دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید

در موارد اختلافی و عدم توان ساخت از سوی سازنده، وی ممکن است ملک را در اختیار پیش خریدار قرار ندهد . در اینگونه موارد پیش خریدار می تواند دادخواست الزام به تحویل ملک یا خلع ید را به دادگاه تقدیم نماید. دادگاه نیز معمولاً سازنده را مکلف به تحویل ملک به خواهان خواهد نمود.

امکان فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار

ممکن است دادگاه حکم الزام سازنده به احداث بنا را صادر نماید. اما سازنده نتواند این کار را انجام دهد. در این صورت، پیش خریدار می تواند در وهله اول خود رأساً اقدام به تکمیل پروژه نماید. اما اگر توان چنین کاری را ندارد ، می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. چنین فسخ قراردادی مورد تأیید دادگاه خواهد بود.

ملزم نمودن سازنده به ساخت بنا از طریق مراجعه به دادگاه

گاه به دلایل مختلف در مراحل انجام ساخت یک ملک، امکان ادامه کار میسر نیست. در نتیجه به دلیل تکمیل نشدن ساخت و عدم امکان نقل و انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی، پیش خریدار ناگزیر به مراجعه به دادگاه می شود. وی باید دعوای الزام سازنده به احداث بنا را تنظیم و به دادگاه تقدیم نماید.

طرفین دعوا در الزام سازنده به احداث بنا

در دعوای الزام سازنده به احداث بنا، خواهان دعوا معمولا پیش خریدار ساختمانی است که قرار است بنای جدید در آن ساخته شود. ممکن است خواهان تنها یک نفر باشد. اگر تعداد پیش خریداران زیاد باشد، بطور طبیعی خواهان ها ممکن است به تعداد همه آنها باشد. ولی خوانده معمولا شخص سازنده ای است که ضمن انعقاد قرارداد با پیش خریداران در صدد ساخت بنا و تحویل آن به خریداران بوده است.

شرایط توقف اجرای حکم تخلیه

در مورد گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف یا گرفتن حکم تخلیه از دادگاه باید دقت لازم را معمول داشت.

دستور تخلیه از آن دسته دستورهایی است که لازم‌‌الاجرا هستند و امکان اعتراض برای مستأجر وجود ندارد. در خصوص حکم تخلیه، اگر مستأجر بتواند به مراجع قضایی اثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا اسناد ارائه شده توسط صاحب‌خانه در مراحل گرفتن حکم تخلیه ، اصالت قطعی ندارد، می‌تواند حکم تخلیه را به نفع خود متوقف کند.

مرجع رسیدگی به دعوا

در مورد آن دسته از قراردادهایی که به املاک غیر تجاری مربوط می شود و همچنین اماکن تجاری که در آن حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد، مرجع رسیدگی به دعوای دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح می شود. در این موارد، تفاوتی در قراردادهای عادی و رسمی وجود ندارد.

طرفین دعوا

در دعوای دستور تخلیه ملک ، دادخواست تخلیه از طرف موجر یا مالک ملک تجاری به شورای حل اختلاف داده می شود. در اینجا موجر در طرف خواهان و مستاجر در طرف خوانده قرار می گیرد.

قرار توقف منع اجرای رای داوری

اعتراض به رای داور مانع اجرای آن نیست ، مگر آنکه دلایل اعتراض قوی باشد . دراین صورت دادگاه قرار « توقف منع اجرای » آن را تا پایان رسیدگی به اعتراض و صدور حکم قطعی صادر می نماید. و در صورت اقتضاء تامین مناسب نیز از معترض اخذ خواهد شد .(ماده 493)

صدور برگ اجرا

بر اساس ماده ۴۸۸ هرگاه محکوم علیه تا بیست روز بعد از ابلاغ ، رای داوری را اجرا ننماید ، دادگاه ارجاع کننده دعوا به داوری و یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد مکلف است به درخواست طرف ذی نفع طبق رای داور، برگ اجرایی صادرکند . اجرای رای برابر مقررات قانونی می باشد .

صلح نامه در داوری

در صورتی که داوران اختیار صلح داشته باشند، می توانند دعوا را با صلح خاتمه دهند. دراین صورت صلح نامه ای که به امضای داوران رسیده باشد معتبر و قابل اجراست .

