آیا مستأجر می‌تواند ملک مورد اجاره را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد ؟

بله طبق قانون می‌تواند مگر آن که مالک اصلی در قرارداد اجاره مستأجر را از این کار منع کرده باشد.

اجاره مال غیر چه مجازاتی دارد ؟

اجاره مال غیر به عنوان کلاهبرداری شناخته می‌شود و مجازات حبس و جزای نقدی به دنبال دارد.

اجاره مال غیر | اجاره دوباره ملک توسط مستأجر بدون اجازه مالک

گاهی ممکن است مستأجر ملکی که در اجاره اوست را بدون اجازه مالک به شخص دیگری اجاره دهد. در مواجهه با این اتفاق می‌توانیم سه قانون را بررسی کنیم. قانون قرارداد‌های اجاره مصوب سال 56 می‌گوید که مستأجر حق ندارد مال مورد اجاره را مجدداً به شخص دیگری اجاره دهد. البته در صورتی که مالک در قرارداد اجاره اذن اجاره مجدد را به مستأجر داده باشد، این امکان برای مستأجر فراهم می‌شود. یعنی مالک به صورت کتبی و واضح در قرارداد بنویسد که مستأجر می‌تواند عین مستأجره را مجدداً به هر فردی که می‌خواهد اجاره دهد.

اما توضیح این مسئله در قانون مدنی به شکل دیگری آمده است. طبق این قانون مستأجر حق دارد عین مستأجره را به اجاره شخص دیگری دربیاورد. زیرا بر اساس قرارداد اجاره مستأجر مالک منافع ملک شده است. البته این مسئله جزء قواعد آمره به حساب نمی‌آید. بنابراین در صورتی که مالک اصلی در اجاره‌نامه عدم اجاره مجدد توسط مستأجر را ذکر کند مانع انجام این عمل توسط مستأجر می‌شود.

قانون قرارداد اجاره در سال 76 نیز می‌گوید برای حل این مسئله باید بر اساس نظر قانون مدنی عمل کنیم. لذا همان‌طور که در قانون مدنی آمده است مستأجر حق اجاره مجدد عین مستأجره را دارد مگر آن که مالک اصلی در قرارداد اجاره اذن اجاره مجدد را به مستأجر ندهد. قانونی که امروزه دادگاه‌های ما اعمال می‌‌شود به همین صورت است. یعنی اگر مالک نمی‌خواهد مستأجر مال را به شخص دیگری اجاره دهد حتماً باید این نکته را در اجاره‌نامه ذکر کند.

سوءنیت اجاره دهنده

نکته‌ای که باعث تفاوت معامله فضولی با کلاهبرداری می‌شود، سوءنیت داشتن اجاره دهنده و اجاره گیرنده است. اگر این افراد سوءنیت داشته باشند یعنی می‌خواهند به طور غیرقانونی ملک دیگری را تصرف نمایند و به مالک اصلی ضرر برسانند. قانون در برخورد با جرم اجاره مال غیر، آن را غیرقابل گذشت تعریف می‌کند. به این معنی که حتی اگر مالک اصلی از شکایت دست بکشد باز هم متهم مجازات می‌شود. البته گذشت مالک از شکایت موجب ایجاد تخفیف در مجازات متهم می‌شود. با گذشت شاکی مجازات حبس تغییر نمی‌کند اما قانون‌گذار در جزای نقدی به متهم تخفیف می‌دهد.

یک نکته مهم این که ممکن است مالک مطلع شود که ملک وی توسط شخصی قرار است به مستأجر اجاره داده شود. حال اگر از این عمل جلوگیری نکند و این مسئله را به مستأجر اطلاع ندهد قانون مالک را به عنوان شریک جرم می‌شناسد. زیرا این عمل مالک موجب می‌شود شرایط برای انجام جرم کلاهبرداری توسط شخصی دیگری محیا شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از هردو هم مالک و هم اجاره دهنده شکایت کند.

اجاره مال غیر

گاهی ممکن است فردی به دلیل منفعت‌طلبی، مال غیر را بدون اجازه‌ی مالک آن به شخص دیگری اجاره دهد. قانون این عمل را به عنوان مصداقی از انتقال مال غیر معرفی می‌کند و نیز این عمل را جرم می‌داند. خوب است بدانید حتی در حالتی که یک مال مشاع و چند مالک داشته باشد برای اجاره دادن آن همه شرکا باید راضی باشند. و تائید یک شریک برای اجاره مال مشاع کافی نیست. بنابراین وقتی شخص با علم به این که ملک متعلق به او نیست اما بدون اجازه‌ی مالک اصلی، ملک را اجاره بدهد، کلاهبردار به حساب می‌آید. در این صورت مجازات کلاهبرداری نیز شامل حال او می‌گردد.

