فروش خانه در رهن بانک

در شرایطی که خانه فک رهن نشده باشد، بانک به عنوان وثیقه، سند خانه را در اختیار دارد. در وثیقه بودن سند خانه توسط بانک باعث ایجاد مشکل در قبال انتقال یا فروش خانه می شود. بر اساس ماده 793 قانون مدنی رهن دهنده نمی تواند تصرفی بر روی ملک ، برخلاف حق مرتهن (فرد یا نهادی که مال غیر نزد او به رهن گذاشته شده) انجام دهد، به جز زمانی که از جانب مرتهن اجازه داشته باشد.

فک رهن از سه ‌راه قابل انجام است

.تسویه بدهی از جانب رهن دهنده

.گذشت وام دهنده از طلب خود

.بهم خوردن عقد رهن

روند انجام مزایده به چه صورت است؟

روند برگزاری مزایده مستلزم ساز و کار حقوقی شفاف و قانونی می‌باشد. در اولین مرحله از مزایده، مزایده گذار فراخوان عمومی جهت شرکت در مزایده می گذارد. مزایده گذار این کار را توسط آگهی مزایده در معابر، روزنامه های کثیر الانتشار و به طور کلی در برابر انظار عموم انجام می دهد. بر اساس ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. پیشنهاد دهندگان با رعایت تشریفات قانونی، قیمت پیشنهادی خود را برای کالای به مزایده گذاشته شده ارائه می کنند. مزایده گذار اعم از شخص حقیقی یا حقوقی، پس از بررسی قیمت‌های پیشنهادی توسط پیشنهاد دهندگان، کالا یا خدمت مربوطه را به بالاترین قیمت پیشنهاد شده واگذار می نماید.

کالای مزایده

.کالا می تواند قیمت نامشخص (مخفی از عموم) داشته باشد.

.کالا می تواند قیمت مشخص داشته باشد.

.کالا می تواند قیمت وابسته داشته باشد.

مناقصه به چه معناست؟

مناقصه در لغت به معنی ارزان خری و بها شکنی است. مناقصه در اصطلاح حقوقی اینگونه تعریف می شود: بر خلاف مزایده که کالا یا خدمات توسط مزایده گذار به بالاترین قیمت واگذار می شود، در مناقصه اشخاص حقوقی یا حقیقی که کمترین قیمت را پیشنهاد کنند، برنده مناقصه هستند.

آیا راههای جلوگیری از مزایده ملک را یک وکیل می داند؟

زمانی که ملک توقیف و برای مزایده و فروش گذاشته می شود. تمام دغدغه ی صاحب ملک یا همان محکوم علیه این است که چگونه می توان مانع فروش و مزایده ملک شد. بنابراین این افراد می توانند با مشاوره گرفتن از یک وکیل راههای جلوگیری از مزایده از تخصص وکیل در حوزه مزایده ملک استفاده نمایند.

آیا ملک ورثه ای را می توان به مزایده گذاشت؟

ملک ورثه ای ملکی است که به عنوان ماترک از فرد متوفی شده به جای می ماند. اگر فرد متوفی شده ملک را در وصف چیزی دیگر نداده باشد یا خود بدهی نداشته باشد. ملک به وارثین می رسد. حال اگر وارثین بیش از یک نفر باشد این ملک باید بین وارثین توسط یک وکیل یا شخص عاقل و بالغ تقسیم شود. این تقسیم زمانی به خوبی صورت می گیرد که وراث نسبت به تقسیم بندی موجود در وصیت نامه اعتراضی نداشته باشند. اما اگر بین وراث بر سر سهم هر یک از ملک اختلافی به وجود آید باید ملک توقیف و به مزایده گذاشته شود و از مبلغ به دست آمده از مزایده سهم هر یک از وراث را بدهند. اگر یکی از وراث نسبت به مزایده گذاشتن ملک اعتراض داشته باشد این اعتراض او تاثیری در روند مزایده نخواهد داشت.

