فروش حق زارعانه

طبق ماده ۵۳ آیین نامه

 

اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۸۷ بازداشت منافع بلامانع است همچنین بنا به ماده ۵۴ آیین نامه مذکور، بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.

 

بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانکار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهدشد. اگر چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.

تبصره ـ

 

اگر اجرائیه‌های متعدد علیه متعهد صادر شده‌ باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال‌ مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می‌شود.

ارکان حق زارعانه شامل موارد ذیل است:

تلاش مستمر زارع

ایجاد مرغوبیت یا آبادانی در زمین یا تداوم مرغوبیت یا آبادانی قبلی

تعلق زمین به شخص دیگر

وجود قرارداد برای زارع از طرف ملک و اذن مالک برای ایجاد مرغوبیت

حق ریشه، حق نسق یا حقوق زارعانه

حق زارعانه عبارت از سابقه تصرف و کارکرد زارع مستاجر یا عامل بر روی زمین های زراعی مالک جهت عمران، آبادانی و مرغوبیت بخشیدن به آنها و یا ابقای کماکان مرغوبیت آن ها و نهایتا فروش محصولات کشاورزی زمین مرغوب شده.

این حق اولین بار در ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ شناسایی شده است. حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است.

نمونه گزارش پزشکی قانونی حجر

با تشکیل کمیسیون سه نفره در خصوص موضوع حجر و تاریخ شروع اظهار شود به استناد مندرجات پرونده نامبرده آقای ۸۱ ساله است که در معاینه توسط کارشناس متخصص این سازمان در محل سکونت و اعلام نظر آن کارشناس بر اساس سوابق ارائه شده از سوی آقای....نامبرده حداقل از سال 87 مبتلا به اختلال دوقطبی بوده به گونه ای که در دوره های عود و شدت بیماری توانایی اداره امور مالی و گاه غیر مالی را نداشته است البته بر اساس معاینه گارشناس این مرکز نامبرده حداقل از مرداد سال ۱۳۹۷ دچار افت قوای مغزی بوده و توانایی اداره امور مالی خود را ندارد.

از صاحب عکس فوق معاینه روان پزشکی انجام و مدارک بالینی موجود شامل پرونده بستری روان پزشکی مراجعات سرپایی نزد روانپزشک معالج و گواهی پزشکان معالج و معاینه قبلی در این سازمان بررسی شد نامبرده به اختلال خلقی ادواری مزمن از سال ۸۴ است که در مواقع عود و شدت موجب سلب توانایی تصمیم گیری امور مالی گردیده و نیز طبق مندرجات پرونده حداقل از مورخ ۹۷ مبتلا به درجاتی از افت قوای مغزی نیز باشد لذا در حال حاضر توانایی اداده امور مالی خود را ندارد وی مبتلا به اختلال بینایی می باشد.

نحوه اعتراض به حکم حجر چگونه است؟

در صورتی که فرد محجور با درمان و مراقبت و مصرف دارو درمان یابد و حجر وی پایان پذیرد می تواند نسبت به بطلان حکم حجر اقدام نماید.

 

در اینجا فرد بهبود یافته از حجر پس از صدور رای ،به دادگاه مراجعه کرده و اعتراض می کند و بهد از دریافت احضاریه و مراجعت به دادگاه با توجه به مندرجات پرونده ،وعلت حکم تقاضای تغییر نظر قاضی را می نماید.

در دادگاه تجدید نظر بعد از بررسی مدارک و گزارشات پزشکی قانونی ،یا دادگاه رای به ابطال رای می دهد یا آن را همچنان پابرجا می داند .

 

اگر نظر دادگاه مبنی بر ابطال حکم حجر بود اختیار اداره و نگه داری از اموال محجور از قیم سلب شده و به خود فرد باز می گردد.

 

نکته: مشاهده می گردد برخی از نزدیکان شخص محجور یا طلبکاران وی در صدد تقاضای اعلام حجر می یابند که انگیزه آنان ، بیش از آنکه اعلام حجر باشد، بدنبال تعیین مبداء زمانی حجر می باشد بدین نحو که از زمان مذکور، معاملات وی باطل گردد و در نتیجه معاملات سابق بر تاریخ مذکور صحیح تلقی گردد.

در این خصوص اشحاص ثالث می توانند با توسل به نهاد اعتراض ثالث، مبادرت به اعتراض نسبت به حکم حجر بنمایند.

آثار صدور حکم حجر چیست؟

آثار صدور حکم حجر : چنانچه حکم حجر صادر گردد، آثاری بر این حکم مترتب می گردد که بنوعی زندگی شخص محجور از منظر حقوقی دستخوش انسجام و نظارت قرار می گیرد.

