Important Points on Performance Security in International EPC Contracts :

Important Points on Performance Security in International EPC Contracts :
نکاتی مهم در خصوص ضمانت اجرا در قراردادهای ای پی سی بین المللی :


یکی از مهمترین قسمت ها در تنظیم قراردادهای ای پی سی بین المللی ، فراهم نمودن ضمانت اجرای مناسب و کافی توسط پیمانکاران جهت اطمینان خاطر کارفرمایان از اجرای درست کار می باشد .

در قراردادهای ای پی سی بین المللی ، پیمانکاران موظفند ( ظرف مدت ٢٨ روز ) بعد از امضا توافق قراردادی ، این ضمانت اجرا را به کارفرمایان ارائه نمایند .

نکته قابل توجه این که اخذ این ضمانت  ، صرفا با درخواست کتبی انها و  بدون اثبات قصور واقعی پیمانکار قابل پرداخت می باشد.

اما این مساله نباید به طور غیر عادلانه ای مورد سو استفاده کارفرمایان قرار گیرد و انها بتوانند به هر بهانه ای قادر به اخذ این مبلغ باشند.

 در قراردادهای ای پی سی بین المللی ، کارفرمایان تنها در صورت وقوع یکی از موارد زیر می توانند اقدام به اخذ مبلغ ضمانت نامه نمایند :

١) کوتاهی پیمانکار در تمدید اعتبار ضمانت نامه

٢) قصور پیمانکار در پرداخت مبلغی به کارفرما در سر رسید در طی مدت ٤٢ روز

٣)قصور پیمانکار در جبران یک نقص در مدت ٤٢ روز بعد از دریافت اخطار از سوی کارفرما

٤) اوضاع و احوالی که کارفرما را بر اساس قرارداد محق می دارند که قرارداد را فسخ نماید.


نکته : اگر کارفرما در غیر از موارد ذکر شده در فوق و به ناحق ضمانت را دریافت نماید، وی باید کلیه خسارات پیمانکار را در خصوص ضررها و هزینه های ناشی از این دریافت نابجا جبران نماید.

Passing of Risk in respect of Goods Sold in Transit :

Passing of Risk in respect of Goods Sold in Transit  :
( وضعیت ) انتقال ریسک در مورد کالایی که در هنگام حمل فروخته می شود :


  The  risk  in  respect  of  goods  sold  in  transit  passes  to  the  buyer  from  the  time of the conclusion of the contract. However, if the circumstances so indicate,  the  risk  is  assumed  by  the  buyer  from  the  time  the  goods  were  handed  over  to  the  carrier  who  issued  the  documents  embodying  the  contract  of  carriage.   Nevertheless,  if  at  the  time  of  the  conclusion  of  the  contract  of  sale  the  seller  knew  or  ought  to  have  known  that  the  goods  had  been  lost  or  damaged  and  did  not  disclose  this  to  the  buyer,  the  loss  or  damage  is  at  the  risk  of  the  seller.


در مورد کالایی که در هنگام حمل ( در راه ) فروخته می شود، ریسک از تاریخ انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می گردد.

با این حال اگر از اوضاع و احوال چنین براید، این ریسک از تاریخ تسلیم کالا به موسسه حمل و نقل بر ذمه مشتری مستقر می گردد.

با این وصف، چنانچه بایع در زمان انعقاد قرارداد نسبت به تلف کالا یا زیان دیدن ان اطلاع داشته یا می بایست که اطلاع می داشت و این امر را به اگاهی مشتری نرسانده باشد ، ضامن تلف یا زیان می باشد.

Some Points about Liquidated Damages :

Some Points about Liquidated Damages :
نکاتی پیرامون وجه التزام :

وجوه الزام اساسا مبالغ جبران خسارتی می باشند که باید توسط طرف مقصر برای ارتکاب یک نقض خاص به طرف دیگر پرداخت گردد.

الحاق یک شرط وجه التزام در قرارداد در جایی که احتساب میزان خسارت مشکل می باشد کاربرد دارد.

به عنوان مثال در جایی که کار از کیفیت لازم برخوردار نیست و یا تحویل پروژه با تاخیر همراه می گردد.

در اینجا طرف غیر مقصر نیازی به اثبات خسارت واقعی ندارد و صرفا در صورتیکه طرف غیر مقصر اثبات نماید که متحمل خسارت شده است مستحق اخذ مبلغ وجه التزام می گردد.

به هر حال، شرط  وجه الزام باید سقفی را برای حداکثر مسئولیت جهت کم کردن ریسک طرف مقصر در بر داشته باشد.

باید در نظر داشت که وجه التزام نباید به خود شکل مجازات و تنبیه طرف مقصر را بگیرد و یا غیر منطقی باشد.

وجه التزام در دو شکل وجه التزام برای تاخیر

( Delay Liquidated Damages )
 
و وجه التزام برای اجرا
( Performance Liquidated Damages )
می باشد.

وجه التزام تاخیر در جایی پرداخت می شود که پیمانکار بر طبق جدول زمانی توافق شده موفق به تکمیل کار نشده باشد.

این نوع از وجه التزام اصولا بر مبنای روزانه محاسبه می گردد.

