اعتراض به اجرای ثبت

براساس ماده یک قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفتر اسناد رسمی، نسبت به تصمیمات اداره ثبت می‌توان اعتراض کرد. بنابراین در صورتیکه دستور اجرای سند رسمی برخلاف قانون و مفاد سند باشد، می‌توان با توجه به نوع اختلافات ثبتی، نسبت به آن در اداره ثبت یا دادگاه حقوقی محل واحد ثبتی، اعتراض کرد. براساس ماده ۴ قانون ثبت اسناد و املاک، با طرح دعاوی ثبتی، عملیات اجرایی ثبت توقیف نمی‌شود، مگر دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، حکم بطلان یا توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.

مراحل صدور اجراییه ثبتی

برای صدور اجراییه ثبتی، باید محکوم‌له درخواست خود را به صورت کتبی به دفتر دادگاه مطرح کند. مهمترین نکته در خصوص صدور اجراییه این است که بعد از قطعی‌شدن حکم صادره یا حکم تجدیدنظرخواهی قطعی، اجراییه صادر می‌شود؛ سپس محکوم‌له باید درخواست صدور اجراییه را در دفتر دادگاه مطرح کند. درخواست اجرای حکم توسط دفتر دادگاه صادرکننده حکم بدوی انجام می‌شود. در صورتی که مرجع قضایی، حکم قطعی را برای صدور اجراییه محرز تشخیص دهد، دستورات لازم برای صدور اجراییه صادر می‌شود. احکام قطعی ابتدا باید به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی وی ابلاغ شود، سپس اجراییه صادر شود.همچنین قانونگذار برای اجرای حکم توسط محکوم‌علیه، مهلت قانونی ده روز را تعیین کرده‌است.

پرونده اجرایی ثبت اسناد

واحد اجرای اسناد رسمی در خصوص اجرای بعضی از اسناد رسمی و عادی، فعالیت می‌کند و براساس ماده ۱، ۴ و ۶ قانون اصلاح مواد قانون ثبت املاک و اسناد و قانون دفاتر اسناد رسمی، می‌توان نسبت به اجراییه این اسناد در دادگاه محل استقرار واحد ثبتی، اعتراض خود را مطرح کرد و اجرای ثبت به جای دادگاه، اجرای بعضی اسناد را انجام می‌دهد. مثال در خصوص وصول مبلغ چک به عنوان سند عادی لازم الاجرا می‌توان از طریق دادگاه و اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام کرد. در مورد مطالبه مهریه می‌توان اجراییه مهریه را از دفتر رسمی ازدواج و طلاق تقاضا کرد.

صدور اجرائیه ثبتی

یکی از نکات مهم در اجراییه ثبتی، شرایط صدور اجراییه است. در صورتیکه شخص، محکومیت خوانده را از دادگاه دریافت کند، خود شخص نمی‌تواند طلب خود را اجرا کند و باید از طریق اجرای ثبت محل یا واحد اجرای احکام دادگاه، رای قطعی را اجرا کند. وظیفه اصلی اجرای ثبت، اجرای مفاد اسناد رسمی مانند املاک ثبت‌شده، دیون، اموال منقول، اجاره و وثیقه است. بعد از صدور اجراییه ثبتی، اختلافاتی به وجود می‌آید که اشخاص می‌توانند نسبت به آن اعتراض کنند.

اجرائیه ثبتی

اجراییه‌های ثبتی، ورق‌هایی است که برای اجرای حکم به وسیله اداره ثبت املاک صادر می‌شود. ورق‌های اجرای ثبت توسط دادگستری یا اداره ثبت به افراد ابلاغ می‌شود. در صورتیکه شخص تعهدات خود را براساس اجرائیه ثبتی انجام ندهد، اموال وی توقیف می‌شود.

اجرائیه در اجرای ثبت

اجراییه روش قانونی است، برای اینکه خواهان حق خود را از خوانده بگیرد. با صدور اجراییه، به میزان مبلغ بدهی، از اموال بدهکار توقیف می‌شود. سپس دادگاه برای پرداخت طلب شخص، می‌تواند اموال توقیف شده بدهکار را مزایده گذاشته و با فروش آن، طلب خواهان پرداخت شود. در بعضی موارد، در مورد صدور رای اجراییه اشتباه به وجود می‌آید، در این مورد شخص می‌تواند نسبت به ابطال اجراییه اقدام کند. از آنجاییکه قوانین و مقررات اجرای ثبتی، پیچیده و دشوار است، قبل از هر اقدام برای اعتراض به اجراییه ثبتی از مشاوره و وکالت وکیل متخصص امور ثبتی بهره‌مند شوید.