اگر طرفین اجاره یعنی اجاره دهنده و اجاره گیرنده در امر اجاره مال غیر به این مسئله که ملک مال شخص دیگری است آگاه باشند، هر دو کلاهبردار محسوب می‌شوند. اما اگر یکی از طرفین به این موضوع آگاه نباشد، نمی‌توان او را کلاهبردار قلمداد کرد. البته باید توجه کرد آگاهی نداشتن به این که مالک شخص دیگری است موجب صحت قرارداد اجاره نیست. در این حالت که هر دو طرف یا یکی از آن‌ها آگاهی نداشته باشد، آن معامله را معامله فضولی می‌نامند. یعنی در صورتی که مالک اصلی اجازه دهد این قرارداد صحیح خواهد بود و اگر اجازه ندهد قرارداد فسخ خواهد شد.

پس در صورتی که شخصی (غیر از مستأجر) مال یا ملک دیگری را بدون اذن و اجازه صاحب مال یعنی مالک (یا مستأجر) به شخص دیگری اجاره دهد، با وجود اینکه می‌داند این مال یا ملک متعلق به دیگری است، آن فردی که این کار را انجام داده کلاهبردار به حساب آمده و به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌شود.

اجاره خانه بدون اجازه مالک

اجاره یک خانه بدون اجازه مالک ممکن است به دو صورت اتفاق بیافتد. در یک حالت فرد اجاره دهنده خود مستأجر خانه است و ملک را مجدداً به شخص دیگر اجاره می‌دهد. در حالت دیگر فرد مستأجر خانه نیست و بدون اذن مالک خانه را به شخصی اجاره می‌دهد یا در اصطلاح مال غیر را اجاره می‌دهد. 

قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶

در این قانون گفته شده که در مورد اینکه شخص مستأجر میتواند عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد یا خیر، طبق قانون مدنی عمل شود.

همانطور که از متن ماده دریافت می‌شود به متن قانون مدنی ارجاع داده شده است و در پاراگراف قبلی راجع به آن توضیحاتی ارائه شد.

بنابراین مستأجر می‌تواند این کار را انجام داده و عین مستأجره را به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره ذکر شده باشد که مستأجر چنین اجازه‌ای نداشته یعنی مالک اجازه چنین کاری را به او نداده باشد.

قرارداد اجاره مشمول قانون مدنی

طبق قانون مدنی مستأجر علی‌الاصول حق دارد عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد چرا که مالک منافع عین مستأجره است. اما این امر جزو قواعد آمره نیست و مالک اصلی می‌تواند ضمن قرارداد اجاره مستأجر را از اجاره مجدد ملک منع نماید. در صورت درج چنین شرطی در قرارداد مستأجر نمی‌تواند ملک را مجددا اجاره دهد.

قرارداد‌های اجاره سال ۱۳۵۶

طبق ماده ۱۰ قانون روابط مستاجر و موجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستأجر نمی‌تواند مالی را که اجاره کرده است به فرد دیگری اجاره دهد مگر اینکه مالک به صورت کتبی این اجازه را به مستأجر داده باشد، یعنی مالک به طور روشن و واضح این اجازه را به مستأجر داده باشد که او می‌تواند عین مستأجره را به فرد دیگری اجاره دهد.

قانون اجاره درباره اجاره دوباره ملک

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است لازم که به موجب آن مستأجر منافع عین مستأجره را مالک می‌گردد، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مال مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند.

تصرف چیست؟

تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد

ماده ۳۵ تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود . با بررسی این ماده معلوم می شود این ماده اثر حقوقی تصرف به عنوان مالکیت را بیان کرده است.

شرایط اعتبار اماره تصرف

بدیهی است که هر تصرفی نمی تواند دلیل مالکیت باشد. بنابراین تصرفی دلیل مالکیت است که دارای دو شرط اساسی باشد:

 

تصرف به عنوان مالکیت باشد

تصرف به عنوان غیر یا از طرف غیر مثل تصرف ولی در اموال مولی علیه و یا تصرف مستأجر در عین مستأجره دلیل مالکیت نیست،و اگر متصرف بخواهد تصرف خود را دلیل مالکیت قرار دهد،باید به عنوان مالکیت هم متصرف باشد. بنابراین کسانی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارند، مالک آن محسوب نمی شوند. مثلاً اگر پدری به عنوان ولایت بر فرزند خود در اموال او تصرف کند، در برابر فرزند یا دیگران نمی‌تواند به تصرف خود استناد کند و مدعی مالکیت شود و از آنان بخواهد که خلاف اماره تصرف موجود را، در دادگاه ثابت کنند. زیرا در این گونه موارد عرف آن اموال را در استیلاء کسی می‌داند که به حساب یا دستور او، دیگران اقدام به تصرف کرده‌اند.

