اگر شخصی در مال شخص دیگری بدون اجازه از سوی مالک یا بدون قرارداد و اذن قانونی تصرف کند و آن مال را غصب کند به موجب قانون غاصب شناخته می شود.
√ در این صورت مالک می تواند علیه متصرفِ ملک خود و بنابر موضوع هر یک از دعاوی چون خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه یا رفع تصرف عدوانی با توجه به شرایط و نوع تصرف مطرح کند و متصرف را از ملک خود بیرون کند.
فرض کنید ۳ نفر مشترکا و به صورت مشاع یک آپارتمان را خریداری می کنند و سهم آنها بدینصورت بوده که نفر اول ۳ دانگ نفر دوم ۲ دانگ و نفر سوم ۱ دانگ در ملک سهیم باشند.
• در این فرض نفر اول نمی تواند با ادعای مالکیت بر ۳ دانگ آپارتمان، نصف ملک را بدون اجازه دو شریک دیگر خود تصرف کند
√ بنابراین تا زمانی که ملک به نسبت سهم هر یک از مالکان میان آنها تقسیم نشده است، مالکیت شرکا به صورت مشاع می باشد و هر یک از آنها در جزء جزء آن ملک سهیم هستند و نسبت به تصرف در آن به صورت مشترک باید تصمیم گیری کنند.
• چنانچه هر یک از مالکین مال مشاع بدون اجازه سایر مالکان در مال تصرف کند، سایر مالکان می توانند علیه متصرف دعوای خلع ید مطرح کنند.
هنگامی که چند نفر به طور مشترک در مالکیت یک مال سهیم باشند به گونه ای که آن مال میان مالکان تقسیم و به اصطلاح حقوقی افراز نشده باشد به آن مال مشاع می گویند.
زمانی مال به نحو شراکتی و اشاعه در مالکیت چند مالک باشد، همه شرکا به اندازه سهم خود در جزء جزء مال سهیم هستند.
دعوای خلع ید مشاعی که برای مثال می توان به اموال ورثه ای یا شراکتی اشاره نمود از دعاوی متداول ملکی می باشد.
استیلا به معنای تسلط و تصرف غاصب است بنابراین عمل غاصب باید متصرفانه باشد.
تصرف باید بدون اذن و اجازه مالک باشد به عبارت دیگر غیرقانونی، بدون قرارداد و غیرمجاز باشد.
√ چنین تصرفی در مال غیرمنقول دیگری عدوانی است.
دعوی خلع ید مختص اموال غیرمنقول است یعنی رفع تصرف غیرقانونی از ملک، زمین و مانند اینها.
فردی که خواهان دعوی خلع است و طرح دعوی میکند میبایست مالک مال موضوع دعوی باشد و باید مالکیت خود را به واسطه اسناد ثبتی اثبات کند.
√ بنابراین دعوای خلع ید از سوی فردی غیر از مالک قابل قبول نیست و دادگاه در اینصورت قرار عدم استماع صادر می کند.
نکته قابل توجه این است که مالکیت مالک باید مستند به سند رسمی باشد یعنی اثبات مالکیت در دعوی خلع ید با سند عادی مورد قبول نیست.
.اثبات مالکیت خواهان
• غیرمنقول بودن مال مورد دعوی
• عدوانی بودن تصرف
• عدوانی بودن تصرف
استعلام:
√ احتراماً اگر در زمان عقد بیع فروشنده ملزم به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ طبق پایان کار شهرداری و سند مالکیت شود ولی بعد از آن به این تعهد خود عمل نکند و واحدهای دیگر را نیز بفروشد و در زمان صدور رأی دادگاه بدوی که وی را ملزم به اختصاص دادن یک پارکینگ به آن واحد نموده اجرای حکم مبنی بر انجام تعهد و تعیین پارکینگ عملا امکانپذیر نباشد آیا خریدار حق فسخ دارد یا خیر آیا موضوع مشمول ماده ۳۸۴ قانون مدنی است یا خیر و آیا موضوع از مصادیق تلف حکمی موضوع ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی میباشد یا خیر؟
لازم به ذکر است که دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال یکی از پارکینگها به خریدار نموده است در حالی که با توجه به فروش سایر واحدهای این رأی عمل قابل اجرا نمی باشد.
هنگام انعقاد قرارداد بیع (خریدوفروش) طبق توافقات طرفین و ملکی که به فروش می رود ضمن قرارداد قید می شود که ملک پارکینگ هم دارد یا فاقد پارکینگ است.
و یا بعضا تحویل پارکینگ را در قالب شرط ضمن عقد در قرارداد قید می کنند.
√ در هر صورت ملکی که دارای پارکینگ باشد هنگام فروش تحویل پارکینگ هم یکی از تعهدات فروشنده محسوب می شود که باید به آن عمل کند.