 

۱-ممنوع شدن محجور از دخالت در امور مالی وجلوگیری از تعهدات مالی برای شخص محجور

 

۲-تعیین قیم برای شخص محجور جهت اداره امور مالی وی

 

۳-فروش اموال شخص محجور تنها با اجازه دادستان و توسط قیم به جهت مصلحت وی انجام خواهدشد.

آیا می توان برای شخصی که فوت شده تقاضای صدور حکم حجر کرد؟

ممکن است شخصی که فوت کرده قبل از فوت،محجور بوده باشد و اقدام به انجام معاملاتی که به ضرر خود و وراثش بوده کرده است و ورثه ایشان از انجام چنین معاملاتی اطلاعی نداشته اند.

اگر وراث از انجام چنین معاملاتی بعد از فوت شخص محجور مطلع شوند ،می توانند با ارائه اسناد و مدارک و شهودی ،حجر متوفی را اثبات کرده و تقاضای ابطال معاملات صورت گرفته را بخواهند ،که در این صورت تمام معاملات متوفی محجور قبل از فوتش هم باطل خواهد شد.

مدارک مورد نیاز جهت تقاضای صدور حکم حجر چیست؟

۱-تصویر مصدق نظریه پزشک (اختیاری)

 

۲-به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی می‌باشد

 

در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق می‌توانید یکی از موارد ذیل را ارائه نمایید:

 

۱-استعلام نظر پزشکی قانونی

 

۲-تحقیقات محلی

 

۳-شهادت شهود و مطلعین

 

۴-شماره پرونده استنادی

 

۵-سایر دلایل و مستندات

وظیفه اداره و دادسرای سرپرستی چیست؟

در خصوص محجورین ، اداره سرپرستی وظیفه نظارت، نصب قیم ،نصب امین ، تشکیل پرونده در خصوص محجورین،نظارت بر فروش اموال غیرمنقول بعهده دارد.

اداره سرپرستی موظف است بر اموال محجورین نظارت کند که حیف و میل نشود و حقوق وی تضییع نگردد.

دادگاه صالح برای صدور حکم حجر و نصب قیم کدام دادگاه است؟

صدور حکم حجر و نصب قیم در صلاحیت دادگاه عمومی است که برابر بند ۱۰ ماده واحد قانون اختصاصی تعدادی از دادگاههای موضوع اصل ۲۱ قانون اساسی(دادگاه خانواده) مصوب ۱۳۷۶ نصب قیم و ضم امین و عزل آنها درصلاحیت دادگاه خانواده قرار گرفت.

همچنین در قانون حمایت از خانواده در سال ۱۳۹۲ مواد قانونی تصویب شده که برای صدور حکم حجر ، که دادگاه خانواده دارای صلاحیت کافی در امر صدور و ابطال حکم حجر می باشد.

نحوه صدور حکم حجر چگونه است؟

بعد از اطلاع دادستان از موضوع حجر و بررسی شواهد و مستندات ،شخص محجور به دادگاه ارجاع و معرفی خواهد شد ،دادگاه نیز اقدام به انجام تحقیقات لازم در رابطه با وضعیت شخص محجور خواهد نمود و سپس حکم مقتضی صادر خواهد شد.

 

همچنین افراد دیگری که شاهد حجر شخص مذکور بوده اند می توانند با تنظیم دادخواستی مبنی بر صدور حکم حجر از طریق دفاتر خدمات قضایی ،خواهان صدور حکم حجر برای این اشخاص شده و تقاضای قیمومت برای این اشخاص را نمایند.

نحوه اثبات حجر اشخاص محجور چگونه است؟

یکی از بهترین و سریعترین راهها برای اثبات حجر اشخاص ،مراجعه به پزشکی قانونی و دریافت نامه پزشکی مبنی بر حجر شخص محجور است،که این نامه مورد تایید دادگاه بوده و نیاز به انجام تحقیقات و طی مراحل طولانی نمی باشد.

یکی دیگر از راههای اثبات حجر،استفاده از شهادت شهود ،مبنی بر مشاهدات خود از رفتارهای شخص مجحور است که می تواند اماره ای بر تایید حجر شخص مذکور باشد.

محجور کیست؟

در قانون امور حسبی، برای افرادی که بواسطه ضعف قوای دماغی(قدرت تشخیص مسائل اقتصادی) قادر به تشخیص مصلحت خود نیستند تدابیری اندیشیده شده است که اولین مرحله آن صدور حکم حجر برای این افراد می باشد تا با این حکم مانع سوء استفاده افراد سودجو از شخص محجور شوند.

