غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

دعوی خلع ید مختص اموال غیرمنقول است یعنی رفع تصرف غیرقانونی از ملک، زمین و مانند اینها.

اثبات مالکیت خواهان

فردی که خواهان دعوی خلع است و طرح دعوی می‌کند می‌بایست مالک مال موضوع دعوی باشد و باید مالکیت خود را به واسطه اسناد ثبتی اثبات کند.

 

√ بنابراین دعوای خلع ید از سوی فردی غیر از مالک قابل قبول نیست و دادگاه در اینصورت قرار عدم استماع صادر می‌ کند.

 

نکته قابل توجه این است که مالکیت مالک باید مستند به سند رسمی باشد یعنی اثبات مالکیت در دعوی خلع ید با سند عادی مورد قبول نیست.

ارکان دعوی خلع ید به طور خاص عبارت‌اند از:

.اثبات مالکیت خواهان

• غیرمنقول بودن مال مورد دعوی

• عدوانی بودن تصرف

• عدوانی بودن تصرف

نظریه مشورتی عدم تحویل پارکینگ شماره 7/99/1862 مورخ 1399/05/21 اداره حقوقی قوه قضاییه:

استعلام:

 

 

 

√ احتراماً اگر در زمان عقد بیع فروشنده ملزم به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ طبق پایان‌ کار شهرداری و سند مالکیت شود ولی بعد از آن به این تعهد خود عمل نکند و واحدهای دیگر را نیز بفروشد و در زمان صدور رأی دادگاه بدوی که وی را ملزم به اختصاص دادن یک پارکینگ به آن واحد نموده اجرای حکم مبنی بر انجام تعهد و تعیین پارکینگ عملا امکان‌پذیر نباشد آیا خریدار حق فسخ دارد یا خیر آیا موضوع مشمول ماده ۳۸۴ قانون مدنی است یا خیر و آیا موضوع از مصادیق تلف حکمی موضوع ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد یا خیر؟

 

 

 

لازم به ذکر است که دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال یکی از پارکینگ‌ها به خریدار نموده است در حالی که با توجه به فروش سایر واحدهای این رأی عمل قابل اجرا نمی ‌باشد.

عدم تحویل پارکینگ توسط فروشنده

هنگام انعقاد قرارداد بیع (خریدوفروش) طبق توافقات طرفین و ملکی که به فروش می ‌رود ضمن قرارداد قید می‌ شود که ملک پارکینگ هم دارد یا فاقد پارکینگ است.

و یا بعضا تحویل پارکینگ را در قالب شرط ضمن عقد در قرارداد قید می‌ کنند.

√ در هر صورت ملکی که دارای پارکینگ باشد هنگام فروش تحویل پارکینگ هم یکی از تعهدات فروشنده محسوب می ‌شود که باید به آن عمل کند.

 

√ در غیر این صورت خریدار می ‌تواند از طریق مراجع قضایی صلاحیت دار فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ و عمل به تعهدات قراردادی کند یا وجه التزام قراردادی (خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات یا تاخیر در انجام آنها) را مطالبه کند؛ یا در صورتی که عمل به آن تعهدات شدنی نبود معامله را فسخ کند.

نتیجه ای که میتوان گرفت

مال توقیف شده باید در همان وضعیتی که زمان توقیف داشته است باقی بماند تا در خصوص دعوای مطروحه حکم صادره شده و بعد از آن برای مال توقیف شده تعیین تکلیف صورت گیرد.

 

نبودن مالک یا بی اطلاعی مالک مانع از توقیف مال نمیشود لکن بعد از توقیف به وی اطلاع داده خواهد شد.

 

در صورتی که ملک توقیف شده باشد، اجاره ی آن دارای اشکال نمیباشد. زیرا با توجه به ویژگی که ملک (مال غیرمنقول) دارد اجاره ی آن ضرری را متوجه شخص ذی نفع توقیفی(خواهان) نمینماید. با توجه به ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف عین غیرمنقول شامل توقیف منافع آن نمیشود، اجاره دادن آن مال غیر منقول با حقوق محکوم له منافاتی ندارد.

توقیف اموال ممکن است تامینی یا اجرایی باشد:

توقیف تامینی: زمانی که مالک از تصرف در مال خود ممنوع باشد و این توقیف تا زمانی که دادگاه به دعوا مطروحه رسیدگی نماید و حکم مقتضی صادر گردد می باشد. این توقیف، به جهت حفظ حقوق خواهان در برابر دارایی مالک(خوانده) به عمل می آید. اگر بعد از رسیدگی قاضی حکم به بی حقی خواهان صادر نماید، از مال توقیف شده رفع توقیف خواهد شد.

