تفاوت داوری و میانجی گری

تفاوت داوری با میانجی‌گری در این است که میانجی فقط مذاکرات بین دو طرف را تسهیل می نماید. در انتها نیز پیشنهادهایی برای حل اختلاف ارائه می کند. اما اختیار صدور رای و حل اختلاف را ندارد.

تأخیر در پرداخت ثمن معامله حق فسخ ایجاد نمی کند

در حقوق ایران ، اصولاً تاًخیر در پرداخت ثمن، هیچگونه حقی برای فروشنده در جهت فسخ قرارداد بوجود نمی آورد. بلکه فروشنده باید طبق قاعده عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.

فسخ قرارداد بدلیل خیار عیب

ممکن است خریدار ملک، به جای پرداخت مستقیم ثمن معامله، آن را به دیگری حواله دهد یا ضامن معرفی نماید. در این صورت اگر بهای ملک پرداخت نشود نمی توان قرارداد را بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله فسخ نمود. بلکه باید قرارداد را بدلیل خیار عیب فسخ نمود.

فرصت استفاده از سه روز تأخیر برای فروشنده جهت فسخ قرارداد

طی سه روز فرصتی که برای فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت ثمن معامله وجود دارد، فروشنده می تواند برای فسخ اقدام نماید. ممکن است اقدامی از سوی وی صورت نگیرد. و خریدار بعد از آن نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید. لذا فروشنده دیگر نمی تواند دادخواستی برای فسخ قرارداد ارائه نماید. وی در این مورد دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت در آن است که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده باشد و چه منقول و چه غیر منقول باشد قابل ارائه خواهد بود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک بدون سابقه ثبتی کاربرد دارد.

امارات یا قرائن

یکی دیگر از مواردی که باید حتماً در زمینه تایید و اثبات وقوع بیع به آن بپردازیم، امارات یا قرائن است. شاید بپرسید که منظور از این موارد چیست؟ باید گفت که امارات و قرائن کلیه مدارکی هستند که با ارائه کردن آن‌ها به دادگاه ممکن است تصمیم قاضی به طور کامل تغییر کند یا قاضی به شک بیفتد.

از جمله مهم‌ترین امارت و قرائن که می‌توان در این زمینه از آن‌ها بهره برد، صدا یا فیلم ضبط شده در هنگام انعقاد قرارداد بیع به صورت شفاهی و کتبی هستند. در این بین، کمک گرفتن از مؤسسات حقوقی معتبر مانند مجموعه ملکی اداری می‌تواند شما را از سردرگمی نجات دهد و زمینه احیای حق شما را فراهم سازد.

سوگند

سوگند نیز یکی دیگر از راهکارهای موجود برای تایید و اثبات وقوع بیع محسوب می‌شود. این راهکار وقتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که سایر موارد گفته شده امکان عملی شدن نداشته باشند و در واقع، چاره‌ای به جز سوگند وجود ندارد. به طبع، در این شرایط از طرف انکارکننده خواسته می‌شود تا عدم وجود عقد بیع را با سوگند انکار کند.

استفاده از سند مالکیت

اگر خرید انجام شده باشد و خریدار دارای سند مالکیت باشد، روند رسیدگی به پرونده تایید و اثبات وقوع بیع با سرعت بیش‌تری طی می‌شود؛ زیرا همان سند مالکیت را می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مناسب به دادگاه ارائه داد.

در بعضی از موارد، یکی از طرفین قرارداد، وجود سند مالکیت را به طور کامل نفی می‌کند یا می‌گوید که سند مربوطه یک سند جعلی است. با طرح این موضوع ، دادگاه موظف است که سند را به صورت کاملاً جزئی مورد بررسی قرار دهد تا جعلی بودن آن ثابت شود. در صورت اثبات این امر،‌ روند رسیدگی به پرونده مورد نظر خاتمه می‌یابد.

اگر به جای یک سند چندین سند وجود داشته باشند، دادگاه کلیه اسناد موجود را بررسی می‌کند و معمولاً‌ اولین سند را به عنوان سند رسمی در نظر می‌گیرد. با توجه به این موارد می‌توان گفت که یکی از بهترین روش‌های موجود برای رسیدگی به چنین پرونده‌هایی، بهره‌گیری از سند مالکیت است.

