همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند. در حقیقت افراز ملک همان تقسیم ملک مشاع میان افراد است که گاهی توافقی به نتیجه می رسد و گاهی به طرح دعوا نیاز دارد.
افراز ملک موجب می شود تا قدر السهم هر کس در ملک مشخص شود و در نتیجه آن فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر شود. البته که این فروش می تواند در ابتدا با موانعی رو به رو است که از آن به نام حق اخذ به شفعه یاد می شود.
نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. در چنین حالتی است که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر می شود و بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.
البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.
با توجه به مشکلات ذکر شده باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.
همین به نوعی فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را یک اقدام غیر جایز به شمار می رود چرا که در هر صورت اذن یا اجازه مالکان دیگر برای تصرف نیاز می باشد.
کسب اذن از سوی دیگر مالکین برای تصرف مادی از آن جهت است که تمام افراد در ذره ذره مال حق دارند. با توجه به مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی دارند تا ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
فروش ملک مشاع بدون اجازه تمامی شرکا از نظر قانونی قابل قبول نیست و می تواند با دستور دادگاه فسخ شود و ملک به سرعت تخلیه گردد. چنین اقدامی بدون توافق همه صاحبان، صرف نظر از میزان سهم هر کدام، جرم تلقی می شود. این نوع فروش می تواند به دو صورت رخ دهد:
.فروش کامل ملک بدون اجازه سایر شرکا: این عمل معادل فروش مال غیر است و ممکن است به مجازات حبس یا جبران خسارت مال باختگان منجر شود. مثالی از این عمل غیرقانونی، تصرف ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث بدون رضایت فرد دیگر است. در نتیجه جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، همان فروش مال غیر است.
.فروش سهم خود بدون اذن شرکا: فروش سهم خود شخص از نظر قانونی مشکلی ندارد و فرد می تواند سهم خود را بدون اذن شریک بفروشد، اما در زمان تحویل ملک باید اجازه دیگر شرکا را بگیرد و رضاین آن ها را جلب‌کند. اگر اذن شرکا را نگیرد، فرد مرتکب جرم شده است و جبران این خطا با پرداخت جریمه همراه خواهد بود.
مثلا اگر یک ملک دارای دو صاحب الف و ب باشد و اقای الف سهم خود را بفروشد، آقای ب طبق قانون مدنی حق شفعه دارد و این حق به آقای ب توانایی این امر را می دهد که با دادن همان قیمتی که آقای الف فروخته سهم آقای الف را بخرد و شخص سوم نیز نمی تواند حق شفعه را نادیده بگیرد.
فروش ملک مشاع بدون اذن شریک در مواردی امکان پذیر است. برای مثال در راستای فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا، فرد می تواند سهم خود را با هماهنگی با دادگاه به فروش برساند. دومین حالت این است که فرد به جای سهم خود، سهم یک شریک دیگر را بفروشد که خب مشخص است جرم می باشد. اما در کل نافذ نخواهد بود، مگر این که سهم مال فرد با سهمی که فروخته است، مساوی باشد.
همچنین مشخص شود که فرد عدم سوء نیت داشته و نمی خواسته سواستفاده کند، مجازات کیفری نخواهد داشت. اما این معامله باز هم یک معامله فروش مال غیر است.
اگر شما از آن دسته افرادی هستید که فکر می کنید امکان فروش مال مشاع بدون اذن شریک وجود دارد و نیاز نیست حتما شریک راجع به فروش مطلع شود، باید بگوییم که اشتباه فکر می کنید. اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد و شما ملک را بفروشید، معامله شما غیرنافذ است.
یعنی صحت معامله فروش مال مشاع بدون اذن شریک بستگی به رضایت شریک یا شریک هایتان دارد. اگر آن ها معامله را تایید کنند، آنگاه معامله صحیح خواهد بود و اگر رد کنند، معامله باطل خواهد شد. بنابراین در صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، این معامله قابل بطلان خواهد بود و امکان فسخ دارد. پس قبل از معامله بهترین کار جلب رضایت شریک می باشد.
وقتی ملکی در حالت مشاعی می باشد یعنی هر کسی در جزء جزء آن ملک مالکیت دارد و نمی توان یک قسمت خاص از ملک را به یک شخص نسبت داد که خرید و فروش آن نیز تنها به دست او باشد. وقتی تصمیم می گیریم یک قسمت از یک ملک مشاع را به فروش برسانیم حتی اگر یک متر باشد متعلق به تک تک مالکین می باشد و در حقیقت دارید مالی که متعلق به همه می رساند را به فروش می رسانید.
فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین‌تر باشد. اما در هر صورت باید راهی باشد که شما به کمک آن بتوانید به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و اذن او بپردازید.