در حالیکه وجه التزام اجرا در جایی پرداخت می گردد که پیمانکار در نائل شدن به کمیت یا کیفیت مورد توافق ناموفق بوده باشد که این حالت ممکن است  بازدهی کل پروژه را تحت الشعاع قرار دهد.
به عنوان مثال میزان تولید برق در یک نیروگاه تولید برق   به جهت کیفیت کار پایین کاهش یابد.
به هر حال جهت کم کردن ریسک پیمانکار ، قرارداد باید شرط تاخیر به علت  قصور کارفرما را استثنا کند.

یا در مواردی که شرط تسهیم مسئولیت
 ( Liability Sharing Clause )
مطرح می باشد .

بدین معنی که پیمانکار و کارفرما تاخیرات همزمانی  ( Concurrently Delays)
را در پروژه موجب شده اند.

در اینجارکارفرما باید مراقب وجود شرط جبران خسارت انحصاری در قرارداد نیز باشد
.( Exclusive Remedy Clause)

شرط جبران خسارت انحصاری باعث می گردد که مسئولیت پیمانکار فقط مختص به وقوع رویداد خاصی گردد و نه برای هر خسارات دیگری.

Conditional & Unconditional Guarantees :

Conditional & Unconditional Guarantees :
در قراردادهای پیمانکاری تضمینات بر دو نوع می باشند:

مشروط و غیر مشروط


١) تضمینات مشروط( Conditional Guarantees) :

در تضمینات مشروط نیاز به اثبات خسارت وجود دارد و شرکت باید برای اخذ ان تضمینات  ، حکمی  از دادگاه و یا داور اخذ نماید.


٢) تضمینات غیر مشروط ( Unconditional Guarantees ):

در حالی که  تضمینات غیر مشروط به صورت عند المطالبه بوده  و شرکت می تواند در صورت قصور پیمانکار بدون اخذ هیچ گونه حکمی از دادگاه به ضامن مراجعه نموده و خسارت خود را مطالبه نماید.

CERTAINTY OF HARM :

CERTAINTY OF HARM :
قطعیت صدمه :


In international contracts :

(1) Compensation is due only for harm, including future harm, that is established with a reasonable degree of certainty.
 

(2) Compensation may be due for the loss of a chance in proportion to the probability of its occurrence.
 

(3) Where the amount of damages cannot be established with a sufficient degree of certainty, the assessment is at the discretion of the court.



در قراردادهای بین المللی :

١) قانونا غرامت فقط برای صدمه در نظر گرفته می شود ، از جمله صدمه اتی ، که با درجه ای متعارف و معقول از قطعیت تعیین می شود.


٢) غرامت ممکن است قانونا برای از دست دادن فرصت، به تناسب احتمال وقوع ان در نظر گرفته شود.


٣) در صورتی که نتوان میزان خسارت را با درجه ای کافی از قطعیت احراز کرد تعیین میزان ان به صلاحدید دادگاه خواهد بود.

Cross Defaul Provision:

Cross Defaul Provision:

کاربرد این شرط بسیار مهم در قراردادهای پیمانکاری و در مواردی است که کارفرمایان با یک پیمانکار به طور مداوم برای انجام کارهای مختلف قراردادمنعقد می نمایند .

و اما مفهوم این ماده قراردادی:

این شرط بیان می دارد که اگر کارفرما در یکی از قراردادهای  خود با پیمانکارش، (در اثر نقض مفاد قرارداد توسط پیمانکار) متحمل خسارتی گردد،
این نقض قراردادی به منزله نقض سایر قراردادها محسوب می گردد؛ حتی اگر واقعا در سایر قراردادها نقضی و یا قصوری توسط ان پیمانکار صورت نگرفته باشد.

به طور مثال قراردادی را در نظر بگیرید که پیمانکار با کارفرما سه قرارداد منعقد کرده

ان سه قرارداد در حال اجرا می باشند که در همین حال کارفرما ادعایی را مبنی بر قصور پیمانکار در مورد یکی از این سه قرارداد مطرح می نماید.

در این ادعا کارفرما بیان می نماید که ضررهای ناشی از قصور پیمانکار ، بیش از باقیمانده طلب وی در این قرارداد می باشد.

در این حالت و بر طبق این شرط ، کارفرما می گوید من به علت قصور تو در این قرارداد ( قرارداد شماره ١ ) ، پول تو را در قرارداد شماره ٢و ٣ نیز نگه می دارم .

یعنی بر فرض اگر کارفرما در قرارداد اول متحمل ضرری معادل ٥٠٠ هزار دلار شده باشد و در قرارداد شماره ٢ به پیمانکار مبلغ ٢٠٠ هزار دلار و در قرارداد شماره ٣ مبلغ ٣٠٠ هزار دلار بدهکار باشد، می تواند کل مبالغ را به صورت واحد در نظرگرفته و مبلغ قراردادهای شماره ٢ و ٣ را جهت جبران خسارت وارده بر خود در قرارداد شماره ١ نگه دارد .

Cost Saving Sharing Clause :

Cost Saving Sharing Clause :

شرطی است در قراردادهای پیمانکاری بین المللی و از مصادیق استراتژی win win.

در بسیاری از موارد چنین فرض می شود که تنها راه دستیابی به سود بیشتر در پروژه ها، افزایش مبالغ و هزینه ها و دلایل توجیهی این گونه افزایش قیمتها برای کارفرمایان است.