√ در غیر این صورت خریدار می تواند از طریق مراجع قضایی صلاحیت دار فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ و عمل به تعهدات قراردادی کند یا وجه التزام قراردادی (خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات یا تاخیر در انجام آنها) را مطالبه کند؛ یا در صورتی که عمل به آن تعهدات شدنی نبود معامله را فسخ کند.
مال توقیف شده باید در همان وضعیتی که زمان توقیف داشته است باقی بماند تا در خصوص دعوای مطروحه حکم صادره شده و بعد از آن برای مال توقیف شده تعیین تکلیف صورت گیرد.
نبودن مالک یا بی اطلاعی مالک مانع از توقیف مال نمیشود لکن بعد از توقیف به وی اطلاع داده خواهد شد.
در صورتی که ملک توقیف شده باشد، اجاره ی آن دارای اشکال نمیباشد. زیرا با توجه به ویژگی که ملک (مال غیرمنقول) دارد اجاره ی آن ضرری را متوجه شخص ذی نفع توقیفی(خواهان) نمینماید. با توجه به ماده 103 قانون اجرای احکام مدنی توقیف عین غیرمنقول شامل توقیف منافع آن نمیشود، اجاره دادن آن مال غیر منقول با حقوق محکوم له منافاتی ندارد.
توقیف تامینی: زمانی که مالک از تصرف در مال خود ممنوع باشد و این توقیف تا زمانی که دادگاه به دعوا مطروحه رسیدگی نماید و حکم مقتضی صادر گردد می باشد. این توقیف، به جهت حفظ حقوق خواهان در برابر دارایی مالک(خوانده) به عمل می آید. اگر بعد از رسیدگی قاضی حکم به بی حقی خواهان صادر نماید، از مال توقیف شده رفع توقیف خواهد شد.
توقیف اجرایی: درصورتیکه محکومعلیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعاً اجرا ننماید یا قراری با محکومله برای اجرایحکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تأمین و توقیف نشده باشد محکومله میتواند درخواست کند که از اموال محکومعلیه معادل محکومبه توقیف گردد.
از اموال محکومعلیه به میزانی توقیف میشود که معادل محکومبه و هزینههای اجرایی باشد ولی هرگاه مال معرفی شده ارزش بیشتری داشته و قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف خواهد شد در اینصورت اگر مال غیرمنقول باشد مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد توقیف میگردد.
توقیف اموال یک شخص به معنای بازداشت اموال و دارایی های آن شخص به حکم قانون می باشد.
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
.وکالتنامه کپی برابر با اصل مانند وکالتنامه اصل دارای اعتبار می باشد چناچه از طریق دفاتر اسناد رسمی این سند رسمی برابر با اصل شده باشد.
• اگر اصل سند رسمی از بین برود، یا گم شود، کپی برابر با اصل شده آن سند با دفتر ثبتی به جای اصل سند قابل استناد می باشد.
• در حال حاضر دادگاه ها فقط اسناد مربوط به پرونده های شعبه خود را تصدیق می نمایند.
چنانچه کپی یا رونوشت سند توسط دفاتر ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی، دفتر دادگاه و… تصدیق و گواهی شده باشد، برای طرح دادخواست و ارائه به دادگاه کفایت می کند مگر در جایی که دادگاه به دلایلی اصل سند را بخواهد یا طرف مقابل ادعای جعل سند کند و … که در این شرایط کپی سند از اعتبار ساقط میشود.
قانون ثبت اسناد و املاک کشور در ماده 74 در خصوص کپی برابر با اصل اسناد رسمی مقرر کرده است که:
سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر.
√ مطابق ماده فوق هر کپی از اصل سند که توسط ثبت دفتر املاک تایید شده باشد برابر با اصل سند خواهد بود و اعتبار سند اصلی را دارد که اصطلاحا به آن کپی برابر با اصل گفته میشود.
به عبارت دیگر دارنده کپی برابر با اصل شده سند نیازی به ارائه اصل سند ندارد جز در مواردی خاص که میبایست حتما اصل سند ارائه شود، همچون جلسه اول دادگاه.
شاهد امضا کننده یک قرارداد نباید از آن قرارداد و معامله سود شخصی ببرد.
لازم است تا شاهد مسلمان باشد و شهادت اقلیتهای دینی برای مسلمین قابل قبول نیست و سندیت ندارد. البته گواهی او علیه هم دین خودش قابل قبول است.
بالغ بودن شاهد در ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی کشوری ذکر شدهاست و براساس آن شاهد باید به سن بلوغ رسیدهباشد و از نظر عقلی نیز صحیح و سالم باشد.
