آثار اقاله قرارداد

اقاله به معنای بر هم زدن عقد با تراضی هردوطرف قرارداد می باشد. اثر اقاله نسبت به آینده است. یعنی اقاله قرارداد رابطه دو طرف را که قرارداد را منعقد کرده اند از بین نخواهد برد بلکه فقط اجرای قرارداد را نسبت به آینده از بین خواهد برد. بعد از اقاله مال مورد معامله به مالک اولیه آن برمی گردد و اگر مالک در عوض آن وجهی دریافت کرده باشد می‌بایست آن را به پرداخت کننده برگرداند نکته حائز اهمیت این است که تلف مورد معامله مانع از اقاله نمی باشد در این صورت مثل یا قیمت مال با توجه به مثلی یا قیمی بودن آن جایگزین آن می شود. در خصوص منافع حاصل شده از زمان انعقاد عقد تا اقاله باید گفت که اگر منافع متصل باشد منافع به صاحب مال قبل از اقاله (فروشنده) تعلق می گیرد ولی اگر منافع منفصل باشد به خریدارتعلق می گیرد.

محدوده اعمال اقاله قرارداد

محدوده اعمال اقاله با توجه به اجرا یا عدم اجرای تعهدات قراردادی متفاوت است . حالت اول مربوط به وقتی است که یک قرارداد اصلا اجرایی نشده است ، در این حالت اقاله عقد موجب می شود ، عقد به طور کامل منحل شود . 

حالت دوم فرضی است که تعهد اجرا شده و یا تملیک صورت گرفته است . در این حالت اقاله عقد در صورتی کامل می شود که آثار به جای مانده از عقد به طور کامل از بین برود یعنی اگر مثلا عقد تملیکی است و عوض پرداخت شده ، عوض برگردانده شود.

ارکان اقاله قرارداد

ارکان اقاله شامل وجود قرارداد لازم الاجرا و توافق شفاهی یا کتبی برای تفاسخ است. همان گونه که در تعریف ماهیت اقاله ذکر شد، اقاله برهم زدن عقد پیشین است که این عقد نیز همیشه یک عقد لازم است زیرا عقد جایز نیاز به توافق دو نفر نداشته و هر یک از طرفین می توانند آن را برهم زنند. اقاله زمانی رخ می دهد که طرفین، یک قرارداد لازم الاجرا را منعقد کرده اند و سپس با توافق یکدیگر آن را برهم می زنند.

 

1.انعقاد قرارداد: یکی از ارکان اقاله وجود قرارداد پیشین است، بنابراین ابتدا باید قراردادی منعقد گردد تا جهت برهم زدن آن اقدام شود.2.عقد لازم: عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین عقد نمی توانند آن را برهم بزنند مگر اینکه امکان انحلال آن به موجب قانون یا توافق وجود داشته باشد. اقاله فقط نسبت به عقود لازم امکان پذیر است و نمی توان در عقود جایز که امکان برهم زدن آن از سوی طرفین وجود دارد از اقاله استفاده کرد. زیرا عقود جایز برخلاف عقود لازم هر زمان که طرفین بخواهند می توانند آن را برهم بزنند.

3.توافق کتبی یا شفاهی: اقاله ممکن است به صورت صریح باشد اما توافقی باید در این بین حاصل شود که ممکن است کتبی اعمال شود یا شفاهی.

انواع اقاله

اقاله قرارداد ممکن است به صورت صریح و یا ضمنی حاصل شود و یا اینکه اقاله نسبت به تمام مورد معامله باشدو یا قسمتی از آن. بنابراین نیاز نیست که اقاله قرارداد حتما به صراحت عنوان شود و اقاله ضمنی و معاطاتی هم کفایت می کند، همچنین باید گفت که اقاله قرارداد حتما نمی بایست کل معامله را شامل شود بلکه اقاله جزئی هم صحیح می باشد. در واقع اقاله جزئی در خصوص قابل تجزیه بودن مورد معامله ممکن می باشد.

از انواع اقاله می‌توان به اقاله اجل دین، اقاله بعد از تلف، اقاله بعد از عمل به شرط، اقاله بعد از عیب و بعد از نقل، اقاله بعض، اقاله تقسیم، اقاله حواله، اقاله ضمان، اقاله فضولی، اقاله قهقرایی، اقاله وراث و اقاله وقف اشاره کرد. 

اقاله قرارداد چیست؟

اقاله در لغت به معنای مسامحه و نادیده گرفتن امر یا موضوع می باشد و در اصطلاح، به عقدی گفته می‌شود که موضوع آن از بین رفتن تمام یا قسمتی از عقد نخست است و در آن رضایت و توافق به همراه اراده طرفین شرط لازم است.