در صورتیکه فلسفه وجودی و عملکرد این شرط قراردادی کاملا متفاوت بوده و برای هر دو طرف کارفرما و پیمانکار به صورت برد برد عمل می نماید.


حال مفهوم این شرط قراردادی :

این شرط بیان می دارد که اگر پیمانکار به هر نحو ممکن بتواند از هزینه های کارفرما بکاهد،  از جمله
حذف برخی از مصالح ، مشخصات ساخت و غیره ، (البته باهماهنگی با کارفرما ) ، در این کسر قیمت سهیم می گردد .

در صد سهم پیمانکار در این شرط قراردادی بعضا تا ٥٠٪ از مبلغ کاهش یافته می باشد که با توجه به مبالغ هنگفت قراردادی در پروژه های صنعتی و نفتی گاه به میلیون ها دلار می رسد.

درج این شرط قراردادی در قراردادهای پیمانکاری توصیه می گردد زیرا هم به نفع کارفرمایان و هم به نفع پیمانکاران می باشد.

Some Points on Becoming Clear of Commiting Material Breach in Future :

Some Points on Becoming Clear of Commiting Material Breach in Future  :

 (1) If prior to the date for performance of the contract it is clear that one of the parties ٫will commit a fundamental breach of contract, the other party may declare the contract avoided.

 (2) If time allows, the party intending to declare the contract avoided must give reason able notice to the other party in order to permit him to provide adequate assurance of his performance.

 (3) The requirements of the preceding paragraph do not apply if the other party has declared that he will not perform his obligations.


نکاتی درخصوص معلوم شدن ارتکاب نقض اساسی قرارداد( توسط یکی از طرفین ) در اینده   :

١) هر گاه پیش از تاریخ اجرای قرارداد ، معلوم شود که یکی از طرفین مرتکب نقض اساسی قرارداد خواهد شد ، طرف دیگر می تواند قرارداد را باطل نماید .

٢) طرفی که قصد اعلام بطلان دارد ، چنانچه وقت اقتضا کند ، مکلف است اخطار متعارفی به طرف دیگر بدهد تا برای او این امکان فراهم شود که اطمینان کافی جهت ایفای تعهدش بدهد.

٣) چنانچه طرف دیگر اعلام کرده باشد که تعهدات خود را اجرا نخواهد کرد ، الزامات مذکور در بند پیشین منتفی خواهند بود.

استعلامات دادگاه برای فردی که خود را معسر معرفی کرده است.

مرجع اجراءکننده رای باید به درخواست محکوم له به بانک مرکزی دستور دهد که فهرست کلیه حسابهای محکوم علیه در بانکها و مؤسسات مالی و اعتباری را برای توقیف به مرجع مذکور تسلیم کند . همچنین دادگاه باید به درخواست محکومٌ‌له یا خوانده دعوای اعسار به مراجع ذی‌ربط از قبیل ادارات ثبت محل و شهرداری‌ها دستور دهد که براساس نشانی کامل ملک یا نام مالک پلاک‌ ثبتی ملکی را که احتمال تعلق آن به محکومٌ‌علیه وجود دارد برای توقیف به دادگاه اعلام کند. این حکم در مورد تمامی مراجعی که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند نیز مجری است.

*مراجع مذکور در این ماده مکلفند به دستور دادگاه فهرست و مشخصات اموال متعلق به محکومٌ‌علیه و نیز فهرست نقل و انتقالات و هر نوع تغییر دیگر در اموال مذکور از زمان یک‌سال قبل از صدور حکم قطعی به بعد را به دادگاه اعلام کنند.

ادعای شرف یا به اصطلاح حقوقی اعاده حیثیت به این معناست .

هرکس به هرنحو امور غیر واقع را به دیگری نسبت دهد به شکلی که این کار باعث پایمال شدن حقوق وی(اعم از مادی یا معنوی) بشود یا نه، به موجب قانون برای وی حقی در جهت اعاده ی حقوق ازدست رفته ایجاد شده تا به واسطه آن بتواند آثار جرم انگاری یا احتمالا محکومیت بلاوجه خود را زایل کند.
 توضیح بهتر این مطلب را در ماده ۶۹۸ ق. م . ا میتوان دید:

*ماده ۶۹۸ :«هرکس به قصد اضرار به غیر یا تشویش اذهان عمومی یا مقامات رسمی به وسیله ی نامه یا شکواییه یا مراسلات یا عرایض یا گزارش یا توزیع هرگونه اوراق چاپی یا خطی با امضاء یا بدون امضاء اکاذیبی را اظهار نماید یا به همان مقاصد اعمالی را برخلاف حقیقت راسا یا به عنوان نقل قول به شخص حقیقی یا حقوقی یا مقامات رسمی تصریحا یا تلویحا نسبت دهد اعم از این که به طریق مزبور به نحوی از انحاء ضرر مادی یا معنوی به غیر واقع شود یا نه علاوه بر اعاده حیثیت در صورت امکان ، باید به حبس از ۲ ماه تا ۲ سال و یا شلاق تا ۷۴ ضربه محکوم شود»

*اعاده حیثیت نیاز به شاکی خصوصی دارد پس با مراجعه به دادسرا و طرح شکایت علیه فرد مزبور میتوان به این کار مبادرت ورزید.

