آیا به آپارتمان با کاربری اداری حق سرقفلی تعلق می گیرد؟

اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد. خیر ولی چنانچه مشمول قانون سال 1356 باشد و کاربری آن اداری باشد ولی از آن استفاده تجاری می شده است، برای تخلیه یا هنگام تخلیه، به مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق می گیرد.

آیا برای اجاره دادن مغازه یا مکان تجاری قانون خاصی وجود دارد؟

طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 کلیه قراردادهای اجاره مکان های استیجاری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون و آیین نامه اجرای آن و قانون مدنی است.
اگر سابقه رابطه استیجاری یک مغازه یا مکان تجاری قبل از اول مهرماه 1376 باشد معمولاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. اما توصیه می کنم که قبل از انعقاد اجاره نامه با یک وکیل متخصص امور ملکی مشاوره حضوری کنید.

شرایط صحیح تنظیم اجاره نامه چیست؟

رعایت قانون حاکم بر روابط استیجاری از جمله قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و 1356.

مستأجر ملک یعنی صاحب سرقفلی چگونه می‌تواند بدون اجازه مالک سرقفلی را به غیر انتقال بدهد؟

اگر طبق قرارداد اجازه داشته باشد، صرفاً با تنظیم سند رسمی می‌تواند آن را غیر منتقل کند. در صورت عدم اجازه، طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ با طرح دعوای تجویز انتقال منافع می‌تواند از دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را به غیر دریافت کند.

آیا مغازه‌ای که در رهن موسسه مالی و اعتباری باشد را می‌توان خرید؟ تکلیف سرقفلی آنچه می‌شود؟

خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وام‌دهنده است آن را تائید نکند، می‌تواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشاره‌کنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته می‌زنند ملکیت و سرقفلی به فروش می‌رسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گران‌تر فروختن ملک‌های تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفته‌اند.

تأثیر افراط یا تفریط مستأجر محل تجاری در رابطه استیجاری چیست؟

اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراط‌وتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه می‌شود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً می‌تواند حق فسخ اجاره‌نامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.

آیا صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند ملک تجاری را به غیر اجاره بدهد؟

یا باید در اجاره‌نامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال به‌غیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه می‌شود و کاری فوق‌العاده خطرناک محسوب می‌شود. هرچند در عرف شاهد این‌گونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود.

حق مالکانه قانوناً چقدر است؟ ده درصد یا بیست درصد؟

حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوب‌تر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا می‌کند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.

آیا بین سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی وجود دارد یا یک معنا دارند؟

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.

آیا می‌توان سرقفلی ملکی را جدا از مالکیت آن بخریم؟

استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است؛ یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل‌وانتقال سرقفلی و نه خریدوفروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند؛ اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.

حق کسب و پیشه چیست؟

حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

۴ شرط برای تخلیه فوری املاک استیجاری در هفت روز چیست؟

این چهار شرط عبارتند از: (براساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶)

• اجاره­نامه حداقل در ۲ نسخه تنظیم شده باشد.
• توسط موجر و مستأجر به امضاء برسد.
• اجاره­نامه مدت داشته باشد مثلا یکساله، شش ماهه و یا حتی یکروزه.
• حتمادقت شود تا توسط دو تا شاهد به امضاء برسد.

اگر این چهار شرط رعایت شود در نظر داشته باشید که بعد از پایان اجاره موجر می­تواند از طریق شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه آن اقدام کند. اما اگر یکی از این ۴ شرط وجود نداشته باشد مثلاً دو شاهد ذیل اجاره نامه را امضاء نکرده باشنارید و یا فقط مشاور املاک زیر آن را امضاء کرده است. این را بدانید که در این حالت موجر یا مالک یا نماینده او نمی­تواند علیه مستاجر نسبت به تخلیه فوری اقدام کند و همچنین اگر اجاره­نامه فقط در یک نسخه تنظیم شده باشد هم امکان استفاده از ویژگی تخلیه فوری در ۷ روز امکان پذیر نیست.

تفاوت در انواع اجاره نامه اماکن استیجاری

تفاوت اجاره نامه عادی و اجاره نامه رسمی چیست؟

اجاره­نامه عادی و اجاره­نامه رسمی از نظر حقوقی این تفاوت ها را با هم دارند:

اگر اجاره­نامه عادی باشد و مدت قرارداد تمام شود ولی مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند شیوه تخلیه آن با اجاره­نامه رسمی فرق می­کند. اجاره­نامه ­های عادی را برای تخلیه باید به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرد ولی چنانچه اجاره­نامه­ رسمی باشند باید به دایره اجرای ثبت مراجعه کرد اما در هر حال اجاره­نامه چه عادی باشد و چه رسمی، یکسری شرایط حقوقی و قانونی دارد که اگر این شرایط رعایت شود طبق قانون اجرای اسناد رسمی و طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ ظرف یک هفته دستور تخلیه محل استیجاری صادر می­شود به همین راحتی.

