دعوای تصرف عدوانی حقوقی

دعوای تصرف عدوانی حقوقی یکی از مهم ترین انواع دعوای ملکی مطرح شده در جامعه امروزی ما به حساب می آید. در میان انواع دعاوی تصرف دعوای تصرف عدوانی هم قابلیت مطرح شدن به صورت حقوقی را دارد و هم به صورت کیفری . دعوای تصرف عدوانی حقوقی، هیچ مجازاتی را برای متصرف در نظر نگرفته است. بر اساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر فردی ادعا کند که شخص دیگری بدون رضایتش مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است، امکان ثبت دعوای تصرف عدوانی حقوقی وجود خواهد داشت.

البته که ثبت و پیگیری این مورد از انواع دعاوی حقوقی می تواند کمی چالش برانگیز باشد. در مواردی ممکن است که فرد متصرف عدوانی ( خوانده ) مالک باشد و فرد مقابل ( خواهان ) علیه او دادخواست بدهد و دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید و با ارائه ادله مستند، موفق به اثبات تصرف عدوانی هم بشود. به عنوان مثال، مالک ملکی را اجاره دهد، ولی قبل انقضای مدت اجاره و قبل اتمام مدت قرارداد با مستاجر، به عنوان مالک بودن ،ملک را تصرف کند.

دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)

از دیگر انواع دعاوی ملکی، دعوای اجرت المثل ایام تصرف است. به صورت کلی، اگر شخصی بدون اجازه از صاحب ملک نسبت به استفاده از آن اقدام نماید، مالک می تواند دعوای مطالبه اجرت المثل را مطرح کند. به خاطر داشته باشید که تصرف ملک بدون اجازه صاحب اصلی اش می تواند مشکلات و چالش های قانونی متعددی را برای افراد ایجاد نماید. همین مسئله هم باعث شده تا قانون گذاران در بند ها و موارد مختلف به این مسئله اهمیت زیادی بدهند.

دادگاه برای مقدار اجرت المثل، فرمول های مختلفی را در نظر گرفته است. محاسبه اجرت المثل به عوامل متفاوتی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نحوه استفاده و مدت زمان استفاده آن و سایر شرایط متفاوت است و با ارجاع امر به کارشناس میزان آن تعیین می شود .برای ثبت دادخواست مربوط به این دعوای ملکی، خواهان در ابتدا باید مستندات را آماده کند. سپس با ارائه دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، می تواند درخواستش را مورد بررسی و پیگیری قرار دهد. دعوای مطالبه اجرت المثل اگر ناشی از مال غیر منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک است.

دعوای تخلیه اماکن تجاری

دعوای تخلیه اماکن تجاری از دیگر انواع دعاوی ملکی است. و مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه بسته به این که در زمان عقد اجاره حق سرقفلی تعیین شده یا خیر حسب مورد در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف است. چرا که اگر بحث سرقفلی در بین نباشد، مرجع دادخواست تخلیه، شورای حل اختلاف می باشد. گاهی اوقات، موجر دیگر تمایلی به اجاره ملک خود نداشته و می خواهد مستاجر را مجبور به تخلیه نماید.

این در حالی است که مستاجر تمایلی برای تخلیه اماکن اداری ندارد. برای ثبت این دعوا، خواهان در ابتدا باید با یک وکیل مشورت نماید تا بر اساس قوانین سال 56 یا 76 شرایط را بررسی کند. چون روند شکایت و نگارش دادخواست بر اساس قانون اعمال شده، متغیر خواهد بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

از مهمترین انواع دعاوی ملکی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد. به صورت کلی، پس از فروش یک ملک، فروشنده موظف است تا با استفاده از قرارداد سند رسمی، ملک را به نام خریدار در آورد. بر اساس ماده 22 قانون ثبت ایران، مالک املاکی که سند رسمی دارند، فقط کسی است که نامش در سند درج شده است. چرا که مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود.

در نتیجه، اگر نام خریدار در سند قانونی ملک درج نشود، خریدار نمی تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد. پس تنظیم سند به نام خریدار، یک تعهد منطقی و طبیعی برای مالک است. در صورتی که مالک در حالت عادی این پروسه را دنبال نکند، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به کار گیرد. بر اساس این دعوا، مالک یا فروشنده مجبور می شود تا سند را به نام خریدار بزند.