تفاوت اعاده حیثیت با اعاده حقوق اجتماعی

*در قانون مجازات اسلامی شخصی که محکوم شده است در شرایط خاصی مشمول محرومیت‌های اجتماعی می‌شود، اما با گذشت زمان معینی این محرومیت‌ها از بین می‌رود.

آیا این موضوع هم عنوان اعاده حیثیت دارد یا خیر؟

*اعاده حیثیت در علم حقوق و در مفاهیم اجتماعی در واقع مربوط به افرادی می‌شود که مرتکب جرم نشده و بی‌گناهند و بی‌گناهی آنها نیز اثبات شده است. به عبارت دیگر موضوع اعاده حیثیت در خصوص مجرمان مطرح نمی‌شود. درباره مجرمان وضعیت دیگری پیش می‌آید؛ وضعیتی که از آن تحت عنوان اعاده حقوق اجتماعی یاد می‌شود.

*قانونگذار ارتکاب برخی از جرایم را موجب محرومیت مرتکبان آنها از حقوق اجتماعی دانسته است؛ محرومیتی که با گذشت مدت زمان مشخص از ارتکاب جرم یا اجرای مجازات از مجرم زدوده می‌شود. به عبارت دیگر مجرمانی که به دلیل ارتکاب جرایم خاص از حقوق اجتماعی خود محروم شده‌اند با گذشت زمان خاصی مجددا دارای همان حقوق از دست رفته خواهند شد؛ بنابراین در اینجا اعاده حیثیت به آن معنایی که قبلا مورد توضیح قرار گرفت مفهوم پیدا نمی‌کند، بلکه حالت دیگری تحت عنوان اعاده حقوق اجتماعی مطرح می‌شود.

تعریف شریک جرم

بر اساس متن قانون، در وقوع جرم ممکن است افرادی به نحوی در وقوع جرم حضور داشته یا دخیل باشند.

+این نوع دخالت فرد در وقوع جرم در قانون مجازات اسلامی دارای تعاریف مشخصی است که با عناوین مباشرت،مشارکت و معاونت مطرح می شود.

+شرکت در جرم با معاونت در جرم دارای تعاریف و مجازاتی متفاوت هستند.

+به زبان ساده می‌توان این گونه توضیح داد که مشارکت در جرم یعنی شریک بودن در وقوع جرم ارتکابی که بر اساس قانون، مجازات شریک همان مجازات مباشر است.

+باید در توضیح مباشر این گونه عنوان کرد که مباشر جرم در واقع همان فاعل اصلی جرم و به زبان عمومی تر همان متهم نفر اول است.

+در ماده ۱۲۵ قانون مجازات اسلامی مصوبه ۱۳۹۲ در تعریف شرکت در جرم این گونه آمده است:

شرکت در جرم

*ماده ۱۲۵- هر کس با شخص یا اشخاص دیگر در عملیات اجرایی جرمی مشارکت کند و جرم، مستند به رفتار همه آنها باشد خواه رفتار هر یک به تنهایی برای وقوع جرم کافی باشد خواه نباشد و خواه اثر کار آنان مساوی باشد خواه متفاوت، شریک در جرم محسوب و مجازات او مجازات فاعل مستقل آن جرم است.

*در مورد جرائم غیرعمدی نیز چنانچه جرم، مستند به تقصیر دو یا چند نفر باشد مقصران، شریک در جرم محسوب میشوند و مجازات هر یک از آنان، مجازات فاعل مستقل آن جرم است.

اگر کارفرما با چندین نوبت درخواست مرخصی کارگران موافقت نکند تکلیف چیست؟

برای جلوگیری از تضییع حق کارگر در رابطه با مخالفت کارفرما در استفاده کارگر از مرخصی سالانه، کارگر ذی‌نفع می‌تواند به اداره کار و امور اجتماعی محل کارگاه مراجعه و مشکل خود را مطرح کند که در این حالت اداره کار رأساً تاریخ استفاده کارگر از مرخصی را تعیین و به طرفین یعنی کارگر و کارفرما اعلام می‌کند؛ در این حالت این تصمیم برای هر دو طرف لازم‌الاتباع خواهد بود..

وکالت حق طلاق به زوجه

طبق ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی و شرع، طلاق به دست مرد است اما مرد می تواند اجرای حق خود در طلاق را به همسرش یا هر شخص دیگری وکالت دهد این وکالت در طلاق یا همان حق طلاق به دو صورت است:

