طرفین دعوا

در دعوای دستور تخلیه ملک ، دادخواست تخلیه از طرف موجر یا مالک ملک تجاری به شورای حل اختلاف داده می شود. در اینجا موجر در طرف خواهان و مستاجر در طرف خوانده قرار می گیرد.

قرار توقف منع اجرای رای داوری

اعتراض به رای داور مانع اجرای آن نیست ، مگر آنکه دلایل اعتراض قوی باشد . دراین صورت دادگاه قرار « توقف منع اجرای » آن را تا پایان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی صادر می نماید. و در صورت اقتضاء تامین مناسب نیز از معترض اخذ خواهد شد .(ماده 493)

صدور برگ اجرا

بر اساس ماده ۴۸۸ هرگاه محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ ، رای داوری را اجرا ننماید ، دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مکلف است به درخواست طرف ذی نفع طبق رای داور، برگ اجرایی صادرکند . اجرای رای برابر مقررات قانونی می باشد .

صلح نامه در داوری

در صورتی که داوران اختیار صلح داشته باشند، می توانند دعوا را با صلح خاتمه دهند. دراین صورت صلح نامه ای که به امضای داوران رسیده باشد معتبر و قابل اجراست .

محرومیت از داوری و حل اختلاف

به موجب ماده 473 قانون مدنی چنانچه داور پس از قبول داوری بدون عذر موجه از قبیل مسافرت یا بیماری وامثال آن در جلسات داوری حاضر نشده یا استعفا دهد و یا از دادن رای امتناع نماید ، علاوه بر جبران خسارات وارده تا پنج سال از حق انتخاب شدن به داوری محروم خواهد بود .

تعداد داوران در صورت عدم تعیین از قبل

ماده ۴۶۴ قانون مدنی مقرر می دارد درصورتی که در قرارداد، تعداد داور معین نشده باشد و طرفین نتوانند در تعیین داور یا داوران توافق کنند، هریک از طرفین باید یک نفر داور اختصاصی را معرفی و یک نفر به عنوان داور سوم را به اتفاق تعیین نمایند .

تعارض در انتخاب داوری و حل اختلاف

بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی ممکن است طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده باشند. اما فرد خاصی را از قبل تعیین نکرده باشند. حال ممکن است آنان نتوانند توافقی را در این مورد کسب نمایند.

با تحقق چنین حالتی ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی کند. و درخواست رضایت در مورد داور وی نموده و یا خود نسبت به تعیین داور اقدام کند.

دراین صورت طرف مقابل مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، داور خود را معرفی و یا در مورد داور ثالث رضایت دهد . هرگاه تا انقضای مدت یادشده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند .

استعفا داور

چنانچه داوری که قرارداد را امضا کرده است از داوری بین طرفین اختلاف سرباز بزند و قصد استعفا داشته باشد، به مدت 5 سال از داوری‌کردن کنار گذاشته خواهد شد. همچنین بایستی مبلغ تعیین‌شده‌ای را به‌عنوان خسارت بر پروژه به طرفین بپردازد. 

قانون مدنی و داوری

بحث مربوط به داوری در قانون مدنی ایران از چنان اهمیتی برخوردار است که یک باب به آن اختصاص داده شده است. به طوری که در مواد 454 تا 501 در مورد آن بحث شده است.

تفاوت داوری و میانجی گری

تفاوت داوری با میانجی‌گری در این است که میانجی فقط مذاکرات بین دو طرف را تسهیل می نماید. در انتها نیز پیشنهادهایی برای حل اختلاف ارائه می کند. اما اختیار صدور رای و حل اختلاف را ندارد.

تأخیر در پرداخت ثمن معامله حق فسخ ایجاد نمی کند

در حقوق ایران ، اصولاً تاًخیر در پرداخت ثمن، هیچگونه حقی برای فروشنده در جهت فسخ قرارداد بوجود نمی آورد. بلکه فروشنده باید طبق قاعده عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.

فسخ قرارداد بدلیل خیار عیب

ممکن است خریدار ملک، به جای پرداخت مستقیم ثمن معامله، آن را به دیگری حواله دهد یا ضامن معرفی نماید. در این صورت اگر بهای ملک پرداخت نشود نمی توان قرارداد را بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله فسخ نمود. بلکه باید قرارداد را بدلیل خیار عیب فسخ نمود.