پیش از آنکه در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک توضیحات لازم را ارائه دهیم لازم است که به خود مفهوم ملک مشاء بپردازیم. این مفهوم را می توان این گونه توضیح داد که ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند. مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:
.فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.
.در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد. افرادی که به طور شریکی اقدام به خرید یک ملک می کنند و در هر قسمت از آن ملک بر اساس دانگ یا سایر توافقات سهمی دارند.
شریک شدن چند فرد در یک ملک موجب می شود که فروش آن محدودیت هایی داشته باشد و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ضمانت اجراهای مخصوص خود را به دنبال داشته باشد.
طبیعتا اگر سرمایه لازم برای خرید ملک غیر مشاع را دارید باید آن را در اولویت قرار بدهید در غیر این صورت می توانید با انجام برخی نکات با خیال راحت به خریداری این ملک بپردازید.
به طور کلی باید گفت که از آنجا که فروش این ملک با مشکلاتی همراه خواهد بود در زمان فروش قیمت گذاری آن نیز کمی کمتر خواهد بود.
بله فروش زمین مشاع امکان پذیر است اما با محدودیت هایی همراه است.
فراموش نکنید مواردی که فوقا به شما گفتیم به هیچ عنوان در استیفا شما وقفه ای ایجاد نمی کند اما محدودیت های تعریف می شود که بدون شک تنها راهی که می توانید فارغ از پاسخ به این سوال که آیا زمین مشاع بخریم یا نه ، از مشکلات ناشی از این زمین فارغ شوید تقسیم ملک میان مالکین است که این کار به سه روش می تواند صورت بگیرد :
افراز املاک : در شرایطی که کل ملک یا زمین از شرایط یکسانی برخوردار می باشد افراز زمین صورت میگیرد یعنی به نسبت سهم هر کس این ملک تقسیم می شود.
تقسیم به تعدیل : این روش جدا کردن ملک مشاع زمانی است که همه قسمت های یک زمین از ارزش یکسانی برخوردار نمی باشند. در این زمان است برای عدالت بیشتر زمین با ارزش تر با مساحت کمتر و یا زمین کم ارزش تر با مساحت بیشتر تقسیم می گردد.
تقسیم به رد : در این حالت برای متعادل کردن سهم هر کسی مساحت بیشتر یا کمتری به او داده نمی شود بلکه مالی از خارج به سهم او اضافه می گردد.
شما از طریق این سه روش فوق می توانید ملک یا زمین مشاع را به یک مال شخصی در بیاورید و هر تصرفی در آن بکنید.
هنگام تصمیم‌گیری برای خرید زمین مشاع و پاسخ به سوال زمین مشاع بخریم یا نه؟ باید به چند نکته کلیدی توجه کرد که می تواند به شما کمک کند تا بفهمید آیا این نوع معامله برای شما مناسب است یا خیر. در ادامه به مهم ترین نکات خرید زمین مشاع خواهیم پرداخت:
تعدد مالکان و پیچیدگی مالکیت: زمین های مشاع معمولاً چندین مالک دارند. این موضوع ممکن است به مشکلاتی در تصرف و استفاده از ملک منجر شود، چرا که هیچ یک از مالکان نمی توانند بدون رضایت سایرین در سهم دیگری تصرف کنند. اگر به دنبال یک مالکیت ساده و بدون دغدغه هستید، زمین مشاع ممکن است انتخاب مناسبی نباشد.
قیمت پایین تر: یکی از مزایای خرید زمین مشاع، قیمت معمولاً پایین تر آن نسبت به املاک مفروز است. اگر بودجه محدودی دارید و می توانید با چالش های مرتبط با مالکیت مشاع کنار بیایید، این گزینه می تواند برای شما مناسب باشد.
لزوم مشخص شدن سهم هر مالک: در سند زمین های مشاع معمولاً فقط مالکیت کلی ذکر می شود و میزان سهم هر مالک مشخص نیست. این موضوع می تواند به مشکلات حقوقی منجر شود. بنابراین اگر قصد خرید زمین مشاع دارید، بهتر است قبل از معامله، سهم هر مالک به صورت دقیق مشخص شده و برای دریافت سند مجزا اقدام کنید. در واقع ملک مشاع را مفروز کنید.
پیشنهاد دریافت سند رسمی: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، بهتر است سند رسمی برای ملک مشاع تهیه شود. اسناد رسمی به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی از اعتبار بیشتری برخوردار هستند و در صورت بروز اختلافات حقوقی، قابل استنادتر خواهند بود.
در آخر باید در پاسخ زمین مشاع بخریم یا نه گفت که خرید زمین مشاع می تواند گزینه مناسبی باشد اگر به چالش های حقوقی و مدیریتی آن آگاه باشید و بتوانید با این پیچیدگی ها کنار بیایید. اگر به دنبال یک معامله ساده و مستقیم هستید، شاید بهتر باشد به دنبال خرید ملک غیر مشاع باشید.