 

 

توقیف اجرایی: درصورتی‌که محکوم‌علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعاً اجرا ننماید یا قراری با محکوم‌له برای اجرای‌حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تأمین و توقیف نشده باشد محکوم‌له می‌تواند درخواست کند که از اموال محکوم‌علیه معادل محکوم‌به‌ توقیف گردد.

 

 

از اموال محکوم‌علیه به میزانی توقیف می‌شود که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد ولی هرگاه مال معرفی شده ارزش بیشتری ‌داشته و قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف خواهد شد در این‌صورت اگر مال غیرمنقول باشد مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم‌ به و هزینه ‌های‌ اجرایی باشد توقیف می‌گردد.

توقیف اموال چیست؟

توقیف اموال یک شخص به معنای بازداشت اموال و دارایی های آن شخص به حکم قانون می باشد.

سند رسمی به چه اسنادی گفته می شود؟

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

نکاتی در خصوص کپی سند رسمی

.وکالتنامه کپی برابر با اصل مانند وکالتنامه اصل دارای اعتبار می باشد چناچه از طریق دفاتر اسناد رسمی این سند رسمی برابر با اصل شده باشد.

 

 

• اگر اصل سند رسمی از بین برود، یا گم شود، کپی برابر با اصل شده آن سند با دفتر ثبتی به جای اصل سند قابل استناد می باشد.

 

 

• در حال حاضر دادگاه ها فقط اسناد مربوط به پرونده های شعبه خود را تصدیق می نمایند.

اعتبار کپی سند رسمی

چنانچه کپی یا رونوشت سند توسط دفاتر ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی، دفتر دادگاه و… تصدیق و گواهی شده باشد، برای طرح دادخواست و ارائه به دادگاه کفایت می کند مگر در جایی که دادگاه به دلایلی اصل سند را بخواهد یا طرف مقابل ادعای جعل سند کند و … که در این شرایط کپی سند از اعتبار ساقط می‌شود.

کپی برابر با اصل اسناد رسمی

قانون ثبت اسناد و املاک کشور در ماده 74 در خصوص کپی برابر با اصل اسناد رسمی مقرر کرده است که:

سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر.

√ مطابق ماده فوق هر کپی از اصل سند که توسط ثبت دفتر املاک تایید شده باشد برابر با اصل سند خواهد بود و اعتبار سند اصلی را دارد که اصطلاحا به آن کپی برابر با اصل گفته می‌شود.

به عبارت دیگر دارنده کپی برابر با اصل شده سند نیازی به ارائه اصل سند ندارد جز در مواردی خاص که می‌بایست حتما اصل سند ارائه شود، همچون جلسه اول دادگاه.

شاهد نباید از معامله نفع شخصی ببرد

شاهد امضا کننده یک قرارداد نباید از آن قرارداد و معامله سود شخصی ببرد.

شاهد باید ایمان داشته‌باشد

لازم است تا شاهد مسلمان باشد و شهادت اقلیت‌‌‌های دینی برای مسلمین قابل قبول نیست و سندیت ندارد. البته گواهی او علیه هم دین خودش قابل قبول است.

شاهد باید بالغ باشد

بالغ بودن شاهد در ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی کشوری ذکر شده‌است و براساس آن شاهد باید به سن بلوغ رسیده‌باشد و از نظر عقلی نیز صحیح و سالم باشد.

رسیدگی کیفری

در این حالت، شکایت به دلیل انجام عملی کیفری نقض قانون مطرح می‌شود و توسط دادگاه‌های کیفری بررسی می‌شود. مثال‌هایی از موضوعات این نوع شکایت‌ها شامل جرایمی مانند سرقت، تهدید، ضرب و جرح، و سایر جرایم کیفری است. برای دعاوی کیفری باید در دادسرا نوع شکایت مطرح شود و شکواییه نوشته شود و با تحقیقات در کلانتری موضوع مورد شکایت در دادگاه عمومی مطرح می‌شود.

لازم به ذکر است برخی از جرایم می‌توانند هم در دادگاه کیفری و هم در دادگاه حقوقی مطرح شوند، و در این صورت، افراد می‌توانند با مشاوره با متخصصان حقوقی، بهترین نوع شکایت را برای موضوع خاص خود انتخاب کنند. برای مثال، در مواردی که عملیاتی می‌تواند هم جنایی و هم مدنی باشد، مانند جرایمی که باعث خسارت مالی به فرد یا سازمانی می‌شوند، شخص می‌تواند تصمیم بگیرد که شکایت را به صورت همزمان در دو دادگاه کیفری و حقوقی مطرح کند. در این صورت، مشاوران حقوقی می‌توانند به شخص کمک کنند تا از مزایا و معایب هر یک از این راه‌ها آگاه شود و تصمیم بهتری بگیرد که با وضعیت خاص و مسائل حقوقی مربوط به پرونده او سازگاری داشته باشد.