در قانون مدنی تعریفی از اقاله توسط قانونگذار ارائه نشده است اما با تامل در مواد 283 به بعد قانون مدنی به عنوان مستندات قانونی اقاله می توان شرایط و مصادیق اقاله را شناسایی کرد. براساس قانون مدنی اقاله در زمره علل سقوط تعهدات قرار می گیرد. براساس ماده 283 قانون مدنی: بعد از معامله، طرفین می توانند به تراضی ، آن را اقاله یا تفاسخ کنند.

نکته: علت اقاله قراردادن ممکن است پشیمانی طرفین از انعقاد قرارداد و یا حاصل نشدن نتیجه مورد انتظار آنها باشد.

دعاوی حقوقی چیست ؟

دعاوی حقوقی در مقابل دعاوی کیفری قرار می گیرند،در دعاوی حقوقی هدف شخص از طرح دعوا دریافت حقوق از دسته رفته اش و جبران خسارت های متحمل شده می باشد در حالی که در دعوای کیفری پیگیری مجرم و به کیفر رساندن او اهمیت دارد.

موضوعات مختلفی برای طرح دعوای حقوقی وجود دارد که به چند مورد از آنها می پردازیم:

 

1=امورخانوده:طلاق ، ازدواج ، مهریه ، نفقه ، حضانت ،اجرت المثل و...

2=امور عقود و قراردادها:: خرید و فروش ، اجاره و رهن ، و ....

3=سایر امور حقوقی: ارث ، مالکیت ، وصیت ،ارتفاق،انتفاع،وقف و...

ورود مؤجر به منزل مستأجر

پرسش

سلام ایا موجر حق ورد به عنف را دارد به وسایل مستاجر حق جمع اوری دارد؟

 

پاسخ 

خیر. 

مستأجر تخلیه نمیکنه

پرسش

ما برج 7 خونه خریدیم تا 24 برج 1 وقت داره برای تخلیه ولی اذیت می‌کنه و تخلیه نمیکنه میدونسته که باید تخلیه هم کنه چجوری میتونم هرچی زودتر بیرونش کنم؟

 

پاسخ 

به قائم مقامی از مالک قبلی (مؤجر) درخواست صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف طرح کنید مشروط بر اینکه اجاره نامه امضای دو شهود را داشته باشد.

اجازه بازدید خانه از مستاجر برای فروش

پرسش

می خوام خونه را بفروشم تا شهریور قرارداد اجاره دارم ولی مستاجر رضایت به بازدید جهت فروش نمی دهد چکار کنم؟

 

پاسخ 

مستأجر مالک منافع عین مستأجره در مدت قرارداد اجاره است؛ در نتیجه نمی توانید مستأجر را به این امر الزام کنید.

باید به چه نکاتی در هنگام بستن قرارداد پیش فروش توجه کرد؟

مواردی مانند زمان تحویل، نحوه پرداخت و متراژ ملک از مهم‌ترین مسائلی هستند که باعث به وجود آمدن دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان می‌شوند که باید به آن‌ها توجه ویژه‌ای داشت.

در قرار داد پیش فروش باید چه نکاتی ذکر شوند؟

موارد مانند موقعیت ملک، تعداد طبقات، موقعیت طبقه و واحد، متراژ واحد، تعداد اتاق، کاربری ملک، پارکینگ، انباری، نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی، نمای ملک، نوع مصالح مصرفی و زمان پایان پروژه باید ذکر شود. وجود این نکات باعث می‌شوند تا بسیاری از مشکلات به وجود نیایند.

آیا قرارداد پیش فروش دستی اعتبار دارد؟

قرارداد پیش فروش حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد تا از اعتبار کافی برای مراجعه به مراجعه قانونی برخوردار باشد.

قوانین ابطال سند رسمی چیست ؟

باطل کردن سند رسمی یکی امر حقوقی به شمار می‌آید و بایستی از قوانین ابطال سند رسمی به صورت حقوقی پیروی کرد.

در چه شرایطی می‌توان درخواست ابطال سند رسمی را به ثبت برسانیم ؟

در شرایطی هم‌چون صوری و جعلی بودن سند، معامله معارض و ارائه سند به عنوان تضمین برای دریافت وام که در مطالب بالا به طور کامل در مورد آن‌ها صحبت شد، می‌توان درخواست ابطال سند رسمی را به ثبت رساند.

ابطال سند رسمی چیست ؟

اگر شخصی با دلایل موجه ادعا کند ملکی که با سند رسمی به نام شخص دیگری است متعلق به او نیست، می‌تواند دادخواستی را تحت عنوان ابطال سند رسمی به ثبت برساند.

برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع چه مراحلی باید سپری شود؟

اولین گام برای این کار، گرفتن گواهی عدم افراز ملک است. برای این کار باید به اداره ثبت منطقه مراجعه شود. پس از آن می‌توان با استفاده از این گواهی درخواست دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کرد تا دادگاه در خصوص آن تصمیم بگیرد. در صورتی که دستور دادگاه فروش این ملک باشد، ملک را به مزایده خواهند گذاشت و فردی که بیشترین قیمت را برای خرید آن پیشنهاد دهد، برنده مزایده و مالک جدید ملک خواهد بود.

چه افرادی می‌توانند برای دریافت دستور فروش ملک مشاع درخواست دهند؟

مهم نیست یک ملک چند مالک و شریک دارد. هر کدام از این مالکین می‌تواند برای دریافت دستور فروش ملک مشاع اقدام کند و در صورت تکمیل مدارک این دستور را از دادگاه دریافت نماید.

برای ارائه درخواست فروش ملک مشاع به چه مدارکی نیاز دارید؟

هر کدام از شرکا با ارائه مدارکی مانند تصویر کارت ملی، تصویر و اصل سند مالکیت، گواهی عدم افراز، فرم دادخواست و فیش واریز هزینه دادرسی می‌توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را داشته باشد.

قبل از اجاره خانه به این نکته‌ها توجه کنید

هنگام اجاره آپارتمان چندین نکته وجود دارد که اگر آن‌ها را رعایت کنید، می‌توانید راحت و بی‌دردسر در طی یک سال در خانه جدید خود زندگی کنید، در ادامه این نکات را باهم بررسی می‌کنیم:

 

فرهنگ ساختمان

از مشاور املاک خود بخواهید که درمورد فرهنگ ساختمان موردنظر به شما اطلاعات دقیقی بدهد، به طور مثال اگر شما فرد مذهبی‌ای هستید از بودن در ساختمانی که مهمانی‌های متعددی در آن برگزار می‌شود اذیت خواهید شد؛ به‌علاوه، از مدیر ساختمان یا مشاور درمورد شارژ ساختمان نیز سال کنید.

 

کابل آنتن

همین‌طور مطمئن شوید که کابل آنتن تا پشت‌بام رفته و یا ساختمان دارای آنتن مرکزی است؛ چرا که در غیر این صورت مجبور می‌شوید کابل آنتن را پشت پنجره نصب کنید که معلوم نیست جوابگو باشد یا خیر.

پارکینگ و جای پارک

جای پارکینگ واحد را حتماً از روی سند مشخص و از مدیر ساختمان درباره آن سؤال کنید تا مطمئن شوید و همچنین جای پارک کوچه را بررسی کنید تا متوجه شوید در صورت آمدن مهمان به خانه شما، فضای کافی برای جای پارک وجود دارد یا نه.

 

وسایل مستأجر قبلی

دقت کنید درصورتی‌که یک سری از وسایل مستأجر قبلی در واحد یا انباری باقی‌مانده باشد، به همراه مالک آن‌ها را صورت‌برداری کنید تا در آینده برایتان مشکلی پیش نیاید.

 

 انصاف و اخلاق صاحب‌خانه

انصاف و اخلاق صاحب‌خانه نیز نکته بسیار مهمی است؛ چرا که طبیعی است در طول مدت اجاره آپارتمان مشکلاتی پیش خواهد آمد، به طور مثال یک سری از وسایل خراب می‌شوند، هرچند که قانون مشخص کرده که کدام هزینه‌های تعمیرات به عهده مستأجر و کدام یک وظیفه صاحب‌خانه است، ولی بااین‌حال داشتن یک صاحب‌خانه خوب و خوش‌اخلاق باعث می‌شود که این تنش‌ها به‌سادگی حل شوند.

 

عدم قصد فروش خانه

یک نکته بسیار مهمی وجود دارد که می‌تواند باعث ایجاد اختلاف و مشکلات فراوان شود این است که مطمئن شوید مالک خانه را برای فروش نداشته باشد، وگرنه به مشکل برمی‌خورید و مجبور می‌شوید به مشتریان مختلف اجازه بازدید دهید.

تعویض مغزی در

نکته آخر این است که برای مسائل امنیتی و جلوگیری از بروز هرگونه مشکل احتمالی، لازم است مغزی در را عوض کنید و مغزی قبلی را کنار بگذارید تا در زمان تحویل آن را به مالک تحویل دهید.

 

منظره خارج از پنجره

نکته بعدی توجه به منظره بیرونی خانه است که البته باید واقع‌گرا باشیم و منظورمان وجود یک مکان رؤیایی در بیرون از پنجره نیست، ولی بهتر است در مقابل واحد شما منطقه‌ای باشد که دست‌کم قادر به باز کردن پنجره در ساعاتی از روز باشید. به‌علاوه، سکونت در نزدیکی بزرگراه‌ها، پارک‌ها، مراکز خرید بزرگ، مدرسه‌ها و مکان‌های پرسروصدا ممکن است شما را اذیت کند؛ درنتیجه محل زندگی خود را مطابق با خواسته‌ها و سبک زندگی خود انتخاب کنید.