لازم به ذکر است که این دعوا می تواند روند تنظیم سند را به صورت مستقیم تحت تاثیر خود قرار دهد و به جاست که خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دیگر موارد مندرج در قرارداد فیمابین را هم مطرح کند. مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان، الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کند. چرا که اخذ سند، بدون ارائه صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار، امکان پذیر نیست.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع دیگر مورد از انواع دعاوی ملکی است، ملک مشاعی به ملکی گفت می شود که چندین نفر در آن شریک هستند. گاهی اوقات، شرکاء در اداره مال مشاع دچار اختلافاتی می شوند. در این حالت، آنها تصمیم می گیرند تا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند. در واقع در ملک مشاع، سهم هر کدام از مالکین مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم علامت گذاری نشده است. مثلا اگر دو نفر در یک آپارتمان با هم شریک باشند، همه اجزای آن آپارتمان میان آن دو فرد تقسیم می شود. حال اگر یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

فروش یا تقسیم ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکاء امکان پذیر خواهد بود. در اولین مرحله، شریکی که قصد فروش ملک خود را دارد باید در اداره ثبت، درخواستش را ثبت کند. اگر امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد یا اینکه صاحبان آن به تفاهم نرسند، هر شریک می تواند ازدادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نماید. حال اگر یکی از شرکا، راضی به فروش ملکش نباشد و حاضر نشود، کماکان دستور صادر و اجرا می گردد. چرا که دستور فروش ، رای محسوب نمی شود که غیابی یا حضوری باشد و حتی برای اجرای آن برخلاف دیگر آراء غیابی دادگاه، نیاز به ارائه وثیقه یا ضامن نخواهد بود.

دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع از جمله دیگر دعاوی پر اهمیت مربوط به اماکن تجاری است. اگر مستاجر محل کسب و تجارت، بتواند برای همان شغل سند را به نام شخص دیگری ثبت کند، تجویز انتقال منافع رخ داده است. نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت می باشد که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، خواهان دعوا در ابتدا باید یک اظهارنامه قضایی را برای موجر ارسال نمایند. و به موجر اطلاع دهد که یا سرقفلی را پرداخت کند یا اینکه اجازه انتقال سرقفلی را صادر نماید.

سپس در صورت عدم دادن اجازه، مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را تنظیم کرده و آن را به یکی از دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. به بیان دیگر دعوای تجویز انتقال منافع، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که حق انتقال سرقفلی و کسب و پیشه را به غیر ندارد، علیه موجر مطرح می نماید و از طریق دادگاه آن را درخواست می کند. حکم دادگاه، مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی، باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجراشود و اگر طی فرجه مقرر اقدام نشود، حکم صادره بی اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.

مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه

یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی به حساب می آیند که قانون گذاران ایران طی چند مرحله مختلف به آن پرداخته اند. اولین بار این قانون در سال 1356 و برای بار دوم در سال 1376 نگارش شد. سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت تفاوتهای زیادی دارد.

به صورت کلی، اگر ملکی قبل از سال 1376 در اختیار یک مستاجر قرار گرفته باشد و او با کسب و کارش نسبت به افزایش ارزش ملک اقدام نماید، باید هزینه زحماتش را موجر پرداخت کند که به آن، حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1356 بیان شده است. حال آنکه برای مشخص شدن احکام سرقفلی باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مراجعه نمود. پس حقوق مستاجر در این زمینه بر اساس تاریخ نگارش قرارداد، متغیر می باشد. 

انواع دعاوی ملکی چیست؟

دعاوی ملکی با توجه به مشکلات متنوعی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می شود به انواع مختلفی تقسیم می شود. انواع دعاوی ملکی عبارتند از:

 

=دعوای خلع ید

=مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه

=دعوای اثبات مالکیت

=دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)

=دعوای تصرف عدوانی حقوقی

=دعوای ابطال سند رسمی

=دعوای تخلیه اماکن تجاری

=دعوای تخلیه اماکن تجاری

=دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

=دستور فروش ملک مشاع

دعاوی ملکی چیست؟

از اسم دعاوی ملکی پیداست، در این نوع دعاوی، اختلاف بر سر ادعای احقاق حق از نوعی سهم مالی در ملک است. دعاوی حقوقی به دو نوع مختلف دعاوی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. دعاوی ملکی عمدتا دعاوی غیر منقول می باشند. منظور از دعاوی غیر منقول این است که موضوع آن اموال غیر منقول می باشد و اموال غیر منقول نیز اموالی می باشند که مانند ملک و زمین، از جایی به جای دیگر قابل انتقال نیست. دادگاه رسیدگی کننده به دعاوی ملکی غیر منقول دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

علاوه بر فروشنده مال غیر با قولنامه، خریدارچه زمانی قابل تعقیب و مجازات است؟

زمانی که خریدار به تعلق مال به غیر علم و آگاهی داشته باشد ولی باز هم به عنوان خریدار معامله کند.