رسیدگی حقوقی

در این حالت، شکایت مربوط به نقض حقوقی یا قراردادی است که در دادگاه‌های مدنی بررسی می‌شود. مثال‌هایی از موضوعات این نوع شکایت‌ها می تواند شامل مسائل مالی، تخلفات قراردادی، خسارت‌ها و دیگر مسائل مربوط به حقوق مدنی باشد. در مورد دعاوی حقوقی دادگاه‌های حقوقی به عنوان مرجع تعیین می‌شود. علاوه بر این به منظور حل اختلاف و ایجاد صلح و سازش، شوراهای حل اختلاف نیز صلاحیت رسیدگی دارند و بسیاری از پرونده‌ها به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. در گذشته برای طرح شکایت حقوقی، افراد باید به صورت حضوری به دادگاه مراجعه کنند. اما با معرفی سامانه ثنا، این فرآیند تغییر کرده است. اکنون افراد می‌توانند شکایت خود را به صورت آنلاین از طریق این سامانه ثبت کنند و از طریق همین سامانه ابلاغیه‌ها و اخطاریه‌های مربوط به شکایت خود را دریافت کنند.

برای این کار، ابتدا باید شکایت خود را در سامانه ثنا ثبت کنند و سپس با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی شکایت حقوقی خود را مطرح کنند تا در سامانه ثنا ثبت شود. این فرآیند به افراد این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به مراجعه حضوری به دادگاه‌ها، حقوق و مطالبات خود را به راحتی و به صورت آنلاین مطرح کنند و از خدمات الکترونیکی بهره‌مند شوند. در مورد شکایت‌های حقوقی ابتدا دعاوی به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود و در صورتی که از طریق شورای حل اختلاف، طرفین صلح و سازش کردن، پرونده مختومه می‌شود، اما در صورت عدم سازش، دادگاه حقوقی و یا دادسرا مسئول رسیدگی به پرونده است.

ضمانت اجرا برای تمامی تعهدات طرفین

استفاده از شرط جزایی قراردادی یا وجه التزام به عنوان ضمانت اجرایی برای تمامی تعهداتی که در قرارداد ذکر شده است، بسیار مهم است. این اقدام به مالکین اطمینان می‌دهد که پروژه به موقع و با کیفیت مطابق با تعهدات قراردادی انجام می‌شود. در صورتی که تا زمان مشخص شده، پروژه تکمیل و آماده تحویل نشود، می‌توان از طریق شرط جزایی قراردادی یا وجه التزام، خسارتی معادل آن چیزی که در قرارداد نوشته شده است، از سوی طرف مخالف دریافت کرد. این اقدام می‌تواند به عنوان ابزاری قانونی و قابل اعتماد برای اطمینان از اجرای دقیق تعهدات قراردادی و جبران خسارات در صورت تاخیر یا عدم اجرای موقت پروژه استفاده شود.

مشخص شدن مسئولیت پرداخت هزینه‌ ها

این مهم است که در قرارداد مشارکت در ساخت، مسئولیت تمامی هزینه‌ های مربوط به ساخت و ساز، از جمله هزینه‌ های مصالح مصرفی و هزینه‌ های خلافی، به عهده سازندگان قرار گیرد. این موضوع باید به طور رسمی و دقیق در قرارداد ذکر شود تا هر دو طرف به طور کامل از تعهدات و مسئولیت‌های خود آگاه باشند. از این روش می‌توان استفاده کرد تا از وقوع ابهامات و اختلافات در آینده جلوگیری کرد و مسئولیت‌ های هر طرف به صورت واضح مشخص شود.

نوع مواد مصرفی

نوشتن نوع کیفیت و برند متریال مصرفی در قرارداد مشارکت در ساخت بهترین روش برای جلوگیری از سواستفاده است. این اقدام به صورت دقیق نام جنس و حتی برند متریال را مشخص می‌ کند که در فرآیند ساخت استفاده خواهد شد. این اطلاعات به مالکین اطمینان می‌دهد که متریال‌ های استفاده شده از کیفیت مطلوبی برخوردار هستند و به طور دقیق مشخص می‌ کند که از چه موادی استفاده می‌شود.