 

از طرفی قانون نسبت به این اشخاص محدویت های را نیز اعمال میکند تا جای که حتی به اشخاص محجور اجازه هیچ گونه تصرفی در امواشان را نمی دهدو علت این امر همانطور که گفته شد جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی از شخص محجور می باشد.

 

طبق قانون ،دادگاه موظف است برای این اشخاص قیم تعیین نماید شخص قیم بر اعمال و معاملات محجور نظارت کرده تا ضرر و زیانی به وی وارد نگردد و یا اینکه مورد سو استفاده واقع نشود.

 

پس از تعیین قیم همه دارایی و اموال شخص محجور در اختیار قیم قرار می گیرد و او باید اموال و دارایی شخص محجور را مدیریت کند .قیم حق ندارد هیچ گونه دخل و تصرفی را که خلاف مصلحت محجور است در اموال و دارایی وی بنماید.

نکات مهم و پایانی

علاوه بر رئیس قوه قضائیه، افراد زیر نیز می توانند در صورت خلاف شرع دانستن حکم صادره، مراتب را به ایشان اطلاع داده و بدین ترتیب صورت پذیرد:

رئیس دیوان عالی کشور

رئیس کل دادگستری هر استان

دادستان کل کشور

رئیس سازمان قضائی نیروهای مسلح

دادستان اجرای احکام

امور مرتبط با اعاده دادرسی عبارتند از:

امور مدنی

امور کیفری

دیوان عدالت اداری

داوری

دادگاه نظامی

قوه قضائیه

دادگاه روحانیت

از جمله سایر احکامی که می توان در ارتباط با آنها درخواست اعاده دادرسی نمود، احکام صادره از دادگاه بدوی به موجب واخواهی یا تجدیدنظر خواهی است. برای مثال:

احکام غیابی صادره

احکام صادره در دعاوی مالی با ارزش خواسته بیش از 3 میلیون ریال

احکام صادره در دعاوی غیر مالی

احکام صادره در ارتباط با موضوعاتی که اعتراض نسبت به حکم در خارج از مهلت مقرر صورت پذیرد.

چنانچه دادخواست اعاده دادرسی در ارتباط با قسمتی از حکم باشد، در صورت قبول دادخواست و پذیرش ادله، فقط همان بخش از حکم نقض می شود.

اگر اعاده دادرسی به جهت مغایرت دو حکم صورت پذیرد، در صورت قبول دادخواست و پذیرش ادله، حکم دوم نقض می شود.

اگر اقدام متقاضی اعاده دادرسی در ارتباط با حکم صادره از دادگاه بدوی و یا دادگاه تجدیدنظر باشد، باید جهت ارائه دادخواست به دادگستری استان مربوطه مراجعه نماید.

اگر اقدام متقاضی اعاده دادرسی در ارتباط با حکم صادره از دیوان عالی کشور باشد، باید جهت ارائه دادخواست به دادستانی کل کشور مراجعه نماید.

اگر اقدام متقاضی اعاده دادرسی در ارتباط با حکم صادره از سازمان قضائی نیروهای مسلح باشد، باید جهت ارائه دادخواست به حوزه نظارت سازمان قضائی نیروهای مسلح در همان استان مراجعه نماید و یا می توان به ریاست سازمان قضائی نیروهای مسلح در استان تهران مراجعه نمود.

نحوه اجرای حکم بعد از قبول دادخواست

در ارتباط با پرونده مالی اگر بتوان از طرف مقابل دادرسی که حکم قبلی به نفع وی صادر شده بود، تامین یا خسارت اخذ نمود، اجرای حکم قبلی ادامه پیدا می کند. در غیر اینصورت، تا زمان صدور حکم مقتضی، اجرای حکم متوقف می شود.

در ارتباط با پرونده غیر مالی، تا زمان صدور حکم مقتضی، اجرای حکم متوقف می شود.

در ارتباط با پرونده های مشمول حکم اعدام یا قطع عضو، در صورت ارائه دادخواست اعاده دادرسی، بلافاصله و بدون طی مراحل پذیرش یا رد دادخواست، اجرای حکم متوقف می گردد.

در صورت توقف اجرای حکم بنابه درخواست اعاده دادرسی و در ادامه، رد دادخواست، عملیات اجرائی به حالت قبلی بازگردانده می شود.