یکی این که به صورت شرط ضمن عقد در سند نکاحیه نوشته شود.
دوم این که زوج (مرد) به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کند و وکالت در طلاق به همسرش یا دیگری بدهد اگر زوج خارج از کشور باشد می تواند به سفارت یا کنسولگری ایران مراجعه کند و وکالت در طلاق را به هر کس که تمایل داشته باشد اعطا کند. اما مورد شایع این است که مرد به همسرش وکالت در طلاق می دهد ولی همانطور که گفته شد زوج می تواند این وکالت در طلاق را به هر کس که بخواهد فرضا پدرش یا دوستش واگذار کند.
آنچه که در وکالت در طلاق (حق طلاق) اهمیت دارد حدود اختیارات است. به عنوان مثال مرد می تواند از سردفتر بخواهد که در وکالت قید کند طلاق در قبال بذل (بخشیدن) تمام مهریه باشد و یا نه می تواند وکالت در طلاق را با بذل هر مقدار از مهریه یا غیر آن قرار دهد. لذا در خصوص این پرسش که آیا با وکالت در طلاق امکان گرفتن مهریه وجود دارد؟ باید گفت که بستگی به حدود اختیارات وکیل دروکالت در طلاق دارد.
وکالت در طلاق اگر در ضمن عقد نکاح (سند ازدواج) شده باشد غیر قابل عزل از جانب مرد می باشد و اگر اعطای وکالت در طلاق در دفترخانه داده شده باشد می تواند بلا عزل و یا قابل عزل و یا مدت دار باشد که همه این موارد بستگی به مرد دارد که چه نوع وکالت در طلاقی بخواهد اعطا کند.

جرم نهب یاغارت چیست ؟

آتش زدن اموال به قصد مقابله با حکومت اسلامی:

قانون  مجازات اسلامی بخش تعزیرات مصوب ۱۳۷۵:

 ماده ۶۷۵- هر کس عمداً عمارت یا بنا یا کشتی یا هواپیما یا کارخانه یا انبار و به طور کلی هر محل مسکونی یا معد برای سکنی یا جنگل یا خرمن یا هر نوع محصول زراعی یا اشجار یا مزارع یا باغ های متعلق به دیگری را آتش بزند به حبس از دو تا پنج سال محکوم می‌شود.

تبصره۱- اعمال فوق در این فصل در صورتی که به قصد مقابله با حکومت اسلامی باشد مجازات محارب را خواهد داشت.

تبصره ۲- مجازات شروع به جرایم فوق شش ماه تا دو سال حبس می‌باشد.

ماده ۶۷۶- هر کس سایر اشیای منقول متعلق به دیگری را آتش بزند به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

ماده۶۷۷- هر کس عمداً اشیای منقول یا غیرمنقول متعلق به دیگری را تخریب نماید یا به هر نحو کلاً یا بعضاً تلف نماید و یا از کار اندازد به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.

ماده۶۷۸- هر گاه جرایم مذکور در مواد (۶۷۶) و (۶۷۷) به وسیلهٔ مواد منفجره واقع شده باشد مجازات مرتکب دو تا پنج سال حبس است.

شکار یا صید حیوانات وحشی حفاظت شده یا ممنوع الصید:

قانون  مجازات اسلامی بخش تعزیرات مصوب ۱۳۷۵:

 ماده ۶۷۹- هر کس به عمد و بدون ضرورت حیوان حلال گوشت متعلق به دیگری یا حیواناتی که شکار آن ها توسط دولت ممنوع اعلام شده است را بکشد یا مسموم یا تلف یا ناقص کند به حبس از نود و یک روز تا شش ماه یا جزای نقدی از یک میلیون و پانصد هزار ریال تا سه میلیون ریال محکوم خواهد شد.

ماده ۶۸۰- هر کس بر خلاف مقررات و بدون مجوز قانونی اقدام به شکار یا صید حیوانات و جانوران وحشی حفاظت شده نماید به حبس از سه ماه تا سه سال و یا جزای نقدی از یک و نیم میلیون ریال تا هجده میلیون ریال محکوم خواهد شد.

اتلاف اسناد دولتی:

قانون  مجازات اسلامی بخش تعزیرات مصوب ۱۳۷۵:

 ماده ۶۸۱- هر کس عالماً دفاتر و قباله‌ ها و سایر اسناد دولتی را بسوزاند یا به هر نحو دیگری تلف کند به حبس از دو تا ده سال محکوم خواهد شد.

اتلاف اسناد غیر دولتی:

قانون  مجازات اسلامی بخش تعزیرات مصوب ۱۳۷۵:

 ماده ۶۸۲- هر کس عالماً هر نوع اسناد یا اوراق تجارتی و غیرتجارتی غیردولتی را که اتلاف آن‌ها موجب ضرر غیر است بسوزاند یا به هر نحو دیگر تلف کند به حبس از سه ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

نهب و غارت:

قانون  مجازات اسلامی بخش تعزیرات مصوب ۱۳۷۵:

 ماده ۶۸۳- هر نوع نهب و غارت و اتلاف اموال و اجناس و امتعه یا محصولات که از طرف جماعتی بیش از سه نفر به نحو قهر و غلبه واقع شود چنان چه محارب شناخته نشوند به حبس از دو تا پنج سال محکوم خواهند شد.

ماده ۶۸۴- هر کس محصول دیگری را بچراند یا تاکستان یا باغ میوه یا نخلستان کسی را خراب کند یا محصول دیگری را قطع و درو نماید یا به واسطه سرقت یا قطع آبی که متعلق به آن است یا با اقدامات و وسایل دیگر خشک کند یا باعث تضییع آن بشود یا آسیاب دیگری را از استفاده بیندازد به حبس از شش ماه تا سه سال و شلاق تا (۷۴) ضربه محکوم می‌شود.