محرومیت از داوری و حل اختلاف

به موجب ماده 473 قانون مدنی چنانچه داور پس از قبول داوری بدون عذر موجه از قبیل مسافرت یا بیماری وامثال آن در جلسات داوری حاضر نشده یا استعفا دهد و یا از دادن رای امتناع نماید ، علاوه بر جبران خسارات وارده تا پنج سال از حق انتخاب شدن به داوری محروم خواهد بود .

تعداد داوران در صورت عدم تعیین از قبل

ماده ۴۶۴ قانون مدنی مقرر می دارد درصورتی که در قرارداد، تعداد داور معین نشده باشد و طرفین نتوانند در تعیین داور یا داوران توافق کنند، هریک از طرفین باید یک نفر داور اختصاصی را معرفی و یک نفر به عنوان داور سوم را به اتفاق تعیین نمایند .

تعارض در انتخاب داوری و حل اختلاف

بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی ممکن است طرفین معامله یا قرارداد متعهد به معرفی داور شده باشند. اما فرد خاصی را از قبل تعیین نکرده باشند. حال ممکن است آنان نتوانند توافقی را در این مورد کسب نمایند.

با تحقق چنین حالتی ، یک طرف می تواند داور خود را معین کرده به وسیله اظهارنامه رسمی به طرف مقابل معرفی کند. و درخواست رضایت در مورد داور وی نموده و یا خود نسبت به تعیین داور اقدام کند.

دراین صورت طرف مقابل مکلف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، داور خود را معرفی و یا در مورد داور ثالث رضایت دهد . هرگاه تا انقضای مدت یادشده اقدام نشود ، ذی نفع می تواند حسب مورد برای تعیین داور به دادگاه مراجعه کند .

استعفا داور

چنانچه داوری که قرارداد را امضا کرده است از داوری بین طرفین اختلاف سرباز بزند و قصد استعفا داشته باشد، به مدت 5 سال از داوری‌کردن کنار گذاشته خواهد شد. همچنین بایستی مبلغ تعیین‌شده‌ای را به‌عنوان خسارت بر پروژه به طرفین بپردازد. 

قانون مدنی و داوری

بحث مربوط به داوری در قانون مدنی ایران از چنان اهمیتی برخوردار است که یک باب به آن اختصاص داده شده است. به طوری که در مواد 454 تا 501 در مورد آن بحث شده است.

تفاوت داوری و میانجی گری

تفاوت داوری با میانجی‌گری در این است که میانجی فقط مذاکرات بین دو طرف را تسهیل می نماید. در انتها نیز پیشنهادهایی برای حل اختلاف ارائه می کند. اما اختیار صدور رای و حل اختلاف را ندارد.

تأخیر در پرداخت ثمن معامله حق فسخ ایجاد نمی کند

در حقوق ایران ، اصولاً تاًخیر در پرداخت ثمن، هیچگونه حقی برای فروشنده در جهت فسخ قرارداد بوجود نمی آورد. بلکه فروشنده باید طبق قاعده عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.

فسخ قرارداد بدلیل خیار عیب

ممکن است خریدار ملک، به جای پرداخت مستقیم ثمن معامله، آن را به دیگری حواله دهد یا ضامن معرفی نماید. در این صورت اگر بهای ملک پرداخت نشود نمی توان قرارداد را بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله فسخ نمود. بلکه باید قرارداد را بدلیل خیار عیب فسخ نمود.

فرصت استفاده از سه روز تأخیر برای فروشنده جهت فسخ قرارداد

طی سه روز فرصتی که برای فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت ثمن معامله وجود دارد، فروشنده می تواند برای فسخ اقدام نماید. ممکن است اقدامی از سوی وی صورت نگیرد. و خریدار بعد از آن نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید. لذا فروشنده دیگر نمی تواند دادخواستی برای فسخ قرارداد ارائه نماید. وی در این مورد دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت در آن است که اثبات وقوع بیع در تمامی موارد چه ملک ثبت شده و چه ثبت نشده باشد و چه منقول و چه غیر منقول باشد قابل ارائه خواهد بود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در مورد املاک بدون سابقه ثبتی کاربرد دارد.