موارد پذیرش درخواست اعاده دادرسی در پرونده های کیفری

احراز زنده بودن مقتول بعد از صدور حکم قصاص قاتل

اثبات جعلی بودن اسناد و شهادت دروغین شاهدان که حکم براساس آنها صادر گشته

محکومیت چند نفر به جهت ارتکاب یک جرم و احراز عدم امکان وقوع جرم توسط اشخاص بیشتر

محکومیت دو شخص در ارتباط با جرم واحد و اثبات بی گناهی یکی از آنها

صدور احکام مختلف در ارتباط با ارتکاب جرم مشابه

ارائه ادله جدید جهت اثبات بی گناهی فرد محکوم، بعد از صدور حکم قطعی

صدور مجازات بیش از حد نصاب

احراز جرم نبودن عمل ارتکابی

مراحل درخواست اعاده دادرسی

تنظیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی

پرداخت هزینه

تقدیم دادخواست به دادگاه صادر کننده حکم قطعی توسط دفتر خدمات قضائی

بررسی پرونده توسط دادگاه

اظهارنظر دادگاه نسبت به اساس دادخواست

قبول یا رد دادخواست براساس وجود شرایط مربوطه. اعم از عدم انقضای مهلت مقرر، تحقق علل ارائه دادخواست، تناسب ادله متقاضی با موضوع دادخواست و دارا بودن ادله به جهت شرایط قانونی

حالت اول: قبول دادخواست

خارج شدن پرونده از وضعیت مختومه

تعیین وقت رسیدگی و احضار طرفین

تشکیل جلسه رسیدگی

رسیدگی به ماهیت دعوی و دلایل بیان شده

در صورت قبول دلیل و ادعای دادخواست کننده، حکم قبلی نقض و حکم مقتضی صادر می گردد.

در صورت رد دلایل و ادعا، حکم قبلی تایید خواهد شد.

حالت دوم: رد دادخواست

صدور قرار رد دادخواست

مختومه شدن پرونده

مهلت درخواست اعاده دادرسی

افراد مقیم ایران: 20 روز

افراد مقیم خارج از کشور: 2 ماه

 

لازم به ذکر است مهلت اعاده دادرسی نسبت به احکام قطعی که به صورت حضوری صادر شده اند، از تاریخ ابلاغ حکم آغاز می شود ولی در ارتباط با احکام غیابی صادره، با انقضای مهلت درخواست تجدیدنظر و واخواهی آغاز می گردد. چنانچه عدم اقدام فرد جهت ارائه دادخواست اعاده دادرسی بنابه دلایل موجه باشد، در صورت تایید دلیل وی، امکان قبول دادخواست بعد از اتمام مهلت مقرر نیز وجود دارد. در غیر اینصورت دادخواست وی رد خواهد شد.

 

از جمله دلایل موجه عبارتند از:

 

بیمار بودن متقاضی

تحت بازداشت بودن

فوت اعضای خانواده وی

بروز حوادث غیر مترقبه مثل زلزله

انواع اعاده دادرسی

اعاده دادرسی اصلی

اعاده دادرسی طاری

در نوع اول، اعاده دادرسی به طور مستقل توسط کسی که حکم به ضرر او صادر شده، درخواست می شود. دادخواست ارائه شده به همان دادگاه صادر کننده حکم(چه دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدیدنظر) تقدیم می گردد. در نوع دوم، اعاده دادرسی نسبت به حکمی انجام می گیرد که در حین دادرسی به عنوان دلیل و مدرک ارائه می گردد. بدین صورت که یکی از طرفین دعوی مطابق حکم صادره قطعی برای محکمه ای دیگر، ادله ای به منظور اثبات ادعای خود ارائه می دهد.

 

علل اعاده دادرسی

تحقق و اثبات یکی از دلایل زیر جهت درخواست اعاده دادرسی ضروری است:

 

مغایرت رای صادره با قوانین آشکار شرعی بنابه تشخیص رئیس قوه قضائیه

عدم تطابق موضوع حکم صادره با ادعای خواهان

حکم صادر شده بیش از خواسته خواهان باشد.

عدم تطابق مفاد حکم صادره به جهت استناد به مواد قانونی متضاد با هم

صدور حکم متفاوت در ارتباط با پرونده ای که قبلا در همان دادگاه مورد بررسی قرار گرفته و حکم صادر شده است.

تقلب فرد مقابل دعوی(مثل شهادت دروغ) که در حکم صادره تاثیر گذار بوده است.

اثبات اینکه حکم با استناد به اسناد جعلی صادر شده است.

دستیابی به مدارکی که بر حق بودن فرد درخواست کننده اعاده دادرسی را ثابت نماید.