اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد حق شفعه چگونه است ؟

مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه در مورد هر ملک مشاع اعمال نمیشه و فقط در مورد ملکی که بین دو نفر مشترک باشد حق شفعه وجود دارد .

آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد ؟

خیر مطابق ماده ۸۰۹ قانون مدنی اگر بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.در واقع حق شفعه در مورد زمین مشاع ایجاد می شود و البته امروزه قانون تملک آپارتمانها تغییراتی بر این مورد داده است .

ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع

۱٫حق شفعه متخص مال غیر منقول است مثل زمین .

 

۲٫حق شفعه مختص مال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد .

 

۳٫مال غیر منقوا باید بین دو نفر مشترک باشد .

 

۴٫یکی از شریک ها مال غیرمنقول را بفروشد.

حق شفعه به زبان ساده :

حق شفعه به زبان ساده :اگر دو نفر در یک مال غیرمنقولی که قابل تقسیم باشد شریک باشند و یکی از شریک ها بخواهد سهم خود را به کس دیگری بفروشد شریک اول حق دارد مبلغ توافق بین شریک و مشتری به مشتری بدهد و کل مال را به تنهایی تصرف کند .

حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟

شفعه چیست: ماده ۸۰۸ قانون مدنی:هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند.این حق را حق شفعه وصاحب آن را شفیع می گویند.

حق شفعه ویژه فروش املاک غیر منقول است و در اموال منقول راه ندارد .

تصرفات شرکا در ملک مشاع

مطابق ماده ۵۷۵قانون مدنی :هریک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشد ،مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد و طرز اداره کردن مال غیرمنقول مشاع هم به تراضی شرکا انجام می شود و اگر کسی بدون اجازه دیگران در امر اداره دخالت کرده باشد در مقابل دیگران ضامن می باشد.

مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی :تصرفات هریک از شرکا ،در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود یعنی اگر شرکا قبول نکنند معامله باطل است .

و مطابق قانون ثبت نیز برای هریک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می شود .

حق توکیل به غیر در فروش خودرو و ملک

توکیل به غیر در فروش خودرو و ملک از انواع توکیل است. در واقع خودرو و ملک از اموالی هستند که توکیل در آن ها رایج است.یعنی ایکیاز طرفین عقد به فردی وکالت می دهد تا معامله را منعقد نماید. وکیل بر اساس قرارداد وکالت، حق توکیل دارد به این معنا که می تواند برای انجام این موضوع به وکیل دیگری در صورت وجود شرایط صحت وکالت بدهد.هم چنین توجه داشته باشید که قبل از خرید ملک بهتر است نسبت به تعلق سند به فروشنده اطمینان حاصل نمایید. این موضوع را می توانید از طریق استعلام سند ملک قبل از خرید پیگیری نمایید. بهتر است در مورد توکیل در اموال محتاط باشید و در صورتی که به هیچ نحو خودتان نمی توانید اقدام نمایید، در خصوص نحوه ی تنظیم قرارداد، حتما با وکیل مشورت نمایید.

 

در صورتی که قصد معامله ی خودرو دارید، نکات حقوقی خرید و فروش خودرو می تواند شما را در انعقاد معامله ی مناسب یاری دهد.

ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط صحت

اگر وکیل، وکالت در توکیل نداشته باشد و در حدود اختیارات خودش به دیگری وکالت دهد، وکالت معامله ی فضولی محسوب می شود. در صورتی که نمی دانید معامله ی فضولی چیست دراین مقاله به طور کامل به مفهوم این نوع معامله پرداختیم. در خصوص مسئولیت وکلا در برابر موکل، هر دو وکیل به طور تضامنی نسبت به موکل مسئول هستند. مسئولیت تضامنی یعنی موکل برای مطالبه ی خسارت به هر کدام از وکلا که بخواهد می تواند مراجعه نماید.

شرایط صحت توکیل

۱.می بایست حتما در قرارداد وکالت تصریح شود تا وکیل بتواند از حق توکیل استفاده نماید. زیرا در عقد وکالت شخصیت وکیل برای موکل اهمییت دارد.

 

۲.وکیل دوم صرفا در حدود اختیارات می تواند اقدام نماید و رفتار وکیل اول در حدود اختیارات وکیل دوم تاثیر گذار است.

قانون مدنی درخصوص توکیل

ماده ی ۶۷۲ به حق توکیل اشاره کرده است:

 

وکیل در امری نمی تواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد،مگر اینکه صریحا یا به دلالت قرائن وکیل در توکیل باشد.

ماده ی ۶۷۳ به مسئولیت هر دو وکیل اول و دوم نسبت به موکل اشاره دارد:

 

اگر وکیل که وکالت در توکیل نداشته انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب می شود مسئول خواهد بود.