اسناد لازم الاجرا در اجرای ثبت

یکی از مهمترین اسناد در اجرای ثبت، اسناد لازم الاجرا هستند. اسناد لازم الاجرا، اسنادی هستند که مالک آن بدون مراجعه به مرجع قضایی صالح یا اداره ثبت محل یا دفتر اسناد رسمی، می تواند دستور اجراییه سند را دریافت کند. اما همه اسناد رسمی، این ویژگی را ندارند. مثال برای مطالبه اجرت‌المثل ملک دارای سند رسمی باید به دادگاه مراجعه کرد؛ زیرا اصل ادعا و میزان آن در سند رسمی مالکیت مشخص نشده‌است.

انواع اجراییه

اجراییه انواع مختلفی دارد. مهمترین اجراییه‌ها، شامل اجراییه ثبتی، اجراییه دادگاه و اجرای مالیاتی است. دفاتر رسمی ازدواج و طلاق، در مورد تعهداتی که در سند عقد ازدواج دائم قید شده و مهریه، اجراییه مهریه صادر می‌کند. اداره ثبت، وظیفه صدور اجراییه وصول چک بی محل و تسهیلات بانکی را برعهده دارد. دفتر اسناد رسمی، وظیفه صدور اجراییه ثبتی در مورد املاک ثبت‌شده املاک اجاره‌ای و وثیقه‌ای را بر عهده دارد.

اجرای ثبت

اجرای ثبت یکی از مهمترین نهادهای حقوق ثبت، در سازمان اسناد و املاک کشور است. در خصوص اسناد لازم الاجرا، در اجرای ثبت، اجراییه ثبتی صادر می شود.

حقوق ثبتی در آرای وحدت رویه

شماره رای وحدت رویه: ۷۸۴

تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۹۸/۰۹/۲۶

موضوع رای وحدت رویه: اعتراض ثالث به عملیات اجرای ثبتی

براساس ماده ۸ قانون اصلاح مواد قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی و اختلافات عملیات اجرایی ثبت، رییس اداره ثبت محل صادرکننده اجرای ثبتی است. اما این موضوع مانعی برای طرح دعاوی حقوقی مانند اثبات مالکیت در مراجع قضایی نیست. در صورتیکه در رسیدگی به  دعاوی مانند اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی از نظر سابقه ثبتی یا توقیف مال یا ملک مانع قانونی وجود داشته باشد، دعوای توقیف و ابطال عملیات اجرایی باید در دادگاه صالح مطرح شود.

نظر ابرازی : براساس نظر ابرازی، شخص ثالث ابتدا باید اعتراض ثبتی را به رئیس ثبت املاک و اسناد محل مطرح کند و در صورتی که رییس اداره ثبت محل از نظر قانونی، اعتراض ثبتی را رد کرد، می‌توان اعتراض به ابطال یا توقیف عملیات اجرایی را در مرجع صالح قضایی مطرح کند.

شورای عالی ثبت در حقوق ثبتی

شورای عالی ثبت، یکی از مهمترین مراجع حل اختلاف دعاوی ثبتی در موارد ذیل است:

-مرجع صالح تجدید نظر از تصمیم‌های هیات نظارت بر طبق بندهای ۱، ۵و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.

-ایجاد رای وحدت رویه ثبتی در هیات‌های نظارت بر طبق تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد.

هیات نظارت ثبت در حقوق ثبتی

هیات نظارت ثبتی براساس ماده ۲۵ قانون ثبت، در موارد ذیل مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی است:

-اعتراض به نظر رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و کارشناسان اداره اجرایی ثبت

-اعتراض به اشتباهات ثبتی که در اجرای مقدماتی ثبت املاک به وجود می‌آید.

-هر نوع سهو و اشتباه قلم در اجرای ثبت املاک و انتقالات بعدی در دفتر ثبت ملک

-اعتراض به تعارض در سند مالکیت

-اعتراض به اشتباهات در اجرای تفکیک املاک ثبتی

 

هیات حل اختلاف ثبتی در حقوق ثبتی

براساس قانون ثبت اسناد و املاک سال ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی این قانون، در موارد ذیل هیات حل اختلاف ثبتی، مرجع صالح رسیدگی به اختلافات و دعاوی ثبتی است:

-تعیین تکلیف املاکی که مشاعا منتقل شده، ولی انتقال‌گیرنده به شکل افراز ملک را تصرف کرده‌است.