 

تصرف باید مشروع باشد

تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد. کسی که به قهر و زور بر مالی مسلط شود، حق استفاده از اماره تصرف را ندارد. زیرا حقوق از متجاوز حمایت نمی‌کند و تصرف مشروع را محترم می‌دارد. در این فرض نیز متصرف نیازی به اثبات مشروع بودن تصرف خود ندارد و کسی که خلع ید او را می‌خواهد، برای بی اثر ساختن اماره قانونی ، باید اثبات کند که متصرف از راه مشروع به مال دست پیدا نکرده است.

 

بنابراین تصرف باید مشروع باشد ، ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد. در دعوای مالکیت ، مدعی آن است که بر متصرف دعوی می‌کند و او است که باید برای بی اعتبار کردن اماره تصرف، اثبات کند که تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست. همانطوری هم که از قانون فهمیده می‌شود قانون تسلط را مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف این فرض را در دادگاه ثابت کند. چنان که ماده ۳۶ قانون مدنی تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده را معتبر نمی‌داند.

همچنین در ادامه همین نکته ماده ۳۷ قانون مدنی بیان نموده که اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشار الیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند، مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است. زیرا در این صورت مسلم است که شخص متصرف با اقرار به مالکیت سابق مدعی خود، قلب دعوا کرده و تصرف خود را به عنوان مالکیت متزلزل می‌نماید و به استصحاب بقای مالکیت مالک سابق دیگر خود متصرف نمی‌تواند ادعای تصرف به عنوان مالکیت کند، مگر این که ثابت نماید که ملک به موجب یکی از اسباب تملک صحیحاً به او منتقل شده است.

اماره تصرف

ماده ۳۵ تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود . با بررسی این ماده معلوم می شود این ماده اثر حقوقی تصرف به عنوان مالکیت را بیان کرده است.

معنی اماره تصرف این است که کسی که مالی اعم از منقول و غیر منقول را در اختیار دارد ؛ مردم باید آن مال را از آن وی بدانند تا خلاف آن محرز گردد و چون اماره کشف مجهول می کند پس علم مردم که همان اهالی محل می باشند بیان کننده احراز تصرف است .

انواع تصرف

تصرف دارای دو نوع تصرف حقوقی و مادی است.

 

 تصرفات حقوقی به اقدام به یک عمل حقوقی مانند بیع نسبت به مالی معین می‌گویند و برای آن اهلیت لازم است به خلاف تصرفات عادی که اهلیت لازم دارد. و تصرف مادی نیز اختیار انجام هر عمل در مال و ملک متعلق به خود است .تصرف مادی به ۳ صورت امکان پذیر است:

.تصرف مالکانه

.تصرف به اذن مالک که اصطلاحاً می گویند ماذون یا نائب در تصرف است.

.تصرف عدوانی یا ید غاصبانه است نسبت به مال غیر.

در تصرف مالکانه فرد هر دو نوع تصرف را دارد.یعنی این تصرف ممکن است به صورت مستقیم انجام شود یا غیر مستقیم. اگر مالک به کسی اذن بدهد که تصرف مادی در مالش انجام دهد, یعنی اینکه بپذیرد مثلاً مستاجر از نظر او تصرفاتی را در ملک انجام دهد.یعنی رابطه مالکانه خودش در ملک از بین نرفته است. ویک زمان به صورت عدوانی یا غاصبانه مال را از تصرف مالک بیرون می آورد یا حتی بدون اجازه در مال غیر کشت و زرع کرده و تصرف می کند. این نوع تصرف که بدون اذن غیر است ولو بعد از تصرف خودش ادعای مالکیت داشته باشد ولی چون سلطه او همراه با سلطه معنوی نیست او تصرف عادی نسبت به مال غیر پیدا می کند.

تصرف در حقوق به چه معناست؟

حتما شما هم اصطلاح تصرف را شنیده اید این اصطلاح دارای معنای حقوقی می باشد که لازم است به آن بپردازیم واز آن جایی که ممکن است بسیاری از مردم در امور حقوقی خود با آن سر و کار داشته باشند روشن ساختن ابعاد موضوع می تواند آگاهی بخش باشد.

