یکی از راه های انتقال ملک به همسر، استفاده از عقد هبه و هدیه دادن خانه به همسر است، به این معنا که مرد، می تواند ملک خود را هدیه کند که معمولا به صورت بلاعوض و رایگان انجام می شود و یا حتی در مواردی در برابر دریافت عوض مشخصی، هدیه و به نام همسر خود نماید.
روش های انتقال ملکی که بیان شد، از روش های انتقال ارادی و اختیاری بود، اما در انتقال از طریق ارث، انتقال ملک به صورت غیرارادی انجام می شود. طبق قانون مدنی و قواعد ارث، زوجه بعد از فوت همسرش، می تواند اقدام به مطالبه مهریه خود از ماترک متوفی نماید، همچنین غیر از مهریه اگر زوجین فرزند داشته باشند، زوجه یک هشتم از اموال همسر خود را به ارث می برد و اگر فرزندی نداشته باشد، یک چهارم ارث می برد.
واگذاری ملک به همسر، می تواند به موجب وصیت مرد باشد. در این شرایط، با فوت مرد، زن مالک ملکی می شود که به موجب وصیت، به او منتقل شده است. البته، از نظر حقوقی، هر فرد، تنها تا یک سوم از اموال خود را می تواند وصیت کند و وصیت مازاد بر آن، غیر نافذ است.
انتقال اموال از طریق عقد قرارداد صلح، بعد از انتقال از طریق بیع یکی از روش های بسیار رایج برای انتقال سند ملک است. به دلیل اینکه انتقال از طریق قرارداد صلح، بسیاری از پیچیدگی ها و قوانین و الزامات عقد بیع را ندارد، بسیاری از افراد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال اموال نمایند.
واگذاری ملک به همسر از طریق صلح عمری به این صورت است که مصالح یعنی صلح کننده که در این فرض مرد است، مالکیت عین ملک، را به متصالح که در این فرض، زوجه است، منتقل می کند اما با انعقاد این عقد، مالک اصلی یعنی مرد، تا زمانی که زنده است، می تواند از ملک و منافع آن استفاده کند و همسر او تا زمان حیات مرد نمی تواند تصرف مالکانه ای در ملک داشته باشد و تنها بعد از فوت او، می تواند مالکیت خانه را به دست می آورد.
طرفین به همراه تمام مدارکی که ذکر شد، طبق تاریخ تعیین شده در مبایعه نامه، برای سند زدن ملک در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا می کنند.
اگر خریدار، در آن تاریخ، در دفترخانه حاضر نشد و فروشنده نتوانست با او تماس بگیرد، باید تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه منتظر بماند اما، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می گیرد و می تواند با این گواهی به دادگاه برود و خسارت پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
هر کسی که قصد انتقال سند ملک به دیگری در دفتر اسناد به صورت رسمی را دارد باید این مدارک را داشته باشد:
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی بنچاق (برگه ای که پیوست و پیش نیاز سند است و در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین پرداخت کردند، در آن آورده می شود)
مدارک هویتی فروشنده و خریدار
اصل و کپی وکالتنامه
اصل و کپی مدرک پایان کار یا عدم خلافی شهرداری
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان (در صورت لزوم)
گواهی انحصار وراثت (در مورد املاکی که به ارث رسیده است)
فرم مالیات برارث (در موارد لزوم)
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (در املاک تجاری)، بخشداری (در املاک خارج از محدوده) در مورد بدهی داشتن ملک استعلام کند. به این کار اصطلاحا، مفاصاحساب گفته می شود.
همچنین دفتر اسناد بررسی می کند که سند در رهن یا گروی جای دیگری نباشد و یا اینکه در طرح های ساخت وساز شهرداری نباشد. به این دلیل که در این موارد اجازه معامله داده نمی‌شود.
چهار درصد قیمت ملک، مالیات انتقال ملک است که توسط اداره دارایی گرفته می شود. عوارض نوسازی نیز از هزینه های انتقال سند است که باید پرداخته شود. همچنین فروشنده باید هزینه ای برای پسماند، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.
مشخصات فروشنده: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با ذکر کدپستی)، شماره تلفن
مشخصات خریدار: شامل مشخصات هویتی، آدرس(با کدپستی)، شماره تلفن
مشخصات موضوع مورد معامله: شامل مشخصات کامل ثبتی، جغرافیایی و هندسی
مبلغ مورد معامله: طبق وجه رایج کشوری، یعنی به ریال یا معادل تومان
زمان معامله: نحوه پرداخت (شامل مبلغ، زمان و شرایط پرداخت)، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند.
بعد از ذکر این موارد، برای شفاف سازی بیشتر، می توانند موارد دیگری هم به مبایعه نامه اضافه کنند. مثلا ذکر شرایط و زمان پشیمانی و تعیین خسارت در این مورد، ذکر جزئیات مربوط به منصوبات و ملزومات ملک و … در مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود و در نهایت توسط دو شاهد امضاء شود.