تاثیر شهادت شهود در فروش مال غیر با قولنامه چقدر است؟

شهادت شهود می تواند در کشف سوءنیت مرتکب و اثبات وقوع معامله در دادگاه کمک کننده باشد.

در قرارداد های خرید ملک برای جلوگیری از فروش مال غیر با قولنامه به چه نکته ای باید توجه نمود؟

بررسی دقیق سند مالکیت، اخذ استعلامات، تایید و احراز هویت فروشنده و … از جمله این موارد است.

اگر محکوم علیه از اجرای حکم خلع ید مشاعی خودداری کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

محکوم له در معیت دادورز اجرای احکام به محل مراجعه نموده و درب ملک با کمک قفل ساز باز شده و حکم اجرا می گردد.

در چه مواردی دعوای خلع ید مشاعی رد می گردد؟

از جمله مواردی که منجر به رد دعوای خلع ید می گردد می توان به عدم اثبات مالکیت خواهان، غاصبانه نبودن تصرفات خوانده در ملک و …. اشاره نمود.

آیا ملک مشاعی بعد از اجرای حکم خلع ید، تحویل دیگر شرکا می گردد؟

خیر، از تمام ملک خلع ید می شود و تصرف محکوم له در ملک مذکور، مشمول مقررات مربوط به املاک مشاعی است.

نحوه اجرای حکم خلع ید از ملک

در صورت استنکاف محکوم علیه از خلع ید از ملک مشاع، محکوم له در معیت مامور کلانتری به محل وقوع ملک مراجعه نموده و درب ملک توسط قفل ساز باز شده و ملک تخلیه می گردد. لازم به ذکر است چنانچه در زمان اجرای حکم خلع ید، مدارک و اسنادی در ملک باشد که متعلق به اشخاص ثالث است، وفق ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی باید عمل گردد.

 

 این ماده مقرر می دارد” هر‌گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد دادورز (‌ مامور اجرا ) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند.

 

1- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ها سپرده می‌شود.

 

2_ اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آن‌ها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.

 

3_در مورد سایر اموال، دادورز (‌ مامور اجرا ) آن‌ها را در‌‌ همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت می‌دارد.”

اجرای حکم خلع ید توسط کلانتری

پس از صدور رای و قطعیت دادنامه، اجراییه صادر گریده و به محکوم علیه فرصت داده می شود ظرف ده روز نسبت به رفع تصرف خود اقدام نماید. چنانچه محکوم علیه نسبت به رفع تصرف خود وفق مفاد اجراییه اقدام نکند، اجرای احکام به صورت کتبی، خطاب به کلانتری مربوطه اجرای حکم را خواستار می شود.

نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی

در مورد نحوه و چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی باید گفت، ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در این مورد تکلیف شرکا را مشخص نموده است. این ماده مقرر می دارد” در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ‌ولی تصرف محکوم‌ له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.”

از این ماده مستفاد می شود که از ملک مشاع، خلع ید به عمل می آید، اما به تصرف هیچ یک از شرکا هم داده نمی شود. البته در مورد املاک تجاری در رویه های قضایی مشاهده شده که به جای خلع ید از متصرفان، نسبت به وضع ید محکوم له اقدام می شود. به این معنا که محکوم له به جای دعوای خلع ید، دعوای وضع ید مطرح نموده و با محکوم علیه ملک را تصرف می نماید.

مدارک لازم برای خلع ید مشاعی

از جمله مدارک لازم برای خلع ید مشاعی شامل موارد ذیل است:

 

.مدارک هویتی خواهان شامل شناسنامه و کارت ملی

.سند رسمی مالکیت خواهان

 .شهادت شهود و در صورت لزوم معاینه و تحقیق محلی

.ارائه دیگر اسناد و مدارک مربوطه

شرایط قانونی دعوای خلع ید مشاعی

از جمله شرایط قانونی دعوای خلع ید مشاعی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

 

نکته اول اینکه، دعاوی خلع ید در مورد اموال غیرمنقول کاربرد دارد. یعنی مال موضوع دعوا باید ملک یا زمین و… باشد.

 

نکته دوم، خواهان متقاضی طرح دعوای خلع ید، باید دارای مالکیت به موجب سند رسمی نسبت به بخشی از ملک مشاع باشد.

 

نکته سوم، شریک متصرف بدون اذن و رضایت دیگر مالکین و به صورت غاصبانه، ملک را تصرف نموده باشد.