آیا املاک مشاع را می توان برای مزایده و فروش انتخاب کرد؟

ملک مشاع یک ملک است با چندین صاحب که صاحبان ملک می تواند دو یا بیش از دو نفر باشند. برای به مزایده گذاشتن این املاک اول باید تکلیف قانونی ملک معلوم شود یعنی اینکه هر نفر چه مقدار سهم از ملک را دارند. بعد از تعیین شدن مقدار سهم هر یک از مالکان باید نسبت به ملک افراز داشت یعنی ملک را تقسیم بندی کرد تا هر یک از صاحبین، سهم خود را از ملک بردارند و سپس آن قسمت از ملک برای شخص محکوم علیه به مزایده گذاشته می شود. تا دین خود را پرداخت نماید.

توقیف ملک توسط شهرداری به چه معناست؟

گاه پیش می آید که اداره شهرداری برای گسترش دادن معابر و ایجاد جاده و امکانات جدید برای شهر و روستا مجبور می شود املاکی که در مسیر این جریانات است را توقیف کند و به اسم شهرداری ثبت نماید ولی خبر خوب این جاست که شهرداری باید ملکی را که توقیف کرده از صاحب ملک بخرد و هزینه ملک را به صاحب اش بدهد.

صدور دستور موقت

تمامی شکایات‌ ازجمله دستور موقت، به شعب بدوی دیوان عدالت رفته و در آنجا مورد بررسی قرار می‌گیرند، اما ممکن است دربرخی موارد معدود، نیاز به این داشته باشند که به جای شعب بدوی، به شعب تجدید نظر بروند. تمام رأی های صادره درنهایت لازم‌ الاجرا خواهد بود در حالی که اعتبار این گونه دستورات، تا زمان صدور رای قطعی در دیوان عدالت اداری و پس از بررسی‌ های نهایی می باشد.

آثار دستور موقت

از آنجایی که رسیدگی به دعاوی و شکایات امری زمانبر است و معمولا صدور رای قطعی مدت‌ها به طول می انجامد و محتمل است که پس از صدور حکم، موضوع مورد شکایت هنگام اجرا منتفی شده باشد، قانونگذار، دادرسی فوری یا دستور موقت را پیش‌ بینی کرده است. بیشترین تاثیر دستور موقت، جلوگیری از اجرای حکم قطعی مراجع شبه قضایی تا زمان رسیدگی نهایی دیوان عدالت اداری است. وی می‌گوید با این تفاسیر به محض اینکه دیوان عدالت اداری اقدام به صدور دستور موقت می‌ کند، دستگاه‌های مربوطه اجراکننده آرا، ملزم به توقف اجرای رای صادر شده، بوده و باید تا زمان نهایی بررسی دیوان عدالت در خصوص رای، دست نگه دارند. ولی به دلیل اینکه اغالب خسارت‌ های ناشی از اجرای رای برخی از ادارت مانند اداره کار، مالی بوده و امکان جبران وجود دارد، در مورد آرای صادره از این ادارات ممکن است صدق نکند.

نقض یا تغییر حکم

همانطور که در ماده 8 از قطعی بودن اجرای حکم بحث شد، این ماده اشاره مختصری نیز به دادگاه یا مرجع بالاتر برای توقف اجرای حکم کرده است. قانون گذار در ماده 8 قانون آیین دادرسی مدنی امکان تغییر حکم توسط دادگاه صادر کننده یا مرجع بالاتر را پیش بینی کرده و پیش بینی نقض قانونی حکم در دادگاه هم عرض از نظر قانون گذار مخفی مانده است، هم چنین به دادگاه اجازه داده شده است که حکم دادگاه هم عرض را تغییر داده و یا آن را ملغا اعلام کند. این تجویز در قسمت اول ماده 421 قانون آیین دادرسی مدنی در ارتباط با رسیدگی به اعتراض طاری صورت گرفته است. ماده 421 چنین مقرر داشته است « اعتراض طاری در دادگاهی که دعوا در آن مطرح است، بدون تقدیم دادخواست به عمل خواهد آمد اما اگر درجه دادگاه پایین تر از دادگاهی باشد که رأی معترض عنه را صادر کرده، معترض دادخواست خود را به دادگاهی که رأی را صادر کرده است، تقدیم می‌نماید و موافق اصول در آن دادگاه رسیدگی خواهد شد.»