مرحله بعدی سند زدن ملک، مرحله دریافت کد رهگیری است. برای اینکه مبایعه نامه تبدیل به یک مبایعه نامه منحصربه فرد شود و فروشنده نتواند خانه را به چند نفر دیگر نیز بفروشد، طرفین باید با مراجعه به بنگاه های معامله املاک رسمی و معتبر، مبایعه نامه خود را در سیستم جامع سازمان ثبت املاک، ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنند.
اخذ کد رهگیری تضمین کننده سلامت معامله است و این کار، برای سند زدن خانه به نام دیگری ضروری است. مرحله بعدی مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی است. فروشنده با مدارک لازم، به دفتر اسناد مراجعه می کند و لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را دریافت می کند تا آن ها را آماده کند.
یکی از راه های شایع حقوقی، انتقال سند خانه و ملک به همسر، استفاده از راه بیع است. اگر سند زدن خانه از راه بیع به همسر انجام شود، مرحله اول برای سند زدن خانه یا ملک توافق طرفین و تنظیم مبایعه نامه است. با تنظیم مبایعه نامه مال به صورت قطعی بین طرفین انتقال می یابد. مبایعه نامه سند غیر رسمی قبل از سند زدن به صورت رسمی، است.
با توجه به اینکه در قانون ایران، حق طلاق با مرد است و زن اختیار طلاق ندارد، برای ایجاد تعادل در روابط زوجین و جلوگیری از تعدی به زن، تحت شرایطی به زن در عقدنامه های چاپی این حق داده می شود که به دادگاه خانواده مراجعه کند و درخواست صدور حکم طلاق را داشته باشد.
یکی از شروطی که زن به واسطه آن می تواند درخواست طلاق بدهد شرط دوم عقد نامه مذکور است که: سوء رفتار و یا سوء معاشرت زوج (مرد)، به حدی که ادامه زندگی را برای زوجه غیر قابل تحمل کند را مجوز حق طلاق برای زن می داند.
علاوه بر این، قانون مدنی نیز در ماده 1130 صریحا به موضوع ضرب و شتم زوجه پرداخته است. در این ماده برخی شرایطی که زن به موجب وقوع آن ها می تواند تقاضای طلاق کند بیان شده است.
در بند ۴ تبصره این ماده آمده است: ضرب و شتم یا هرگونه سوء رفتار مستمر زوج که عرفا با توجه به وضعیت زوجه قابل تحمل نباشد از مصادیق عسر و حرج است که به واسطه وقوع آن زن می تواند درخواست طلاق بدهد.
طبق موارد گفته شده، در صورتی که مرد همسر خود را مورد ضرب و شتم قرار دهد، زن می تواند با استناد به این شروط و قوانین تقاضای طلاق خود را مطرح نماید.
هنگامی که شوهر از صدور حکم طلاق غیابی مطلع گردید، قادر است درخواست واخواهی (اعتراض) دهد. واخواهی خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد و پرونده طلاق دوباره به جریان می‌افتد و با بررسی مدارک ارائه گردیده حکم نهایی مجددا از طرف دادگاه صادر می‌گردد.
در این نوع طلاق مدت عده همچون دیگر انواع آن سه طهر(پاکی) می‌باشد که در حقوق بعد از جاری شدن طلاق تا بعد از اینکه زن سه مرتبه عادت ماهیانه را تجربه کند و پاک گردد حق ندارد ازدواج کند که معمولا در حکم طلاق نیز شرط می‌گردد. چنانچه زن باردار باشد تا موقع زایمان می‌بایست عده نگه دارد. چنانچه زن یائسه باشد و یا باکره باشد عده نخواهد داشت.
جهت درخواست طلاق غیابی می‌بایست ابتدا بررسی شود که دلیل درخواست طلاق غیابی چیست. این مورد به این خاطر حائز اهمیت است که شما می‌بایست پیش از اقدام به درخواست طلاق غیابی حتما مدارک موجهی را تهیه کرده باشید.
در نهایت مواردی که باعث طلاق غیابی می‌باشد را می‌توانید از یک وکیل طلاق جویا شوید تا در صورتی که واقعا قصد طلاق دارید با دست پر به دادگاه بروید.
در مرحله بعد می‌بایست به یک وکیل طلاق توافقی مراجعه کنید و از وی درخواست نوشتن یک دادخواست طلاق توافقی را بدهید.زیرا این دادخواست جهت ارائه به دادگاه اهمیت زیادی دارد و اینکه طلاق غیابی از سوی زن چقدر طول می‌کشد به تمامی این موارد بستگی خواهد داشت.
پس از تنظیم دادخواست طلاق غیابی می‌بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی رجوع کنید و پس از ثبت نام درخواست طلاق خود را به ایشان تسلیم کنید و منتظر پیام جهت مراجعه به دادگاه باشید.
• سند رسمی ازدواج
• اصل شناسنامه
• اصل کارت ملی
طلاق غیابی از طرف زن: بر اساس قانون چنانچه شوهر به مدت ۴ سال غایب مفقودالاثر ( هیچ خبری از وی نباشد و فوت یا حیات وی معلوم نباشد) زن حق دارد درخواست طلاق دهد و تقاضای طلاق از سوی زن نماید.