 

تصرف عبارت است از دخالت و تصمیم گیری مالکانه نسبت به امور و اموال . درواقع می توان گفت می توان گفت تصرف رابطه ای است که فرد نسبت به مال دارد و بر اساس این رابطه سلطه مادی و معنوی نسبت به مال برایش ایجاد می شود پس می توان گفت تسلط, سلطه و اقتداری است که شخص نسبت به مال دارد به صورت مستقیم و غیر مستقیم .

البته قانون مدنی تصرف را تعریف نکرده و تشخیص آن را بر عهده عرف نهاده است، اما با توجه به آثار حقوقی تصرف و مبانی آیین دادرسی مدنی می‌توان تصرف را از این لحاظ که دلیل مالکیت قرار می‌گیرد، چنین تعریف نمود: «تصرف عبارت از تسلط و اقتداری است عرفی، که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد.» بنابراین باید عرف متصرف را به عنوان صاحب حق و مالک، بر مال مستولی بداند.

تصرف دارای دو رکن است: یکی مادی و آن سلطه و اقتدار خارجی است و دیگری معنوی و روحی یعنی تصور داشتن حق نسبت به آن، به ویژه حق مالکیت. وقتی که متصرف دو رکن مادی و معنوی تصرف را در اختیار داشته باشد، تصرف او تکمیل شده و ممکن است تحت شرایطی به کامل ترین حقوق یعنی حق مالکیت تبدیل شود.

منظور از تجویز انتقال منافع مال چیست؟

منظور از تجویز انتقال منافع مال به دیگری در عقد اجاره این است که مستاجر محل کسب وپیشه وتجارت بتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مال اجاره را به دیگری در قالب سند رسمی انتقال دهد . موضوع تجویز انتقال منافع مال به دیگری در ماده ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر مطرح و بیان شده است.

مدارک لازم برای دادخواست الزام به فک رهن چیست؟

1=سند مالکیت: برای اثبات مالکیت خود به ملک مورد رهن، باید سند مالکیت را ارائه کنید.

2=مبایعه‌نامه: باید مبایعه‌نامه‌ای که در آن فروشنده تعهد به فک رهن می‌کند، به همراه داشته باشید.

3=تصویر قرارداد رهن: برای نشان دادن وجود قرارداد رهن، باید تصویر قرارداد رهن را ارائه دهید.

در کدام داداگاه برای فک رهن باید شکایت کرد؟

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق مرتبط با آن، در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

فک رهن در قانون

فک رهن یا الزام به فک رهن در شرایطی که فردی وام گرفته و به عنوان وثیقه مالی یک ملک را رهن کرده است، بعد از پرداخت کامل بدهی و برطرف شدن بدهی، فرد وام‌گیرنده باید فک رهن را انجام دهد.

بنابراین به آزادسازی ملک مرهونه از طریق پرداخت کامل بدهی و ابراء دین فک رهن می‌گویند و با تسویه بدهی، ملک آزاد می‌شود.

در برخی موارد، طلبکار ممکن است تصمیم بگیرد از ملکی که به عنوان وثیقه قبول کرده، صرف نظر کند یا ممکن است خود ملک از بین برود. در هر دو حالت، وثیقه آزاد می‌شود و فک رهن صورت می‌پذیرد.

 

اما در برخی مواقع، طلبکار ممکن است با وجود دریافت بدهی خود، از تسلیم ملک به مالک اصلی خودداری کند و به قول معروف “فک رهن” را انجام ندهد.

 

به عنوان مثال، فردی ممکن است تصمیم بگیرد ملک را از طریق فروش به فرد دیگری منتقل کند ولی با توجه به قرارداد اولیه، قرار است تا زمان تنظیم سند رسمی، رهن آزاد شود. با انقضای مهلت تعیین شده، این اتفاق رخ نداده است.

 

در همه این حالات، مالک ملک مرهونه می‌تواند با تنظیم دادخواستی مبنی بر الزام فک رهن، دعوی خود را در دادگاه اقامه کند.

بنابراین، بر اساس توضیحات فوق، فک رهن ممکن است به طور خود به خود به وقوع بپیوندد. بدون اینکه شما به عنوان بدهکار نیازی به اقدامی برای بازگرفتن ملک رهنی خود داشته باشید.

 

همچنین، به دلیل بروز برخی اختلافات، ممکن است نیاز به حکم قانونی و قضایی برای اجبار طلبکار به انجام فک رهن وجود داشته باشد.

 

اگر به اجبار کسی کفیل شود ایا عقد کفالت صحیح است؟

اهلیت طرفین عقد نیز باید مراعات شود؛ به این معنی که کفیل باید بالغ و عاقل باشد و همچنین باید اجباری در عمل خود نداشته باشد. اما برای مکفول، اگر بالغ یا عاقل نباشد، اگر ولی کفالت را بپذیرد، عقد صحیح خواهد بود.