اقرار به وقوع بیع

در بعضی از موارد، یکی از افراد عملاً وجود داشتن بیع را به طور کامل انکار می‌کند. در چنین شرایطی، طرف مقابل باید با استفاده از دو شاهد عاقل و بالغ نسبت به ثابت کردن بیع مورد نظر بپردازد. به این امر اقرار به وقوع بیع گفته می‌شود. در واقع، از شهادت آن دو شاهد می‌توان به عنوان یک مدرک بسیار مهم بهره برد.

راهکارها و مدارک مورد نیاز برای تایید و اثبات وقوع بیع

گفتیم که برای تایید و اثبات وقوع بیع به برخی مدارک ویژه نیاز داریم. این مدارک مانند تمامی پرونده‌های حقوقی نقش بسیار مهمی را در زمینه اثبات و تأیید کردن وقوع بیع ایفا می‌کنند. به همین دلیل، آشنایی با همه آن‌ها کاملاً ضروری به نظر می‌رسد. 

چه زمانی به تایید و اثبات وقوع بیع نیاز داریم؟

عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. در صورتی که یکی از طرفین معامله با وجود داشتن عقد بیع مخالفت کند،‌ طرف مقابل می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم نسبت به تایید و اثبات وقوع بیع بپردازد. در واقع، با اثبات این امر، فروشنده یا خریدار موظف به انجام همان امری خواهند بود که در عقد مورد نظر ذکر شده است.

مطالبه خسارت یا استرداد وجه

خواهان می تواند همزمان با دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، دعوای خسارت یا استرداد وجه را نیز تقدیم دادگاه کند.

دعوای فسخ, مالی یا غیرمالی است؟

دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، می تواند جنبه مالی و یا جنبه غیر مالی داشته باشد.

وقتی دعوا جنبه مالی دارد که حقوقی که خواهان بدنبال آن بوده از منظر پولی قابل محاسبه و در حال تضییع باشد.

آیا رأی دادگاه نیاز به صدور اجراییه دارد؟

خیر. رأی دادگاه که مبتنی بر تأیید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.

کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟

در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، در دعاوی ملکی دادگاه صالح، دادگاه محل ملک می باشد.

خواهان و خوانده در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که شرط مندرج در قرارداد به نفع او قید شده است. خوانده نیز طرف مقابل او یا کسی است که متعهد به انجام شرط بوده است.

برخی اصطلاحات مندرج در قراردادها جزء خیار شرط نیست

مرسوم است در برخی قراردادها، طرفین، جملات و عباراتی را ذکر می کنند که ربطی به خیار شرط ندارد. به عنوان مثال عبارت: «در صورت پشیمان‌ شدن از معامله …» و یا «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ … بابت ضرر به طرف مقابل …..» هیچکدام بیانگر خیار شرط نمی باشند. این شروط حتی ممکن است اصل قرارداد را نیز مخدوش سازند.

تعیین مدت و تأثیر آن در فسخ قرارداد

در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، لازم است برای آن مدت تعیین شود. گاه ممکن است مدتی در قرارداد برای خیار شرط ذکر نشده باشد. در این صورت، مدت خیار بر اساس عرف معلوم خواهد شد. که این مهلت از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند خواهد بود.

شروط سه گانه(شرط فعل، شرط صفت و شرط نتیجه)

اگر متعهد به انجام هر یک از شقوق شرط، نتواند آن را آنجام دهد، طرف دیگر می تواند ابتدا الزام طرف مقابل به انجام شرط را بخواهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه صورت می گیرد. در صورت عدم تحقق شرط، می تواند آنها را خود انجام داده و هزینه ها را از وی مطالبه کند. درصورت انجام هیچیک از موارد، می تواند قرارداد را فسخ نماید. وی از طریق مراجعه به دادگاه می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی تأیید فسخ قرارداد نماید. با توجه به اهمیت رعایت فوریت در بعضی از موارد فسخ ، لازم است در اقدام به طرح دعوا این مهم در نظر گرفته شود.

حق فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

ممکن است در یک قرارداد، شرط یا شروطی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. چنانچه این تعهد صورت نپذیرد طرف مقابل می تواند به دلیل عدم انجام تعهد قرارداد را فسخ نماید.