-تعیین تکلیف املاک بدون سابقه ثبتی و تصرف مالکانه توسط متقاضی ثبت ملک

-تعیین تکلیف ساختمان‌های ساخته شده در اراضی عمومی، دولتی و موقوفه

-تعیین تکلیف املاک با عرصه و اعیان جدا و عرصه کمتر از عین. مثال در زمین ۵۰۰ متری ساختمان ۱۰ طبقه با متراز ۲۰۰ متر در هر طبقه ساخته شود و مالک عرصه و اعیان اختلاف داشته باشند.

-تعیین تکلیف اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی بدون سند به دلیل موانع قانونی

-تعیین ساختمان‌های احداثی قبل از سال ۱۳۷۰ در زمین‌های بدون سند رسمی مالکیت

توضیحاتی اداره ثبت +++

اداره ثبت به عنوان یکی از مهمترین و اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به اختلافات ثبتی مانند دعاوی افراز ملک است. اختلافات ثبتی مانند اعتراض اشخاص نسبت به نحوه اجرای ثبت چک و مهریه با رییس اداره ثبت محل است.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی

با توجه به نوع دعاوی ثبتی، مرجع صالح رسیدگی به این نوع دعاوی به شرح ذیل است:

-اداره ثبت

-هیات حل اختلاف ثبت

-هیات نظارت ثبت ماده ۲۵ قانون ثبت املاک و اسناد

– شورای عالی ثبت

مرجع صالح رسیدگی به اعتراض اسناد لازم الاجرا

بر طبق ماده یک اصلاح مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی کشور، در صورتی که اجرای سند لازم الاجرا برخلاف مفاد قانونی باشد، می‌توان نسبت به آن اعتراض کرد. قانونگذار بر طبق ماده ۲ اصلاح قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، دادگاه عمومی حقوقی محل اجرای دستور ثبتی سند لازم الاجرا را مرجع صالح رسیدگی به اعتراض اسناد لازم الاجرا مشخص کرده‌است.

مهلت قانونی اعتراض ثبتی املاک

قانونگذار در حقوق ثبتی برای اعتراض ثبتی املاک، مهلت قانونی تعیین کرده ‌است. قوانین و مقررات ثبت املاک و اسناد بسیار پیچیده و سخت هستند، بنابراین برای انجام هرگونه اعتراض ثبتی املاک از مشاوره و وکالت وکیل امور ثبتی بهره‌مند شوید. یکی از موضوعات مهم در مورد اعتراض ثبتی املاک، مهلت قانونی تعیین شده برای اعتراض است. اعتراض ثبتی املاک باید در اداره ثبت املاک مطرح و به وسیله آگهی ثبتی مشخص شود. براساس ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک، مهلت اعتراض به ثبت املاک، سه ماه است. در صورتی که اعتراض ثبتی ملک در مرجع صالح غیر از اداره ثبت مطرح و در مهلت قانونی ۹۰ روز ، آگهی ثبتی به اداره ثبت املاک فرستاده نشود، نمی‌توان به ثبت ملک مذکور، اعتراض کرد.

انواع اعتراض ثبت املاک در حقوق ثبتی

اعتراض ثبتی املاک در حقوق ثبتی به شرح ذیل است:

-اعتراض در مورد عملیات ثبت املاک

-اعتراض در مورد تحدید حدود املاک ثبتی

-اعتراض در مورد حقوق ارتفاقی املاک ثبتی

 

دعاوی ثبتی اسناد لازم‌الاجرا

دعاوی ثبتی اسناد لازم‌الاجرا، دعاوی ثبتی است که نسبت به سند رسمی در مرحله اجرا، اعتراض مطرح می شود. مهمترین دعاوی ثبتی اسناد لازم الاجرا در مرحله اجرا، شامل دعاوی اعتراض به اجرای ثبت، دعاوی درخواست ابطال اجراییه ثبتی سند و توقف عملیات اجرایی سند لازم الاجرا است.

دعاوی ثبتی در حقوق ثبتی

دعاوی ثبتی، از مهمترین دعاوی مطرح‌شده در مراجع قضایی به شرح ذیل است:

-دعاوی ثبت املاک

-دعاوی ثبت اسناد

-دعاوی ثبت شرکت‌ها

-دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا

دعاوی ثبت املاک در حقوق ثبتی

دعاوی ثبت املاک در مورد اختلاف در اجرای تشریفات ثبتی ملک است. دعاوی ثبتی در حوزه املاک به شرح ذیل است:

-دعاوی مربوط به درخواست ثبت ملک

-دعاوی اعتراض به ثبت املاک

-دعاوی ابطال سند رسمی ملک

-دعاوی مربوط به اعتراض قرارداد رسمی بر خلاف قانون

-دعاوی مربوط به ابطال اسناد مالکیت معارض

-دعاوی مربوط به جعلیت سند ملکی