هر گاه مستاجر بخواهد حکم تخلیه را متوقف کند یکی از شرایط آن است که باید قرارداد اجاره تمدید شده باشد.
در صورتی که قرارداد اجاره نامه مطابق با توافق طرفین تمدید شده باشد، حکم تخلیه نیز متوقف خواهد شد. البته بر عهده مستاجر است که تمدید اجاره نامه را اثبات نماید.
در مواردی که مدت قرارداد اجاره هنوز تمام نشده است، صدور حکم تخلیه تنها از طریق دادگاه امکان پذیر است. بنابراین مالک برای تخلیه قبل از موعد قرارداد باید از طریق دادگاه جهت فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه درخواست دهد. در این حالت، معمولا به زمان بیشتری نیاز خواهید داشت که در برخی مواقع ممکن است بیشتر از 6 ماه زمان لازم باشد.
مهلت اجرا
نوع اجاره نامه
امکان اعتراض به آن
مرجع صدور
نحوه اجرا
مهلت اعتراض
مهلت اجرا
یکی از مهمترین تفاوتهای دستور تخلیه و حکم تخلیه، اجرای فوری دستور تخلیه است. دستور تخلیه صرفا برای اجاره نامههای عادی بعد از سال ۱۳۷۶ است. به خاطر شرایط ویژه صدور دستور تخلیه، اجرایی کردن آن نیازمند بررسی کارشناسی نیست. بنابراین بدون طی کردن مراحل اداری خاصی میتوان دستور تخلیه را گرفت.
برای اجرای دستور تخلیه نه مهلت اعتراض وجود دارد نه مهلتی برای تخلیه. اما برای حکم تخلیه ۲۰ روز مهلت اعتراض و ۱۰ روز فرصت تخلیه وجود دارد. اگر این برای شما سوال است که گرفتن حکم تخلیه برای مستاجر چقدر طول میکشد؟ باید بدانید مستاجر حداقل ۱ ماه (۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه) فرصت دارد و این جدا از زمان لازم برای بررسی دادگاه است.
مرجع رسیدگی کننده به دستور تخلیه شورای حل اختلاف است اما مرجع صدور حکم تخلیه، دادگاه است. بدیهی است که پیگیری کارها در شورای حل اختلاف راحتتر از دادگاه است.
علاوه بر این، نحوه اجرای آنها متفاوت است. در خصوص دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. مامور ابلاغ ظرف ۲۴ ساعت موضوع را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید میگیرد. در نهایت ظرف ۳ روز دستور تخلیه حتی با حضور مستاجر و وجود اثاثیه در منزل، اجرا میشود.
اطلاع از تفاوت ماهیت و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه، بسیار مهم است. قطعاً برای مالک بهتر است برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند، نه حکم تخلیه. زیرا گرفتن دستور تخلیه به فوریت امکان پذیر است. اما در همه موارد امکان چنین درخواستی وجود ندارد.
برخی تصور میکنند برای صدور دستور موقت حتماً باید دعوای مورد نظر از نوع دعاوی مالی باشد. حال آنکه ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی، امکان صدور دستور موقت را به طور کلی پذیرفته است. لذا نمیتوان چنین تلقی کرد که این موضوع فقط منحصر به دعاوی مالی است.
برای صدور چنین دستوری نباید دعوای مطرح شده از نوع دعاوی باشد که ممکن است موجبات اجرای حکم از بین برود. از جمله در دعاوی نفی ولد، اثبات نسب و اثبات زوجیت دلیلی برای اینکار وجود ندارد.
پس از این که املاک مد نظر به ستاد اجرایی فرمان امام معرفی گردید، روند قانونی برای اجرای فرآیند مزایده فروش املاک آغاز می گردد. مزایده فروش املاک توسط ستاد اجرایی فرمان امام ، برابر قانون صورت می پذیرد. نخستین مرحله برای اجرای مزایده توسط این ستاد، انتشار آگهی های مزایده می باشد.
این آگهی ها به صورت رسمی توسط وبسایت این ستاد منتشر می شود. به این ترتیب برگزاری مزایده به اطلاع عموم مردم می رسد. تمام افرادی که از برگزاری مزایده مطلع شوند، می توانند برای شرکت در آن اقدام کنند.
تاریخ برگزاری مزایده همچنین محل و ساعت دقیق نیز در سایت رسمی این ستاد به طور کامل اطلاع رسانی خواهد شد. اجرای مزایده با رعایت کامل قوانین مربوطه جریان خواهد داشت و ناظران ستاد اجرایی به طور کامل بر روند اجرای مزایده نظارت می کنند.
زمینها و خانه های خالی زیادی هستند که به ستاد اجرایی فرمان امام معرفی می شوند. این املاک ابتدا به دقت مورد بررسی و تحقیق قرار میگیرند. سپس در مورد سرنوشت آنها در دادگاه انقلاب اسلامی تصمیم گیری می شود.