چون بیشتر اجاره­نامه­ ها به صورت عادی هستند، در اینجا شرایطی که برای تنظیم اجاره­نامه­ های عادی در قوانین پیش بینی شده است.

اجاره­ نامه ­ رسمی چیست ؟

اما اجاره­نامه رسمی اجاره­نامه­ ای است که فقط و فقط در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. حتی اگر طرفین اجاره جزء اشخاص دولتی باشند مثلاً کارمند رسمی دولت باشند تأثیری در ماهیت قرارداد یا اجاره نمی­گذارد.

اجاره ­نامه­ عادی چیست ؟

اجاره ­نامه­ های عادی آن دسته از اجاره­ نامه­_­هایی هستند که توسط خود موجر و مستأجر در یک برگه کاغذ A4 یا بزرگتر یا کوچک تر تنظیم می­شود و حتی اجاره­نامه ­هایی که در بنگاه­ها و یا دفاتر آژانس­های ملکی تنظیم می­شوند جزء دسته اول یعنی اسناد عادی یا اجاره ­نامه­ های عادی هستند.

حتی اگر در زمان تنظیم اجاره نامه کدرهگیری هم از سامانه معاملات املاک کشور اخذ شود تأثیری در ماهیت این اجاره­نامه ندارد و کماکان یک اجاره­نامه عادی است.  (  انواع اجاره نامه )

دسته بندی انواع اجاره نامه اماکن استیجاری

اجاره ­نامه­ ها به دو دسته تقسیم می­شوند: ۱- اجاره ­نامه­ عادی ۲- اجاره­ نامه ­ رسمی.

نمونه وکالت نامه درخواست انحصار وراثت و دریافت ثمنیه

موکل ..........................فرزند ........................... دارای شناسنامه شماره .........................  صادره از.......................... متولد .......................... مقیم ...........................................

وکیل : ..................... فرزند ......................... دارای شناسنامه شماره ................................ صادره از ........................ متولد ......................... مقیم  ..........................................

مورد وکالت :

( الف ) : درخواست و دریافت گواهی حصر وراثت مرحوم .............................. با تسلیم اظهار نامه ارث و تقاضا و اخذ گواهی نامه واریز مالیات بر ارث یا معافیت از مالیات بر ارث آن مرحوم ضمن تنظیم و امضاء استشهادیه و اظهار نامه و دادخواست و سایر اوراق و معرفی ماترک مربوطه و تسلیم مدارک و اخذ فتوکپی و تصاویر مصادق اسناد سجلی و سایر اسناد ومدارک ورثه .

( ب ) : تنظیم و امضاء اقرارنامه های رسمی از جانب موکل مبنی بر وصول و دریافت بهای ثمنیه اعیانی ماترک غیر منقول مرحوم موصوفه و همچنین اقرار به دریافت صداقیه ( مهریه ) و اجور و سایر قدرالسهم الارث از اموال منقول و از سهم الشرکه ها و از حق الامتیازها و از حق الاشتراک ها و از سایر حقوق راجعه از ماترک مرحوم مرقوم .

( پ ) : با حق مراجعه در خصوص انجام امور متن به ادارات دولتی و مؤسسات وابسته و شهرداری و دادگاههای عمومی و اجراهای احکام و اجرای ثبت اعم از ادارات ثبت اسناد و املاک ، ادارات امور مالیاتی ، سرممیزی ها و حوزه های مالیاتی ، شرکت مخابرات و دفاتر خدماتی وابسته به شرکت مخابرات و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق و دفاتر اسناد رسمی و غیره و تأدیه هزینه ها از مال خود و اخذ مفاصا حساب ها و مجوزها و گواهی ها و همچنین تهاتر و پایاپای نمودن وصولی های ردیف (ب) مورد وکالت متن با وجوه پرداختی وکیل به موکل از این بابت بنا به اقرار صریح موکل مزبور .

( ت ) : در خصوص انجام مورد وکالت موکل فوق الذکر صراحتاً اظهار و اقرار نمود بر اینکه فی مابین او با وکیل عقد خارج لازمی به طور شفاهی منعقد گردیده فلذا ضمن عقد خارج لازم موکل حق عزل وکیل یا حق ضم امین و یا ضم وکیل یا ناظر یا انتخاب وکیل یا وکلای دیگر و حق هر گونه اقدام و اجراء و انجام هر عمل منافی با این وکالتنامه را از تاریخ زیر لغایت پایان انجام مورد وکالت و مادام العمر خویش از خود سلب و ساقط نمود.