ماده ۶۸۵- هر کس اصلهٔ نخل خرما را به هر ترتیب یا هر وسیله بدون مجوز قانونی از بین ببرد یا قطع نماید به سه تا شش ماه حبس یا از یک میلیون و پانصد هزار تا سه میلیون ریال جزای نقدی یا هر دو مجازات محکوم خواهد شد.

حق بازداشت در صورت عدم پرداخت مبلغ سفته

برای اینکه بتوانید از مسئولیت تضامنی ظهرنویس ها برای وصول طلب خود استفاده کنید، باید تا قبل از اینکه یک سال از تاریخ واخواست بگذرد، دادخواستی علیه آنها به دادگاه تقدیم کنید.

*اگر این کار را انجام ندهید، بعد از یک سال دعوی شما علیه ظهرنویس ها پذیرفته نمی شود اما اگردادخواست بدهید، این حق را خواهید داشت که از دادگاه تقاضای تأمین کنید؛ به این معنی است که قبل از رسیدگی و صدور حکم، مالی را از اموال طرف دعوی که معادل مبلغ طلب شماست، به دادگاه معرفی کنید تا برای اطمینان از وصول طلب، به نفع شما توقیف شود.

*اینطوری بعد از صدور حکم، حتی در صورتی کهضامن طلب شما را نپذیرد، باز هم وصول طلب شما از مال توقیف شده، امکان دارد. در این صورت خیلی آسان تر و مطمئن تر به پولتان می رسید اما اگر اموالی از محکوم پیدا نشود، به استناد ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، می توانید تقاضای بازداشت شخص محکوم را کنید.

*تمام ویژگی ها و وظایفی که در قانون تجارت برایسفته گفته شده است، در عرف امروز با استفاده از چک خیلی ساده تر و مطمئن تر اجرا می شود.
بنابراین بهترین و مهم ترین کاربردی که امروز برای پر کردن سفته باقی مانده، استفاده از آن برای ضمانت است؛ یا ضمانت حسن انجام کار یا ضمانت پرداخت اقساط وام و مانند اینها. در این صورت سفته تبدیل به امانتی می شود که شما در اختیار کارفرما یا طلبکار خود گذاشته اید تا در صورت تخلف از شرط از آن استفاده کند.

*حواستان را جمع کنید که اگر می خواهید پر کردن سفته را به عنوان ضمانت و یا هر عنوان دیگر غیری تعهد مبلغی پول به شخصی بدهید، حتما در یک دفتر اسناد رسمی، از او رسید بگیرید که این سفته را برای چه منظور به نام او صادر می کنید. تاکید روی دفتر اسناد رسمی به این دلیل است که سند شما رسمیت بیابد و اعتبار آن بالا برود، چون سند عادی در دادگاه اعتبار چندانی ندارد.

نکات مربوط به فروش سرقفلی یک ملک

*اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

-اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.
-در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه کند که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟
+ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظر‌های موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته‌تر خواهد بود.

انواع سند سرقفلی

/سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.

/ سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی است  حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.

انتقال سندسرقفلی و شرایط آن

*انتقال سر قفلی به این منظور است که فرد دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

* اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.

* قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

*  قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

+هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

Difference between CONTRACT PRICE and

Difference between CONTRACT PRICE  and

CONTRACT VALUE ?

اختلاف بین دو اصطلاح قیمت قرارداد و ارزش قرارداد:


1) Contract Price:

این اصطلاح به معنای قیمت اولیه قراداد است که توسط
طرفین تعیین و با یکدیگر در مورد ان توافق نموده اند.


2) Contract Value :

اما این اصطلاح به معنای قیمت قرارداد بعد از Revision (بازنگری ) است .

یعنی اگر بنا به عللی مانند وقوع اضطرار در مدت قرارداد ، طرفین دوباره با یکدیگر بر سر قیمت ،مذاکره
نمایند و به توافق جدیدی برسند ، ان
قیمت جدید Contract Value یا ( ارزش قراردادی ) نام دارد .

نکته : بعد از Revision دو فاکتور ١- قیمت و ٢- زمان قرارداد دچار تغییر می گردد.

اگر قصد خرید و یا فروش خانه یا آپارتمانی را داریم بهترین مکان برای این کار کجاست؟

با توجه به تخصصی شدن مشاغل و وجود صنف مشاورین املاک لذا بهترین و مطمئن‌ترین محل برای کسب اطلاع از قیمت روز ملک و همچنین انجام کلیه معاملات ملکی، دفاتر و آژانس‌های املاکی است که عضو رسمی اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرها می‌باشند و از هرگونه معامله خارج از این دفاتر جداً خودداری کنید.

مزایای یک قرارداد تخصصی و حرفه ای عبارتست از:

• پیشگیری از دعوا
• جلوگیری از باخت در دعوا
• جلوگیری از طولانی شدن رسیدگی به دعوا در دادگاه
• جلوگیری از اختلاف نظرهای رایج در محاکم
• جلوگیری از تحمیل هزینه های دادرسی سنگین
• جلوگیری از رسیدگی های طولانی و فراسایشی و اعصاب خوردکن در دادگاه ها
• جلوگیری از نفوذ در تصمیم گیری های قضایی احتمالی
• وجود ابزارهای قانونی برای الزام طرف قرارداد جهت اجرای تعهدات قراردادی
• کاهش قابل توجه ریسک های اقتصادی و افزایش یا کاهش قیمت ها
• تنظیم و حفظ روابط قراردادی به شکل مسالمت آمیز و بدون ابهام
• پیش بینی وقایع و ترتیب حل اختلافات به نحو قانونی با کمترین هزینه و کوتاه ترین مدت
• و بسیاری مزایا و منافع دیگر که بدون تنظیم قرارداد حرفه ای عرگز میسر نخواهد بود.

