فروخته اند. علت اصلی این امر، فقدان یک سند معلوم و مشخص می باشد. در این جا برای جلوگیری از بروز احتمالی این اتفاق برای شما چگونگی اخذ سند، برای خانه بی سند را شرح می دهیم.
برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟
ممکن است است خود شما یا در آشنایان کسی را بشناسید که خانه بدون سند دارد یا ملکی را قولنامه ای خریداری کرده باشد. برای اخذ سند جای نگرانی نیست. با انجام مراحل زیر موفق به دریافت سند خواهید شد. مراحل درخواست صدور سند مالکیت به شرح زیر است:مراحل درخواست صدور سند مالکیت به شرح زیر است:
دریافت سند برای شما یک سری هزینه ها دارد، این هزینه ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند است. در کنار هزینه گرفتن سند خانه یا هزینه صدور سند ملک ، معادل ۵ درصد ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین میشود، دریافت و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز میشود. اگر ملک مورد تقاضا هیچگونه سندی نداشته باشد باید علاوه بر هزینه‌هایی که گفته شد، مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز طبق مقررات توسط فرد درخواست کننده به حساب خزانه واریز گردد.
بر اساس قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲/۳/۲۵ طبق مواد ۱۰ و ۱۱ صلاحیت و حدود اختیارات دیوان عدالت اداری به شرح ذیل می باشد:
ماده ۱۰- صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:
۱- رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:
الف- تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ها و سازمان‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی و شهرداریها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهاد‌های انقلابی و مؤسسات وابسته به آنها.
ب- تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آنها.
۲- رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیأت‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مانند کمیسیون‌های مالیاتی، هیأت حل اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده (۱۰۰) قانون شهرداریها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها
۳- رسیدگی به شکایات قضات و مشمولان قانون مدیریت خدمات کشوری و سایر مستخدمان واحدها و مؤسسات مذکور در بند (۱) و مستخدمان مؤسساتی که شمول این قانون نسبت به آنها محتاج ذکر نام است اعم از لشکری و کشوری از حیث تضییع حقوق استخدامی
این ماده قانونی دارای تبصره های ذیل می باشد:
تبصره ۱- تعیین میزان خسارات وارده از ناحیه مؤسسات و اشخاص مذکور در بند‌های (۱) و (۲) این ماده پس از صدور رأی در دیوان بر وقوع تخلف با دادگاه عمومی است.
تبصره ۲- تصمیمات و آراء دادگاه‌ها و سایر مراجع قضائی دادگستری و نظامی و دادگاه‌های انتظامی قضات دادگستری و نیرو‌های مسلح قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمیباشد.
ماده ۱۱- در صورتی که تصمیمات و اقدامات موضوع شکایت، موجب تضییع حقوق اشخاص شده باشد، شعبه رسیدگی‌کننده، حکم بر نقض رأی یا لغو اثر از تصمیم و اقدام مورد شکایت یا الزام طرف شکایت به اعاده حقوق تضییع شده، صادر می‌نماید.
این ماده قانونی دارای تبصره ذیل می باشد:
تبصره- پس از صدور حکم و قطعیت آن بر اساس ماده فوق، مرجع محکومٌ علیه علاوه بر اجرای حکم، مکلف به رعایت مفاد آن در تصمیمات و اقدامات بعدی خود در موارد مشابه است./میزان
