دعوای الزام به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

یک نمونه از دعوای مالک و سازنده ملک، بی توجهی سازنده برای اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری محل است. در این دعوا، معمولاً در زمان انعقاد قرارداد، انجام اخذ پروانه از سوی سازنده تعهد می شود. مالک نیز برای عملی شدن آن، طی یک وکالت کاری، اخذ پروانه تخریب را به سازنده احاله می نماید.اگر چنین اقداماتی از قبل صورت گرفته باشد، مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی را طرح نماید.

توقیف و فروش قدر السهم سازنده

ممکن است سازنده خودش در ملک سهم داشته باشد. در این صورت می توان هزینه های تکمیل و اجرای حکم را از محل قدرالسهم سازنده تأمین نمود.

تفاوت الزام به احداث بنا با الزام به تکمیل بنا

اگر تعهد سازنده ملک، فقط مربوط به بخشی از بنا باشد در این صورت خواهان باید در عنوان خواسته الزام به تکمیل بنا را قید نماید. اگر قرارداد مربوط به ساخت همه بنا باشد در این صورت در عنوان خواسته، الزام سازنده به احداث بنا قید می گردد.

انعقاد قرارداد ساخت با شخص ثالث

خواهان یا خواهان ها اگر توان ساخت نداشته باشند می توانند از طریق انغقاد قرارداد ساخت با شخص ثالث، انجام این کار را به نفر جدید بسپارند.

مطالبه هزینه ساخت ملک از سوی خواهان

اگر دادگاه، رای تحویل ملک به خواهان را صادر نموده باشد، در این صورت هزینه های انجام گرفته در حدود عرف قابل مطالبه از سوی خواهان خواهد بود. خوانده نیز موظف به پرداخت آن می باشد. اگر وی از پرداخت هزینه ها خودداری نماید، دادگاه حکم پرداخت هزیته ها را صادر می کند.

دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید

در موارد اختلافی و عدم توان ساخت از سوی سازنده، وی ممکن است ملک را در اختیار پیش خریدار قرار ندهد . در اینگونه موارد پیش خریدار می تواند دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه نیز معمولاً سازنده را مکلف به تحویل ملک به خواهان خواهد نمود.

امکان فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار

ممکن است دادگاه حکم الزام سازنده به احداث بنا را صادر نماید. اما سازنده نتواند این کار را انجام دهد. در این صورت، پیش خریدار می تواند در وهله اول خود رأساً اقدام به تکمیل پروژه نماید. اما اگر توان چنین کاری را ندارد ، می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. چنین فسخ قراردادی مورد تأیید دادگاه خواهد بود.

ملزم نمودن سازنده به ساخت بنا از طریق مراجعه به دادگاه

گاه به دلایل مختلف در مراحل انجام ساخت یک ملک، امکان ادامه کار میسر نیست. در نتیجه به دلیل تکمیل نشدن ساخت و عدم امکان نقل و انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی، پیش خریدار ناگزیر به مراجعه به دادگاه می شود. وی باید دعوای الزام سازنده به احداث بنا را تنظیم و به دادگاه تقدیم نماید.

طرفین دعوا در الزام سازنده به احداث بنا

در دعوای الزام سازنده به احداث بنا، خواهان دعوا معمولا پیش خریدار ساختمانی است که قرار است بنای جدید در آن ساخته شود. ممکن است خواهان تنها یک نفر باشد. اگر تعداد پیش خریداران زیاد باشد، بطور طبیعی خواهان ها ممکن است به تعداد همه آنها باشد. ولی خوانده معمولا شخص سازنده ای است که ضمن انعقاد قرارداد با پیش خریداران در صدد ساخت بنا و تحویل آن به خریداران بوده است.

شرایط توقف اجرای حکم تخلیه

در مورد گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا گرفتن حکم تخلیه از دادگاه باید دقت لازم را معمول داشت.