سند تک برگی چیست

سند مالکیت دفترچه پلمپ شده مخصوصی است که اداره ثبت محل وقوع ملک در خصوص عرصه واعیان (مجتمعاً یا منفرداً) و از روی دفتر املاک صادر می‌کند. دفتر املاک دفتری است که بعد از انجام عملیات مقدماتی ثبت و پس از تایید اقدامات انجام شده مشخصات ملک در آن ثبت می‌شود و پس از آن سند مالکیت ملک صادر می‌شود. در صورت مغایرت مفاد و مندرجات سند مالکیت با دفتر املاک، مندرجات دفتر املاک معتبر است.

سند تک برگی چیست و ماهیت آن نسبت به قانون چیست

مطابق ماده ۱۲ آیین‌نامه قانون ثبت:

برای حقوق ارتفاقی که برای اشخاص در سند مالکیت غیر قید شده است، صاحبان حقوق می‌توانند گواهینامه بگیرند.

سند تک برگی چیست

اسناد مالکیت که جدیداً ادارات ثبت صادر می‌کنند به صورت سند تک برگی است و فاقد پلمپ سربی است که سابقاً به اسناد دفترچه‌ای زده می‌شد. این سندمالکیت پس از هربار معامله بایستی توسط خریدار به اداره ثبت مربوطه تحویل شود تا پس از ابطال آن سند جدید به نام خریدار صادر شود، در این اسناد جدید که له آنها سند تک برگ یا تک برگی یا کاداستری گفته می‌شود، نقشه محل موقعیت ملک در مقیاس یک دوهزارم روی سند ملک در قسمت پایین صفحه نشان داده می‌شود.

ویژگی ها و مندرجات سند تک برگی چیست ؟

 

• اسناد مالکیت دفترچه‌ای یا تک‌برگی ممکن است به‌ صورت شش‌دانگ، مشاع یا اعیانی صادر شود.
• سمت راست بالای صفحه، شماره سریال سند و در سمت چپ بالای صفحه استان و شهر و تاریخ صدور سند قید شده است.
• در متن اصلی سند مشخصات ملک شامل استان، شهرستان، بخش ثبتی، ناحیه، شماره فرعی، اصلی، مفروز و مجزای از قطعه و شماره ملک آمده است.
• در همین قسمت مساحت به مترمربع، بلوک، سمت، طبقه، تاریخ، ثبت، شماره دفتری املاک، صفحه و شماره ثبت ملک، ذکر شده است.
• مشخصات خاصی در پایین کادر این قسمت آمده است که شامل نوع ملک، کاربری، وضعیت خاص، بها، نوع و میزان مالکیت، شماره سریال، نشانی ملک و کد پستی می‌شود.
• از نکات برجسته و متمایز سند تک‌برگی در مقایسه با سند دفترچه‌ای صراحت و ذکر نوع ملک (طلق…)، کاربری (مسکونی…)، وضعیت خاص، نوع مالکیت و نشانی ملک و کدپستی ملک است که در شناسایی ملک اهمیت به سزایی دارد.
• در پایین‌تر، مشخصات مالک شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه یا ثبت، شماره یا شنایه ملی، محل صدور یا ثبت، تاریخ تولد با ثبت، تابعیت و مستند مالکیت آمده است.
• در کتدر پایین‌تر، تصویر نقشه کاداستر ملک آمده است که از امتیازات ویژه سند تک‌برگی نسبت به سند دفترچه‌ای است که در شناسایی ملک بسیار موثر است.
• در کادر آخر صفحه اول سند تک‌برگی، شناسه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات (جام) و بارکد آمده است که از امتیازات ویژه سند تک‌برگی نسبت به سند دفترچه ای است و در هویت و اصالت ملک و سند آن اهمیت دارد.
• در پشت صفحه در بالای کادر اول شماره سریال و شماره اختصاصی فرم آمده است.
• کادر اول اختصاص به ملاحظات، حدود، مفروزات، منضمات و حقوق ارتفاقی ملک دارد و در ذیل کادر، نام و نام خانوادگی رئیس ثبت اسناد و املاک، و مهر و امضاء آمده است و در انتهای کادر مستند قانونی سند این عبارت قید شده است که:

این سند مالکیت رسمی است و مطابق با ثبت دفتر املاک و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت صادر و در یک برگ تسلیم می‌شود.

کادر پایین پشت صفحه سند تک‌برگی، اختصاص به محدودیت‌ها و نقل و انتقالات دارد.

منظور از عرصه و اعیان ساختمان چیست؟

عرصه و اعیان

 

 

عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی

وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین ها و ساختمان ها مواجه می شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می خورد.

• عرصه
  
• اعیان

شاید برخی از اشخاص منظور از این دو اصطلاح عرصه و اعیان را بصورت دقیق نمی دانند و لازم است این دو اصطلاح را بصورت مختصر و ساده توضیح بدهیم.