 

بازسازی و نظافت خانه

درصورتی‌که خانه‌ای که قصد اجاره آن را دارید قدیمی‌ است و احتیاج به بازسازی و نظافت اساسی مانند رنگ‌کردن دیوارها و یا تعویض کابینت‌ها دارد، حتماً پیش از امضای قرارداد با مالک در میان گذاشته و در قرارداد خود ذکر کنید که این موارد توسط صاحب‌خانه انجام می‌شوند. برخی از مالکین از انجام هرگونه نظافت و آماده‌سازی واحد پیش از اسباب‌کشی مستأجر خودداری می‌کنند و شما مجبور خواهید بود خود همه کارهای تعمیراتی و نظافتی را انجام دهید؛ در نتیجه ذکر دقیق این موارد و ثبت آن‌ها در قرارداد اهمیت زیادی دارد.

 

پریز برق

به تعداد پریز‌های برق موجود در خانه توجه کنید؛ چرا که لازم است دست‌کم در هر اتاق یک پریز برق و یک پریز تلفن وجود داشته باشد تا پاسخگوی نیازهای شما باشد. علاوه‌برآن، قدرت تحمل کنتور برق را نیز باید بررسی کنید؛ زیرا در صورت اتصال هم‌زمان چندین وسیله الکتریکی به برق مانند اتو، چای‌ساز و جاروبرقی ممکن است کنتور بپرد. بهتر است پیش از اجاره واحد، پریزها را امتحان کنید و اگر تمام وسایل متصل به برق به‌درستی کار کنند، یعنی پریزها سالم هستند.

تمام آنچه باید درباره خرید خانه قولنامه ای بدانید!

خانه قولنامه ای چیست؟

مراحل خرید یک ملک به این صورت است که ابتدا طرفین با هم توافق میکنن، بعد یک مبایعه‌نامه بین خودشون مینویسن که شرایط فروش و نحوه انتقال وجه و تحویل ملک رو مشخص میکنه و در نهایت، سند ملک به نام خریدار صادر میشه. حالا گاهی پیش میاد که به دلیل مشکلات ثبتی یا شهرداری یا هر دلیل دیگه‌ای، امکان اجرای مرحله سوم یعنی صدور سند رسمی فراهم نیست. در این شرایط، اصطلاحا گفته میشه که ملک، به صورت قولنامه‌ای فروخته شده و اون خانه یک خانه قولنامه ای است.

از نظر قانون، فروش خانه قولنامه‌ ای منعی نداره و مبایعه نامه یک خانه قولنامه ای هم یک سند عادی حساب میشه که در تمام مراجع، قابل قبول و قابل استناد است، با این حال باید به چند نکته هنگام خرید خانه قولنامه ای توجه کنید:

ـاول اینکه نداشتن سند میتونه نشانه‌ای از وجود مشکلات متعدد و پیچیده باشه. مهمه که بدونید چرا ملک هنوز سند نداره و آن خانه رو میخوان به صورت خانه قولنامه ای بفروشن. آیا مشکل حقوقی داره، آیا مشکل خلافی سنگین توی شهرداری داره و سازنده نمیتونه پایان کار بگیره؟ پس لازمه که خوب در این مورد پرس و جو کنید.

ـمشکل دیگه میتونه این باشه که مالک، ملک رو همزمان به چند نفر بفروشه (معامله معارض) و کلاهبرداری کنه. پس لازمه که طرف مقابلتون رو خوب بشناسید و در موردش تحقیق کنید وگرنه خودتون مالک اول و آخر آن خانه قولنامه ای خواهید بود.

بهترین راه اطمینان از خرید خانه قولنامه ای استعلام از شهردای است این استعلام به شما کمک می کند تا از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و… اطلاعات بدست آورید، یکی دیگر از راه‌های اطمینان خرید این است که شما خرید را با گرفتن کد رهگیری انجام دهید تا اطمینان بالاتری را کسب کنید.

در مجموع میشه گفت خرید خانه قولنامه‌ ای نیاز به هوشیاری بالایی داره و اگه خوب تحقیق کنید، طرف مقابلتون رو خوب بشناسید و مشاوره‌ی درست و صادقانه بگیرید، میتونه تصمیم درستی باشه؛ خصوصا اینکه اکثراوقات ملکهای قولنامه‌ای، ارزونتر از املاک سنددار هستن و بعد از صدور سند، سود خوبی هم نصیب شما میشه.