درخواست رفع اختلاف استنباط طرفین از مفاد حکم

در مرحله‌ اجرای احکام این احتمال وجود دارد که طرفین دادرسی استنباط متفاوتی از مفاد حکم صادره داشته باشند، رفع چنین اختلافی به عهده‌ دادگاه خواهد بود. رسیدگی به اختلاف طرفین در مفاد حکم تأثیری در به تعویق انداختن اجرا نخواهد داشت مگر این که دادگاه، نوع رسیدگی را در اجرا مؤثر تشخیص دهد که در این صورت اجرا را متوقف خواهد نمود.

فوت یا حجر محکوم علیه به صورت موقت

طبق ماده ۳۱ هر‌گاه محکوم‌ علیه فوت یا محجور شود، عملیات اجرایی به صورت موردی تا زمان معرفی ورثه، ولی، وصی، قیم محجور یا امین و مدیر ترکه ‌متوقف می‌ گردد و قسمت اجرا به محکوم‌ له اخطار می‌ کند تا اشخاص مذکور را با ذکر نشانی و مشخصات کامل معرفی نماید و اگر مالی توقیف نشده ‌باشد، دادورز (‌مأمور اجرا) می‌ تواند به درخواست محکوم‌ له معادل محکوم به از ترکه متوفی یا اموال محجور توقیف کند.

تقاضای تجدید نظر

حتی اگر دادگاه ر‌أی را غیر قابل تجدید نظر اعلام کند، محکوم علیه می تواند نسبت به آن تقاضای تجدید نظر نماید. صرف تقاضای تجدید نظر موجب توقیف اجرای حکم می شود. استناد به ماده 347 ق ادم ماده اده 347 تجدیدنظرخواهی از آرای قابل تجدیدنظر که در قانون احصاء گردیده مانع اجرای حکم خواهد بود، هرچند دادگاه صادرکننده رأی آن را‌ قطعی اعلام نموده باشد مگر در مواردی که طبق قانون استثناء شده باشد.

اعتراض به علت عذر موجه

در صورتی که حکم صادره قطعی باشد و به موقع به اجرا گذاشته شود ولی محکوم علیه به علت عذر موجه توان اینکه به ر‌أی اعتراض بنماید نداشته و از موقع اعتراض او گذشته باشد و موفق بشود از دادگاه حکم قرار قولی تجدید نظر دریافت نماید، از اجرای حکم خودداری می گردد.

رضایت کتبی محکوم له

در صورتی که محکوم‌له به صورت کتبی از دایره‌ی اجرا تقاضای تعطیلی یا توقف عملیات اجرایی را درخواست کند، اقدامات اجرایی ادامه نخواهد یافت.

ابراز رسید محکوم‌له دائر به وصول محکوم به

اگر محکوم علیه رسیدی از محکوم‌له ارائه نماید که که حاکی از وصول محکوم به باشد، عملیات اجرایی متوقف‌ می‌‌گردد. لازم به ذکر است که مطابق نظریه‌ اداره‌ حقوقی دادگستری در این زمینه، رسید ابرازی محکوم علیه باید مورد تأیید محکوم‌ له نیز قرار گرفته باشد.

تقاضای نقض رأی فرجام خواسته

در مواردی که قانون معین کرده است، برحسب مورد برخی از آرای صادره از دادگاه‌های بدوی یا تجدید نظر قابلیت فرجام خواهی در دیوان عالی کشور را دارد، رسیدگی فرجامی در حقیقت تشخیص انطباق یا عدم انطباق رأی مورد درخواست فرجامی با موازین شرعی و مقررات قانونی است. پس از صدور رأی توسط دادگاه و فرجام خواهی محکوم علیه از رأی صادره، اگر دادستان کل کشور تقاضای نقض رأی فرجام خواسته را بکند، محکوم علیه‌ می‌‌تواند با ارائه‌ گواهی لازم به دادگاه اجرا کننده‌ رأی، تقاضای توقف اجرای آن را نماید. در این صورت اقدامات اجرایی موقتاً تا پایان رسیدگی دیوان عالی کشور متوقف می‌ شود.

دستور جلوگیری از اجرای حکم قطعی

طبق ماده قانون آیین دادرسی، هیچ مقام رسمی یا سازمان یا اداره دولتی نمی ‌تواند حکم قطعی دادگاه را تغییر دهد یا از اجرای آن جلوگیری کند، اما این اجازه به دادگاهی که حکم صادر کرده است یا مرجع بالاتر داده شده است، آن هم در مواردی که قانون معین کرده باشد و قانون‌گذار تجویز کرده باشد.