حدود اختیارات : وکیل مرقوم با حق توکیل غیر ولو کراراً با داشتن اختیار عزل وکلای انتخابی خویش یا جایگزینی مکرر آن در خصوص انجام مورد وکالت جزئاً یا کلاً دارای اختیارات مزبوره می باشد ، اقدام و امضای وکیل در این موارد به جای اقدام و امضای موکل صحیح و نافذ است و نیازی به اذن واجازه مجدد یا حضور موکل ندارد و این وکالت فقط در نفس وکالت با التفات به شرح بالا موثر است .

تاریخ ..................... ماه ...................... شمسی

محل امضاء :

نمونه عزل نامه رسمی (محضری) وکیل مدنی

عزل کننده ( موکل ) : .................................................................................

عزل شده ( وکیل ) : ...................................................................................

مورد عزل : وکالت نامه شماره ( تمام حروف ) مورخ   /   /   13 تنظیمی دفترخانه شماره... ............ که از این تاریخ وکیل مزبور به موجب این سند رسمی از انجام وکالت فوق الذکر عزل گردیده است .

تاریخ : .......................................

 محل امضاء :

نمونه وکالت نامه ترخیص کالا

موکل : آقای / خانم .................................... فرزند : ............................... بشناسنامه شماره ............................ متولد .......................... صادره از ............................ به شماره ملی ................................. ساکن ....................................................................................

 وکیل : آقای / خانم .................................... فرزند : ..................................بشناسنامه شماره ............................ متولد ....................... صادره از ............................ به شماره ملی ................................. ساکن ....................................................................................

مورد وکالت : مرجوع نمودن یا ترخیص کالاهای موکل موضوع قبض انبار 
شماره           ................................. مورخ ....................................... صاره از گمرک .................... به مبدأ یا هر مقصدی که وکیل صلاح مقتضی بداند وفق قانون امور گمرکی و آئین نامه اجرائی آن و سایر مقررات جاری با حق انجام تمامی امور مربوطه از بدو الی ختم در این رابطه اعم از امضاء اظهارنامه ، تعیین تعرفه ، اعتراض ، شرکت در کمیسیون ها حتی کمیسیون حل اختلاف و دفاع و مراجعه به مرکز جمع آوری و فروش کالای متروکه و انبارها و غیره به منظور انجام موارد فوق اعم از امور پیش بینی شده و نشده راجعه .

حدود اختیارات : وکیل مرقوم با حق توکیل غیر ولو مکرر با داشتن اختیار عزل نمودن وکلای انتخابی خویش در خصوص انجام مورد وکالت دارای اختیارات مزبوره می باشد اقدام و امضاء وی در این موراد به جای اقدام و امضاء موکل صحیح و نافذ است و نیازی به کسب اذن و اجازه مجدد یا حضور موکل ندارد و این وکالت فقط در نفس وکالت با مؤثر است .

تاریخ : .................................  محل امضاء :

نمونه وکالت نامه اجازه پدر برای ازدواج دختر باکره

موکل : آقای / خانم ..................................... فرزند ............................... بشناسنامه شماره ................ متولد ................. صادره از ................. به شماره ملی ....................... ساکن ............................................................

وکیل : آقای / خانم : ..................................... فرزند ............................... بشناسنامه شماره ................ متولد ................ صادره از ................. به شماره ملی ....................... ساکن ...........................................................

مورد وکالت : با رعایت جمیع جهات قانونی وارائه مدارک مثبته و مورد نیاز و درصورت فقد هر گونه منع و ردع قانونی ، مراجعه به دفاتر رسمی ثبت ازدواج و مقامات ذیربط و اقدام در خصوص به مزاوجت دائمی و تزویج دائمی در آوردن فرزند اناث موکل دوشیزه ..................... فرزند ..................... دارنده شماره شناسنامه..................... متولد .............. صادره از ............... به شماره ملی ................... با هر شخص و فردی که وکیل صلاح و مقتضی بداند و به هر صداق و مهریه و نحو وترتیب و شرط وفق مقررات و موازین قانونی و شرعی و اعطاء رضایت و تنفیذ و تائید ازدواج و قیام و اقدام به تمامی تشریفات لازمه و امضاء ذیل کلیه دفاتر و اسناد و قباله نکاحیه و به طور اعم انجام هر امر مورد نیاز به جای موکل به عنوان ولی قانونی دوشیزه موصوف به نحوی که نیازی به حضور و امضاء مجدد و ثانوی موکل مرقوم نباشد و امضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و مدارک و دفاتر و نوشتجات مربوطه .

حدود اختیارات : وکیل مرقوم دارای اختیارات تامه در خصوص مورد وکالت و لوازم آن از جمله حق توکیل به غیر ولو کراراً می باشد و اقدام و امضاء وی به جای اقدام و امضاء موکل معتبر است . مدلول این سند فقط در نفس وکالت مؤثر است .

بتاریخ .... / .... / ............ هجری شمسی .