وکالت کاری بلاعزل

وکالت بلاعزل یعنی موکل حق عزل و برکناری وکیل را از خود سلب نماید و در تمام انواع وکالت من جمله وکالت کاری قابل اعمال است. توجه داشته باشید که در وکالت کاری بلاعزل، عزل وکیل اسان نیست و این موضوع می تواند موجب به خطر افتادن منافع موکل شود.

وکالت کاری خودرو

وکالت فروشنده به خریدار یا هر شخص دیگر است تا تعویض پلاک و کارهای اداری بدون حضور فروشنده قابل انجام باشد. هزینه ی تنظیم این وکالت نامه بر عهده ی فروشنده است. بهتر است وکالت نامه مدت دار باشد و بعد از اتمام مدت موکل در صورت تمایل قرارداد را تمدید نماید زیرا در غیر اینصورت شرایط برای سوء استفاده و کلاهبرداری فراهم می شود. مدارک مورد نیاز برای اعطای وکالت، برگ سبز خودرو به علاوه ی مدارک شناسایی طرفین است.

پایان وکالت کاری

۴ عامل وجود دارد که می تواند منجر به خاتمه ی وکالت کاری شود:

 

در صورتی که موضوع وکالت کاری توسط وکیل انجام شود قرار داد خاتمه می یابد.

 

با فوت یا حجر هر یک از طرفین عقد وکالت، قرار داد به پایان می رسد حتی اگر بلاعزل باشد.

 

اگر قرارداد وکالت مدت دار باشد و این مدت منقضی شود قرارداد به اتمام می رسد.

 

اگر وکیل توانایی انجام موضوع قرارداد را نداشته باشد،وکالت به پایان می رسد.

وکالت نامه ی عادی

وکالت نامه ی عادی به صورت دست نویس بین طرفین منعقد می شود و چون در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده است در مراجع اداری پذیرفته نیست اما راه هایی وجود دارد تا بتوانید وکالت نامه ی عادی یا دستی را تائید نمائید تا در اداره ها مورد پذیرش باشد.

وکالت نامه رسمی

وکالت رسمی یا محضری در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و در محاکم و دادگاه ها پذیرفته می شود. اگر وکیل در قرار داد حق توکیل به غیر داشته باشد می تواند اختیار انجام این امور را به دیگری واگذار کند.

نحوه تقدیم دادخواست:

برای درخواست تنفیذ وصیت نامه، باید دادخواست تنفیذ وصیت نامه را در دفتر خدمات الکترونیک قضائی تنظیم کنید و آن را ثبت نمایید.

تنفیذ وصیت نامه در هنگامی که یکی از وراث صغیر است، چگونه است؟

اگر یکی از وراث صغیر باشد؛ ولی، وصی یا قیم نمی تواند آن را تنفیذ نماید. تنها در صورتی که اجرای وصیت نامه منوط به اجازه صغیر باشد و عدم اجازه او موجب ورود ضرر شود. ولی یا وصی می تواند اجازه اجرای آن را بدهد.

 

نکته: در صورتی که صغیر قیم داشته باشد و او اجازه اجرای وصیت نامه را بدهد، دادستان نیز باید آن را تایید نماید.

اگر یکی از وراث اجازه ندهد چه می شود؟

در صورتی که برخی از وراث اجازه اجرای وصیت نامه را بدهند وصیت نامه نسبت به سهم آنان صحیح است و اجرا خواهد شد. اما نسبت به سهم کسانی که آن را اجازه نکرده اند قابلیت اجرایی ندارد.

 

نکته: دادخواست تنفیذ وصیت نامه در مورد وصیت نامه های سری یا خودنوشت است. چرا که وصیت نامه رسمی به صورت صحیح تنظیم می شود و در حکم اسناد رسمی است.

چگونه می توان درخواست اجرای وصیت نامه به بیش از یک سوم اموال را داشت؟

برای این منظور باید دادخواستی تحت عنوان تنفیذ وصیت نامه تنظیم گردد. تنفیذ وصیت نامه یعنی آن که تمامی وراث اجازه اجرای وصیت نامه را بدهند.

میزان سهم الارث زن از شوهرش در صورتی که بچه داشته باشد چقدر است؟

اگر شخص متوفی فرزند داشته باشد، خواه این فرزندان متعلق به همسر فعلی او باشند یا نباشند، در هر صورت آن ها فرزند قانونی متوفی محسوب می شوند و از پدرشان ارث می برند. وجود این فرزندان بر میزان سهم الارث همسر متوفی تاثیر می گذارد. در صورتی که متوفی فرزند یا فرزندانی داشته باشد، میزان سهم الارث زن ازشوهرش، معادل یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان (بنا، زمین و باغ و درختان) می باشد.

 

“ ماده ۹۴۶ قانون مدنی:

زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق می باشد.”