که در این شرایط نیز رای دادگاه به علت عدم حضور خوانده غیابی خواهد بود. به موجب بندهای ۸ و ۱۱ عقدنامه چنانچه شوهر منزل خود را به مدت ۶ ماه یا بیشتر از آن ترک نماید زوجه قادر است درخواست طلاق کند و در این خصوص هم طلاق غیابی صورت می‌پذیرد.
طلاق غیابی از سوی زوج: زمانی که دادخواست طلاق از طرف مرد (زوج) عنوان می‌گردد و علیه زن رای طلاق غیابی صادر میشود، ثبت طلاق که از طریق دفتر رسمی طلاق صورت می‌پذیرد موقعی رخ می‌دهد که شوهر حقوق مالی زن از جمله مهریه و نفقه و اجرت المثل را پرداخت کند. قاضی در صورت عدم حضور زن مهریه را تقسیط می‌نماید.
به صورت کلی مدت این نوع طلاق مشخص نمی‌باشد و با در نظر گرفتن شرایط و حضور یک وکیل طلاق یا نبود وکیل این روند تغییر خواهد کرد و خاتمه روند آن در هر زوجی متفاوت است.
۱) در صورتی که زوجه در زندگی مشترک با عسر و حرج یا سختی غیر متعارف روبه‌رو گردد، حق دارد از دادگاه درخواست طلاق نماید. مصادیق عسر و حرج زوجه متعدد و گوناگون هستند ؛ اعم از اعتیاد مرد، ترک زندگی مشترک، ضرب و شتم زن یا هر نوع سوء رفتار با زوجه و ابتلا به بیماری‌های ناعلاج. در این شرایط، در صورتی که مرد در دادگاه حضور پیدا نکند، قاضی قادر است حکم طلاق غیابی زوجه را صادر کند.
۲) چنانچه شوهر به مدت چهار سال تمام غایب مفقودالاثر باشد، زن حق دارد از دادگاه درخواست طلاق نماید و در این شرایط قاضی دادگاه بعد از گذراندن مراحل قانونی ( نشر آگهی )، حکم طلاق غیابی زن را صادر خواهد کرد.
۳) در صورتی که شوهر به مدت شش ماه به همسر خویش نفقه پرداخت نکرده باشد، زوجه میتواند به دادگاه مراجعه نماید و نفقه خود را مطالبه کند. در صورتی که با وجود صدور حکم پرداخت نفقه، باز هم شوهر به همسر خویش نفقه پرداخت نکند و یا توانایی پرداخت نفقه را نداشته باشد، قاضی میتواند به درخواست زوجه حکم طلاق را صادر نماید.
به موجب قانون، قاعدتا اختیار طلاق با مردان می‌باشد. به همین خاطر است که زن تنها در شرایطی قادر خواهد بود از شوهر خود طلاق بگیرد که دلایل منطقی و موجه به دادگاه ارائه نماید.
طلاق غیابی نیز به همین صورت می‌باشد؛ یعنی اینکه طلاق از جانب زن تنها در شرایطی میسر خواهد بود که زن قادر باشد دلایل منطقی و قانونی به دادگاه تسلیم کند. با این شرایط ، طلاق غیابی از همسر خارجی نیز امکان پذیر می‌باشد.
مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که خوانده یا وکیل یا قائم مقام وی در هیچ کدام از جلسات دادگاه حضور پیدا نکرده باشند و به صورت کتبی نیز لایحه‌ای ارسال نکرده باشند و اخطاریه دادگاه، ابلاغ واقعی نشده باشد حکم صادر شده در دادگاه حکم غیابی می‌باشد.
طلاق غیابی هم از این قاعده مستثنی نمی‌باشد؛ به این منظور که در صورتی که زوجه در دادگاه درخواست طلاق داده باشد و زوج یا وکیل وی در دادگاه حاضر نباشند و به صورت کتبی از خویش دفاع نکرده باشند و اخطاریه دادگاه ابلاغ واقعی نگردیده باشد حکم طلاقی که علیه شوهر صادر می‌گردد، حکم طلاق غیابی می‌باشد که به جهت استعلام از آن میتواند به سامانه استعلام طلاق غیابی با کد ملی مراجعه کند. حکم طلاق غیابی از طرف زوجه، به مدت بیست روز از طرف شوهر قابل واخواهی خواهد بود.
امروزه خیلی کمتر از گذشته نقل و انتقال سرقفلی انجام میشود آن هم به دلیل عدم آشنایی اشخاص با قوانین مربوط به سرقفلی می باشد ولی در هر صورت برای خرید سرقفلی بهتر است که قبل از آن با مشاورین مجرب در این زمینه مشورت صورت گیرد.
اگر شخص حق انتقال سرقفلی را از موجر دریافت کرده باشد میتواند سرقفلی را انتقال دهد و از این نظر مشکلی وجود ندارد ولی اگر شخص حق انتقال به غیر را نداشته باشد سرقفلی نمیتواند انتقال یابد.
ملک باید فروخته شود و از طریق دادگاه باید اقدام کنید.
در اینجا اعلام رضایت می تواند به هر نحوی بوده باشد اما بهتر است این رضایت نامه به صورت رسمی اخذ گردیده شود.