تعرف عرصه:

به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می شود.

تعریف اعیان:

ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می شود.

نکته۱:

با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می باشد. مثلا: اداری،مسکونی،تجاری،کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.

نکته۲:

هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می شوند. ثانیاً زمین های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی شود. آندسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می دهند.

آشنایی با انواع سندهای ملکی

انواع سند ملکی

 

آشنایی با انواع سند ملکی

مقدمه

وقتی قصد خرید یک ملک یا زمین را دارید قبل از هرکاری باید با انواع سند ملکی آشنا شوید و اسناد و مدارک و بنچاق آن را به دقت بررسی کنید. البته در کنار این موضوع باید به کاربری ملک هم توجه نمایید تا متناسب با هدف شما از خرید آن باشد وگرنه به واسطه موانع قانونی از جمله مقررات شهرداری، نمی تواند از یک ملک برخلاف نوع کاربری ان استفاده کنید.

سند چیست؟ 

 

سند عبارتست از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و سند بطور کلی به دونوع رسمی و عادی تقسیم می شود.

انواع سند

سند رسمی:

• اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. با این توضیح سند مالکیت یا سند منگوله دار ملک جزء اسناد رسمی است یا اجاره نامه ای که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم می شود جزء اسناد رسمی محسوب می شود.

سند عادی:

• هر سند و نوشته ای که فاقد شرایط سند رسمی باشد جزء اسناد عادی است مانند مبایعه نامه یا قولنامه های ملکی یا اجاره نامه های تنظیمی در آژانس های مسکن.

سند قطعی:

در زمان خرید خانه یا هر ملک بهترین گزینه برای خریدار، خریدن ملک هایی است که دارای سند قطعی می باشد. این نوع سند معروف هستند به سند مالکیت منگوله دار یا سند تک برگی که از طرف ادارات ثبت اسناد و املاک هر شهرستان صادر می شود. سند های قطعی جزء اسناد رسمی به حساب می آیند.

سند قولنامه ای:

همان اسناد عادی هستند که تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم می شوند. ارزش این نوع اسناد هرچند پائین تر از سند رسمی یا قطعی است اما به هرحال از نظر شرعی معتبر هستند و در محاکم اعتبار دارند. ضمنا مخاطراتی هم دارند مانند خرید و انتقال مال غیر.

سند شورایی:

معمولا در زمان قدیم در نقاطی که دریافت یا صدور سند رسمی برای املاک ضروری نبود، از اسناد و نوشته هایی استفاده می شد که توسط دهیار یا شورای روستا یا کدخدا تنظیم و به امضای معتمدین ده یا روستا می رسید و همان ملاک و دلیل مالکیت فروشنده نسبت به ملک محسوب می شد که هنوز هم در دست بسیاری از مالکین قدیمی این نوع سندها یعنی سندهای شورایی دیده می شود و جزء اسناد عادی هستند اما کمی معتبرتر از سند قولنامه ای می باشند.

سند رهنی:

اگر کسی بابت بدهی یا دریافت وام ملک خود را در رهن دیگری یعنی مرتهن ببرد در این حالت یک سند رهن بین مالک و مرتهن بسته می شود در سند مالکیت ملک هم به موضوع در رهن بودن آن اشاره می شود.

خرید این نوع ملک ها جایز نیست چون ممکن است پس از معامله طلبکار یا همان مرتهن (مثلا بانک وام دهنده) آن را تایید نکند در این حالت می تواند نسبت به ابطال مبایعه نامه اقدام کند.

سند وقفی:

زمین و املاکی که از سوی مالک اولیه وقف به منظور امور خیریه یا مذهبی یا غیره شده باشد، عملاً هرگونه خرید و فروش آن ممنوع و باطل می باشد بنابراین در حد امکان از خرید املاک وقفی به خاطر محدودیت های قانونی خودداری نمائید.

البته در برخی مناطق املاک وقفی یا اجاره اداره یا سازمان اوقاف از سوی مالک قابل انتقال یا اجاره به غیر هستند.

ملک های وقفی به این گونه هستند که عرصه آنها اصولا وقف است و هیچگونه معامله ای نسبت به آن انجام نمی شود جزء به عنوان اجاره با اجازه اداره اوقاف. از طرفی اوقاف بعضاً به مستاجر اجازه ساخت و ساز و احداث اعیانی می دهد و برای اعیانی ممکن است سند مالکیت صادر شود. بنا براین موقوع خرید ملک به موضوع وقفی بودن و مالکیت عرصه و اعیان ملک فروشنده باید توجه کافی نمائید.

سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی:

طبق قانون اصلاحات ارضی به زارعین و کشاورزانی که در زمان رژیم قبلی روی زمان ارباب ها کار می کردند حقی تحت عنوان نسق داده شد که چون عمل آنها باعث آبادانی زمین ها می شد لذا می توانستند اقدام به دریافت سند رسمی یا اسناد بنچاقی کنند البته حق نسق فقط باعث ایجاد حق کشاورزی و زراعت روی زمین می شود و نه مالکیت نسبت به ملک، مگر اینکه موضوع مالکیت از طریق دادگاه به اثبات برسد.

جمع آوری مطلب هادی کاویانمهر