دستور تخلیه از آن دسته دستورهایی است که لازم‌‌الاجرا هستند و امکان اعتراض برای مستأجر وجود ندارد. در خصوص حکم تخلیه، اگر مستأجر بتواند به مراجع قضایی اثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا اسناد ارائه شده توسط صاحب‌خانه در مراحل گرفتن حکم تخلیه ، اصالت قطعی ندارد، می‌تواند حکم تخلیه را به نفع خود متوقف کند.

مرجع رسیدگی به دعوا

در مورد آن دسته از قراردادهایی که به املاک غیر تجاری مربوط می شود و همچنین اماکن تجاری که در آن حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد، مرجع رسیدگی به دعوای دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می شود. در این موارد، تفاوتی در قراردادهای عادی و رسمی وجود ندارد.

طرفین دعوا

در دعوای دستور تخلیه ملک ، دادخواست تخلیه از طرف موجر یا مالک ملک تجاری به شورای حل اختلاف داده می شود. در اینجا موجر در طرف خواهان و مستاجر در طرف خوانده قرار می گیرد.

قرار توقف منع اجرای رای داوری

اعتراض به رای داور مانع اجرای آن نیست ، مگر آنکه دلایل اعتراض قوی باشد . دراین صورت دادگاه قرار « توقف منع اجرای » آن را تا پایان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی صادر می نماید. و در صورت اقتضاء تامین مناسب نیز از معترض اخذ خواهد شد .(ماده 493)

صدور برگ اجرا

بر اساس ماده ۴۸۸ هرگاه محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ ، رای داوری را اجرا ننماید ، دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مکلف است به درخواست طرف ذی نفع طبق رای داور، برگ اجرایی صادرکند . اجرای رای برابر مقررات قانونی می باشد .

صلح نامه در داوری

در صورتی که داوران اختیار صلح داشته باشند، می توانند دعوا را با صلح خاتمه دهند. دراین صورت صلح نامه ای که به امضای داوران رسیده باشد معتبر و قابل اجراست .

محرومیت از داوری و حل اختلاف

به موجب ماده 473 قانون مدنی چنانچه داور پس از قبول داوری بدون عذر موجه از قبیل مسافرت یا بیماری وامثال آن در جلسات داوری حاضر نشده یا استعفا دهد و یا از دادن رای امتناع نماید ، علاوه بر جبران خسارات وارده تا پنج سال از حق انتخاب شدن به داوری محروم خواهد بود .

تعداد داوران در صورت عدم تعیین از قبل

ماده ۴۶۴ قانون مدنی مقرر می دارد درصورتی که در قرارداد، تعداد داور معین نشده باشد و طرفین نتوانند در تعیین داور یا داوران توافق کنند، هریک از طرفین باید یک نفر داور اختصاصی را معرفی و یک نفر به عنوان داور سوم را به اتفاق تعیین نمایند .

تعارض در انتخاب داوری و حل اختلاف

بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی ممکن است طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده باشند. اما فرد خاصی را از قبل تعیین نکرده باشند. حال ممکن است آنان نتوانند توافقی را در این مورد کسب نمایند.

با تحقق چنین حالتی ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی کند. و درخواست رضایت در مورد داور وی نموده و یا خود نسبت به تعیین داور اقدام کند.

دراین صورت طرف مقابل مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، داور خود را معرفی و یا در مورد داور ثالث رضایت دهد . هرگاه تا انقضای مدت یادشده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند .

استعفا داور

چنانچه داوری که قرارداد را امضا کرده است از داوری بین طرفین اختلاف سرباز بزند و قصد استعفا داشته باشد، به مدت 5 سال از داوری‌کردن کنار گذاشته خواهد شد. همچنین بایستی مبلغ تعیین‌شده‌ای را به‌عنوان خسارت بر پروژه به طرفین بپردازد. 

قانون مدنی و داوری

بحث مربوط به داوری در قانون مدنی ایران از چنان اهمیتی برخوردار است که یک باب به آن اختصاص داده شده است. به طوری که در مواد 454 تا 501 در مورد آن بحث شده است.