این سوال برای شما به وجود آمده است که آیا ملک مشاع بخریم یا نه؟ وقتی به عیب های این نوع ملک بپردازیم به خوبی می توانید متوجه شوید که آیا ارزش ریسک خریداری این ملک وجود دارد یا خیر:
.اگر ملک مشاع خریداری کنید ممکن است با حق شفعه معامله شما برهم بخورد.
.دخل و تصرف در ملک مشاع باید با اجازه شریک صورت بگیرد.
.ممکن است در زمان افراز مال مشاع در حق یکی از مالکین ضرری ایجاد شود که ناشی از نا برابر بودن شرایط زمین است.
.گاهی ملک مشاع قابل افراز و جدایی نیست و که البته کمتر زمینی از این شرایط برخوردار است.
با توجه به این که فهمیدیم معایب ملک مشاع چیست حالا باید راه هایی پیش روی شما بگذاریم تا خرید آن برای شما آسان تر شود.
ممکن است تصور کنید که پس از افراز ملک مشاع می توانید ملک را به هرکس که بخواهید بفروشید. اما شاید دانستن این نکته در پاسخ به این سوال که زمین مشاع بخریم یا نه تاثیر گذار باشد. در قانون مدنی ما اصطلاحی تعریف شده است که از آن به نام حق به شفعه یاد می شود. این حق در ماده ۸۰۸ قانون مدنی به این صورت تعریف می شود :
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
در حقیقت فرد باید برای فروش مال خود ابتدا به شریک مراجعه کند و در غیر این صورت شریک دیگر می تواند با استناد به حق به شفعه معامله با دیگری را متوقف و خود ملک را بخرد.
پس اگر قصد خرید یک ملک مشاع که صاحبین آن دو مالک می باشد را دارید باید بدانید که برای شرکا ممکن است حق شفعه ایحاد شود یعنی او حق دارد که با پرداخت مبلغ معامله شما به خریداری زمین بپردازد و شما در این خصوص نمی توانید اعتراضی کنید.
یکی از مشکلات که ممکن است این دغدغه را برای شما ایجاد کند که زمین مشاع بخریم یا نه مربوط به مشکلات مربوط به فروش آن است. بدیهی است که زمینی که به طور مشترک برای همه است و قدر السهم هر کسی در آن مشخص نیست مشکلاتی برای فروش خواهد داشت:
هیچ یک شرکا نمی توانند بدون اذن یا اجازه شریک اقدام به فروش مال بدون اجازه شریک کنند.
هیچ یک از شرکا نمی توانند به تنهایی اقدام به اجاره دادن مال کنند.
هر اقدامی اعم از نوسازی، باز سازی، سکونت و … باید با اجازه سایر شرکا باشد و …
در حقیقت هرچند که این ملک برای شما است اما منفعت بردن از آن تنهایی امکان پذیر نیست و باید با اجازه سایر مالکان باشد. به همین علت همواره توسط خود مالکان و مشاوران حقوقی تاکید شده است که پس از خرید ملک مشاع بهتر است هر چه زودتر اقدام به افراز آن کرد.
پیش از آن که بفهمیم آیا زمین مشاع بخریم یا نه باید بدانیم که زمین مشاع یعنی چه. مفهوم این زمین را به این شکل می توان تعریف کرد:
زمین مشاع زمینی است که چند نفر مالک آن می باشند و قدر السهم هر کدام از این افراد در زمین مشخص نیست. در حقیقت زمین برای این افراد تفکیک نشده است.باید توجه داشته باشید که در این زمین تمامی مالکان از یک سند برخوردار می باشند و در حقیقت به طور شریکی زمین و سند آن متعلق به همه ی مالکان است.
به‌طور کلی، بازپس‌گیری ملکی که به همسر داده شده است، به شرایط انتقال آن بستگی دارد. اگر انتقال ملک به صورت هبه (بخشش) انجام شده باشد، یا اگر این انتقال در قالب عقد رسمی یا قراردادی مشخص صورت گرفته باشد، شرایط قانونی و حقوقی برای بازپس‌گیری متفاوت خواهد بود.
در صورت امتناع هر یک از طرفین از اجرای تعهدات مندرج در قولنامه، طرف مقابل می‌تواند با ارائه دادخواست به مراجع قضایی، الزام به تنظیم سند رسمی یا پرداخت خسارات ناشی از نقض تعهدات را درخواست کند. دادگاه‌ها با استناد به مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی، که به اصالت و الزام‌آوری قراردادها اشاره دارد، به این دعاوی رسیدگی می‌کنند.
1-استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک پیش از امضای قولنامه.
2-درج شرط فسخ در صورت نقض تعهدات توسط طرفین.
3-تنظیم قولنامه در دفاتر مشاور املاک معتبر و دارای کد رهگیری.