فرصت استفاده از سه روز تأخیر برای فروشنده جهت فسخ قرارداد

طی سه روز فرصتی که برای فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت ثمن معامله وجود دارد، فروشنده می تواند برای فسخ اقدام نماید. ممکن است اقدامی از سوی وی صورت نگیرد. و خریدار بعد از آن نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید. لذا فروشنده دیگر نمی تواند دادخواستی برای فسخ قرارداد ارائه نماید. وی در این مورد دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت در آن است که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده باشد و چه منقول و چه غیر منقول باشد قابل ارائه خواهد بود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک بدون سابقه ثبتی کاربرد دارد.

امارات یا قرائن

یکی دیگر از مواردی که باید حتماً در زمینه تایید و اثبات وقوع بیع به آن بپردازیم، امارات یا قرائن است. شاید بپرسید که منظور از این موارد چیست؟ باید گفت که امارات و قرائن کلیه مدارکی هستند که با ارائه کردن آن‌ها به دادگاه ممکن است تصمیم قاضی به طور کامل تغییر کند یا قاضی به شک بیفتد.

از جمله مهم‌ترین امارت و قرائن که می‌توان در این زمینه از آن‌ها بهره برد، صدا یا فیلم ضبط شده در هنگام انعقاد قرارداد بیع به صورت شفاهی و کتبی هستند. در این بین، کمک گرفتن از مؤسسات حقوقی معتبر مانند مجموعه ملکی اداری می‌تواند شما را از سردرگمی نجات دهد و زمینه احیای حق شما را فراهم سازد.

سوگند

سوگند نیز یکی دیگر از راهکارهای موجود برای تایید و اثبات وقوع بیع محسوب می‌شود. این راهکار وقتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که سایر موارد گفته شده امکان عملی شدن نداشته باشند و در واقع، چاره‌ای به جز سوگند وجود ندارد. به طبع، در این شرایط از طرف انکارکننده خواسته می‌شود تا عدم وجود عقد بیع را با سوگند انکار کند.

استفاده از سند مالکیت

اگر خرید انجام شده باشد و خریدار دارای سند مالکیت باشد، روند رسیدگی به پرونده تایید و اثبات وقوع بیع با سرعت بیش‌تری طی می‌شود؛ زیرا همان سند مالکیت را می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مناسب به دادگاه ارائه داد.

در بعضی از موارد، یکی از طرفین قرارداد، وجود سند مالکیت را به طور کامل نفی می‌کند یا می‌گوید که سند مربوطه یک سند جعلی است. با طرح این موضوع ، دادگاه موظف است که سند را به صورت کاملاً جزئی مورد بررسی قرار دهد تا جعلی بودن آن ثابت شود. در صورت اثبات این امر،‌ روند رسیدگی به پرونده مورد نظر خاتمه می‌یابد.

اگر به جای یک سند چندین سند وجود داشته باشند، دادگاه کلیه اسناد موجود را بررسی می‌کند و معمولاً‌ اولین سند را به عنوان سند رسمی در نظر می‌گیرد. با توجه به این موارد می‌توان گفت که یکی از بهترین روش‌های موجود برای رسیدگی به چنین پرونده‌هایی، بهره‌گیری از سند مالکیت است.

اقرار به وقوع بیع

در بعضی از موارد، یکی از افراد عملاً وجود داشتن بیع را به طور کامل انکار می‌کند. در چنین شرایطی، طرف مقابل باید با استفاده از دو شاهد عاقل و بالغ نسبت به ثابت کردن بیع مورد نظر بپردازد. به این امر اقرار به وقوع بیع گفته می‌شود. در واقع، از شهادت آن دو شاهد می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مهم بهره برد.

راهکارها و مدارک مورد نیاز برای تایید و اثبات وقوع بیع

گفتیم که برای تایید و اثبات وقوع بیع به برخی مدارک ویژه نیاز داریم. این مدارک مانند تمامی پرونده‌های حقوقی نقش بسیار مهمی را در زمینه اثبات و تأیید کردن وقوع بیع ایفا می‌کنند. به همین دلیل، آشنایی با همه آن‌ها کاملاً ضروری به نظر می‌رسد. 

چه زمانی به تایید و اثبات وقوع بیع نیاز داریم؟

عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. در صورتی که یکی از طرفین معامله با وجود داشتن عقد بیع مخالفت کند،‌ طرف مقابل می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم نسبت به تایید و اثبات وقوع بیع بپردازد. در واقع، با اثبات این امر، فروشنده یا خریدار موظف به انجام همان امری خواهند بود که در عقد مورد نظر ذکر شده است.