در برخی شعب دادگاه انقلاب اسلامی که مختص پرونده های اصل ۴۹ قانون اساسی است ، در مورد مصادره اموال تصمیم گیری می شود. پس از آن که حکم دادگاه مبنی بر مصادره زمین یا خانه صادر گردید، حکم صادره لازم الاجراست. پس از این مرحله زمین یا خانه ، تحویل ستاد اجرایی فرمان امام می شود. در این مرحله ، ستاد به عنوان نماینده قانونی بیتالمال تلقی می گردد.
ستاد اجرایی موظف است تمام درآمد های حاصله را در امور شرعی و مطابق با قوانین خاص مصرف کند. درآمد های این ستاد در در مراکزی مانند بنیاد جانبازان، بنیاد مسکن، بنیاد شهید و کمیته امداد امام خمینی مصرف می شوند.
مزایده فروش املاک مصادره شده از دیگر وظایف این ستاد به شمار می رود. به طور کلی در انواع مزایده فروش املاک ، فروشندگان حقیقی و حقوقی می توانند اموال خود اعم از اموال منقول و غیر منقول را به فروش برسانند. مزایده ها ممکن است یک یا چند خریدار داشته باشند که دقیقاً مانند فروشنده امکان دارد اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. فروش این اموال ممکن است به خاطر احکام قانونی و یا عدم نیاز به استفاده از آن باشد.
از اصلی ترین مراحل اجرای احکام مدنی می توان به فروش اموال غیرمنقول اشاره کرد. ماهیت این اموال به گونه ای است که امکان استفاده از آنها به منظور اسکان و تجارت در مناطق شهری وجود دارد. همچنین زراعت و کشت و کار در مناطق روستایی امکان پذیر است. وجود این اموال از اهمیت بسیار بالایی برخوردار می باشد و مشمول مقررات خاصی است.
مبنای اصلی مزایده فروش املاک ستاد اجرایی، مربوط به اجرای قانون اصل ۴۹ از قانون اساسی می باشد. از این رو آشنایی با این قانون برای درک بهتر این ساز و کار ضروری است. قانون دولت را مکلف ساخته تمام اموال نامشروع را در اختیار بگیرد. اموالی که از راه هایی مانند ربا، رشوه خواری، اختلاس، دزدی، انواع سوء استفاده و… بدست آمده اند. سپس تمام این اموال را به صاحبین اصلی بازگرداند. با این وجود ممکن است صاحبین اصلی این اموال مشخص نباشد. در این صورت اموال جزء بیت المال خواهد بود. رسیدگی به پرونده های این چنینی و اثبات شرعی بودن احکام صادره، توسط دادگاه های انقلاب انجام می شود.
قبل از احیای دادسرا، قرار بازداشت موقت توسط دادگاه صادر میشد و با تایید رییس حوزه قضایی یا معاون وی، به اجرا در میآمد. البته خود رییس حوزه قضایی نیز شخصاً مجاز به صدور این قرار بود.
با تصویب قانون احیای دادسراها در سال ۸۱، مقام صالح برای صدور این قرار بازپرس است که باید ظرف مدت ۲۴ساعت قرار را به تایید دادستان برساند.
مطابق بند «ح» ماده ۳ قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب «هرگاه دادستان با قرار بازداشت به عمل آمده موافق نباشد نظر دادستان متبع است و چنانچه علتی که موجب بازداشت است مرتفع شده و موجب دیگری برای ادامه بازداشت نباشد، بازداشت با موافقت دادستان رفع خواهد شد و همچنین در موردی که دادستان تقاضای بازداشت کرده و بازپرس با آن موافق نباشد حل اختلاف حسب مورد با دادگاه عمومی یا انقلاب محل خواهد بود.»
همانطور که میبینید دادستان نیز میتواند در غیر جرایمی که در صلاحیت کیفری استان قرار دارد رأساً قرار بازداشت موقت متهم را صادر کند. در صورتی که دادیار به جای دادستان اقدام به صدور این قرار کند باید این قرار به تأیید دادستان برسد تا اعتبار داشته باشد.
به هر حال هر یک از قرارهایی که در آییندادرسی کیفری پیشبینی میشود، مزایایی دارد که علت ایجاد و صدور آن را توجیه میکند، قرار بازداشت نیز مزایایی دارد. البته در ظاهر اینطور به نظر میرسد که این مزایا بیش از اینکه شامل حال متهم شود، در راستای بررسی پرونده و بهبود جریان دادرسی پیشبینی شده است. بنابراین بسیاری صدور این قرار را موثرترین وسیله برای دستیابی به متهم و تضمین حضور او در مراجع قضایی در مواقع لزوم میدانند. با صدور این قرار هرگاه نیاز به حضور متهم باشد، وی با مراقبت کامل نزد مرجع قضایی آورده خواهد شد و به این ترتیب از تبانی متهم با سایر متهمان نیز جلوگیری میشود؛ همچنین این قرار موجب جلوگیری از فشار متهم نسبت به بزهدیده و شهود برای جلوگیری یا پسگرفتن شکایت میشود. این قرار حتی گاهی وسیلهای برای تأمین امنیت و مصونیت او از انتقام بزهدیده میشود.
