تقسیم به روش رد

ممکن است در مواردی با ملکی مواجه شویم که امکان تقسیم سهم شرکا از نظر جغرافیایی و یا مالی وجود ندارد. مثلاً ممکن است سهم یک یا چند شریک کمتر از دیگران باشد . در این موارد راه کار مناسب آن است که شرکایی که سهم بیشتر میبرند به شریک یا شرکایی که سهم کمتری برده اند ، مابه التفاوت آن را بپردازند.

تقسیم به روش تعدیل

چنانچه یک ملک را نتوان از نظر جغرافیایی به نسبت مساوی میان شرکا تقسیم کرد ، این بار باید ملک را از نظر ارزش مالی مورد محاسبه قرار داد . زیرا ممکن است بخشی از ملک بسیار ارزشمندتر از دیگر بخشهای ملک باشد. یعنی مثلاً یک قسمت از آن ملک بر خیابان اصلی باشد و نقاط دیگر آن در کوچه های بن بست قرار داشته باشد. یا اینکه یک ملک ممکن است دارای چند نوع کاربری باشد. بخشی از آن کاربری مسکونی و بخشی دیگر کاربری تجاری داشته باشد. در این موارد نمیتوان سهم افراد را از نظر مکانی تعیین نمود. در این موارد معمولاً راه کار ساده ، فروش ملک است.

تقسیم به روش افراز

روش افراز در شرایطی قابل انجام است که سهم شرکا دقیقاً مساوی و قابل تقسیم باشد. از روش افراز ، در املاکی که قابلیت تقسیم به قسمتهای مساوی را دارند استفاده میشود .

برای اثبات مالکیت ملک قولنامه ای چه نوع مدارکی را باید ارائه نمود؟

گذشته از آنکه تصرف به تنهایی یکی از دلایل اثبات مالکیت محسوب میگردد، طرفین باید مدارک دیگری را نیز برای اثبات مالکیت به دادگاه ارائه نمایند. این مدارک نقش تعیین کننده ای ممیتوانند در اثبات مالکیت داشته باشند. از جمله مدارک زیر :

 

1-اصل و کپی قولنامه دستی یا محضری

2-اصل اقرارنامه در موارد خاص

3-اصل استشهادیه

4-هر نوع مدارک دال بر مالکیت

شرایط مالی برای صدور حکم سرپرستی

به موجب ماده 14 قانون ، دادگاه در صورتی حکم سرپرستی صادر می نماید که درخواست کننده سرپرستی بخشـی از اموال یا حقوق خـود را به کودک یا نوجـوان تحت سرپرستی تملیک کند.

شرایط سنی فرزندخواندگی و سرپرستی

کلیه کودکان و نوجوانان نابالغ و نیز افراد بالغ زیر شانزده سال که به تشخیص دادگاه، عدم رشد و یا نیاز آنان به سرپرستی احراز شود در صورت وجود ساسر شرایط میتوانند به عنوان فرزند تحت سرپرستی قرار گیرند.

انتقال مال غیر با سند عادی قابل تحقق است یا رسمی؟

انتقال اموال می تواند هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی انجام شود به موجب همین علت بوده که محاکم انتقال مال غیر از طریق سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) و همچنین سنر رسمی را مشمول این جرم دانسته اند.

انتقال مال غیر یا اجاره مال دیگری چه جرمی است؟

انتقال نامشروع و غیر قانونی هر نوع مال متعلق به دیگری، چه به صورت عینی ( مانند فروش خانه یا خودرو ) چه منافع آن ( مانند اجاره دادن ملک ) توسط اشخاص به دیگری همراه با سوء نیت موجب تحقق انتقال مال غیر می گردد.

آیا امکان افراز ملک مشاع وجود دارد؟

در صورتی که به موجب قانون ، ملک قابل افراز باشد آن ملک افراز شده در غیر اینصورت با نظر واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز ، دعوای افراز ملک مشاع در دادگاه قابل طرح خواهد بود.

نحوه استفاده از ملک مشاع

هنگامی دو یا چند نفر مشترکا مالک مالی هستند که تقسیم نشده است و به اصطلاح حقوقی مال مفروز نمی ‌باشد، در این شرایط برای تصرف در ملک مشاع و استفاده از آن هریک از شرکا می‌بایست از دیگر مالکان اذن داشته باشند و یا درخصوص استفاده از ملک، توافقی میان شرکا صورت گرفته باشد.

