درخواست افراز ملک مشاع را باید به کجا داد؟

اگر جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد به اداره ثبت محل وقوع ملک مگر بین مالکین غیب یا محجور باشد که به دادگاه عمومی محل وقوع ملک داده می شود (ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع)و اگر اداره ثبت اعلام کند جریان ثبتی پایان نیافته است باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دادخواست داد.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد؟

اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد پس جریان ثبتی آن به پایان رسیده ولی اگر سند مالکیت نداشته باشد اول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک برویم و استعلام کنیم اگر اداره ثبت اعلام کند که جریان ثبتی خاتمه نیافته است باید برای درخواست افراز به دادگاه عمومی محل وقوع ملک دادخواست تقدیم شود .و قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان می باشد.

به هنگام تهیه نقشه افراز ملک توسط نقشه بردار ثبت چه کسانی می تواند حضور داشته باشند؟

مطابق ماده ۳قانون افراز و فروش املاک مشاع نقشه بردار باید از متقاضی افراز و سایر شرکا و نماینده اداره ثبت دعوت به عمل آورده و نقشه افراز را به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاحاضر برساند .

 

نکته:اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت صادر شده باشد .نشان دهنده این است که جریان ثبتی آن ملک پایلان یافته است.

نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است :

مرحله اول –در این صورت در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شودو تصمیم اداره ثبت در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است در این مورد یک استثنا وجود دارد و با اینکه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است ولی در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک میباشد.

 

مرحله دوم –مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید –نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.(ماده ۱و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله سوم –پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و اینکه ملک سند مالکیت معارض نداردمسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.(ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع )

 

مرحله چهارم –مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحضه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند .

نحوه افراز املاک مشاع و مرجع در خواست آن

در رابطه با درخواست و افراز املاک مشاع باید به دو مورد توجه کرد و وضع ملک از جهت اینکه جریان ثبتی آن خاتمه یافته یا نه توجه کرد .

نحوه انجام تفکیک ومرجع در خواست تفکیک ملک مشاع و هزینه آن

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع براساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد مبنای وصول هزینه تفکیکی ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

تفاوتهای تفکیک و افراز

1=در تفکیک لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید، پس تفکیک در مورد تقسیم املاک مفروز نیز استفاده میشود، اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیر مشترک اصطلاح افراز به کار برده نمیشود.

2=اگر ملک مشاعی به روش تفکیک تقسیم بشود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود مثلا اگر زمین به مساحت پنج هزار متر مربع بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین را به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک ازز شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و از حالت مشاع بودن خارج میگردد.

3=در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم میشود مثلا اگر زمین بین دو نفر مشترک باشد به این صورت که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهاردانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمیشود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم میگردد، اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمیگیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهلتر باشد انجام میشود.

4=چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیصص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.

چه کسی هزینه تفکیک را پرداخت می کند ؟

کسی که ذی نفع در تفکیک ملک می باشد .

میزان هزینه تفکیک ملک چقدر است ؟

براساس ارزش معاملاتی روز  ملک محاسبه و دریافت می شود.

تقاضای تفکیک ملک را باید به کجا داد؟

به اداره ثبت محل وقوع ملک

تفکیک ملک

مفهوم تفکیک : تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر .(گفتیم تفکیک تقسیم مال غیرمنقول است که حال این مال غیر منقول می تواند مشاع یا مفروز باشد )

 

مثلا : قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر مربع که مالک یا مالکین آنها تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند اگر تقسیم به این شکل انجام شود به آن تفکیک می گویند .

 

(با توجه به استفاده از کلمات مالک و مالکین متذکر می شویم که تفکیک ویژه مال غیر منقول مشاع نیست و گاه مالک ملک مفروز نیز ملک مفروزی را به دو قطعه یا چند قطعه تقسیم می کند که به آن تفکیک می گویند)

افراز ملک

مفهوم افراز : افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به عبارت دیگر افراز تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .

افراز نوعی از تقسیم است که ویژه مال غیر منقول مشاع است و ودر واقع ویژه ملک مشاع است و در املاک مشاعی که افراز می شود ملک تبدیل به مفروز می شود و از مشاع بودن خارج می شود و تبدیل به ملک مشاع می شود و تقسیم ملک مفروز از طریق تفکیک انجام می شود.

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

هر شریک المال می تواند بدون اذن دیگر شرکا در مال خود تصرف حقوقی انجام دهد مثلا به دیگری هبه کند یا بفروشد و اما در این صورت نیز کسی که مال غیرمنقول را مالک می شود نمی تواند تصرف مادی بکند در این رابطه ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر می دارد «هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند »

تصرفات مادی در ملک مشاع

باتوجه به قانون مدنی اگر دونفر یا چند نفر در یک زمین به طور مشاع سهیم باشند هر کدام از آنها در جز جزء ملک مشاع سهیم می باشند مثلا اگر یکی از شرکا مالک سه دانگ از زمین به صورت مشاع باشد سه دانگ مذکور در ذره ذره زمین مشاع تقسیم شده و ملک مزبور نمی تواند بدون اذن دیگرا در زمین مزبور هیچ گونه تصرف مادی از جمله ساخت و ساز انجام دهد و مطابق قانون آیین دادرسی مدنی تصرف بدون اذن سایر شرکا تصرف عدوانی محسوب می شود .

ساخت و ساز در ملک مشاع

ماده ۵۷۱ قانون مدنی «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه »

 

ماده ۵۸۱ قانون مدنی «تصرفات هر یک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی می باشد »

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

ماده ۸۲۱ قانون مدنی :«حق شفعه فوری است »

 

اخذ به شفعه در یک بیع صحیح ایجاد می شود و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد و بعد از فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود درنگ در اعمال حق شفعه باعث سقوط حق می شود مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاه شدن از وقوع معامله رعایت می شود

دعوای مربوط به اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟

باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود وگرنه قابل استماع نیست .

آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟

بله کلیه تصرفات حقوقی در ملک جایز می باشد و این صورت که یکی از شرکا سهم خود از ملک مشاع را مهریه قرار می دهد برای شریک دیگر حق شفعه نیست .(ماده ۸۰۸ قانون مدنی )

مقصود از ضرری که مانع تقسیم است چه نوع ضرر می باشد ؟

ضرری که باعث نقصان قیمت به مقدرا فاحش باشد و عادتا قابل مسامحه نباشد (ماده ۵۹۳ قانون مدنی )

چه املاکی قابل تقسیم می باشد ؟

۱٫مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی املاکی که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد قابل تقسیم می باشد .۲٫واگر باتقسیم تمام مال از مالکیت بیفتد تقسیم ممنوع می باشد (ماده ۵۹۵ قانون مدنی )۳٫و مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملک غیر قابل افراز که فروخته می شود.