پس از فوت دهنده چک، وراث مسئول پرداخت وجه چک هستند. به این ترتیب دادخواستی که از سوی دارنده چک به دادگاه ارائه می شود به طرفیت وراث می باشد. لازم به ذکر است که وراث هیچ مسئولیتی برای پرداخت وجه چک از اموال خود را ندارند. وجه چک از اموال، دارایی ها و ماترک متوفی پرداخت خواهد شد. بنابراین هر یک از وراث بنا بر نسبت سهم خود از اموال متوفی مسئول پرداخت وجه چک خواهند بود.
در اجرای حکم مربوط به دعوای فک رهن ملک، راهن باید طلب مرتهن را از اموال دیگر خود پرداخت نماید. اجرای این حکم مانند انواع الزام به تعهد در دعواهای دیگر میباشد. پس از انجام فک رهن توسط راهن، ملک به صورت آزاد به خریدار انتقال پیدا میکند. اگر راهن از انجام این حکم امتناع ورزد، بر اساس ماده ۴۷ از قانون اجرای احکام مدنی با وی رفتار خواهد شد.
1+توجه به انقضا مدت اجاره که در ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر به طور صریح به آن اشاره شده است. برای تنظیم این دادخواست، باید مدت اجاره منقضی شده باشد.
2+سپری شدن مدت زمانی برابر با ۳ سال تمام شمسی از تاریخ مقرر. باید زمانی برابر با ۳ سال از آخرین تعدیل سپری شده باشد.
3+قرارداد اجاره باید مشمول مقررات تصویب شده در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ باشد.
4+برای درخواست این امر مهم، باید تنزل هزینه های زندگی و یا افزایش آنها باید از سوی خواهان دعوی اثبات گردد.
5+در صورتی که این درخواست از سوی موجر ثبت گردد، باید مدارکی دال بر مالکیت وی بر روی مورد اجاره را به مراجع ذی صلاح ارائه نماید.
استفاده از قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی انجام می پذیرد. پس از تنظیم دادخواست، آن را به شورای حل اختلاف ارسال می نمایند تا حکم مقتضی در این زمینه صادر شود. یکی از نکات بسیار مهم در زمینه ی تنظیم این دادخواست، قابلیت طرح شدن برای قراردادهایی است که در خصوص اجاره املاک تجاری (مشمول قانون اساسی که از حق پیشه و کسب برخوردار هستند) تنظیم شده اند. برای تنظیم این دادخواست باید از شرایط خاصی برخوردار بود. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر در بر دارنده ی اطلاعات خاصی در زمینه ی شرایط خاص برای طرح این دعوی می باشد.
دادخواست تعدیل اجاره بها درخواستی است که بر اساس آن مستاجر و یا موجر به سبب تغییر شرایط زندگی و کاهش یا افزایش هزینه ها تقاضایی مبنی بر کاهش و یا افزایش اجاره بهای ملک تجاری را تقاضا می نماید. علت ثبت این دادخواست عدم توافق و سازگاری موجر و مستاجر می باشد. به نوعی بهترین شرایط برای افزایش اجاره بها از سوی موجر از لحاظ قانونی ثبت تقاضای تعدیل می باشد. همچنین ثبت این دادخواست از جانب مستاجر برای کاهش اجاره بها، بسیار هوشمندانه خواهد بود.
طرفین قرارداد در قبال حوادث آتی مسئولیت دارند و نمی توانند از زیر حوادثی که ممکن است حادث شود فرار نمایند . با این وجود مالک نمی تواند به دادگاه مراجعه و دعوایی را مطرح کند که قبلاً در مورد آن ذکری در قرارداد نشده باشد.
چند نوع بیمه وجود دارند که در جریان عملیات ساختمانی باید طرفین در مورد آن توافق نمایند. از جمله بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث، بیمه کارکنان ساختمانی، بیمه تضمین کیفیت.
یک مورد دیگر از دعوای مالک و سازنده ملک ، دعوای مربوط به اخذ بیمه های ساختمانی است. گاهی میان طرفین ساخت واحد مسکونی یعنی مالک و سازنده مقرر می شود که سازنده نسبت به اخذ بیمه های قانونی اقدام نماید. البته بهتر است این موضوع بسیار دقیق و با ذکر نوع بیمه و حتی سقف پوشش بیمه ای به طور دقیق ذکر شود. حال اگر سازنده از مواردی که در قرارداد به آن اشاره شده خودداری کند مالک می تواند به دادگاه مراجعه و دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه مورد توافق در قرارداد را طرح نماید.
در دعوای مالک و سازنده ملک در خصوص اخذ پروانه، ممکن است حالت های مختلفی وجود داشته باشد که مسیرهای متفاوتی را پیش روی خواهان و خوانده قرار دهد. به عنوان مثال ممکن است مالک مدارک لازم را برای اخذ پروانه در اختیار سازنده قرار نداده باشد. در این صورت دعوای وی پذیرفته نمی شود. یا اینکه موضوعات خارج از اراده طرفین مثل سیل و زلزله بوجود آمده باشد که ناشی از اهمال سازنده نیست. در این حالت همه چیز به نفع سازنده خواهد بود. همچنین اگر هنوز مهلت اخذ پروانه باقی مانده باشد باز هم مالک نمی تواند طرح دعوا کند.