√ به طور مثال ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدین صورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند.

√ زیرا تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت آنها به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

در نتیجه چنانچه هر یک از مالکین ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکان در ملک تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

مواردی که ملک مشاعی غیرقابل افراز می‌ باشد

‌در موارد زیر نمی‌توان دعوی افراز ملک مشاع طرح نمود:

 

 

 

• هنگامی که تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع باشد.

 

 

 

• شرکا به موجب قرارداد ملزم به عدم تقسیم ملک مشاعی شده باشند.

 

 

 

• تقسیم و افراز ملک مشاعی باعث متضرر شدن سایر شرکا یا از مالیت افتادن ملک مشاع شود.

 

 

 

• نسبت به ملک مشاع مورد نظر سند مالکیت معارض وجود داشته باشد.

افراز به اجبار و حکم دادگاه

اگر شرکا قادر به توافق بر سر افراز و تقسیم ملک مشاع نباشند، هرکدام از شرکا می ‌توانند علیه سایر شرکا دعوی افراز ملک مشاع اقامه کند.

 

√ بنابراین مطابق قانون مدنی هنگامی که شرکای ملک مشاع بر سر استفاده و تصرف در ملک به توافق نرسند، هریک از آنها می ‌تواند تقاضای افراز ملک مشاعی کند:

هر شریک‌ می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

 

√ هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می‌آید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

افراز به تراضی

شرکا با خواست و رضایت خود به نسبت سهم هریک و به نحوی که می‌خواهند ملک مشاع را تقسیم می‌ کنند.

مرجع صلاحیت دار دعوای خلع ید ملک مشاع

از آنجایی که دعوای خلع ید، یک دعوای مالی است و مختص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین است، مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این موضوع دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. 

غصب به چه معناست؟

قانون مدنی نیز در خصوص غصب این گونه مقرر کرده است که: غصب عبارت است از استیلا در مال یا حق مالی غیر به نحو عدوان.

√ منظور از استیلا، مسلط شدن است. پس چنانچه فردی در مال یا حق مالی فرد دیگر تصرف کند به گونه ای که بر آن مال مسلط شود و مانع از استفاده از مال توسط مالک شود، غاصب نامیده شده و مالک می ‌تواند علیه او دعوای خلع ید اقامه کند.

 

• البته باید به نکاتی توجه داشت از جمله این که دعوای خلع ید صرفاً می تواند در خصوص اموال غیرمنقول همچون ملک و زمین مطرح شود و اینکه خلع ید یک دعوای مالی محسوب می شود.

تعریف دعوای خلع ید.... ....

اگر شخصی در مال شخص دیگری بدون اجازه از سوی مالک یا بدون قرارداد و اذن قانونی تصرف کند و آن مال را غصب کند به موجب قانون غاصب شناخته می‌ شود.

 

√ در این صورت مالک می‌ تواند علیه متصرفِ ملک خود و بنابر موضوع هر یک از دعاوی چون خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه یا رفع تصرف عدوانی با توجه به شرایط و نوع تصرف مطرح کند و متصرف را از ملک خود بیرون کند.

مال مشاع چیست؟

فرض کنید ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدینصورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.

• در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند

 

 

√ بنابراین تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت شرکا به صورت مشاع می‌ باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.

 

 

• چنانچه هر یک از مالکین مال مشاع بدون اجازه سایر مالکان در مال تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.

خلع ید مشاعی ( ملک ورثه ای یا شراکتی )

هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم باشند به گونه ‌ای که آن مال میان مالکان تقسیم و به اصطلاح حقوقی افراز نشده باشد به آن مال مشاع می گویند.

 

زمانی مال به نحو شراکتی و اشاعه در مالکیت چند مالک باشد، همه شرکا به اندازه سهم خود در جزء جزء مال سهیم هستند.

 

دعوای خلع ید مشاعی که برای مثال می توان به اموال ورثه ای یا شراکتی اشاره نمود از دعاوی متداول ملکی می باشد.

استیلا غاصب بر مال مورد دعوی

استیلا به معنای تسلط و تصرف غاصب است بنابراین عمل غاصب باید متصرفانه باشد.

عدوانی بودن تصرف

تصرف باید بدون اذن و اجازه مالک باشد به عبارت دیگر غیرقانونی، بدون قرارداد و غیرمجاز باشد.

 

√ چنین تصرفی در مال غیرمنقول دیگری عدوانی است.